Exposé Niddatal

wob SENIORENIMMOBILIEN
Ein
weiser
Zug!
Haus Taunusblick
Wohn- und Pflegeheim Niddatal
WOHN- UND PFLEGEHEIM NIDDATAL

Der Standort
Die Stadt Niddatal
Das Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“ entsteht in Niddatal, einer freundlichen
und modernen Kleinstadt – eingebettet in eine reizvolle Landschaft – zwischen
Taunus und Vogelsberg in der leicht hügeligen Senke der südlichen Wetterau,
nur 20 km von der Weltstadt Frankfurt entfernt.
Niddatal selbst bietet zahlreiche Möglichkeiten der Naherholung sowie ein außerordentlich
gut organisiertes Gemeinwesen mit einem vielfältigen
Angebot an Aktivitäten.
Zahlreiche historische Bauwerke wie die romanische Basilika Ilbenstadt oder das Freigericht
in Kaichen zeugen von der geschichtsträchtigen Vergangenheit
der Region und runden das Angebot dieser aufgeschlossenen Kleinstadt ab.
Haus Taunusblick
Wohn- und Pflegeheim Niddatal
A 5
NIDDATAL
WIESBADEN
MAINZ
FRANKFURT
AM MAIN
TRIER
A 63
A 5
A 62
A 6
KAISERSLAUTERN
MANNHEIM
HEIDELBERG
SAARBRÜCKEN

Jeder, der sich die Fähigkeit erhält,
Schönes zu erkennen, wird nie
alt werden.
(Franz Kafka)

Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“
Wohn- und Pflegeheim
Haus „Taunusblick“
Mit dem Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“ wird für Menschen, die einer
umfassenden Betreuung bedürfen, ein Ort der Ruhe und des Wohlfühlens geschaffen.
Das Haus verfügt über 96 barrierefrei ausgestattete Pflegeappartements und
großzügige Gemeinschaftsflächen wie Küche, Esszimmer, Aufenthaltsbereiche,
Therapieräume und Restaurant. Die räumliche Aufteilung erfolgt nach dem Hausgemeinschaftsprinzip
in kleinen Wohngruppen mit 9 bis 11 Bewohnern. Auf einer
Grundstücksgrösse von rund 4.500 m2 wird das Pflegeheim von einer großzügig
angelegten Grünanlage umgeben. Der Baubeginn ist im Frühjahr 2013 und die
Fertigstellung für Herbst 2014 geplant.
Eine seniorengerechte und barrierefreie Gestaltung der gesamten Anlage gewährleistet,
dass die Bedürfnisse jedes Bewohners sowie seine Selbstbestimmung, Mobilität und
Individualität gewahrt bleiben.

Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“
Erdgeschoss
12 Ein-Bett-Appartements

Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“
Pflegeappartements
Gemeinschaftsräume

Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“
1. Obergeschoss
42 Ein-Bett-Appartements

Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“
Pflegeappartements
Gemeinschaftsräume

Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“
2. Obergeschoss
42 Ein-Bett-Appartements

Wohn- und Pflegeheim Haus „Taunusblick“
Pflegeappartements
Gemeinschaftsräume

Grundrissbeispiele Typ A und Typ B
Typ A - Appartement 1.44
Haus Taunusblick
1. Obergeschoss
Typ B - Appartement 0.05
Erdgeschoss

Grundrissbeispiele Typ C und Typ D
Typ C - Appartement 1.45
1. Obergeschoss
Typ D - Appartement 2.96
2. Obergeschoss

Erdgeschoss
12 Ein-Bett-Appartements
Nr. Typ Nettofläche Nr. Typ Nettofläche
0.01 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 0.07 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
0.02 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 0.08 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
0.03 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 0.09 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
0.04 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 0.10 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
0.05 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 0.11 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
0.06 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 0.12 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1. Obergeschoss
42 Ein-Bett-Appartements
Nr. Typ Nettofläche Nr. Typ Nettofläche
1.13 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.34 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.14 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.35 B 1-Bett Appartement 23,88 m²
1.15 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.36 B 1-Bett Appartement 23,88 m²
1.16 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.37 B 1-Bett Appartement 23,88 m²
1.17 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.38 B 1-Bett Appartement 23,88 m²
1.18 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.39 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.19 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 1.40 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.20 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 1.41 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.21 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 1.42 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.22 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 1.43 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.23 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.44 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.24 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.45 C 1-Bett Appartement 22,72 m²
1.25 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.46 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.26 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.47 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.27 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.48 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.28 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.49 C 1-Bett Appartement 22,72 m²
1.29 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.50 C 1-Bett Appartement 22,72 m²
1.30 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.51 C 1-Bett Appartement 22,72 m²
1.31 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.52 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.32 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.53 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
1.33 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 1.54 A 1-Bett Appartement 21,10 m²

2. Obergeschoss
42 Ein-Bett-Appartements
Nr. Typ Nettofläche Nr. Typ Nettofläche
2.55 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.76 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.56 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.77 B 1-Bett Appartement 23,88 m²
2.57 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.78 B 1-Bett Appartement 23,88 m²
2.58 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.79 B 1-Bett Appartement 23,88 m²
2.59 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.80 B 1-Bett Appartement 23,88 m²
2.60 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.81 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.61 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 2.82 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.62 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 2.83 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.63 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 2.84 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.64 B 1-Bett Appartement 23,88 m² 2.85 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.65 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.86 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.66 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.87 C 1-Bett Appartement 22,72 m²
2.67 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.88 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.68 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.89 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.69 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.90 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.70 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.91 C 1-Bett Appartement 22,72 m²
2.71 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.92 C 1-Bett Appartement 22,72 m²
2.72 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.93 C 1-Bett Appartement 22,72 m²
2.73 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.94 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.74 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.95 A 1-Bett Appartement 21,10 m²
2.75 A 1-Bett Appartement 21,10 m² 2.96 D 1-Bett Appartement 22,81 m²
Preisliste
Pflegeappartements
Typ
Nettofläche
Pflegeappartement
m²
anteilige Nutz-, Verkehrs- und
Funktionsfläche
m²
Gesamtfläche einschließlich
Gemeinschaftsflächen
m²
Gesamtkaufpreis
Appartement
EUR
A 21,10 25,72 46,82 129.459,00
B 23,88 29,11 52,99 143.431,00
C 22,72 27,70 50,42 137.915,00
D 22,81 27,81 50,62 138.462,00

Objektdatenblatt
Grundstücksgröße:
Belegung:
Anzahl der Appartements:
Mietvertrag:
Beginn der Mietzahlungen:
Mietrendite:
Betriebskosten:
Schönheitsreparaturen:
Instandhaltungsrücklage:
Instandhaltung und Instandsetzung
der Haustechnik:
Betreiberin:
Baubeginn:
Schlüsselfertigstellung:
4.500 m2
96 Pflegeplätze
96 Einzel-Appartements
Feste Laufzeit 25 Jahre + weitere 5 Jahre Verlängerungsoption.
Mietanpassung zu 60 %, wenn sich der
Lebenshaltungsindex um 10 % ändert. Die ersten 3
Jahre sind indexfrei.
Die ersten vier Monate ab Bezugsfertigkeit sind für
den Betreiber mietfrei. Ab dem fünften Monat wird
unabhängig vom Belegungsstand die Miete an den Eigentümer
bezahlt.
4,65 % - 4,75 % (Verhältnis Miete/Kaufpreis)
Diese muss gemäß den Bestimmungen des Mietvertrages
der Betreiber bezahlen (mit Ausnahme der
Verwaltergebühren und der Instandhaltungsrücklage).
Müssen vom Mieter getragen werden.
Die Instandhaltung von Dach und Fach trägt die Eigentümergemeinschaft.
Der Mieter beteiligt sich an der
Instandhaltung mit 2.600,00 EUR pro Schadensfall,
maximal von 7.800,00 EUR pro Jahr. Durch die Eigentümergemeinschaft
wird eine Rücklage in der Höhe
von 24.000 EUR pro Jahr gebildet, die auf Erfahrungswerten
beruht.
Der Betreiber muss entsprechende Wartungsverträge
abschließen und die erforderlichen Wartungsarbeiten
durchführen lassen.
Seniorenzentrum Niddatal GmbH, als Tochter der
inter pares GmbH Berlin
Voraussichtlich Frühjahr 2013
Voraussichtlich Herbst 2014

Chancen und Risiken
Wertentwicklung / Rendite
Investitionen in Immobilien sind in der Regel
weniger risikobehaftet als z.B. Investitionen in
Aktien. Wertsteigerungen sind bei Immobilien
wahrscheinlich, können aber auch ausbleiben,
es sind sogar Wertminderungen möglich. Allgemeine
Faktoren für die Wertfindung sind
Lage, Bauqualität, Nutzungszweck, Wiederverkaufbarkeit
sowie die wirtschaftlichen und
gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.
Die Rentabilität der angebotenen Immobilie ist
dabei nicht nur abhängig von konjunkturellen
oder sonstigen volkswirtschaftlichen Entwicklungen,
sie wird eher bestimmt von der demographischen
Entwicklung unserer Gesellschaft.
Der Bedarf an Pflegeplätzen dürfte demnach
in Zukunft eher steigen. Am Ort des Bauvorhabens
besteht kein Angebot an Pflegeplätzen.
Die Zweckbeschränkung der Immobilien
schränkt ihre Nutzbarkeit und Verwertbarkeit
sicher eher ein, andererseits lässt die langfristige
Generalvermietung als Sozialimmobilie auch
eine dauerhafte Rendite erwarten. Der Nachteil,
dass der Käufer sein Appartement nicht
selbst nutzen kann, wird durch das Recht für
den Käufer und seine Angehörigen, ein Appartement
im Objekt zu belegen, aufgewogen.
Die Investition in eine Sozialimmobilie ist sicher
kein Hochrenditeobjekt, aber sie ist wertbeständig
mit einer guten Renditeerwartung.
Fertigstellungsrisiko
Bei jedem Bauvorhaben kann es zu einer Verzögerung
der Fertigstellung kommen. Mögliche
Ursachen liegen im Genehmigungsverfahren,
der Planung sowie der Ausführung. Die Fertigstellung
wird bis zum Herbst 2014 erwartet
und zugesagt.
Wie bei jeder Errichtung einer Immobilie besteht
auch beim vorliegenden Projekt die Möglichkeit,
dass sich die Fertigstellung verzögert
und sich somit der Mietbeginn mit den vereinbarten
Zahlungen verschiebt. Auf Grund der
Erfahrung und der Referenzen der wob Immobilien
GmbH sowie aller Weiteren am Bau beteiligten
Firmen ist jedoch beim Haus „Taunusblick“
in Niddatal nicht davon auszugehen, dass
sich die Bezugsfertigstellung verzögern wird.
Bonitätsrisiko
wob Immobilien GmbH
Bonitätsschwierigkeiten können bei jedem
Unternehmen auftreten. Die wob Immobilien
GmbH hat bereits mehrere Projekte der
angebotenen Art realisiert, weitere Projekte
werden voraussichtlich im Laufe der Jahre
2013 bis 2015 fertig gestellt. Die Finanzierung
des Projektes Haus „Taunusblick“ erfolgt mit
der Hausbank der wob Immobilien GmbH,
der Sparkasse Dachau. Sollte es zu Bonitätsproblemen
kommen, sind die Käufer durch
die Art der Kaufpreiszahlung so abgesichert,
dass nie mehr Geld an die wob Immobilien
GmbH bezahlt wird, als bereits Leistung auf
der Baustelle erbracht wurde. Im Falle eines
Ausfalles der wob Immobilien GmbH erhält
der Käufer dann nach Wahl der finanzierenden
Bank entweder sein Geld (unverzinst)
zurück oder er erhält lastenfreies Eigentum
und kann das Projekt gemeinsam mit den anderen
Käufern fertig stellen.

Betreiber: Seniorenzentrum Niddatal GmbH
Die dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des
Betreibers stellt ein Risiko des Käufers
dar. Sollte der Betreiber seine Zahlungsverpflichtungen
dauerhaft nicht nachkommen,
haben die Eigentümer die Möglichkeit,
den Mietvertrag zu kündigen und mit
einem anderen Mieter neu abzuschließen.
Zudem verfügen die Käufer über
eine Mietsicherheit durch die Abtretung
der Forderungen des Betreibers aus den
Heimverträgen mit den Pflegebedürftigen
in Höhe des im Heimentgelt enthaltenen
Investitionskostenanteils.
Bei der Betreiberin handelt es sich um
eine privatrechtliche Gesellschaft, über
deren langfristige Liquidität naturgemäß
keine Prognose abgegeben werden kann.
Die Gesellschafter der Betreiberin sind
seit über 30 Jahren sehr erfolgreich am
Markt. Die Betreiberin verfügt bislang
nach den der wob Immobilien GmbH zugänglichen
Informationen über ein geordnetes
Geschäftsgebaren, das vorgestellte
Geschäftsmodell ist einleuchtend. Ob sich
das in den kommenden Jahren geplante
Wachstum voll realisieren lässt, kann von
der wob Immobilien GmbH nicht beurteilt
werden.
Baumangelrisiko
Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit,
jedes Bauwerk ist zudem ein Unikat, deshalb
sind Verbrauchererwartungen wie bei
einem Massenprodukt nicht angebracht.
Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen sich
nicht vermeiden, schränken aber die Nutzbarkeit
einer Immobilie auch nicht ein.
Ein Baumangel ist jede Abweichung des
Bauwerks von dem, was dem Käufer als
Sollbeschaffenheit zugesagt wurde. Solche
Baumängel kommen vor, müssen zeitnah
erkannt und beseitigt werden. Um das
Baumangelrisiko möglichst gering zu halten,
beauftragt die wob Immobilien GmbH in
der Errichtung von Pflegeheimen erfahrene
Unternehmen und Handwerksbetriebe mit
der Durchführung ihrer Baumaßnahmen.
Zudem wurde die TÜV Süd Industrie Service
GmbH von der Firma wob Immobilien
GmbH mit einem baubegleitenden Qualitätscontrolling
beauftragt. Die wob Immobilien
GmbH setzt alles daran, bei Abnahme
des Bauwerks möglichst alle Mängel zu erkennen
und beseitigen zu lassen, so dass der
Käufer eine weitgehend mangelfreie Werkleistung
erhält. Später auftretende Mängel
werden während der Gewährleistungsphase
durch die wob Immobilien GmbH beseitigt.
Hier kann die wob Immobilien GmbH auf
die beauftragten Planer, Handwerker und
Bauunternehmer zugreifen.
Nur wenn nach dem Ende der Gewährleistung
noch Mängel auftreten, muss der
Käufer an der Finanzierung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen
anteilig entsprechend
seinem Miteigentumsanteil mitwirken.
Vorbehalt
Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt
zusammengestellt, sie entsprechen dem
Stand vom Oktober 2012.
Abweichungen von der Bau- und Ausstattungsbeschreibung
sowie technische Änderungen
auf Grund evtl. behördlicher
Auflagen bleiben vorbehalten, ebenso
Änderungen der Planungs- und Ausführungsart,
der vorgesehenen Baustoffe und
Einrichtungen, soweit diese sich technisch
oder wirtschaftlich als zweckmäßig erweisen
und sich nicht wertmindernd auf das
vom Käufer erworbene Sondereigentum
auswirken. Dies gilt insbesondere auch für
Änderungen und Abweichungen von den
in diesem Prospekt gezeigten Perspektiven,
Plänen und Zeichnungen.

Bei den in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenständen
handelt es sich nur
um Möblierungsvorschläge. Für die Möblierung
und Einrichtung ist allein die Bau- und
Ausstattungsbeschreibung maßgeblich.
Die im Prospekt genannten Namen stellen
eine Information über die Vertretungs- und
Beteiligungsverhältnisse dar. Eine persönliche
Vertrauensbildung ist nicht beabsichtigt.
Es gelten ausschließlich die in den notariell
abgeschlossenen Verträgen sowie im Kaufvertrag
enthaltenen Angaben. Für den Inhalt
dieses Prospektes ist die wob Immobilien
GmbH allein verantwortlich. Von diesem
Prospekt abweichende Angaben oder Zusagen
bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der ausdrücklichen
schriftlichen Zusage der wob
Immobilien GmbH.
Falls Sie zu diesem Prospekt oder zum
Projekt Fragen haben, stehen Ihnen die
Mitarbeiter der wob Immobilien GmbH
gerne telefonisch unter der Nummer
+49/89/244048530 oder für einen persönlichen
Beratungstermin zur Verfügung.
Gerne können Sie auch Referenzprojekte
der wob Immobilien GmbH besichtigen.
Eine Liste aller Referenzprojekte finden
sie auf unserer Webseite (www.wobimmo.
com) oder erhalten sie diese auf gesonderte
Anforderung. Ihr eigener Steuer- oder
Rechtsberater sowie der zur Neutralität
verpflichtete Notar oder andere Personen
Ihres persönlichen Vertrauens können bei
Bedarf Fragen klären und Auskunft erteilen.
Wenn Sie Interesse haben, unserem Angebot
näher zu treten, übersenden wir Ihnen
gerne den Entwurf des Kaufvertragsangebotes
samt Grundlagenurkunde.
Wir freuen uns auf Sie!
wob Immobilien GmbH
Ihre nächsten Schritte
Herbert Schiessl
Geschäftsführer

Die Betreiberin
Die Betreiberin: Seniorenzentrum
Niddatal GmbH
Die inter pares beratungs- und beteiligungsgesellschaft mbh wurden von den Gesell -
Beide Gesellschafter bringen ihre langjährigen Erfahrungen aus gemeinsamer Zusam -
menarbeit auf dem Pflege- und Betreuungsmarkt in den Bereichen stationäre Pflege
für Senioren wie auch für junge pflegebedürftige Menschen, Teilzeitpflege, Betreutes
Wohnen sowie ambulante Versorgung in der eigenen Wohnung in die inter pares
gmbh ein.
Die inter pares gmbh ist eine Unternehmensgruppe in der Form einer Holding mit
zentraler Verwaltung in der Holding, Betriebsgesellschaften jeweils pro Einrichtung,
Servicegesellschaft für Hauswirtschaftsdienste inklusive Speisenversorgung, Haustech -
nik, etc.
Die inter pares gmbh wird in den nächsten Jahren bis 2015 / 2016 einen relativ starken
Expansionskurs fahren. Danach wird eine Phase der Konsolidierung mit gemäßigtem
Wachstum eintreten. Die erforderlichen personellen Ressourcen für die kommenden
Aufgaben sind schon gesichert. Zum aktuellen Zeitpunkt besteht eine Betriebsträ -
Stadt Müncheberg gemeinnützigen Betriebsgesellschaft mit 50 % beteiligt und seit
1995 deren alleiniger Geschäftsführer ist. Zum 31.12.2012 ist die Übernahme einer
Pflegeeinrichtung unweit von Leipzig geplant. Im weiteren Verlauf ist ebenfalls die
Übernahme einer Pflegeeinrichtung in Sachsen-Anhalt in der Nähe von Halle im ersten
Halbjahr 2013 vorgesehen. Zum 01.07.2013 geht das Seniorenzentrum Dekan Bangert
in Wiesbaden / Mainz-Kastel in Betrieb. Dabei handelt es sich um eine Pflegeeinrich -
tung mit 152 Plätzen, fast überwiegend in Einzelzimmern. Abgesehen von der -klassi
schen Altenpflege verfügt dieses Haus über eine Wohngruppe für demenziell erkrank -
te Bewohner im Erdgeschoss mit eigenem Garten sowie über einen Wohnbereich für
junge, mehrfach neurologisch geschädigte Menschen.

Ab

Bildauswahl
von der Altenpflegeheim der Stadt Müncheberg gGmbH
und einiger von der poli.care-Ensemble Gruppe
(vormaliger Mitgesellschafter Christian Potthoff) betriebener Häuser
Seniorenzentrum
an der Weißen Elster
Leipzig
Stadtresidenz
Gohlis
Leipzig
Seniorenzentrum
an der Lehmgasse
Frankfurt (Oder)