Wirtschaftsfaktor Immobilien - BID Bundesarbeitsgemeinschaft ...

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der Kreditfinanzierer beim Wohnungskauf. Der deutsche <strong>Immobilien</strong>markt zeichnet sich zudem durch eine hohe Preisstabilität aus, so dass die Anreize für Mieterhaushalte gering sind, sich durch Eigentumsbildung gegen zukünftig steigende Mieten abzusichern (Kapitel 6). Während 2008 in Westdeutschland 45,7% der privaten Haushalte im Eigentum lebten, liegt der Eigentümeranteil in den ostdeutschen Bundesländern mit 32,5% deutlich niedriger (Abbildung 2.17). Im Zeitverlauf zeigen sich jedoch in beiden Landesteilen Zuwächse, die in den ostdeutschen Ländern merklich höher als in den westdeutschen Ländern ausfallen. Insgesamt stieg die Eigentumsquote zwischen 1993 und 2008 bundesweit von 39% auf über 43% an, wobei die Werte zwischen 2003 und 2008 stagnierten. Zunehmende Eigentümeranteile konnten nur noch in den ostdeutschen Bundesländern registriert werden. Die dargestellten Eigentümeranteile basieren auf der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS). Darin wurden zuletzt 2008 knapp 60.000 Haushalte nach ihrer Lebenssituation befragt. Die EVS wird in Zusammenarbeit des Statistischen Bundesamtes mit den statistischen Ämtern der Länder durchgeführt, die Teilnahme an der Befragung ist freiwillig. Die Auswahl der Stichprobe für das Jahr 2008 erfolgte auf Grundlage des Mikrozensus 2000, die Hochrechnung basiert auf dem Mikrozensus 2003. Zusammenfassung: Wohnungen und Wohngebäude Der Wohnungsbestand hat kontinuierlich zugenommen. Ende 2007 gab es über 39,9 Millionen Wohneinheiten, von denen ca. 52% auf Mehrfamilienhäuser und ca. 46% auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen. Die Bautätigkeit ist seit 1997 deutlich zurückgegangen, insbesondere in Ostdeutschland. Der Schwerpunkt der Neubauaktivitäten hat sich vom Geschosswohnungsbau zu Ein- und Zweifamilienhäusern verschoben. Die Leerstandsquote schwankt für Deutschland insgesamt je nach Erhebungsmethode zwischen 4% und 8%. Sie erreichen in den neuen Ländern die höchsten Werte, in Hamburg den geringsten. Die Leerstandsquote ist in den vergangenen Jahren in den ostdeutschen Bundesländern infolge von Rückbaumaßnahmen gesunken, während sie im Westen konstant blieb. Die Datengrundlage ist aufgrund des langen Zeitraums seit der letzten Vollerhebung unsicher geworden. Die kommende Zählung wird zeigen, ob der amtlich fortgeschriebene Woh- 23 Abb. 2.17: Private Haushalte in Wohneigentum 1993 bis 2008 in % getrennt nach West- und Ostdeutschland Quelle: Statistisches Bundesamt 2009, Universität Mannheim 1 2 3 4 5 6 7 8
24 DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE nungsbestand nicht deutlich zu hoch angesetzt ist. Wünschenswert wären außerdem detaillierte Angaben zu Ferien- und Zweitwohnungen, zu öffentlich geförderten Wohnungsbeständen und Eigentumswohnungen, zum Abgang, zu Umwidmungen und zur Zusammenlegung von Wohnungen. Dazu bieten sich Mikrozensus und Einkommens- und Verbrauchsstichproben neben der Bautätigkeitsstatistik an. 2.5 <strong>Immobilien</strong>bestand: Nichtwohngebäude und Infrastrukturen 2.5.1 Büroimmobilien In Deutschland gibt es im Rahmen der amtlichen Statistik keine Daten zu Büroflächen. Amtliche Informationsquellen weisen nur die jährliche Bautätigkeit von Büro- und Verwaltungsflächen aus, während Daten zu Flächenbestand und -struktur sowie zur laufenden Marktentwicklung weder für Gesamtdeutschland noch auf regionaler Ebene verfügbar sind. Die Bautätigkeitsstatistik bildet aufgrund der angewandten Klassifikationsmethodik ebenfalls keine ausreichende Datengrundlage für Analysen zum Büroflächenbestand. Da der Gebäudebestand nach Art der überwiegenden Nutzung klassifiziert wird, können ausgewiesene Büro- und Verwaltungsgebäude auch Flächen anderer Nutzungsarten beinhalten. Allerdings können Büroflächen auch in den übrigen Gebäudekategorien vorhanden sein, so dass im Ergebnis nicht quantifizierbare Über- und Untererfassungen bestehen. Daneben bergen Fehlerquellen im Erhebungsverfahren sowie das Fehlen eines Sockelbestandes zu Beginn der Aufzeichnungen zusätzliche Probleme, die bei der Interpretation der Bautätigkeitsstatistik zu beachten sind (Stottrop/Flüshöh 2008: 49). Die zur Verfügung stehenden Büromarktbeobachtungen stützen sich im Wesentlichen auf privatwirtschaftliche Marktberichte, die sich meist auf die wichtigsten Büromarktzentren konzentrieren. Da sich die Datenlage im Segment der Büroimmobilien in räumlicher Hinsicht daher äußerst selektiv gestaltet, existiert keine flächendeckende Informations- grundlage. Aufgrund unterschiedlicher Vorgehensweisen sowie nicht standardisierter Erhebungsmethoden der verschiedenen Marktbeobachter bestehen zudem erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Qualität der Berichterstattung sowie Einschränkungen in der Vergleichbarkeit der Daten. Dementsprechend liegt für das gesamte Bundesgebiet keine exakte Bezifferung des Büroflächenbestandes vor. Die Ursachen liegen vor allem darin, dass bereits bei der Erfassung von Büroflächenbeständen im Rahmen von Marktberichten Uneinheitlichkeiten zu beobachten sind. Insbesondere die bislang nur langsam voranschreitende Vereinheitlichung der Flächenangaben führt dazu, dass Daten von verschiedenen Marktbeobachtern und zu verschiedenen Städten nur schwer miteinander zu vergleichen sind. So werden je nach Ansatz Bruttogeschossflächen, Nutzflächen oder Mietflächen angegeben. Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung strebt mit ihrer „Richtlinie für gewerblichen Raum (MF-G)“ eine Vereinheitlichung der Angaben an (gif 2004). Basierend auf den Definitionen der DIN 277, der Grundlage zur Systematisierung von Grundflächen und Rauminhalten des Hochbaus, unterteilt die Richtlinie die Bruttogrundfläche (BGF) von Gebäuden in Mietfläche und übrige Gebäudefläche. Nicht zur Mietfläche (nach MF-G) zählen technische Funktionsflächen, Teile der Verkehrsflächen sowie Konstruktions-Grundflächen. Zunehmend basieren Studien auf dieser Flächendefinition (DEGI 2008: 20). Neben der Verwendung der Flächenkategorie unterscheiden sich Studien zur Erfassung der Büroflächen auch hinsichtlich der Methodik der Datengewinnung und Aufbereitung. Häufig werden keine Angaben darüber gemacht, nach welcher Methode der Bestand erhoben und fortgeschrieben wird. Als drittes Problemfeld gilt die Abgrenzung der Bürostandorte. Räumlich unterschiedliche Abgrenzungen bergen die Gefahr, dass sich auf den ersten Blick vergleichbare Daten auf unterschiedliche Räume beziehen. Neben administrativen Abgrenzungen (meist kreisfreie Stadt) finden auch funktionale Abgrenzungen Anwendung, welche Gesamtoder Teilregionen über die administrativen Gren-
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