Wirtschaftsfaktor Immobilien - BID Bundesarbeitsgemeinschaft ...

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Inhaltsverzeichnis Kurzfassung I. Die Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .I II. Der Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .II III. Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung und Beschäftigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .V IV. Immobilienpreise und Mieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .VI V. Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .VIII VI. Immobilien und Altersvorsorge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .IX 1. Die Immobilienmärkte: Eine Abgrenzung des Untersuchungsgegenstands . . . . . . . . . . . . . . . . .1 2. Der Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 2.1 Abgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 2.2 Methodik und Qualität der Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5 2.3 Immobilienbestand: Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 2.4 Immobilienbestand: Wohnungen und Wohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 2.4.1 Entwicklung des Bestands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 2.4.2 Struktur des Wohnungsbestandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16 2.4.3 Leerstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 2.4.4 Eigentums- und Anbieterstrukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21 2.5 Immobilienbestand: Nichtwohngebäude und Infrastrukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24 2.5.1 Büroimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24 2.5.1.1 Abschätzung des Büroflächenbestandes 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25 2.5.1.2 Struktur des Bürobestandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 2.5.1.3 Bautätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29 2.5.2 Einzelhandelsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30 2.5.3 Sonstige Nichtwohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33 2.5.3.1 Gewerbliche- und industrielle Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35 2.5.3.2 Hotels, Gaststätten und Freizeitimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 2.5.3.3 Infrastrukturimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37 2.6 Immobilienvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37 2.7 Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40 2.8 Übersicht über die in Kapitel 2 verwendeten Datenquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43 3. Die Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 3.1 Abgrenzungen und Datenbasis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 3.2 Architekten und Ingenieure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45 3.3 Bauunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46 3.4 Immobilienfinanzierer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47 3.5 Vermittler, Verwalter und Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50 3.5.1 Vermittler und Verwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50 3.5.2 Immobilienvermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52 3.5.3 Offene und geschlossene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54
DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE 3.6 Weitere Zweige der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56 3.7 Die Immobilienwirtschaft im Gesamtüberblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57 3.8 Übersicht über die in Kapitel 3 verwendeten Datenquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57 4. Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung und Beschäftigung . . . . . . . . . . . . . . .58 4.1 Idee und Datengrundlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58 4.2 Die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59 4.3 Die Immobilienwirtschaft im Branchenvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61 4.4 Die Nutzer der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63 4.5 Übersicht über die in Kapitel 4 verwendeten Datenquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65 5. Immobilienpreise und Mieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .66 5.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .67 5.2 Methoden, Datenquellen und Anbieter von Preis- und Mietdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68 5.2.1 Methoden zur Berechnung von Preisindizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68 5.2.2 Datenquellen für Immobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69 5.2.3 Anbieter von Preis- und Mietdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70 5.2.3.1 Die amtliche Immobilienpreisstatistik im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70 5.2.3.2 Mietpreise in der amtlichen Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72 5.2.4 Nicht-amtliche Immobilienpreisindizes im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73 5.2.4.1 BulwienGesa-Miet- und Preisindizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73 5.2.4.2 BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73 5.2.4.3 GEWOS-Immobilienmarktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74 5.2.4.4 Hypoport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74 5.2.4.5 Investment Property Databank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 5.2.4.6 IVD Bundesverband . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 5.2.4.7 Verband deutscher Pfandbriefbanken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 5.3 Ergebnisse der Miet- und Immobilienpreisstatistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76 5.3.1 Entwicklung der Baulandpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76 5.3.2 Wohnimmobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79 5.3.2.1 Amtliche Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79 5.3.2.2 Längerfristige Entwicklung der Wohnimmobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80 5.3.2.3 Vergleich hedonischer Hauspreisindizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82 5.3.2.4 Entwicklung der Wohnungsmieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84 5.3.2.5 Entwicklung der Mietbelastung der privaten Haushalte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86 5.3.2.6 Vergleich der Miet- und Preisentwicklung bei Wohnimmobilien nach Stadtkategorien . . .89 5.3.3 Preise und Mieten für gewerbliche Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91 5.3.4 Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise und Mieten nach Stadtkategorien . . . . . . . . . .93 5.4 Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94 5.5 Übersicht über die in Kapitel 5 verwendeten Datenquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .95 6. Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96 6.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97 6.2 Immobilienpreiszyklen und spekulative Blasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97 6.2.1 Internationale Entwicklung der Wohnimmobilienpreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .98 6.2.2 Internationale Entwicklung der Büroimmobilienmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102 6.3 Wechselwirkungen zwischen dem Immobilienmarkt und der Gesamtwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . .103 6.3.1 Immobilienpreise, Geldpolitik und die Gesamtwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103 6.3.2 Vermögenseffekt und Kreditkanal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .104 6.3.3 Immobilienpreise und Gesamtwirtschaft in der Empirie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107
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Seite 35 und 36: 12 Abb. 2.5: Wohnungen nach Gebäud
Seite 37 und 38: 14 Abb. 2.7: Einwohner, Haushalte,
Seite 39 und 40: 16 Abb. 2.11: Bewohnte Wohnungen na
Seite 41 und 42: 18 Abb. 2.14: Gründe für den Leer
Seite 43 und 44: 20 Tabelle 2.3: Unbewohnte Wohnunge
Seite 45 und 46: 22 Abb. 2.16: Anbieterstruktur auf
Seite 47 und 48: 24 DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMT
Seite 49 und 50: 26 Tabelle 2.4: Büro-Mietflächen
Seite 51 und 52: 28 Abb. 2.18: Altersstruktur von B
Seite 53 und 54: 30 Abb. 2.20: Baufertigstellungen v
Seite 55 und 56:
32 Abb. 2.22: Flächenproduktivitä
Seite 57 und 58:
34 Tabelle 2.7: Systematik der Nich
Seite 59 und 60:
36 Abb. 2.25: Gebäude- und Freifl
Seite 61 und 62:
38 Tabelle 2.8: Ausgewählte Infras
Seite 63 und 64:
40 Abb. 2.29: Nettobauvermögen nac
Seite 65 und 66:
42 Abb. 2.32: Struktur der Immobili
Seite 67 und 68:
44 DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMT
Seite 69 und 70:
46 Tabelle 3.1: Kennziffern für di
Seite 71 und 72:
48 Abb. 3.1: Anteil der Bankengrupp
Seite 73 und 74:
Seite 75 und 76:
52 Tabelle 3.4: Kennziffern für Ve
Seite 77 und 78:
54 Tabelle 3.6: Kennziffern für Ve
Seite 79 und 80:
56 Tabelle 3.8: Die Wirtschaftszwei
Seite 81 und 82:
Seite 83 und 84:
60 Abb. 4.2: Wertschöpfung einzeln
Seite 85 und 86:
62 Abb. 4.3: Bruttowertschöpfung 2
Seite 87 und 88:
64 Abb. 4.6: Struktur der Mieterhau
Seite 89 und 90:
Seite 91 und 92:
Seite 93 und 94:
Seite 95 und 96:
72 Abb. 5.1: Indizes in der amtlich
Seite 97 und 98:
Seite 99 und 100:
76 Abb. 5.2: Baulandpreisindex und
Seite 101 und 102:
Seite 103 und 104:
80 Tabelle 5.3: Baukosten- und Baup
Seite 105 und 106:
82 Abb. 5.7: Preisentwicklung von W
Seite 107 und 108:
84 Tabelle 5.7: Hedonische Immobili
Seite 109 und 110:
86 Mietbegriffe DIE IMMOBILIENMÄRK
Seite 111 und 112:
88 Tabelle 5.11: Mietbelastungsquot
Seite 113 und 114:
90 Städteklassifikation der Bulwie
Seite 115 und 116:
92 Abb. 5.14: Miet- und Preisentwic
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94 Tabelle 5.14: Gewerbemieten und
Seite 119 und 120:
Seite 121 und 122:
98 Abb. 6.1: Wohnimmobilienpreise 2
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100 Abb. 6.3: Standardabweichung de
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102 Abb. 6.5: Total Return von Bür
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104 DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAM
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108 Abb. 6.8: Korrelation zwischen
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114 Abb. 6.12: Private Hypothekenda
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120 Abb. 6.15: Platziertes jährlic
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124 Abb. 6.17: Börsenwert von Immo
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126 Abb. 6.18: Antworten von Finanz
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130 Abb. 7.1: Verteilung des Vermö
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132 Abb. 7.2: Einkommen, Wohnungsko
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134 Abb. 7.5: Wohnkostenbelastung v
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136 Abb. 7.7: Wohneigentumsquoten i
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138 Abb. 7.9: Funktionsweise einer
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