Kurs Stockwerkeigentum – was Sie wissen müssen - Mieterverband

Nr. 1, Februar 2009
Mieten&Wohnen
www.mieterverband.ch
Darf man das treppenhaus
‹verschönern›?
Bundesrat stellt
indexmiete vor
MIETEN & WOHNEN 1|09
1

EdITOrIal
Liebe Leserin, lieber Leser
Mit einem Paukenschlag hat der Bundesrat
die Mietrechtsrevision eingeläutet.
Indem er nicht den herkömmlichen
Landesindex der Konsumentenpreise für
die Anbindung der Mieten nehmen will,
sondern einen Index ohne Wohn- und
Energiekosten, ist er einer wichtigen For-
Ralph Hug derung aus der Vernehmlassung nachgekommen.
Verschiedene Kantone und
Organisationen, darunter auch der Schweizerische Mieterinnen-
und Mieterverband, hatten kritisiert, dass eine Spiralbewegung
der Mieten nach oben verhindert werden müsse.
Eine solche ist zu befürchten, wenn die Mieten im Index,
an den diese angepasst werden sollen, bereits enthalten sind.
Wichtige Stände wie Zürich, Genf oder Basel, die unter hohen
Mieten leiden, hatten eine Korrektur verlangt.
Dass der Bundesrat ihnen gefolgt ist, beweist politisches
Augenmass. Er hätte es sich wohl auch gar nicht leisten können,
dieses Anliegen zu ignorieren. Doch nicht nur politische
Überlegungen sprechen für diese Lösung, sondern auch sachliche.
Lesen Sie dazu auf Seite 3, welche Argumente der aus-
Bild m&w
> INHalT
3 Mietrecht i
Ein Index ohne Wohn- und Energiekosten kommt zum Zug.
4 Mietrecht ii
der Bundesrat will zum Indexmodell wechseln.
6 Mietrecht iii
anita Thanei zur bundesrätlichen Mietrechtsrevision.
7 MV-handbuch
der Kommentar lachat et al. in neuer ausgabe
8 individuelle heizkostenabrechnung
der Vollzug lässt noch zu wünschen übrig.
11 hotline
Muss das depot auf ein Kautionskonto?
12 treppenhaus
Was man vor der Wohnungstüre aufstellen darf und was nicht.
15 Service
MV-Handbuch «Mietrecht für die Praxis»
16 energiegesetz
Kanton Basel-Stadt übergeht die Mietenden.
> IMPrESSuM
Redaktion: ralph Hug (rh), Pressebüro St.Gallen,
Postfach 942, 9001 St.Gallen, Tel. 071 222 54 11,
Administration und Adressverwaltung:
M&W, Postfach 2271, 8026 Zürich
Tel. 043 243 40 40, Fax 043 243 40 41
info@mieterverband.ch www.mieterverband.ch
Ständige Mitarbeiterinnen: ruedi Spöndlin (rs),
Basel; Ernst Feurer(Cartoon); Peter Macher, Zürich;
regula Mühlebach, Zürich; Michael Töngi, Zürich;
anita Thanei, Zürich; Niklaus Scherr, Zürich; Beat
leuthardt, Basel
titelbild: Markus Traber
gewiesenste Experte in Indexfragen, Prof. Manfred Brachinger,
ins Feld führt. Nun hat sich der Bundesrat aber den Zorn
der Hauseigentümer- und Immobilienverbände zugezogen.
Sie fühlen sich hintergangen. Das Wehklagen über den «mieterfreundlichen»
Bundesrat ist gross.
Diese Verbände müssen sich aber der Diskussion stellen.
Welche Mieten wollen wir? Wir haben bereits exorbitant hohe
Mieten in der Schweiz, wie sie kein anderes Land kennt.
Wir brauchen nicht noch höhere, sondern endlich tiefere Mieten.
Es ist ganz klar, dass die Haushalte vor spiralförmig sich
aufschaukelnden Mieten geschützt werden müssen. Jede Revision
des Mietrechts, die diesen Aspekt missachtet, ist zum
Scheitern verurteilt. Der soziale Gehalt des Mietrechts, seine
wesentliche Schutzfunktion muss bei der Revision im Vordergrund
stehen.
Herzlich Ihr
hug@pressebuero-sg.ch
Gestaltung: Markus Traber, St.Gallen
Druck: Ziegler druck aG, Winterthur
Beglaubigte Auflage: 107’471 Exemplare
erscheinung: 9 x pro Jahr
Abonnementspreis: Fr. 30.–/Jahr
inserate: kg Werbeakquisition und
Verlagsberatung, Tel. 043 810 83 63,
kg@kiliangasser.ch; adelheid Kaegi,
Tel. 079 797 50 48, ak@kiliangasser.ch
herausgeber: Schweizerischer Mieterinnen-
und Mieterverband deutschschweiz

ein Leitindex ohne Mieten
ist der richtige
Kaum hat der Bundesrat seine Gesetzesvorlage
zum neuen Mietrecht
publiziert, läuft die debatte
heiss. die Frage ist: an welchen Teuerungsindex
sollen die Mieten künftig
angebunden werden? In seiner am
12. dezember 2008 publizierten Botschaft
zur Mietrechtsrevision schlägt
der Bundesrat vor, den landesindex
der Konsumentenpreise (lIK), aber
ohne Wohn- und Energiekosten zu
verwenden. Er verweist darauf, dass
in der Vernehmlassung die volle Überwälzung
des lIK auf die Mieten kritisiert
worden sei. allgemein wird eine
Spiralwirkung bei den Mieten befürchtet,
da die Wohn- und Energiekosten
bereits mit einem anteil von rund
20% im Warenkorb des lIK enthalten
sind. durch den ausschluss könne
dies vermieden werden. Ebenso werde
eine doppelte Verrechnung der Energiekosten
vermieden.
Schrille töne
damit hat der Bundesrat einer berechtigten
Kritik rechnung getragen. auch
der SMV forderte, dass der Bundesrat
eine lösung vorlegt, die eine Preisspirale
bei den Mieten ausschliesst. Ins
gleiche Horn stiessen grosse Kantone
wie Zürich, Bern oder Basel. die Zürcher
regierung schrieb: «der Warenkorb,
der dem Index für die Mietan-
‹Das kann niemand sinnvoll finden›
m&w | Für Prof. Wolfgang Brachinger
braucht es zur anpassung der
Mieten einen speziellen Index. Brachinger
gilt als
grosse wissenschaftlicheKapazität
in Indexfragen.
Er weist
daraufhin, dass
bei der vollstän-
digen anbin-
Prof. Hans Wolfgang
Brachinger
dung der Mieten
an den lan-
desindex kumu-
lative Effekte angelegt seien, «die
niemand sinnvoll finden kann». Beispiel:
Würde der Mietpreisindex um
1% steigen und die Preise aller anderen
Güter konstant bleiben, so
würde die allgemeine Teuerung um
etwa 0,2% ansteigen, weil der Mietpreisindex
etwa 20% des landesindex
der Konsumentenpreise (lIK)
Bild m&w
m&w | Der Bundesrat will die Mieten nicht an den Landesindex der Konsumentenpreise,
sondern an einen index ohne Wohn- und energiekosten
anbinden. hauseigentümerkreise reagieren empört. Doch der entscheid
für diesen neuen Leitindex wird von der Wissenschaft gestützt.
passung zugrunde liegt, darf keine
Miet- und Energiekosten enthalten.»
der SMV/d hat die bundesrätliche
lösung begrüsst: Mit der vorgeschlagenen
anbindung würden rückkoppelungseffekte
zwischen Teuerung und
Mietpreis weitgehend verhindert.
ausmacht. diese Teuerung würde es
den Vermietern erlauben, die Mieten
im folgenden Jahr um weitere
0,2% zu erhöhen, ohne dass sich
am allgemeinen Preisniveau etwas
geändert hätte. «Steigende Mieten
bei konstanten Preisen aller anderen
Güter des Warenkorbs wären im Widerspruch
zur Intention der Indexierung»,
sagt Brachinger.
der Experte kommt zum Schluss,
dass kumulative Effekte der anbindung
der Mieten an den lIK nur
dann verhindert werden können,
wenn man den Mietpreisanteil aus
dem lIK eliminiert: «Nur dann beisst
sich die Miet-Katze nicht dauernd in
den eigenen Teuerungs-Schwanz.»
Brachinger hält fest, dass die Indexierung
den Vermietern selbst bei einer
ausklammerung der Wohn- und
Energiekosten noch einen sehr hohen
Inflationsschutz biete.
Gar nicht erbaut zeigen sich dagegen
die Hauseigentümer- und Immobilienverbände.
In fast schon schrillen
Tönen bezichtigen sie den Bundesrat
des Wortbruchs: Er habe den Kompromiss
am runden Tisch nicht eingehalten.
Eine Indexanpassung zu
100% sei notwendig, da der Vermieter
bei der Indexmiete das ganze Kostenrisiko
bezüglich der Hypothekarzinsen
wie auch der unterhaltskosten
trage. letzteres ist zwar wahr, aber
noch kein Gegenargument. und von
Wortbruch kann auch nicht gesprochen
werden, denn der Bundesrat hat
gar keine Versprechen abgegeben.
der direktor des Bundesamts für
Wohnungswesen, Peter Gurtner, gibt
treffend zu bedenken: «Verbände machen
keine Gesetze.»
Rat vom «indexpapst»
Sachlich haben die Kritiker bis jetzt
kaum ein valables argument vorgebracht.
dagegen kann sich der Bundesrat
auf Experten wie Prof. Hans
Wolfgang Brachinger stützen, den
«Indexpapst» von der universität
Freiburg. Brachinger legt überzeugend
dar, weshalb ein Index ohne
Wohn- und Energiekosten angebracht
ist (vgl. Kasten).
Ein Warenkorb ohne
Wohn- und Energiekosten
soll für die Mieten mass-
gebend sein.
MIETEN & WOHNEN 1|09
3

4 MIETEN & WOHNEN 1|09
Der Bundesrat präsent
Mietrechtsrevision mit
Grosse Überraschungen gab es keine,
als doris leuthard Mitte dezember
die bundesrätlichen Vorstellungen
zur revision des Mietrechts
darlegte. Sie waren ja durch die Vernehmlassung
weitgehend bekannt.
Eine ausnahme bildet der neue leitindex.
am runden Tisch der Sozialpartner
war noch eine anbindung an
den herkömmlichen landesindex der
Konsumentenpreise (lIK) vorgesehen.
um eine Spirale bei den Mieten
zu vermeiden, ist der Bundesrat davon
abgewichen. Er schlägt jetzt einen lIK
ohne Wohn- und Energiekosten vor
(siehe auch S. 3). dies würde gemäss
dem direktor des Bundesamtes für
Wohnungswesen, Peter Gurtner, eine
etwa 90prozentige anpassung an die
Teuerung bedeuten.
«Mit dem Verzicht auf die Wohnkosten
wird vermieden, dass ein anstieg
der Mietzinse weitere Mietzinserhöhungen
auslöst», sagte leuthard. und
durch den ausschluss der Energiekosten
wird dem umstand rechnung getragen,
dass eine Erhöhung der Energiepreise
den Mietenden in aller regel
bereits über die jährlichen Nebenkostenabrechnungen
belastet wird. laut
leuthard werden mit dem neuen Indexmodell
Mietzinserhöhungen im
Zeitablauf moderat und berechenbar.
neue Vergleichsmiete
die weiteren wichtigen Punkte der revision
sind folgende:
Ω Handänderungen: Wird eine liegenschaft
verkauft, so berechtigt dies
NR-Kommission
führt Anhörung durch
m&w | die rechtskommission des
Nationalrats hat sich im Januar erstmals
mit der Mietrechtsvorlage des
Bundesrates befasst. Sie hat aber
den Entscheid über das Eintreten
auf die revision vertagt. Erst will
sie die betroffenen Kreise anhören.
dies darum, weil die Vermieterseite
den Indexentscheid des Bundesrates
kritisiert hat. dieser will die Energie-
und Wohnkosten aus dem für
die Mietanpassung massgebenden
Index ausschliessen, um eine Spiralwirkung
auf den Mietzinsanteil des
Indexes zu vermeiden.
Bild m&w
m&w | Der Bundesrat hat seine Vorlage zum neuen Mietrecht publiziert.
Statt der hypozins soll künftig ein spezieller teuerungsindex für Mietzinsanpassungen
massgebend sein. Bundesrätin Doris Leuthard spricht
von einem «ausgewogenen Kompromiss». M&W stellt die wichtigsten
Punkte vor.
künftig nicht mehr zu einer Mietzinserhöhung.
Ω Sperrfrist: Wenn wertvermehrende
arbeiten durchgeführt werden und die-
se bei Vertragsabschluss nicht angekündigt
wurden, so gilt für Mietzinserhöhungen
eine einjährige Sperrfrist.
Ω anfangsmieten: Neu können die
anfangsmieten leichter angefochten
werden. das ist heute wegen der hohen
Beweishürden fast nicht möglich.
diese sind der Grund, dass bisher nur
wenige anfangsmieten angefochten
werden.
Ω Vergleichsmiete: um missbräuchliche
Mieten zu bestimmen, wird
nicht mehr auf den übersetzten Ertrag
oder Kaufpreis abgestellt. Neu
wird eine Vergleichsmiete eingeführt.
diese beruht auf anerkannten statistischen
Modellen.
Ω Missbräuche: liegt ein
anfangsmietzins
im Bereich der teuersten fünf Prozent
vergleichbarer Wohnungen, so ist er
missbräuchlich.
Ω Genossenschaften: Gemeinnützige
Wohnbauträger können weiterhin ihre
Mieten nach dem alten System der
Kostenmiete festlegen. auch die öffentliche
Hand kann dies tun.
Ω Vermieter können bei Mietzinserhöhungen
neu eine Faksimile-unterschrift
verwenden. diese Möglichkeit,
die vor allem Grossvermieter wünschen,
war bisher laut Bundesgericht
nicht zulässig.
Keine Änderungen gegenüber
dem heutigen
Zustand

iert seine
dem indexmodell
sind beim Kündigungsschutz, aber
auch bei den Bestimmungen zu den
Nebenkosten vorgesehen.
«Muskelspiele»
laut doris leuthard könnte das neue
Mietrecht bereits auf das Jahr 2011 in
Kraft treten, falls die eidgenössischen
räte der Vorlage zustimmen. das ist
aber keineswegs sicher. denn trotz
der Einigung am runden Tisch bleibt
die Frage offen, ob der Kompromiss
der Sozialpartner in der parlamentarischen
debatte standhält. die Vermieter
drohen bereits mit dem referendum,
weil sie vom neuen leitindex
ohne Wohn- und Energiekosten enttäuscht
sind. HEV-Präsident rudolf
Steiner sagte in den Medien, man
fühle sich nun nicht mehr an den
Kompromiss gebunden. Ja, er bezeichnete
die revision bereits als
«gescheitert».
In ähnlicher Weise
äusserten sich die
HEV-Partnerverbände
aus der Immobilienbranche.
der Immobi-
lientreuhänder-
SMV/D begrüsst die Mietrechtsrevision
m&w | der deutschschschweizer
Mieterinnen- und Mieterverband
(SMV/d) hat die bundesrätliche
Vorlage zur Mietrechtsrevision begrüsst.
Mit der abkopplung der Mieten
vom Hypothekarzins und der an-
passung an einen speziellen Index
würden künftig Mietzinssprünge
verhindert, die Mietzinsentwicklung
verstetigt und für die Miethaushalte
besser voraussehbar. Mit den neuen
Bestimmungen werde das Mietrecht
einfacher und weniger missbrauchsanfällig.
«dies ist vor allem
ein Schutz für die Schwächeren, die
sich teure Verfahren nicht leisten
können.»
Insbesondere macht der SMV/d
darauf aufmerksam, dass die bestehende
Überindexierung der Mieten
wegfalle. Heute könnten neben den
Hypozinsen auch 40% der Teuerung
sowie überrissene Pauschalen
verband SVIT zeigte sich enttäuscht,
dass man die Mieten nicht mehr zu
100% an den lIK anpassen können
soll. Eine solche Mietrechtsrevision
sei so nicht tragbar. doris leuthard
hingegen blieb gegenüber dieser Kritik
von Eigentümerseite kühl. Sie bezeichnete
sie als «Muskelspiele» im
Vorfeld der debatte in den räten.
die Medien nahmen die Vorlage
des Bundesrats positiv auf.
Verschiedene Zeitungen
schrieben, der Bundesrat
sei den Mieternentgegen-
für unterhalt und Verwaltung auf die
Mietenden überwälzt werden. «Bei
tiefen und mittleren Teuerungsraten
führt dies heute zu einer faktischen
Indexierung von über 100%.» der
MV weist auch darauf hin, dass die
unterhaltspauschalen in den nächsten
Jahren wegen der Zunahme an
umfassenden Sanierungen noch steigen
werden.
Kritisiert wird aber, dass in den
Statistiken, die für die Vergleichsmieten
herangezogen werden, die günstigen
Genossenschaftswohnungen
und diejenigen der öffentlichen Hand
nicht enthalten sind. diese Wohnräume
werden bekanntlich nach dem
Grundsatz der Kostenmiete festgelegt
und sind beträchtlich günstiger
als jene auf dem freien Markt. die
ausklammerung dieser günstigen
Mieten aus den Statistiken ist für den
MV inakzeptabel.
gekommen, dies wegen dem neuen
leitindex ohne die Wohn- und Energiekosten.
«Bundesrat stellt sich hinter
Mieter» war etwa zu lesen. der
«Blick» überraschte gar mit dem Titel
«dank leuthard Mieten runter», was
eine wohl allzu optimistische Sicht
der dinge zum ausdruck bringt.
Kurswechsel?
die vermieterorientierte Presse wie
die «Neue Zürcher Zeitung» beklagte
dagegen den «Wortbruch beim Mietrecht».
dies weil der Bundesrat vom
Ergebnis des runden Tisches abgewichen
ist. Hier wurde auch über einen
angeblichen «Kurswechsel» des Bundesrates
zugunsten der Mietenden räsonniert.
dazu bleibt lediglich festzuhalten:
Schön wär’s!
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MIETEN & WOHNEN 1|09
5

Das neue Mietrecht
soll den Schwächeren
mehr Schutz bringen.
6 MIETEN & WOHNEN 1|09
ein besserer Schutz für die
Schwächeren!
die Hypothekarzinsveränderungen
waren insbesondere in den
90er Jahren stärkste Mietzinstreiber,
weil Hypothekarzinserhöhungen
postwendend auf
die Mieterschaft
überwälzt, Senkungen
dagegen
nicht oder ungenügendweitergegeben
wurden.
Anita Thanei
Überdies können
die Vermieter neben
den Hypothekarzinsveränderungen
nach geltendem recht 40 Prozent
der Teuerung sowie die unterhaltsund
Betriebskostensteigerung auf die
Mieten schlagen. auch Handänderungen
der liegenschaft und Sanierungen
führen jeweils zu happigen
Erhöhungen. das hat dazu geführt,
dass die Mieten in den letzten 20 Jahren
doppelt so stark wie die allgemeine
Teuerung gestiegen sind. da der
Mietzins der höchste Posten in jedem
Haushaltsbudget ist, hat die Mietzinsentwicklung
eine enorme volkswirtschaftliche
und sozialpolitische
Bedeutung. aus diesem Grunde verlangt
der MieterInnenverband seit
Jahrzehnten eine abkoppelung der
Mietzinse vom Hypothekarzins sowie
eine Vereinfachung des Systems,
damit Missbräuche ausgeschlossen
werden. denn was nützt es den Mietenden
mittelfristig, wenn die Miete
m&w | Das neue Mietrecht bringt einen besseren Schutz für die Schwächeren
und klare Verbesserungen für die Mietenden: Anita thanei, Präsidentin
des SMV/D, bewertet im Folgenden den bundesrätlichen Vorschlag
zur Mietrechtsrevision.
wegen einer Senkung des referenzzinssatzes
um zwei oder drei Prozent
reduziert wird und ein Jahr später um
bis zu zehn Prozent steigt?
Sinnvoller entscheid
Nun hat der Bundesrat die Botschaft
für eine revision des Mietrechts verabschiedet.
Sie sieht endlich eine Entkoppelung
der Mieten vom Hypothekarzins
vor und basiert auf dem
Ergebnis von Verhandlungen zwischen
Mieter- und Vermieterorgani-
sationen. Neu sollen die Mieten nur
noch an den sogenannten leitindex
anpasst werden. dabei handelt es
sich um den landesindex der Konsu-
mentenpreise unter ausschluss der
Wohn- und Energiekosten. Ein sinnvoller
Entscheid: der ausschluss die-
ser beiden Faktoren verhindert mietzinstreibende
rückkopplungen zwischen
Mieten und Teuerung.
der revisionsvorschlag bringt für
die Mieterseite in mehrfacher Hinsicht
klare Verbesserungen:
Ω das Mietrecht wird einfacher und
weniger missbrauchsanfällig: die
heutigen regeln im Bereich der Mietzinserhöhungen
sind kompliziert und
für viele Mietenden nicht nachvollziehbar.
die Indexmiete hilft beson-
Bild m&w
ders den Schwächeren, die sich nicht
wehren und keine teuren Verfahren
leisten können.
Ω die Mietzinsentwicklung wird moderater
verlaufen: die Entkoppelung
der Mieten vom Hypozins bringt die
heute teilweise sehr hohen Mietzinssprünge
zum Verschwinden. Kommt
dazu, dass die Mietenden in den
nächsten Jahren insbesondere nach
umfassenden Sanierungen nicht mit
einer massiven unterhaltskostensteigerung
konfrontiert sein werden, da
dieser Erhöhungsgrund wegfällt.
Ω der Schutz vor Spekulation wird
verbessert. Neu soll die Handänderung
kein Grund mehr sein, die Mieten
zu erhöhen.
Ω die anfechtung des anfangsmietzinses
wird vereinfacht. Neu wird an
Hand einer Vergleichsmiete überprüft,
ob ein anfangsmietzins missbräuchlich
ist. Heute sind die Hürden
für den von der Mieterseite zu erbringenden
Beweis für die Missbräuchlichkeit
zu hoch. deshalb gibt es ak-
tuell praktisch keine anfechtungen
von anfangsmietzinsen.
Was noch ungelöst ist
der Vorschlag bringt eine Verbesserung
bei der Mietzinsgestaltung, löst
aber längst nicht alle Probleme für die
Mietenden. Mit der Personenfreizügigkeit
hat sich der druck auf den
Mietwohnungsmarkt in den Zentren
weiter verschärft. Es fehlt an preisgünstigem
Wohnraum. Zwar werden
2009 erstmals seit langem wieder
Bundesmittel in den gemeinnützigen
Wohnungsbau fliessen, doch die gesprochenen
Gelder sind nur ein Tropfen
auf den heissen Stein. Weiter
braucht es dringend einen besseren
Kündigungsschutz. Es darf nicht mehr
zulässig sein, einer Mietpartei zu kündigen,
um die Wohnung teurer weiterzuvermieten.
Überdies muss die
leidige lockvogelpolitik im Bereich
der Nebenkosten, der sogenannten
«zweiten Miete», gestoppt werden.
den hohen Nachforderungen muss
ein riegel vorgeschoben werden.
Anita Thanei, Präsidentin des
Schweizerischen MieterInnenverbandes
und SP-Nationalrätin

Der aktuellste Kommentar
zum Mietrecht
Zwei Jahre haben wir daran gearbeitet»,
sagt Irène Spirig. Sie ist eine
der MitautorInnen des Standardwerks
«das Mietrecht für die Praxis». ursprünglich
hatte es nach weniger arbeit
ausgesehen. das Vorhaben war,
die 7. auflage des bekannten Handbuchs
von david lachat, daniel Stoll
und andreas Brunner zu überarbeiten
und neu herauszugeben. dieses erschien
zum ersten Mal im Jahr 1991.
Wie oft bei solchen Projekten kommt
es am Schluss anders heraus. Irène
Spirig: «Von einer blossen Neuauflage
kann nicht mehr gesprochen werden.
Wir haben das Werk stark überarbeitet.»
hochkarätiges team
Selbst die Grundlage des Handbuchs
kommt neu daher. david lachat,
Mietrechtsexperte der association
suisse des locataires (asloca) und einer
der renommiertesten Experten
auf diesem Gebiet im land, arbeitete
seinen Text ebenfalls stark um. dieser
wurde im letzten Sommer von der
asloca publiziert («le bail à loyer»).
damit war die Basis für eine eigentliche
Neufassung des Werks gegeben.
Im autorenteam wirkten hochkarätige
Juristinnen und Juristen mit: andreas
Béguin, Sarah Brutschin, Peter dörflinger,
regula Mühlebach, richard
Püntener, Claude roy, Irène Spirig,
anita Thanei, Markus Wyttenbach
und Peter Zahradnik.
Im unterschied zu rein juristischwissenschaftlichen
Werken sticht
«das Mietrecht für die Praxis» dadurch
hervor, dass die mietrechtlichen
Bestimmungen nicht artikelweise,
sondern nach Themenkreisen
vorgestellt und kommentiert werden.
dies erleichtert den Zugang für interessierte
laien, vor allem auch für Mitglieder
der Schlichtungsstellen oder
für Vertreter von Verwaltungen. In 33
Kapiteln vom historischen abriss zum
Mietrecht über den Mietvertrag und
die Mängel bis zum Mietzins, den Nebenkosten
und zum strafrechtlichen
Schutz der Mieterschaft wird in allgemeinverständlicher,
aber doch juristisch
genauer Weise die ganze Mietrechtspalette
abgehandelt.
Ein erweitertes Stichwortverzeichnis
ermöglicht ein bequemes und
schnelles auffinden der einzelnen Themen.
die rechtsprechung bis Ende
m&w | Soeben ist die neuauflage von «Das Mietrecht für die Praxis»
erschienen. Das Flaggschiff der MV-Publikationen wurde vollständig
überarbeitet und stellt den derzeit aktuellsten und umfassendsten
Kommentar zum Mietrecht dar.
2008 wurde berücksichtigt. «Wir dürfen
behaupten, dass unser Werk den
zur Zeit aktuellsten Kommentar zum
Mietrecht darstellt», sagt Irène Spirig.
Zweifellos werden mit dem Handbuch
neue Massstäbe gesetzt, und
damit ist auch der Grundstein für eine
Fortsetzung des bisherigen Erfolgs
gelegt. das Werk setzt sich auch eingehend
mit der rechtsprechung in der
Westschweiz auseinander, die eine
teils eigene Praxis entwickelt hat. «das
Werk schlägt somit auch eine Brücke
zwischen den landesgegenden», so
Irène Spirig.
Sehr hilfreich sind die zahlreichen
Fussnoten, die darauf hinweisen, wo
weitere ausführungen zu finden sind
und insbesondere, wo andere Meinungen
vertreten werden als im Standardwerk
des MV. der umfangreiche
anhang vereint nützliche Tabellen wie
die Hypozinstabelle ab 1983 bis heute,
die lebensdauertabelle, die Be-
Bild m&w
rechnungstabelle für wertvermehrende
Investitionen oder die monatlichen
richtwerte von Kosten für Heizung
und Warmwasseraufbereitung.
� «Das Mietrecht für die Praxis»,
Bestellung S. 15
thür stoppt Datenschnüffler
m&w | Der Datenschutzbeauftragte
hat die Mietschnüffeleien von
Deltavista für unzulässig erklärt
und die Küsnachter Firma zurückgepfiffen.
Insgesamt neun «Empfehlungen»
hat Hanspeter Thür der Firma deltavista
ins Haus geschickt. diese kam
letzten Sommer durch ihren auskunftservice
für Vermieter ins Gerede:
Sie bietet abklärungen über die
Bonität von Mietenden an. Gewonnen
werden diese aus Verknüpfungen
von öffentlich zugänglichen daten
wie adressen, Handelsamts- und Betreibungsdaten
etc. Problematisch ist
nicht nur die Verwendung von öffentlichen
und privaten daten, sondern
auch die aus den Verknüpfungen gezogenen
Schlüsse. Wenn jemand zum
Beispiel in einem Quartier mit vielen
ausländern wohnt, ergibt das eine
schlechtere Bewertung. «das ist eine
unzulässige diskriminierung», sagt
Niklaus Scherr, Geschäftsleiter des
MV Zürich.
der MV hatte deswegen beim
Eidgenössischen datenschutzbeauf-
Ein Handbuch für alle Fälle: «Das Mietrecht für die Praxis»
tragten interveniert. dieser gibt nun
dem MV in weiten Teilen recht: die
Firma hält sich nicht korrekt ans datenschutzgesetz,
ist intransparent in
den Kriterien, kommt der auskunftspflicht
nur ungenügend nach und bietet
nur einen unzureichenden Schutz
gegen unbefugte Zugriffe. Hanspeter
Thür verlangt, dass deltavista Merkblätter
korrigiert, Bewertungen transparenter
gestaltet, Verknüpfungen auf
jene Fälle beschränkt, die für die Bonität
wichtig sind, die Webseite anpasst
und dort die Suchfunktionalitäten
anders
ausgestaltet.deltavista
hat um
eine Fristverlängerungnachgesucht.
Nach deren
ablauf wird sich
zeigen, ob die Firma die
Empfehlungen berücksichtigt
hat. Wenn nicht, so kann
der datenschutzbeauftragte
ans Bundesverwaltungsgericht
gelangen.
MIETEN & WOHNEN 1|09
7

Vielerorts werden die
Heizkosten gesetzes-
widrig nicht individuell
abgerechnet.
8 MIETEN & WOHNEN 1|09
Bei der individuellen h
hapert es in der Praxis
m&w: Nicht alle Mietenden schätzen
die individuelle Heizkostenabrechnung.
Es heisst, die Kosten fürs Ablesen seien
höher als die Einsparungen. Was bringt
die Massnahme tatsächlich?
Christof Schwenkel: Ganz generell gesagt
bringt die VHKa kostenmässig
eher bei altbauten als bei Neubauten
etwas. das Einsparpotenzial ist im
altbaubereich wegen des höheren Energieverbrauchs
höher.
Stefan rieder: die antwort hängt von
der Perspektive ab. Für jene, die einen
tiefen Energieverbrauch haben, lohnt
sich die Massnahme sicher. Ebenfalls
lohnt sie sich aus umweltsicht, denn
die VHKa löst bei vielen leuten energiesparende
Massnahmen aus. Ob
sie sich auch betriebswirtschaftlich
lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren
ab, etwa vom Heizölpreis oder
der Frage, ob der Einbau von Thermostatventilen
der VHKa belastet wird.
Was sparen Mietende mit der VHKA?
Schwenkel: die untersuchung zeigt,
dass der sparsamste Mieter zwei- bis
dreimal weniger Energie für Heizung
und Warmwasser braucht wie jener
mit dem höchsten Verbrauch – bei
gleich grosser Wohnung im gleichen
Gebäude. der unterschied kann dann
mehrere hundert Franken pro Jahr
ausmachen.
Wirkt sich das auch auf die Akzeptanz
der individuellen Heizkostenabrechnung
bei den Mietenden aus?
Schwenkel: die akzeptanz ist recht
Bild m&w
m&w | in neubauten müssen die heizkosten nach dem individuellen
Verbrauch abgerechnet werden. Die Realität sieht aber anders aus. Dies
ist eines der Resultate einer neuen Studie zur verbrauchsabhängigen
heizkostenabrechnung (VhKA). M&W sprach mit den Verfassern Stefan
Rieder und Christof Schwenkel.
Die Verfasser der VHKA-Studie Stefan Rieder (links) und Christof Schwenkel.
hoch. 63 Prozent der Mietenden finden
die VHKa eine gute Sache, und
nur 18 Prozent beurteilen sie negativ.
Und bei den Verwaltungen?
rieder: auch hier ist die akzeptanz
hoch, aber die VHKa wird als aufwändig
bezeichnet. Ebenfalls werden die
Kosten als Begründung angeführt,
um die VHKa nicht umzusetzen.
Die scheint leider oft der Fall zu sein.
Schwenkel: Ja, die Studie zeigt deutliche
Zahlen: In Neubauten ist die VH-
Ka Pflicht, doch in rund 43 Prozent
der Neubauwohnungen wird nicht individuell
abgerechnet.
rieder: Oft werden nur die rohre verlegt,
um die entsprechenden Installationen
doch noch vornehmen zu
können, wenn einmal eine Kontrolle
stattfinden sollte und eine ausrüstung
verlangt wird.
Kontrollen – gibt es die?
rieder: die Vollzugsintensität ist –
Die Studie
m&w | die Studie «Konzept, Vollzug
und Wirkung der VHKa» wurde
vom Institut für Politikwissenschaften
Interface im auftrag des
Bundesamtes für Energie erstellt.
Stefan rieder ist Ökonom und Politologe,
Christof Schwenkel ist Verwaltungswissenschaftler.
ausser in ganz wenigen Kantonen –
sehr tief. Wenn niemand reklamiert,
passiert auch nichts.
Und wie kann jemand reklamieren?
rieder: Einerseits steht ihm der Weg
offen, den Vermieter einzuklagen.
Er kann aber auch eine aufsichtsbeschwerde
beim Kanton gegen die Gemeinde
machen, denn diese sind in
der regel dafür verantwortlich, dass
die VHKa dort eingeführt wird, wo sie
vorgeschrieben ist. uns ist aber nur
ein einziger Fall einer Klage bekannt.
Von den Mietenden her besteht kein
druck auf die Einführung der individuellen
Heizkostenabrechnung. das
würde sich vielleicht ändern, wenn ihnen
bewusst wird, wie unterschiedlich
hoch die Verbräuche sind.
Schwenkel: Hinderlich sind heute
auch die komplizierten Formulare bei
der individuellen abrechnung. Fast
niemand versteht sie. Sie müssten
vereinfacht werden, sei es, dass man
die heute komplexen Faktoren zur
Berechnung weglässt oder ein vereinfachtes
Formular zur abrechnung
schafft. Ein solches Formular könnte
auf einen Blick zeigen, wie viel Energie
jemand verbraucht hat. Man könnte
dann diese Zahl mit dem Vorjahr und
dem durchschnittlichen Energieverbrauch
im Haus vergleichen.
Wie kann der Vollzug in den Kantonen
verbessert werden?

eizkostenabrechnung
noch gewaltig
rieder: Mit mehr Informationen, die
beispielsweise durch eine Zusammenarbeit
der Kantone mit den örtlichen
Mieterverbänden geschaffen werden
könnten, würde die VHKa eine grössere
Wirkung entfalten. Es braucht
aber weitere Mittel, um den Vollzug
zu verbessern. So müssten zum Beispiel
die Kontrollen verstärkt werden.
das kostet nicht viel und ist bei vielen
anderen Vorschriften eine Selbstverständlichkeit.
Bild MV Bl
Der Ruf nach mehr Kontrolle ist immer
etwas negativ behaftet. Gibt es weitere
mögliche Massnahmen?
Schwenkel: In deutschland besteht
ein Kürzungsrecht für die Mietenden.
Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet,
obwohl dies vorgeschrieben
ist, können Mietende die Heizkostenrechnung
um 15 Prozent kürzen, was
der durchschnittlichen Einsparung
mit individueller abrechnung entspricht.
rieder: Wird beim Vollzug kein Fortschritt
erzielt, sollte man ehrlicherweise
das Obligatorium für Neubauten
aufheben. dies würde ich aber bedauern,
denn die VHKa ist ein gutes Instrument.
die politische Situation ist
momentan günstig, um den Vollzug
zu verbessern. Es würde schon viel
bringen, wenn die Wirkung der VHKa
um weitere zehn Prozent erhöht würde.
dies wäre mit finanziell bescheidenen
Mitteln möglich.
neue Mieten im ‹Augarten› überhöht
die Siedlung mit 1'050 Wohneinheiten
– rund ein drittel der
rheinfelder Bevölkerung wohnt dort
– wurde 1971 von der Ciba erstellt und
gehört heute der Grossbank Credit
Suisse. unter der Verwaltung der Wincasa
wird sie seit 2007 etappenweise
saniert. Sechs Hochhäuser haben die
renovation bereits hinter sich. dieses
Jahr folgen sechs weitere Mehrfamilienhäuser.
durchgeführt wird eine
grössere Erneuerung: In den Wohnungen
gibts neue Küchen, Bad und WC,
ebenfalls werden die Fenster erneuert.
auch müssen die alten Wasserleitungen
ersetzt werden.
Max Frehner (Name geändert) hat
nach erfolgter Sanierung eine neue Küche
mit Granitabdeckung und weissen
Plättli im Bad. aber auch eine
spürbare Mieterhöhung: 180 Franken
pro Monat sollte er künftig mehr bezahlen
– das ist nicht wenig für die
noch vergleichsweise preiswerten
Wohnungen im augarten. Zu viel, war
Frehner überzeugt und zog vor die
Schlichtungsstelle. dabei wurde er in
der Zeitung auf einen Fall aufmerksam,
wo sich Mietende mit Erfolg gegen
überhöhte Mieten wehrten. Mit
Hilfe des MV-Vertrauensanwalts Markus
Mattle focht er den neuen Mietzins
an.
Reduktion um ein Drittel
die Parteien trafen sich unlängst vor
der Schlichtungsstelle. die Vermieterin
wollte 50% der wertvermehrenden
Kosten überwälzen. dem MV-anwalt
stachen bei der Berechnung die relativ
kurze amortisationsfrist sowie ein
hoher Hypozins ins auge.
m&w | Die Gross-Siedlung Augarten in Rheinfelden wird in etappen saniert.
nun hat sich ein Mieter erfolgreich gegen die neue, überhöhte
Miete zur Wehr gesetzt. ein Signal für die Mitbewohnenden?
die Schlichterinnen und Schlichter
schlossen sich zumindest teilweise
der Kritik an der überhöhten Überwälzung
an. Sie kamen zur auffassung,
dass 120 Franken mehr Miete pro Monat
durchaus angemessen seien. dies
kommt einer reduktion der ursprünglichen
Erhöhung um ein drittel gleich.
Frehner ist mit dieser Herabsetzung
zufrieden. Offen ist bis redaktionsschluss
dieser M&W-ausgabe allerdings
noch, ob die Gegenseite ebenfalls
zustimmt. Man geht aber davon
aus, dass dies der Fall sein wird. Falls
nicht, geht die angelegenheit vors
Gericht. rund 300 Mietpartien waren
schon mit einer Mieterhöhung konfrontiert.
Niemand hat die Überwälzungen
bis jetzt in Frage gestellt. das
könnte sich nach dem aktuellen Fall
ändern. Zu recht, denn anscheinend
benutzt die Grossbank – wie auch andere
Vermieter – die Gelegenheit einer
Sanierung, um aus den augartenliegenschaften
deutlich mehr rendite
herauszuholen. Zumindest in einem
ersten Fall wurde jetzt dieser Plan
durchkreuzt.
Ein couragierter Augarten-
Mieter erreichte nach der
Renovation eine Mietzins-
reduktion.
MIETEN & WOHNEN 1|09
9

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> MIETErVErBaNd aarGau
Mitgliederversammlung
einladung zur 31. ordentlichen Mitgliederversammlung
Freitag, 17. april 2009, Hotel aarauerhof, Bahnhofstrasse 68, 5000 aarau
apéro: 19.30 uhr, Mitgliederversammlung: 20.00 uhr
traktanden:
1. Beschlussfähigkeit
2. Protokoll Mitgliederversammlung vom 10. april 2008
3. ressortberichte 2008
4. rechnung 2008
5. Festsetzung Jahresbeitrag 2010
6. Wahlen
7. Verschiedenes
Bitte melden Sie sich bis spätestens am 20. März 2009 an:
Per Telefon: 062 888 10 38 (Mo – Fr von 8 – 12 uhr)
Per E-Mail: mvag@mvag.ch
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Stimmberechtigt sind alle Mitglieder, die den Jahresbeitrag 2009 bezahlt
haben; sie legitimieren sich durch den Mitgliederausweis. die
ressorberichte und die rechnung 2008 sowie das Protokoll der letzten
Generalversammlung sind im Jahresbericht 2008 enthalten. die-
Dienstleistungen des MVAG:
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Muss das Depot auf ein Kautionskonto?
Erika Wagner
beantwortet Ihre
Fragen.
Frage: Unser Vermieter
hat nebst der
Mietzinskaution beim
Vertragsabschluss
auch ein Reinigungsdepot
verlangt. Sofern
wir beim Auszug
richtig putzen, sollen
wir dieses wieder zurückbekommen.
Er
hat das Depot aber
nicht auf das Mietzinskautionskonto
überwiesen. Ist das rechtens?
Hotline: Nein, auch bei diesem reinigungsdepot
handelt es sich um eine
Sicherheit zu Gunsten der Vermieterschaft,
die gemäss art. 257e Or zwingend
auf einem Mietzinskautions-
konto angelegt werden muss. Zudem
dürfen die «normale» Kaution und
das reinigungsdepot zusammen nicht
mehr als drei Monatsmietzinsen ausmachen.
anders verhält es sich mit der so
genannten reinigungspauschale, die
in den Mietverträgen in der Nordwestschweiz
üblich ist. dort wird vereinbart,
dass die Mieterschaft beim
auszug nur besenrein putzen muss,
dafür aber eine Pauschale von 6 Franken
pro Quadratmeter Wohnfläche
bezahlt. diese reinigungspauschale
wird oft schon zu Beginn des Mietverhältnisses
bezahlt. Es handelt sich jedoch
nicht um eine Sicherheit, sondern
um eine definitive Zahlung, mit
der sich die Mieterschaft von der
Pflicht zur gründlichen Schlussreinigung
befreit. deshalb muss diese
nicht auf einem gesperrten Kautionskonto
angelegt werden
Muss der Vermieter das Schloss wechseln?
Frage: Ein Bewohner unseres Mehrfamilienhauses
konnte beim Auszug nicht
alle Schlüssel zurück geben. Die Verwaltung
musste das Schloss an der Wohnungstüre
auswechseln. Die Schlösser
zum Keller und zum Veloraum wurden
jedoch nicht ausgewechselt, weil sich
die Versicherung dagegen sperrte. Muss
der Vermieter nicht sämtliche Schlösser
auswechseln?
Hotline: Ob man ein Schloss wirklich
auswechseln muss, ist im Einzelfall
eine Ermessensfrage. Nach der Erfahrung
unserer rechtsberaterinnen
und -berater werden in Wirklichkeit
eher zu viele als zu wenige Schlösser
ausgewechselt. Viele liegenschaftsverwaltungen
sind in dieser Hinsicht
> NEWS
MV-Broschüre zum
Mietrecht
der SMV/d hat unter dem Titel «die
Mietrechtsrevision» eine neue Broschüre
herausgegeben. auf zwanzig
Seiten stellt sie die wichtigsten Punkte
des neuen Indexmodells vor, das der
Bundesrat in seiner Mietrechtsrevision
vorschlägt. das Grundanliegen ist es,
die Mieten vom Hypothekarzins zu ent-
koppeln und das Mietrecht zu verein-
fachen. Mit dem neuen recht sollen
künftige Mietzinssprünge entfallen
und das Mietrecht insbesondere im
Bereich der Mietzinsanpassungen
transparenter gestaltet werden. Neu
Bild m&w
Bild m&w
übervorsichtig. die Versicherer wehren
sich zu recht dagegen. diese
Übervorsicht treibt nämlich die Haft-
pflichtversicherungsprämien nach
oben und geht somit auf Kosten der
sollen die Mieten dem landesindex
der Konsumentenpreise folgen. die
Broschüre kann beim SMV/d kosten-
Mieterinnen und Mieter, die sie bezahlen
müssen. Wenn man schon das
Wohnungsschloss auswechselt, sollte
man dies grundsätzlich auch im Keller
und Veloraum tun.
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In der Praxis werden
eher zu viele Schlösser
ausgewechselt.
MIETEN & WOHNEN 1|09
11

12
MIETEN & WOHNEN 1|09
Was im treppenhaus s
Wir geben Ihnen zwei Wochen
Zeit, um ihre Kommode aus
dem Treppenhaus zu entfernen.»
das steht in einem eingeschriebenen
Brief, den Familie Müller vom Verwalter
ihrer Mietwohnung erhalten
hat. Im Haus der Müllers herrscht
ein gutes Einvernehmen zwischen
den verschiedenen Mieterinnen und
Mietern. alle sind bestrebt, das kahle
Treppenhaus etwas wohnlicher zu gestalten,
und haben darin kleine Kommoden,
Tischchen, Schränkchen und
Topfpflanzen aufgestellt. Nun hat die
Eigentümerin aber einen neuen Verwalter
eingesetzt. und der will zeigen,
wer der Meister ist, indem er strikte
auf der Einhaltung der mietrechtlichen
Vorschriften beharrt.
Grundsätzlich dürfen Mieterinnen
und Mieter nur diejenigen räume
möblieren, die sie zum alleinigen Gebrauch
gemietet haben. und dazu
gehören gemeinschaftlich genutzte
Bereiche wie Treppenhaus und Hausgang
eindeutig nicht. Befindet sich
der Verwalter also im recht?
Stillschweigende Vereinbarung
Nein! Solange dadurch keine Mitbewohnerinnen
und Mitbewohner
ernsthaft beeinträchtigt werden, kann
man vom erwähnten mietrechtlichen
Grundsatz abweichende Vereinbarungen
treffen. Eine solche Vereinbarung
muss nicht schriftlich abgefasst
sein. Wenn die betreffenden Möbel
und Pflanzen seit einiger Zeit im
Hausgang stehen und die Vermieterschaft
oder Verwaltung das weiss,
Bilder m&w
m&w | Viele Mieterinnen und Mieter verschönern die treppenhäuser
und hausgänge mit Möbeln und Pflanzen. Das gibt nicht selten Anlass
zu Streit, denn nicht alle haben dieselben Vorstellungen von einer guten
ordnung. Was ist erlaubt und was nicht?
Über die gute Ordnung im Treppenhaus gibt es verschiedene Vorstellungen.
geht man von einer stillschweigenden
Vereinbarung aus. Familie Müller und
ihre Nachbarn müssen ihre Möbel
und Pflanzen somit nicht aus dem
Treppenhaus entfernen.
dies gilt sogar dann, wenn im
«Kleingedruckten» zum Mietvertrag
ausdrücklich steht, im Treppenhaus
und Hausgang dürften keinerlei Möbel
und Pflanzen aufgestellt werden.
auch schriftliche Vereinbarungen sind
nicht in Stein gemeisselt. Im gegenseitigen
Einvernehmen kann man sie
abändern.
aber kann sich der Verwalter nicht
darauf berufen, dass er sein amt neu
angetreten hat und somit nicht an
frühere stillschweigende Vereinbarun-
gen gebunden ist? Nein, ein Verwalter
handelt nur stellvertretend für die
Eigentümerschaft. Somit ist es die-
se, die stillschweigend ihre Zustimmung
zu den betreffenden Pflanzen
und Möbeln im Treppenhaus erteilt
hat. Selbst wenn die liegenschaft verkauft
worden wäre und die Eigentümerschaft
gewechselt hätte, könnten
sich die Mietenden weiterhin auf ihre
stillschweigende Vereinbarung berufen.
denn gemäss art. 261 Or gehen
die bisherigen Mietverhältnisse bei einer
Handänderung mit allen rechten
und Pflichten auf die neue Eigentümerschaft
über.
Was nicht stört, ist erlaubt
Wenn die Eigentümerschaft oder die
Verwaltung bisher nichts von der Möblierung
des Treppenhauses wussten,
kann man nicht von einer stillschweigenden
Vereinbarung ausgehen. auch
dann könnten sich die betroffenen
Mieterinnen und Mieter aber weigern,
ihre Möbel aus dem Treppenhaus zu
entfernen. Sie könnten dazu geltend
machen, die Forderung der Verwaltung
sei rechtsmissbräuchlich, weil
sich überhaupt niemand an den Möbeln
im Treppenhaus störe. Ob sie damit
in einem rechtsstreit durchdringen
würden, ist aber offen.
Wie steht’s mit Gerümpel?
Oft verschönern Mieterinnen und
Mieter die Treppenhäuser und Hausgänge
aber nicht, sondern nutzen sie
als Stauraum. Etwa indem sie dort
altpapierbündel zwischenlagern, ihre
Schuhe versorgen und Velos im Hausgang
parkieren. dabei gelten grundsätzlich
die gleichen regeln über stillschweigende
Vereinbarungen und
rechtsmissbrauch. diese art von
Fortsetzung Seite 13

tört und was nicht
Fortsetzung von Seite 12
Nutzung macht in der regel aber
nicht allen Mitbewohnenden Freude.
Sobald sich jemand von ihnen berechtigterweise
gestört fühlt, muss die
Vermieterschaft verlangen, dass die
betreffenden Gegenstände aus den
allgemein genutzten räumlichkeiten
entfernt werden. dies gilt aber nicht,
wenn es sich um einen Fall von Überempfindlichkeit
handelt.
Wo die Grenze zwischen berechtigter
Ordnungsliebe und Überempfindlichkeit
liegt, ist eine heikle Ermessensfrage.
Eine rolle spielt dabei
auch, wer vorher da war. Wer als letzter
oder letzte in ein Haus zieht, kann
‹Alles bleibt länger haltbar›
Von Beruf ist roland Schweiger
Koch und Gastronom, und aufgewachsen
ist er in Hindelang im allgäu.
der Hotelierssohn zog in den 1970er-
Jahren in die Schweiz und landete nach
diversen Stationen im Churer rheintal.
dort bewirtet er jetzt das Seminarhotel
Piz alun auf St. Margrethenberg
hoch über dem Tal. Zum MV
stiess er «ohne konkreten anlass»,
wie er sagt: «Ich fand das einfach eine
gute Sache.» Er wohnt in einem
Mehrfamilienhaus mit prachtvollem
Blick auf das rheintal und die umliegende
Bergwelt.
ein Zufall vor dem tV
Neben seinem Job hat er Zeit für eigene
aktivitäten wie Catering oder
den Vertrieb von «Knick ’n’ clean»,
einem neuartigen desinfektionsmittel
für Kühlschränke aus deutschland.
«das war eigentlich ein purer Zufall»,
erzählt er. Eines abends sass er vor
dem Fernseher und sah in einer Sendung
dieses Produkt, das ein Hannoveraner
Wasserwirtschafter entwickelt
hatte. damit lässt sich die Haltbarkeit
von offenen lebensmitteln, die im
Kühlschrank lagern, verlängern.
Keine schlechte Idee, dachte sich
Schweiger. doch er wollte es genauer
wissen. Ein Test im eigenen Kühlschrank
mit offenem apfelmus, einer
geöffneten dose Tomatenpüree
und einer Salatsauce mit Ei ergab
nach drei Wochen ein erstaunliches
resultat: «das sah noch ziemlich
frisch aus.» das apfelmus habe er
sogar noch aufgegessen. der Trick:
das «Knick ’n’ clean» reduziert die
Keimbildung, indem es durch Knicken
Bilder m&w
nicht auf pingeligster Ordnung im
Treppenhaus beharren. Er oder sie
muss sich sagen lassen, die betreffende
Wohnung im Wissen um die etwas
lockeren Ordnungsvorstellungen der
Mitbewohnenden gemietet zu haben.
Wie wehre ich mich?
das gilt aber nur, solange die Zustände
kein unerträgliches ausmass annehmen.
dass es im Treppenhaus
nach Fussschweiss oder Speiseabfällen
riecht oder dass man sich dünn
machen muss, um überhaupt durchs
Treppenhaus zu kommen, muss niemand
hinnehmen. auf jeden Fall
muss auch genügend raum vorhan-
m&w | Roland Schweiger aus dem st.gallischen Pfäfers ist seit über zehn
Jahren MV-Mitglied. Jetzt ist er unter die innovatoren gegangen und
vertreibt ein neuartiges Kühlschrank-Desinfektionsmittel, mit dem sich
auch energie sparen lässt.
eines Plastikstabs einen auf Salzbasis
beruhenden, ohne Chemie erzeugten
Wirkstoff gasförmig nach aussen treten
lässt. dieser greift Keime und
Krankheitserreger an und verzögert
die Bildung dieser Schädlinge. Forschungsinstitute
haben in Tests bestätigt,
dass nach zwei bis drei Tagen
keine Salmonellen auf dem Nährboden
im Kühlschrank mehr nachweisbar
sind.
dadurch verlängert sich die Haltbarkeit
von lebensmitteln. Praktisch
für Haushalte, die nicht jeden Tag
einkaufen gehen oder häufig Essensreste
aufbewahren. «auch lässt sich
Strom sparen», sagt Schweiger. Man
kann die Kühlschranktemperatur höher
stellen, zum Beispiel von 4 auf 7
Grad, was den Energieverbrauch drosselt.
Wenn die ganze Gastronomie, in
der massenhaft Kühlgeräte in Betrieb
sind, mitziehen würde, ergäbe sich
eine markante Minderung des CO2ausstosses.
Schweiger hat letztes
Jahr vom Bundesamt für Gesundheit
Im Kühlschrank soll es möglichst keimfrei
bleiben.
den sein, dass der rettungsdienst beispielsweise
jemanden auf einer Bahre
hinaus tragen kann. Im Haus von
Familie Müller wird das Treppenhaus
aber eindeutig nicht als Stauraum benutzt,
sondern die Mieterinnen und
Mieter haben es mit eigenen Möbeln
verschönert. also befindet sich der
neue Verwalter im unrecht.
Wie sollen sich die Müllers nun
verhalten? am besten teilt man ihm
mit eingeschriebenem Brief mit, die
Möblierung des Treppenhauses sei
seit langer Zeit geduldet und habe
noch nie jemanden gestört. deshalb
liege eine stillschweigende Vereinbarung
darüber vor. Ruedi Spöndlin
die Zulassung für das Produkt erhalten
und baut seither als lizenznehmer
und Generalimporteur einen Vertrieb
auf (www.knicknclean.de). der
Versand erfolgt per Post.
Gegenwärtig tourt er durch Messen,
wo er das «kleine Wunderding»
(Gastro-Journal) vorstellt und auf eine
interessierte Kundschaft hofft.
läuft das Geschäft? «der Erfinder
kann mittlerweile davon leben, er liefert
sogar nach asien», sagt Schweiger.
das ist nicht wenig für ein Startup-unternehmen.
und er selbst? da
macht er sich keine Illusionen: Er stehe
erst am anfang, doch der aufbau
mache ihm Spass. Wenn die Nachfrage
steigt, wird der eigene Keller als
lager irgendwann nicht ausreichen.
doch übers umziehen macht er sich
noch keine Gedanken.
MV-Mitglied Roland
Schweiger ist überzeugt
vom «frischen Knick».
MIETEN & WOHNEN 1|09
13

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Fax 061 666 60 98
Mo–Fr 9–12h, Mo–do 13–16h
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Tel. 061 666 69 69, Mo–Fr 9–12h,
Mo–do 13–16h
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Mo bis do 17–18.30h (di und Mi nur
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Persönliche Rechtsberatung Binningen:
di 17.30–19h (Einlass bis 18.30 h)
Curt Goetz-Str. 1 (Gemeindeverwaltung)
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Mo 17.30–19h, rebgasse 15
Persönliche Rechtsberatung Reinach:
Mi 17.30–19h (Einlass bis 18.30 h)Hauptstrasse
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während den Schulferien finden
keine Beratungen statt.
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18–19.30h, während den Schulferien
finden keine Beratungen statt.
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Geschäftsstelle Tel. 0848 062 032
Mo–Fr 14–17h
MV Solothurn
Westbahnhofstrasse 1, 2. OG,
PF 1121, 4502 Solothurn,
Tel. 0848 06 20 32
Rechtsberatung:
Mo und Mi 17–19h,
Westbahnhofstrasse 1, 2. OG,
4502 Solothurn (MV Baselland und
dorneck-Thierstein siehe Baselland)
MV Grenchen, Bettlachstrasse 8,
2540 Grenchen
Rechtsberatung:
Nur nach Voranmeldung: Sekretariat
do 14–17h, Tel. 0848 062 032
MV Olten und Umgebung
PF 722, 4603 Olten, Tel. 0848
062 032, täglich von 14–17h
Rechtsberatung:
di 17–19h, Stadthaus Olten, Part. Iinks
uRi
Neu werden sämtliche Dientleistungen
vom MV Luzern angeboten:
MV Luzern, Mythenstrasse 2,
6003 luzern
Tel. 041 220 10 22, Mo–Fr 9–12h
www.mieterverband.ch/luzern
Rechtsberatung Luzern:
ohne Voranmeldung di 17.30–18.30h
nach tel. Voranmeldung:
Mo 9–12, Mi 14–16h, do 16–19h,
Fr 9–12h
WALLiS
MV Wallis
aSlOCa, Sektion Wallis, rue des
Mayennets 27, Postfach 15, 1951 Sitten
Rechtsberatung Brig-Glis:
advokaturbüro Marie-Therese Schwery,
alte Simplonstrasse 3, jeden 2. und 4.
Montag des Monats, 18–20h,
Tel. 027 923 42 24
S i d e r s, rte de Sion 3, Café le Président
Mo ab 18.30–20.30h, Tel. 027 322 92 49
Sitten, Sekretariat rue des Mayennets
27, 1951 Sion, Tel. 027 322 92 49
Mo 9–11h und 14–17.30h,
Voranmeldung erwünscht
Mo–di 8.30–11.30h, Tel. 027 322 92 49
Bei Ihrem lokalen MV werden Sie
kompetent beraten.
MV Oberwallis
Rechtsberatung Visp:
david Gruber, Überbielstrasse 10
anmeldung Tel. 027 946 25 16,
jeden 2. und 4. Mi
ZuG
MV des Kantons Zug
Sekretariat: Industriestr. 22, PF 732,
6301 Zug, Tel. 041 710 00 88,
Fax 041 710 00 89.
Mo 14–17h, di–Fr 9–11.30h
mvzug@bluewin.ch
Tel. rechtsberatung nur für Mitglieder:
Mo 17.30–19.30h, Tel. 041 710 00 88.
Persönliche rechtsberatung für
Nichtmitglieder kostenpflichtig:
St.-Oswalds-Gasse 18 (vis-à-vis Stadtbibliothek),
6300 Zug Fr 17–19h
ZüRiCh
MV Zürich
Sekretariat: Tellstr. 31, 8026 Zürich,
Tel. 044 296 90 20. Fax 044 296 90 26
www.mieterverband.ch/zuerich
Geschäftsstellen:
Zürich: Tellstr. 31, 8026 Zürich,
Tel. 044 296 90 20
Mo–Fr 9–12h, 13.30–17h (andere
Öffnungszeiten für rechtsberatung)
Winterthur: Obertor 46, 8400 Winterthur,
Tel. 052 212 50 35 Mo–Mi/Fr 14–17h (andere
Öffnungszeiten für rechtsberatung)
Rechtsberatung:
Geschäftsstelle Zürich:
Mo–Mi 15.30–18h; do 15.30–19h
Beratung nach telefonischer Voranmeldung:
Tel 044 296 90 25
Geschäftsstelle Winterthur:
Mi und do 18.15–20.15h (Termine am
Freitagnachmittag für Mitglieder nach
tel. Vereinbarung)
Bülach: Sekretariat unia, Müsegg 3,
di 18.30–19.30h
Dietikon: Stadthaus dietikon,
Bremgartnerstrasse 22, Trauzimmer,
2. Stock, (Warteraum Cafeteria)
Mi 17.30–19h (geschlossen während
Schulferien)
Oerlikon: affolternstr. 30
(ehem. technische Berufsschule)
Mi 18.30-19.30h, Voranmeldung
möglich unter 044 296 90 25
Rüti: Eichwiesstr. 2, 055 240 93 83
(tel. Voranmeldung)
Stäfa: Kronenstr.9, 044 928 19 98
(tel. Voranmeldung)
Wädenswil: Schulhaus Eidmatt I,
2. Stock, Zi 5, Eidmattstr. 15,
Mi 19–20.30h
(geschlossen während Schulferien)

SErVICE
So können Sie MV-Verlagsprodukte bestellen:
� Per E-Mail: info@mieterverband.ch
� direkt auf der Homepage: www.mieterverband.ch unter MV dachverbände
«deutschschweiz»«drucksachen»
� Schriftlich, indem Sie auf dieser Seite die gewünschten Verlagsprodukte ankreuzen
und die ganze Seite einsenden an: Schweizerischer Mieterinnen-
und Mieterverband deutschschweiz, Postfach 2271, 8026 Zürich, oder faxen
an 043 243 40 41.
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Bitte senden Sie mir die unten angekreuzten Produkte.
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Preis pro Broschüre:
Fr. 6.– (+ Porto) für MV-Mitglieder
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Mietzinserhöhung (24 Seiten)
Überprüfen Sie Mietzinserhöhungen auf ihre
Berechtigung hin! Sie können insbesondere
ausrechnen, ob sämtliche früheren Hypozinssenkungen
richtig gutgeschrieben wurden.
Nebenkosten und Heizungsabrechnung
(32 Seiten)
damit Sie nur das bezahlen, was Sie wirklich
müssen! Mit Muster von korrekten Heizungs-
abrechnungen und Musterbriefen.
Beilage: Heizölpreise.
Abschluss eines Mietvertrages (28 Seiten)
Was haben die einzelnen vertraglichen Festlegungen
für Konsequenzen?
Mängel an der Mietsache (28 Seiten)
rechte und Pflichten von Mieter- und Vermie-
terschaft bei der Behebung und abgeltung von
Mängeln, die nicht durch die Mietenden ver-
schuldet sind.
Der vorzeitige Auszug (24 Seiten)
Wie Sie dabei alle Klippen erfolgreich umschif-
fen. Musterbriefe. Beilage: Formular für Miet-
interessentlnnen
Kündigung (28 Seiten)
Wie man richtig kündigt, was der Vermieter ein-
halten muss und wie man zu einer Mieterstre-
ckung kommt. Beilage: Kündigungsformular.
Problemlos Zügeln (28 Seiten)
Praktische Hilfe für den gut organisierten um-
zug (die mietrechtlichen Fragen zum umzug
sind in der Broschüre «auszug und Einzug»
behandelt).
Auszug und Einzug (32 Seiten)
antwort auf alle mietrechtlichen Fragen zu
diesem Thema.
Paritätische Lebensdauertabelle (80 S.)
die Bewertung von Einrichtungen in Wohn-
und Geschäftsräumen
Wie darf ich meine Mietwohnung
verändern? (20 Seiten)
Was müssen MieterInnen bei der Gestaltung
ihres Heims beachten? Mit Checklisten, Tipps
und «Bausteinen» für vertragliche regelungen.
Gemeinsam Wohnen/Untermiete (20 S.)
Wie Konkubinate und Wohngemeinschaften
ihre Mietprobleme lösen können. Mit Vertrags-
mustern und Musterbriefen.
Das Mietrecht: Gesetz und Verordnung
(72 S.)
alle Bestimmungen im praktischen Taschen-
format mit nützlichen Tabellen.
Daten und Adressen zum Mietrecht (120 S.)
Handliches Nachschlagewerk mit vielen
aktualisierten daten.
Die volkswirtschaftliche und soziale
Bedeutung der Miete in der Schweiz (20 S.)
die wichtigsten daten, Fakten und Zusam-
menhänge auf einen Blick.
Fr. 8.– / Nichtmitglieder Fr. 10.– (+ Porto)
Formulare
Mängelliste / Wohnungsabnahmeprotokoll
3-teilig mit je 2 durchschlägen und deckblatt
mit lebensdauertabelle. Fr. 4.– (+ Porto)
Mietvertrag
3-teilig mit 1 Kopie und allgemeinen Bedingungen.
das korrekte und hilfreiche Mietvertragsformular.
Fr. 4.– (+ Porto)
Untermietvertrag
2-teiliges Formular mit 2 Kopien und deckblatt
mit wichtigen angaben zu untermiete.
Fr. 4.– (+ Porto)
Merkblätter
Die Merkblätter können kostenlos bestellt werden.
Mietrechtliche Formvorschriften
Fristen, Termine und Zustellungen
Haustiere in der Mietwohnung
Hund und Katz, Fisch und Vogel: Was ist in der
Mietwohnung erlaubt?
Das Mietzinsdepot
Was Mieterinnen und Mieter über das Miet-
zinsdepot wissen müssen
Jetzt aktuell:
Mietrecht für die Praxis
(850 Seiten)
der neue juristische Fachkommentar zum
Mietrecht, eine grundlegende Überarbeitung
von lachat/Stoll/Brunner und das derzeit
aktuellste Werk zum Thema. die rechtsprechung
bis Ende 2008 ist berücksichtigt. Mit
einem umfangreichen anhang. das neue,
unverzichtbare Standardwerk zum Mietrecht.
Fr. 88.– (plus Porto und Verpackung), für MV-
Mitglieder Fr. 65.–
Bezug: Tel. 043 243 40 40 oder E-Mail
info@mieterverband.ch
Frieren in der Mietwohnung
rechtsstreitigkeiten um das raumklima
Keine Angst vor der Schlichtungsbehörde
Wie das Verfahren bei der Schlichtungs-
behörde abläuft.
Wohnungsreinigung
Was man im umgang mit reinigungsinstituten
beachten muss.
Mietrechttipps für junge Mieterinnen und
Mieter
Kurzinformationen für Junge, die erstmals
eine Wohnung beziehen.
Die Rechte als Hauswart/in
Was Sie als Hauswart/in im Nebenamt wissen
sollten!
Fachzeitschrift
«mietrechtspraxis/mp»
Immer über die aktuellste mietrechtliche
rechtsprechung orientiert sein: mietrechtspraxis/mp,
die Fachzeitschrift für schweizerisches
Mietrecht (erscheint vierteljährlich) Fr. 82.–
Bücher
Das Mietrecht für die Praxis
Neuauflage des juristischen Kommentars von
lachat et al.
für Mitglieder Fr. 65.– (+ Porto)
für Nichtglieder Fr. 88.– (+ Porto)
Mietrecht für Mieterinnen und Mieter
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Neuauflage des bewährten praktischen Führer
durch den mietrechtlichen dschungel
für Mitglieder Fr. 20.– (+ Porto)
für Nichtglieder Fr. 28.– (+ Porto)
Wohnungsordner
den Wohnpapierkrieg im Griff. Mit register,
Tipps und den Broschüren «lebensdauertabelle»
und «Gesetz und Verordnung».
Fr. 20.– (+ Porto)
DVD
Abschied von der Hypozinskoppelung
10minütige dVd über das Problem
der Hypozins-Mietzins-Kopplung
Fr. 20.– (+ Porto)
MIETEN & WOHNEN 1|09
15

Postcode 1
AZB 8026 Zürich
Wo bleibt das Basler
energie-Vorbild?
Von einer «Ohrfeige» für die Mietenden
sprach Beat leuthardt, Co-
Präsident des MV Basel, im anschluss
an die Beratungen im Grossen rat
Mitte Januar. das Parlament hatte gerade
ein neues Energiegesetz beraten,
das als fortschrittlich gelobt wurde.
So wird am rheinknie die sparsame
Minergie-Bauweise Vorschrift, Heizpilze
im Freien werden verboten, und
Solarstrom wird über eine kantonale
Fördervergütung gefördert. Nur: die
anträge der Vertreterinnen und Vertreter
der Mieterschaft wurden durchwegs
abgelehnt.
Im Vorfeld hatte sich der MV besorgt
gezeigt über die zunehmende
anzahl von Sanierungen, die über die
Köpfe der Mieterschaft hinweg beschlossen
und durchgeführt werden.
Ob ökologisch oder nicht spielt hierbei
keine rolle, denn die Mieterschaft
bezahlt am Schluss ohnehin die Wert-
> urTEIlE
entschädigung wegen Baulärm
die über 14 Monate anhaltenden lärm-
emissionen beim Bau einer Siedlung
mit 52 Terrassenwohnungen und einer
zweistöckigen Tiefgarage berechtigen
die Mieterin einer benachbarten
Wohnung zu einer Mietzinsreduktion
von 20%.
Einzelrichterin des Mietgerichts des Bezirks
Meilen vom 20. März 2008; publ. in mp 3/08
Kündigung gegen treu
und Glauben
Eine Kündigung, die mit renova-
tionsarbeiten infolge von auflagen der
#
Stimmt ihre Adresse?
Wir möchten die adresskartei von M&W aktuell halten. Ziehen Sie demnächst um?
Stimmt Ihr adressaufdruck auf dieser Seite nicht? Teilen Sie es uns mit! Sie helfen uns,
Postgebühren zu sparen. Vielen dank!
alte adresse:
Neue adresse:
Ich erhalte jeweils mehr als ein Exemplar. Bitte nur 1x senden!
Gewerbe- und Feuerpolizei begründet
wird, ist missbräuchlich, wenn für
die übrigen Mietobjekte mit gleichen
auflagen keine Kündigung ausgesprochen
wird, und auch nicht glaubhaft
gemacht werden kann, dass die Kündigung
zur Erfüllung der auflagen
notwendig ist.
Bundesgericht, I. Zivilabteilung, 4a_131/2008,
25. Juni 2008 (Originaltext französisch); publ.
in mp 3/08
Stellvertretendes Commodum
Wird die vertraglich geschuldete leistung
des Vermieters unmöglich, weil
Bitte ausschneiden und einsenden an: Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband,
Postfach 2271, 8026 Zürich
m&w | Basel, einst vorbildlich in energiefragen, lässt die Mietenden
links liegen. Beim neuen energiegesetz fanden die Anliegen der Mieterschaft
kaum Gehör.
vermehrung. um Missbräuchen einen
riegel zu schieben, hatte der MV einen
Massnahmenkatalog ausgearbeitet. So
verlangt er, dass die Parteien frühzeitig
in die Planung einbezogen werden.
unter dem Titel «Soziale Energieeffi-
zienz» steht die Forderung, dass Sanierungen
sozialverträglich sein sollen,
d.h. dass schon bei der Planung
auf die Mieterschaft rücksicht genommen
werden soll. Schliesslich for-
dert der MV, dass die Mehrkosten bei
ökologischen Sanierungen nur zurück-
haltend auf die Mieten überwälzt wer-
den. Nur Werterhaltung, realistische
amortisationszeiten und keine undurchsichtigen
Pauschalierungen, lauten
hier die Stichworte.
Für verantwortungsvolle Vermieter
ist dieser Katalog eine Selbstver-
ständlichkeit. leider nicht für solche,
die ohne rücksicht und in der absicht
renovieren, die Mieten kräftig zu erhöhen.
allein, der Grosse rat hatte
für diese anliegen kein Gehör. das
neue Basler Energiegesetz ist zwar
ökologisch, doch wenig sozial. die
sozialen Belange gehörten nicht in
eine solches Gesetz, wurde den anträgen
entgegengehalten. Man verwies
auf die Verordnung. «auch ener-
giefreundliche Massnahmen sollten
immer sozialpolitisch abgefedert werden»,
findet dagegen leuthardt. Beim
MV Basel hofft man nun, dass man
wenigstens in der Verordnung besser
zum Zug kommt. das kantonale
Energiegesetz dürfe nicht einen Vorwand
für «grün eingefärbte Billigsanierungen»
abgeben.
dieser das Mietobjekt trotz laufendem
Mietverhältnis einem dritten überlässt,
hat der Mieter anspruch auf die
differenz zwischen dem ursprünglich
vereinbarten Mietzins und dem Mietzins,
welcher der Vermieter vom dritten
bezieht.
Obergericht des Kantons Zürich, urteil vom
27. September 2007; publ. in mp 3/08
Zulässige Pauschale für Verwaltungskosten
bei nebenkosten-
abrechnungen
Weist der Vermieter die tatsächlichen
Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung
nicht aus, ist auf
eine Pauschale abzustellen. diese bemisst
sich nach den ortsüblichen ansätzen
und beträgt in St.Gallen 3%.
Kreisgericht St.Gallen, 15. Januar 2008; publ. in
mp 3/08
unerlaubtes Auswechseln von
türschlössern durch den
Vermieter
das unerlaubte auswechseln der Türschlösser
an einem Mietobjekt durch
den Vermieter mit dem Ziel, den Mieter
am Zutritt zu hindern, stellt eine Nö-
tigung im Sinne des Strafgesetzes dar.
Obergericht des Kantons Solothurn, Strafkammer;
18. Oktober 2006 (Quelle: Solothurnische
Gerichtspraxis, SOG 2006, Nr. 6); publ. in mp
3/08