Kurs Stockwerkeigentum – was Sie wissen müssen - Mieterverband

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Das neue Mietrecht soll den Schwächeren mehr Schutz bringen. 6 MIETEN & WOHNEN 1|09 ein besserer Schutz für die Schwächeren! die Hypothekarzinsveränderungen waren insbesondere in den 90er Jahren stärkste Mietzinstreiber, weil Hypothekarzinserhöhungen postwendend auf die Mieterschaft überwälzt, Senkungen dagegen nicht oder ungenügendweitergegeben wurden. Anita Thanei Überdies können die Vermieter neben den Hypothekarzinsveränderungen nach geltendem recht 40 Prozent der Teuerung sowie die unterhaltsund Betriebskostensteigerung auf die Mieten schlagen. auch Handänderungen der liegenschaft und Sanierungen führen jeweils zu happigen Erhöhungen. das hat dazu geführt, dass die Mieten in den letzten 20 Jahren doppelt so stark wie die allgemeine Teuerung gestiegen sind. da der Mietzins der höchste Posten in jedem Haushaltsbudget ist, hat die Mietzinsentwicklung eine enorme volkswirtschaftliche und sozialpolitische Bedeutung. aus diesem Grunde verlangt der MieterInnenverband seit Jahrzehnten eine abkoppelung der Mietzinse vom Hypothekarzins sowie eine Vereinfachung des Systems, damit Missbräuche ausgeschlossen werden. denn was nützt es den Mietenden mittelfristig, wenn die Miete m&w | Das neue Mietrecht bringt einen besseren Schutz für die Schwächeren und klare Verbesserungen für die Mietenden: Anita thanei, Präsidentin des SMV/D, bewertet im Folgenden den bundesrätlichen Vorschlag zur Mietrechtsrevision. wegen einer Senkung des referenzzinssatzes um zwei oder drei Prozent reduziert wird und ein Jahr später um bis zu zehn Prozent steigt? Sinnvoller entscheid Nun hat der Bundesrat die Botschaft für eine revision des Mietrechts verabschiedet. Sie sieht endlich eine Entkoppelung der Mieten vom Hypothekarzins vor und basiert auf dem Ergebnis von Verhandlungen zwischen Mieter- und Vermieterorgani- sationen. Neu sollen die Mieten nur noch an den sogenannten leitindex anpasst werden. dabei handelt es sich um den landesindex der Konsu- mentenpreise unter ausschluss der Wohn- und Energiekosten. Ein sinnvoller Entscheid: der ausschluss dieser beiden Faktoren verhindert mietzinstreibende rückkopplungen zwischen Mieten und Teuerung. der revisionsvorschlag bringt für die Mieterseite in mehrfacher Hinsicht klare Verbesserungen: Ω das Mietrecht wird einfacher und weniger missbrauchsanfällig: die heutigen regeln im Bereich der Mietzinserhöhungen sind kompliziert und für viele Mietenden nicht nachvollziehbar. die Indexmiete hilft beson- Bild m&w ders den Schwächeren, die sich nicht wehren und keine teuren Verfahren leisten können. Ω die Mietzinsentwicklung wird moderater verlaufen: die Entkoppelung der Mieten vom Hypozins bringt die heute teilweise sehr hohen Mietzinssprünge zum Verschwinden. Kommt dazu, dass die Mietenden in den nächsten Jahren insbesondere nach umfassenden Sanierungen nicht mit einer massiven unterhaltskostensteigerung konfrontiert sein werden, da dieser Erhöhungsgrund wegfällt. Ω der Schutz vor Spekulation wird verbessert. Neu soll die Handänderung kein Grund mehr sein, die Mieten zu erhöhen. Ω die anfechtung des anfangsmietzinses wird vereinfacht. Neu wird an Hand einer Vergleichsmiete überprüft, ob ein anfangsmietzins missbräuchlich ist. Heute sind die Hürden für den von der Mieterseite zu erbringenden Beweis für die Missbräuchlichkeit zu hoch. deshalb gibt es ak- tuell praktisch keine anfechtungen von anfangsmietzinsen. Was noch ungelöst ist der Vorschlag bringt eine Verbesserung bei der Mietzinsgestaltung, löst aber längst nicht alle Probleme für die Mietenden. Mit der Personenfreizügigkeit hat sich der druck auf den Mietwohnungsmarkt in den Zentren weiter verschärft. Es fehlt an preisgünstigem Wohnraum. Zwar werden 2009 erstmals seit langem wieder Bundesmittel in den gemeinnützigen Wohnungsbau fliessen, doch die gesprochenen Gelder sind nur ein Tropfen auf den heissen Stein. Weiter braucht es dringend einen besseren Kündigungsschutz. Es darf nicht mehr zulässig sein, einer Mietpartei zu kündigen, um die Wohnung teurer weiterzuvermieten. Überdies muss die leidige lockvogelpolitik im Bereich der Nebenkosten, der sogenannten «zweiten Miete», gestoppt werden. den hohen Nachforderungen muss ein riegel vorgeschoben werden. Anita Thanei, Präsidentin des Schweizerischen MieterInnenverbandes und SP-Nationalrätin
Der aktuellste Kommentar zum Mietrecht Zwei Jahre haben wir daran gearbeitet», sagt Irène Spirig. Sie ist eine der MitautorInnen des Standardwerks «das Mietrecht für die Praxis». ursprünglich hatte es nach weniger arbeit ausgesehen. das Vorhaben war, die 7. auflage des bekannten Handbuchs von david lachat, daniel Stoll und andreas Brunner zu überarbeiten und neu herauszugeben. dieses erschien zum ersten Mal im Jahr 1991. Wie oft bei solchen Projekten kommt es am Schluss anders heraus. Irène Spirig: «Von einer blossen Neuauflage kann nicht mehr gesprochen werden. Wir haben das Werk stark überarbeitet.» hochkarätiges team Selbst die Grundlage des Handbuchs kommt neu daher. david lachat, Mietrechtsexperte der association suisse des locataires (asloca) und einer der renommiertesten Experten auf diesem Gebiet im land, arbeitete seinen Text ebenfalls stark um. dieser wurde im letzten Sommer von der asloca publiziert («le bail à loyer»). damit war die Basis für eine eigentliche Neufassung des Werks gegeben. Im autorenteam wirkten hochkarätige Juristinnen und Juristen mit: andreas Béguin, Sarah Brutschin, Peter dörflinger, regula Mühlebach, richard Püntener, Claude roy, Irène Spirig, anita Thanei, Markus Wyttenbach und Peter Zahradnik. Im unterschied zu rein juristischwissenschaftlichen Werken sticht «das Mietrecht für die Praxis» dadurch hervor, dass die mietrechtlichen Bestimmungen nicht artikelweise, sondern nach Themenkreisen vorgestellt und kommentiert werden. dies erleichtert den Zugang für interessierte laien, vor allem auch für Mitglieder der Schlichtungsstellen oder für Vertreter von Verwaltungen. In 33 Kapiteln vom historischen abriss zum Mietrecht über den Mietvertrag und die Mängel bis zum Mietzins, den Nebenkosten und zum strafrechtlichen Schutz der Mieterschaft wird in allgemeinverständlicher, aber doch juristisch genauer Weise die ganze Mietrechtspalette abgehandelt. Ein erweitertes Stichwortverzeichnis ermöglicht ein bequemes und schnelles auffinden der einzelnen Themen. die rechtsprechung bis Ende m&w | Soeben ist die neuauflage von «Das Mietrecht für die Praxis» erschienen. Das Flaggschiff der MV-Publikationen wurde vollständig überarbeitet und stellt den derzeit aktuellsten und umfassendsten Kommentar zum Mietrecht dar. 2008 wurde berücksichtigt. «Wir dürfen behaupten, dass unser Werk den zur Zeit aktuellsten Kommentar zum Mietrecht darstellt», sagt Irène Spirig. Zweifellos werden mit dem Handbuch neue Massstäbe gesetzt, und damit ist auch der Grundstein für eine Fortsetzung des bisherigen Erfolgs gelegt. das Werk setzt sich auch eingehend mit der rechtsprechung in der Westschweiz auseinander, die eine teils eigene Praxis entwickelt hat. «das Werk schlägt somit auch eine Brücke zwischen den landesgegenden», so Irène Spirig. Sehr hilfreich sind die zahlreichen Fussnoten, die darauf hinweisen, wo weitere ausführungen zu finden sind und insbesondere, wo andere Meinungen vertreten werden als im Standardwerk des MV. der umfangreiche anhang vereint nützliche Tabellen wie die Hypozinstabelle ab 1983 bis heute, die lebensdauertabelle, die Be- Bild m&w rechnungstabelle für wertvermehrende Investitionen oder die monatlichen richtwerte von Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung. � «Das Mietrecht für die Praxis», Bestellung S. 15 thür stoppt Datenschnüffler m&w | Der Datenschutzbeauftragte hat die Mietschnüffeleien von Deltavista für unzulässig erklärt und die Küsnachter Firma zurückgepfiffen. Insgesamt neun «Empfehlungen» hat Hanspeter Thür der Firma deltavista ins Haus geschickt. diese kam letzten Sommer durch ihren auskunftservice für Vermieter ins Gerede: Sie bietet abklärungen über die Bonität von Mietenden an. Gewonnen werden diese aus Verknüpfungen von öffentlich zugänglichen daten wie adressen, Handelsamts- und Betreibungsdaten etc. Problematisch ist nicht nur die Verwendung von öffentlichen und privaten daten, sondern auch die aus den Verknüpfungen gezogenen Schlüsse. Wenn jemand zum Beispiel in einem Quartier mit vielen ausländern wohnt, ergibt das eine schlechtere Bewertung. «das ist eine unzulässige diskriminierung», sagt Niklaus Scherr, Geschäftsleiter des MV Zürich. der MV hatte deswegen beim Eidgenössischen datenschutzbeauf- Ein Handbuch für alle Fälle: «Das Mietrecht für die Praxis» tragten interveniert. dieser gibt nun dem MV in weiten Teilen recht: die Firma hält sich nicht korrekt ans datenschutzgesetz, ist intransparent in den Kriterien, kommt der auskunftspflicht nur ungenügend nach und bietet nur einen unzureichenden Schutz gegen unbefugte Zugriffe. Hanspeter Thür verlangt, dass deltavista Merkblätter korrigiert, Bewertungen transparenter gestaltet, Verknüpfungen auf jene Fälle beschränkt, die für die Bonität wichtig sind, die Webseite anpasst und dort die Suchfunktionalitäten anders ausgestaltet.deltavista hat um eine Fristverlängerungnachgesucht. Nach deren ablauf wird sich zeigen, ob die Firma die Empfehlungen berücksichtigt hat. Wenn nicht, so kann der datenschutzbeauftragte ans Bundesverwaltungsgericht gelangen. MIETEN & WOHNEN 1|09 7
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Seite 13 und 14: tört und was nicht Fortsetzung von
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