casanostra 138 - November 2016

thema__Stockwerkeigentum_5 Sanieren mit hindernissen Stockwerkeigentumsgebäude aus den 70er- und 80er-Jahren sind in einem kritischen Alter, eine grössere Sanierung tut not. Nicht selten beginnen nun die Probleme: Der Erneuerungsfonds ist dürftig gefüllt, ein Streit blockiert das Vorhaben und die Banken spielen nicht mit. Bauen und Sanieren g d Sanierungsbedarf: Die Zeit ist reif für eine grössere Investition. Foto_www.istockphoto.com/ Peter ten Broecke Hausfrieden: Eine gute Diskussionskultur ist viel wert. Foto_www.istockphoto.com/ Maica __Irgendwann ist es so weit: Die Dämmung aus den 80er-Jahren ist nicht mehr zeitgemäss, die Fenster sind verzogen und die Ölheizung am Ende der Lebensdauer. Besonders Gebäude aus den 70er- und 80er-Jahren kommen derzeit in ein kritisches Alter; es ist Zeit für eine grössere Investition. Im Normalfall ist nun der Eigentümer gefragt. Er muss mit Blick auf sein Konto festlegen, was er wann in Angriff nimmt. Wie aber ist das, wenn es sich um eine Stockwerkeigentümergemeinschaft (STOWE) handelt? In diesem Fall kann ein alterndes Haus zum Problem werden, denn für grössere Sanierungen müssen alle an einem Strick ziehen. Drei Risikobereiche zeichnen sich ab: > > Der Erneuerungsfonds fehlt oder ist nicht genügend gefüllt. > > Es bestehen Konflikte oder Meinungsverschiedenheiten. > > Eine oder mehrere Parteien sind im Pensions alter. Mageres Polster Wenn die Miteigentümer regelmässig einen angemessenen Betrag in den Erneuerungsfonds eingezahlt haben, dürfte das finanzielle Polster jetzt ausreichen. Das ist aber oft nicht der Fall. Besonders energetische Sanierungen sind ein grosser Brocken, der die Reserven übersteigen kann. Der Erneuerungsfonds wird nur auf den Werterhalt ausgelegt und nicht darauf, irgendwann eine umfassende Energiesanierung und auch wertvermehrende Investitionen wie eine Solaranlage anzupacken. Eigene Rücklagen sind daher wichtig. Eine Liegenschaft nicht nur punktuell zu erhalten, sondern nach einer gewissen Zeit auf den neusten Stand zu bringen, ist ökologisch wie ökonomisch sinnvoll: Es dient dem langfristigen Werterhalt, die Massnahmen sind aufeinander abgestimmt und haben im Fall einer Energiesanierung deutlich mehr Wirkung als eine einzelne Massnahme. Streit und Prioritätenfragen Wenn sich alle Parteien einig sind und ein gutes Verhältnis haben, kommt meistens eine gute Lösung zustande, manchmal auch eine unkonventionelle. Karin Weissenberger, Beraterin des Hausvereins, kennt so einen Fall: «Eine Partei hatte zu wenig Mittel, um die Sanierung mitzutragen. Die anderen Parteien haben ihr dann ein Darlehen angeboten.» So wurde die Sanierung möglich. Schwierig wird es, wenn der Haussegen schief hängt oder ganz konkrete Meinungsverschiedenheiten bestehen, welche Investitionen getätigt werden sollen. Bei dringenden Arbeiten ist man zwar nicht auf die Zustimmung aller angewiesen, bei einem Heizungsersatz sieht es schon anders aus: Drei von vier Parteien möchten die alte Ölheizung durch eine Erdsonden- oder Pelletheizung ersetzen. Eine Partei ist nicht einverstanden, findet eine neue Ölheizung gut genug. Statt in Ökologie investiert das Paar lieber in schöne Reisen. Das ist ärgerlich, aber letztlich eine hinzunehmende Tatsache. Aber auch bei dringend nötigen Sanierungen kann sich eine Partei querstellen und grosse Umtriebe verursachen. «Es zahlt sich aus, frühzeitig externe Beratung zu suchen, wenn es schwierig wird», rät Karin Weissenberger. So wird die Diskussion wieder versachlicht. Und es hilft, die Tabuthemen zu knacken: «Man muss alles offenlegen, klare Verhältnisse schaffen, auch im Finanziellen», sagt Weissenberger. Ausserdem ist es unerlässlich, eine langfristige Planung zu machen. Ein Horizont von zehn Jahren ist empfehlenswert. Unsere Kurse Stockwerkeigentum: Kauf, Gemeinschaftsbegründung, Verwaltung, Quoten, Gemeinschafts- und Sonderrecht, Konflikte Zürich Leitung Bern Leitung Dienstag, 15. <strong>November</strong> <strong>2016</strong>, 18.15 Uhr Karin Weissenberger Mittwoch, 30. <strong>November</strong> <strong>2016</strong>, 18.15 Uhr Michel Wyss Anmeldung: kurse@hausverein.ch, Tel. 031 311 50 55 Nähere Informationen und Kosten: www.hausverein.ch/kurse <strong>casanostra</strong>_<strong>138</strong> / <strong>2016</strong>