Polen - Zittau

Auswirkungsanalyse 

zur Ansiedlung eines Fachmarkt- 

zentrums als „offenes Center“ in der 

Einkaufsinnenstadt von 

ZITTAU 

Auftraggeber: Stadt Zittau 

Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Franziska Höhnisch 

Projektleitung: Dipl.-Geogr. Stefanie Geßmann-Reichert 

Projektverantwortung: Dr. Manfred Bauer 

Dresden, im Oktober 2012 

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH 

Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München 

Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl 

Königsbrücker Straße 31-33, 01099 Dresden 

Telefon: 0351 / 21 67 27 3, Fax: 0351 / 80 23 89 5 

Email: info@gma.biz Internet: www.gma.biz

Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Zittau 

Vorbemerkung 

Im April 2012 erteilte die Stadt Zittau der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzfor- 

schung mbH, Dresden, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse mit Bezug 

auf die geplante Ansiedlung von Fachmärkten am Standort Albertstraße. Der zur Disposi- 

tion stehende Bereich ist im Einzelhandelskonzept der Stadt Zittau (2008) innerhalb des 

zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ explizit als Entwicklungsfläche für 

Einzelhandelsansiedlungen ausgewiesen. Hier plant die AVW Immobilien AG aus Ham- 

burg den Bau von Fachmärkten und ergänzenden Shops mit einer Gesamtverkaufsfläche 

von 9.106 m². Der Investor beabsichtigt v. a. solche Fachmärkte anzusiedeln, die bisher in 

Zittau insgesamt und in der Einkaufsinnenstadt erst in geringem Umfang oder noch gar 

nicht vertreten sind. Ziel des Bauvorhabens ist aus Sicht der Stadt Zittau andererseits die 

nachhaltige Stärkung der Innenstadt als Einzelhandelsstandort, eine Ausweitung der Ein- 

zelhandelszentralität und eine Erhöhung der Kundenfrequenz. 

Das Projekt soll vor dem Hintergrund der reellen Entwicklungspotenziale des Einzelhan- 

dels in Zittau gutachterlich auf seine städtebauliche Verträglichkeit untersucht werden. In 

diesem Zusammenhang sind insbesondere die bei Etablierung der geplanten Einzelhan- 

delsbetriebe zu erwartenden Kaufkraftbewegungen und wirtschaftlichen Auswirkungen 

aufzuzeigen und zu bewerten. 

Für die Bearbeitung des Berichtes standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen 

Bundesamtes Wiesbaden, des Statistischen Landesamtes Sachsen, der AVW, der Stadt 

Zittau sowie diverse sekundärstatistische Materialien aus unterschiedlichen Quellen zur 

Verfügung. Weiterhin wurden von der GMA im Mai und Juli 2012 Erhebungen des projekt- 

relevanten Wettbewerbs in Zittau, in seinem mittelzentralen Versorgungsbereich und in 

Teilen des angrenzenden Tschechien und Polen sowie Besichtigungen des Projektstand- 

ortes durchgeführt. Sämtliche Daten wurden von Mitarbeitern der GMA nach bestem Wis- 

sen erhoben, statistisch aufbereitet und ausgewertet.


Eine fertiggestellte Auswirkungsanalyse wurde dem Auftraggeber bereits am 3. August 

2012 vorgelegt. Da der Investor jedoch am 12. September 2012 ein modifiziertes Nut- 

zungskonzept präsentierte, wurde das Gutachten in Abstimmung mit den Projektbeteilig- 

ten nochmals überarbeitet. 

Die nunmehr vorliegende Analyse dient der Entscheidungsvorbereitung und Entschei- 

dungsfindung in der Stadt Zittau. Die Weitergabe oder Veröffentlichung des Berichtes, 

auch in digitaler Form, bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der 

GMA. 

Die GMA verpflichtet sich, alle ihr im Zusammenhang mit der Bearbeitung der Analyse 

zugeleiteten Informationen ebenso vertraulich zu behandeln, wie die Erkenntnisse dieses 

Berichtes. 

G M A 

Gesellschaft für Markt- und 

Absatzforschung mbH 

Dresden, im Oktober 2012 

BAU wym


INHALTSVERZEICHNIS Seite 

Vorbemerkung 

Inhaltsverzeichnis 

I Aufgabenstellung und Rechtsrahmen 1 

1. Aufgabenstellung 1 

2. Rechtsrahmen 4 

2.1 Landes- und Regionalplanung 5 

2.2 Bauleitplanung 8 

2.3 Einzelhandelskonzept der Stadt Zittau 10 

II Angaben zur Projektplanung / Standortbewertung 12 

III Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 21 

1. Einzugsgebiet und Bevölkerung 21 

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 30 

2.1 Grundlagen und Systematik der Kaufkraftberechnung 30 

2.2 Projektrelevantes Kaufkraftvolumen im Einzugsgebiet 32 

2.3 Einwohner- und Kaufkraftprognose im Einzugsgebiet 2015 / 2020 33 

IV Projektrelevante Wettbewerbssituation 35 

V Entwicklungsspielräume des projektrelevanten 

Einzelhandels in Zittau / Ableitung wirtschaftlich tragfähiger 

Verkaufsflächen ohne Auslösung von Umsatzumverteilungen 

gegen den Zittauer Einzelhandel 40 

VI Auswirkungen des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 48 

VII Empfehlungen zur verträglichen Einbindung des geplanten 

Fachmarktzentrums in die Einzelhandelsstrukturen der 

Zittauer Innenstadt 54


I Aufgabenstellung und Rechtsrahmen 

1. Aufgabenstellung 

In der Altstadt von Zittau sind derzeit mehr als 170 Geschäfte ansässig, die jedoch nur 

rund 16 % der im Stadtgebiet vorhandenen Verkaufsflächen repräsentieren. In diesem 

Zusammenhang ist festzustellen, dass die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt vor allem 

unter einem Mangel an größeren Ladeneinheiten leidet. Er steht im Zusammenhang mit 

der dichten Überbauung und den begrenzten Flächenpotenzialen in den vorhandenen, 

nicht selten denkmalgeschützten Gebäuden. Ziel der Stadtverwaltung war und ist es da- 

her, an geeigneter Stelle größere Kundenmagnetbetriebe anzusiedeln und dadurch die 

Wertigkeit der Innenstadt als Einkaufsort zu erhöhen. Hierzu wurde im Einzelhandelskon- 

zept der Stadt als einzig geeignete Entwicklungsfläche der Bereich der östlichen Albert- 

straße ausgewiesen (siehe Karte 1). 

Die in Frage stehende Entwicklungsfläche erstreckt sich auf der Nord- und Südseite der 

Albertstraße, die gegenwärtig noch nicht als innerstädtische Einkaufslage fungiert, aber 

über einen Anschluss an die Reichenberger Straße und die Neustadt verfügt, in denen 

Einzelhandelsnutzungen vorhanden sind. Beide Straßen sind als 1c-Lagen einzustufen. 

Die AVW Immobilien AG aus Hamburg plant nunmehr auf der Entwicklungsfläche in der 

östlichen Albertstraße den Bau eines Fachmarktzentrums. Im Zuge dieser Maßnahme soll 

die heute zum größten Teil als Brachfläche bzw. provisorischer Parkplatz genutzte Nord- 

seite des Areals mit einer zweistöckigen Immobilie (zzgl. Parkdeck) überbaut werden. Auf 

der Südseite wird ebenfalls ein zweistöckiges Objekt (zzgl. Parkdeck) errichtet. Das Pro- 

jektareal reicht über die Entwicklungsfläche lt. Einzelhandelskonzept hinaus. 

1

Karte 1: Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ mit Entwicklungsfläche für großflächigen Einzelhandel 

Dr.-Brinitzer-Straße 

Heinrich-Heine-Straße 

Einkaufsinnenstadt 

zentraler Versorgungsbereich 

„Einkaufsinnenstadt“ 

Entwicklungsfläche 

Töpferberg 

Quelle: Einzelhandelskonzept Zittau, 2008 

Innere Weberstraße 

Breite Straße 

Theodor-Körner Allee 

Haberkornplatz 

Bautzner Str. 

Markt 

Theaterring 

Böhmische Str. 

Klosterstraße 

Schulstraße 

Albertstraße 

Reichenberger Str. 

Otto 

kar 

platz 

Neu 

markt 

Könitzer Straße 

Karl-Liebknecht-Ring 

Karl-Liebknecht-Ring 

2


In zwei fast durchgängig mit Geschäften belegten Geschossen des geplanten Fachmarkt- 

zentrums ist die Ansiedlung folgender Einzelhandelsbranchen vorgesehen 1 : 

� Nahrungs- und Genussmittel 

� Drogeriewaren 

� Textil / Bekleidung 

� Schuhe 

� Heimtex 

� Elektro. 

Die projektierte Verkaufsfläche des Einzelhandels liegt insgesamt bei 9.106 m². Allein 

schon im Vergleich mit dem im Einzelhandelskonzept der Stadt Zittau ermittelten Ver- 

kaufsflächenbestand der Einkaufsinnenstadt von ca. 14.000 m² wird die Bedeutung des 

Entwicklungsprojektes transparent. Rechnerisch resultiert aus dem Vorhaben eine Ver- 

kaufsflächenausweitung um etwa 65 % 2 . Vor diesem Hintergrund ist einerseits mit einer 

deutlichen Angebotsaufwertung des Einzelhandels in der Zittauer Einkaufsinnenstadt zu 

rechnen, möglicherweise aber auch mit der Auslösung von Umstrukturierungsprozessen 

im vorhandenen Besatz, insbesondere als Folge einer stark veränderten räumlichen 

Schwerpunktsetzung. Es ist deshalb zentrale Aufgabe vorliegender Untersuchung, zu- 

nächst die tatsächlich vorhandenen Entwicklungspotenziale des Einzelhandels in Zittau zu 

bestimmen und dann die möglichen positiven oder auch negativen Auswirkungen der ge- 

planten Einzelhandelsagglomeration zu analysieren und zu bewerten. 

1 Angaben der AVW vom 12. September 2012. 

2 Angabe ohne Berücksichtigung eventueller Geschäftsverlagerungen in das Projekt. 

3


Im Einzelnen umfasst die Auswirkungsanalyse folgende Leistungen: 

� Abgrenzung des projektrelevanten Kundenverflechtungsbereiches 

� Berechnung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials im abgegrenzten Verflech- 

tungsbereich 

� Ermittlung der aktuellen Kundenbeziehungen des Zittauer Einzelhandels mit dem 

angrenzenden tschechischen und polnischen Ausland / Einschätzung der perspek- 

tivischen Kundenbeziehungen 

� Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels im Verflechtungsbereich und Er- 

mittlung der Umsatzleistungen des Zittauer Einzelhandels sowie der bislang erziel- 

ten Kaufkraftbindungsquoten 

� Bestimmung des tragfähigen Verkaufsflächenentwicklungsspielraumes in den pro- 

jektrelevanten Branchen, welcher realisiert werden kann, ohne dass es zu Um- 

satzumverteilungen gegen den bestehenden Einzelhandelsbesatz kommt 

� Ermittlung möglicher Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsnutzungen auf 

den Einzelhandelsbesatz in Zittau, unter besonderer Berücksichtigung der Ge- 

schäftslagen in der Einkaufsinnenstadt 

� Empfehlungen für ein verträgliches Nutzungskonzept und die erfolgreiche Einbin- 

dung des geplanten Fachmarktzentrums in die innerstädtische Einzelhandelsstruk- 

tur von Zittau. 

2. Rechtsrahmen 1 

Bei der Frage, welche Standorte für die Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt oder 

Gemeinde herangezogen werden sollen, sind die Vorstellungen von Unternehmern und 

Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand vielfach nicht deckungsgleich. Städte und 

Gemeinden bewerten Einzelhandelsansiedlungen vorwiegend unter städtebaulichen As- 

pekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei die Sicherung der innerstädtischen Ein- 

1 Dieses Kapitel dient lediglich der Darstellung des Rechtsrahmens zur Beurteilung der Auswirkungen 

von Einzelhandelsprojekten und stellt ausdrücklich keine Interpretation der relevanten 

Rechtsnormen dar. Zur Durchführung von Rechtsberatungen ist die GMA nicht legitimiert. 

4


kaufsfunktion und der Nahversorgung ein. Bei den Unternehmen stehen hingegen Über- 

legungen zur optimalen Marktdurchdringung und Umsatzmaximierung im Vordergrund. 

Aufgrund der engen Verzahnung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden in die- 

sem Zusammenhang Rechtsvorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur 

wohnort- und verbrauchernahen Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastruktu- 

rellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Das vorhandene Rechtsin- 

strumentarium muss allerdings durch eine qualifizierte Planung abgesichert sein und darf 

von den Kommunen weder sachfremd noch willkürlich gehandhabt werden. Generell sol- 

len die Rechtsvorschriften nur regeln wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in das Kon- 

kurrenzverhältnis der Einzelhandelsbetriebe an sich eingreifen. 

Die wesentlichen Rechtsvorschriften zur Bewertung der Genehmigungsfähigkeit von Ein- 

zelhandelsplanungen in Sachsen und Zittau werden nachfolgend überblicksartig darge- 

stellt. 

2.1 Landes- und Regionalplanung 

Den Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen in der Stadt Zittau 

stecken seitens der Landes- und Regionalplanung der Landesentwicklungsplan Sachsen 

2003 (LEP), der Regionalplan Oberlausitz-Niederschlesien 2010 und die Handlungsanlei- 

tung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Zulässigkeit von großflä- 

chigen Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen (HA Großflächige Einzelhan- 

delseinrichtungen) ab. 

Zentrale Aufgabe der Landesplanung ist es demnach, in allen Teilen des Freistaates eine 

angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen zu sichern. 

Der LEP Sachsen führt hierzu im Abschnitt Z 2.4.2 konkret aus … 

„Die Ausstattung aller Gemeinden mit Versorgungseinrichtungen zur Deckung des 

örtlichen Bedarfs soll unter Beachtung ihrer Bevölkerungsentwicklung, ihrer Funk- 

tion und ihrer Lage im Raum gewährleistet werden. Bei der Wahrnehmung dieser 

Aufgaben haben die Gemeinden die überörtlichen Erfordernisse zu beachten.“ 

5


Abschnitt Z 6.2 des LEP Sachsen konkretisiert die vorstehenden Zielsetzungen insbeson- 

dere im Hinblick auf die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten 1 : 

„Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einkaufszentren (...) 

und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Han- 

delsbetrieben (großflächige Einzelhandelseinrichtungen) sind nur in Ober- und Mit- 

telzentren, bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten nur in städtebaulich 

integrierter Lage zulässig (...). 

Der Einzugsbereich großflächiger Einzelhandelseinrichtungen soll den Verflech- 

tungsbereich des Zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten, benachbarte 

Zentrale Orte sollen ihre Planungen untereinander abstimmen (...). 

Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Ein- 

zelhandelseinrichtungen soll weder durch Lage, Größe oder Folgewirkung das 

städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungs- 

zentrums oder die verbrauchernahe Versorgung substanziell beeinträchtigen.“ 

Ergänzend zu den Regelungen des LEP sind bei der Bewertung von Einzelhandelspla- 

nungen auch die Bestimmungen des Regionalplanes Oberlausitz-Niederschlesien zu 

beachten: 

„G 5.2.1 Die Innenstädte und Stadtteilzentren des Oberzentralen Städteverbundes 

Bautzen-Görlitz-Hoyerswerda und der Mittelzentren sind entsprechend ihrem zent- 

ralörtlichen Verflechtungsbereich als Standorte des Einzelhandels und der Dienst- 

leistungen auszubauen. Insbesondere für die Mittelzentren sollen zur Vermeidung 

eines weiteren Funktionsverlustes der Innenstädte im Rahmen der integrierten 

Stadtentwicklungskonzepte Einzelhandelskonzeptionen erstellt werden. Dabei ist 

auf die Sicherung und Belebung des kleinteiligen Einzelhandels hinzuwirken.“ 

1 Mit Bezug auf die Festlegungen des § 11 Abs. 3 BauNVO sind mehrere Geschäfte im 

geplanten Fachmarktzentrum als großflächig einzustufen (Textilvollsortimentsfachmarkt, 

Heimtex-Fachmarkt, Elektrofachmarkt). Die genannten Betriebe weisen alle Verkaufsflächen 

über 800 m² auf. 

6


Die Handlungsanleitung Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat 

Sachsen 1 weist im Hinblick auf die Ansiedlung oder Erweiterung von großflächigen Ein- 

zelhandelsbetrieben insbesondere auf die Steuerungsmöglichkeiten durch die Bauleitpla- 

nung und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie auf die Ziele des Landesentwick- 

lungsplanes hin. Einen besonderen Stellenwert nimmt dabei der Erhalt und die Entwick- 

lung zentraler Versorgungsbereiche sowie die Unterscheidung von zentrenrelevanten und 

nicht zentrenrelevanten Sortimenten ein. 

So zeichnen sich lt. Handlungsanleitung zentrenrelevante Sortimente dadurch aus, „dass 

sie zum Beispiel vorrangig Innenstadtbesucher anziehen, häufig im Zusammenhang mit 

anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden, überwiegend ohne Pkw transportiert 

werden können und einen geringen Flächenanspruch im Verhältnis zur Wertschöpfung 

haben. Bei zentrenrelevanten Sortimenten sind negative Auswirkungen auf die Zentren- 

struktur, insbesondere auf die Innenstadtentwicklung zu erwarten, wenn sie überdimensi- 

oniert an nicht integrierten Standorten angesiedelt werden.“ 

In Anlage 1 definiert die Handlungsanleitung Sortimente mit geringer und starker Innen- 

stadtrelevanz. Von einer starken Innenstadtrelevanz ist demnach bei folgenden Waren- 

gruppen auszugehen: 

� Nahrungs- und Genussmittel 

� Drogerie- und Parfümerieprodukte 

� Haus- und Heimtextilien, Einrichtungszubehör (ohne Möbel) 

� Bekleidung einschließlich Schuhe, Lederwaren 

� Uhren, Schmuck 

� Foto, Optik 

� Spiel- und Sportwaren 

� Schreibwaren, Bücher, Büroartikel 

� Kunstgewerbe 

� Hifi, Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte) 

� Haushaltswaren, Glas, Porzellan 

� Fahrräder. 

1 Handlungsanleitung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Zulässigkeit 

von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen (HA Großflächige 

Einzelhandelseinrichtungen) vom 3. April 2008. 

7


Die von den geplanten Einzelhandelsbetrieben in Zittau repräsentierten Branchen Nah- 

rungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Textil / Bekleidung, Schuhe, Heimtex und 

Elektro sind im Abgleich mit der vorstehenden Auflistung somit als „in starkem Maße in- 

nenstadtrelevant“ einzustufen 1 . 

2.2 Bauleitplanung 

Während die Landes- und Regionalplanung den Rahmen für die Beurteilung von Einzel- 

handelsprojekten in raumordnerischer Hinsicht vorgibt, ermöglicht die kommunale Pla- 

nung (= Bauleitplanung) eine kleinräumige Ansiedlungssteuerung innerhalb von Stadt- 

und Gemeindegebieten. Für das entlang der östlichen Albertstraße geplante Einzelhan- 

delsprojekt ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass es sich teilweise um großflä- 

chige Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO handelt. Deshalb ist als Bewertungs- 

grundlage für das Vorhaben auch der § 11 Abs. 3 BauNVO heranzuziehen. Er stellt für 

alle Baugebiete eine Sonderregelung auf. Großflächige Einzelhandelsbetriebe (ab ca. 800 

m² VK), von denen anzunehmen ist, dass sie evtl. schädliche städtebauliche Auswirkun- 

gen auslösen könnten, sind demnach außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiese- 

nen Sondergebieten genehmigungsfähig. Im einzelnen führt der § 11 Abs. 3 BauNVO zu 

dieser Thematik folgendes aus: 

„1. Einkaufszentren, 

2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang 

auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung 

oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich 

auswirken können, 

3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an 

letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten 

Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, 

sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. 

Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere 

schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes- 

Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle 

Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich 

der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler 

Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, 

auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. 

1 Auch in der Sortimentsliste des Zittauer Einzelhandelskonzeptes sind die in der Albertstraße 

zur Ansiedlung vorgesehenen Branchen allesamt als „zentrenrelevant“ eingestuft (siehe 

Einzelhandelskonzept Seite 88). 

8


Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 

und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. 

Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, 

dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche 

vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug 

auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung 

und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der 

verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot 

des Betriebs zu berücksichtigen.“ 

Der letzte Absatz des § 11 Abs. 3 BauNVO beinhaltet eine Regelvermutung. Die Frage, 

ob sie im Einzelfall auf eine Planung anzuwenden ist, muss in einem zweistufigen Verfah- 

ren beantwortet werden: 

� Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 800 m² VK 1 ), dann ... 

� liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. 

Die von einer geplanten Einzelhandelsansiedlung oder -erweiterung evtl. ausgehenden 

schädlichen städtebaulichen Wirkungen (z. B. Entstehung von Leerständen) können auf 

Basis der voraussichtlich ausgelösten Kaufkraftbewegungen eingeschätzt werden. In die- 

sem Zusammenhang ist v. a. die Frage zu beantworten, welche Teile des Umsatzes im 

Rahmen von Umverteilungsprozessen gegen bestehende Einzelhandelsbetriebe erwirt- 

schaftet werden müssen. Häufig wird dabei in Verwaltungsgerichtsverfahren die 10 %- 

Schwelle der Umsatzumverteilung zur Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit he- 

rangezogen. Demnach können bei Umsatzumverteilungsquoten von 10 % und mehr 

schädliche Auswirkungen auftreten 2 . In Einzelfällen können allerdings auch schon gerin- 

gere Umsatzumverteilungsquoten schädliche Effekte auslösen, insbesondere dann, wenn 

Einkaufslagen eine „Vorschädigung“ aufweisen. In der Praxis ist die Vorschädigung von 

Einkaufsbereichen allerdings schwierig nachzuweisen. So können z. B. existierende Leer- 

stände nicht nur durch einen überhöhten Wettbewerbsdruck entstanden sein, sondern 

auch durch Unzulänglichkeiten der Betreiber, eine ungünstige verkehrliche Erreichbarkeit, 

einen ungeeigneten Ladenzuschnitt, eine zu geringe Dimensionierung der Geschäftsflä- 

che oder überhöhte Mietforderungen der Eigentümer. 

1 Zur Frage der Großflächigkeit äußerte sich das Bundesverwaltungsgericht u. a. im Jahre 

2005 (BVerwG 4 C 10.04. vom 24. November 2005). 

2 Der 10 %-Orientierungswert geht auf eine empirische Langzeitstudie der GMA zum großflächigen 

Einzelhandel in Baden-Württemberg zurück, die dort u. a. im Auftrag der IHK 

und des Wirtschaftsministeriums erstellt wurde. 

9


2.3 Einzelhandelskonzept der Stadt Zittau 

In Zittau wird möglichen nachteiligen Folgen einer ungeregelten Einzelhandelsentwicklung 

durch stadtplanerische Mittel begegnet. Mit dem Einzelhandelskonzept für die Stadt Zittau 

aus dem Jahre 2008 verfügt die Stadtverwaltung hierbei über ein Steuerungsinstrument, 

welches die Einzelhandelsentwicklung sowohl räumlich als auch sortimentsbezogen auf 

definierte Lagen (= zentrale Versorgungsbereiche) konzentrieren soll. 

Mit Beschluss vom 26.06.2008 und vom 29.04.2010 hat der Stadtrat in Zittau folgende 

„zentrale Versorgungsbereiche“ festgelegt (vgl. Karte 2): 

� Einkaufsinnenstadt 

� Nahversorgungslage „Südstraße“ 

� Nahversorgungslage „Leipziger Straße“ 

� potenzielle Nahversorgungslage „Markt Hirschfelde“. 

Im Abgleich mit dem Zittauer Einzelhandelskonzept ist festzustellen, dass der für das hier 

zu beurteilende Einzelhandelsprojekt gewählte Standortbereich Albertstraße innerhalb 

des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ liegt. D. h. die Ansiedlung von 

Einzelhandelsbetrieben und damit die Ausweitung des innerstädtischen Einzelhandelsan- 

gebotes ist hier nicht nur prinzipiell vorgesehen, sondern sogar ausdrücklich erwünscht. 

Die „Einkaufsinnenstadt“ ist in diesem Zusammenhang als höchstrangiger „zentraler Ver- 

sorgungsbereich“ zu klassifizieren, der im Gegensatz zu den Nahversorgungslagen mit 

seinen Einrichtungen nicht nur einzelne städtische Teilräume bedient, sondern die Ge- 

samtstadt und den ihr raumordnerisch zugeordneten mittelzentralen Versorgungsbereich. 

Vor diesem Hintergrund sollte es sich bei der Ansiedlung neuer Geschäfte im Innenstadt- 

bereich möglichst auch um leistungsfähige Einrichtungen handeln, weil nur sie in der Lage 

sind, eine entsprechende Anziehungskraft und Marktreichweite zu entfalten. 

10

Karte 2: Zentrale Versorgungsbereiche des Einzelhandels in Zittau 

2 

1 

3 

zentrale Versorgungsbereiche 


Nahversorgungslagen 

1 „Leipziger Straße“ 

2 „Südstraße“ 

3 potenzielle NVL 

„Markt Hirschfelde“ 

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; 

Einzelhandelskonzept Zittau 2008, 

GMA-Darstellung 2012 

11


II Angaben zur Projektplanung / Standortbewertung 

Die AVW Immobilien AG aus Hamburg plant im südöstlichen Bereich der Einkaufsinnen- 

stadt von Zittau die Errichtung eines Fachmarktzentrums mit ergänzenden Shop- 

Nutzungen und gastronomischen Betrieben. Das Projekt ist insofern als ungewöhnlich 

einzustufen, als kein klassisches Einkaufs- oder Fachmarktzentrum konzipiert wurde, 

sondern eine bestehende Straße (Albertstraße) beidseitig mit Einzelhandelsnutzungen 

bebaut und trotzdem zentral gemanagt werden soll. Die Funktion einer Mall wird dabei 

vom öffentlichen Straßenraum übernommen, der natürlich für den Fahrzeugverkehr ge- 

sperrt wird 1 . 

Ein mittig in der Albertstraße platzierter Rollsteig (inkl. Treppe) ermöglicht es Kunden aus 

dem Erdgeschoss in das ebenfalls mit Einzelhandel belegte Obergeschoss zu gelangen 

(vgl. Karte 3). Hier ist eine schmale Galerie angelegt, die die Verbindung zwischen den 

einzelnen Geschäften herstellt. In das Obergeschoss gelangt man darüber hinaus auch 

über Aufzüge und einen Rollsteig von den darüber gelagerten Parkdecks. Nach Aussagen 

des Investors sind hier insgesamt 327 Stellplätze projektiert. Die Auffahrt zu den Park- 

decks ist an der Nordostseite des Objektes vorgesehen. Auf das südliche Parkdeck ge- 

langt man von der nördlichen Immobilie mittels einer Überfahrt. Die Abfahrt erfolgt dann 

wiederum auf der Nordostseite. Im jeweils östlichen Abschnitt der beiden Immobilien ist 

auch die Anlieferzone für den Wirtschaftsverkehr positioniert. 

1 In der Fachwelt wird eine solche Einzelhandelsagglomeration als „offenes Center“ be- 

zeichnet. 

12

Karte 3: Aufrisszeichnung des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 

Quelle: AVW Immobilien AG 

13


In der vorliegenden Konzeptionierung ist das geplante Fachmarktzentrum in Deutschland 

bisher einmalig. Vor diesem Hintergrund ist die Planung auch mit einem gewissen Risiko 

behaftet, da auf Erfahrungen hinsichtlich der Kundenakzeptanz einer solchen Einzelhan- 

delsimmobilie nicht zurückgegriffen werden kann. Von entscheidender Bedeutung für die 

Funktionsfähigkeit des Projektes wird nach gutachterlicher Einschätzung allerdings eine 

intelligente Kundenführung (insbesondere vom Parkdeck und vom EG zum OG), eine 

unproblematische Anfahrt zum Objekt und zum Parkdeck sowie eine effiziente Vermark- 

tung des neuen Quartiers „Albertstraße“ mit seinem Angebotsschwerpunkt im Fachmarkt- 

sektor sein. 

Während der Bearbeitungszeit des Gutachtens hat sich das Flächenlayout des geplanten 

Fachmarktzentrums mehrfach geändert. Während das Planungskonzept vom März 2012 

noch von 8.515 m² VK ausging, umfasst die Planung vom September 2012 nunmehr eine 

Gesamtverkaufsfläche von 9.106 m². 1 Aktuell sind folgende Branchen und Betriebe pro- 

jektiert (vgl. Karten 4 und 5): 

Erdgeschoss 

� Lebensmittelmarkt 793 m² VK 

� Drogeriefachmarkt 678 m² VK 

� Textilfachmarkt (2 x) / Textilgeschäfte (3 x) 1.044 m² VK 

� Schuhfachmarkt (2 x) 793 m² VK 

� Textilfachmarkt (inkl. OG) 1.563 m² VK 

� Shops 466 m² VK. 

Obergeschoss 

� Textilfachmarkt (3 x) 1.085 m² VK 

� Schuhfachmarkt 318 m² VK 

� Heimtex-Fachmarkt 1.113 m² VK 

� Elektrofachmarkt 1.008 m² VK 

� Shops 245 m² VK. 

1 Angaben der AVW vom 12.09.2012. 

14


In der branchenbezogenen Zusammensetzung des Projektes wird deutlich, dass die AVW 

beabsichtigt, Geschäfte aus allen Bedarfsbereichen des Einzelhandels zu etablieren 1 . Als 

Kundenmagnetbetriebe fungieren im kurzfristigen Bedarf der geplante Lebensmittelmarkt 

(793 m² VK) und der Drogeriefachmarkt (678 m² VK). Im mittelfristigen Bedarf trifft dies 

vor allem auf den Textilfachmarkt mit 1.563 m² VK zu. Er ist aufgrund seiner Dimensionie- 

rung als „Vollsortimenter“ einzustufen. Dieses Geschäft ist nach heutigem Stand der Pla- 

nung im übrigen auch das einzige, welches mehr als 1.500 m² Verkaufsfläche aufweist 

und sich über das EG und OG erstreckt. Im langfristigen Bedarfsbereich ist der geplante 

Elektrofachmarkt (1.008 m² VK) als Magnetbetrieb zu klassifizieren. 

Das von AVW vorgelegte Nutzungskonzept wird klar vom Betriebstyp „Fachmarkt“ domi- 

niert. Insofern ist dem Projekt – im Kontext des bestehenden innerstädtischen Einzelhan- 

delsangebotes in Zittau – zunächst auch ein ergänzender Charakter zu bescheinigen. 

Bislang existieren Fachmärkte in der Einkaufsinnenstadt nur in den Warenbereichen Dro- 

gerie (2 x), Schuhe und Textil. Das Einzelhandelsangebot setzt sich in diesem Standort- 

bereich vor allem aus Fachhändlern zusammen. 

Insgesamt ist die gewählte Verkaufsflächendimensionierung des Fachmarktzentrums mit 

9.106 m² im Hinblick auf die Einwohnerzahl von Zittau und mit Bezug auf die erklärte In- 

tention der Stadt, die Zentralität des Mittelzentrums zu erhöhen, als durchaus angemes- 

sen zu charakterisieren. Mit dieser Größe kann die erforderliche Ausstrahlung des Projek- 

tes in den mittelzentralen Verflechtungsbereich und in Teile des angrenzenden Auslandes 

hinein prinzipiell bewerkstelligt werden. Würde andererseits ein deutlich kleineres Projekt 

etabliert, könnten Kaufkraftzuflüsse von außerhalb Zittaus sicher nur in begrenztem Um- 

fang angezogen werden. In diesem Falle müsste der Umsatz der geplanten Betriebe so- 

mit zwangsläufig zumeist im Umsatzumverteilungswettbewerb gegen den Zittauer Einzel- 

handel erwirtschaftet werden. Würde man die Dimensionierung des Fachmarktzentrums 

indes deutlich größer wählen, dann könnten bereits regionalplanerische Belange tangiert 

sein (z. B. Störung des zentralörtlichen Systems) oder das Projekt würde in Zittau eine so 

starke Dominanz entfalten, dass die Kundenfrequenz in anderen Einkaufslagen der In- 

nenstadt extrem zurückginge. Hier galt und gilt es im städtebaulichen und regionalplaneri- 

schen Interesse also die richtige Balance zu finden. Natürlich müssen aber auch be- 

triebswirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Erfordernisse Berücksichtigung finden, 

wenn das Fachmarktzentrum wirtschaftlich erfolgreich und städtebaulich verträglich sein 

soll. 

1 Kurz-, mittel- und langfristiger Bedarf. 

15


In diesem Zusammenhang ist auch eine erste Charakterisierung des Projektstandortes 

wichtig, insbesondere die Feststellung, dass die Albertstraße bisher nicht als Einzelhan- 

delslage in der Einkaufsinnenstadt von Zittau fungierte. Sie stellt aber immerhin ein Bin- 

deglied zwischen den beiden 1c-Lagen 1 Reichenberger Straße und Neustadt dar, in de- 

nen jedoch aufgrund eines heterogenen und zum Teil qualitativ geringwertigen Einzel- 

handelsbesatzes derzeit nur eine schwache Kundenfrequenz anzutreffen ist (vgl. auch 

Karte 6). Bei Etablierung des geplanten Fachmarktzentrums würden diese beiden Ein- 

kaufsstraßen und die Albertstraße – unter der Voraussetzung einer städtebaulich attrakti- 

ven Ein- und Anbindung des Areals – eine markante standörtliche und funktionale Aufwer- 

tung erfahren. Es wäre in diesem Fall sogar von einem völlig neuen Angebotsschwer- 

punkt in der Zittauer Einkaufsinnenstadt zu sprechen, der die Bedeutung bisheriger 

Hauptgeschäftsbereiche (Innere Weberstraße, Markt, Rathausplatz, Bautzner Straße und 

Frauenstraße) relativiert. 

Wirtschaftlich kann das geplante Fachmarktzentrum zunächst durch eine Berechnung der 

„Sollumsätze“ eingeordnet werden. Sie präsentieren diejenigen Umsatzgrößen, welche 

zur Gewährleistung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit in den einzelnen Betrieben und 

Branchen erzielt werden müssen. Die in Tabelle 1 angesetzten Produktivitätswerte ent- 

sprechen hierbei Erfahrungswerten zu den im Normalfall erzielten Umsätzen je m² VK und 

Geschäftsjahr, welche sowohl von diversen Bundesverbänden des Einzelhandels, einzel- 

nen Betreiberfirmen als auch Handelsverbänden angegeben werden und z. T. in Publika- 

tionen dokumentiert sind 2 . Die an dieser Stelle angesetzten Produktivitäten sind fach- 

markttypisch und repräsentieren eine mittlere Betreiberqualität. 

1 In der Handelsforschung werden als 1c-Lagen innerstädtische Einkaufsbereiche mit lückenhaftem 

Einzelhandelsbesatz und geringer Kundenfrequenz bezeichnet. 

2 Vgl. u. a. BBE Handelsberatung: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010. Mün- 

chen, 2011. 

16

Karte 4: Planskizze des Fachmarktzentrums – Erdgeschoss (Vorabzug) 

Quelle: nhp-partnership, 

Architekten - Ingenieure 

17

Karte 5: Planskizze des Fachmarktzentrums – Obergeschoss (Vorabzug) 

Quelle: nhp-partnership, 

Architekten - Ingenieure 

18

Karte 6: Lage des Planstandortes in der Zittauer Einkaufsinnenstadt und zu den aktuellen Hauptgeschäftslagen 

zentraler Versorgungsbereich 

„Einkaufsinnenstadt“ 

Planstandort 

Hauptgeschäftslagen 

Polen 

erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2012 

19


Tabelle 1 präsentiert die Sollumsätze des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 1 . 

Tabelle 1: Sollumsätze des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 

Branche 

Verkaufsfläche 

in m² 

Produktivität 

in € / m² VK 

Soll-Umsatz 

in Mio. € 

Nahrungs- und Genussmittel 793 4.000 3,2 (2,6 1 ) 

Drogeriewaren 678 4.000 2,7 (2,0 1 ) 

Textil / Bekleidung 2 

4.102 1.700 7,0 

Schuhe 1.111 2.000 2,2 

Elektro 1.008 4.500 4,5 

Heimtex 1.113 1.500 1,7 

1 

Umsatz ohne Randsortimente 

2 

Inkl. Shop-Flächen 

Quelle: GMA-Berechnung 2012, ca.-Werte gerundet 

In Tabelle 1 sind jeweils zwei Sollumsatzwerte für die Branchen Nahrungs- und Genuss- 

mittel sowie Drogeriewaren ausgewiesen. Im Falle der Nahrungs- und Genussmittel han- 

delt es sich bei dem in Klammer angegebenen Wert um den Sollumsatz allein mit Le- 

bensmitteln (d. h. ohne Nonfood-Randsortimente). Im Falle der Drogeriewaren präsentiert 

der Wert in der Klammer die Umsatzleistung des Drogeriekernsortimentes. Der Gesamt- 

umsatzwert für diesen Fachmarkt beinhaltet hingegen auch die Umsatzleistung mit den 

üblichen Randsortimenten von Fachmärkten, wie z. B. Tierfutter, Nahrungsergänzungs- 

mittel, frei verkäufliche Arzneimittel, Babynahrung etc. 

1 Ein Handy-Shop und die Ladeneinheit für einen Bäcker / Schlachter bleiben in der Kalkulation 

der Sollumsätze unberücksichtigt, weil sie für die Bewertung der Verträglichkeit des 

Fachmarktzentrums eine untergeordnete Rolle spielen. Alle anderen Shop-Flächen wurden 

dem Warenbereich „Textil / Bekleidung“ zugeordnet. 

20


III Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 

1. Einzugsgebiet und Bevölkerung 

Die Abgrenzung des Zittauer Einzugsgebietes nach Etablierung der geplanten Fach- 

marktnutzungen in der Albertstraße stellt die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung des 

Kundenpotenzials und zur Berechnung der projektrelevanten Kaufkraft dar. Als „Einzugs- 

gebiet“ wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzung vorliegender Untersuchung derjeni- 

ge Bereich definiert, innerhalb dessen eine überwiegende Orientierung der Verbraucher 

auf die Zittauer Einkaufsinnenstadt bzw. auf das Fachmarktzentrum gegeben ist. 

Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Ein- 

flussfaktoren berücksichtigt: 

� Bisherige Marktreichweite des Zittauer Einzelhandels 1 / zukünftige Attraktivität des 

Einkaufsortes nach Etablierung des geplanten Fachmarktzentrums 

� Voraussichtliche Marktreichweite der im Fachmarktzentrum geplanten Kunden- 

magnetbetriebe, unter besonderer Berücksichtigung des Textilvollsortimenters und 

Elektrofachmarktes / Marktreichweite des geplanten Fachmarktzentrums insge- 

samt (Stichwort: Agglomerationseffekte) 

� Regionale Wettbewerbssituation, insbesondere die begrenzenden Wirkungen der 

Wettbewerbsstandorte Görlitz, Bautzen und Löbau auf das Einzugsgebiet 2 

� Zukünftige Bedeutung des Fachmarktstandortes als Parkierungsschwerpunkt für 

Innenstadtbesucher (Parkdeck mit 327 Stellplätzen) 

� Verkehrsanbindung des mittelzentralen Verflechtungsbereichs an die Stadt Zittau 

und innerörtliche Erreichbarkeit des Projektstandortes 

� Ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische 

Erfahrungswerte) 3 . 

1 U. a. ermittelt im städtischen Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008. 

2 Die GMA hat in allen drei Zittauer Konkurrenzstädten Einzelhandelskonzepte erstellt. In 

die Betrachtungen zur Einzugsgebietsabgrenzung wurden auch die aktuellen Einzelhandelsplanungen 

z. B. in Bautzen (Bau eines zweiten Einkaufszentrums) einbezogen. 

3 Die GMA hat in den über 40 Jahren ihre Tätigkeit mehrere hundert Verbraucher- und 

Konsumentenbefragungen durchgeführt, so dass abgesicherte empirische Daten zum 

Kundenverhalten vorliegen. 

21


Unter den genannten Prämissen wird der Einzelhandel in Zittau nach Etablierung des 

geplanten Fachmarktzentrums ein Einzugsgebiet erschließen können, das die Stadt Zittau 

als Zone I und das westliche Umland von Zittau mit den Orten Oybin, Jonsdorf, Olbers- 

dorf, Bertsdorf-Hörnitz, Großschönau, Hainewalde, Seifhennersdorf, Leutersdorf, Oder- 

witz, Eibau, Herrnhut, Mittelherwigsdorf und Neugersdorf umfasst 1 . Hier leben zur Zeit 

insgesamt ca. 79.220 Menschen (vgl. Tabelle 2). Nur 35 % davon entfallen davon auf die 

Stadt Zittau. 

Tabelle 2: Einzugsgebiet der Stadt Zittau nach Etablierung des geplanten Fachmarktzentrums 

Zonen des Einzugsgebietes Einwohner 

Zone I: Stadt Zittau 27.850 

Zone II: Umland von Zittau 

Oybin, Jonsdorf, Olbersdorf, Bertsdorf-Hörnitz, Großschönau, 

Hainewalde, Seifhennersdorf, Leutersdorf, Oderwitz, 

Eibau, Herrnhut, Mittelherwigsdorf, Neugersdorf 

51.370 

Zonen I - II 79.220 

Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand 31.12.2011; Meldeamt Ebersbach- 

Neugersdorf, Stand 31.12.2011. 

Ein zusätzliches Kundenpotenzial ist prinzipiell im angrenzenden Tschechien und Polen 

vorhanden, dessen Erschließung allerdings nicht allein von der Attraktivität des geplanten 

Fachmarktzentrums, sondern auch vom weiteren Wettbewerbsausbau in den beiden 

Nachbarländern und von der Verkehrsanbindung und Mobilität abhängt. In Tschechien ist 

hier von besonderer Bedeutung die zukünftige Entwicklung der über 100.000 Einwohner 

zählenden Großstadt Liberec. 

1 Das abgegrenzte Einzugsgebiet entspricht praktisch dem schon im Einzelhandelskonzept 

der Stadt Zittau definierten Verflechtungsbereich, welcher durch eine repräsentative Konsumentenbefragung 

empirisch ermittelt worden war. 

22

Karte 7: Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 

Zittau 

Einzugsgebiet 

Zone I – Zittau 

Zone II – Umland 

von Zittau 

Quelle: OpenStreetMap; 

GMA-Darstellung 2012 

23


Um die heute und perspektivisch erschließbaren Kundenpotenziale in Tschechien und 

Polen näherungsweise einschätzen zu können, hat die GMA die Ergebnisse einer IHK- 

Befragung zum Einkaufsverhalten tschechischer Kunden in Zittau (November 2011) aus- 

gewertet und selbst eine Zählung deutscher und ausländischer Fahrzeuge an den zwei 

Zittauer Einzelhandelsstandorten Toom 1 und Kaufland 2 durchgeführt. Die Erkenntnisse 

sind in nachfolgendem Exkurs zusammengefasst. 

------------------------------------- 

Exkurs: Zählung ausländischer Kfz und Kunden in Zittau / Ergebnisse einer 

IHK-Befragung zum Kaufverhalten tschechischer Kunden in Zittau 

Die Erfassung ausländischer Kunden-Kfz in Zittau erfolgte jeweils an den Parkplatzzufahr- 

ten von Toom in der Hochwaldstraße / Mittelweg und von Kaufland an der Christian- 

Keimann-Straße. Die beiden Standorte waren in Abstimmung mit der Stadtverwaltung als 

besonders geeignet für die Zählung ausländischer Kfz und Kunden identifiziert worden, 

weil sie die Zentralität Zittaus im Einzelhandelsbereich maßgeblich mit prägen. 

Die Erhebung der Kunden-Kfz fand am 9. und 14. Juni 2012 statt. Der Donnerstag (14. 

Juni) wurde als „typischer Einkaufstag unter der Woche“ ausgewählt. Der Samstag 

(9. Juni) repräsentierte andererseits den „Einkaufsspitzentag“. Die Erfassung der Kfz er- 

folgte an beiden Standorten jeweils durchgängig von 10:00 bis 18:00 Uhr. 

Ermittelt wurden die Pkw-Kennzeichen und die Kfz-Insassen. Als „Kunden“ galten dabei 

alle Personen ab ca. 14 Jahren. Die Ergebnisse der Zählungen sind überblicksartig in 

Tabelle 3 dargestellt. 

1 Hochwaldstraße / Mittelweg. 

2 Christian-Keimann-Straße. 

24


Tabelle 3: Ergebnisse der Kfz- und Kundenzählungen in Zittau 

Erhebungstag Kunden 

insgesamt 

davon aus 

CZ 

in % davon aus 

PL 

in % 

Donnerstag 5.547 446 8 99 2 

Samstag 6.195 966 16 128 2 

Quelle: GMA Erhebungen, Juni 2012 

Es zeigt sich, dass die Zahl der Samstags-Kunden den Donnerstag-Wert um etwa 12 % 

übersteigt. Während am Donnerstag nur 5.547 Personen ermittelt wurden, betrug ihre 

Zahl am Samstag 6.195. Sehr viel deutlicher unterscheiden sich die Kundenzahlen aus 

Tschechien und Polen. So lag die Frequenz polnischer Kunden am Samstag um 29 %- 

Punkte höher als am Donnerstag. Bei den tschechischen Kunden überstieg der Sams- 

tagwert den Donnerstag sogar um 117 %-Punkte. Diese Zahlen belegen, dass der Wo- 

chenendeinkauf in Zittau bei ausländischen Kunden eine höhere Wertschätzung genießt, 

als bei deutschen Kunden 1 . Damit in Zusammenhang steht sicher auch die höhere Zahl 

der Insassen in ausländischen Pkw. Während deutsche Kfz im Schnitt nur mit 1,5 Perso- 

nen belegt waren, betrugen die Korrespondenzwerte polnischer Kfz 1,8 und tschechischer 

Kfz 2,0. 

Tabelle 3 macht auch transparent, dass der Anteil tschechischer Kunden am Donnerstag 

mit 8 % und am Samstag mit 16 % in Bezug auf die Gesamtkundenzahl weit höher aus- 

fällt als der polnischer Kunden mit jeweils nur 2 %. Rechnet man die Kunden aus beiden 

Herkunftsländern zusammen, dann liegt der Anteil ausländischer Besucher an Wochenta- 

gen bei 10 % und an Samstagen bei 18 % (siehe auch Abbildungen 1 und 2). 

1 Dies hat sicherlich mit den i. d. R. längeren Anfahrtswegen zu tun, welche die Kunden am 

Wochenende eher bereit sind auf sich zu nehmen, als unter der Woche. 

25


Abbildung 1: Tagesverlauf der Kundenfrequenzen an beiden Zählstandorten 

in Zittau (Donnerstag) 

Kunden 

1000 

900 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

ab 10 Uhr 11 bis 12 Uhr 12 bis 13 Uhr 13 bis 14 Uhr 14 bis 15 Uhr 15 bis 16 Uhr 16 bis 17 Uhr bis 18 Uhr 

Abbildung 2: Tagesverlauf der Kundenfrequenzen an beiden Zählstandorten 

in Zittau (Samstag) 

Kunden 

1000 

900 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

ab 10 Uhr 11 bis 12 

Uhr 

Kunden D Kunden CZ Kunden PL 

12 bis 13 

Uhr 

13 bis 14 

Uhr 

Quelle: GMA-Zählungen, 14. Juni 2012 

14 bis 15 

Uhr 

15 bis 16 

Uhr 

Kunden D Kunden CZ Kunden PL 

16 bis 17 

Uhr 

bis 18 Uhr 

Quelle: GMA-Zählungen, 9. Juni 2012 

26


Der Tagesverlauf der Kundenfrequenzen bei deutschen und ausländischen Besuchern 

weist relativ große Ähnlichkeiten auf. Spitzenwerte werden in allen Kundengruppen im 

Verlauf des Donnerstags zwischen 11 und 12 Uhr und zwischen 16 und 17 Uhr erreicht. 

An Samstagen wird der absolute Höchstwert hingegen bereits am Morgen um 10 Uhr er- 

zielt. Danach flacht die Kurve bis 12 Uhr bzw. 13 Uhr ab und stabilisiert sich zwischen 13 

Uhr und 18 Uhr wieder auf leicht erhöhtem Niveau. 

Zur Ermittlung der räumlichen Herkunft tschechischer und polnischer Kunden wurden die 

erfassten Kfz-Kennzeichen differenziert ausgewertet. In Tschechien setzt sich das Num- 

mernschild aus einer Kombination dreier Zeichen (Ziffer, Buchstabe, Ziffer) zusammen. 

Der Buchstabe bezeichnet dabei die Region (kraj), in der das Fahrzeug angemeldet wur- 

de. 64 % aller tschechischen Fahrzeuge stammten demnach aus der Region Liberec (Li- 

berecký kraj) und 10 % aus der „mittelböhmischen Region“ (Stredocesky kraj). 

Auf den polnischen Kfz-Kennzeichen gibt der erste Buchstabe die „Woiwodschaft“ an, der 

zweite und ggf. dritte Buchstabe repräsentiert das sog. „Powiat“. Im Ergebnis der Erfas- 

sung wurde festgestellt, dass 75 % der polnischen Pkw aus dem Powiat Zgorzelecki 

(DZG) stammten, welches unmittelbar an Zittau angrenzt. 88 % der Fahrzeuge kamen 

aus der übergeordneten Raumeinheit „Woiwodschaft Dolnoslaskie“. 

Leider ermöglicht die Kennzeichenauswertung nur eine grobe Definition der Herkunftsge- 

biete von Auslandskunden. Offensichtlich wird in diesem Zusammenhang jedoch die Be- 

deutung der tschechischen Großstadt Liberec als wichtigster Konkurrenzstandort Zittaus. 

Deshalb wurden von der GMA hier verschiedene Standortbesichtigungen durchgeführt. 

Ziel war es u. a. die wichtigsten Einkaufszentren zu identifizieren und die Qualität des 

Liberecer Einzelhandelsangebotes an sich und in der Innenstadt zu bewerten. Im Ergeb- 

nis ist festzuhalten, dass in Liberec mit dem Einkaufszentrum Nisa ein großflächiges und 

modernes Center im südöstlichen Stadtgebiet vorhanden ist. Darüber hinaus existiert im 

Nordwesten das große Fachmarktzentrum Nákupni Centrum, welches u. a. über ein Glo- 

bus SB-Warenhaus und einen Elektrofachmarkt verfügt. In Nahlage ist auch noch ein De- 

cathlon Sportfachmarkt etabliert. Innerhalb der Innenstadt existieren zwei größere Fuß- 

gängerzonen und ein weiteres großes Einkaufszentrum (Forum). 

27


Fotodokumentation wichtiger Einzelhandelsstandorte in Liberec 

Einkaufszentrum Nisa Fachmarktzentrum Nákupni Centrum 

Fußgängerzone Liberec (Innenstadt) Einkaufszentrum Forum (Innenstadt) 

Die Standortbesichtigungen und Wettbewerbsanalysen in Liberec machten rasch deutlich, 

dass es angesichts des umfangreichen Einzelhandelsangebotes für Bewohner dieser 

Stadt eigentlich wenig Anreize gibt, in die kleinere Stadt Zittau zum Einkaufen zu fahren. 

Das Einzelhandelsangebot umfasst hier sogar bereits zahlreiche Markenanbieter, wie z. 

B. Tesco, Globus, Decathlon, Marks & Spencer, New Yorker, C&A, Humanic, Douglas, 

Uncle Sam, Euronics, Rossmann, H&M oder Esprit. Dem hat das geplante Fachmarkt- 

zentrum in Zittau wenig entgegen zu setzen. 

Auf Basis der Kennzeichenerfassung ausländischer Fahrzeuge, der Standortbesichtigun- 

gen in Liberec und intensiven Wettbewerbserfassungen im Grenzraum (siehe Kap. IV) ist 

der potenzielle Kundenverflechtungsbereich in Tschechien und Polen als „Streuumsatz- 

gebiet“ einzustufen. Die Einkaufsorientierung der im Grenzbereich lebenden Menschen ist 

nicht vorwiegend auf Zittau ausgerichtet. Die Daten der Kennzeichen- und Kundenerfas- 

sung vollziehen damit im Wesentlichen die Erkenntnisse einer IHK-Befragung tschechi- 

28


scher Kunden in Zittau nach 1 . Sie enthält allerdings weiterführende Informationen, die für 

die Einschätzung möglicher Streuumsätze tschechischer Kunden Relevanz besitzen und 

deshalb nachfolgend im Überblick wiedergegeben werden: 

� Tschechische Kunden kaufen (...) eher gelegentlich als regelmäßig in Zittau ein. 

� Die Gründe für einen Einkauf tschechischer Konsumenten in Zittau liegen vor allem 

in einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis (31 %) und dem breiten Angebot (23 

%) 2 . 

� Die nahräumlichen Kundenbeziehungen sind schwächer geworden. Legten 2009 

noch 81 % der Kunden eine Strecke bis 50 km zurück, waren es (...) 2011 nur 

66 %. 

� Der Anspruch der (tschechischen) Kunden ist hoch und ein wesentlicher Grund für 

Einkäufe in Deutschland. Unter „anderen Gründen“ werden von den Befragten (...) 

ein hoher Standard der Verkaufseinrichtungen angegeben. 

� Lebens- und Genussmittel liegen mit 75 % der Befragten an erster Stelle der ein- 

gekauften Produkte. Drogeriewaren werden mit einer Häufigkeit von 58 % gekauft. 

Die IHK-Befragung belegt also u. a., dass tschechische Kunden eher unregelmäßig in 

Zittau einkaufen und die Kundenbeziehungen nahräumlich im Zeitablauf der vergangenen 

Jahre schwächer geworden sind. Zudem wird offensichtlich selektiv gekauft, wobei der 

Erwerb von Nahrungs- und Genussmitteln – nicht zuletzt aufgrund des aktuellen Preisge- 

fälles – an erster Stelle steht. Waren aus dem mittel- und langfristigen Bedarfsbereich 

stehen hingegen weniger im Fokus tschechischer Konsumenten 3 . Auch wenn diese Fest- 

stellungen per se nur für tschechische Konsumenten gelten, kann ein ähnliches Kaufver- 

halten bei polnischen Kunden unterstellt werden. 

1 Unterschiede zwischen den Ergebnissen der IHK-Studie und den GMA-Recherchen sind 

v. a. methodisch bedingt. Vgl. IHK Dresden: Chancen für den Einzelhandel. Ergebnisse 

einer Befragung zum Einkaufsverhalten tschechischer Kunden in Zittau im November 

2011. Dresden, 2012. 

2 Ob das Preis-Leistungs-Verhältnis auch zukünftig für tschechische Konsumenten ein 

Anreiz sein wird, um Einkaufsfahrten nach Zittau zu unternehmen, wird sicher von der 

Entwicklung des Preis-Leistungs-Verhältnisses im tschechischen Einzelhandel abhängen. 

3 Von den Befragten aus Tschechien kauften 2011 nur 20,5 % Bekleidung, 17,0 % Haushaltswaren 

/ Elektrogeräte und 13,9 % Schuhe / Lederwaren. 

29


2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 

2.1 Grundlagen und Systematik der Kaufkraftberechnung 

Die Berechnung der im abgegrenzten Einzugsbereich des geplanten Fachmarktzentrums 

vorhandenen Kaufkraftvolumina wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel 

und Ladenhandwerk vorgenommen. Dazu werden aktuelle Daten des Statistischen Bun- 

desamtes Wiesbaden sowie ortsbezogene Kaufkraftkennziffern verwendet. 

Die Gegenüberstellung der Kaufkraft (= Nachfrage) und der Umsatztätigkeit (= Angebot) 

erfordert eine klare definitorische Abgrenzung der einbezogenen Branchen- und Wirt- 

schaftsgruppen. Zu diesem Zweck wird der Einzelhandel und das Ladenhandwerk nach 

der Periodizität des Einkaufs in eine kurz-, mittel- und langfristige Bedarfsdeckung diffe- 

renziert: 

Kurzfristige Bedarfsdeckung 

� Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Fleischereien, 

Bäckereien, Konditoreien), Reformwaren 

� Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und 

Sanitätswaren 

� Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf. 

Mittelfristige Bedarfsdeckung 

� Bücher, Papierwaren, Bürobedarf, Schreib- und Spielwaren 

� Bekleidung, Textilien 

� Schuhe, Lederwaren, Sportartikel. 

Langfristige Bedarfsdeckung 

� Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuch- 

ten, Computer und Zubehör) 

� Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 

� Möbel und Einrichtungsgegenstände 

� Heimtextilien, Raumausstattung 

� Heimwerker- und Gartenbedarf 

� Foto, Optik, Uhren, Schmuck 

� Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen). 

30


Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das 

Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten 

Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und 

Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt: 

Verfügbares Einkommen 

privater Verbrauch Ersparnis 

Nachfrage der Konsumenten nach 

• W aren 

• Dienstleistungen 

Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die 

Dienstleistungen vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe 

der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladenge- 

schäften (= Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z. B. Versandhandel, 

E-Commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können. 

Nach Berechnungen der GMA lag die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken 

und Ladenhandwerk) in Deutschland 2011 je Einwohner bei 

Davon entfielen auf den … 

ca. 5.349 €. 

� kurzfristigen Bedarfsgütersektor ca. 2.572 € (ca. 48 %) 

� mittelfristigen Bedarfsgütersektor ca. 950 € (ca. 18 %) 

� langfristigen Bedarfsgütersektor ca. 1.827 € (ca. 34 %). 

31


2.2 Projektrelevantes Kaufkraftvolumen im Einzugsgebiet 

Zur Berechnung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials im Einzugsgebiet sind für die 

untersuchungsrelevanten Sortimente folgende durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgaben 

anzusetzen: 

� Nahrungs- und Genussmittel ca. 1.810 € 

� Drogeriewaren ca. 277 € 

� Textil / Bekleidung ca. 472 € 

� Schuhe ca. 130 € 

� Elektro ca. 495 € 

� Heimtex ca. 84 €. 

Bei der konkreten Berechnung der projektrelevanten Kaufkraft wurden auch die vorlie- 

genden lokalen Kaufkraftkoeffizienten berücksichtigt. 

Die Kaufkraft im Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau ist in Tabelle 4 

nach Warengruppen gegliedert dargestellt. 

Tabelle 4: Kaufkraft im Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 

Kaufkraft nach 

Warengruppen 

Kaufkraft 

in Mio. € 

Kaufkraft 

in Mio. € 

Zone I Zone II 

Kaufkraft in 

Zone I – II 

in Mio. € 

Nahrungs- und Genussmittel 41,5 78,5 120,0 

Drogeriewaren 6,4 12,0 18,4 

Textil / Bekleidung 10,8 20,5 31,3 

Schuhe 3,0 5,6 8,6 

Elektro 11,4 21,5 32,9 

Heimtex 3,1 5,8 8,9 

Quelle: GMA-Berechnungen 2012 

32


2.3 Einwohner- und Kaufkraftprognose im Einzugsgebiet 2015 / 2020 

Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina für die projektrelevanten Sortimente bis 2015 und 

2020 steht v. a. in Abhängigkeit vom zukünftigen Verbraucher- und Ausgabeverhalten, 

dem Konjunkturverlauf sowie den speziellen sozioökonomischen Gegebenheiten im Ein- 

zugsgebiet. Das der GMA-Kaufkraftprognose im abgegrenzten Einzugsgebiet zu Grunde 

liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt sich wie folgt skizzieren: 

� Die Verbraucher verhalten sich für die Dauer des Prognosezeitraums „normal“, 

d. h. es werden keine größeren Veränderungen des aktuellen Ausgabe- und Spar- 

verhaltens erwartet 1 . 

� Die Preise für Dienstleistungen werden schneller steigen als die Preise für Einzel- 

handelswaren. Infolge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Einzelhan- 

dels am verfügbaren Einkommen leicht zurückgehen. 

� Die Bevölkerung wird sich gemäß der 5. Regionalisierten Bevölkerungsprognose 

in Sachsen rückläufig entwickeln. Insgesamt wird der Rückgang zwischen 2011 

und 2020 im Einzugsgebiet demnach bei ca. 11 % liegen. In absoluten Zahlen ent- 

spricht dies einem Bevölkerungsverlust von ca. 8.850 Personen. 

Tabelle 5: Einwohnerprognose im Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums 

in Zittau 2015 / 2020 

Zonen des Einzugsgebietes Einwohner 

2011 

Einwohner 

2015 

Einwohner 

2020 

Zone I: Stadt Zittau 27.850 26.400 24.900 

Zone II: Umland von Zittau 51.370 48.200 45.470 

Zonen I – II 79.220 74.600 70.370 

Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand 31.12.2011, 5. Regionalisierte Bevölkerungsprognose, 

Variante 1, Stand 31.12.2011 

1 Im Jahr 2011 lag die Sparquote im Bundesgebiet mit 11 % auf recht hohem Niveau. Sie 

wird vom Statistischen Bundesamt Wiesbaden im Rahmen der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung 

ermittelt. Die Sparquote schwankte zwischen 2008 und 2011 nur in geringem 

Umfang. 

33


In Abhängigkeit von der rückläufigen Bevölkerungszahl wird sich auch die Kaufkraft im 

Einzugsgebiet bis 2020 insgesamt negativ entwickeln. Tabelle 6 gibt die entsprechende 

Kaufkraftprognose wieder. 

Tabelle 6: Kaufkraft im Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums 

2011 – 2015 – 2020 

Kaufkraft nach 

Warengruppen 

Kaufkraft 

in Mio. € 

2011 

Kaufkraft 

in Mio. € 

2015 

Kaufkraft 

in Mio. € 

2020 

Nahrungs- und Genussmittel 120,0 113,9 107,9 

Drogeriewaren 1 

18,4 18,4 17,9 

Textil / Bekleidung 31,3 29,6 28,1 

Schuhe 8,6 8,3 8,0 

Elektro 32,9 31,8 30,4 

Heimtex 8,9 8,6 8,1 

1 

Kernsortiment 

Quelle: GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet 

Über alle Warengruppen hinweg beträgt der Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet des ge- 

planten Fachmarktzentrums im Betrachtungszeitraum 2011 – 2020 ca. 19,7 Mio. € oder 

ca. 9 %. 

34


IV Projektrelevante Wettbewerbssituation 

Die Analyse der projektrelevanten Wettbewerbssituation basiert auf einer von der GMA im 

Juni 2012 durchgeführten Vollerhebung des Einzelhandels in Zittau, im restlichen Ein- 

zugsgebiet und im grenznahen Tschechien und Polen. Als Wettbewerber der geplanten 

Fachmärkte galten dabei grundsätzlich solche Betriebe, die projektrelevante Waren als 

Kernsortimente führten. Darüber hinaus wurden aber auch sog. „Mehrbranchenunterneh- 

men“ erfasst, welche projektrelevante Waren auf Teilflächen als Randsortimente offerier- 

ten. Zu ihnen zählen vor allem SB-Warenhäuser. Als Hauptkonkurrenten der geplanten 

Fachmärkte sind allerdings v. a. die Anbieter des gleichen Betriebstyps (= Fachmärkte) 

einzustufen, weil hier die Sortimentsüberschneidungen am stärksten sind. Hingegen sind 

service- oder handwerklich-orientierte Handelsbetriebe erfahrungsgemäß in weit geringe- 

rem Umfang von Wettbewerbswirkungen tangiert. Die nachfolgende Einzeldarstellung der 

Wettbewerber im Text und in Karte 8 trägt diesem Umstand Rechnung. 

Derzeit sind in Zittau folgende wesentliche Wettbewerber der geplanten Fachmärkte am 

Standort Albertstraße anzuführen: 

A) Nahrungs- und Genussmittel 

� Kaufland SB-Warenhaus, Christian-Keimann-Straße 

� toom SB-Warenhaus, Hochwaldstraße 

� Kaufland SB-Warenhaus, Äußere Weberstraße 

� Edeka Supermarkt, Dresdner Straße 

� Norma Lebensmitteldiscounter, Görlitzer Straße 

� Aldi Lebensmitteldiscounter, Leipziger Straße 

� Aldi Lebensmitteldiscounter, Dresdner Straße 

� Netto Lebensmitteldiscounter, Südstraße 

� Lidl Lebensmitteldiscounter, Kantstraße 

� Netto Lebensmitteldiscounter, Löbauer Straße 

� Penny Lebensmitteldiscounter, Leipziger Straße. 

Insgesamt repräsentieren alle in Zittau ansässigen Nahrungs- und Genussmittelgeschäfte 

eine reine Lebensmittelverkaufsfläche von ca. 19.970 m². Auf die Zittauer Innenstadt ent- 

fallen hiervon ca. 1.180 m² VK. 

35


B) Drogeriewaren 

� dm Drogeriefachmarkt, Bautzner Straße 

� Rossmann Drogeriefachmarkt, Frauenstraße. 

Insgesamt repräsentieren alle Anbieter von Drogeriewaren (inkl. Randsortimente in Mehr- 

branchenunternehmen) in Zittau eine Verkaufsfläche von ca. 2.090 m². Davon entfallen 

auf die Zittauer Innenstadt ca. 970 m² VK. 

C) Textil / Bekleidung 

� NKD Textilfachmarkt, Bautzner Straße 

� Kik Textilfachmarkt, Leipziger Straße 

� Kik Textilfachmarkt, Äußere Weberstraße. 

Insgesamt beläuft sich die textile Verkaufsfläche in Zittau (inkl. Randsortimente in Mehr- 

branchenunternehmen) auf ca. 4.940 m². Davon entfallen auf die Zittauer Einkaufsinnen- 

stadt ca. 2.840 m² VK. 

D) Schuhe 

� Schuhhof, Rathausplatz 

� Reno, Löbauer Straße 

� Deichmann, Hochwaldstraße / Mittelweg. 

Insgesamt repräsentieren die in Zittau ansässigen Schuhgeschäfte eine Verkaufsfläche 

von ca. 1.850 m² (inkl. Randsortimente in Mehrbranchenunternehmen). Davon entfallen 

auf die Zittauer Einkaufsinnenstadt ca. 570 m² VK. 

E) Elektro 

� Euronics Elektrofachmarkt, Äußere Weberstraße. 

Insgesamt repräsentieren die in Zittau ansässigen Elektrogeschäfte eine Verkaufsfläche 

von ca. 3.060 m² (inkl. Randsortimente in Mehrbranchenunternehmen). Auf die Zittauer 

Einkaufsinnenstadt entfallen davon ca. 1.130 m² VK. 

36


F) Heimtex 

� Wohntrend, Äußere Weberstraße. 

Insgesamt repräsentieren die in Zittau ansässigen Heimtex-Geschäfte (inkl. Randsorti- 

mente in Mehrbranchenunternehmen) eine Verkaufsfläche von ca. 2.080 m². Davon ent- 

fallen auf die Einkaufsinnenstadt ca. 540 m² VK. 

Einen Gesamtüberblick der projektrelevanten Wettbewerbssituation in Zittau präsentiert 

Tabelle 7. 

Tabelle 7: Projektrelevante Wettbewerbssituation in Zittau 

Branche 

Zittau insgesamt 

davon in der 


Betriebe m² VK Betriebe m² VK 

VK-Anteil 


in % 

Nahrungs- und Genussmittel 1 102 19.970 26 1.180 6 

Drogeriewaren 2 5 2.090 5 970 46 

Textil / Bekleidung 2 34 4.940 29 2.840 57 – 58 

Schuhe 2 7 1.850 4 570 31 

Elektro 2 26 3.060 18 1.130 37 

Heimtex 2 7 2.080 5 540 26 

1 nur Lebensmittelverkaufsfläche 

2 inkl. Randsortimente in Mehrbranchenunternehmen 

Quelle: GMA-Erhebungen 2012, ca.-Werte gerundet 

Insgesamt beläuft sich der projektrelevante Verkaufsflächenbestand in Zittau auf ca. 

33.990 m². Nur ca. 7.230 m² (ca. 21 %) entfallen hiervon auf die Einkaufsinnenstadt. 

Im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone II) wurden ebenfalls Wettbewerbserhebungen 

durchgeführt. Sie konzentrierten sich auf größere Fachmärkte. Dieser Betriebstyp ist hier 

jedoch kaum vorhanden, was mit der kleinteiligen Siedlungsstruktur und den begrenzten 

Kaufkraftpotenzialen in den einzelnen Orten zusammenhängt. Erfasst wurden lediglich 

zwei Fachmärkte für Heimtextilien in Mittelherwigsdorf und Großschönau. In Neugersdorf 1 

ist darüber hinaus auf einen Drogeriefachmarkt, einen Textilfachmarkt und einen Schuh- 

fachmarkt hinzuweisen. Im Food-Sektor gibt es mehrere Super- und Discountmärkte, die 

allerdings jeweils nur lokale Versorgungsfunktionen übernehmen. 

1 Ohne Ortsteil Ebersbach. 

37

Karte 8: Hauptwettbewerber des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 

Wettbewerber 


Gemeindegrenze Zittau 

Lebensmittel 

Drogeriewaren 

Bekleidung 

Schuhe 

Elektrowaren 

Heimtextilien 

Quelle: erstellt mit Regiograph Planung 12; 

GMA-Erhebungen 2012 

Kaufland 

Kik 

Euronics 

Wohntrend 

Aldi 

toom-Markt 

Netto 

Edeka 

NKD 

Deichmann 

Reno 

Aldi 

dm Rossmann 

Schuhhof 

Lidl 

Netto 

Penny 

Kik 

Kaufland 

Norma 

Polen 

38


Im tschechischen Grenzgebiet der Region Liberec und Mittelböhmen sowie in der polni- 

schen Stadt Bogatynia und ihrem Umfeld wurden ebenfalls Wettbewerbserhebungen von 

der GMA durchgeführt. Wiederum standen hierbei größere Betriebe aus dem Fachmarkt- 

sektor im Fokus. Im Ergebnis zeigte sich eine geringe Wettbewerbsdichte. In Polen sind 

folgende wesentliche Konkurrenzbetriebe für das geplante Fachmarktzentrum anzugeben: 

� Media Expert, Bogatynia 

� Rossmann Drogeriefachmarkt, Bogatynia 

� Baby-Fachmarkt, Bogatynia. 

Darüber hinaus sind im polnischen Grenzgebiet 9 Supermärkte und Lebensmitteldiscoun- 

ter vorhanden. Der größte Betrieb in dieser Warengruppe ist „Tesco“ in Bogatynia. 

Im tschechischen Grenzgebiet ist auf folgende Wettbewerber des geplanten Fachmarkt- 

zentrums hinzuweisen: 

� Kik Textilfachmarkt, Chrastava 

� Kik Textilfachmarkt, Frýdlant 

� Kik Textilfachmarkt, Hrádek Nad Nisou. 

Im Lebensmittelsektor wurden darüber hinaus 6 Supermärkte und Lebensmitteldiscounter 

erfasst. Es dominiert zahlenmäßig der Lebensmitteldiscounter Penny mit vier Niederlas- 

sungen. Als größte Betriebe sind jedoch Lidl und Tesco in Frýdlant einzustufen. 

39


V Entwicklungsspielräume des projektrelevanten Einzelhandels in 

Zittau / Ableitung wirtschaftlich tragfähiger Verkaufsflächen ohne 

Auslösung von Umsatzumverteilungen gegen den Zittauer Ein- 

zelhandel 

Die Analyse der Wettbewerbssituation des Einzelhandels in Zittau hat für die projektrele- 

vanten Branchen und Betriebstypen ein heterogenes Bild ergeben. Während in den bei- 

den kurzfristigen Bedarfsbereichen „Nahrungs- und Genussmittel“ und „Drogeriewaren“ 

bereits ein für die Stadtgröße durchaus angemessenes Angebot zu konstatieren ist, wur- 

den im mittelfristigen und langfristigen Bedarf Angebotsdefizite transparent, welche die 

heutige Marktreichweite und -bedeutung des Zittauer Einzelhandels einschränken. 

Im Nahrungs- und Genussmittelsektor erreicht der Zittauer Einzelhandel bereits eine 

hohe Marktdurchdringung, weil im Angebotsspektrum alle Betriebstypen des Lebensmit- 

teleinzelhandels vorhanden sind: drei SB-Warenhäuser und zahlreiche Lebensmittelmärk- 

te, ergänzt durch Lebensmittelgeschäfte und Lebensmittelhandwerker. Bei Drogeriewa- 

ren ist aufgrund der drei SB-Warenhäuser mit ihrem breiten Drogerie-Randsortiment ein 

zufriedenstellendes Angebot festzuhalten. Darüber hinaus prägen zwei spezialisierte Dro- 

geriefachmärkte (dm und Rossmann) das Bild. Es fehlen zwar hochwertige Parfümerien, 

dennoch ist das vorhandene Angebot als adäquat für ein Mittelzentrum mit knapp 28.000 

Einwohnern zu beschreiben. 

Die Warengruppen Textil / Bekleidung und Schuhe sind in Zittau bislang schwach ver- 

treten. Es existieren lediglich kleinteilige Fachhandelsgeschäfte und discountorientierte 

Fachmärkte. Nicht vorhanden sind hingegen die Betriebstypen „Kaufhaus“, „Schuhkauf- 

haus“, „Textilkaufhaus“ und „Textilvollsortimenter“ (Fachmarkt). Aufgrund dieser einseiti- 

gen Angebotssituation ist die Marktdurchdringung im Textil- und Schuhsektor nur gering 

ausgeprägt. 

Ähnlich stellt sich die Situation in den Warenbereichen Elektro und Heimtex dar. Das 

Elektrosegment wird lediglich von einem mittelgroßen Fachmarkt und mehreren kleinen 

Fachhändlern und spezialisierten Betrieben (z. B. Handyshops) abgebildet. Auf den viel- 

fach zu kleinen Verkaufsflächen kann das Elektrosortiment nur ausschnittsweise präsen- 

40


tiert werden 1 . Auf Heimtexwaren spezialisierte Fachmärkte sind in Zittau überhaupt nicht 

vorhanden. Einzelne Teile des Heimtex-Sortimentes werden allerdings in Fachhandelsbe- 

trieben geführt. 

Die durchgeführten Erhebungen und Analysen des Wettbewerbs ermöglichen es, die Um- 

satzleistungen des projektrelevanten Einzelhandels in Zittau zu berechnen. Dazu wurden 

der im Einzugsgebiet vorhandenen Kaufkraft realistische Marktanteile gegenübergestellt 

und auf ihre Plausibilität geprüft. Streuumsätze von außerhalb (insbesondere Tschechien 

und Polen) wurden auf Basis der Erkenntnisse des Zittauer Einzelhandelskonzeptes 

(Konsumentenbefragung), der ermittelten Kundenfrequenzen im Rahmen der Kennzei- 

chenerfassung und der IHK-Befragung zum Kaufverhalten tschechischer Kunden einge- 

schätzt 2 . Sie erreichen in den einzelnen Warengruppen Umsatzanteile zwischen 3 % und 

15 %. In Abhängigkeit vom jeweils aktuellen Preisgefälle bei Einzelhandelswaren zwi- 

schen Deutschland und den beiden Nachbarländern dürften diese Anteilswerte jedoch im 

Zeitablauf häufigen Schwankungen unterliegen. 

Die Ergebnisse der Marktanteilsbetrachtung und Umsatzberechnung für den projektrele- 

vanten Einzelhandel in Zittau sind in Tabelle 8 im Überblick dargestellt. 

Bei Realisierung des geplanten Fachmarktzentrums werden einige der in der Wettbe- 

werbsanalyse festgestellten Angebotsdefizite des projektrelevanten Einzelhandels in der 

Zittauer Einkaufsinnenstadt v. a. durch die Ansiedlung größerer Kundenmagnetbetriebe 

ausgeglichen. Dies würde zu einer branchenbezogenen Erhöhung der Marktbedeutung 

des Zittauer Einzelhandels führen. Bei der Einschätzung der daraus resultierenden Ent- 

wicklungspotenziale ist allerdings zu berücksichtigen, dass gemäß Angaben der Stadt 

Zittau ein bestehender Drogeriefachmarkt an den Standort Albertstraße verlagert werden 

soll. Dabei handelt es sich um Rossmann in der Frauenstraße. Dieser Betrieb soll im neu- 

en Fachmarktzentrum 678 m² VK aufweisen. 

1 Für die Darstellung eines Vollsortiments im Elektrosektor werden nach Expertenmeinung 

mindestens 1.500 m² VK benötigt. 

2 Im Vergleich zu Deutschland stufen sich die einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben 

deutlich ab. Für Tschechien wurden von der GMA Einzelhandelsausgaben von 2.760 € pro 

Kopf und Jahr errechnet und für Polen ca. 2.040 €. Damit liegt das tschechische Kaufkraftvolumen 

etwa 48 %-Punkte und das polnische sogar 62 %-Punkte unterhalb des deutschen 

Kaufkraftniveaus. Siehe hierzu auch IHK Dresden, IHK Wirtschaft 3-2012. 

41

Potenzial- und Auswirkungsanalyse Fachmarktzentrum Zittau 

Tabelle 8: Marktbedeutung und Umsatzleistung des projektrelevanten Einzelhandels in Zittau 

Branchen 

Nahrungs- und 

Genussmittel 

Kaufkraft 

in Mio. € 

Marktan- 

teil 

in % 

Umsatz 

in Mio. € 

Kaufkraft 

in Mio. € 

Marktan- 

teil 

in % 


Umsatz 

in Mio. € 

Umsatz im 

EZG 

in Mio. € 

Streuumsätze 

von außerhalb 

des Einzugsgebietes 

in Mio. € 

Umsatz 

insgesamt 

in Mio. € 

41,5 89 36,9 78,5 48 37,7 74,6 4,5 79,1 

Drogeriewaren 6,4 83 5,3 12,0 30 3,6 8,9 0,4 9,3 

Textil / 

Bekleidung 

10,8 55 5,9 20,5 22 4,5 10,4 1,3 11,7 

Schuhe 3,0 53 1,6 5,6 22 1,2 2,8 0,5 3,3 

Elektro 11,4 55 6,3 21,5 36 7,7 14,0 1,0 15,0 

Heimtex 3,1 61 1,9 5,8 25 1,5 3,4 0,2 3,6 

Quelle: GMA Berechnung 2012; ca.-Werte gerundet 

42


In Tabelle 9 wurden die sich bei Ansiedlung des geplanten Fachmarktzentrums voraus- 

sichtlich ergebenden Steigerungen der branchenbezogenen Umsatzleistungen berechnet. 

Dabei wurde eine relativ zeitnahe Realisierung des Projektes 1 und die weitreichende Be- 

wahrung des projektrelevanten Einzelhandelsbesatzes in Zittau unterstellt. 

Der Einschätzung einer partiellen Ausweitung der Marktbedeutung des Zittauer Einzel- 

handels bei Realisierung des geplanten Fachmarktzentrums liegen folgende Überlegun- 

gen zugrunde: 

� Im Nahrungs- und Genussmittelsektor werden bereits heute hohe Marktanteile 

erreicht. Die Ansiedlung eines weiteren nicht-großflächigen Lebensmittelmarktes 

wird deshalb weder zu einer Erhöhung der Kaufkraftbindung, noch zu einer Aus- 

weitung der Streuumsätze führen. 

� Bei Drogeriewaren fällt die Ausweitung der Verkaufsfläche mit etwa 340 m² aus. 

Es entsteht ein Drogeriefachmarkt der modernsten Generation, so dass eine leich- 

te Erhöhung der Marktanteile und Streuumsätze wahrscheinlich ist. 

� Im Sortimentsbereich Bekleidung wird die relevante Verkaufsfläche in Zittau um 

4.102 m² erweitert (+ 83 %) und als Kundenmagnet ein Vollsortimentsfachmarkt 

angesiedelt. Diesen Betriebstyp gibt es im Stadtgebiet bisher nicht. Vor diesem 

Hintergrund wird sich die Kaufkraftbindung vom heute äußerst geringen Wert von 

55 % auf 65 % erhöhen. Auch im überörtlichen Einzugsgebiet dürften der Marktan- 

teil von heute 22 % auf 32 % ansteigen und die Streuumsätze etwas höher ausfal- 

len. Trotz dieser Entwicklung wird auch nach Etablierung des Fachmarktzentrums 

noch 35 % der textilen Kaufkraft aus Zittau in andere Städte abfließen. 

� Im Bereich Schuhe sind bereits mehrere Fachmärkte in Zittau vorhanden (Deich- 

mann, Reno, Schuhhof). Deshalb fällt die Erhöhung der Kaufkraftbindung bei Rea- 

lisierung des geplanten Fachmarktzentrums mit 5 % geringer aus als im Textil- 

segment. Diese begrenzte Ausweitung der Marktbedeutung ist aber aufgrund der 

Erweiterung des Verkaufsflächenangebotes um 1.111 m² (+ 60 %) sicher zu erwar- 

ten, genauso wie eine leichte Erhöhung der Streuumsätze. 

1 Aufgrund dieser Prämisse wurde die aktuell vorhandene Kaufkraft für die Berechnungen 

herangezogen. Grundsätzlich wäre aus methodischen Gründen eine Korrelation der prognostizierten 

Kaufkraft für das Jahr 2020 mit dem Einzelhandelsbesatz und –umsatz 2011 / 

12 nicht zielführend, weil eventuelle Veränderungen in der Einzelhandelsstruktur in einer 

solchen Betrachtung nicht berücksichtigt werden könnten. 

43


Tabelle 9: Marktbedeutung und Umsatzleistung des projektrelevanten Einzelhandels nach Ansiedlung des Fachmarktzentrums 

Branchen 

Nahrungs- und 

Genussmittel 

Kaufkraft 

in Mio. € 

Marktan- 

teil 

in % 

Umsatz 

in Mio. € 

Kaufkraft 

in Mio. € 

Marktan- 

teil 

in % 


Umsatz 

in Mio. € 

Umsatz im 

EZG 

in Mio. € 

Streuumsätze 

von außerhalb 

des Einzugsgebietes 

in Mio. € 

Umsatz 

insgesamt 

in Mio. € 

41,5 89 36,9 78,5 48 37,7 74,6 4,5 79,1 

Drogeriewaren 6,4 86 5,5 12,0 33 4,0 9,5 0,5 10,0 

Textil / Bekleidung 

10,8 65 7,0 20,5 32 6,6 13,6 1,7 15,3 

Schuhe 3,0 58 1,7 5,6 27 1,5 3,2 0,7 3,9 

Elektro 11,4 65 7,4 21,5 40 8,6 16,0 1,4 17,4 

Heimtex 3,1 65 2,0 5,8 29 1,7 3,7 0,3 4,0 

Quelle: GMA Prognose 2012; ca.-Werte gerundet 

44


� Im Elektrowarenbereich gewinnt Zittau bei Etablierung des Fachmarktzentrums 

einen mittelgroßen Fachmarkt hinzu, der dann eine Einkaufsalternative zum be- 

stehenden Markt der Fa. Euronics darstellt. Das Verkaufsflächenangebot erweitert 

sich in diesem Fall um 33 %, so dass die Kaufkraftbindung in Zittau von heute 

55 % auf 65 % wächst. In der Zone II ist indes aufgrund der z. T. hohen Wertigkeit 

der Elektrowaren hingegen anzunehmen, dass die dort lebenden Kunden durch 

das Angebot eines mittelgroßen Elektrofachmarktes nicht in gleichem Umfang ge- 

bunden werden können. Hier fällt die Erhöhung der Kaufkraftbindung mit 4 % also 

etwas geringer aus als in Zittau. 

� Einen Heimtex-Fachmarkt gibt es bisher in Zittau noch nicht. Allerdings ist die 

Marktbedeutung und Marktreichweite dieses Betriebstyps generell eher begrenzt. 

Im Falle des geplanten Fachmarktzentrums liegt die Steigerung der Kaufkraftbin- 

dung im Einzugsgebiet deshalb nur bei 4 %. 

Durch die Ausweitung und Aufwertung des branchenbezogenen Einzelhandels in Zittau 

können also die Kaufkraftbindungen in den Zonen I und II im mittel- und langfristigen Be- 

darfsbereich zwischen 3 und 10 % gesteigert werden. Der oberste Wert wird bei Textil / 

Bekleidung und bei Elektrowaren erzielt. Leichte Erhöhungen des Kaufkraftzuflusses 

durch Streukunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes sind ebenfalls zu 

erwarten. Dadurch steigert sich der Anteil der Streuumsätze am Gesamtumsatz im Ver- 

gleich zur Ausgangssituation geringfügig (2 - 3 %-Punkte). 

Im Vergleich mit den vom aktuellen projektrelevanten Einzelhandel generierten Umsätzen 

kann bei Etablierung des geplanten Fachmarktzentrums somit von folgenden Umsatz- 

ausweitungen ausgegangen werden: 

� Nahrungs- und Genussmittel ca. --- Mio. € 

� Drogeriewaren ca. + 0,7 Mio. € 

� Textil / Bekleidung ca. + 3,6 Mio. € 

� Schuhe ca. + 0,6 Mio. € 

� Elektro ca. + 2,4 Mio. € 

� Heimtex ca. + 0,4 Mio. €. 

45


Insgesamt beläuft sich die Umsatzausweitung auf einen Betrag von ca. 7,7 Mio. €. Dieser 

Mehrumsatz erhöht die Zentralität des Mittelzentrums und festigt die Wertigkeit Zittaus als 

Einkaufsort in der Region. Im Nebeneffekt führt die Umsatzausweitung speziell im Innen- 

stadtbereich zu einer erhöhten Kundenfrequenz, welche allerdings zunächst nur dem neu 

geschaffenen Fachmarktzentrum zu Gute kommt. 

Der errechnete Mehrumsatz determiniert auch die Potenziale für eine wirtschaftlich trag- 

fähige Verkaufsflächenentwicklung ohne Umsatzumverteilungseffekte in Zittau. Ihr kon- 

kreter Umfang in m² kann durch eine Gegenüberstellung der errechneten Umsatzauswei- 

tung mit fachmarktspezifischen Flächenproduktivitäten (= Umsatz je m² VK / Jahr, brutto) 

ermittelt werden. 

Tabelle 10: Zusätzlich ohne Auslösung eines Verdrängungswettbewerbes tragfähige 

Verkaufsflächen in Zittau bei Etablierung des geplanten Fachmarktzentrums 

Warengruppen 

Daten 

Umsatzausweitung 

durch 

FMZ in Mio. € 

Flächenproduk- 

tivität in € / m² 

VK-Entwicklungspotenzial 

in m² 

Nahrungs- und Genussmittel --- 4.000 --- 

Drogeriewaren 0,7 4.000 180 

Textil / Bekleidung 3,6 1.700 2.100 

Schuhe 0,6 2.000 300 

Elektro 2,4 4.500 530 

Heimtex 0,4 1.500 270 

Quelle: GMA Berechnung 2012, ca.-Werte gerundet 

In Tabelle 10 wird deutlich, dass ca. 3.380 m² Verkaufsfläche des geplanten Fachmarkt- 

zentrums allein durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet und eine 

Ausweitung der Streuumsätze wirtschaftlich ausgelastet werden könnten. 

Stellt man in einem weiteren Arbeitsschritt dem prognostizierten Mehrumsatz bei Etablie- 

rung des Fachmarktzentrums den zur wirtschaftlichen Betreibung einzelner Branchen 

46


notwendigen Sollumsätzen gegenüber (vgl. dazu Tabelle 1), kann derjenige Umsatzanteil 

berechnet werden, welcher von den zur Ansiedlung vorgesehenen Einzelhandelsbetrie- 

ben im Rahmen von Umverteilungen gegenüber dem bestehenden Einzelhandel in Zittau 

erwirtschaftet werden muss. Demnach ist mit Umsatzumverteilungen in folgender Höhe zu 

rechnen: 

� Nahrungs- und Genussmittel ca. 2,6 Mio. € 

� Drogeriewaren ca. 0,2 Mio. € 1 

� Textil / Bekleidung ca. 3,4 Mio. € 

� Schuhe ca. 1,6 Mio. € 

� Elektro ca. 2,1 Mio. € 

� Heimtex ca. 1,3 Mio. €. 

Im Kapitel VI wird auf Basis der vorstehend ermittelten Ausgangswerte zur Umsatzzu- 

sammensetzung zw. Umsatzherkunft (Lebensmittelmarkt / Fachmärkte / Shops) analy- 

siert, ob die ermittelten Umsatzumverteilungen städtebaulich schädliche Auswirkungen in 

Zittau auslösen könnten. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht hierbei der Einzelhandel in 

der Einkaufsinnenstadt. 

1 In der Angabe wurde die Verlagerung des Rossmann Drogeriefachmarktes in die Albertstraße 

und der entsprechende Umsatzmitnahmeeffekt berücksichtigt. 

47


VI Auswirkungen des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 

Die bei Ansiedlung des geplanten Fachmarktzentrums in der vorgesehenen Dimensionie- 

rung generierten Wettbewerbswirkungen können auf Basis der voraussichtlich ausgelös- 

ten Kaufkraftbewegungen eingeschätzt werden. Hierzu wurden im vorangegangenen Ka- 

pitel bereits wesentliche Grundlagendaten ermittelt (Steigerung Kaufkraftbindung, Auswei- 

tung Streuumsätze, Umsatzumverteilung gegen die Gesamtstadt). 

In die nun folgenden weiterführenden Berechnungen zur Steigerung der Kaufkraftzuflüsse 

und Streuumsätze und die Größe der Umsatzumverteilungen bei Etablierung des geplan- 

ten Fachmarktzentrums gingen zusätzlich folgende Einflussfaktoren und Erkenntnisse mit 

ein: 

� Quantitative und qualitative Ausprägung des aktuellen Zittauer Einzelhandels, ins- 

besondere seine durchweg kleinflächige Struktur in der Innenstadt, sowie die da- 

durch begrenzten Markwirkungen und Umsatzerwartungen 

� Erkenntnisse des Einzelhandelskonzeptes Zittau (Einzugsgebiet, Kaufkraftbindung 

nach Branchen, Anteil ausländischer Konsumenten) 

� Erkenntnisse der Kfz-Kennzeichenerfassung und Kundenfrequenzzählung 2012 

� Erkenntnisse der IHK-Befragung in Zittau 2011 zum Kaufverhalten tschechischer 

Kunden 

� Erfassung und Analyse des projektrelevanten Wettbewerbsbesatzes in Zittau, sei- 

nem Einzugsgebiet sowie im grenznahen Ausland 2012 

� Attraktivität des Nutzungskonzeptes der AVW im Hinblick auf die vorhandenen 

Kundenmagneten, das Maß an Multifunktionalität, die Angebotsqualität und das 

Organisationskonzept eines „offenen Centers“ 

� Verhältnis des aktuellen Verkaufsflächenbestandes in Zittau zu den im Fachmarkt- 

zentrum geplanten zusätzlichen Verkaufsflächen nach Branchen 

� Agglomerationswirkungen des geplanten Fachmarktzentrums „intern“ und „extern“ 

(z. B. Kundenaustausch, Kundenzuführungseffekte) 

48


� Erfahrungen der GMA zu den mittel- bis langfristigen Auswirkungen innerstädti- 

scher Einzelhandelsprojekte in ganz Deutschland. 

Auf Basis der vorstehenden Grundlagen ist bei Etablierung des geplanten Fachmarktzent- 

rums am Standort Albertstraße nach gutachterlicher Einschätzung mit folgenden Kauf- 

kraftbewegungen zu rechnen: 

Nahrungs- und Genussmittel 

� Streuumsätze von außerhalb des Einzugsgebietes ca. --- Mio. € 

� Erhöhung der Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet ca. --- Mio. € 

� Umsatzumverteilung gegen Wettbewerber in Zittau 

(ca. 3 % von ca. 79,1 Mio. €) ca. 2,6 Mio. € 

davon Umsatzumverteilung gegen aktuelle Einkaufsstraßen 

der Einkaufsinnenstadt 


Drogeriewaren 

� Streuumsätze von außerhalb des Einzugsgebietes ca. 0,1 Mio. € 

� Erhöhung der Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet ca. 0,6 Mio. € 

� Umsatzumverteilung gegen Wettbewerber in Zittau 1 ca. 0,2 Mio. € 

ca. 2 – 3 % von ca. 8,2 Mio. €) 




Textil / Bekleidung 








1 In die Kalkulation einbezogen wurde nur die Erweiterungsfläche des zur Verlagerung 

innerhalb der Innenstadt geplanten Drogeriefachmarktes. 

49


Schuhe 




Elektro 








Heimtex 











(ca. 25 % von ca. 0,8 Mio. €) ca. 0,2 Mio. €. 

Die Interpretation der vorstehend genannten Zahlen zur Umsatzumverteilung muss im 

Hinblick auf die städtebauliche Verträglichkeit der projektierten Betriebe berücksichti- 

gen, dass der Standort Albertstraße innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungs- 

bereiches „Einkaufsinnenstadt“ liegt und in diesem Standortbereich eine Entwicklungsflä- 

che belegt, die für Einzelhandelsnutzungen ausdrücklich vorgesehen ist. Die Formulie- 

rung „Umsatzumverteilung gegen aktuelle Einkaufsstraßen der Einkaufsinnenstadt“ be- 

deutet deshalb lediglich, dass sich der Ort der Umsatzgenerierung innerhalb dieses 

Standortbereiches verändert. Gleichzeitig bedeutet die Formulierung nicht, dass es inner- 

50


halb der Einkaufsinnenstadt Umsatzrückgänge im projektrelevanten Einzelhandel geben 

muss, weil die Erhöhung der Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet (inkl. erhöhte Streuum- 

sätze) auch für die übrige Einkaufsinnenstadt in einem Zugewinn an Umatz und Kunden- 

frequenz resultieren kann. 

Insgesamt beläuft sich der Umsatz des geplanten Fachmarktzentrums, welcher durch 

eine Steigerung der Kaufkraftbindung und der Streuumsätze generiert wird, auf ca. 7,7 

Mio. €. Geht man modellhaft davon aus, dass der durchschnittliche Warenkorb je Kunde 

im geplanten Fachmarktzentrum etwa bei ca. 40 € liegen wird 1 , entspricht dieser Wert 

einer Kundenzahl von ca. 192.000 im Jahr bzw. etwa 640 pro Geschäftstag. Inwieweit 

diese Kundenzahl verstärkt auch für die anderen Einkaufsbereiche der Einkaufsinnenstadt 

von Zittau in Wert gesetzt werden kann, hängt von der individuellen Attraktivität dieser 

Einkaufslagen, von der Schaffung ansprechender Verbindungswege, von werblichen 

Maßnahmen (Gemeinschaftswerbung) und der generellen Zusammenarbeit des etablier- 

ten Einzelhandels mit dem Fachmarktzentrum ab. Grundsätzlich besteht jedoch die 

Chance einer stärkeren Belebung der Einkaufsinnenstadt, welche ohne das Fachmarkt- 

zentrum so nicht gegeben wäre. 

Unter Beachtung der obigen Anmerkungen sind die ermittelten Kaufkraftbewegungen der 

Betriebe im geplanten Fachmarktzentrum folgendermaßen zu interpretieren: 

� Der Lebensmittelmarkt löst gegenüber den Wettbewerbern in Zittau eine Um- 

satzumverteilung von ca. 2,6 Mio. € aus, die einer niedrigen Umsatzumvertei- 

lungsquote von ca. 3 % entspricht. Da bislang in der Zittauer Einkaufsinnenstadt 

kein leistungsfähiger Lebensmittelmarkt etabliert ist, ist die Ansiedlung eines sol- 

chen Betriebes als nachhaltige Stärkung dieses Standortbereiches einzustufen. 

� Der erweiterte Drogeriefachmarkt der Fa. Rossmann wird von seinem heutigen 

Standort in der Frauenstraße – also innerhalb der Einkaufsinnenstadt – an die Al- 

bertstraße verlegt. Die Erweiterungsfläche löst gegen Wettbewerber in der Ein- 

kaufsinnenstadt mit 3 % nur eine geringe Umverteilung aus, weil ein Teil des 

Mehrumsatzes im Rahmen einer gesteigerten Kaufkraftbindung generiert werden 

kann. Selbstverständlich ist mit der Verlagerung dieses Kundenmagnetbetriebes 

1 Dies ist eine Größenordnung, die für Kunden von multifunktionalen Fachmarktzentren 

typisch ist. 

51


aus der Frauenstraße aber eine deutliche Schwächung der Kundenfrequenz in die- 

sem Standortbereich zu erwarten, weil der Betrieb seine Stammkunden an den 

Standort Albertplatz zum größten Teil „mitnehmen“ wird. 

� Die geplanten Textilfachmärkte und Shops, insbesondere der geplante Textil- 

vollsortimenter, werden das Angebot im Bereich Bekleidung innerhalb der Einkauf- 

sinnenstadt deutlich ausweiten und qualitativ verbessern. Die GMA geht deshalb 

von einer Erhöhung der Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet und zusätzlichen 

Streuumsätzen aus, die einer Umsatzleistung von ca. 3,6 Mio. € entsprechen. An- 

dererseits müssen ca. 3,4 Mio. € gegen bestehende Textileinzelhändler in Zittau 

umverteilt werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass in der Zittauer Einkaufsin- 

nenstadt zwar 64 % der Textil- und Bekleidungsumsätze erzielt werden, aber nur 

ein kleiner Systemwettbewerber (NKD-Textilfachmarkt) in diesem Standortbereich 

ansässig ist. Die Umsatzumverteilung richtet sich deshalb stärker gegen Betriebe 

außerhalb der Einkaufsinnenstadt. Dennoch wird die Einkaufsinnenstadt von einer 

Umsatzumverteilung von ca. 1,5 Mio. € (ca. 20 %) tangiert sein. Umstrukturierun- 

gen im Geschäftsbesatz und die Entstehung von Leerständen sind in diesem Zu- 

sammenhang zu erwarten. 

� Die drei geplanten Schuhfachmärkte bewirken eine Ausweitung der Marktbedeu- 

tung dieser Branche in Zittau, die sich in einer erhöhten Kaufkraftbindung und 

mehr Streuumsätzen niederschlägt. Dadurch werden aber nur ca. 0,6 Mio. € des 

benötigten Umsatzes generiert, während ca. 1,6 Mio. € gegen den bestehenden 

Einzelhandelsbesatz umverteilt werden. Die Umverteilungsquoten gegenüber der 

Gesamtstadt (48 %) und der Einkaufsinnenstadt (38 %) liegen sehr hoch. Um- 

strukturierungen im Geschäftsbesatz und die Entstehung von Leerständen sind 

somit zu erwarten. 

� Der geplante Elektrofachmarkt würde das Angebot in dieser Branche, die ge- 

genwärtig in Zittau lediglich einen Marktanteil von 55 % erreicht, spürbar verbes- 

sern. Vor diesem Hintergrund ist von erhöhten Streuumsätzen und Kaufkraftbin- 

dungen im Einzugsgebiet auszugehen, die einem Kaufkraftzufluss von ca. 2,4 Mio. 

€ entsprechen. Andererseits werden ca. 2,1 Mio. € gegen Bestandsbetriebe in Zit- 

tau umverteilt. Dieser Wert entspricht relativ hohen 14 %, wobei die Umsatzumver- 

teilungsquote gegen Wettbewerber in der Einkaufsinnenstadt mit ca. 10 % etwas 

geringer ausfällt, weil hier nur kleinere Spezialbetriebe ansässig sind. Negative 

52


städtebauliche Folgewirkungen in der Innenstadt werden sich angesichts der klein- 

teiligen Geschäftsstruktur in engen Grenzen halten. 

� Der geplante Heimtex-Fachmarkt löst gegen den bestehenden Wettbewerb in 

Zittau eine Umsatzumverteilung von ca. 36 % bzw. ca. 1,3 Mio. € aus. Der hohe 

Quotient ergibt sich vor allem aufgrund der bislang geringen Umsatzleistung dieser 

Branche von nur ca. 3,6 Mio. €. Die Umsatzumverteilungen gegen dezentral gele- 

gene Wettbewerber sind bei Anlegung städtebaulicher Kriterien als unschädlich zu 

klassifizieren. In der Innenstadt ist ein auf Gardinen spezialisiertes Unternehmen 

als relevanter Wettbewerber anzuführen. Darüber hinaus existiert noch ein Kurz- 

warengeschäft, ein Stoffhaus und ein Betrieb mit Wäsche. In all diesen Betrieben 

wird eine Verkaufsflächengröße von 70 m² nicht überschritten. Aufgrund der er- 

rechneten Umsatzumverteilungsquote von ca. 25 % in der Einkaufsinnenstadt ist – 

trotz der teilweisen Spezialisierung der Betriebe – mit vereinzelten Geschäftsauf- 

gaben zu rechnen. 

53


VII Empfehlungen zur verträglichen Einbindung des geplanten 

Fachmarktzentrums in die Einzelhandelsstrukturen der Zittauer 

Innenstadt 

Die Planungen zur Errichtung eines innerstädtischen Fachmarktzentrums in Zittau befin- 

den sich noch in einem relativ frühen Stadium. Zwar liegen Planzeichnungen im Grund- 

und Aufriss vor, aber die Mietverhandlungen mit potenziellen Betreibern laufen noch, so 

dass sich das Flächenlayout und der Branchenbesatz im weiteren Zeitablauf ggf. noch 

ändern werden. Vor diesem Hintergrund ist das vom Investor vorgelegte und an dieser 

Stelle geprüfte Nutzungskonzept noch mit gewissen Unwägbarkeiten behaftet. Dennoch 

können auch zum jetzigen Zeitpunkt bereits wesentliche Hinweise zur verträglichen Ein- 

bindung des Projektes in das Gefüge der innerstädtischen Einzelhandelslagen in Zittau 

gegeben werden. Die wichtigsten Empfehlungen aus gutachterlicher Sicht werden nach- 

folgend dargelegt: 

� Für eine erfolgreiche Einbindung in die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist 

die Öffnung der Geschäfte nach mehreren Seiten wichtig. Dies gilt besonders für 

die geplanten Ladeneinheiten auf der West- und Ostseite, die den Anschluss an 

bestehende Einzelhandelslagen in der Reichenberger Straße und Neustadt her- 

stellen. Es ist dabei aus Sicht der GMA vorteilhaft, dass die Geschäftsfronten hier 

durch kleinere Shops aufgelockert sind und so die in der Reichenberger Straße 

und Neustadt überwiegend kleinteiligen Strukturen aufgegriffen und weitergeführt 

werden. 

� Die geplante Nutzungsmischung aus kleinteiligen Shops, Fachmärkten und Groß- 

flächenbetrieben, genauso wie das vergleichsweise hohe Maß an Multifunktionali- 

tät und das breite Sortimentsangebot, sind positiv zu beurteilen. Diese Eigenschaf- 

ten sind nach gutachterlicher Einschätzung geeignet, den Standortbereich Albert- 

straße als Einkaufslage auch bei auswärtigen Kunden zu profilieren. Die Ange- 

botsschwerpunktsetzung auf den Betriebstyp „Fachmarkt“ begrenzt hierbei die 

Wettbewerbswirkungen auf den überwiegend kleinteiligen und spezialisierten 

Fachhandelsbesatz in den aktuellen Geschäftsbereichen der Zittauer Innenstadt. 

� Das Flächenlayout und Nutzungskonzept weist mit einem Lebensmittelmarkt und 

Drogeriefachmarkt, einem Textilvollsortimentsfachmarkt und einem Elektrofach- 

markt vier Kundenmagnetbetriebe auf. Ihre Anordnung ist nach jetzigem Pla- 

54


nungsstand im Objekt so vorgesehen, dass sich im Fachmarktzentrum keine klas- 

sische „Knochenstruktur“ ergibt. Die Herausforderung besteht somit darin, eine 

ausreichende Kundenspannung zwischen der West- und Ostseite der beiden Bau- 

körper zu generieren. Dies gilt auch für die Obergeschosse, welche ebenfalls mit 

Handel belegt werden sollen. 

� Der wirtschaftliche Erfolg und damit die städtebauliche Nachhaltigkeit des Projek- 

tes wird nach gutachterlicher Einschätzung in hohem Maße davon abhängen, ob 

es gelingt, die Kunden verstärkt auch in das Obergeschoss zu lenken. Bei dieser 

Frage spielt u. a. die Aufenthaltsdauer der Kunden eine entscheidende Rolle, weil 

erfahrungsgemäß mit der Länge des Aufenthaltes die Kontaktzahl mit den ansäs- 

sigen Geschäften zunimmt. In diesem Zusammenhang wäre die Etablierung einer 

attraktiven Straßengastronomie in der Albertstraße wünschenswert. Weitere Gast- 

ronomiebetriebe wären auch im OG des Fachmarktzentrums sinnvoll, zumal Be- 

sucher von der projektierten Galerie sicher einen attraktiven Blick in die Albertstra- 

ße hätten. 

� Für die Einbindung des Projektes in die bestehenden innerstädtischen Einkaufsla- 

gen und die Generierung von Kundenaustauschbeziehungen wird eine attraktive 

städtebauliche Gestaltung der Wegebeziehungen zwischen den heutigen Haupt- 

geschäftslagen und dem Fachmarktzentrum mit ausschlaggebend sein. Während 

die Neustadt in diesem Kontext bereits eine hohe städtebauliche Wertigkeit auf- 

weist, gilt dies für die Reichenberger Straße noch nicht in gleichem Maße. Im Zuge 

einer Realisierung des Projektes muss deshalb v. a. die Reichenberger Straße als 

Weg für Fußgänger deutlich aufgewertet werden (u. a. Verbreiterung der Gehwe- 

ge, Fassadensanierung einiger Geschäftshäuser, Verdichtung und Qualifizierung 

des Handelsbesatzes, Leerstandsmanagement). Auch die Etablierung eines auf 

den Einzelhandel bezogenen innerstädtischen Kundenleitsystems wäre wün- 

schenswert. 

� Grundsätzlich ist noch einmal darauf hinzuweisen, dass das geplante Fachmarkt- 

zentrum ohne Zweifel zu einer Schwerpunktverlagerung und zu Veränderungen 

der Kundenfrequenzen innerhalb der Einkaufsinnenstadt führen wird. Dies muss 

bei einer Genehmigung des Fachmarktzentrums im Interesse der nachhaltigen 

Aufwertung der Einkaufsinnenstadt als Handelsstandort in Kauf genommen wer- 

den. Eine große Bedeutung wird das Fachmarktzentrum mit seinen 327 Stellplät- 

zen hierbei auch als Parkierungsschwerpunkt in der Innenstadt zukommen. Im In- 

55


teresse der bestehenden Haupteinkaufslagen sollte das Abstellen der Pkw hier 

möglichst geringe Kosten verursachen, damit das Bummeln von der Albertstraße 

in andere innerstädtische Einkaufsbereiche für Kunden nicht zu teuer wird. 

� Mit verschiedenen Maßnahmen kann den Kunden des Fachmarktzentrums ver- 

deutlicht werden, dass sich die Einkaufslage als Teil der Einkaufsinnenstadt be- 

greift. Dazu müssten die Geschäfte des Fachmarktzentrums z. B. der innerstädti- 

schen Werbegemeinschaft beitreten. Selbstverständlich ist es auch notwendig, 

dass die Albertstraße in alle innerstädtischen Festivitäten und Events mit einge- 

bunden wird. Ggf. wäre es sogar sinnvoll im öffentlichen Straßenraum der Albert- 

straße werbliche Hinweisschilder auf die anderen Teile der Zittauer Innenstadt 

aufzustellen. Hier sollte auch ein Ausgangspunkt für das innerstädtische Kunden- 

leitsystem platziert sein. 

� Die Akzeptanz des innerstädtischen Fachmarktzentrums hängt ganz wesentlich 

von seiner verkehrlichen Erreichbarkeit ab. Dies gilt für alle Verkehrsarten glei- 

chermaßen (Fußgänger, Fahrradfahrer, ÖPNV, Pkw). 

Für Pkw-Kunden ist die problemlose Zufahrt vom Karl-Liebknecht-Ring über die 

Ludwigstraße in die Albertstraße aber auch die Abfahrt in umgekehrter Richtung 

von großer Bedeutung. Im Kreuzungsbereich des Karl-Liebknecht-Rings mit der 

Ludwigstraße sollte eine große Werbepylone installiert werden, da das Fachmarkt- 

zentrum von der Ringstraße aus nicht direkt einsehbar ist. Im Zusammenhang mit 

der Ausschilderung des Fachmarktzentrums wäre auch ein kundenfreundliches 

Leitsystem für polnische und tschechische Konsumenten vorteilhaft. 

� Für den wirtschaftlichen Erfolg des Fachmarktzentrums 1 wird von entscheidender 

Bedeutung eine regelmäßige und intensive Bewerbung des gesamten Einzugsge- 

bietes und des Streuumsatzgebietes im Ausland sein. Es ist in diesem Zusam- 

menhang empfehlenswert, bereits vor baulicher Realisierung des Projektes eine 

gezielte Imagewerbung im deutschen Einzugsgebiet und im nahen Ausland durch- 

zuführen. 

� Im Hinblick auf die Verankerung des geplanten Fachmarktzentrums im Bewusst- 

sein potenzieller Kunden ist es unverzichtbar, dem gesamten Quartier Albertstraße 

einen „Namen“ zu geben, es also zu thematisieren. Letztlich wird für den gesam- 

ten Bereich der Albertstraße ein schlüssiges Vermarktungskonzept benötigt. 

1 Einen Misserfolg des geplanten Fachmarktzentrums kann man sich aus gutachterlicher 

Sicht auch aus städtebaulichen Gründen in der Zittauer Einkaufsinnenstadt nicht leisten! 

56


� Eine wesentliche Veränderung des geplanten Fachmarktzentrums hinsichtlich sei- 

ner Dimensionierung, seines Branchenbesatzes und seines Betriebstypenspekt- 

rums wird gutachterlich nicht empfohlen. Die avisierte Verkaufsfläche von insge- 

samt 9.106 m² ist letztlich einfach erforderlich, um eine entsprechende Marktwir- 

kung im Einzugs- und Streuumsatzgebiet zu erzielen und die gewünschte Stär- 

kung der Einzelhandelszentralität von Zittau zu erreichen. Allenfalls in den Sorti- 

mentsbereichen „Textil / Bekleidung“ und „Schuhe“ kann eine Reduzierung der 

Verkaufsflächen in Erwägung gezogen werden, um die zu erwartenden Umstruktu- 

rierungsprozesse in anderen Einkaufslagen der Innenstadt zu begrenzen. Dies 

kann z. B. durch Belegung der geplanten Shops mit nicht-textilen Branchen oder 

die branchenbezogene Umwidmung einzelner Fachmarktflächen geschehen. An- 

siedlungsalternativen bestünden z. B. in den Warengruppen „Tierfutter“ „Outdoor / 

Camping“, „Fahrräder und Zubehör“ oder in den Segmenten „Gastronomie“ und 

„Dienstleistungen“. 

Insgesamt stellt das Projekt in der bisher vorliegenden Form eine reelle Chance 

dar, die Zittauer Einkaufsinnenstadt aufzuwerten. Die Risiken des Vorhabens lie- 

gen in der Neuartigkeit der Konzeption (= kein klassisches Einkaufszentrum, son- 

dern „offenes Center“), in der Zweigeschossigkeit 1 und in der relativen Abhängig- 

keit von konstanten Kaufkraftzuflüssen aus den Nachbarländern (Stichwort: Preis- 

gefälle / Wettbewerbsausbau in Tschechien und Polen). 

� Die Ansiedlung des Fachmarktzentrums sollte durch gezielte städtebauliche und 

wirtschaftsfördernde Maßnahmen in den traditionellen innerstädtischen Einkaufs- 

lagen begleitet werden (z. B. Stadtmarketing, Aufwertung des öffentlichen Rau- 

mes, Unterstützung bei der Akquisition neuer Betriebe). 

1 Klassische Fachmärkte sind selten zweigeschossig. Zudem ist das Obergeschoss in 

Fachmarktzentren erfahrungsgemäß viel schwieriger zu vermieten als das Erdgeschoss. 

In diesem Zusammenhang stellt die Vermeidung eines schleichenden „Trading down- 

Prozesses“ und die dauerhafte sowie qualitativ hochwertige Belegung des OG im geplanten 

Fachmarktzentrum eine Herausforderung dar. Prinzipiell positiv ist in diesem Zusammenhang 

die Platzierung des Parkdecks zu bewerten. Sie führt dazu, dass potenzielle 

Kunden bei Nutzung der Rollsteige die Einzelhandelsbetriebe im 1. OG wahrnehmen und 

dadurch ein Anreiz zum Einkauf gesetzt wird. 

57


KARTENVERZEICHNIS Seite 

Kartenverzeichnis 

Karte 1: Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ mit 

Entwicklungsfläche für großflächigen Einzelhandel 2 

Karte 2: Zentrale Versorgungsbereiche des Einzelhandels in Zittau 11 

Karte 3: Aufrisszeichnungen des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 13 

Karte 4: Planskizze des Fachmarktzentrums – Erdgeschoss (Vorabzug) 17 

Karte 5: Planskizze des Fachmarktzentrums – Obergeschoss (Vorabzug) 18 

Karte 6: Lage des Planstandortes in der Zittauer Einkaufsinnenstadt und zu den 

aktuellen Hauptgeschäftslagen 19 

Karte 7: Einzugsgebiet des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 23 

Karte 8: Hauptwettbewerber des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 38 

Tabellenverzeichnis 

Tabelle 1: Sollumsätze des geplanten Fachmarktzentrums in Zittau 20 

Tabelle 2: Einzugsgebiet der Stadt Zittau nach Etablierung des geplanten 

Fachmarktzentrums 22 

Tabelle 3: Ergebnisse der Kfz- und Kundenzählungen in Zittau 25 


in Zittau 32 

Tabelle 5: Einwohnerprognose im Einzugsgebiet des geplanten 

Fachmarktzentrums in Zittau 2015 / 2020 33 


2011 – 2015 – 2020 34 

Tabelle 7: Projektrelevante Wettbewerbssituation in Zittau 37 

Tabelle 8: Marktbedeutung und Umsatzleistung des projektrelevanten 

Einzelhandels in Zittau 42 

Tabelle 9: Marktbedeutung und Umsatzleistung des projektrelevanten 

Einzelhandels nach Ansiedlung des Fachmarktzentrums 44 

Tabelle 10: Zusätzlich ohne Auslösung eines Verdrängungswettbewerbes 

tragfähige Verkaufsflächen in Zittau bei Etablierung des geplanten 

Fachmarktzentrums 46


Abbildungsverzeichnis 

Abbildung 1: Tagesverlauf der Kundenfrequenzen an beiden 

Zählstandorten in Zittau (Donnerstag) 26 

Abbildung 2: Tagesverlauf der Kundenfrequenzen an beiden 

Zählstandorten in Zittau (Samstag) 26

Polen - Zittau

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