Verbandsinfo 12/2003-01/2004 - VdW Rheinland Westfalen

VdW 

Rheinland Westfalen 12/2003 – 1/2004 

VERBANDSinfo 

„Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“: 

Kooperationen, Netzwerke und Fusionen 

Betriebsvergleich 2002: Ergebnisse kurzgefasst 

VdW-Termine 2004 im Überblick 

Wohnungsbauförderungsanstalt: 

Wohnungsmarkttrends 2003 vorgelegt

VerbandsInfo 12/2003 – 1/2004 VdW Rheinland Westfalen 

Der VdW-Arbeitskreis „WohnLeben für ältere Menschen“ besuchte 

am 20. November 2003 das „Wohndorf Laar“ in Duisburg. 

Mit dem Projekt will die GEWOGE Duisburg-Ruhrort eG die Vorteile 

privater Wohnformen mit denen institutioneller Wohnformen verbinden 

( Bericht siehe Seite 45).

Inhalt 

Editorial 3 

Medienecho 4 

Aktuelles 

„Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“: Kooperationen, Netzwerke und Fusionen 

Experten diskutierten: Integration und Wohnbedürfnisse von Migranten 

„Preis Mieterzeitung 2003“: Einsendeschluss 31.01.2004 

6 

8 

8 

Kommunale WohnungsmarktBeobachtung: 

Stadtumbau in den Niederlanden: Andere Länder – andere Sitten!? 

„Leverkusener Stadtgespräch“: Lokale Wohnungspolitik im Mittelpunkt 

„Treffpunkt Ehrenamt in Wohnungsgenossenschaften“: Tipps und Infos für 100 Mandatsträger 

9 

9 

10 

Verleihung der Bauherrenpreise „Modernisierung“: 

„Besondere Anerkennung“ für „Solarsiedlung Lindenhof“ in Gelsenkirchen-Erle 11 

„Nachhaltiges Bauen und Planen am Oberrhein“: 

Grenzüberschreitende Fachveranstaltung in der Pfalz 

VdW-Veranstaltungsreihe „Aktuelles Steuerrecht“: Großer Informationsbedarf 

Zweiter VdW-Workshop in Köln: Denkmalschutz und Wohnungswirtschaft 

In eigener Sache: Verbandshaus vom 24.12.2003 bis zum 02.01.2004 geschlossen 

Fachkonferenz des MSWKS: Stadtumbau West – Intelligentes Schrumpfen 

Verein „Wohnen in Genossenschaften e. V.“: Mitgliederversammlung zog positives Fazit 

10 Jahre Düsseldorfer Netzwerke: Neue Form quartiersbezogener Seniorenarbeit 

11 

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14 

14 

Bevölkerungsentwicklung bis 2050: 

Neue Ergebnisse der zehnten koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung 

Forum des MSWKS in Berlin: StadtBauKultur in der Stadtumbau-Ära 

Besuch aus Frankreich beim VdW: Soziale Bauträger schauen auf Projekte im Ruhrgebiet 

Zukunftsicheres WohnLeben 

15 

16 

16 

Wohnbau Lemgo eG: Wohnen mit Service und integrierter Pflege: Alt werden, zuhause bleiben! 17 

Aus den Parlamenten 

Ausschuss für Städtebau und Wohnungswesen NRW: Ergänzung der Wohnraumförderung geplant 19 

Eigenheimzulage: Reformvorschläge der CDU-Landtagsfraktion NRW 19 

Wohnungspolitik 

Wfa legt Wohnungsmarkttrends NRW vor: Ende des Rückgangs nicht in Sicht 20 

Hamburg stellt Wohnungsbauförderung um: Investitionszulage statt Objektförderung 22 

Forum Soziale Stadt NRW: Integrierte Quartiersentwicklung am Beispiel Aachen-Ost 22 

Aus den Unternehmen 

Inhouse-Seminare bei zwei Genossenschaften: Die Mitgliedschaft als Privileg betonen 23 

Wohnungsgenossenschaft Duisburg-Hamborn: Neues Verwaltungsgebäude bezogen 23 

Eine kaufen, eine mieten: „Nimm zwei“(Wohnungen): So vermarktet die GAGFAH 24 

Für Sie gelesen 

Facility-Management in der Wohnungswirtschaft 24 

Kosteneinsparung durch kommunales Energiemanagement 25 

Städtische Kreativität – Potenzial für den Stadtumbau 25 

Nutzungsrecht und Mietrecht in Genossenschaften 26 

Kommunale Aufsichtsratsmitglieder 26 

Optimierung des Wohnungsbestandes 26 

Termine des VdW Rheinland Westfalen 2004 27 

Daten und Fakten 

Rheinland-Pfalz: Baukonjunktur im Aufwärtstrend 29 

NRW im 1. Quartal 2003: Baulandpreise höher 29 

NRW im Oktober 2003: Verbraucherpreise steigen um 1,3 Prozent 29 

Bauen und Technik 

Trinkwasserverordnung: Neue Grenzwerte für Blei ab Dezember 2003 30 

Bau-Eifer: Im Durchschnitt 2.200 Euro „verbaut“ 30 

Land NRW geht beispielhaft beim Energiesparen voran 30 

VdW-Veranstaltungsreihe „Technik“: Vorbeugender Brandschutz 31 

Kredite von der KfW: Frist bis 31.12. verlängert 31 

Voraussetzungen für KfW-Förderung geändert 31 

Neue technische Baubestimmungen 32 


1 

INHALT

INHALT 

2 

Inhalt 

Multimedia 

Internet-Service Teil 9: „Wohnen plus Mobilität“ vernetzt die Einzelaspekte 32 

Genossenschaftsarchiv im Internet 32 

Aus Wodis wird Techem IT Services 32 

Recht 

Anforderungen an eine Mieterhöhung 33 

Modernisierung durch Balkonanbau 33 

Mangel des Architektenwerks bei Überschreitung der Kostenobergrenze 33 

Beschluss über Wirtschaftsplan 33 

Aufnahme des Lebensgefährten in die Mietwohnung 34 

„Betreutes Wohnen“: Keine isolierte Kündigung des Betreuungsvertrages 34 

Anmeldung zum Handelsregister bei Ausscheiden eines Geschäftsführers 34 

Zulässigkeit wirtschaftlicher Betätigung der Gemeinden 35 

Entgelt für Internetangebot in privatem Kabelnetz 35 

Steuern 

Vermietung von Gebäuden zur Unterbringung von Senioren 36 

Neues zu Warengutscheinen 36 

Dreitagesfrist neu gefasst 36 

Neues Schreiben des BMF zu Gewährleistungsrückstellungen 37 

Verzicht auf Vertragsdurchführung: Keine Umsatzsteuer auf Schadensersatz 37 

Neu: 75 % bei Angehörigen-Miete 38 

Steuerfreie Aufwandsentschädigung nach § 3 Nr. 26 EStG 38 

Abbruchkosten können auch Anschaffungskosten sein 38 

Betriebswirtschaft 

Betriebsvergleich 2002: Ergebnisse im Überblick 39 

VdW-Tagung in Düsseldorf: Entgeltumwandlung bei kommunalen Wohnungsunternehmen 41 

Bildung und Beruf 

Fort- und Weiterbildung – Seminarangebote im Januar und Februar 

Europäisches Bildungszentrum (EBZ): 10. Studienjahrgang der FWI gestartet 

Angebot für Auszubildende: Genossenschaft lernen! 

42 

44 

44 

Ausbildungsbetriebe: VdW-Mitgliedsunternehmen deutlich über Durchschnitt 

in West-Deutschland 

Aus den Gremien 

44 

Arbeitskreis „WohnLeben für ältere Menschen“: Wohnbedürfnisse älterer Menschen diskutiert 

Finanzausschuss: Wirtschaftsplan im Mittelpunkt 

4. ÖKU-Kamingespräch: Zentrales Thema war Public-Private-Partnership 

Ausschuss Betriebswirtschaft: Investitionsrechnungsmodell fertiggestellt 

Europäischer Tisch: Sicherheit in Wohnquartieren 

Verbandsrat: Drei-Länder-Büro in Bonn konkretisiert sich 

Beitragskommission: Eckpunkte für neue Beitragsordnung diskutiert 

Ausschuss „Steuern und Bilanzierung“: Gefahr durch „Substanzbesteuerung“ 

Arbeitskreis PR und Marketing: Praxisberichte und Studie zum Thema „Mieter/Kunden finden!“ 

Genossenschaftsausschuss: Neues IfG-Gutachten beraten 

45 

45 

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46 

47 

48 

49 

49 

50 

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Aus dem GdW 

Berliner Erklärung zur Wohnungs- und Steuerpolitik: 

Positionen und Forderungen des GdW-Verbandstages 

Zugang über die VdW-Homepage: Mehr Infos und Service im Extranet des GdW 

Konferenz der Verbände: Genossenschaften unterstützen 

Personalia 

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52 

52 

Aufbaugemeinschaft Espelkamp: Ehrennadel in Silber für Marko Clauder 52 

Bau- und Siedlungsgenossenschaft Lübbecke: 

Wilhelm Mathemeier mit Ehrennadel in Silber ausgezeichnet 

Personalia aus Mitgliedsunternehmen 

Jubiläen 

53 

54 

Jubiläen von Mitgliedsunternehmen im Januar und Februar 2004 54 

Stellenmarkt 55 

Impressum 57 

VerbandsInfo 12/2003 – 1/2004 VdW Rheinland Westfalen

Wir brauchen keinen Stadtumbau West 

Diese Aussage wird überraschen. Aber nur im ersten 

Augenblick. Weil wir ein „Integriertes Infrastrukturprogramm“ 

für alle vom Strukturwandel 

betroffenen Regionen in Deutschland brauchen! 

Denn in ganz Deutschland sind viele Regionen 

von demographischen und ökonomischen Strukturveränderungen 

betroffen, die an Schärfe zunehmen 

und auch viele weitere Regionen erfassen 

werden. 

Ein solches „Integriertes Infrastrukturprogramm“ 

muss einen anderen, einen ganzheitlichen Ansatz 

für das gesamte Deutschland verfolgen, als die 

verschiedenen existierenden öffentlichen Förderprogramme 

für die Entwicklung unserer Städte 

und den Wohnungsbau. 

Da gibt es z. B. die Programme Stadtumbau Ost, 

Stadtumbau West, Soziale Stadt, Städtebauförderung 

und Experimenteller Wohnungs- und 

Städtebau. Milliarden Beträge fließen oft unkoordiniert 

und abhängig von politischen, nicht 

immer an der Sache orientierten Entscheidungen 

auch in Städte und Regionen, die es längst nicht 

so notwendig haben, wie andere vom Strukturwandel 

betroffenen Regionen. 

Das kleine Alibi-Programm namens „Stadtumbau 

West“, das ganze elf Standorte in den alten Bundesländern 

fördert, enthält z. B. auch Regionen, 

die überhaupt nicht von Wohnungsleerständen 

betroffen sind. 

Es kann angesichts der dringend notwendigen 

Anpassung der Städte und Regionen an die Folgen 

des demographischen und ökonomischen 

Wandels nicht länger darum gehen, punktuelle 

Probleme in einzelnen Wohnungsgebieten oder 

Stadtteilen zu beheben. Es müssen auf der 

Grundlage von integrierten Zukunftskonzepten, 

die alle Politikfelder ressortübergreifend betreffen, 

strategische Problemlösungen einschließlich 

Kapazitätsanpassungen für ganze Wohnungsmarktregionen 

organisiert werden. 

Es geht um eine Integration aller existierenden 

wohnungsund städtebaulichen Förderprogramme, 

die mit den unterschiedlichsten Förderungen 

Ihr 

Burghard Schneider 

Verbandsdirektor 

Editorial 

aller Fachpolitiken auf Länder- bzw. regionaler 

oder kommunaler Ebene vernetzt werden müssen. 

Und zwar für ganz Deutschland. Und nicht 

aufgeteilt in Ost und West. Denn die Probleme 

der neuen Länder sind in rasant zunehmendem 

Maße auch die Probleme der alten Länder. 

Dabei geht es nicht um die Schaffung neuer Subventionstatbestände, 

sondern um eine Konzentration 

der vorhandenen Mittel. Und ein „Integriertes 

Infrastrukturprogramm“ trägt der öffentlichen 

Haushaltssituation Rechnung, da die dafür notwendigen 

Mittel zwangsläufig geringer und wirkungsvoller 

sind, als die Summe der bislang unkoordiniert 

fließenden einzelnen Förderungen verschiedenster 

Ressorts auf allen politischen Ebenen. 

Und: In Nordrhein-Westfalen gibt es Wohnungsbauvermögen 

in Milliarden-Höhe das dafür geöffnet 

und genutzt werden muss. 

Nur so wird es gelingen, alle gesellschaftlichen 

Kräfte in Politik, Verwaltung, Wirtschaft, Verbänden, 

Kirchen, Vereinen und Bürgerinitiativen für 

eine „Partnerschaft Gemeinwesen“ zu gewinnen, 

die die von der Entwicklung der Städte bestimmte 

Zukunft unserer Gesellschaft positiv gestaltet. 

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen erholsame 

Feiertage und ein gutes Jahr 2004. 

P.S.: Wie gewohnt halten 

Sie über den Jahreswechsel 

eine Doppelausgabe 

des VerbandsInfo in Ihren 

Händen. Die nächste Ausgabe 

erscheint am 1. Februar 

2004. 


3 

EDITORIAL

MEDIENECHO 

4 

Medienecho 

Bauen + Wirtschaft 10/03 


WAZ, 17. November 2003 

wi wohnungspolitische 

Informationen 46/2003

WAZ, 17. November 2003 

Die genannten Zeitungsartikel erhalten 

Sie unter der KB-Nr. 81/2003 

beim: VdW Rheinland Westfalen, 

Telefon: 02 11/1 69 98-40, Herr 

Stoye, E-Mail: w.stoye@vdw-rw.de. 

Die Welt, 21. November 2003 

Medienecho 

Leverkusener Anzeiger, 18. November 2003 


5 

MEDIENECHO

AKTUELLES 

6 

Aktuelles 

„Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“: 

Kooperationen, Netzwerke und Fusionen 

Am 11. November 2003 fand in Münster mit 140 

Teilnehmern die 4. Veranstaltung in der Reihe 

„Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ 

statt, die gemeinsam vom IfG Institut für Genossenschaftswesen 

der Universität Münster und 

dem VdW Rheinland Westfalen durchgeführt 

wird. Das Thema: „Kooperationen, Netzwerke 

und Fusionen“. 

In seinem Eingangs-Statement betonte der Direktor 

des VdW Rheinland Westfalen, Burghard 

Schneider, der zunehmende Wettbewerb zwischen 

den Anbietern wohnungswirtschaftlicher 

Dienstleistungen aufgrund des demographischen 

Wandels werfe bezüglich der Zukunftssicherung 

insbesondere kleinerer Wohnungsgenossenschaften 

zahlreiche Fragen auf. 

Er plädierte für eine verstärkte Kooperation der 

Genossenschaften untereinander und mit Dritten. 

Gleichzeitig stellte er fest, dass Kooperationen 

auch für größere Wohnungsgenossenschaften 

relevant seien, denn nicht jedes Unternehmen 

habe für den Mitglieder-Service das notwendige 

Fachpersonal. „Es sind kompetente Partner gefragt, 

um die Devise des Zukunftsicheren Wohn- 

Lebens umzusetzen.“ Das Thema „Kooperation“ 

werde in den nächsten Jahren eine immer zentralere 

Bedeutung erlangen. 

Wettbewerbsfähigkeit 

durch Mitgliederförderung 

Die Geschäftsführende Direktorin des IfG, Frau Professor 

Dr. Theresia Theurl, stellte in ihrem Vortrag 

Wege vor, durch kooperative Geschäftsmodelle 

Member-Value – also Mitgliederförderung – zu 

schaffen und damit die Wettbewerbsfähigkeit zu sichern. 

Dieses könne durch Kooperationen mit anderen 

Wohnungsgenossenschaften, mit anderen 

Dienstleistern oder im genossenschaftlichen Verbund 

erfolgen. Kooperationsfelder könnten in der 

Organisation und Verwaltung, in der Finanzierung, 

im Marketing, in Servicedienstleistungen oder auch 

bei der Stadtteilentwicklung liegen. 

Als Ziele von Kooperationen nannte Prof. Theurl 

Synergievorteile, Senkung von Organisationskos- 


ten, Verbesserung der Managementfunktion, 

neue Geschäftsfelder und individualisierte Problemlösungen. 

Als Erfolgsfaktoren für Kooperationen 

sieht sie eine klare Zielvorgabe, die richtigen 

Partner, eindeutige Organisationsformen für 

die Kooperation und ein effektives Kooperationsmanagement. 

Abschließend betonte Prof. Theurl, dass zunächst 

eine Bestandsaufnahme bestehender Kooperationen 

erforderlich sei, um darauf aufbauend Kooperationsmuster 

und Kooperationsinstrumente 

zu entwickeln. 

Gewerbesteuer als größte 

Hürde für Fusionen 

Rainer Richter, Vorstandsvorsitzender der Wohnungsbaugenossenschaft 

Burgstädt eG, Burgstädt, 

und Vorsitzender des Fachausschusses 

„Fusionen“ beim Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften 

e. V., berichtete über 

Motive, Hürden und Perspektiven bei Fusionen 

von Wohnungsgenossenschaften in Ostdeutsch- 

Die Referenten des 4. Symposiums 

„Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“. 

land. Er betonte, dass eine Fusion oftmals aufgrund 

personeller Entwicklungen erforderlich 

werde: durch die Überalterung der Gremien und 

fehlendes Interesse an der Übernahme eines 

Mandats im Vorstand oder Aufsichtsrat. 

Eine Alternative zur Fusion könne auch die Kooperation 

in Form einer Verwaltungsgemeinschaft 

– beispielsweise in den Bereichen Buchhaltung 

und Bautätigkeit – sein.

Richter betonte, wenn erst die Überschuldung 

einer Genossenschaft eingetreten sei, sei es für 

eine Fusion schon zu spät. „Ein Gesunder und ein 

Kranker ergeben noch lange keinen Gesunden!“ 

Die größte Hürde für eine Fusion sei die Grunderwerbsteuer. 

Vor diesem Hintergrund bezifferte 

Das Podium bei der 4. Veranstaltung in der Reihe 

„Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“. 

Richter die Fusionskosten auf rund 1.000 Euro 

pro Wohnung. Als Zeithorizont für eine Fusion 

nannte er zwei Jahre. 

Gelungene Kooperationen 

Karl-Heinz Abraham, Vorstandsmitglied des Wohnungsvereins 

Herne eG, Herne, stellte Erfahrungen 

aus der Praxis über Geschäftsbesorgungen 

vor. Felder für Geschäftsbesorgungen seien vor 

allem die Mietenbuchhaltung (Verträge abschließen, 

Kündigungen bearbeiten usw.), die 

Mitgliederverwaltung, die Finanzbuchhaltung 

sowie die Beauftragung, Abwicklung und Abrechnung 

von Arbeiten im Rahmen der Instandhaltung 

und Modernisierung. 

Rainer Heubrock, Vorstandsmitglied der Wohnungsbaugenossenschaft 

Lünen eG, Lünen, stellte 

ein Beispiel für Kooperation im Bereich der Seniorenbetreuung 

vor. So werden die Angebote 

im Bereich der sozialen Dienste durch Kooperationspartner 

wie das Perthes-Werk oder die Diakonische 

Einrichtung des Kirchenkreises Lünen für 

die Genossenschaft erbracht. Hierfür zahlen die 

Wohnungsnutzer eine Betreuungspauschale zwischen 

4,60 Euro und 5,50 Euro pro Wohnung und 

Monat. Heubrock betonte, dass sich die Kooperation 

als ideale Ergänzung zum Servicepaket der 

Genossenschaft herausgestellt habe. 

Uwe Neufeld, Leiter des evangelischen Altenhilfezentrums 

Lünen-Süd, ergänzte die Ausführungen 

von Heubrock dahingehend, dass die Kooperation 

zu einem beiderseitigen Nutzen geführt hätten. 

Neue Marke neben Miete und Eigentum 

Frank Schrecker, Vorstandsmitglied der Wohnungsbaugenossenschaft 

„Berolina“ e.G. und 

Sprecher der Imagekampagne Berliner Wohnungsbaugenossenschaften, 

informierte über die 

Markenkooperationen „Typisch Genossenschaften“. 

Ausgehend vom 

Umfeld betonte er, dass sich die 

Wohnungsgenossenschaften als 

„clevere Alternative“ im Sinne von 

Sicherheit, Selbstbestimmung, Innovation 

und Qualität darstellen 

müssten. Durch gemeinsame Pressearbeit, 

Werbekampagnen, Veranstaltungen, 

Vermarktungsportale 

und Internetplattform könne der Bekanntheitsgrad 

der Wohnform „genossenschaftliches 

Wohnen“ gesteigert werden. 

Untersuchungen in Berlin zeigten, dass es gelungen 

sei, genossenschaftliches Wohnen als echte 

Alternative zu Eigentum und Miete zu etablieren. 

„Über diese Kooperation ist es gelungen, die genossenschaftliche 

Idee gezielt in die Öffentlichkeit 

zu tragen und das Image der Wohnungsgenossenschaften 

insgesamt positiv zu prägen.“ 

Finanzierung und Platzierung 

direkt am Kapitalmarkt 

Prof. Dr. Thomas Kretschmar, Vorstandsvorsitzender 

der Dr. Klein & Co AG, Lübeck, stellte wohnungsgenossenschaftlicheFinanzierungskooperationen 

am Beispiel von gemeinsamen Verbriefungen 

vor. Bedingt durch den Rückzug der Banken 

müssten alternative Finanzierungsinstrumente entwickelt 

werden. Wohnungsgenossenschaften sollten 

im Rahmen einer Kooperation über eine Zweckgesellschaft 

ihren Kapitalbedarf bündeln und direkt 

am Kapitalmarkt – am Anlegermarkt – platzieren. 

Kooperationen und Netzwerke 

Aktuelles 

In einer abschließenden Podiumsdiskussion kündigte 

Verbandsdirektor Burghard Schneider an, 

im VdW Rheinland Westfalen einen „Arbeitskreis 

Kooperationen und Netzwerke“ einzurichten, 

„um die Zukunftsfähigkeit unserer Wohnungsgenossenschaften“ 

zu unterstützen. 

Alle Vorträge können im Internet unter der 

Adresse http://www.ifg-muenster.de abgerufen 

werden. 


7 

AKTUELLES

AKTUELLES 

8 

Aktuelles 

Experten diskutierten: 

Integration und Wohnbedürfnisse von Migranten 

Die zunehmende Bedeutung der wohnungspolitischen 

wie wohnungswirtschaftlichen Zielgruppe 

der Haushalte mit Migrationshintergrund hatten 

das Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur 

und Sport NRW dazu veranlasst, gemeinsam mit 

Experten über die spezifischen Bedürfnisse dieser 

Nachfragegruppe zu diskutieren. Dieser Expertenworkshop 

fand am 13. November 2003 beim Institut 

für Landes- und Stadtentwicklungsforschung 

und Bauwesen (ILS) NRW in Dortmund statt. 

Der Direktor des VdW Rheinland Westfalen, Burghard 

Schneider, wies in einem Eingangs-Statement 

auf die jahrzehntelangen Erfahrungen der 

bergbau- und industrieverbundenen bzw. kommunalen 

Wohnungsunternehmen mit der Vermietung 

an Zuwanderer aus verschiedenen Nationen – 

Stichwort „Gastarbeiter“ – hin. In Folge der demographischen 

Entwicklung („Wir werden bunter“) 

müsse und werde sich auch die Wohnungswirtschaft 

der gesamtgesellschaftlichen Aufgabe der 

Integration künftig in verstärktem Maß stellen. Allerdings 

seien die Wohn- sowie Lebensbedürfnisse 

der heutigen und künftigen Migranten – mit 

einem dann viel größeren „Gewicht“ in der Bevölkerung 

– lediglich teilweise bekannt. Hier bestünden 

noch erhebliche Informationsdefizite. 

Die Wohnungswirtschaft werde sich aber auf die 

immer bedeutsamer werdende Zielgruppe der Migranten 

einstellen und entsprechende Angebote 

machen. Außerdem biete sie sich anderen Akteuren 

vor Ort als Kooperationspartner an. Integration 

spiele sich zwangsläufig umso mehr im Wohnnahbereich 

ab, je geringer sie – etwa im Bildungswesen 

oder auf dem Arbeitsmarkt – ist. So „allein 

gelassen“ werde die Wohnungswirtschaft jedoch 

schlicht überfordert, zumal sie weder verantwortlich 

noch in der Lage sei, die Folgeprobleme einer 

„Gesellschaft im Wandel“ allein zu bewältigen. 

Da sich die zunehmende Heterogenität der Bevölkerung 

– ob ethnischer, sprachlicher, kultureller 

oder religiöser Art – auf fast alle Politikfelder auswirke, 

müsse man darauf mit ganzheitlichen, integrierten 

Zukunftskonzepten reagieren, deren 

Strategien und Maßnahmen mit Hilfe von Kooperationen 

in die Praxis umgesetzt werden. 


Staatssekretär Manfred Morgenstern belegte die 

Aktualität und Relevanz der Thematik Migration/ 

Integration mittels einiger statistischer Größen 

und verwies in diesem Zusammenhang u. a. auf 

die enorme Heterogenität der Haushalte mit Migrationshintergrund. 

Die Türken stellen die mit Abstand größte Gruppe 

der Migranten – insbesondere im Ruhrgebiet –, so 

dass man sich in dem Workshop exemplarisch auf 

die spezifischen Bedürfnisse dieser Gruppe konzentrierte. 

Das dichte Programm sah im Verlauf noch verschiedene 

Beiträge aus Theorie und Praxis vor, 

u. a. aus dem Zentrum für Türkeistudien, Essen. 

„Preis Mieterzeitung 2003“: 

Einsendeschluss 

31.01.2004 

Das Meldeverfahren zum „Wettbewerb Mieterzeitung 

2003“ ist fast abgeschlossen – und das 

Ergebnis erfreulich positiv: Rund 40 Unternehmen 

– das Gros aus dem Bereich Rheinland 

Westfalen – werden sich an dem diesjährigen 

Wettbewerb beteiligen, der erstmals gemeinsam 

mit dem VdW südwest ausgelobt worden ist. 

Der VdW Rheinland Westfalen weist noch einmal 

auf den Einsendeschluss am 31.01.2004 

hin. Einzureichen ist die gesamte Jahrgangsserie 

2003 (01.01.– 31.12.2003) der Mieterzeitungen 

in 9-facher Ausfertigung an nachstehende 

Adresse: 

VdW Rheinland Westfalen 

Stichwort „Mieterzeitung 2003“ 

Postfach 24 01 14 

40090 Düsseldorf

Kommunale WohnungsmarktBeobachtung: 

Stadtumbau in den Niederlanden: 

Andere Länder – andere Sitten!? 

In der Herbsttagung des Initiativkreises Kom- 

WoB (Kommunale WohnungsmarktBeobachtung) 

der Wfa stellte Anne Haars, Amsterdams 

Steunt-punt Wonen, eine Art Bewohnerberatungsstelle 

in Stadtumbaugebieten, den Stadtumbau 

in den Niederlanden vor. 

Die dortigen Rahmenbedingungen unterscheiden 

sich stark von denen in Deutschland, zumal der 

Wohnungsmarkt, insbesondere im Ballungsraum 

Randstad, sehr angespannt ist. Infolge der vergleichsweise 

niedrigen Eigentumsquote ist das 

Privatisierungspotenzial beträchtlich, so dass 

viele Wohnungsunternehmen die erforderlichen 

Rückbau- oder Abrissmaßnahmen durch den Bau 

und Verkauf von Eigentumsobjekten gegenfinanzieren. 

Ein weiterer Unterschied zu Deutschland 

besteht in dem hohen Stellenwert einer frühzeitigen 

sowie intensiven Einbindung der betroffenen 

Bewohner. Der Staat fördert die Stadtumbauprojekte 

in der Zeit von 2000 bis 2010 mit rd. 4,3 Milliarden 

Euro. 

Im Anschluss stellte Günther Binstadt, Wohnungsamt 

der Stadt Darmstadt, das Wohnraum- 

„Leverkusener Stadtgespräch“: 

Lokale Wohnungspolitik im Mittelpunkt 

In der Reihe ihrer „Stadtgespräche“ lud die Stadt 

Leverkusen diesmal zum Thema „Entwicklung 

auf dem Wohnungs- und Bodenmarkt in Leverkusen“ 

ein. 

Das „Wohnen im Alter“ und „Wohnen mit Migranten“ 

waren bereits früher Themen. 

Die „Stadtgespräche“ sind ein Beitrag zur lebendigen 

Stadtbaukultur im weiteren Sinne und zeigen 

– wie in vielen anderen Städten mit ähnlichen 

Kongressen und Workshops – dass die Bedeutung 

der lokalen Wohnungspolitik angesichts 

differenzierter Wohnungsmärkte steigt. 

Aktuelles 

versorgungskonzept Darmstadt bzw. den aktuellen 

Stand im laufenden Verfahren vor. Der Hintergrund: 

Das Land Hessen hatte die Fördermittelvergabe 

an kommunale Wohnraumversorgungskonzepte 

geknüpft. 

Das neue Instrument, das derzeit in Pilotprojekten 

getestet wird, dient vor allem der Steuerung der 

verwaltungsinternen Entscheidungsabläufe in der 

Wohnraumförderung. Der hohe personelle und finanzielle 

Aufwand hat jedoch dazu geführt, dass 

sich das Land Hessen inzwischen wieder von der 

verbindlichen Vorschrift „verabschiedet“ hat. 

Nach der „Reise“ in die Niederlande und dem 

„Abstecher“ nach Hessen informierte Dr. Helmut 

Westphal, Wohnungsamt in Dortmund, über den 

„Masterplan Wohnen“, der sich derzeit in der 

Aufstellung befindet. Der in die Flächennutzungsplanung 

eingebettete Plan bildet den Rahmen 

kommunaler wohnungspolitischer Entscheidungen. 

Alle Wohnungsmarktakteure und damit - 

segmente werden einbezogen, die Formulierung 

von Strategien und Maßnahmen erfolgt aber unabhängig 

von Förderprogrammen. 

Neben Berichten zur kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung 

(ein Projekt der Wfa, an dem 

sich auch Leverkusen beteiligt) und zum Bodenmanagement 

referierte Roswitha Sinz für den 

VdW Rheinland Westfalen zum Thema „Von Anbietermärkten 

zu Nachfragermärkten – neue Kundenorientierung 

auf dem Wohnungsmarkt und 

Auswirkungen auf die Wohnformen“. 

Die lokale Wohnungswirtschaft wie auch die 

kommunale Politik und Verwaltung waren zahlreich 

vertreten und diskutierten intensiv den Anstoß 

zum Tabubruch, neue Qualitäten im Wohnungsbau 

auch durch Abbruch zu setzen. 


9 

AKTUELLES

AKTUELLES 

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Aktuelles 

„Treffpunkt Ehrenamt in Wohnungsgenossenschaften“: 

Tipps und Infos für 100 Mandatsträger 

Rund 100 ehrenamtliche Mandatsträger aus Vorständen 

und Aufsichtsräten von Wohnungsgenossenschaften 

trafen sich in Münster, um sich 

über neue Entwicklungen im Bereich der Wohnungsgenossenschaften 

zu informieren und Erfahrungen 

aus ihrer Arbeit auszutauschen. Aufgrund 

der großen Nachfrage fand der diesjährige 

Treffpunkt, der seit Anfang der achtziger Jahre 

fester Bestandteil der Veranstaltungen des VdW 

Rheinland Westfalen ist, an drei Terminen statt: 

7./8., 21./22. und 28./29. November 2003. 

Zu Beginn stellte Roswitha Sinz, Abteilungsleiterin 

im VdW Rheinland Westfalen, mit den Schlagworten 

„Wir werden weniger, älter und bunter“ Prognosen 

für die zukünftige Entwicklung am Wohnungsmarkt 

vor. Sie wies u. a. darauf hin, dass zwar 

die Zahl der älteren Menschen zunimmt, dass aber 

Alt nicht gleichzeitig Pflegebedürftig heißt und dass 

die Wohnungsgenossenschaften nicht die jungen 

Menschen bzw. Mitglieder vernachlässigen sollten. 

Darauf aufbauend skizzierte Dr. Gerhard Jeschke, 

Abteilungsleiter im VdW Rheinland Westfalen, die 

Elemente für eine Marke Wohnungsgenossenschaften. 

Ausgehend von der demographischen 

Entwicklung, der Pluralisierung der Haushalte usw. 

führte er aus, dass sich als Reaktion auf die Veränderungen 

am Wohnungsmarkt die Produkte und 

Dienstleistungen der Akteure am Wohnungsmarkt 

immer mehr anglichen. Wenn es zu einem harten 

Qualitätswettbewerb komme, dann entscheide 

auch immer mehr das Image des Anbieters. In diesem 

Sinne könne eine Marke „Wohnungsgenossenschaften“ 

Wettbewerbsvorteile schaffen. Als 

konkretes Beispiel für eine Marke beschrieb er die 

Aktion „Typisch Genossenschaften“. 

Stephan Höltker, Kommissariat Vorbeugung im 

Polizeipräsidium Münster, stellte Sicherungsmaßnahmen 

in Wohngebäuden vor. Er betonte, dass 

das Vorhandensein von Sicherungsmaßnahmen 

durchaus auch ein Vermietungsargument sein 

könnte und verwies in diesem Zusammenhang auf 

die Niederlande. Dort wird durch die Polizei ein 

Sicherheitszertifikat „Veilig Wonen“ für Wohngebäude 

ausgestellt (siehe dazu auch den Bericht 

über den „Europäischen Tisch“, Seite 47). 


Dr. Rolf Greve, bis Mitte des Jahres Geschäftsführer 

des IfG Institut für Genossenschaftswesen der 

Universität Münster, erläuterte Formen der Kooperation. 

Mit Blick auf die künftigen Herausforderungen 

für die Wohnungswirtschaft – Stichwort: 

Dienstleistungen – stellte er sowohl Kooperationen 

auf horizontaler Ebene zwischen mehreren 

Wohnungsgenossenschaften und auf vertikaler 

Ebene zwischen Wohnungsgenossenschaften und 

anderen Dienstleistern als ein hervorragendes Instrument 

zur Wettbewerbssicherung vor. Er benannte 

als Felder für Kooperationen u. a. Werbung, 

Bau von Wohnungen, Instandhaltungs- und 

Modernisierungsmaßnahmen, Verwaltung, Datenverarbeitung, 

Sozialarbeit oder wohnbegleitende 

Dienstleistungen. Als Praxisbeispiel griff Dr. Greve 

auch die Aktion „Typisch Genossenschaften“ auf. 

Hubert Scharlau, Vorstandsmitglied Bauverein zu 

Lünen eG, Lünen, informierte über ein genossenschaftliches 

Controlling. Dabei definierte er Controlling 

als ein zukunftsorientiertes Instrument moderner 

Unternehmensführung im Sinne eines Übergangs 

von rechenschafts- und vergangenheitsorientierten 

Rechnungswesens zum steuerungsorientierten 

Rechnungswesen. Wenn die Mitglieder eine 

optimale Förderung erhalten sollen, dann müsse 

das Controlling die unternehmerischen Entscheidungs- 

und Steuerungsprozesse durch zielgerichtete 

Informationsverarbeitung und -erarbeitung unterstützen. 

Als Beispiele stellte Scharlau Deckungsbeitragsrechnungen 

und Benchmarking vor. 

Heinz-Willi Karls, WRW Wohnungswirtschaftliche 

Treuhand Rheinland Westfalen, gab einen Überblick 

über Sach- und Haftpflichtversicherungen in der 

Wohnungswirtschaft. Im Rahmen der Gebäudeversicherung 

ging Karls insbesondere auf Leitungswasserschäden 

ein und wies mit Blick auf § 45 Landesbauordnung 

NRW auf die Fristen bei der Dichtigkeitsprüfung 

von Abwasserleitungen hin. 

Uwe Kleinholz, ebenfalls von der WRW, stellte die D & 

O-Versicherung – Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung 

für Organe – vor. Ausgehend von der in 

§§ 34 und 41 Genossenschaftsgesetz geregelten Haftung 

der Organe stellte er fest, dass der Versicherungsschutz 

für Organmitglieder an Bedeutung gewinnt.

132 Vorhaben mit mehr als 15.000 Wohneinheiten 

waren eingereicht worden. Auf der Messe BauFach 

in Leipzig fand kürzlich die „Siegerehrung“, Teil 1 

der Verleihung der Bauherrenpreise, statt. Der Doppelwettbewerb 

„Hohe Qualität - Tragbare Kosten“ 

in den Kategorien Modernisierung (2003) und Neubau 

(2004) war – bereits zum 12. bzw. 13. Mal – von 

der Arbeitsgruppe KOOPERATION GdW-BDA-DST 

(GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, 

Bund Deutscher Architekten sowie Deutscher 

Städtetag) ausgelobt worden. Nach einem 

Bewertungs- und Diskussionsmarathon verlieh die 

Jury zehn Bauherrenpreise und elf „Besondere Anerkennungen“, 

u. a. an die LEG NRW GmbH, die 

sich mit der Solarsiedlung Lindenhof in Gelsenkirchen-Erle 

an dem Wettbewerb beteiligt hatte. 

Die LEG NRW hat die in den frühen 1950er Jahren 

erbaute Kleinstwohnungssiedlung mit 220 

Wohneinheiten in eine vorrangig familiengerechte 

Siedlung im Grünen umgewandelt und besonderen 

Wert auf eine Verbesserung der Energiebilanz 

und auf die Vermeidung von gesundheitsschädlichen 

Baustoffen gelegt. Die Veränderung 

des architektonischen Erscheinungsbilds war 

Aktuelles 

Verleihung der Bauherrenpreise „Modernisierung“: 

„Besondere Anerkennung“ für 

„Solarsiedlung Lindenhof“ in Gelsenkirchen-Erle 

demgegenüber zweitrangig. Die erforderlichen 

Umzüge stießen dank einer intensiven Beteiligung 

der Mieter auf eine hohe Akzeptanz. Die 

Solarsiedlung Gelsenkirchen-Lindenhof 

Baukosten der im Sommer 2003 fertig gestellten 

Maßnahme betrugen 695 Euro/m 2. 

Der Bauherrenpreis 2004 der Kategorie Neubau 

wird im Januar 2004 anlässlich der DEUBAU in 

Essen verliehen. Das VerbandsInfo wird hierüber 

ebenfalls informieren. 

„Nachhaltiges Bauen und Planen am Oberrhein“: 

Grenzüberschreitende Fachveranstaltung in der Pfalz 

„Konversion – Chancen im Städtebau“ lautete 

das Thema der zweiten trinationalen Fachveranstaltung, 

die im Rahmen des Projektes „Nachhaltiges 

Bauen und Planen am Oberrhein“ Ende November 

2003 mit über 200 Teilnehmern in Landau 

stattfand. Die Veranstalter, unter anderen 

das Ministerium für Finanzen Rheinland-Pfalz 

und die Stadt Landau, wollen mit diesem Projekt 

den grenzüberschreitenden fachlichen Austausch 

fördern und dadurch ein Beziehungsnetzwerk 

am Oberrhein entstehen lassen. 

Thematisiert wurden planerische Prozesse und 

architektonische Realisierung bei der Umnutzung 

Quelle: LEG NRW GmbH 

von Militär-, Industrie- und Verkehrsbrachen. Referenten 

aus den drei Ländern der Oberrheinregion 

berichteten über einzelne Konversionsprojekte 

aus Tübingen, dem Elsass und Rheinland- 

Pfalz. 

Ziel war es, die Potentiale aufzuzeigen, welche in 

der Revitalisierung von Brachflächen und Nutzung 

alter Gebäudesubstanzen liegen, sowie 

Strategien und Möglichkeiten der Umsetzung zu 

erläutern. 

Das detaillierte Programm ist im Internet unter 

www.tri-plan.net verfügbar. 


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AKTUELLES

AKTUELLES 


Aktuelles 

VdW-Veranstaltungsreihe „Aktuelles Steuerrecht“: 

Großer Informationsbedarf 

Am 26. November 2003 fand im Europäischen 

Bildungszentrum (EBZ) in Bochum eine weitere 

Veranstaltung im Rahmen der Reihe „Aktuelles 

Steuerrecht“ statt, die von rund 100 Teilnehmern 

besucht wurde. 

Im Mittelpunkt standen die geplanten Gesetzesänderungen: 

Reform der Gewerbesteuer 

(u. a. Hinzurechnung von Zinsen für Gesellschafterdarlehen), 

Haushaltsbegleitgesetz (Abschaffung 

der Eigenheimzulage, Umkehrung 

der Umsatzsteuerabführungsverpflichtung bei 

Bauleistungen), Steueränderungsgesetz (Angabe 

der Steuernummer und laufende Nummerierung 

in Rechnungen) und die Umsetzung 

Wie im VerbandsInfo 08-09/2003 berichtet, hatte 

der VdW Rheinland Westfalen mit Vertretern des 

MSWKS, der Architektenkammer und der Denkmalpflege 

(obere und untere Denkmalbehörde) 

einen ersten informellen Workshop am 17. Juli 

2003 in Gelsenkirchen durchgeführt, um die jeweiligen 

Interessen der Akteursgruppen und 

mögliche konsensorientierten Verfahrensweisen 

zu thematisieren. Zu einem zweiten informellen 

Workshop hatte der Verband die Beteiligten am 

24. November 2003 nach Köln eingeladen, wobei 

diesmal die Denkmalpflege aus dem Rheinland 

vertreten war. 

Zu Gast in den neuen Räumen der GAG Immobilien 

AG wurden die Interessenpositionen und Zuständigkeiten 

zunächst heftig und teilweise umstritten 

diskutiert, wobei konkrete Beispiele der 

Wohnungswirtschaft den Praxisbezug herstellten. 

Festgestellt werden konnte wie im ersten Meinungsaustausch 

in Gelsenkirchen, dass regional 

und lokal Vertreter der Denkmalpflege ihre Anliegen 

durchaus unterschiedlich bewerten und 


der Protokollerklärung zum Steuervergünstigungsabbaugesetz 

(Einführung einer Mindestbesteuerung 

bei der Körperschaftsteuer und 

Gewerbesteuer). 

Weitere Themen waren u. a. die verdeckte Gewinnausschüttung 

am Beispiel einer vorzeitigen 

Rückzahlung eines zinsgünstigen Gesellschafterdarlehens 

(BMF-Schreiben vom 06.11.2003 zu 

körperschaftsteuerlichen Anwendungsfragen), 

Bauzeitzinsen (keine Dauerschuldentgelte bei 

der Gewerbesteuer), keine Umsatzsteuerpflicht 

bei der Überlassung von Dachflächen an Mobilfunkbetreiber 

sowie Gestaltungsalternativen bei 

Wohnungsverwaltung für Dritte. 

Zweiter VdW-Workshop in Köln: 

Denkmalschutz und Wohnungswirtschaft 

durchsetzen. Auch wird das „sich ins Benehmen 

setzen“ zwischen der unteren und oberen Denkmalbehörde 

offensichtlich verschieden gehandhabt. 

Erhebliche zeit- und kostenintensive Planungs- 

und Genehmigungsphasen wie aufreibende 

Gerichtsprozesse können entstehen. Um diese 

möglichst zu vermeiden, war sich die Runde zumindest 

in der Auffassung einig, dass die Betroffenen 

frühzeitig ins Gespräch miteinander kommen 

müssen. Die bereits mit Unterstützung des 

MSWKS vom Verband angebotene Moderatorenrolle 

wurde für mögliche Konfliktfälle begrüßt. 

In eigener Sache 

Der VdW Rheinland Westfalen in Düsseldorf 

und seine Geschäftsstelle in Münster sind in 

der Zeit vom 24.12.2003 bis zum 02.01.2004 

geschlossen.

Fachkonferenz des MSWKS: 

Stadtumbau West – Intelligentes Schrumpfen 

Unter diesem Titel veranstaltete das Ministerium 

für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport 

(MSWKS) mit dem ILS NRW am 27. 11. 2003 in Gelsenkirchen 

unter großer Beteiligung eine Tagung, 

in der Minister Dr. Michael Vesper einige grundsätzliche 

Ausführungen zur Thematik machte. 

„Stadtumbau West“ und „Stadtumbau Ost“ 

sind grundverschieden 

Eingangs beschrieb Ulrich Hatzfeld, Gruppenleiter 

im MSWKS, den Stadtumbau als neue Aufgabe 

für die Stadtentwicklung. Er knüpfte an große 

Bevölkerungsverluste insbesondere im Ruhrgebiet 

an, die sich schon seit drei Jahrzehnten vollziehen, 

regional jedoch stark differenziert. In 

Folge sei Stadtumbau als „Wachsen und 

Schrumpfen“ zu verstehen, als parallele Verläufe, 

die sich räumlich und sozial unterschiedlich niederschlagen. 

„Stadtumbau West“ und „Stadtumbau 

Ost“ seien grundverschieden. Die soziale 

Ausgangslage – z. B. der hohe Anteil an Migranten 

– wie auch das Potenzial an Brachflächen 

sprächen dafür. Stadtumbau könne nur als regionales 

Projekt funktionieren und dürfe nie als Einzelmaßnahme 

verstanden werden. Stadtumbau 

könne aber auch bedeuten, in einigen Regionen 

nicht viel tun zu können. „Schrumpfen“ zu planen 

habe sich bisher als Aufgabe nicht gestellt. Das erfordere 

neue Planungsprinzipien, die kürzer und 

flexibler sein müssen. 

Zuwachs ist besser zu steuern als Schrumpfung 

Prof. Klemmer ging wiederum von seinem Vortrag 

„Wir werden weniger, älter und bunter“, aus, den 

er beim 1. FORUM WOHNUNGSWIRTSCHAFT des 

VdW Rheinland Westfalen gehalten hatte. Er präsentierte 

eine typisierte, regionalisierte Beschreibung 

des Schrumpfungsprozesses in NRW. Dabei 

stellte er die Wanderungen als den bedeutendsten 

Faktor für die regionale Bevölkerungsentwicklung 

heraus verbunden mit der These, dass die regionalen 

Disparitäten und das Attraktivitätsgefälle zunehmen 

werden. Die Wanderungen würden stark 

von der Arbeitsmarktattraktivität bestimmt. 

Die Wanderungen im Ruhrgebiet stellten, so eine 

weitere These, „nur“ zu 40 Prozent Stadt-Umland- 

Aktuelles 

Wanderungen 

und zu 

60 Prozent 

arbeitsplatzbestimmteWanderungen 

dar. Im 

Hinblick auf 

zu ergreifendeStrategien 

typisierte 

er Kernstäd- 

NRW-Bauminister 

te ohne und 

Dr. Michael Vesper 

mit Arbeitsplatzproblemen, 

Städte im Einzugsbereich von Gravitationszentren 

sowie Städte außerhalb von solchen mit 

und ohne Arbeitsplatzproblemen. 

Prof. Klemmer schlussfolgerte u. a., dass Wirtschaftsförderung 

hohe Priorität genießen müsse 

und eine kleinräumige Bevölkerungspolitik zu betreiben 

sei. Dabei sollten der Trend zur sozialräumlichen 

Polarisierung und eine Perforierung der 

Bausubstanz verhindert werden. 

Wohnen ist Mittelpunkt des Lebens 

Zwei Professoren von der Universität Dortmund, 

Fakultät Raumplanung, kamen in ihren Vorträgen 

zu dem Ergebnis, dass international noch keine 

Schrumpfungsstrategie zu finden sei und anstelle 

von Leitbildern für schrumpfende Städte eher von 

differenzierten Vorgehen ausgegangen werden 

müsse. Schrumpfen, zunächst als Verlust von Einwohnern 

verstanden, stelle immer noch „Wohnen 

als den Mittelpunkt des Lebens“ heraus. 

Wohnungs- und Städtebauförderungsmittel 

kombiniert einsetzen 

Minister Dr. Vesper betonte in seiner Rede, dass 

Stadtumbau eine Aufgabe der Stadtentwicklungs- 

und Wohnungspolitik sei. Und es sei „entscheidend, 

Mittel der Wohnungs- und Städtebaupolitik 

künftig kombiniert einzusetzen“. Um die 

Ziele zu erreichen, dürften auch Abriss und Rückbau 

nicht länger tabuisiert werden. 


13 

AKTUELLES

AKTUELLES 

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Aktuelles 

Verein „Wohnen in Genossenschaften e. V.“ 

Mitgliederversammlung zog positives Fazit 

Am 24. November 2003 fand die Mitgliederversammlung 

des Vereins „Wohnen in Genossenschaften 

e. V.“ in Düsseldorf statt. Der Vorsitzende 

des Vereins, Bernhard Koppmann, konnte ein 

positives Fazit der Projektarbeit des Vereins ziehen. 

Diese Feststellung betraf vor allem den Aufbau 

des Genossenschaftsarchivs im Internet 

unter www.Genossenschafts-Archiv.de. Auch 

der neugestaltete, in diesen Tagen freigeschaltete 

Internetauftritt des Vereins www.wohnen-ingenossenschaften.de 

stieß auf Zustimmung. 

Darüber hinaus präsentierte Koppmann eine vom 

Verein konzipierte Unterrichtsreihe für die Klassen 

9 und 10. Ziel ist es, dass Schülerinnen und Schüler 

die Grundprinzipien des Wohnens in Genossenschaften 

in Form eines Gemeinschaftsprojektes 

„Wir planen zusammen ein Haus“ erlebbar nach- 

Mit dem Düsseldorfer Netzwerkansatz wird 

versucht, das bürgerschaftliche Engagement 

im Bereich der Seniorenarbeit unter der 

Berücksichtigung der veränderten Rolle von 

ehrenamtlichen Tätigkeiten zu unterstützen. 

Die Netzwerke sind Zusammenschlüsse aktiver 

Bürger im (Vor-)Ruhestand auf Stadtteiloder 

Stadtbezirksebene: Die Netzwerker erbringen 

seniorenbezogene Dienstleistungen 

und bauen sich zugleich eigene tragfähige soziale 

Netze auf, von denen sie in der dritten/ 

vierten Lebensphase profitieren. 

Zielgruppe dieser Netzwerke sind vor allem 

„junge“ Senioren im Alter von 55 bis 65 Jahren. 

Inzwischen zählt die Stadt Düsseldorf 23 

Netzwerke in unterschiedlicher Trägerschaft. 

Auf der Jubiläumsveranstaltung der Netzwerke 

Mitte Oktober in Düsseldorf stellten 

Prof. Dr. Veronika Fischer und Prof. Dr. Volker 

Eichener die Ergebnisse ihrer Evaluation der 

Netzwerkkonzeption vor. Fazit: Die Netzwerkar- 


vollziehen können. In diesem Zusammenhang werden 

Planung, Kosten und Finanzierung eines Bauvorhabens 

dargestellt. Dabei wird die Genossenschaft 

als eine Alternative behandelt. Schließlich 

sollen in einem Rollenspiel Konflikte im Wohnalltag 

bewältigt werden. Die Unterrichtsreihe ist keine 

Werbeveranstaltung für die Genossenschaften. 

Einstimmig wurden der Vorstand, bestehend aus 

Bernhard Koppmann, Rolf Kalleicher, Ulrich A. 

Büchner und Hubert Scharlau, entlastet sowie 

der Jahresabschluss 2002 und der Wirtschaftsplan 

2004 angenommen. 

Derzeit hat der Verein 42 Mitglieder, davon 41 Wohnungsgenossenschaften 

aus dem VdW Rheinland 

Westfalen und dem vdw Niedersachsen Bremen 

mit zusammen rund 100.000 eigenen Wohnungen. 

10 Jahre Düsseldorfer Netzwerke: 

Neue Form quartiersbezogener Seniorenarbeit 

beit funktioniert, kann aber weder die professionelle 

soziale Arbeit noch die staatliche Sozialpolitik 

ersetzen. 

Im weiteren Verlauf fanden Streitgespräche zu 

verschiedenen Themen statt. Der stellvertretende 

Leiter des Amts für Wohnungswesen 

der Stadt Düsseldorf, Thomas Nowatius, und 

Wolfgang Greling, Leiter der Zentrale Technik 

der ThyssenKrupp Immobilien GmbH, diskutierten 

über die öffentliche bzw. privatwirtschaftliche 

Förderung bzw. Finanzierung solcher 

Netzwerke. Greling machte dabei deutlich, 

dass sich die Wohnungswirtschaft der 

Herausforderung Demographie stelle, und verwies 

diesbezüglich auf die vielfältigen Aktivitäten 

des VdW Rheinland Westfalen. Es liege im 

Interesse aller, den Senioren so lange wie 

möglich ein selbstständiges bzw. selbstbestimmtes 

WohnLeben im gewohnten Umfeld 

zu ermöglichen. Die Wohnungswirtschaft biete 

sich daher als Kooperationspartner an.

Bevölkerungsentwicklung bis 2050: 

Neue Ergebnisse der zehnten koordinierten 

Bevölkerungsvorausberechnung 

Deutschlands Bevölkerung wird älter und ihre 

Zahl geht langfristig zurück. Diese seit längerem 

bekannte Tendenz zeigt sich auch in den 

Ergebnissen der zehnten koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung. 

Basis der Berechnung 

war der nach Geschlecht und Altersjahren 

gegliederte Bevölkerungsstand am 31. Dezember 

2001. 

Die Annahmen der Berechnung gliedern sich im 

wesentlichen in drei Komponenten: 

� Konstante, niedrige Geburtenhäufigkeit. In 

Deutschland liegt die Geburtenhäufigkeit 

seit etwa 30 Jahren unter dem für die Bestandserhaltung 

der Elterngeneration notwendigem 

Niveau von 2,1 Kindern pro Frau. 

Tatsächlich sind es derzeit 1,4 Kinder pro 

Frau. Eine grundlegende Änderung dieses 

Verhaltens zeichnet sich bisher nicht ab. 

� Anstieg der Lebenserwartung. Die Lebenserwartung 

ist in Deutschland sowohl im 

langfristigen Verlauf als auch in den letzten 

Jahren angestiegen, wenn auch nicht 

immer stetig. Neugeborene Männer haben 

eine Lebenserwartung von 75,81Jahren und 

neugeborene Frauen von 81,1 Jahren. Wer 

heute schon 60 Jahre alt ist, hat noch eine 

Lebenserwartung von 19,5 Jahren bei Männern 

und 23,7 Jahren bei Frauen. 

� Langfristiger Wanderungssaldo bei 

100.000, 200.000 oder 300.000 Personen. 

Da Außenwanderungen von exogenen, in 

den Herkunftsländern der Zuwanderer liegenden 

und von endogenen, in Deutschland 

wirkenden Faktoren bestimmt werden, 

schwankten sie in ihrem Umfang in 

der Vergangenheit sehr stark. So geht auch 

diese Berechnung von mehreren Varianten 

zum Zuwanderungsgeschehen aus. Bei 

den meisten Varianten wird davon ausgegangen, 

dass im Durchschnitt jüngere Personen 

nach Deutschland zu- und ältere 

Personen aus Deutschland wegziehen, die 

Aktuelles 

Wanderungen der ausländischen Bevölkerung 

also einen „Verjüngungseffekt“ 

haben. Hinsichtlich der Binnenwanderung 

wird weiterhin eine Abwanderung aus den 

neuen in die alten Bundesländer angenommen. 

Im Ergebnis wird ein Rückgang der Bevölkerung 

angenommen. Derzeit hat Deutschland rund 82,5 

Millionen Einwohner. 

Für das Jahr 2050 ergibt sich aus den neun Varianten 

der zehnten koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung 

eine Spannweite zwischen 67,0 

und 81,3 Millionen Menschen in Deutschland. 

Auch diese Bevölkerungsvorausberechnung veranschaulicht 

die Verschiebungen im Altersaufbau. 

Zur Verdeutlichung der erheblichen Verschiebungen 

in der Altersstruktur wird das Verhältnis verschiedener 

Altersgruppen zueinander verglichen. 

Diese Quotienten zeigen auch das Verhältnis zwischen 

potentiellen Empfängern von Leistungen 

aus den Altersversicherungssystemen zu den potenziellen 

Erbringern dieser Leistungen. 

Der Altenquotient ist bereits in den letzten Jahren 

deutlich angestiegen. Im Jahr 1995 kamen 36 

60-jährige und Ältere auf 100 Personen im Alter 

von 20 bis 59 Jahren. Im Jahr 2001 waren es bereits 

44 Personen. Bis 2010 wird der Altenquotient 

nur leicht auf 46 Personen zunehmen, dann 

aber deutlich – je nach Variante von 71 bis 88 Personen 

– ansteigen. 

Das zusammengefasste Ergebnis der zehnten koordinierten 

Bevölkerungsvorausberechnung ist 

in der vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen 

Reihe „Wirtschaft und Statistik“ Heft 

8/2003, S. 693-701 erschienen. 

Eine Kopie des Berichts kann unter der KB-Nr. 

89/2003 beim VdW Rheinland Westfalen (Telefon: 

02 11/1 69 98-40, Herr Stoye, E-Mail: w.stoye 

@vdw-rw.de) angefordert werden. 


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AKTUELLES

AKTUELLES 

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Aktuelles 

Forum des MSWKS in Berlin: 

StadtBauKultur in der Stadtumbau-Ära 

Am 29. Oktober 2003 veranstaltete das Ministerium 

für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport 

des Landes NRW (MSWKS) in der NRW-Landesvertretung 

in Berlin ein Forum zum Thema 

„Nicht mehr bauen? Noch mehr bauen? Anders 

bauen? StadtBauKultur auf neuen Wegen“. 

Laut Bauminister Dr. Michael Vesper ist – u. a. angesichts 

der demographischen Entwicklung sowie 

der schrumpfenden Umsätze in der Bauwirtschaft 

– ein Umdenken im Bauwesen unerlässlich. Bauen 

im Bestand, die ökonomische und ökologische 

Aufwertung vorhandener Gebäude unter Wahrung 

der historischen Substanz und unter Berücksichtigung 

der sozialen Rahmenbedingungen in den 

Quartieren, sei eine der großen Zukunftsaufgaben, 

der mit neuen Konzepten begegnet werden müsse. 

Um die unvermindert voranschreitende Zersiedelung 

der Landschaft zumindest zu bremsen, sollten 

Bauvorhaben verstärkt auf Brachflächen realisiert 

werden, zumal das Potenzial mit mehr als 

40.000 Hektar ehemaliger Gewerbe- und Industrieareale 

beträchtlich sei. „Im Kreislauf bauen“ – 

das bedeute den Lebenszyklus von Gebäuden von 

Beginn an im Auge zu behalten. Die Nachhaltigkeit 

von Immobilien, also auch deren Rückbau- und 

Entsorgungsmöglichkeiten, müssten viel stärker in 

die Planungen und deren Bewertung einfließen. 


Zum Thema „Im Kreislauf 

bauen“ stellte der 

Präsident des Umweltbundesamts, 

Prof. Dr. 

Andreas Troge, u. a. die 

nationale Nachhaltigkeitsstrategie 

und deren 

Aussagen zu Ressourcenschonung,Klimaschutz 

und Flächeninanspruchnahme 

vor. Er begrüßte 

die aus dem 

ExWoSt-Programm 

„Städte der Zukunft“ 

(ExWoSt = Experimenteller 

Wohnungs- und Städtebau; 

betreut vom Bundesamt für Bauwesen und 

Raumordnung (BBR); Auftraggeber: Bundesministerium 

für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 

(BMVBW)) abgeleitete Forderung nach einem Verhältnis 

von Innenentwicklung zu Außenentwicklung 

von 3 zu 1. In Ergänzung hierzu müssten weitere 

Anstrengungen im Baubereich unternommen 

werden, beispielsweise die „Modernisierung“ und 

Revitalisierung der Städte, die Förderung flächen-, 

rohstoff- und energiesparender Bauformen, die Erhöhung 

der Anteile regenerativer Energien und 

der verstärkte Einsatz nachwachsender Rohstoffe 

in der Konstruktion. 

Besuch aus Frankreich beim VdW: 

Soziale Bauträger schauen auf Projekte im Ruhrgebiet 

Eine Delegation aus sozialen Wohnungsverbänden 

der Bretagne (Organismes d`habitation à 

loyer modéré d’Ille et Villaine) startete seine 

Fachexkursion in NRW am 6. November 2003 mit 

einem Besuch beim VdW Rheinland Westfalen in 

Düsseldorf. 

Abteilungsleiterin Roswitha Sinz empfing die 23 

Gäste und gab ihnen einen Überblick über die demographischen 

und sozial-räumlichen Entwicklungen 

in Nordrhein-Westfalen, mit dem besonderen 

Augenmerk auf den Wohnungsmarkt im 

Ruhrgebiet. Anschließend reiste die Delegation 

weiter nach Duisburg und Essen, wo sie von Vertretern 

der GEBAG und der THS mit Projektführungen 

und Besichtigungen betreut wurden. 

Besonderes Interesse zeigte die Delegation an Konzepten 

für ein selbstbestimmtes Wohnen im Alter – 

auch in Frankreich stehen die Sozialversicherungsund 

das Rentensystem auf dem Prüfstand. 

Ein herzlicher Dankes-Brief erreichte den Verband 

einige Tage später aus Frankreich.


Wohnbau Lemgo eG 

Wohnen mit Service und integrierter Pflege: 

Alt werden, zuhause bleiben! 

Ausgangssituation 

Als eine der ersten Siedlungen hat die Wohnbau 

Lemgo eG in den Jahren 1952/53 das innenstadtnah 

gelegene Quartier Spiegelberg gebaut. 

Bewohnt werden die Häuser heute in großer Zahl 

von allein stehenden Frauen im Alter zwischen 65 

und 85 Jahren. 

Im Zuge der Modernisierung der gesamten 

Wohnanlage ab dem Jahr 1999 begannen – in Zusammenarbeit 

mit dem Verein Freie Altenhilfe – 

erste Planungen, ein Wohngebäude im Quartier 

in eine Nachbarschaftshilfeeinrichtung um- bzw. 

auszubauen. 

Konzept 

Die Grundidee bestand darin, den betagten Menschen 

im Quartier ein „zukunftsicheres WohnLeben“ 

im gewohnten Umfeld zu gewährleisten. 

Das ausgewählte, in den 1950er Jahren errichtete 

Siedlungshaus hat die Wohnbau Lemgo eG 

zwischen Juni und Ende 2002 komplett modernisiert 

– ohne Inanspruchnahme öffentlicher 

Fördermittel. 

Das Haus ist nach den vorhandenen baulichen Gegebenheiten 

und in enger Absprache mit dem Verein 

Freie Altenhilfe an die Bedürfnisse älterer und 

hilfsbedürftiger Menschen angepasst worden. 

So sind beispielsweise die Badezimmer behindertengerecht 

ausgebaut worden: Sie verfügen 

über bodengleiche Duschen, erhöhte Toiletten 

mit Haltegriffen, rollstuhlunterfahrbare Waschplätze 

und absenkbare Spiegel. Das Erdgeschoss 

ist durch eine Rampe komplett barrierefrei zu erreichen. 

Das ganze Haus verfügt über ein Notrufsystem. 

Das neue „Wohngemeinschaftshaus“ zählt sieben 

Seniorenappartements und zwei Gästezimmer. 

Die gesamten Investitionskosten beliefen sich auf 

rd. 400.000 Euro, dies entspricht rd. 1.250 Euro/m 2. 

Quelle: Wohnbau Lemgo eG. 

Wohngemeinschaftshaus mit Wintergarten 

Die Hardware 

Das Wohngemeinschaftshaus bietet pflegebedürftigen 

alten Menschen, die nicht mehr allein 

leben können und eine umfassende Versorgung 

benötigen, eine Alternative zu der klassischen 

Heimunterbringung. Die Wohneinheiten von bis 

zu 50 m 2 Wohnfläche mieten die Bewohner oder 

deren Betreuer eigenständig über die Wohnbau 

Lemgo an. Jede Wohnung ist mit einer kleinen 

Küchenzeile und einem eigenen Balkon ausgestattet. 

Die Nettokaltmiete beträgt 4,28 Euro/m 2. 

Als Gemeinschaftsfläche ist eine große 

Wohnküche, in der regelmäßig gemeinsam gekocht 

wird, mit angrenzendem Wintergarten 

vorhanden. Was das Raumkonzept betrifft, hat 

man bewusst Wert auf viel Licht und viel Luft 

gelegt! 

Zwei Zimmer im Dachgeschoss stehen als Gästezimmer 

bereit. Diese können z. B. von entfernt 

wohnenden Angehörigen der Bewohner aus dem 

Gemeinschaftshaus oder aus den umliegenden 

Wohngebieten angemietet werden. 

In der Praxis werden die Zimmer jedoch im Wesentlichen 

in Verbindung mit sog. „Verhinde- 


17 

ZUKUNFTSICHERES WOHNLEBEN

ZUKUNFTSICHERES WOHNLEBEN 

18 


rungspflege“ genutzt. D. h. dort werden, zeitlich 

befristet, ebenfalls Pflegefälle untergebracht. 

Die Software: Kooperation sichert Betreuung 

Die Genossenschaft bleibt ausschließlich Vermieter 

der einzelnen Appartements oder Zimmer. 

Die Betreuung der „Spiegelberg“-Bewohner ist 

über einen Kooperationsvertrag mit dem Verein 

Freie Altenhilfe geregelt. 

Die Mieter sind jedoch nicht an den Verein gebunden, 

so dass die Betreuung auch durch andere 

Träger oder Angehörige erfolgen kann. 

Jeder Bewohner wird individuell nach seinen Bedürfnissen 

betreut und pflegerisch versorgt. 

Die Abrechnung erfolgt je nach Einzelfall als Privatrechnung, 

über die zuständige Pflegekasse, 

das Sozialamt und/oder die Krankenkassen 

gemäß dem Versorgungsvertrag der zuständigen 

Sozialstation. 

Alle Bewohner beziehen derzeit Sachleistungen 

mindestens nach Stufe 2 der Pflegeversicherung. 

Treffpunkt Nachbarschaftscafé 

Quelle: Wohnbau Lemgo eG. 

Überdies sorgt die Freie Altenhilfe dafür, dass im 

„Spiegelberg“ keine Langeweile aufkommt. 

Dank der seitens der Bewohner geschätzten abwechslungsreichen 

Freizeitgestaltung – das Programm 

reicht von Diavorträgen über gemein- 


same Ausflüge bis zu Bastelnachmittagen – wird 

der nachbarschaftliche Zusammenhalt gefördert. 

Momentan bereiten die Bewohner mit allem Eifer 

das bevorstehende Weihnachtsfest vor. 

Pflegestützpunkt: 

Einbettung ins Gesamtkonzept 

Eingebettet in einen Komplex von 52 Wohneinheiten 

der Wohnbau Lemgo eG liegt dieser 

„Stützpunkt“ ideal, um der Mieterschaft umliegender 

Wohnhäuser von dort aus weitere Dienstleistungen 

anbieten zu können. 

Der Bedarf an solchen Leistungen liegt auf der 

Hand, wenn man bedenkt, dass die Mieter, viele 

Erstbezieher, mit der Siedlung alt geworden sind. 

Ort der Begegnung ist der neue, öffentlich zugängliche 

Wintergarten. 

Durch regelmäßige Einladungen zu Nachbarschaftscafés 

wird der Kontakt der Mieter im 

Wohngebiet untereinander und der Dialog mit 

dem Verein Freie Altenhilfe gefördert. 

Die Nähe sowie das individuelle und unkomplizierte 

Beratungsangebot – „nebenbei“ beim Kaffee 

– mindern die Hemmschwelle der Inanspruchnahme 

kleinerer und größerer Hilfen. 

Notwendige professionelle Betreuungsleistungen 

können somit einfach abgerufen werden. 

Fazit: 

Angesichts der durchweg guten Erfahrungen mit 

dem Pilotprojekt „Spiegelberg“ und der von Beginn 

an positiven Resonanz seitens der Bewohner 

plant die Wohnbau Lemgo eG, ähnliche Projekte 

der integrierten Pflege in naher Zukunft 

auch in anderen größeren Wohngebieten – etwa 

„An der Landwehr/Pohlmannstraße“ mit ca. 170 

Wohnungen in Bad Salzuflen. 

Weitere Informationen/Ansprechpartner: 

Wohnbau Lemgo eG 

Ingo Wöste 

Telefon: (0 52 61) 25 99 31 

woeste@wohnbau-lemgo.de

Aus den Parlamenten 

Ausschuss für Städtebau und Wohnungswesen NRW: 

Ergänzung der Wohnraumförderung geplant 

In der 39. Sitzung des Ausschusses für Städtebau 

und Wohnungswesen gab Minister Dr. Vesper 

einen ersten einführenden Bericht zum Einzelplan 

14 – Bereich Städtebau und Wohnungswesen. 

Angesichts der dramatischen Haushaltslage des 

Landes NRW waren die Ausgaben deutlich zu reduzieren. 

5 Milliarden Euro müssen gegenüber 

dem Haushalt 2003 im Doppelhaushalt 2004/2005 

eingespart werden. Vor diesem Hintergrund ist es 

erfreulich, dass die Förderung des sozialen Wohnungsbaues 

mit rund 810 Mio. Euro (13.500 WE) 

für den Neubau und mit 75 Mio. Euro für den Bestand 

in 2004 wie in 2005 fortgeführt werden kann. 

Ebenfalls kann die Städtebauförderung in etwa auf 

dem Niveau des Haushaltes 2003 gehalten werden; 

Bundes- und EU-Mittel können voll kofinanziert 

werden. Stark von Einsparungen betroffen wird 

das Programm zur Umsetzung der baupolitischen 

Ziele wie die REN-Breitenförderung. 

Für die Wohnungswirtschaft waren noch zwei Beratungsthemen 

von besonderem Interesse: 

� „Wohnkostenbelastung auch im Alter tragbar 

gestalten – Demographischer Wandel erfordert 

Neuausrichtung der Wohnraumförderung 

in NRW!“ 

Vor dem Hintergrund eines Antrages der Regierungskoalition 

und eines Fragenkataloges der 

CDU erhielt das MSWKS den Arbeitsauftrag 

einen neuen Förderschwerpunkt zu entwickeln, 

wobei u. a. der VdW Rheinland Westfalen in „Gespräche“ 

eingebunden ist. 

Im Rahmen der weiteren Präzisierung der Wohnraumförderung 

2004 durch das MSWKS wird im 

nächsten VerbandsInfo Näheres berichtet (siehe 

hierzu auch Beitrag Arbeitskreis „WohnLeben für 

ältere Menschen“, S. 45). 

� Land muss Verhaltenskodex für den Verkauf 

von Mietwohnungen entwickeln 

in Verbindung mit 

� Vorrang für Mieterschutz bei der Privatisierung 

von Wohnungsbeständen in NRW - Sozialverträgliche 

Gestaltungskriterien für 

Wohnungsveräußerungen entwickeln 

Diesem zweigeteilten Beratungspunkt lagen Anträge 

der Fraktion der CDU und der Fraktionen der 

Regierungskoalition zugrunde. Im Ergebnis beschloss 

der Ausschuss, zu diesem Themenkomplex 

am 3. März 2004 eine öffentliche Anhörung 

durchzuführen. Zunächst findet am 10. Dezember 

2003 im EBZ in Bochum eine Veranstaltung des 

MSWKS zum „Verkauf von Wohnungsbeständen 

in NRW“ statt. Auch hierüber wird in der nächsten 

Ausgabe des VerbandsInfo berichtet. 

Eigenheimzulage: 

Reformvorschläge der CDU-Landtagsfraktion NRW 

Ende Oktober unterbreitete die CDU-Landtagsfraktion 

Nordrhein Westfalen Reformvorschläge 

zur Eigenheimzulage. Sie will damit 4 Millarden 

Euro einsparen und setzt ihre Schwerpunkte auf 

Familien mit Kindern und den Erwerb von Altbauten. 

U. a. sehen die Vorschläge vor: 

� Senkung der Einkommensgrenzen bei Beibehaltung 

des Förderzeitraums von acht Jahren 

� Anhebung der Bemessungsgrundlage, wobei 

die Gesamtsumme der Herstellungskosten die 

Höhe der Subventionen stark bestimmt 

� Gleichstellung von Neubau und Bestand 

� Anhebung der Kinderzulage. 

Durch die Erhöhung der Bemessungsgrenze und 

einen Nachweis der Herstellungskosten will die 

CDU Schwarzarbeit verhindern. Der Bauherr solle 

nach Fertigstellung alle Belege über die ausgeführten 

Arbeiten einreichen. 


19 

AUS DEN PARLAMENTEN

WOHNUNGSPOLITIK 

20 


Wfa legt Wohnungsmarkttrends NRW vor: 

Immer weniger Sozialwohnungen – 

Ende des Rückgangs nicht in Sicht 

Die Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein- 

Westfalen (Wfa) hat zwei neue Studien mit aktuellen 

Daten und Fakten der Wohnungsmarktentwicklung 

in NRW vorgelegt: „Preisgebundener 

Wohnungsbestand 2002“ und „Wohnungsmarktbeobachtung 

NRW: Info 2003“. Im Folgenden werden 

die zentralen Ergebnisse zusammengefasst. 

Beide Berichte können über die Homepage der 

Wfa (http://www.lbnrw.de > Wfa) bestellt werden. 

Bautätigkeit und Bestandsentwicklung 

Die Bautätigkeit ist 2002 bundesweit (- 11,2 %) 

und landesweit (- 18,0 %) zurückgegangen. Der 

Rückgang in Nordrhein-Westfalen betraf vor 

allem den Geschosswohnungsbau (- 25,9 %), und 

hier insbesondere den öffentlich geförderten 

Mietwohnungsbau (- 33,9 %). Die Anzahl der Baugenehmigungen 

blieb nahezu konstant. Der negative 

Trend der Vorjahre konnte damit durchbrochen 

werden, was jedoch in erster Linie auf die 

gegenwärtigen Diskussionen um die künftige 

Subventionierung (Stichwort Eigenheimzulage) 

zurückzuführen ist. Dies betrifft aber ausschließlich 

den Eigenheimbereich. 

Im Geschosswohnungsbau setzte sich der Abwärtstrend 

der Genehmigungszahlen fort. Die Bautätigkeit 

im belegungs- und preisgebundenen Marktsegment 

(- 7,5 %) hat eine positivere Entwicklung 

genommen als im frei finanzierten Bereich 

(- 21,0 %). Dies ist vor allem durch die stabilen Fertigstellungszahlen 

im Eigentumsbereich bedingt 

(+ 3,3 % versus -16,0 % im frei finanzierten Segment). 

Doch auch der geförderte Mietwohnungsbau ist mit 

einem Minus von 16 % „nur“ halb so stark eingebrochen 

wie der frei finanzierte Markt (s. Abb. 1). 

Während der Gesamtwohnungsbestand in NRW 

noch leicht um 0,8 % zunahm, schrumpfte der gebundene 

Bestand (alle Förderwege) im vergangenen 

Jahr weiter auf 1,1 Millionen Wohneinheiten 

zusammen, was einem Anteil am Gesamtwohnungsbestand 

von 13,3 % entspricht. In allen 

drei Förderwegen zusammen ergab sich ein Bestandsrückgang 

von 3,4 %. Seit Mitte der 1980er 


Jahre hat sich der Bestand von Sozialmietwohnungen 

mehr als halbiert. Allein seit 1993 ist dieser 

um 26 % gesunken. Zugleich hat eine erhebliche 

Bestandsverschiebung zwischen den Bal- 

Abb. 1: 

Bautätigkeit und Einwohnerentwicklung 1998-2002 

lungsgebieten (hohe Abgänge) und den ländlich 

geprägten Regionen (größtenteils Zunahmen von 

mehr als 10 %) stattgefunden. 

Wohnungsnachfrageparameter 

Die Bevölkerung in NRW ist 2002 um 0,1 % gewachsen. 

Dieser Zuwachs resultiert jedoch ausschließlich 

aus Wanderungsgewinnen, zumal die natürliche 

Bevölkerungsentwicklung negativ ausfiel (Sterbeüberschuss). 

Der langjährige Trend zu einer Verkleinerung 

der Haushalte hat sich im Berichtsjahr 

fortgesetzt. Demzufolge hat sich die Zahl der Privathaushalte 

2002 um 0,6 % erhöht (s. Abb. 2). 

Verschlechterung der Wohnraumversorgung 

Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte 

blieb im Berichtsjahr mit rd. 102.400 nahezu unverändert 

hoch. Immerhin 11 % dieser Haushalte 

sind bedürftig, d. h. gegenwärtig in Notunterkünften 

untergebracht.

Abb. 2: 

Natürliche Bevölkerungsentwicklung und 

Wanderungen 1993-2002 

Gemessen an dem Landesdurchschnitt sind die 

wohnungssuchenden Haushalte mit im Mittel 

2,38 Personen sehr groß – ein Zeichen dafür, dass 

kinderreiche Familien überdurchschnittlich oft 

vertreten sind. 

Der rückläufige gebundene Bestand auf der einen 

und die zugleich gleich bleibende Zahl wohnungssuchender 

Haushalte auf der anderen Seite 

führen dazu, dass die Chancen auf eine Sozialwohnung 

im Berichtsjahr erneut geringer geworden 

sind, was sich in rückläufigen Erst- und Wiederbelegungsquoten 

niederschlägt. 

Die regionalen Unterschiede sind jedoch erheblich. 

Betroffen sind hier vor allem die Ballungskerne, 

in denen der Bedarf bestimmter Bevölkerungsgruppen 

(neben den wohnungssuchenden Haushalten 

und Obdachlosen auch Arbeitslose, Wohngeld- 

und Sozialhilfeempfänger) an preisgünstigem 

Wohnraum relativ hoch ist. Im vergangenen 

Jahr war bereits eine leichte Zunahme dieser benachteiligten 

Gruppen (Marktzugangs- und Versorgungsprobleme) 

festzustellen (s. Abb. 3). 

Die mittlere Wohnfläche pro Person betrug 38,4 

m 2 . Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen 

Anstieg um 0,3 m 2 (Bundesdurchschnitt: 40,2 m 2 ). 

Eine Differenzierung nach Haushaltstypen zeigt 

große Unterschiede, z. B. zwischen kinderreichen 

Familien/Ausländerhaushalten auf der einen und 

Singlehaushalten auf der anderen Seite. 


Laut Verbraucherpreisindex sind die Brutto- und 

Nettomietpreise im Berichtsjahr parallel zu der 

generellen Preisentwicklung um 1,4 bzw. 1,3 % 

gestiegen. 

Die Nebenkosten – in der Einschätzung der Experten 

weiterhin der Spitzenreiter der Probleme – 

erhöhten sich um 1,7 %. Die „Maklermieten“ 

(RDM-Preisspiegel) entwickelten sich ebenfalls 

moderat. 

Die Nettokaltmieten der Wohnungsunternehmen 

stiegen zuletzt um 3,7 % und belaufen sich nunmehr 

auf 4,02 Euro/m 2 im öffentlich geförderten 

und auf 4,48 Euro/m 2 im frei finanzierten Segment. 

Die regionalen Unterschiede sind enorm 

(Rheinschiene versus Sauerland). 

Die Anzahl der Freistellungen ist im Berichtsjahr 

von 9.100 auf nur noch 7.100 zurückgegangen: 

Das entspricht einem Minus von mehr als 20 %. 

Fazit 

Trotz der derzeit geringen Bautätigkeit ist „der 

Wohnungsmarkt“ in NRW insgesamt entspannt 

bis ausgeglichen. Gleichwohl deuten einige Indikatoren 

bereits auf eine regionale oder segmentspezifische 

Marktanspannung hin. Engpässe werden 

insbesondere im unteren und gebundenen 

Marktsegment erwartet. 

Abb. 3: 

Wohnflächenversorgung nach Haushaltstypen 2003 

So wird etwa der Bestand der im 1. Förderweg 

geförderten Wohneinheiten lt. Schätzungen der 

Wfa bis 2009 auf rd. 430.000 Sozialmietwohnungen 

und bis 2019 auf rd. 307.000 zusammenschrumpfen. 


21 

WOHNUNGSPOLITIK

WOHNUNGSPOLITIK 

22 


Hamburg stellt Wohnungsbauförderung um: 

Investitionszulage statt Objektförderung 

Am 28. Oktober 2003 hat sich der Hamburger 

Senat mit strategischen Optionen für eine 

Neuorientierung der Wohnraumförderung befasst 

und die Weichen dafür ab 2005 gestellt. 

Ausgangspunkt waren die Ergebnisse eines 

Expertenworkshops, an dem u. a. auch die 

Wohnungswirtschaft beteiligt war. 

Zwei wesentliche Änderungen sind herauszustellen. 

� Die Objektförderung im Geschosswohnungsbau. 

Diese traditionelle Mietwohnungsbauförderung 

soll auf Sondergruppen, 

z. B. große Haushalte bzw. auf besondere 

Fördertatbestände, z. B. Projekte von Baugemeinschaften 

im individuellen und genos- 

Forum Soziale Stadt NRW: 

Integrierte Quartiersentwicklung 

am Beispiel Aachen-Ost 

Das Forum Soziale Stadt NRW dient vorallem dem 

Erfahrungsaustausch zwischen den in der integrierten 

Quartiersentwicklung tätigen Akteuren. 

Es findet reihum in den am ressortübergreifenden 

Handlungsprogramm „Soziale Stadt NRW“ beteiligten 

benachteiligten Stadtteilen statt. 

Am 18. September 2003 traf man sich im Stadtteil 

Aachen-Ost, um sich von Gisela Nacken, der 

Beigeordneten für Umwelt, Wohnen und Gesundheit 

der Stadt Aachen, und Heike Ohlmann 

vom Planungsamt über das dortige Handlungskonzept 

und den Stand der Umsetzung zu informieren. 

Bei einem Rundgang durch das altindustriell 

geprägte Quartier Rothe Erde konnten 

erste Ergebnisse der seit November 1999 laufenden 

Quartierserneuerung besichtigt werden. 

Zuvor hatte Manfred Morgenstern, Staatssekretär 

im Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur 

und Sport des Landes NRW, über den aktuellen 

Stand der bereits seit 1993 unter dem Namen 


senschaftlichen Eigentum oder Bauvorhaben 

mit besonderer Quartiersbedeutung, 

konzentriert werden. 

� Investitionszulage nebst Ankauf von Belegungsrechten 

im Bestand. Mit der Investitionszulage 

soll der Geschosswohnungsneubau 

angekurbelt werden – sie wird nicht mit 

Bindungen im Neubau, sondern nur mit der 

Begründung von Belegungsrechten in Bestandswohnungen 

verknüpft. Hamburg verfolgt 

damit einen Kauf von Belegungsrechten 

neuen Typs. 

Dazu will die Stadt Kooperationen mit den Unternehmen 

vereinbaren. Die flächendeckende 

Umstellung soll 2005 erfolgen. 

„Stadtteile mit besonderem Erneuerungsbedarf“ 

laufenden Förderung berichtet. Das Ministerium 

kooperiert dabei mit dem Städtenetzwerk Soziale 

Stadt NRW, das u. a. die Evaluation und die Öffentlichkeitsarbeit 

durchführt. 

In einer der Arbeitsgruppen stellte u. a. die Gemeinnützige 

Wohnungsgesellschaft für Aachen 

AG mit dem Verein Stadtoasen e. V. die bewohnergetragene 

Wohnumfeldverbesserung in 

dem Quartier Barbarastraße/Zehnthofweg vor. 

Bei der abschließenden Podiumsdiskussion, an 

der auch Achim Großmann, Parlamentarischer 

Staatssekretär im Bundesministerium für Verkehr, 

Bau- und Wohnungswesen teilnahm, ging 

es insbesondere um die Fortführung der Förderung 

trotz der enger werdenden finanziellen 

Handlungsspielräume sowie um die Rolle und 

die Erwartungen einzelner Akteursgruppen. 

Nähere Informationen zum Programm „Soziale 

Stadt NRW“ sowie zu den Handlungskonzepten 

unter http://www.soziale-stadt.nrw.de.

Inhouse-Seminare bei zwei Genossenschaften: 

Die Mitgliedschaft als Privileg betonen 

Am 4. November in Duisburg und am 19. November 

2003 in Bochum moderierte der Referent für 

Genossenschaftswesen beim VdW Rheinland 

Westfalen, Dr. Gerhard Jeschke, mit den Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeitern der Wohnungsgenossenschaft 

Duisburg-Süd eG bzw. der Bochumer 

Wohnstättengenossenschaft eG Inhouse- 

Workshops zum Thema „Das Mitglied und seine 

besondere Stellung in der Genossenschaft“. 

Ziel der Veranstaltungen war es, die Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter der Genossenschaften für 

die Besonderheiten der Mitglieder einer Genossenschaft 

zu sensibilisieren. Vor dem Hintergrund 

der Entwicklung des Wohnungsmarktes – demographischer 

Wandel, sich ändernde Nachfragergruppen 

u. a. – gilt es, diese Mitgliedschaft als 

eine Art Privileg herauszustellen und damit für 

die Wohnungsgenossenschaft letztendlich auch 

Wettbewerbsvorteile zu generieren. 

Nach einer grundlegenden Einführung zum Genossenschaftswesen 

und zu den wohnungswirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen widmeten sich 

die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zunächst 

der Frage, was die Wohnungsgenossenschaft 

von anderen Anbietern unterscheidet. Auffällig 

waren die zahlreichen Nennungen des Dauernut- 

Wohnungsgenossenschaft Duisburg-Hamborn: 

Neues Verwaltungsgebäude bezogen 

Am 21. November 2003 eröffnete die Wohnungsgenossenschaft 

Duisburg-Hamborn eG 

ihr neues Verwaltungsgebäude. 

Im Rahmen einer offiziellen Feierstunde überbrachte 

der Abteilungsleiter im VdW Rheinland 

Westfalen, Dr. Gerhard Jeschke, die 

Grüße und Glückwünsche des Verbandes. 

Er betonte, dass angesichts des zunehmenden 

Wettbewerbs zwischen den Anbietern wohnungswirtschaftlicher 

Dienstleistungen ein 

Aus den Unternehmen 

zungsvertrages. Es bietet sich an, da es sich hierbei 

um eine spezifisch genossenschaftliche Leistung 

handelt, diese Leistung gezielt – beispielsweise 

im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit – hervorzuheben. 

Eine weitere Diskussionsrunde befasste sich mit 

den Rechten und Pflichten, die sich für die Mitglieder 

aus ihrer Miteigentümerstellung ergeben. 

Bei den Rechten wurden die Mitwirkungsmöglichkeiten 

im Rahmen der Vertreterversammlung/Generalversammlung 

herausgearbeitet; bei 

den Pflichten wurde insbesondere die Nachschusspflicht 

betont. 

Der dritte Komplex befasste sich mit den Mitgliedern 

in ihrer Eigenschaft als Kunden. Es wurde 

eine breite Leistungspalette, von zügiger Reparaturausführung 

und kompetenten Ansprechpartnern 

rund um das Thema Wohnen über freundliche 

Behandlung und gute Betreuung bis hin zur 

Hilfestellung beim Ausfüllen von Anträgen und 

der Seniorenberatung diskutiert. Insbesondere 

wurde die Gleichbehandlung der Mitglieder herausgestellt. 

Kontakt: Dr. Gerhard Jeschke (Tel. 02 11/1 69 98-25, 

Fax 02 11/1 69 98-50 , E-Mail g.jeschke@vdw-rw.de). 

mitgliederorientierter Service ein entscheidender 

Beitrag zur Unternehmenssicherung sei. 

„Wer Kundenorientierung verspricht, der 

muss auch die entsprechenden Räumlichkeiten 

bieten, in denen die Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeiter Kundenpflege und Kundenbetreuung 

vornehmen können.“ 

„In diesem Sinne ist das neue Verwaltungsgebäude 

der Wohnungsgenossenschaft Duisburg- 

Hamborn ein wichtiger Baustein, um eine optimale 

Mitgliederförderung umsetzen zu können.“ 


23 

AUS DEN UNTERNEHMEN

AUS DEN UNTERNEHMEN / FÜR SIE GELESEN 

24 

Aus den Unternehmen / Für Sie gelesen 

Eine kaufen, eine mieten: 

„Nimm Zwei“ (Wohnungen): 

So vermarktet die GAGFAH 

„Nimm Zwei“ – so nennt sich das neue, erstmals 

im „Schweizer Viertel“ in Berlin-Steglitz erprobte 

Marketing-Modell der GAGFAH, Essen. Eine 

Wohnung wird gekauft, und eine weitere 

hinzugemietet. Je nach Bedarf 

kann diese zugeschaltete Wohnung zu 

einem späteren Zeitpunkt erworben 

werden. Ebenso können die Wohnungen, 

z. B. nach dem Auszug der Kinder, 

wieder getrennt und die Wohnkosten 

somit reduziert werden. 

Mit diesem innovativen „Wohnmodell“ kommt die 

GAGFAH zum einen dem Wunsch nach der Bildung 

von Wohneigentum nach, zum anderen berücksichtigt 

man die sich stetig ändernden sozio-ökonomischen 

oder persönlichen Lebensumstände 

der Kunden und die dadurch bedingte Schwierigkeit, 

sich in Sachen Wohnung festzulegen. 

Mit „Nimm Zwei“ schafft die GAGFAH ein Ange- 

Facility-Management 

in der Wohnungswirtschaft 

Methoden und Instrumente der Informationsverarbeitung 

– Diplomarbeit an der Universität Leipzig; 

Bezugsquelle: Academic Transfer, Talstraße 

34, 20359 Hamburg, www.academic-transfer.de, 

Preis: 178 Euro (netto). 

Im Mittelpunkt der Arbeit steht die Darstellung 

der verschiedenen Methoden und Instrumente 

der Informationsverarbeitung in Wohnungsunternehmen 

im Rahmen des Facility Managements. 

Besonderer Wert wird dabei dem Informationsmanagement 

und ganzheitlichen Informationssystemen 

beigemessen. Daran schließt sich die Betrachtung 

möglicher Methoden der Datengenerierung 

an. Raumbuch, Gebäudepass und Dokumentenmanagementsysteme 

werden sodann als 

Instrumente der Datenaufbereitung bzw. Daten- 


bot, das Sicherheit und Flexibilität verbindet. 

Davon profitieren beispielsweise Paare mit Kinderwunsch 

bzw. junge Familien mit hohem 

„Nimm 2“ verbindet Kaufen und Mieten 

Flächenbedarf, aber (noch) geringem Eigenkapital. 

Weitere interessante Möglichkeiten bieten 

sich zudem in Bezug auf das Zusammenwohnen 

bzw. -leben mehrerer Generationen unter einem 

Dach. Die ersten Wohnungen können die „Kauf- 

Mieter“ im Frühjahr 2004 beziehen. 

speicherung einer Prüfung hinsichtlich der Eignung 

im Facility Management unterzogen. 

Im umfassendsten Teil der Arbeit erfolgt eine 

Auseinandersetzung mit möglichen Methoden 

und Instrumenten der Datenauswertung (SWOT- 

Analyse, Benchmarking, Balanced Scorecard). Im 

Rahmen des Benchmarking wird insbesondere 

auf das Betriebskostenbenchmarking in Anlehnung 

an die Geislinger Konvention näher eingegangen. 

Als operative Methode der Datenauswertung 

wird die Kennzahlenanalyse näher charakterisiert. 

Abschließend werden das geografische 

Informationssystem sowie das Data Warehouse 

als Datenauswertungsinstrumente hinsichtlich 

ihrer Eignung für das Facility Management 

bewertet.

Kosteneinsparung durch 

kommunales Energiemanagement 

„Kosteneinsparung durch kommunales Energiemanagement“ 

(Reihe F, DST-Beiträge zur Wirtschafts- 

und Verkehrspolitik, Heft 14), 152 Seiten, 

Deutscher Städtetag, Bereich wG, Lindenallee 13- 

17, 50968 Köln. Per E-Mail: bestellung@staedtetag.de. 

21,75 Euro einschließlich Porto und Verpackung 

zzgl. 7 % Mehrwertsteuer. 

Der Deutsche Städtetag (DST) hat Heft 14 seiner 

DST-Beiträge zur Wirtschafts- und Verkehrspolitik 

Städtische Kreativität – 

Potenzial für den Stadtumbau 

Städtische Kreativität – Potenzial für den Stadtumbau, 

Heike Liebmann / Tobias Robischon 

(Hrsg.), IRS Institut für Regionalentwicklung und 

Strukturplanung e. V. / Schader-Stiftung, Erkner / 

Darmstadt September 2003, 244 Seiten, ISBN 3- 

932736-10-9, online: www.schader-stiftung.de, 

Schützgebühr 13 Euro. 

Demographische und wirtschaftliche Schrumpfungsprozesse, 

überregionale Abwanderung, anhaltende 

Suburbanisierung sowie ein erheblicher 

Wohnungsleerstand kennzeichnen seit Ende der 

1990er Jahre viele Städte und Gemeinden in den 

neuen Ländern. 

Die Kommunen sind gefordert, ihre Entwicklungsziele 

kritisch zu überprüfen und strukturell 

neue, integrierte Entwicklungskonzepte zu erarbeiten. 

Viele Kommunen richten den Fokus in 

ihren Konzepten zunächst auf die städtebaulichen 

und wohnungswirtschaftlichen Probleme des 

Stadtumbaus und setzen in erster Linie dort zur 

Heilung der gegenwärtigen Symptome der 

Schrumpfungsentwicklungen an. 

Schrumpfende Städte: Keine Heilung allein durch 

Städtebau! Städtische Kreativität als Ressource 

mit Potenzial ist gefragt, so das Plädoyer der Autoren 

in der vorliegenden Publikation. Sie beruht 

auf einer Workshopreihe, deren Diskussionsstränge 

fortgeführt werden, wobei theoretische 

Konzepte neben 

Strategien aus 

der Praxis beleuchtet 

werden. 


dem Thema „Kosteneinsparung durch kommunales 

Energiemanagement“ gewidmet. 

Kommunale Fachleute haben erfolgreiche Beispiele 

zusammengestellt, die sich sowohl mit der 

Organisation eines kommunalen Energiemanagements, 

den bedeutenden wirtschaftlichen Faktoren 

und der Finanzierung von Energieeinsparmaßnahmen 

befassen, als auch eine Reihe von 

positiven Erfahrungen für die konkreten Bereiche 

Strom oder Wasser vermitteln können. 

Angesichts der 

Komplexität der 

Problemlagen in 

den Städten erfordernzukunftsfähigeProblemlösungen 

ein „neues Denken“. Es müssen neue 

Perspektiven für die Stadtentwicklung erdacht 

werden – in wirtschaftlicher, sozialer, kultureller, 

baulicher und wohnungswirtschaftlicher Hinsicht. 

In einer gemeinsamen Workshopreihe des Instituts 

für Regionalentwicklung und Strukturplanung 

(IRS) und der Schader-Stiftung diskutierten 

Experten aus ostdeutschen und westeuropäischen 

Städten den kreativen Umgang mit 

Schrumpfungsprozessen. 

Das Buch stellt ein erstes Zwischenergebnis der 

im Jahr 2002 begonnenen Diskussion über die 

Rolle städtischer Kreativität im Stadtumbauprozess 

Ostdeutschlands dar. Bei Würdigung der unterschiedlichen 

Entstehungsprozesse in Ost und 

West bietet es wertvolle Anregungen für die Aufgabe 

Stadtumbau im Allgemeinen. 


25 

FÜR SIE GELESEN

FÜR SIE GELESEN 

26 


Nutzungsverhältnis und Mietrecht in Genossenschaften 

Keßler (Hrsg.): Genossenschaftliches Nutzungsverhältnis 

und Mietrecht – Divergenzen und Widersprüche; 

Hammonia-Verlag GmbH, Hamburg, 

ISBN 3-87292-170-3, 2003, 100 Seiten, www.hvh. 

de, 22 Euro. 

In dem Buch werden Beiträge einer Fachtagung 

der Berlin-Brandenburgischen Akademie der Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft (BBA) unter Mitwirkung 

von Wissenschaftlern sowie Praktikern 

aus der Rechtsprechung den Leitungsorganen der 

(Wohnungs-) Genossenschaften in Berlin zum Verhältnis 

Genossenschafts- und Mietrecht vorgelegt. 

Als Themen werden u. a. der genossenschaftliche 

Kommunale Aufsichtsratsmitglieder 

Schäfer/Roreger: Kommunale Aufsichtsratsmitglieder: 

Rechte, Pflichten, Haftung, Strafbarkeit – 

Rechtsstellung kommunaler Vertreter in Aufsichtsräten 

privater Unternehmen; Verlag J. H. W. 

Dietz Nachf., ISBN 3-8012-0341-7, 240 Seiten, 

www.dietz-verlag.de, 29,80 Euro. 

Der vorliegende Band bietet eine rechtliche und 

praxisorientierte Hilfestellung für Rat und Verwaltung 

der Gemeinden und insbesondere für das ein- 

Optimierung des Wohnungsbestandes 

Dr. Volker Riebel: Optimierung des Wohnungsbestandes; 

in BundesBauBlatt, Heft 10/2003, 

Seite 30-32. 

Dr. Volker Riebel, Vorsitzender der Geschäftsführung 

der Deutschen Annington Immobilien 

GmbH, Düsseldorf, zeigt in seinem Beitrag, 

dass das Beschaffungswesen bei der Deutschen 

Annington als ein Dienstleistungscenter 

geführt wird, das über die gesamte Beschaffungskette 

hinweg in Kooperation mit allen beteiligten 

Stellen durch strategisches und potenzialorientiertes 

Handeln die jeweils kosten-, logistik- 

und qualitätsoptimale Beschaffung anstrebt. 

Zudem führt Riebel aus, welche Rolle 

Konzeptionen wie Pooling, Partnering und Bundeling 

dabei spielen. 


Gleichbehandlungsgrundsatz und die Differenzierung 

des Nutzungsentgelts sowie die Kündigung 

der Genossenschaftswohnung bei Verlust der Mitgliedstellung 

behandelt. Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften 

treten ihrem Mitgliedsunternehmen 

in doppelter Funktion gegenüber, nämlich 

als Anteilseigner und Gesellschafter im Rahmen 

des genossenschaftlichen Mitgliedschaftsverhältnisses 

sowie – im Regelfall – als Nutzer, d. h. 

„Mieter“ einer Genossenschaftswohnung. Beide 

Rechtsverhältnisse sind aus juristischer Perspektive 

jedoch deutlich zu trennen und stehen dennoch 

in einem sich gegenseitig bedingenden Zusammenhang 

ökonomischer und rechtlicher Natur. 

zelne Aufsichtsratmitglied zu den sich aus der Mitgliedschaft 

ergebenden Fragen und Problemen. 

Die gesellschaftsrechtlichen Grundlagen u. a. für 

AG, GmbH und Genossenschaft werden dabei 

ebenso behandelt wie die aktuellen landes- und 

bundesrechtlichen Vorschriften sowie höchstrichterlichen 

Urteile. Im Anhang finden sich Schemata 

zur Verdeutlichung einiger Problemzusammenhänge 

und eine Übersicht in Matrixform zu den kommunalrechtlichen 

Vorschriften der Bundesländer. 

Der Autor beschreibt die Prozesse hinter diesen 

Konzeptionen und ihre Einbindung in ein spezielles 

Controlling/Auditing-System, das sicherstellt, 

dass Schwachstellen erkannt und abgestellt, 

vor allem aber Optimierungsmöglichkeiten 

systematisch geprüft und realisiert werden. 

Darüber hinaus wird die in diesem Zusammenhang 

interessante Vertragsform des Guaranteed 

Maximum Price (GMP) beschrieben und 

anhand eines praktischen Beispiels verdeutlicht. 

Der Beitrag kann unter der KB-Nr. 82/2003 beim 

VdW Rheinland Westfalen (Herr Stoye: 02 11/1 

69 98-40, E-Mail w.stoye@vdw-rw.de) angefordert 

werden.

VdW Rheinland Westfalen: Termine 2004 

Verbandstag 

Mo.-Mi. 27. - 29. September Essen 

Mitgliederversammlung 

Dienstag 28. September 15.00 Uhr Essen 

Verbandsrat 

Mittwoch 21. Januar 14.00 Uhr Düsseldorf 

Dienstag 02. März 14.00 Uhr Düsseldorf 

Dienstag 27. April 14.00 Uhr Düsseldorf 

Montag 24. Mai 16.00 Uhr Aachen (vor FORUM WOHNUNGSWIRTSCHAFT) 

Dienstag 06. Juli 14.00 Uhr Düsseldorf 

Dienstag 07. September 14.00 Uhr Düsseldorf (bei Bedarf) 

Montag 27. September 16.00 Uhr Essen (Verbandstag) 

Montag 18. Oktober 14.00 Uhr Düsseldorf (mit Delegierten GdW-Verbandstag) 

Dienstag 02. November 14.00 Uhr Düsseldorf 

Freitag 10. Dezember 10.00 Uhr Düsseldorf 

Präsidium 

Donnerstag 08. Januar 12.30 Uhr Düsseldorf 

Montag 16. Februar 12.30 Uhr Düsseldorf 

Mittwoch 31. März 17.30 Uhr Düsseldorf 

Dienstag 27. April 12.30 Uhr Düsseldorf 


Montag 14. Juni 12.30 Uhr Düsseldorf 

Montag 19. Juli 12.30 Uhr Düsseldorf 

Dienstag 07. September 12.30 Uhr Düsseldorf 

Montag 27. September 14.00 Uhr Essen (Verbandstag) 

Montag 18. Oktober 12.30 Uhr Düsseldorf 

Montag 22. November 12.30 Uhr Düsseldorf 

Freitag 10. Dezember 09.00 Uhr Düsseldorf 

Fachschaft Genossenschaften 

� Vollversammlung 

Dienstag 28. September 11.00 Uhr Essen (Verbandstag) 

� Ausschuss 

Do./Fr. 04./05. März Attendorn 


eine weitere Sitzung im Oktober/November 

� 4. gemeinsamer Genossenschaftstag 

Mi./Do. 05./06. Mai Magdeburg 

Fachschaft ÖKU 

� Vollversammlung 



�Arbeitsausschuss 

1 bis 2 Sitzungen 

�ÖKU-Kamingespräche 

1 bis 3 Gesprächsrunden (nach Bedarf) 

Fachschaft IKS 



eine weitere Sitzung im Frühjahr 

Finanzausschuss 

Donnerstag 05. Februar 14.00 Uhr Dortmund 

Dienstag 27. April 10.00 Uhr Düsseldorf 

Montag 14. Juni 10.30 Uhr Düsseldorf 

Montag 08. November 14.00 Uhr Düsseldorf 

Ausschuss Betriebswirtschaft 

Donnerstag 01. April Dortmund 

Donnerstag 01. Juli Hagen 

Donnerstag 18. November Hannover (gemeinsam mit vdw Niedersachsen Bremen) 

Ausschuss Steuern und Bilanzierung 

Dienstag 20. Januar 14.00 Uhr Essen 

Montag 10. Mai 14.00 Uhr Bielefeld 

Donnerstag 23. September 14.00 Uhr Lünen 

Do./Fr. 18./19. November 14.00 Uhr Perl 

Ausschuss Technik 

Donnerstag 05. Februar (gemeinsam mit dem VdW südwest) 

Donnerstag 29. April 

Dienstag 16. November 

eine weitere Sitzung nach den Sommerferien 

Ausschuss Wohneigentum 

Anzahl der Sitzungen und Termine noch offen 

Beitragskommission 

Anzahl der Sitzungen und Termine noch offen 

Arbeitskreis WohnLeben für ältere Menschen 

Datum noch offen 11.00 Uhr Essen 

Donnerstag 01. Juli 11.00 Uhr 

Donnerstag 11. November 11.00 Uhr 

Arbeitskreis PR & Marketing 

Donnerstag 12. Februar 10.00 Uhr Essen 

Donnerstag, 17. Juni 10.00 Uhr Münster 

Anfang November Hildesheim (gemeinsam mit vdw Niedersachsen Bremen) 

Europäischer Tisch 

Mo./Di. 19./20. April Enschede 

Mo./Di. 06./07. Dezember 

Treffpunkt Regionale Arbeitsgemeinschaften 

Donnerstag 04. März 10.30 Uhr Bochum 

Donnerstag 16. September 10.30 Uhr Bochum 

Termine 


27 

TERMINE

TERMINE 

28 

Termine 

Delegierte GdW-Verbandstag 

Montag 18. Oktober 14.00 Uhr Düsseldorf (mit Verbandsrat) 

Beirat 

1 bis 2 Sitzungen 

Veranstaltungen 

� Empfang 

aus Anlass des 60. Geburtstages des stellvertretenden Vorsitzenden des 

Verbandsrates und Präsidiums Peter Lampe 

Freitag 13. Februar 11.00 Uhr Düsseldorf 

� Preisverleihung Mieterzeitung des Jahres 2003 

Freitag 26. März vormittags Düsseldorf 

� 4. Parlamentarischer Abend 

Donnerstag 31. März 19.00 Uhr Düsseldorf 

� Jahrespressekonferenz 

April 11.00 Uhr Düsseldorf 

� 3. Forum Wohnungswirtschaft 

Di./Mi. 25./26. Mai Aachen 

� Informationsveranstaltungen 

– „Portfolio-Management“ 

Mittwoch 30. Juni NRW 

–„Wohnraumförderung 2004 in NRW“ 

Termin noch offen Düsseldorf 

– „Neues Stiftungsrecht in NRW“ 

Termin noch offen 

– „Betriebsvergleich als Instrument zur Kostensenkung“ 


� Fachtagungen (in Verbindung mit dem MSWKS) 

„Neue Wohnformen im Alter“ 

Donnerstag 22. April 09.30 Uhr Bochum 

„Denkmalschutz und Wohnimmobilien“ 


Veranstaltungsreihen 

Integrierte Zukunftskonzepte/Zukunftsicheres WohnLeben 

� Kongress 

„WohnLeben für Migranten“ (Arbeitstitel) 

Mittwoch 04. Februar 09.30 Uhr Essen (anschließend Bildung eines VdW-Arbeitskreises) 

� Kongress 

„Junges Wohnen“ (Arbeitstitel) 

Termin noch offen NRW (anschließend Bildung eines VdW-Arbeitskreises) 

Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften (in Verbindung mit dem IfG Münster) 

� 5. Symposium 

Donnerstag 01. April Münster 

� 6. Symposium 

Dienstag 23. November Münster 

Treffpunkt Ehrenamt in Genossenschaften 

� 1. Treffpunkt 2004 

Fr./Sa. 12./13. November NRW 


Fr./Sa. 19./20. November NRW 


Fr./Sa. 26./27. November NRW 

Treffpunkt Sozialarbeit in der Wohnungswirtschaft 


Mittwoch 18. Februar 09.30 Uhr Bochum 


Mittwoch 07. Juli 09.30 Uhr Bochum 


Mittwoch 13. Oktober 09.30 Uhr Bochum 

Treffpunkt Hausmeister in der Wohnungswirtschaft 


Fr./Sa. 08./09. Oktober NRW 

Technik in der Wohnungswirtschaft 

� Themenfeld Energie 

Dienstag 30. März 

Donnerstag 02. Dezember 

� Themenfeld Dichtigkeit Abwasseranlagen 

Dienstag 17.Februar 

Donnerstag 14. September 

Multimedia in der Wohnungswirtschaft 

� 8. Veranstaltung 

Mittwoch 10. März 

� 9. Veranstaltung 

Mittwoch 10. November 

Aktuelles Steuerrecht 

� 1. Tagung 2004 

Anfang 2004 


Mittwoch 01. Dezember 

Architektur macht Schule – Wohnen lernen 

� Tag der Begegnung 

Termin noch unbestimmt 

Workshop Mieterzeitung 

� 1. Workshop 2004 

Mittwoch 14. Juli 

Partner Presse 


Donnerstag 22. Januar 10.00 Uhr Essen 


Donnerstag 07. Oktober 

Die Terminplanung wird in jeder Ausgabe des VerbandsInfo ergänzt bzw. aktualisiert. 


Rheinland-Pfalz: 

Baukonjunktur im Aufwärtstrend 

In Rheinland-Pfalz verzeichnet die Baukonjunktur 

einen Aufwärtstrend. Darauf deutet eine Zunahme 

der Baugenehmigungen im Vergleich der ersten 

acht Monate der Jahre 2002 und 2003 mit 

einem Plus von 21,0 Prozent hin. Signifikant ist 

vor allem der Anstieg der Baugenehmigungen 

Baufertigstellungen in Rheinland-Pfalz 

Januar bis August 

2002 2003 Veränderung 

WE WE in % 

Wohnungen in neuen 

Wohngebäuden, Nicht- 

Wohngebäuden und 

bestehenden Gebäuden 

Wohnungen in 

6.083 5.063 - 16,8 

neuen Wohngebäuden 5.425 4.399 - 18,9 

- mit 1 Wohnung 2.617 2.522 - 3,6 

- mit 2 Wohnungen 1.180 1.008 - 14,6 

- mit 3 u.m. Wohnungen 

darunter: 

1.298 .869 - 33,1 

Eigentumswohnungen .636 .373 - 41,4 

Wohnheime .330 .....0 

Quelle: Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz, Mainz 

NRW im 1. Quartal 2003: 

Baulandpreise höher 

Die Preise für baureifes Land sind im ersten 

Quartal des Jahres 2003 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum 

um 4,5 Prozent gestiegen. Dabei 

ist eine gegenläufige Entwicklung in den kleinen 

und großen Gemeinden festzustellen. 

Kaufwerte für Bauland in Nordrhein-Westfalen 

im 1. Vierteljahr 

baureifes Land 1. Vierteljahr 2002 = 108,87 €/qm 

insgesamt 1. Vierteljahr 2003 = 113,80 €/qm = + 4,5% 

davon: 

Gemeinden mit bis 1. Vierteljahr 2002 = 66,82 €/qm 

10.000 Einwohner 1. Vierteljahr 2003 = 55,07 €/qm = - 17,6% 


20.000 Einwohner 1. Vierteljahr 2003 = 87,82 €/qm = + 39,4% 


50.000 Einwohner 1. Vierteljahr 2003 = 114,12 €/qm = + 16,5% 


100.000 Einwohner 1. Vierteljahr 2003 = 152,27 €/qm = + 4,5% 

Gemeinden mit über 1. Vierteljahr 2002 = 231,44 €/qm 

100.000 Einwohner 1. Vierteljahr 2003 = 197,67 €/qm = - 14,6% 

Quelle: LDS Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik 

des Landes Nordrhein-Westfalen, Düsseldorf 

Daten und Fakten 

bei Einfamilienhäusern um 27,3 Prozent. Auch 

bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern haben 

die Baugenehmigungen um 14,5 Prozent zugelegt. 

Dagegen sind die Baufertigstellungen in den 

ersten acht Monaten des Jahres 2003 um 16,8 

Prozent zurückgegangen. 

Baugenehmigungen in Rheinland-Pfalz 

Januar bis August 

2002 2003 Veränderung 

WE WE in % 

Wohnungen in neuen 

Wohngebäuden, Nicht- 

Wohngebäuden und 

bestehenden Gebäuden 

Wohnungen in 

10.115 12.239 +21,0 

neuen Wohngebäuden 8.676 10.823 +24,7 

- mit 1 Wohnung 5.007 6.374 +27,3 

- mit 2 Wohnungen 2.108 2.566 +21,7 

- mit 3 u.m. Wohnungen 

darunter: 

1.557 1.783 +14,5 

Eigentumswohnungen .826 1.065 +28,9 

Wohnheime . 4 .100 

Quelle: Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz, Mainz 

NRW im Oktober 2003: 

Verbraucherpreise 

steigen um 1,3 Prozent 

Das LDS Landesamt für Datenverarbeitung und 

Statistik des Landes Nordrhein-Westfalen meldet, 

dass der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten 

Haushalte in Nordrhein-Westfalen im Oktober 

2003 gegenüber Oktober 2002 um 1,3 Prozent 

gestiegen ist. Im Vergleich zum Vormonat (September 

2003) sank der Preisindex um 0,1 Prozent. 

Im Bereich Wohnung etc. gab es folgende Veränderungen: 

Vorjahr 

� Wohnungsmieten 

einschließlich Nebenkosten = + 1,2% 

� Nettokaltmieten = + 0,9% 

� Wohnungsnebenkosten = + 3,7% 

� Haushaltsenergie = + 3,7% 

� Elektrizität = + 5,9% 

� Gas = + 7,1% 

� Heizöl = - 5,8% 

� Zentralheizung, Fernwärme = + 2,8% 

Quelle: LDS Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik 

des Landes Nordrhein-Westfalen, Düsseldorf 


29 

DATEN UND FAKTEN

BAUEN UND TECHNIK 

30 


Trinkwasserverordnung: 

Neue Grenzwerte für Blei ab Dezember 2003 

Im Januar 2003 trat die neue Trinkwasserverordnung 

(TrinkV 2001) in Kraft. Sie regelt unter 

anderem die Grenzwerte für Schadstoffe im 

Trinkwasser. In einigen Bereichen z. B. Blei und 

Bromat werden die Grenzwerte stufenweise reduziert. 

Land NRW geht beispielhaft 

beim Energiesparen voran 

In einem Runderlass hat das Ministerium für 

Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport 

(MSWKS) Hinweise zum energiesparenden Betreiben 

und Nutzen von Gebäuden des Landes 

NRW gegeben. 

Um den Energieverbrauch von Gebäuden mit 

derselben Nutzungsart bewerten zu können, sollen 

die energetischen Kenndaten der Gebäude regelmäßig 

erfasst werden. Dadurch können alle 

Beteiligten einen Überblick über die Verbrauchsentwicklung 

und mögliche Hinweise auf Einsparpotenziale 

erhalten. Die Verbräuche und Kosten 

werden unter Federführung des MSWKS jährlich 


Ab 1. Dezember 2003 gilt als Grenzwert für Blei 

im Trinkwasser 0,025 mg/l. Nach einer weiteren 

Übergangsfrist von 10 Jahren reduziert sich dieser 

Wert am 1. Dezember 2013 auf 0,01 mg/l. 

Der Grenzwert für Bromat im Trinkwasser wird ab 

1. Januar 2008 auf 0,01 mg/l gesenkt. 

Bau-Eifer: Im Durchschnitt 2.200 Euro „verbaut“ 

In Irland, in Norwegen und in der Schweiz herrscht 

der größte Bau-Eifer. Nach Berechnungen 

von Euroconstruct wurden dort im Jahr 2002 zwi- 

schen 5.390 und 4.050 Euro je Einwohner „verbaut“. 

Im Durchschnitt von 19 europäischen Ländern 

betrug das Bauvolumen rund 2.200 Euro je 

Einwohner. 

Deutschland, liegt mit einem Bauvolumen von 

2.360 Euro je Einwohner im Mittelfeld. 

Eine andere Reihenfolge ergibt sich, wenn man 

die absoluten Werte betrachtet. 

Dann behauptet Deutschland mit einem jährlichen 

Bauvolumen von fast 194 Milliarden Euro mit Abstand 

den Spitzenplatz. 

Es folgen Frankreich (150 Milliarden Euro) und Italien 

(135 Milliarden Euro). 

landesweit ausgewertet, die Ergebnisse in einem 

Energiebericht dargestellt. 

Für den Betrieb von Anlagen und Geräten werden 

eine Fülle von Hinweisen und Richtwerten 

gegeben. Davon sind nicht nur Raumtemperaturen 

und damit Heizungs- und Lüftungsanlagen 

betroffen. Die Richtlinie führt auch Elektroanlagen 

und Elektrogeräte auf sowie den Wasserverbrauch 

sanitärer Anlagen. 

Der Runderlass kann unter der KB-Nr. 86/2003 

beim VdW Rheinland Westfalen (Telefon: 02 11/ 1 

69 98-40, Herr Stoye, E-Mail: w.stoye@vdwrw.de) 

angefordert werden.

VdW-Veranstaltungsreihe „Technik“: 

Vorbeugender Brandschutz 

„Brandschutz im Wohnungsbau“ war der Titel 

einer Arbeitstagung in der Reihe „Technik“ des 

VdW Rheinland Westfalen am 25. November 

2003. Die Referenten von der in Köln ansässigen 

Gütegemeinschaft „Brandschutz im Ausbau“ 

hatten eine Fülle von Informationen für die Teilnehmer 

der gut besuchten Veranstaltung. Einer 

Einführung in den vorbeugenden Brandschutz, 

bei der die gesetzlichen Grundlagen und Normen 

erläutert wurden, folgte eine Darstellung der geplanten 

europäischen Normung, die andere Baustoffklassen 

verwendet. 

Nach einem detaillierten Einblick in die Zulassungspraktiken 

für nicht geregelte Bauprodukte 

nahm das Thema „Verwendungsnachweise“ breiten 

Raum in der Diskussion ein. Die für einige Teilnehmer 

neue Information war: Das ausführende 

Unternehmen von brandgeschützten Rohr- und 

Leitungsdurchführungen ist verpflichtet, dem Auftraggeber 

einen Verwendungsnachweis zu übergeben. 

Form und Inhalt dieses Verwendungs- 

Kredite von der KfW: 

Frist bis 31.12. verlängert 

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat 

mitgeteilt, dass die Einreichungsfrist für Kreditanträge 

im Programm zur Förderung erneuerbarer 

Energien bis zum 31.12.2003 verlängert 

wurde. Gespräche mit dem Bund über eine weitere 

Verlängerung des Förderprogramms würden 

derzeit geführt. 

Aus haushaltsrechtlichen Gründen, so die KfW, 

musste für Zusagen aus den Jahren 2001 und 2002 

die Frist zur Einreichung des Verwendungsnachweises 

bis 20. Juni 2003 bzw. bis 30. September 2003 

begrenzt werden. Mittlerweile habe der Bund haushaltsrechtliche 

Voraussetzungen dafür geschaffen, 

dass für diese Vorhaben eine nachträgliche Verlängerung 

der Einreichungsfrist in Ausnahmefällen 

möglich sei. 

Sollte es aus objektiven, nicht vom Antragsteller zu 

vertretenden Gründen, Verzögerungen in der Realisierung 

der Investitionen ergeben haben, könne die 


nachweises sind im Zulassungsbescheid des Produktes 

beschrieben. Mit dem Verwendungsnachweis 

erhalten die Auftraggeber (Wohnungsunternehmen) 

den Nachweis, dass die Brandschutzmaßnahme 

der gestellten Anforderung entspricht. 

In einer angeregten Diskussion wurden 

viele Detailpunkte des Brandschutzes angerissen, 

konkrete Fragen gestellt, Hinweise und Tipps gegeben, 

die jedoch teilweise nicht befriedigen 

konnten. Denn: Vorbeugender Brandschutz ist 

immer individuell auf das jeweilige Gebäude abzustellen. 

Besonders bei Veränderungen im Bestand 

ist die Abgrenzung „Was ist möglich – was 

ist nötig“ schwierig. Der Rat der Referenten: Einschaltung 

eines Brandschutzsachverständigen. 

Als Literatur zum Thema wurden das DIN Taschenbuch 

120 – Brandschutz, erschienen im Beuth-Verlag, 

und ein Kommentar zur Musterleitungsanlagenrichtlinie 

MLAR, erschienen im Heizungsjournal-Verlag, 

genannt. Informationen erhält man auch 

im Internet unter der Adresse: www.feuertrutz.de. 

Frist zur Vorlage des Verwendungsnachweises im 

Einzelfall bis in das Jahr 2004 hinein (längstens bis 

zum 31.08.2004) verlängert werden. 

Die vollständige KfW-Mitteilung kann unter der 

KB-Nr. 87/2003 beim VdW Rheinland Westfalen 

(Telefon: 02 11/1 69 98-40, Herr Stoye, E-Mail: 

w.stoye@vdw-rw.de) angefordert werden. 

Voraussetzungen für 

KfW-Förderung geändert 

Bitte beachten: Zum 1. Dezember 2003 haben 

sich die Fördervoraussetzungen für die KfW- 

Energiesparhäuser 40 und 60 geändert. 

Nähere Informationen bietet die KfW unter 

http://194.162.122.133/newsletter/file.cfm?file= 

1831_52677 


31 

BAUEN UND TECHNIK

BAUEN UND TECHNIK / MULTIMEDIA 

32 

Bauen und Technik / Multimedia 

Neue technische Baubestimmungen 

Durch Runderlass des Ministeriums für Städtebau 

und Wohnen, Kultur und Sport (MSWKS) 

NRW vom 29.7.2003 wurde eine neue Liste technischer 

Regeln als allgemein anerkannte Regeln 

der Technik eingeführt, die der Wahrung der Belange 

von öffentlicher Sicherheit und Ordnung 

dienen (§ § Abs. 1 Satz 2 BauO NRW). 

Internet-Service Teil 9: 

„Wohnen plus Mobilität“ vernetzt die Einzelaspekte 

Zwischen den Bereichen Wohnen und Mobilität 

bestehen starke wechselseitige Abhängigkeiten, 

die jedoch oft unterschätzt oder vernachlässigt 

werden. 

Das ILS NRW (Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung 

und Bauwesen des Landes 

NRW) möchte Einzelaspekte der Themenfelder 

Siedlungs- und Verkehrsentwicklung miteinander 

verbinden und mit dem neuen Internet-In- 

Genossenschaftsarchiv 

im Internet 

Seit dem 1. Oktober 2003 präsentiert der Verein 

„Wohnen in Genossenschaften e. V.“ sein Genossenschaftsarchiv 

im Internet unter der Adresse: 

http://www.Genossenschafts-Archiv.de. 

In dem Archiv findet sich die Geschichte des genossenschaftlichen 

Wohnens und die der Mitgliedsunternehmen 

des Vereins. Zum anderen 

werden Wohnungsgenossenschaften unter dem 

Stichwort „Best Practice“ Beispiele ihrer Arbeit 

vorstellen, die für andere Genossenschaften 

nachahmenswert sein können. Über das Archiv 

kann auch praktische Unterstützung bei der Planung 

von Veranstaltungen oder Feiern, der Herausgabe 

von Festschriften oder Broschüren gegeben 

werden. 


Der Runderlass des letzten Jahres wurde aufgehoben. 

Die Liste kann unter der KB-Nr. 88/2003 beim 

VdW Rheinland Westfalen (Telefon: 02 11/1 69 98- 

40, Herr Stoye, E-Mail: w.stoye@vdw-rw.de) angefordert 

werden. 

formationsnetzwerk „Wohnen plus Mobilität“ 

Projekte zu siedlungsbezogenen Mobilitätsdienstleistungen 

und mögliche Ansprech- oder 

Kooperationspartner vorstellen. 

Interessenten können sich auf der eigens eingerichten 

Website über aktuelle Entwicklungen in 

Wissenschaft und Praxis informieren und sich 

per Newsletter-Abonnement ständig auf dem 

Laufenden halten. Die Adresse lautet: http:// 

www.wohnen-plus-mobilitaet.nrw.de. 

Aus Wodis wird 

Techem IT Services 

Die in Dortmund ansässige Wodis Wohnungswirtschaftliche 

Software GmbH firmiert ab sofort 

unter dem Namen Techem IT Services. 

Die 100-prozentige Tochtergesellschaft der Eschborner 

Techem AG ist bereits seit 40 Jahren in 

der Wohnungswirtschaft tätig und bedient mit 

ihrer Softwarelösung einen Kundenstamm von 

rund 300 Unternehmen. 

In Zukunft soll die Zusammenarbeit zwischen der 

Tochter und dem Mutterkonzern intensiviert werden. 

Den bisherigen Wodis-Kunden sollen dann 

auch Leistungen des Techem-Rechenzentrums 

sowie deren Know-how im Bereich Messdienste 

und Betriebskostenabrechnung zur Verfügung stehen, 

so Techem-Vorstand Stefan Pattberg.

Mietvertragsrecht 

Anforderungen 

an eine Mieterhöhung 

Eine Mieterhöhungserklärung in Textform muss 

die Person des Erklärenden nennen. Ein unleserlicher 

Schriftzug lässt keinen Namen erkennen. 

Auch die Schriftform ist nicht beachtet, wenn die 

Identität des Ausstellers der Erklärung nicht erkennbar 

ist. 

Eine einverständliche Mieterhöhung aufgrund von 

Modernisierung ist auf die Kappungsgrenze bei 

einer späteren Mieterhöhung anzurechnen (LG 

Berlin, Urteil vom 11.08.2003, Az. 62 S 126/03, 

Wohnungswirtschaft- und Mietrecht 2003, S. 568). 

Baurecht 

Mangel des Architektenwerks 

bei Überschreiten der Kostenobergrenze 

Die Planung des Architekten ist mangelhaft, 

wenn eine mit dem Besteller vereinbarte Obergrenze 

für die Baukosten überschritten wird. 

Eine Toleranz kommt nur in Betracht, wenn sich 

im Vertrag hierfür Anhaltspunkte finden (BGH, 

Urteil vom 13.02.2003, Az. VII ZR 395/01, Monats- 

Wohnungseigentumsrecht 

Beschluss über Wirtschaftsplan 

Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, 

einen Vorschuss auf seinen Anteil an den Kosten 

des gemeinschaftlichen Eigentums und an den 

Kosten der Verwaltung zu tragen, entsteht nicht 

kraft Gesetzes, sondern nur durch den Beschluss 

der Wohnungseigentümer über den Gesamtwirtschaftsplan 

und die Einzelwirtschaftspläne. 

Auf den Wirtschaftsplan für ein bestimmtes 

Kalenderjahr können Zahlungsansprüche 


Modernisierung 

durch Balkonanbau 

Recht 

Der Anbau und der Einbau eines Balkons und 

damit auch von Balkontüren ist eine duldungspflichtige 

Modernisierungsmaßnahme an der 

Wohnung (LG Wiesbaden, Beschluss vom 

23.10.2002, Az. 2 S 50/02, Wohnungswirtschaftund 

Mietrecht 2003, S. 564). 

Das Gericht hat in seiner Urteilsbegründung u. a. 

darauf hingewiesen, dass die mit dem Einbau des 

Balkons verbundene Mietzinserhöhung für den 

Mieter angesichts der Wohnwertverbesserung 

auch keine unzumutbare Härte darstellt. 

schrift für Deutsches Recht 2003, Seite 738). 

Die in einem Bauantrag genannte Bausumme 

wird nicht allein dadurch als Obergrenze für die 

Baukosten vereinbart, dass der Architekt den Antrag 

dem Bauherrn vorlegt, dieser ihn unterzeichnet 

und an die Baubehörde weiterleitet. 

grundsätzlich nur für dieses Jahr gegründet 

werden. Der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer 

über die Fortgeltung des 

Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung 

über den nächsten Wirtschaftsplan übersteigt 

nicht die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer 

(Bayrisches Oberstes Landesgericht, 

Beschluss vom 12.12.2002, Az. 2Z BR 

117/02, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 

2003, Seite 293). 


33 

RECHT

RECHT 

34 

Recht 


Aufnahme des Lebensgefährten 

in die Mietwohnung 

Der BGH hat mit Urteil vom 05.11.2003, Az. VIII 

ZR 371/02, www.bundesgerichtshof.de, entschieden, 

dass der Mieter einer Wohnung der 

Erlaubnis des Vermieters bedarf, wenn er seinen 

Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen 

will. 

In seiner Begründung hat das Gericht ausgeführt, 

dass auch der Lebensgefährte des Mieters als 


„Betreutes Wohnen“: 

Keine isolierte Kündigung des Betreuungsvertrages 

Der BGH hat im Rahmen eines Beschlusses über 

den Antrag auf Prozesskostenhilfe entschieden, 

dass zwar die Frage, ob bei dem sogenannten 

„Betreuten Wohnen“ die Miete der Wohnung mit 

den in dem Mietvertrag vereinbarten Betreuungsleistungen 

eine untrennbare Einheit bildet, noch 

nicht höchstrichterlich beantwortet worden ist. 

Dass die in dem Mietvertrag zugleich vorgesehene 

Betreuung des Mieters in einer Wohnanlage, 

deren Errichtung zu diesen Zwecken mit öffentlichen 

Mitteln gefördert worden ist, mit der Bereitstellung 

der Wohnung untrennbar verbunden ist, 

liege jedoch auf der Hand. 

Gesellschaftsrecht 

Anmeldung zum Handelsregister 

bei Ausscheiden eines Geschäftsführers 

Das Bayrische Oberste Landesgericht hat mit Beschluss 

vom 17.09.2003, Az. 3Z BR 183/03, Betriebs-Berater 

2003, S. 2366, entschieden, dass 

die Anmeldung des Ausscheidens eines GmbH- 

Geschäftsführers zum Handelsregister von Geschäftsführern 

der Betroffenen in vertretungsbe- 


„Dritter“ im Sinne des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen 

ist. Nach der Entscheidung des Gerichts 

reicht aber der Wunsch des Mieters, eine nichteheliche 

Lebensgemeinschaft zu begründen oder 

fortzusetzen, in aller Regel aus, um ein berechtigtes 

Interesse an der Aufnahme des Dritten in die 

Wohnung darzulegen. Deshalb muss der Vermieter 

im Regelfall die Erlaubnis zur Aufnahme des 

Lebensgefährten in die Wohnung erteilen. 

Der Mieter könne daher nicht lediglich den „Vertragsteil“ 

Betreuungsleistungen kündigen, sich 

die Nutzung der preisgünstigen Wohnung aber 

erhalten (Beschluss vom 16.09.2003, Az. VIII ZR 

187/03, www.bundesgerichtshof.de, Wohnungswirtschaft- 

und Mietrecht 2003, S. 573). 

Vergl. auch VerbandsInfo 9/2002, S. 31, „Betreutes 

Wohnen: Neue Entscheidungen zur Koppelung 

von Miet- und Betreuungsverträgen“ sowie 

VerbandsInfo 9/2001, S. 39, „Betreutes Wohnen, 

Koppelung von Miet- und Betreuungsverträgen 

zivilrechtlich zulässig?“. 

rechtigter Zahl abgegeben werden muss. 

Besteht zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung 

noch Gesamtvertretung, reicht die Unterzeichnung 

der Anmeldung durch den späteren Alleingeschäftsführer 

nicht aus.

Sonstiges 

Zulässigkeit wirtschaftlicher 

Betätigung der Gemeinden 

Das OVG des Landes NRW hatte einen Fall im 

Verfahren des einstweiligen Rechtschutzes zu 

entscheiden. Antragsteller waren ein Vermieter 

und sein Mieter, der ein Fitness-Studio betreibt. 

Die Stadt als Alleingesellschafterin einer Gesellschaft, 

die ein Parkhaus betreibt, sollte darauf 

einwirken, dass die mit ihrer Zustimmung und 

Unterstützung erfolgte Vermietung eines neu errichteten 

Fitness-Studios auf dem Parkhaus unterlassen 

wird. Mit Beschluss vom 13.08.2003, 

Az. 15 B 1137/03, hat das Gericht den Antrag als 

unbegründet abgelehnt. 

Zur Begründung hat das Gericht u. a. ausgeführt, 

dass der Betrieb des Parkhauses als eine zulässige 

wirtschaftliche Beteiligung i. S. des § 107 Abs. 

1 GO NW anzusehen und die Vermietung von 

Räumlichkeiten auf dem Parkhaus an die Betreiberin 

des Fitness-Studios ein zulässiges Nebengeschäft 

zur Parkraumbereitstellung ist. Die Stadt 

verfolge mit dem Nebengeschäft das Ziel, die 

Der BGH hat mit Urteil vom 19.09.2003, Az. V ZR 

319/01, www.bundesgerichtshof.de, entschieden, 

dass derjenige, der fremde Programmangebote 

in seinem Netz nicht erhalten will, bei deren 

Verbindung mit anderen Netzen selbst entsprechende 

Filter versehen muß. Wer aber fremde 

Netze für die Vermarktung seines Programmangebots 

nutzen will, muß die Zustimmung der Betreiber 

dieser Netze einholen, die dafür auch ein 

Entgelt verlangen dürfen. 

Der BGH hatte sich mit der Klage eines Kabelnetzbetreibers 

gegen einen Anbieter eines kabelgestütztenHochgeschwindigkeits-Internetzugangs 

zu befassen. 

Die Klägerin hatte aufgrund eines Vertrages mit 

dem Grundstückseigentümer in einer Wohnanlage 

ein Kabelnetz angelegt, das den Mietern in 

Recht 

Ausnutzung des Parkhauses vornehmlich in den 

Nachmittags- und Abendstunden dadurch zu verbessern, 

dass ein Unternehmen als Vertragspartner 

gewählt wurde, deren Kunden in dieser Zeit 

vornehmlich Parkraum nachfragen. 

Aufgrund dieser Verklammerung von Parkraumbereitstellung 

und der mit der Vermietung genannten 

Zielsetzung verbiete es sich, die Vermietung in einer 

isolierten Betrachtung am Maßstab des § 107 Abs. 1 

Satz 3 GO NW zu messen. Nach dieser Vorschrift ist 

als wirtschaftliche Betätigung der Betrieb von Unternehmen 

zu verstehen, die als Hersteller, Anbieter 

oder Verteiler von Gütern oder Dienstleistungen am 

Markt tätig werden, sofern die Leistung ihrer Art 

nach auch von einem Privaten mit der Absicht der 

Gewinnerzielung erbracht werden können. 

Das Urteil kann unter der KB Nr. 83/2003 beim VdW 

Rheinland Westfalen (Tel. 02 11/1 69 98-40, Herr Stoye, 

E-Mail w.stoye@vdw-rw.de) angefordert werden. 

Sonstiges 

Entgelt für Internetangebot in privatem Kabelnetz 

dieser Wohnanlage den antennenlosen Empfang 

von Fernsehprogrammen und anderen digitalen 

Diensten ermöglicht. Das Programmangebot 

bezog die Klägerin aus einem von der 

Deutschen Telekom AG errichteten Kabelnetz, 

mit deren Netz sie ihr Kabelnetz verbunden hat. 

Das Programmangebot der Beklagten wurde auf 

vertraglicher Grundlage in das von der Deutschen 

Telekom AG errichtete Kabelnetz eingespeist 

und war, da die Klägerin keine Filter eingebaut 

hatte, in vollem Umfang auch in dessen 

Netz verfügbar. 

Das machte sich die Beklagte zu Nutze, indem sie 

Kunden der Klägerin gegen den Abschluss eines 

Nutzungsvertrages die zur Nutzung ihres Internetzugangs 

erforderlichen Modems zur Verfügung 

stellte. Die Klägerin wollte dies nur hinnehmen, 

wenn die Beklagte ihr dafür ein Entgelt zahlt. 


35 

RECHT

STEUERN 

36 

Steuern 

Umsatzsteuer 

Vermietung von 

Gebäuden zur Unterbringung 

von Senioren 

Für die Beurteilung, ob und in welchem Umfang 

Betreiber von Seniorenheimen auf die Steuerfreiheit 

ihrer Vermietungsumsätze nach § 9 Abs. 1 

UStG verzichten können, ist es erforderlich, die 

Art des zugrunde liegenden Vertrages festzustellen. 

Die Abgrenzung ist eine Tatsachenfeststellung, 

bei der auf den jeweiligen „Endnutzer“ abzustellen 

ist. Dabei kommt es weder auf die Bezeichnung 

des Vertrages noch auf die Eingruppierung 

der Bewohner im Rahmen der Pflegeversicherung 

an. 

Altenheimverträge sind nach der Rechtsprechung 

des BFH in ihrem Kern Wohnungsmietverträge, 

wenn die Wohnungsüberlassung im Vordergrund 

steht (vgl. BFH-Urt. v. 21.04.1993 – XI R 

55/90, BStBl 1994 II S. 266 und Abschn. 80 Abs. 

2 UStR). Die Überlassung von Wohnräumen und 

anderen Räumen ist daher unabhängig von den 

Voraussetzungen des § 4 Nr. 16 Buchst. d UStG 

nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei. Da in 

der Regel in den einheitlichen Heimverträgen 

mehrere andere Leistungselemente enthalten 

sind, kann es sich auch um gemischte Verträge 

handeln, bei denen das Entgelt auf die steuerfreie 

Grundstücksvermietung und die steuerpflichtigen 

Leistungen – erforderlichenfalls durch Schätzung 

– aufzugliedern ist. 

Ein einheitlicher, unteilbarer Vertrag besonderer 

Art, bei dem die Gebrauchsüberlassung des 

Grundstücks gegenüber anderen wesentlichen 

Leistungen zurücktritt, liegt dagegen vor, wenn 

das Schwergewicht auf den Betreuungsleistungen 

liegt und die Betreiber des Heims gegenüber 

den pflegebedürftigen Heiminsassen umfassende 

medizinische und pflegerische Versorgung erbringen 

(wie z. B. in einem Sanatorium oder Kurheim). 

Für diese Umsätze kann eine Steuerbefreiung 

nach § 4 Nr. 16 Buchst. d UStG in Frage kommen. 

Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchst. 

a UStG scheidet aber aus. Die OFD Hannover hat 

mit Verfügung v. 07.07.2003 – S 7198 – 27 – StO 

353, S 7198 – 33 – StH 445 ein vereinfachtes Prüfschema 

veröffentlicht. 


Einkommensteuer 

Neues zu 

Warengutscheinen 

Im VerbandsInfo 6/2003 wurde darüber informiert, 

dass Warengutscheine (z. B. Benzingutscheine) 

nur dann lohnsteuerfrei behandelt werden können, 

wenn eine genaue Bezeichnung der Ware 

bzw. der Dienstleistung und der konkreten Menge 

erfolgt. Die OFD Hamburg ist in diesem Zusammenhang 

gefragt worden, ob die vorgenannten 

Angaben auch für Warengutscheine im Sinne einer 

Aufmerksamkeit gem. R 73 LStR gelten. 

Nach der OFD Hamburg (Erlass vom 03.07.2003 – 

52 – S 2363 – 002/03) ist Voraussetzung sowohl für 

die Anwendung des § 8 Abs. 2 Satz 9 EStG (Rabattfreibetrag) 

wie auch des R 73 LStR, dass dem Arbeitnehmer 

Sachleistungen zugewendet werden. 

Dass in den erstgenannten Fällen grundsätzlich 

steuerbarer Arbeitslohn vorliegt, der nur im Rahmen 

der Freigrenze steuerfrei bleibt, während im 

zweiten Fall überhaupt kein Arbeitslohn vorliegt, 

ist für die Beurteilung nicht wesentlich. Die Anforderung, 

dass ein Sachwert nicht vorliegt, wenn ein 

Gutschein nicht die konkrete Bezeichnung der 

Ware bzw. Dienstleistung oder einen anzurechnenden 

oder Höchstbetrag enthält, ist auch in den Fällen 

des R 73 LStR analog anzuwenden. 

Abgabenordnung 

Dreitagesfrist 

neu gefasst 

Durch eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs 

ergibt sich eine Änderung der Rechtsprechung 

zur Berechnung der Dreitagesfrist nach § 122 

Abs. 2 Nr. 1 AO. 

Bei Absendung einer Einspruchsentscheidung am 

Donnerstag endet die Dreitagesfrist gem. § 108 Abs. 

2 AO nicht bereits am darauffolgenden Sonntag, 

sondern gem. § 108 Abs. 2 AO erst am Montag. 

Damit wurde der Vorlagebeschluss des Großen Senats 

wegen inzwischen einheitlicher Rechtsauffassung 

aller beteiligten BFH-Senate aufgehoben (BFH- 

Beschluss vom 23.09.2003 IX R 68/98).


Neues Schreiben des BMF 

zu Gewährleistungsrückstellungen 

Mit Datum vom 20.08.2003 ist ein BMF-Schreiben 

zu Gewährleistungsrückstellungen in der 

Bauwirtschaft – Ermittlung der Pauschalrückstellungen 

– ergangen, das unter der KB-Nr. 84/2003 

beim VdW Rheinland Westfalen (Telefon: 02 11/ 

1 69 98-40, Herr Stoye, E-Mail: w.stoye@vdwrw.de) 

angefordert werden kann. 

In einem früheren BMF-Schreiben vom 

29.10.2001 war ausführlich zur Frage der Bildung 

von pauschalen Gewährleistungsrückstellungen 

in der Steuerbilanz Stellung genommen worden. 

Danach sind neben den dort genannten Voraussetzungen 

für Pauschalrückstellungen insbesondere 

die in der Bauwirtschaft unterschiedlichen 

Gewährleistungszeiträume und Risiken bei Bauvorhaben 

zu beachten. Die pauschale Rückstellungsbildung 

kann danach nicht auf einen von 

vornherein abstrakt festgelegten Prozentsatz der 

Das Hessische Finanzgericht hat mit Urteil vom 

28.04.2003 (Revision eingelegt) entschieden, dass 

bei einem Verzicht einer Vertragspartei gegen 

Zahlung eines zwischen den Parteien ausgehandelten 

Entschädigungsbetrages auf die weitere 

Vertragsdurchführung dies grundsätzlich nicht zu 

einem steuerbaren Leistungsaustausch führt. 

Eine Zahlung/Aufwendung ist nach der Rechtsprechung 

des EuGH wie des BFH grundsätzlich 

(nur) dann Entgelt/Gegenleistung für eine bestimmte 

Leistung, wenn sie „für die Leistung“ 

bzw. „für diese Umsätze“ gewährt wird bzw. der 

Leistende sie hierfür erhält. Entscheidend ist, 

dass zwischen Leistendem und Leistungsempfänger 

ein Rechtsverhältnis besteht, in dessen 

Rahmen gegenseitige Leistungen ausgetauscht 

werden und zwischen der erbrachten Leistung 

und dem hierfür erhaltenen Gegenwert ein unmittelbarer 

Zusammenhang besteht. So genannte 

Entschädigungen oder Schadensersatzzahlun- 

Steuern 

garantiebehafteten Umsätze erfolgen. Bei der Ermittlung 

der Pauschalwerte für die Wahrscheinlichkeit 

der Inanspruchnahme aus Gewährleistungen 

stehen insbesondere die Gegebenheiten 

der speziellen Branche, die individuellen technischen 

und betriebswirtschaftlichen Verhältnisse 

und die konkreten vertraglichen Vereinbarungen 

(z. B. Gewährleistungszeitraum) im Vordergrund. 

Dabei sind immer die Umstände des jeweiligen 

Einzelfalls unter Berücksichtigung der vorhandenen 

betriebswirtschaftlichen individuellen Gegebenheiten 

maßgebend. Die Vorgabe einer allgemein 

gültigen Leitlinie für die Berechnung von 

Pauschalrückstellungen in der Bauwirtschaft 

würde dagegen aufgrund der genannten unterschiedlichen 

betrieblichen Verhältnisse und zivilrechtlichen 

Vereinbarungen zu nicht sachgerechten 

Ergebnissen führen und kann daher nicht befürwortet 

werden. 

Umsatzsteuer 

Verzicht auf Vertragsdurchführung: 

Keine Umsatzsteuer auf Schadensersatz 

gen sind danach kein Entgelt i. S. d. USt-Rechts, 

wenn die Zahlung nicht für eine Lieferung oder 

sonstige Leistung an den Zahlenden erfolgt, sondern 

weil der Zahlende nach Gesetz oder Vertrag 

für einen Schaden und seine Folgen einzustehen 

hat. War Grundlage der Einigung zwischen den 

Parteien dagegen eine unterschiedliche Beurteilung 

über ein zwischen den Vertragspartnern 

streitiges Weiterbestehen des Vertrages und zahlte 

der Auftraggeber einvernehmlich für einen Verzicht 

der einen Partei auf eine weitere Geltendmachung 

vertraglicher Ansprüche, also zur Bereinigung 

einer bestehenden Unsicherheit, so handelt 

es sich zumindest nach der bisherigen BFH-Rechtsprechung 

um ein Entgelt für eine steuerbare Verzichtsleistung 

der einen Vertragspartei. 

Im Streitfall sieht der Senat kein Entgelt für eine 

steuerbare Leistung. Eine vertraglich vereinbarte 

Entschädigung für entgangenen Gewinn entspricht 

wirtschaftlich der Zahlung von Schadensersatz. 


37 

STEUERN

STEUERN 

38 

Steuern 


Neu: 75 % bei Angehörigen-Mieten 

Vermieter, die Wohnungen an Angehörige vermieten, 

konnten bisher Steuern sparen. Ab 2004 

gelten für verbilligte Mieten jedoch strengere Regeln 

(Bundesfinanzministerium Az. IV C 3 – S 

2253 – 78/03). 

Häufig vermieten Eltern ihre Wohnungen zu einem 

günstigen Preis an (studierende) Kinder. Bisher 

musste die Miete bei mindestens 50 % der ortsüb- 


Steuerfreie Aufwandsentschädigungen 

nach § 3 Nr. 26 EStG 

Zu diesem Thema hat die OFD Frankfurt eine 

Verfügung herausgegeben (09.07.2003 – S 2245 

A – 2 – St II 2.02). 

Durch das Steuerbereinigungsgesetz 1999 wurde 

ab dem 01.01.2000 die Tätigkeit der nebenberuflichen 

Betreuer in den Katalog der begünstigten 


Abbruchkosten können auch 

Anschaffungskosten sein 

Wird ein bebautes Grundstück mit der Absicht 

erworben, das technisch oder wirtschaftlich verbrauchte 

Gebäude abzureissen, entfällt der volle 

Anschaffungspreis auf Grund und Boden. Folge: 

Der Anschaffungspreis kann nicht steuerlich abgeschrieben 

werden. Grundsätzlich anders wird 

der Fall beurteilt, wenn der Abbruch des alten 

mit dem Bau eines neuen Gebäudes in einem 

engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht. 

Hier werden die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten 

des neuen Gebäudes gerechnet. 

Abweichend von diesem Grundsatz rechnete 

das Finanzgericht Brandenburg in einem 


lichen Miete liegen. Dann konnten die vermietenden 

Eltern Werbungskosten in vollem Umfang 

(Verwaltung, Instandhaltung, Zinsen, Abschreibung) 

geltend machen. Ab 2004 muss der Vermieter 

eine Miete verlangen, die bei mindestens 75 % 

der Marktmiete liegt, wenn er die Werbungskosten 

in vollem Umfang geltend machen will. Ansonsten 

würde die Finanzverwaltung eine anteilige Kürzung 

der Werbungskosten vornehmen. 

Tätigkeiten aufgenommen (Übungsleiter, Ausbilder, 

nebenberufliche künstlerische Tätigkeit, nebenberufliche 

Pflege alter, kranker oder behinderter 

Menschen). Diese Verfügung kann unter der 

KB-Nr. 85/2003 beim VdW Rheinland Westfalen 

(Telefon: 02 11/1 69 98-40, Herr Stoye, E-Mail: 

w.stoye@vdw-rw.de) angefordert werden. 

Streitfall die Abbruchkosten den Anschaffungskosten 

des Grund und Bodens zu, da der 

Neubau an einer anderen Stelle errichtet 

wurde. 

Denn das ursprünglich bebaute Grundstück war 

angeschafft worden, um eine Zufahrt zu dem angrenzenden 

Neubaugrundstück zu haben. 

Irgendwelche Wirtschaftsgüter (z. B. ein Parkplatz) 

sollten nicht geschaffen werden und sind 

auch nicht hergestellt worden (FG Brandenburg 

vom 12.11.2002 – 3 K 192/01, Rev. (BFH: IX R 

1/03), EFG 7/03, S. 439.


Betriebsvergleich 2002: Ergebnisse im Überblick 

Der Betriebsvergleich 2002 wurde Anfang November 

2003 fertig gestellt und an die teilnehmenden 

Unternehmen versandt. Mit 249 Teilnehmern 

(ca. 50 % aller Mitgliedsunternehmen) ergab sich 

erneut eine erfreuliche Steigerung gegenüber 

dem Vorjahr – ein Indiz, dass die gewählte Form 

mittlerweile auf breite Zustimmung stößt. 

Die Fortentwicklung des Betriebsvergleichs erstreckte 

sich in diesem Jahr insbesondere auf 

eine Erweiterung der erstellten Auswertungen. 

Allen Teilnehmern wurden neben den bekannten 

Auswertungen für ihr Unternehmen zusätzlich 

die Mittelwerte der einzelnen Kennzahlen in jeder 

Größenklasse und differenziert nach Rechtsform 

(jeweils ohne und mit den Teilnehmern des vdw 

Niedersachsen Bremen) sowie eine erste Auswertung 

nach Regionen zur Verfügung gestellt. 

Die zunehmende Anzahl der Teilnehmer, die Verwaltungsleistungen 

auf Tochterunternehmen 

ausgegliedert haben, führten bei der Überprüfung 

der Eingabedaten zu teilweise erheblichen 

Schwierigkeiten. 

Der VdW Rheinland Westfalen bemüht sich, im 

Rahmen der nächsten Erfassung diesen Konstruktionen 

verstärkt Rechung zu tragen und 

nimmt auch weiterhin gerne Anregungen, Kritik 

und Verbesserungsvorschläge aus Reihen der 

Mitgliedsunternehmen entgegen, um sie soweit 

wie möglich in die Fortentwicklung 

des Betriebsvergleichs 

zu integrieren. 

Die folgenden Einzelergebnisse 

beschränken 

sich auf die Mittelwerte 

der teilnehmenden Mitgliedsunternehmen 

des 

VdW Rheinland Westfalen 

und sollen insbesondere 

Veränderungen im Zeitablauf 

kurz darstellen. 

Teilnehmerstruktur 

Die Teilnehmerstruktur 

2002 zeigt folgende Übersicht: 

Bewirtschaftete Einheiten und Bautätigkeit 

Das Diagramm zeigt auf der linken Achse als Säulen 

den Durchschnittsbestand der bewirtschafteten 

Einheiten und auf der rechten Achse den 

Durchschnitt der bewirtschafteten Einheiten. 

Die Säulen geben Aufschluss über die Veränderungen 

in der Teilnehmerstruktur. Insbesondere 

der Anstieg der bewirtschafteten Einheiten bei 

den Kapitalgesellschaften zeigt, dass im Vergleich 

zum Vorjahr erheblich mehr große Kapitalgesellschaften 

den Betriebsvergleich nutzen. Dies 

verdeutlicht ein Grundproblem pauschaler Aussagen 

des Betriebsvergleichs: Die permanenten 

Änderungen in der Teilnehmerstruktur erschweren 

den mehrjährigen Vergleich. 

Dies trifft jedoch 

nur in dieser sehr pauschalen 

Sicht zu. In den Individualauswertungen, 

die auf einer viel kleineren 

Verdichtungsebene arbeiten, 

sind mehrjährige Vergleiche 

erheblich aussagekräftiger. 

Interessant ist der Anstieg 

der fertig gestellten Einheiten 

gegenüber dem 

Vorjahr, und zwar unabhängig 

von der Rechtsform. 

Vielleicht eine Indiz 

für wieder ansteigende 

Bautätigkeit? 


39 

BETRIEBSWIRTSCHAFT

BETRIEBSWIRTSCHAFT 

40 


Eigenkapitalquote und Gesamtkapitalrentabilität 

Die Säulen entsprechen der durchschnittlichen Eigenkapitalquote 

der Teilnehmer, die Linien stellen 

die Gesamtkapitalrentabilitäten (betriebswirtschaftlich 

und finanzwirtschaftlich) dar. Für die Genossenschaften 

ist ein leichter Rückgang der Eigenkapitalquote 

zu verzeichnen. Die Rentabilitäten 

haben sich für beide Rechtsformen leicht erhöht. 

Hausbewirtschaftung 

Die nachfolgenden Diagramme verdeutlichen 

den Verlauf der wesentlichen Erträge und Aufwendungen 

aus der Hausbewirtschaftung bezogen 

auf die jeweilige Rechtsform. Zinsaufwand 

und Verwaltungskosten können derzeit nicht 

sinnvoll in die Darstellung integriert werden, sodass 

eine Beschränkung auf Instandhaltungsund 

Betriebskosten erfolgen muss. 

Im Vergleich wird deutlich, dass die Kostenstruktur 

unabhängig von der Rechtsform einen nahe- 


zu identischen Verlauf genommen hat. Ertragsseitig 

liegen die Sollmieten der Kapitalgesellschaften 

im Durchschnitt über 4,00 Euro, 

während sie bei den Genossenschaften noch darunter 

liegen. 

Verwaltungskosten 

Das Diagramm zeigt die Entwicklung der Verwaltungskosten 

je VE im Zeitablauf. 

Der uneinheitliche Verlauf über die verschiedenen 

Jahre ist wohl auf die Unterschiede in der 

Teilnehmerstruktur zurückzuführen. Auch „Ausreißer“ 

in bestimmten Gruppen können diese 

pauschale Betrachtung verfälschen. Insgesamt 

lässt sich aber feststellen, dass sich die Verwaltungskosten 

in einer Größenordnung von rund 

350 Euro eingependelt haben. 

Zusammenfassung/Zusatzauswertungen 

Die Ausführungen zu den einzelnen Bereichen 

haben gezeigt, dass pauschale Auswertungen

des Betriebsvergleichs nur bedingt zielführend 

sind, da Änderungen in der Teilnehmerstruktur 

die Ergebnisse zum Teil erheblich beeinflussen. 

Wesentlich aufschlussreicher sind die Individualauswertungen 

auf Größenklassenebene, da nur 

hier wirklich verwertbare Vergleichsdaten bereitgestellt 

werden können. 

Eine Teilnahme am Betriebsvergleich ist für jedes 

Mitgliedsunternehmen möglich und sollte, da 

sich der Aufwand für die Erfassung der Daten in 

VdW-Tagung in Düsseldorf: 

Entgeltumwandlung bei 

kommunalen Wohnungsunternehmen 

Unter Mitwirkung von Jürgen Kempfle, Bavaria 

Treu AG München, und Uwe Kleinholz, WRW 

Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland 

Westfalen GmbH Düsseldorf, erörterten bei einer 

Tagung des VdW Rheinland Westfalen Vertreter 

kommunaler Wohnungsunternehmen die Auswirkungen 

der Abschaffung der Gesamtversorgung 

zum 01.01.2002 und den Rechtsanspruch 

auf Entgeltumwandlung (arbeitnehmerfinanzierte 

Betriebsrente). 

Das System der zusätzlichen Altersversorgung im 

öffentlichen Dienst ist umgestellt worden. Bislang 

galt, dass die gesetzliche Rente durch die 

Zusatzrente aufgestockt wird und zwar auf bis zu 

91,75 Prozent des letzten Nettogehalts. Dieses 

System ist durch ein Betriebsrentensystem, wie 

es auch in der Wirtschaft angewandt wird, abgelöst 

worden. 

Im Rahmen der Umstellung von der Gesamtversorgung 

auf die Betriebsrente sind alle Arbeitnehmerinnen 

und Arbeitnehmer, deren Arbeitgeber 

Mitglied der ZVK/VBL sind, über ihren Besitzstand 

bei der Umstellung informiert worden. 

Diese sogenannte „Startgutschrift“ bei der Umstellung 

wird in sogenannten „Versorgungspunkten“ 

ausgedrückt. Bei deren Berechnung wurde 

jedoch die Halbanrechnung nicht berücksichtigt, 

so dass empfohlen wird, Widerspruch einzulegen. 


einem vertretbaren Rahmen bewegt, auch angestrebt 

werden. 

Bei Interesse der teilnehmenden Unternehmen 

an zusätzlichen Auswertungen steht der Referent 

für Betriebswirtschaft Hans-Joachim Palm (Tel. 

02 11/1 69 98-36, E-Mail: a.palm@vdw-rw.de) als 

Ansprechpartner zur Verfügung. 

Die Erstellung der Zusatzauswertungen ist allerdings 

kostenpflichtig und wird nach Zeitaufwand 

mit 90,- Euro/Std. berechnet. 

Bei der Schließung der Versorgungslücke zwischen 

gesetzlicher Rentenversicherung, betrieblicher 

Zusatzversicherung und privater Vorsorge 

vom heutigen auf das zukünftige Niveau setzt die 

betriebliche Altersversorgung durch Entgeltumwandlung 

an. 

Danach ist rückwirkend ab 1. Januar dieses Jahres 

die Möglichkeit eröffnet, dass auch Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter im kommunalen öffentlichen 

Dienst bis zu vier Prozent der Beitragsbemessungsgrenze 

– dass heißt im Jahr 2003 bis zu 

2.448 Euro – durch Entgeltumwandlung in Ansprüche 

aus einer betrieblichen Altersversorgung 

umwandeln können. 

Durchführungswege sind die Pensionskasse, der 

Pensionsfonds, die Unterstützungskasse, direkte 

Zusagen und die Direktversicherung. Auf einen 

wichtigen Punkt wurde aufmerksam gemacht: 

Wenn die Entgeltumwandlung bei der ZVK/VBL 

erfolgt und der Arbeinehmer daraus von der 

ZVK/VBL später eine Betriebsrente erhält, dann 

müssen auf diese Betriebsrente u. a. künftig 

Krankenkassenbeiträge gezahlt werden. Die Meldung 

an die Krankenkasse hat durch den Arbeitgeber 

zu erfolgen. 

Weitere Informationen im Internet unter 

www.rente21.info 


41 

BETRIEBSWIRTSCHAFT

BILDUNG UND BERUF 

42 



Fort- und Weiterbildung 

Europäisches Bildungszentrum 

12.01.2004 Bochum Der optimale Erstkontakt mit dem Interessenten: 

VdW südwest 

Verband der Südwestdeutschen 

Wohnungswirtschaft e. V. 

Telefonkontakt – Körpersprache – Praxisbeispiele Dipl.-Ing. Astrid Horvath 

21./22.01.2004 Hannover Grundlagen des Zivilrechts für Vermieter und Verwalter Ulf P. Börstinghaus 

22.01.2004 Düsseldorf Aktuelle Lohnsteuerfragen Dipl.-Fw. Michael Blenkers 

26.01.2004 Bochum Erstmals „Vorgesetzter“ – 

von der Fach- zur Führungskraft Dipl.-Ing. Astrid Horvath 

27.01.2004 Bochum Solare Sanierung von Marc-O. Thiem 

Mehrfamilienhäusern Volker Ries 

27.01.2004 Hannover Energie-Einsparverordnung – EnEV 2002 

Planen und Bauen mit der Energieeinsparverordnung 

bei Neubau und Sanierung Prof. Dr.-Ing. Dieter Wolf 

28.01.2004 Hannover Interne Revision als Bestandteil Heiko Günther 

des IKS Christian Petersohn 

28.01.2004 Bochum ... und der Esel das bis Du! – Margit Kobold 

Mobbing unter Mietern Angelika Eppner 

03.02.2004 Hannover Gesünder wohnen – Lüftung mit Wärmerückgewinnung 

(Fachtagung mit Ausstellung) Prof. Dr.-Ing. Dieter Wolff 

03.02.2004 Hannover Grundwissen für Betriebsräte – 

Betriebsverfassungsgesetz RA Frank Thomsen 

03.02.2004 Bochum Instandhaltung und Modernisierung zur Sicherung Dipl.-Ing. Architekt 

der nachhaltigen Vermietbarkeit Karl Herbert Günter 

04.02.2004 Bochum IT Vertragsrecht RA Rainer Ihd 

im Wandel RA Fabian Laucken 

05.02.2004 Bochum Wie altengerecht ist der Bestand? 

Grundrisse – Barrierefreiheit – Wohnungsanpassung Dr. Renate Narten 

05.02.2004 Bochum Das Thema Entwicklungshilfe als Marketinginstrument – 

Unternehmensbezogene Öffentlichkeitsarbeit in Koope- Klaus Bangemann 

ration mit der DESWOS Frank Menzel 

10.02.2004 Bochum Der Weg zum neuen Mieter – Dipl.-Päd./Dipl.-Bw. 

Das Vermietungsgespräch erfolgreich gestalten Helmut Schibilsky 

10.02.2004 Bochum Bauschadenspraxis: Schäden an Gebäuden durch Prof. Dr.-Ing. 

Formänderungen – Rissbildungen und ihre Folgen Wolf-Hagen Pohl 

10.02.2004 Budenheim Maßnahmen zur Integration Margit Kobold 

ausländischer Mitbürger Angelika Eppner 

10.02.2004 Hannover Facility Management in der Wohnungswirtschaft – 

Schlagwort oder Chance Thomas Klapproth

11.02.2004 Bochum Zur Aufgabenverteilung und zur Kompetenzabgrenzung 

zwischen Aufsichtsrat / Vorstand und Mitglieder- / 


Vertreterversammlung einer Genossenschaft Prof. Dr. Jürgen Keßler 

11.02.2004 Hannover Lohnsteuer 2004 Dipl.-Fw. Michael Blenkers 

11.02.2004 Budenheim Aufbau und Inhalt des Kontenrahmens in der 

Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Dipl.-Bw. Heinz Buschkühler 

12.02.2004 Düsseldorf Haftungsrisiken für Vorstände und Geschäftsführer von 

Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften Prof. Dr. Jürgen Keßler 

12.02.2004 Hannover Richtiger Umgang mit Beschwerden für Hauswarte 

und Kundenbetreuer Stefan Stanjek 

12.02.2004 Bochum Kundenbindung durch wohn- 

begleitende Dienstleistungen Prof. Dr. Volker Eichener 

12.02.2004 Bochum Erfolgreiche Haus- und Quartiersversammlungen: 

Planung, Organisation und Durchführung Hans-J. Schaper 

12.02.2004 Wiesbaden Regulierung von Versicherungsschäden 

in Wohnungsunternehmen Carlo Geifenberg 

17.02.2004 Düsseldorf Darstellung von Modinst-Maßnahmen im 

Rechnungswesen – Abgrenzung Herstellungskosten 

und Erhaltungsaufwand Kerstin Bonk 

17.02.2004 Wiesbaden Strategisches Betriebskostenmanagement Peter H. Richter 

17.02.2004 Hannover Grundlagen der Immobilienbewertung Oswin Nikolaus 

18.02.2004 Wiesbaden Soziales Management – 

Bausteine zu mehr Wohnqualität Norman Diehl 

19.02.2004 Hannover Grundlagen der Aufsichtsratstätigkeit für 

neue Aufsichtsräte Prof. Dr. Jürgen Kessler 

19.02.2004 Bochum Hausmeistertraining: Umgang mit Beschwerden Stefan Stanjek 

19.02.2004 Kronberg Feuchtigkeitsschäden im Wohnungsbau – Dipl.-Ing. Architekt 

Vorbeugende Maßnahmen Karl Heinz Günter 

24.02.2004 Hannover Wie kann ich meine älteren Bewohner als Mieter halten? Anette Brümmer 

23.02.2004 Hannover Das Ziel: mehr vermieten – 

Wohnungsanpassung und Wohnberatung in der Praxis Katrin Hodler 

Vermietungsgespräche professionell führen Dipl.-Ing. Astrid Horvath 

23.02.2004 Hannover Rhetorik: Frei reden – aber wie? Brita Floegel 

25.02.2004 Hannover Mietminderung durch Mieter Erhard Abitz 

26.02.2004 Bochum Aufbau eines Dienstleistungsangebotes 

für ältere Mieter/innen Prof. Dr. Volker Eichener 

26.02.2004 Hannover Borschtsch, Köfte oder Sauerkraut – 

Wieviel „multikulti“ ist verträglich? 

Soziales Bestandsmanagement für ausländische Mieter Hans-J. Schaper 

26.02.2004 Düsseldorf Grundlagen der Betriebskostenabrechnung Volker J. Ziaja 

Für Fragen zu Veranstaltungen stehen zur Verfügung: 

� in Bochum Claudia Bovenschulte Telefon 02 34 / 94 47-5 10 

� in Düsseldorf Dr. Gerhard Jeschke Telefon 02 11 / 1 69 98-25 

� in Hannover Karsten Dürkop Telefon 05 11 / 12 65-1 26 

� in Frankfurt Sabine Oefner Telefon 0 69 / 97 06 51 28 


43 

BILDUNG UND BERUF

BILDUNG UND BERUF 

44 


Europäisches Bildungszentrum (EBZ): 

10. Studienjahrgang der FWI gestartet 

An der 1992 gegründeten FWI Führungsakademie 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

im Europäischen Bildungszentrum (EBZ) 

in Bochum haben zum mittlerweile zehnten Mal 

20 Studierende ihr Studium aufgenommen. 

Sie erwerben nach zwei Semestern den Abschluss 

zum Immobilien-Ökonom GdW, nach 

weiteren zwei Semestern den Abschluss zum/r 

„Diplomierten Wohnungs- und Immobilienwirt/in 

FWI“ und nach weiteren zwei Semestern 

den Fachhochschulabschluss zum Bachelor 

in Immobilienmanagement und Facility 

Management. 

Angebot für Auszubildende: 

Genossenschaft lernen! 

Unter diesem Titel bietet das Europäische Bildungszentrum 

(EBZ) in Bochum eine neue Fortbildungsveranstaltung 

für junge Mitarbeiter/ 

innen von Wohnungsgenossenschaften an. Im 

Zentrum der dreitägigen Seminare steht die 

Frage, was Genossenschaften eigentlich besonders 

ausmacht und wie sie dieses Potential nutzen 

können, um sich auch bei sinkender Nachfrage 

am Mietwohnungsmarkt erfolgreich positionieren 

zu können. 

Die Teilnehmer/innen sollen sich (in Kleingruppen) 

aktiv mit ihrem eigenen Verständnis, 

aber auch mit dem Fremdbild von Genossenschaften 

auseinandersetzen und ein mögliches 

Leitbild für die zukünftige Entwicklung entwerfen. 

Den nötigen Input liefern Referent/innen 

aus verschiedenen Wohnungsgenossenschaften, 

vom GdW, dem Institut für Genossenschaftswesen 

in Münster, der Ruhr-Universität 

Bochum und dem InWIS. 

Der erste Termin für das neue Fortbildungsangebot 

ist der 28.-31. Januar 2004. Programm und 

Anmeldungsformular sind im Internet unter 

www.e-b-z.de (Rubrik „Aktuelles“) zu finden. Für 

Fragen zum Inhalt steht Melanie Kloth vom InWIS 

(Melanie.Kloth@inwis.de) zur Verfügung. 


Im Rahmen des berufsbegleitenden Studiums 

werden Schlüsselqualifikationen in allen Bereichen 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

vermittelt, die die Vorraussetzung schaffen, 

Führungspositionen in der gesamten Branche 

übernehmen zu können. 

Gleichzeit erhielten 35 diplomierte Wohnungsund 

Immobilenwirtinnen und -wirte früherer 

Studienjahrgänge ihr Zeugnis, ebenso wie sechs 

Absolventen des Fortbildungsstudienganges 

„Immobilien-Ökonom“ und neun Absolventen 

des staatlich anerkannten Bachelor in Immobilienmanagement 

und Facility Management. 

Ausbildungsbetriebe: 

VdW-Mitgliedsunternehmen 

deutlich über Durchschnitt 

in West-Deutschland


Arbeitskreis „WohnLeben für ältere Menschen“: 

Wohnbedürfnisse älterer Menschen diskutiert 

Der im Sommer gegründete Arbeitskreis „Wohn- 

Leben für ältere Menschen“ besichtigte in seiner 

zweiten Sitzung am 20. November 2003 das 

„Wohndorf Laar“ in Duisburg. 

„Gastgeber“ Bernhard Brandhorst stellte 

zunächst das Projekt der GEWOGE Duisburg- 

Ruhrort eG vor und beantwortete beim anschließenden 

Rundgang durch die Wohnanlage 

die vielen Fragen der AK-Mitglieder (Fotos siehe 

Titelseite). 

Ministerialdirigent Dr. Hans-Dieter Krupinski, Ministerium 

für Städtebau und Wohnen, Kultur und 

Sport des Landes NRW, informierte anschließend 

aktuell über erste Konzepte zu einem ergänzenden 

Förderangebot in Bestand und Neubau, mit 

dem das Ministerium speziell auf die Wohnbedürfnisse 

älterer und pflegebedürftiger Menschen 

eingehen will. 

Im Anschluss daran diskutierte der Arbeitskreis 

über einen Fragenkatalog zum Thema „Wohnen im 

Alter“, den der VdW Rheinland Westfalen von der 

vom NRW-Landtag eingerichteten Enquêtekommission 

„Situation und Zukunft der Pflege in NRW“ 

mit der Bitte um Stellungnahme erhalten hatte. 

Danach berichteten Teilnehmer der gemeinsam mit 

dem Ausschuss Technik im September durchgeführten 

Fachexkursion in die Niederlande (Verbands- 

Info 10/03 und 11/03) über die besichtigten Seniorenwohnprojekte 

in Enschede und Amsterdam. 

Es folgte eine Diskussion über verschiedene unternehmerische 

Ansätze, die spezifischen Wohnbedürfnisse 

älterer Mieter zu erfahren und die 

quantitative wie qualitative Nachfrage dieser 

immer bedeutsamer werdenden Zielgruppe 

somit besser zu fassen. Wichtig ist der „direkte 

Draht“ zu den Menschen; Kontakte entstehen 

z. B. über die dezentral tätigen Kundenbetreuer 

oder die Sozialarbeiter, aber auch in Verbindung 

mit routinemäßig durchgeführten Besichtigungen. 

Das strategische Vorgehen ist von verschiedenen 

Faktoren wie z. B. der Unternehmensgröße 

abhängig. Was die Umsetzung der ermittelten 

Bedürfnisse in konkrete Maßnahmen be- 

trifft, muss überdies zwischen der individuellen 

(Einzelmaßnahmen) und strukturellen Wohnungsanpassung 

(Modernisierung von Anlagen) 

unterschieden werden. 

„Wohndorf Laar“ 

Das „Wohndorf Laar“ liegt unmittelbar am 

Rhein im Stadtteil Duisburg-Laar und besteht 

aus mehreren Einzelgebäuden mit insgesamt 

9.000 m 2 Wohn- und Nutzfläche und einem 

Dorfhaus mit Pflegeheim, Gemeinschaftseinrichtungen 

sowie gewerblichen Einheiten 

(Kiosk, Café, Friseur...). 

Die offizielle Eröffnung fand 1998 nach Fertigstellung 

der AWO-Pflegeeinrichtung statt, 1999 

wurde der letzte Bauabschnitt bezugsfertig. 

Mit dem „Wohndorf Laar“ will die GEWOGE 

Duisburg-Ruhrort eG, die das Projekt seinerzeit 

frei finanziert hat (Investitionskosten rd. 

35,5 Millionen DM), die Vorteile privater Wohnformen 

(Unabhängigkeit, Selbstständigkeit bis 

ins hohe Alter) mit denen institutioneller 

Wohnformen (Sicherheit durch das Vorhalten 

verschiedener Hilfe-/Betreuungsleistungen) 

verbinden. Der diesbezügliche Kooperationspartner 

der GEWOGE ist die AWO, mit der 

jeder Bewohner der Anlage einen eigenen Servicevertrag 

abschließen muss. 

Mehr Informationen: http://www.gewoge-du.de. 

Finanzausschuss: 

Wirtschaftsplan 

im Mittelpunkt 

Am 10. November 2003 tagte in Düsseldorf der Finanzausschuss 

des VdW Rheinland Westfalen. Auf 

der Tagesordnung standen u. a. der vorläufige Jahresabschluss 

2003 und der Wirtschaftsplan 2004. 

Der vorläufige Jahresabschluss wurde zur Kenntnis 

genommen; der Wirtschaftsplan wurde zur Beschlussfassung 

an den Verbandsrat verwiesen. 


45 

AUS DEN GREMIEN

AUS DEN GREMIEN 

46 


4. ÖKU-Kamingespräch: 

Zentrales Thema war Public-Private-Partnership 

Am 10. November 2003 trafen sich Mitglieder der 

Fachschaft der Wohnungsunternehmen der 

Kommunen/der Öffentlichen Hand zum 4. Mal zu 

einem „ÖKU-Kamingespräch“ in Düsseldorf. Im 

Mittelpunkt stand der Vortrag „Aktueller Stand 

der PPP-Initiative NRW“ von Joachim Michelmann 

von der PPP-Task-Force-NRW. 

Einige Teilnehmer kannten ihn bereits von seinem 

Vortrag auf dem Kongress „Kommunale 

Wohnungsunternehmen – Unverzichtbare Partner 

für die Städte und Gemeinden“, den der VdW 

Rheinland Westfalen mit dem Städtetag NRW am 

03.06.2003 durchgeführt hatte. 

Es zeigte im Verlauf des aktuellen Vortrags und 

der Diskussion, dass die PPP-Initiativen in NRW 

praktische Fortschritte erzielt haben. Unterlegt 


mit ersten Erfahrungen aus sieben kommunalen 

Projekten, werden Standardisierungen/Leitlinien 

für die Vergabe, Organisation, Wirtschaftsvergleich, 

ergebnisorientierte Ausschreibung, Bestandsdatenermittlung,PPP-Finanzierungsmodelle 

und Risikostrukturen wie für Vertragsmuster/Standardformulierungen 

erarbeitet. Sie sind 

z. T. schon erhältlich bzw. erscheinen sukzessive 

bis Frühjahr 2004. Diese und weitere Veröffentlichungen 

finden sich unter: www.ppp-nrw.de. 

Deutlich wurde im Kamingespräch, dass kommunale 

Wohnungsunternehmen breite Kompetenzen 

für PPP-Projekte im Hochbau haben, aber 

spezielle rechtliche und steuerliche Fragen noch 

einer Klärung bedürfen. Der VdW Rheinland 

Westfalen wird interessierte Unternehmen dabei 

unterstützen. 

Ausschuss Betriebswirtschaft: 

Investitionsrechnungsmodell fertiggestellt 

Im Rahmen seiner Sitzung am 1. Dezember 

2003, die gemeinsam mit dem Ausschuss 

„Betriebswirtschaft“ des vdw Niedersachsen 

Bremen stattfand, behandelte der Ausschuss 

schwerpunktmäßig die Themen „Due 

Dilligence in der Wohnungswirtschaft“ 

sowie „Investitionsrechnung für Modernisierungen“. 

Jochen Brücken, PWC Corporate Finance Beratung 

GmbH, gab in seinem Vortrag einen 

Überblick über wohnungswirtschaftliche 

Transaktionen aus Käufer- und Verkäufersicht. 

Dabei ergaben sich auch interessante Einblicke 

in die Erwartungen insbesondere ausländischer 

Investoren an Immobilieninvestitionen 

in Deutschland, wobei insbesondere die Renditeerwartungen 

(15-20 % Eigenkapitalrendite) 

zu nennen sind. Zwar kann mittelfristig von 

bleibendem Interesse an wohnungswirtschaftlichen 

Transaktionen ausgegangen werden, 

deren Erfolg hängt jedoch auch wesentlich 

vom Erfolg derzeit laufender Veräußerungsverfahren 

ab. 

Das in der Berichterstattung über die Ausschusssitzung 

mehrfach angesprochene „Investitionsrechnungsmodell 

für Modernisierungen“ 

wurde abschließend beraten und wird 

allen interessierten Mitgliedsunternehmen des 

Verbandes zur Verfügung gestellt. 

Nach Einarbeitung der letzten Korrekturen 

wird die Datei einschließlich einer Kurzanleitung 

Anfang 2004 im Mitgliederbereich des Internetauftritts 

des VdW Rheinland Westfalen 

zum Download bereitgestellt.

Europäischer Tisch: 

Sicherheit in Wohnquartieren 

Auf Einladung des Bauverein zu Lünen eG und 

der Wohnungsbaugenossenschaft Lünen eG kam 

der Europäische Tisch unter Leitung seines Vorsitzenden 

Bob Kempink zu seiner 26. Sitzung in 

Lünen zusammen. Zu Beginn der Sitzung wurde 

Dr. Gerhard Jeschke, Abteilungsleiter im VdW 

Rheinland Westfalen, zum stellvertretenden Vorsitzenden 

des Europäischen Tisches gewählt. 

Im Mittelpunkt der Beratungen stand das Thema 

„Sicherheit in Wohnquartieren“. Von deutscher 

Seite stellten Paul Schleimer, Kommissariat Vorbeugung 

der Polizei Dortmund, und Johannes 

Hessel, gws-Wohnen Dortmund-Süd eG, die Kooperationsvereinbarung 

zwischen den Dortmunder 

Wohnungsunternehmen und dem Polizeipräsidium 

Dortmund vor. Sieben Wohnungsunternehmen 

mit zusammen rd. 60.000 Wohnungen 

haben die Vereinbarung mittlerweile abgeschlossen. 

Ziel der Vereinbarung ist es: 

� die Tatgelegenheitsstrukturen zu reduzieren, 

� das Fachwissen der Architekten bzw. Techniker 

der Wohnungsunternehmen bezüglich planerischer, 

baulicher und sicherheitstechnischer 

Maßnahmen zur Reduzierung von Kriminalität 

zu erhöhen, 

� die Ausstattung der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 

mit normgerechten Sicherheitsbeschlägen 

zu erhöhen. 

Das Thema „Sicherheit der Mieter“ wird in zunehmenden 

Maße ein Vermietungsargument. Im 

Rahmen der Kriminalitätsprävention werden mechanische 

und elektronische Sicherungsmaßnahmen, 

Reduzierung von Angsträumen und Beleuchtungskonzepte 

sowohl für den Neubau als 

auch den Bestand entwickelt. 

Von niederländischer Seite stellte Ari Vaarkamp 

von der Polizei Ijsselkamp, Zwolle, und Regionalkoordinator 

„Veilig Wonen“ (Sicher Wohnen) das 

Konzept des „Veilig Wonen“ vor. Sowohl für den 

Wohnungsneubau als auch für den Wohnungsbestand 

sind umfangreiche Richtlinien für sicheres 

Wohnen entwickelt worden. Im Neubau beginnt sicheres 

Wohnen bereits bei der Aufstellung von Bebauungsplänen. 

Wege und Pfade müssen gut ein- 


sehbar sein. Dazu gehört auch eine gleichmäßige – 

weiße (!) – Beleuchtung. Es werden nur kleine Parkplätze 

angelegt, um Kfz-Diebstähle einzudämmen. 

Im Bestand gehören neben Schlössern und Beleuchtung 

auch Rauchmelder zu den Anforderungen. 

Die Wohnungsunternehmen sind gesetzlich 

verpflichtet, nur gegen Einbruch geprüfte Tür- und 

Fensterelemente zu verwenden. Wenn diese Anforderungen 

erfüllt sind, dann wird für die Wohnung 

ein Zertifikat im Sinne eines Gütesiegels „Polite 

Keurmerk Veilig Wonen“ ausgestellt. 

Abdruck Zertifikat „Veilig Wonen“ 

Mieter, die dieses Zertifikat vorlegen, erhalten bei 

ihrer Hausratversicherung einen Bonus auf ihre 

Prämie. Mittlerweile gibt es in den Niederlanden 

325.000 Häuser mit einem solchen Zertifikat. 

Wohnungsunternehmen können, sofern ihr Bestand 

die Anforderungen des „Veilig Wonen“ erfüllt, 

eine Plakette erhalten und diese in der Geschäftsstelle 

anbringen. Die Wohnungsunternehmen 

werden das Gütesiegel künftig auch werblich 

einsetzen. 


47 

AUS DEN GREMIEN


48 


Im Anschluss stellte Herr van der Spek, Woningcorporatie 

Openbaar Belang in Zwolle, ein Projekt 

vor, das in den Niederlanden einen Preis für 

das „Veiligste Wijk van Nederland“ (sicherstes 

Wohngebiet in den Niederlanden) erhalten hat. 

Im Stadtkern von Zwolle sollte ein 

Wohngebiet aus den zwanziger Jahren 

mit 166 Wohnungen abgerissen 

und ein neues Quartier mit 150 

Wohnungen sowie einem Gemeindezentrum 

und vier Geschäften errichtet 

werden. Bereits bei den Architektenwettbewerben 

musste die 

Richtlinien von „Veilig Wonen“ 

berücksichtigt werden. Für die Gebäude 

und Wohnungen mussten die 

Auflagen zur Einbruchsicherung 

und Vermeidung des Aufkletterns 

eingearbeitet werden. Nach Fertigstellung 

und Bezug der Wohnungen 

konnte festgestellt werden, dass die 

Zahl der Wohnungseinbrüche zurückgegangen 

ist. 

Weiterhin berichtete Yves Schreel, VHM Vlaamse 

Huisvesting Maatschappij, über das Wohnungswesen 

in Belgien. Von den 2.250.000 Wohnungen 

in Belgien sind 68 Prozent Eigentums- und 32 

Prozent Mietwohnungen. Das Wohnungswesen 

beruht auf drei Eckpfeilern: 

� sozialer Mietwohnungsbau, 

� sozialer Eigentumserwerb, 

� freifinanzierter Eigentumserwerb. 

Am 4. November 2003 kam der Verbandsrat 

des VdW Rheinland Westfalen zusammen, 

um für die laufende Arbeit des Verbandes zu 

beraten bzw. die notwendigen Beschlüsse zu 

fassen. 

Unter anderem befasste er sich mit den weiteren 

vorbereitenden Maßnahmen zur Einrichtung 

des Drei-Länder-Büros in Bonn, mit dem 

Aufnahmeantrag eines neuen und der mögli- 


Für den Bezug einer Sozialwohnung gelten Einkommensgrenzen, 

die für einen Einpersonenhaushalt 

zwischen 16.261 Euro und 22.310 Euro liegen. Die 

Miete für eine Sozialwohnung liegt zwischen drei 

und neun Prozent der Baukosten. Wohngeld oder 

Zu seiner 26. Sitzung traf sich der Europäische Tisch in Lünen. 

eine Ausgleichabgabe entsprechend den Einkommensverhältnissen 

des Mieters gibt es in Belgien 

nicht. Die Steuerung der zu zahlenden Miete erfolgt 

über einen Einkommenskoeffizienten. Da es im 

Falle einer Mietsenkung zu Einnahmeausfällen bei 

den Sozialen Wohnraumbeschaffungsgesellschaften 

kommt, erwirtschaften die SHM Verluste. 

Der 27. Europäische Tisch findet am 19./20. April 

2004 in Enschede, der 28. Europäische Tisch am 

06./07. Dezember 2004 statt. 

Verbandsrat: 

Drei-Länder-Büro in Bonn konkretisiert sich 

chen Kündigung durch ein bisheriges Mitgliedsunternehmen 

sowie mit den Eckpunkten der 

Arbeit der beim VdW Rheinland Westfalen neu 

konstituierten Beitragskommission. 

Die letzte Sitzung des Verbandsrates in diesem 

Jahr fand am 5. Dezember 2003 in Münster statt. 

Darüber wird in der nächsten Ausgabe des 

VerbandsInfo berichtet.


Beitragskommission: 

Eckpunkte für neue Beitragsordnung diskutiert 

Am 4. November 2003 konstituierte sich die 

neue Beitragskommission des VdW Rheinland 

Westfalen in Düsseldorf. 

Der Kommission gehören neun Mitglieder – jeweils 

drei Vertreter der drei Fachschaften im 

Ausschuss „Steuern und Bilanzierung“: 

Gefahr durch „Substanzbesteuerung“ 

Am 6./7. November 2003 tagte der Ausschuss 

„Steuern und Bilanzierung“ in Trier. Im Mittelpunkt 

standen die steuerlichen Gesetzesvorhaben 

der Bundesregierung. Von Interesse waren 

dabei u. a das Gesetz zur Reform der Gewerbesteuer, 

das Haushaltsbegleitgesetz 2004 und das 

Gesetz zur Umsetzung der Protokollerklärung 

der Bundesregierung zur Vermittlungsempfehlung 

zum Steuervergünstigungsabbaugesetz. 

Im Bereich der Gewerbesteuer bereitet die voraussichtlich 

unveränderte 50-prozentige Hinzurechnung 

der Dauerschuldzinsen bei gleichzeitiger 

Einführung der Mindestbesteuerung, die für 

die Wohnungswirtschaft wegen des hohen 

Fremdfinanzierungsanteils zu einer Substanzbesteuerung 

führt, Probleme. Die vorgesehene Mindestbesteuerung 

für die Körperschaftsteuer und 

Gewerbesteuer sieht oberhalb eines Freibetrages 

von 100.000 Euro eine nur noch 50-prozentige 

Verlustverrechnung vor. 

Die Wohnungswirtschaft fordert eine sachgerechte 

Veränderung der Regelung zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung 

des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG. 

Die Steuervergünstigung soll so verändert 

werden, dass sie nicht durch einzelne schädliche 

Tätigkeiten entfällt. Schädliche Tätigkeiten sollten 

nicht zu einer Beseitigung der Steuerfreiheit 

von Vermietung und Verpachtung führen, wobei 

der Ertrag aus diesen Tätigkeiten nicht der erweiterten 

Kürzung unterliegt. 

Künftig sollen Gesellschafterzinsen in vollem Umfang 

hinzurechnungspflichtig sein. Insoweit die 

Vergütungen in vollem Umfang bei einem Unter- 

VdW Rheinland Westfalen – an. Zum Vorsitzenden 

der Beitragskommission wurde der Vorsitzende 

des Präsidiums Ulrich A. Büchner gewählt. 

Es ist beabsichtigt, dass die neue VdW-Beitragsordnung 

zum 01. Januar 2006 in Kraft tritt. 

nehmen (Gesellschaft) hinzugerechnet werden, 

erfolgt allerdings eine Kürzung des Gewinns beim 

Betrieb des Empfängers der Vergütungen (Gesellschafter). 

Bei Gesellschafterdarlehen von Kommunen 

würde sich jedoch der Nachteil zeigen, 

dass der Darlehensempfänger eine Erhöhung des 

Gewerbeertrages vorzunehmen hat, während der 

nicht steuerpflichtige Gesellschafter (Kommune) 

in Ermangelung einer Steuerpflicht keine Entlastung 

bekommt. Eine Hinzurechnung soll nicht nur 

dann erfolgen, wenn der Anteilseigner selbst ein 

Gesellschafterdarlehen gewährt, sondern auch in 

den Fällen, in denen bei einer Bank Darlehen aufgenommen 

werden, wenn eine Rückgriffsmöglichkeit 

gegenüber dem Gesellschafter besteht 

(z. B. kommunal verbürgte Darlehen). 

Bezüglich der geplanten Umkehrung der Umsatzsteuerabführungsverpflichtung 

nach § 13 b UStG 

bei Bauleistungen fordert die Wohnungswirtschaft, 

dass zumindest solche Umsätze ausgenommen 

werden, die nicht zum Vorsteuerabzug 

berechtigt sind, oder – ähnlich wie beim Gesetz 

zur Erleichterung der Bekämpfung von illegaler 

Beschäftigung und Schwarzarbeit – dass das Gesetz 

nur auf Leistungsbeziehungen zwischen Unternehmen 

des Baugewerbes beschränkt wird, so 

dass Wohnungsunternehmen, die keine Bauunternehmen 

sind, als Letztbesteller des Werkes 

ausgenommen werden. 

Bei der „Streichliste“ (Vorschläge der Ministerpräsidenten 

Koch und Steinbrück) stellte der Ausschuss 

fest, dass der Status der Vermietungsgenossenschaft 

nicht beeinträchtigt werden soll. 


49 

AUS DEN GREMIEN


50 


Arbeitskreis PR und Marketing: 

Praxisberichte und Studie 

zum Thema „Mieter/Kunden finden!“ 

Das Herbsttreffen des Arbeitskreises PR und 

Marketing am 13./14. November in Bielefeld, inzwischen 

traditionell mit den Kollegen aus dem 

vdw Niedersachsen Bremen, stand unter dem 

Motto „Mieter/Kunden finden!“ Die gelungene 

Mischung aus Praxisberichten von Kollegen aus 

der Wohnungswirtschaft sowie externen Dienstleistern 

und einer wissenschaftlichen Studie zum 

Internet-Auftritt, brachte eine Vielzahl neuer Erkenntnisse 

für die „Öffentlichkeitsarbeiter/innen“ 

der Mitgliedsunternehmen. 

„Wenn wir Kunden neu gewinnen wollen, müssen 

wir ihnen auch im Vorfeld sagen wer wir sind 

und was wir wollen. Dies geht nur über Imagemarketing. 

Die Kunden müssen bereits in der 

Woche zum Telefonhörer greifen und uns anrufen, 

wenn der Umzugswunsch besteht, anstatt auf 

die Immobilienanzeigen am Wochenende zu warten. 

Grundlage hierfür ist ein breiter Bekanntheitsund 

Beliebtheitsgrad des Unternehmens in der 

Bevölkerung und das Kennen der Kontaktadressen, 

wie Telefonnummer oder Internetadresse.“ 

Mit dieser Kernaussage präsentierte Frank Hötzel 

(Werbeagentur com,ma) als gelungenes Beispiel 

das Corporate-Design-Konzept für die Bielefelder 

Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft und die 

Imagekampagne der Bielefelder Wohnungsbaugenossenschaften. 

Das Layout-Konzept sei so variabel 

angelegt, dass die konsequente Wiedererkennung 

nicht nur über die verschiedenen Printprodukte 

gelingt, sondern auch für weitere Werbemaßnahmen 

wie beispielsweise Bauschilder, 

Plakate oder Straßenbahnwerbung. 

Zwei Beispiele aus den Vorträgen des Tages verdeutlichen, 

was getan werden kann, wenn kein 

Etat für ein umfangreiches Marketingkonzept zur 

Verfügung steht. 

� Gebäude im eigenen Bestand an einer exponierten, 

vielgesehen Stelle (Hauptverkehrsstraße, 

zentraler Platz in der Innenstadt) können 

zu Werbezwecken mit großformatigen 

Transparenten/Planen genutzt werden. Die 


Freie Scholle in Bielefeld hat sehr gute Erfahrungen 

gemacht. Über Response-Mittel (in diesem 

Fall Telefonnummer) ist die Aufmerksamkeit 

nachweisbar. 

� Vermarktung eines Neubaugebietes einmal anders: 

Anstatt der üblichen Angaben auf dem 

Bauschild kann nur die Internet-Seite beworden 

werden. Diese Seiten waren umfangreich 

aufgebaut und werden ständig gepflegt. 

Schon kurze Zeit später fanden die ersten Verkäufe 

statt. 

Wie wichtig das Internet für die Vermarktung und 

Außendarstellung des Unternehmens ist, zeigte 

Prof. Dr. Neu von der Fachhochschule Darmstadt, 

Fachbereich Marketing. In einer Studie untersuchte 

er die Auftritte verschiedener Wirtschaftsunternehmen, 

u. a. auch aus der Wohnungswirtschaft, 

nach objektiven (technische Umsetzung) und subjektiven 

Kriterien (Design, Inhalt, Dialogorientierung, 

Zielgruppenorientierung, u. a.). 

Diese Untersuchung führte er für alle teilnehmenden 

Unternehmen des Arbeitskreises nochmals 

durch. Zwei davon überzeugten in fast allen beurteilten 

Kriterien. Wer seinen Auftritt neu aufbaut 

oder gerade überarbeitet, findet hilfreiche Anregungen 

in dem Buch von Wolfgang Fritz, Internet- 

Marketing und Electronic Commerce, 2002. 

Wie Kundenpartnerschaft in der Praxis ausschaut, 

berichteten Holger Hartwig vom Bauverein Leer 

und Michael Seibt von der Freien Scholle Bielefeld. 

Der Bauverein Leer führt Sponsoring oder 

Marketing-Aktivitäten häufig in Partnerschaft mit 

gemeinnützigen Institutionen (Vereinen, Schulen, 

Kirchen, u. a.) durch. Die Freie Scholle führte sowohl 

Neu- als auch Umbauten mit vorheriger intensiver 

Beteiligung der Mieter bzw. Kunden 

durch. Diese beiden Genossenschaften praktizieren 

Kundennähe bereits seit langem. 

Ansprechpartner des Arbeitskreises: Bettina Benner 

(02 01/1 88 21 93) und Michael Seibt (05 21/ 

9 88 82 52).

Genossenschaftsausschuss: 

Neues IfG-Gutachten beraten 

Unter Leitung seines Vorsitzenden Bernhard 

Koppmann behandelte der Genossenschaftsausschuss 

in seiner letzten Sitzung des Jahres 2003 

eine umfangreiche Tagesordnung. 

Im Mittelpunkt der Beratungen stand ein vom IfG 

Institut für Genossenschaftswesen der Universität 

Münster erstelltes Gutachten zur Aufnahmepflicht 

neu gegründeter Wohnungsgenossenschaften. 

Der juristische Teil des Gutachtens kommt zu 

dem Ergebnis, dass dem Prüfungsverband das 

Recht zur Ablehnung der Aufnahme zusteht, 

wenn dafür hinreichende Gründe vorliegen. 

Berliner Erklärung zur Wohnungs- und Steuerpolitik: 

Positionen und Forderungen 

des GdW-Verbandstages 

In seiner „Berliner Erklärung“ verdeutlicht der 

GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, 

dass die deutsche Wohnungswirtschaft 

die erforderlichen Konsolidierungen der 

öffentlichen Haushalte und einen Abbau nicht 

sachgerechter Subventionen unterstützt und 

bereit ist, an den notwenigen Reformen konstruktiv 

mitzuwirken. 

Wenn es um gesamtgesellschaftliche Ziele geht, 

kann er allerdings nicht auf das finanzielle Engagement 

der öffentlichen Hand verzichten, um das 

hohe Qualitätsniveau in der Wohnraumversorgung 

bei gleichzeitig relativ günstigen Mieten zu 

sichern. Daher muss der Abbau von Subventionen 

mit einer Deregulierung und Entbürokratisierung 

verbunden werden, die ermöglichen, dass 

Marktwirtschaft funktioniert und unternehmerisches 

Handeln nicht durch überflüssige Vorschriften 

behindert wird. 

Aus den Gremien / Aus dem GdW 

Der ökonomische Teil des Gutachtens beschäftigt 

sich mit der Wirtschaftsprüfung im allgemeinen 

und der genossenschaftlichen Pflichtprüfung im 

besonderen. Eine der Kernaussagen lautet: „Genossenschaftliche 

Prüfung hat im Vergleich zur 

Wirtschaftsprüfung einen inhärenten Prüfungs-, 

Beratungs- und Betreuungsauftrag, der in Kombination 

wahrzunehmen ist“. 

Ferner wurde Ulrich Bimberg, Vorstandsmitglied 

Spar- und Bauverein Solingen eG, Solingen, in der 

Nachfolge des zurückgetretenen Bernhard Koppmann 

in den Verbandsrat des GdW Bundesverband 

deutscher Wohnungsunternehmen entsandt. 

Zentrale Forderungen der Erklärung sind u. a. 

� Reform der Gemeindefinanzen 

� Reform der Gewerbesteuer 

� Förderung des Aufbaus Ost, u. a. zur erfolgreichen 

Bewältigung des Stadtumbaus 

� Förderung von ganzheitlichen Stadtentwicklungskonzepten 

auch im Westen 

� Beimessung größerer Bedeutung der Wohnungsgenossenschaften 

und Verbesserung 

ihrer Rahmenbedingungen 

� Änderung des Konzeptes der Eigenheimzulage 

� Einbeziehung der Wohnimmobilien als 

gleichberechtigte Vorsorgeform in die 

staatliche Förderung der privaten Altersvorsorge 

� Fortführung der Mischfinanzierung von 

Bund und Ländern im Bereich des Wohnungs- 

und Städtebaus. 


51 

AUS DEN GREMIEN / AUS DEM GDW

AUS DEM GDW / PERSONALIA 

52 

Aus dem GdW / Personalia 

Zugang über die VdW-Homepage: 

Mehr Infos und Service 

im Extranet des GdW 

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen 

e. V. hat im Rahmen seiner Interessenvertretung 

in Bonn und Brüssel ein umfassendes 

Informationssystem aufgebaut, das bisher 

bereits auf den Internetseiten www.gdw.de 

genutzt werden konnte. 

Um noch mehr entscheidungsrelevante Informationen 

und damit mehr Service bieten zu können, 

hat der GdW exklusiv für die Wohnungsunternehmen, 

die in seinen Mitgliedsverbänden zusammengeschlossen 

sind, ein Extranet entwickelt. 

� Über die Internet-Homepage des VdW Rheinland 

Westfalen haben die Mitgliedsunternehmen 

des VdW Zugriff auf das Extranet des GdW. 

� Für das Einloggen in das GdW-Extranet Benutzernamen 

und das Passwort eingeben. So gelangt 

man in den nur für Mitgliedsunternehmen 

zugänglichen Bereich des VdW-Internetauftritts. 

Im Extranet hält der GdW die wichtigsten Informationen 

über laufende Gesetzgebungsverfahren 

oder sonstige Vorhaben auf Bundes- sowie 

europäischer Ebene vor. Ferner werden im Extranet 

über einen News-Ticker täglich die neusten 

Anzeigen aus Politik und Wirtschaft bereitgestellt. 

Am 18. November 2003 wurde Marko Clauder, 21 

Jahre lang Geschäftsführer der Aufbaugemeinschaft 

Espelkamp GmbH, Espelkamp, in den Ruhestand 

verabschiedet. 

In einer Feierstunde wurde Clauder vom Justititar 

des VdW Rheinland Westfalen, Thomas Schlüter, 

mit der Ehrennadel in Silber des VdW Rheinland 

Westfalen ausgezeichnet. Damit würdigte der Verband 

u. a. das Engagement Clauders von 1991 bis 

1999 im Ausschuss „Aus- und Weiterbildung“. 

Schlüter betonte in seiner Ansprache, dass „Ausbildung 

eine Aufgabe ist, die nicht nur kurzfristig 


Konferenz der Verbände: 

Genossenschaften 

unterstützen 

Eine Vielzahl von verbands- und bundespolitischen 

Themen wurden in der letzten Sitzung der 

Konferenz der Verbände in Berlin behandelt, u. a. 

wurde beschlossen: 

� Ring der Wohnungsgenossenschaften 

Zur Entwicklung eines eigenen Internetauftritts 

und zur inhaltlichen Weiterentwicklung wurde 

eine Arbeitsgruppe eingesetzt, der neben dem 

GdW auch Vertreter der Regionalverbände angehören. 

Für den VdW Rheinland Westfalen 

wird dies Dr. Gerhard Jeschke sein. 

� Unterstützung kleiner Genossenschaften 

Zur Erarbeitung einer Konzeption zur Beratung 

und Betreuung von Wohnungsgenossenschaften 

mit weniger als 1.000 Wohnungen wurde 

eine Arbeitsgruppe unter Federführung des 

GdW eingesetzt, der Vertreter der Regionalverbände 

angehören. Der VdW wird durch Dr. Gerhard 

Jeschke und Hans-Joachim Palm vertreten. 

Ziel ist es eine GdW-Arbeitshilfe zu erstellen. 

Aufbaugemeinschaft Espelkamp: 

Ehrennadel in Silber für Marko Clauder 

zum positiven Image des 

Unternehmens beiträgt, 

sondern auch langfristig 

den Unternehmenserfolg 

sichert. Mit der Bereitstellung 

von Ausbildungsplätzen 

kann sich die Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft 

auch als Branche 

positiv profilieren“. 

Nachfolger von Clauder als Geschäftsführer der 

Aufbaugemeinschaft Espelkamp ist Dipl.-Ing. 

Hans-Otto Kraus.

Bau- und Siedlungsgenossenschaft Lübbecke: 

Wilhelm Mathemeier mit Ehrennadel 

in Silber ausgezeichnet 

Im Rahmen der Vertreterversammlung der GBSL 

Bau- und Siedlungsgenossenschaft Lübbecke 

eG, Lübbecke, am 20. November 2003 wurde das 

langjährige Aufsichtsratsmitglied Wilhelm Mathemeier 

vom Verbandsdirektor des VdW Rheinland 

Westfalen, Burghard Schneider, mit der Ehrennadel 

in Silber des VdW Rheinland Westfalen 

ausgezeichnet. 

In einem Vortrag ging Schneider auf die „Zukunftsperspektiven 

für Wohnungsgenossenschaften“ 

ein. Ausgehend von 

dem sich wandelnden 

Wohnungsmarkt 

– demographische 

Entwicklung mit 

einer wachsenden 

Zahl älterer Menschen 

und Migranten, 

Pluralisierung 

der Haushaltstypen, 

Abwanderung aus 

den Städten und 

einer Polarisierung 

der Einkommen – 

beschrieb er Risiken 

und Chancen für 

Wohnungsgenossenschaften. 

Als größtes Risiko 

stellte Schneider den 

Leerstand heraus. 

„Die Wohnungsleerstände 

werden zuschäftsführer)nehmen, und zwar 

zunächst in den strukturschwächeren Regionen, 

während die wirtschaftlich starken Regionen und 

auch die Suburbanisierungsgewinner noch einige 

Zeit mit guter Nachfrage verwöhnt werden.“ 

Die große Herausforderung der kommenden 

Jahre heiße deshalb: Es müssen die Überkapazitäten 

am Wohnungsmarkt abgebaut werden, 

sowie sie entstehen. Er betonte, dass Abriss auch 

eine Chance sein könne, „nicht mehr zukunfts- 

Personalia 

fähige Bestände vom Markt zu nehmen, damit 

neue, nachfragegerechte Produkte produziert 

werden können“. 

Schneider forderte, dass sich auch die öffentliche 

Hand beteiligen müsse: „Es kann nicht im Interesse 

der Politik liegen, dass leerstandsbetroffene Wohnungsbestände 

Opfer städtebaulicher und sozialer 

Erosionsprozesse werden“. Er wies darauf hin, dass 

„wir ein „Integriertes Infrastrukturprogramm“ für 

alle vom Strukturwandel betroffenen Regionen 

brauchen. Ein solches 

integratives 

Programm müsse 

einen anderen, 

nämlich „ganzheitlichen 

Ansatz“ verfolgen 

als die verschiedenenöffentlichenFörderprogramme, 

wie z. B. 

das kleine Alibiprogramm 

namens 

„Stadtumbau 

West“, das ganze 

11 Standorte fördert, 

darunter einige 

in Regionen, die 

überhaupt nicht 

von Wohnungsleerständen 

betroffen 

sind“. 

v.l.n.r.: Jochen Kludt (Vorstand), Wilhelm Mathemeier (Aufsichtsrat), 

Hartmann Wünsch (Aufsichtsrat), Burghard Schneider (Verbandsdirektor 

des VdW Rheinland Westfalen), Achim Grube (Vorstand/Ge- 

Mit Blick auf die 

Zukunftschancen 

erklärte Schneider, 

dass sich die Wohnungsgenossenschaften ihrer 

Stärken besinnen und für ihre Mitglieder attraktive 

Leistungsangebote entwickeln sollten, um die 

Mitglieder an das Unternehmen zu binden bzw. 

im Unternehmen zu halten: „Wenn sich der Qualitätswettbewerb 

zwischen den verschiedenen 

Anbietern wohnungswirtschaftlicher Dienstleistungen 

erheblich verschärfen wird, dann ist ein 

mitgliederorientierter Service ein entscheidender 

Beitrag zur Unternehmenssicherung.“ 


53 

PERSONALIA

PERSONALIA / JUBILÄEN 

54 

Personalia / Jubiläen 

Personalia aus Mitgliedsunternehmen 

Sofern der VdW Rheinland Westfalen darüber 

unterrichtet wird, wird das VerbandsInfo künftig 

in dieser Rubrik über personelle Veränderungen 

in Mitgliedsunternehmen berichten. 

Bei der Gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft 

für Stadt und Kreis Düren eG, Düren, 

sind Paul Prümm und Robert Frey aus dem Vorstand 

ausgeschieden sind. Der Vorstand setzt 

sich nunmehr wie folgt zusammen: 

� Gunthard Stöcker, Vorsitzender 

� Walter Grehl 

� Heinz Mannheims 

� Wolfgang Reith 

� Dagmar Runge 

105 Jahre 


Jubiläen von Mitgliedsunternehmen 

im Januar und Februar 2004 

15.01.2004 GEBAU Wohnen eG, Ennepetal 

05.02.2004 Hattinger Wohnstättengenossenschaft eG, Hattingen 

18.02.2004 WohnBau eG, Goch 

27.02.2004 Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft „Cronenberg“ eG, Wuppertal 

100 Jahre 

31.01.2004 Wohnungsverwaltungsgenossenschaft „Bürgerbauverein“ eG, Essen 

75 Jahre 

08.02.2004 Gemeinnützige Baugenossenschaft Pfalzel eG, Trier 

26.02.2004 Kreissiedlungsgesellschaft mbH Bitburg, Bitburg 

65 Jahre 

13.02.2004 „Glückauf“ Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH, Lünen 

55 Jahre 

Bei der Wohnbau Lemgo eG, Lemgo, ist Dr. Willi 

Glatfeld aus dem Vorstand ausgeschieden. Neu 

in den Vorstand berufen wurde Bernd Dabrock. 

Bei der Gemeinnützigen Wohnungsbau eG 

GEWO, Oberhausen, ist Rosemarie Hammerschmidt 

als nebenamtliches Vorstandsmitglied 

ausgeschieden. Der Vorstand setzt sich nunmehr 

wie folgt zusammen: 

� Wolfgang Hoffmann, hauptamtliches Vorstandsmitglied 

� Georg Schmitz, nebenamtliches Vorstandsmitglied. 

04.01.2004 Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH, Köln 

15.01.2004 Bau- und Wohnungsgenossenschaft Wadersloh eG, Wadersloh 

18.01.2004 GWS Wohnungsgenossenschaft Geldern eG, Geldern 

21.01.2004 Wohnungsbaugenossenschaft Overath eG, Overath 

26.01.2004 GSG Wohnungsbau Braunkohle GmbH, Köln 

26.01.2004 Gemeinnützige Eisenbahn Wohnungsbaugesellschaft mbH Wuppertal, Wuppertal 

07.02.2004 Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungsgenossenschaft Gescher eG, Gescher 

10.02.2004 Wohnungsbau- und Siedlungsgenossenschaft für den Kreis Coesfeld eG, Coesfeld 

16.02.2004 WSW Wohnungsgenossenschaft Selbsthilfe Wanne-Eickel eG, Herne

Stellengesuch 

Diplom-Ingenieur 

Stellenmarkt 

Mit Berufserfahrung als Fach- und Führungskraft im Bereich des Immobilien- und Baumanagements. Kenntnisse und Erfahrung 

im Wohnungs- und Städtebau, in der Immobilienprojektentwicklung und im Projektmanagement, im Bau- und Vergaberecht 

(BauGB, LBO, VOB, VOL, HOAI), in der Kosten- und Terminplanung, belastbar, teamfähig und mit Durchsetzungsvermögen. 

Sucht Mitarbeit in einem Unternehmen der Immobilienwirtschaft im Rhein-/Ruhrgebiet. 

Stellengesuch 

Telefon/Telefax: 02 02 / 758 94 96 

Diplom-Sozialpädagogin 

43 Jahre, verheiratet, eine Tochter, evangelisch 

möchte im Bereich Betreutes Wohnen und/oder Leitung eines Service-Büros tätig sein 

Ich habe langjährige Erfahrung: 

- in der Altenberatung – davon zwei Jahre als Kooperationspartnerin für Wohnungsbauunternehmen 

- im Bereich der Organisation und Konzeptentwicklung 

- im Bereich der Öffentlichkeitsarbeit 

- bei der Beratung und Begleitung von Ehrenamtlichen und Angehörigen 

- bei der Organisation und Durchführung von Informations- und Freizeitveranstaltungen 

Ich kann: 

- fundiertes Fachwissen kundenorientiert vermitteln 

Meine Stärken sind: 

- gute Kontakt- und Vermittlungsfähigkeit zwischen unterschiedlichen sozialen, fachlichen und hierarchischen Positionen und 

Persönlichkeiten 

- hohes Engagement, Verantwortungsbewusstsein und Zuverlässigkeit 

- Reflektionsfähigkeit und beständige Weiterbildungsbereitschaft 

- aktuelles Fachwissen / z.B. Vorsorgevollmacht, Patientenverfügung, gesetzl. Betreuungen, Grundsicherung, Pflegeversicherung, 

Demenzerkrankungen, Beschwerdewesen, Qualitätsstandards 

Ich wünsche mir: 

- einen Arbeitgeber, der eine gute Marktpositionierung mit einem hohen fachlichen Standard verbinden möchte 

Ich suche eine Teilzeitstelle bei einem Wohnungsbauunternehmen, bzw. einem Sozialen Kooperationspartner im Bereich 

Bielefeld / Detmold bzw. Kreis Lippe 

Stellengesuch 

Angebote unter Fax 05 20 2 / 157 148 oder Angabe der Chiffre-Nr. 09/03 an den 

VdW Rheinland Westfalen, 

Herrn Dr. Gerhard Jeschke 

Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 

- Abgeschlossene 3-jährige Ausbildung als Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 

- 26 Jahre 

- Erfahrung im Bereich der Wohnungsverwaltung / -vermietung 

- Gute EDV-Kenntnisse mit Programmen wie GES, WORD, Excel etc. 

- Berufliches Engagement, Flexibilität und Teamfähigkeit 

Interessenten wenden sich bitte unter Angabe der Chiffre-Nr. 10/03 an den 

VdW Rheinland Westfalen, 

Herrn Dr. Gerhard Jeschke 


55 

STELLENMARKT

STELLENMARKT 

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Stellenmarkt 

Stellenangebot 

Die Genossenschaft für Siedlungsbau und Wohnen Minden eG ist ein alteingesessenes Unternehmen mit 2.300 Wohnungen. 

Sie ist alleinige Gesellschafterin der GSW Immobiliengesellschaft mbH Minden. Geschäftsgegenstand der Genossenschaft ist 

die Verwaltung und Vermietung der eigenen Wohnungen. Die GmbH befasst sich nach Aufgabe der Bauträgertätigkeit lediglich 

noch mit der Veräußerung verbliebener Baugrundstücke. 

Die Genossenschaft wird künftig geleitet durch das hauptamtliche Vorstandsmitglied gemeinsam mit einem nebenamtlichen 

Vorstandsmitglied. Die Geschäftsführung der GmbH erfolgt in Personalunion durch dieselben Personen. 

Sowohl für die Genossenschaft als auch die GmbH suchen wir zum nächstmöglichen Zeitpunkt den 

hauptamtlichen Vorstand bzw. Geschäftsführer 

Das Aufgabengebiet umfasst neben der Leitung und strategischen Ausrichtung der beiden Unternehmen aktuell insbesondere 

die Modernisierung des Wohnungsbestandes. 

Erwartet wird von Ihnen ein mit gutem Erfolg abgeschlossenes betriebswirtschaftliches Studium, idealerweise in der Fachrichtung 

der Wohnungs- oder Immobilienwirtschaft. Sie besitzen ausgezeichnete wohnungswirtschaftliche Kenntnisse und 

haben bereits in den letzten Jahren Führungserfahrung gesammelt. Sie sind sehr engagiert und belastbar und setzen die vereinbarten 

Unternehmensziele gewissenhaft und mit Nachdruck durch. Analytisches Denken und Gespür, sich auf das Wesentliche 

zu konzentrieren, sind wichtige Voraussetzungen für die Wahrnehmung Ihrer Arbeit. Sie sind eine starke Persönlichkeit, 

die durch Ihr eigenes Verhalten und erfolgreiches Handeln die Mitarbeiter zu guten Leistungen motiviert. 

Ihre Bewerbung, die wir vertraulich behandeln, richten Sie bitte mit Angabe Ihrer Gehaltsvorstellungen an den 

Vorsitzenden des Aufsichtsrates 

Herrn Günter Baum, 

Manteuffelstr. 2, 

32423 Minden 

Redaktionsschluss für den nächsten Stellenmarkt ist der 15. Januar 2004 


Impressum 

Herausgeber: Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V. 

Goltsteinstraße 29 · 40211 Düsseldorf 

Tel. 02 11/1 69 98-0 · Fax 02 11/1 69 98-50 

http://www.vdw-rw.de · E-Mail: info@vdw-rw.de 

Verantwortlich für den Inhalt: Burghard Schneider 

Redaktion: Annegret Behnke, Uwe Dietz, Dieter Römer, vi@vdw-rw.de 

Christoph Bretz, Jürgen Gnewuch, Wilhelm Hillesheim, 

Dr. Gerhard Jeschke, Hans-Joachim Palm, Thomas Schlüter, 

Nina Schoppmann, Roswitha Sinz 

Layout und Druck: comma, Barbara Kortenjann 

Kellerstraße 7 · 45657 Recklinghausen 

Tel. 0 23 61/58 20 40 50 · E-Mail: vi@comma-medien.de 

Druck H. Buschhausen GmbH, Herten 

Erscheinungsweise: monatlich 


IMPRESSUM

Verbandsinfo 12/2003-01/2004 - VdW Rheinland Westfalen

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