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Berlin-Brandenburgisches Handwerk 11 I 2018 I 17
Fotos: fotomek/Fotolia, Stefan Körber/Fotolia
Am häufigsten geht es
bei Beratungen zum
gewerblichen Mietrecht
um Kündigungen,
den Abschluss
neuer Mietverträge
oder um Untervermietung.
Christian
Staege erzählt von
einem Fall, bei dem
ein Mieter aus seinem
auf fünf Jahre befristeten
Gewerbemietvertrag nach
drei Jahren aussteigen
wollte, weil die Staffelmiete
doch zu hoch war:
„Er war überrascht, als er hörte, dass das
nicht einfach möglich ist.“ In solchen
Situationen kann die Untervermietung
ein Ausweg sein, wenn der Vermieter
einverstanden ist.
Anders als im Mietwohnrecht können
Vermieter die Preise für Gewerberäume
leichter erhöhen. Sie finden schnell neue
Interessenten und müssen Leerstand
kaum fürchten. Zur Höhe von Gewerbemieten
geben die Juristen keine
Auskunft, weil die Handwerkskammer
diese Daten nicht erhebt. Es gilt aber:
Preisbestimmend sind neben der Lage
noch weitere Faktoren wie Schaufensterfronten,
Flächenzuschnitt oder Ausstattungsniveau.
Die Miethöhe spielt jedoch
für Existenzgründer eine wichtige Rolle,
deshalb ist dieser Punkt auch Bestandteil
einer Existenzgründerberatung (Ansprechpartner
linke Seite).
Zwangsvollstreckungsklausel
In Verträgen können nicht nur regelmäßige
Mietpreiserhöhungen, sondern
gleichzeitig auch steigende
Kautionen enthalten sein.
Auf solche Klauseln achten
die Rechtsberater, wenn
sie Mietverträge prüfen.
Manchmal empfehlen
sie Handwerkern dann,
einen Vertrag eher nicht zu
unterschreiben. Zunehmend
wollen Vermieter eine
Zwangsvollstreckungsklausel
durchsetzen:
Damit unterwirft
sich
ein Mieter
der sofortigen
Zwangsvollstreckung,
wenn er mit
der Miete in
Rückstand
gerät. Genau
hinschauen sollte
ein Gewerbemieter
auch auf das sogenannte
Optionsrecht: In
der Regel wird ein Mietvertrag
auf fünf Jahre
befristet. Der Mieter
kann auf Verlängerung
bestehen, in dem er das Optionsrecht
ausübt. Manche Vermieter schließen aber
eine Vertragsverlängerung aus oder koppeln
sie an extreme Mieterhöhungen. Für
Gründer ist es wichtig, einen Vertrag über
fünf Jahre vorzuweisen, wenn sie mit ihrer
Bank über einen Kredit verhandeln.
Dauer festlegen
Dass Gewerbemieter rausgeworfen
werden, kann auch passieren, wenn die
Mietdauer nicht genau benannt ist. Werden
Mietverträge über einen längeren
Zeitraum als ein Jahr vereinbart, muss
das schriftlich festgelegt sein. Sonst
gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit
geschlossen und kann schon nach einem
Jahr vorzeitig gekündigt werden, ohne
dass ein Mieter damit rechnet.
Problematisch kann es auch werden,
wenn in Mieträumen Ein- oder Umbauten
vorgenommen wurden, ohne dass
es dafür eine Regelung im Mietvertrag
gibt. „Ein Friseur hatte unter anderem
Waschbecken einbauen lassen. Es gab
aber keine schriftliche Vereinbarung
darüber und der Vermieter bestand
darauf, dass alles wieder auf den
ursprünglichen Zustand zurückgebaut
werden musste“,
sagt Steffi Reich. wo
Die Grundlagen
im BGB
Das Gewerbemietrecht ist kein
eigenständiges Rechtsgebiet.
Seine Grundlage bildet das
Mietrecht des BGB und das ist in
§§ 535 bis 580a BGB geregelt.
Da auch Gewerberäume zur
Nutzung überlassen und somit
vermietet werden, gilt Mietrecht.
Ausgangspunkt und Basis
des Gewerbemietrechts ist im
Wesentlichen eine einzige Vorschrift
des BGB: § 580a II. Dort
wird für Geschäftsräume eine
gegenüber dem Wohnraummietrecht
abweichende Kündigungsfrist
vorgegeben. Sie beträgt
regelmäßig sechs Monate.
Sonst verweist nur noch § 578 II
BGB darauf, dass auf Mietverhältnisse,
die keine Wohnräume
zum Gegenstand haben, die
Vorschriften des § 552 I, § 554
I–IV und § 569 II BGB entsprechend
anzuwenden sind. Damit
erschöpft sich das Gesetz.
In Bebauungspläne
aufnehmen
Eine Studie des Bundestags
zeigt einen möglichen Weg auf,
Kleingewerbe vor Verdrängung
zu schützen: über das Baugesetzbuch
(BauGB). Und zwar
dann, wenn Kleingewerbe auch
die städtebauliche Eigenart
eines Gebietes prägt oder für
eine bestimmte Zusammensetzung
der Wohnbevölkerung
mitbestimmend ist. Bäckereien,
Schuhmacher und andere
könnten so indirekt über die
Bebauungspläne geschützt werden.
Kompliziert sei jedoch noch
die Unterscheidung zwischen
Gewerbeformen, heißt es. Erst
müsse definiert werden, was ein
Kleingewerbe ist.