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Vorsorge
beim Preis gemacht werden müssen. Alte
Heizungen, Fenster, Fassaden, unsanierte
Dächer und fehlende Wärmedämmung
bringen Abschläge von zehn bis 15 Prozent
mit sich.
Lexikon Wertermittlung
In der Regel wird der Wert einer Immobilie durch
den Verkehrswert definiert. Der Gesetzgeber
versteht darunter jenen Preis, der zum jeweiligen
Stichtag im normalen Geschäftsverkehr und
auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten
sowie der tatsächlichen Eigenschaften
der Immobilie zu erzielen wäre, ohne dabei auf
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
Rücksicht zu nehmen.
Festgestellt wird der Verkehrswert mittels
verschiedener Verfahren. Die gängigsten dafür
stellen wir Ihnen vor.
Welches dieser Verfahren in der Praxis genutzt
wird, hängt in erster Linie von der Art der Immobilie
ab.
Vergleichswertverfahren: Dieses kommt
vor allem bei selbstgenutzten Immobilien sowie
Grundstücken zum Tragen. Der Verkehrswert
wird dabei, wie der Name sagt, aus dem Vergleich
von Preisen, die für ähnliche Immobilien
festgestellt wurden, ermittelt. Eine wichtige
Basis dafür sind Kaufpreissammlungen.
Ertragswertverfahren: Dieses wird meist
dann angewendet, wenn es darum geht, den
Verkehrswert von vermieteten Immobilien oder
Gewerbeimmobilien zu ermitteln. Bestimmende
Faktoren sind der Bodenwert sowie der
Gebäudeertragswert. Ersterer wird mithilfe der
Bodenrichtwerte festgelegt, zweiterer ergibt
sich aus den Mieteinnahmen, von denen die
Bewirtschaftungskosten abgezogen werden.
Sachwertverfahren: Dieses kann sowohl bei
gewerblich als auch selbst genutzten Immobilien
verwendet werden und ist die Summe von
Bodenwert und Gebäudesachwert.
VIELE FAKTOREN
Wenig Einfluss haben die Eigentümer
hingegen auf weitere, den Wert bestimmende
Faktoren, wie etwa den Zeitgeist.
„Häuser aus den 60er- und 70er-
Jahren muss man nahezu auf den
Grundwert reduzieren. Heute sind helle,
offene Räume im Trend, das findet
man bei diesen Immobilien selten. Kleine,
dunkle Zimmer, eine separate Küche
können den Wert um fünf bis zehn Prozent
drücken“, wissen die Experten. Hallenbäder
und Tennisplätze stehen ebenfalls
nicht mehr auf der Wunschliste potenzieller
Käufer, sie bringen sogar Abschläge
von etwa 20 Prozent. Bei
Wohnungen wiederum wird das Thema
Barrierefreiheit immer wichtiger. Balkon
und Terrasse müssen ebenfalls sein. Fehlen
diese, rasselt der Wert gleich um bis
zu 15 Prozent in den Keller. Das merkt
man dann auch bei der Vermietung.
Ebenfalls keinen Einfluss haben Eigentümer
auf von der Politik geschaffene
Rahmenbedingungen. Das gilt etwa
dann, wenn sich die Flächenwidmung
ändert, ein Nachtfahrverbot verhängt
wird oder Straßen verlegt werden. Wird
beispielsweise eine Ortsdurchfahrt beruhigt,
kann das den Wert der dort befindlichen
Immobilien um 20 bis 30 Prozent
steigern. Gleichermaßen verlieren
sie an Wert, wenn etwa eine Umfahrung
an der Siedlung vorbei gebaut wird.
Die Tatsache, dass so viele Einflussgrößen
den Wert einer Immobilie bestimmen,
macht es auch schwierig, sich, wie
Frau P., an den in Zeitungsinseraten und
auf Onlinebörsen genannten Preisen zu
orientieren. Diese können zwar eine
Richtung vorzeigen, in der Regel sind
die dort genannten Preise jedoch selten
die tatsächlichen Verkaufspreise.
Dementsprechend sind auch die in
Online-Tools genannten Preise nur als
Richtwerte anzusehen. Viele Parameter
könnten da gar nicht eingegeben werden,
wissen Raiffeisen-Immobilienprofis,
die Schwankungsbreite der Online-Tools
liegt bei etwa 20 Prozent.
„Um einen realistischen Wert feststellen
zu können, raten wir potenziellen
Verkäufern, aber auch Käufern, die
Meinung eines Fachmannes einzuholen.“
Dieser kann anhand entsprechender Unterlagen
– vom Grundbuchsauszug über
den Altlastenkataster, vom Bauakt bis
zum Eigentümerprotokoll – sowie entsprechender
Berechnungsmethoden und
unter Einbeziehung von Vergleichspreisen
aus der engsten Umgebung den
marktkonformen Wert beziehungsweise
Preis feststellen. „Man fragt natürlich
nach den Vorstellungen des Kunden und
findet danach mit ihm gemeinsam einen
Kompromiss“, beschreibt Mayr die Vorgangsweise.
Wie ihn auch Inge P. eingegangen
ist.
Marion Weinberger-Fritz
Geschäftsführerin Raiffeisen
Vorsorge Wohnung
Wie viel Eigenkapital
brauche ich für eine
Vorsorgewohnung?
Das ist natürlich abhängig von Lage und
Größe der Vorsorgewohnung. Man kann
damit rechnen, dass man in etwa zwischen
€ 30.000,– und € 90.000,– Eigenkapital
benötigt.
Warum ist das so eine große Spannweite?
Das hängt damit zusammen, dass
natürlich die Kaufpreise lagespezifisch
unterschiedlich sind. Wenn ich in Wien
im 3. Bezirk kaufe, werde ich in der Regel
mehr Eigenkapital benötigen, als
wenn ich jetzt in einem Randbezirk eine
Vorsorgewohnung erwerbe.
Grundsätzlich ist es in Zeiten von niedrigen
Zinsen auch so, dass ich beim Eigenkapital
mehr optimieren kann und
mehr Fremdfinanzierung aufnehmen
kann und trotzdem alle steuerlichen
Rahmenbedingungen, die im Zusammenhang
mit einer Vorsorgewohnung
stehen, trotzdem erfüllen kann.
Immobilien Know-how Videos mit Marion
Weinberger und anderen Immobilienexperten
finden Sie auf www.rvw.at
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