Immoratgeber-2019-Web-16S-optimiert
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17.07.<strong>2019</strong><br />
<strong>Immoratgeber</strong><br />
ALLES ZUM KAUFEN, VERKAUFEN, MIETEN UND VERMIETEN VON IMMOBILIEN<br />
Wohnen ganz easy<br />
Wer sagt denn, dass Betriebskosten ein Buch mit sieben Siegeln<br />
sein müssen? Mit diesen 9 Tipps geht es ganz leicht. Seite 6<br />
ERBEN & VERERBEN<br />
Immobilien bleiben oft über<br />
Generationen in der Familie.<br />
Alles Wissenswerte auf<br />
Seite 4<br />
VERMIETEN ODER NICHT?<br />
Beide Formen haben<br />
Vor- und Nachteile. Für<br />
was also entscheiden?<br />
Seite 10<br />
RECHT<br />
Gerade wenn es um die<br />
Immobilie geht, gibt es viel zu<br />
beachten. Tipps ab<br />
Seite 8
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INHALT / EDITORIAL 3<br />
Inhalt<br />
Editorial<br />
Immobilie<br />
Einziehen oder vermieten?<br />
Die Zinsen sind niedrig, Immobilen attraktive<br />
Geldanlage - oder doch lieber selber einziehen? Seite 10<br />
Wie gut ist ein<br />
Fertighaus?<br />
Kann man hier wirklich<br />
sparen? Mehr<br />
dazu Seite 7<br />
Ein Haus besitzen,<br />
wo andere Urlaub<br />
machen? Seite 14<br />
Muss man das?<br />
Als Student muss man in einer<br />
Wohngemeinschaft leben, als alleinstehende<br />
Frau sollte es eher<br />
eine kleine Wohnung sein, der<br />
Junggeselle wohnt in einem Industrieloft,<br />
und sobald man verheiratet<br />
ist, muss man sich ein<br />
Haus bauen ... So oder ähnlich<br />
sind doch die Klischeevorstellungen<br />
vom Wohnen. Aber muss<br />
man das denn wirklich so machen?<br />
Die Antwort ist natürlich<br />
ein klares „Nein“! Heutzutage<br />
ist alles möglich. Man muss sich<br />
nur entscheiden können. Natürlich<br />
kann man eine Immobilie<br />
auch einfach als Geldanlage<br />
nutzen und sie nach dem Kauf<br />
vermieten, einige Infos dazu<br />
gibt es auf | Seite 10<br />
Wer sich für den Kauf einer Immobilie<br />
entscheidet, der sollte<br />
natürlich auch etwas Kleingeld<br />
haben. Zum Glück gibt es hier<br />
viele Förderungen, die man in<br />
Anspruch nehmen kann, eine<br />
Auswahl davon auf | Seite 12<br />
Natürlich steckt noch viel mehr<br />
in diesem Magazin, also einfach<br />
losblättern ...<br />
4 Der eine gibt, der<br />
andere nimmt<br />
Was man beim<br />
Erben und Vererben<br />
beachten sollte.<br />
7 (K)ein Haus<br />
von der Stange<br />
Musterhäuser sind schnell<br />
gebaut. Aber wie sieht es<br />
mit der Qualität aus?<br />
12 Wo gibt es denn<br />
Förderungen?<br />
Kaufen, bauen, sanieren –<br />
das geht ins Geld. Wo erhält<br />
man Förderungen?<br />
6 Was heißt hier<br />
Betriebskosten?<br />
Die Abrechnung sorgt regelmäßig<br />
für Konflikte – was<br />
darf wirklich rein?<br />
8 Die Sache mit<br />
dem Recht<br />
Wer kauft oder verkauft,<br />
sollte sich auskennen oder<br />
einen Experten hinzuziehen.<br />
14 Jeden Tag<br />
Urlaub haben<br />
Wer eine Ferienimmobilie<br />
kaufen will, sollte vorher<br />
einiges beachten.<br />
Stefanie Müller<br />
Redaktionsleitung<br />
Schwäbisches Verlagshaus<br />
Impressum<br />
Verlag & Herausgeber<br />
Neue Pressegesellschaft<br />
GmbH & Co. KG<br />
Frauenstr. 77, 89073 Ulm<br />
Projektleitung<br />
Tobias Lehmann<br />
Anzeigen (verantwortlich)<br />
Stefan Schaumburg<br />
Redaktion<br />
Stefanie Müller<br />
(verantwortlich),<br />
Kerstin Auernhammer,<br />
Anne Meßmer, Birgit Rexer<br />
(Projektleitung), SVH<br />
GmbH & Co. KG<br />
Gestaltung<br />
Kathrin Grünwald<br />
mediaservice ulm<br />
Fotos<br />
Shutterstock, SWP-Archiv<br />
Titel: © pim pic/Shutterstock.com<br />
Datenschutz<br />
Den Datenschutzbeauftragten<br />
erreichen Sie unter:<br />
datenschutz@swp.de<br />
Druck<br />
DHO - Druckzentrum<br />
Hohenlohe Ostalb<br />
GmbH & Co. KG<br />
Ludwig-Erhard-Straße 109<br />
74564 Crailsheim
4 ERBEN<br />
Der eine gibt,<br />
der andere nimmt<br />
Erben Das Heim einer Familie stellt in der Regel den größten Vermögenswert dar. Daher ist<br />
es unumgänglich, sich schon zu Lebzeiten Gedanken darüber zu machen, was nach dem<br />
eigenen Tod mit der Immobilie passieren soll. Von Anne Meßmer<br />
Als Eigentümer hat man<br />
im Grunde zwei Möglichkeiten,<br />
um ein Haus<br />
oder eine Eigentumswohnung<br />
an die nächste<br />
Generation zu übergeben: durch<br />
Erbe oder Schenkung. Auf den Eintritt<br />
des Erbfalls zu warten, ist sinnvoll,<br />
wenn die Immobilie noch nicht<br />
abbezahlt oder der Erbe noch minderjährig<br />
ist. Denn bei einem minderjährigen<br />
Immobilieneigentümer<br />
hat unter Umständen das Familiengericht<br />
ein Mitspracherecht. Auch<br />
wenn eine Immobilie als Absicherung<br />
im Falle einer Berufsunfähigkeit<br />
gedacht ist oder um im Alter die<br />
Kosten einer Heimunterbringung im<br />
Pflegefall zu decken, ist es sinnvoll,<br />
die Immobilie bis ans eigene Lebensende<br />
zu behalten.<br />
FOTO: © 4 PM PRODUCTION/SHUTTERSTOCK.COM<br />
Freibeträge der<br />
Schenkungssteuer nutzen<br />
Das größte Argument, das für die<br />
Schenkung einer Immobilie spricht,<br />
dürfte die Steuerersparnis sein.<br />
Denn wer eine Immobilie erbt, muss<br />
Erbschaftssteuer zahlen. Diese bemisst<br />
sich am tatsächlichen Verkehrswert<br />
der Immobilie. Doch natürlich<br />
gibt es auch eine Schenkungssteuer.<br />
Allerdings gelten für diese unterschiedliche<br />
Freibeträge (siehe Kasten),<br />
die alle zehn Jahre zur Verfügung<br />
stehen. Ein Beispiel: Ein Ehepaar<br />
hat zwei Kinder. Jeder Elternteil<br />
kann jedem Kind alle zehn Jahre<br />
steuerfrei 400.000 Euro (auch in<br />
Form einer Immobilie) schenken.<br />
Wichtig ist: eine Schenkung nie<br />
ohne entsprechenden Vertrag vorzunehmen.<br />
In diesem werden Regelungen<br />
zu Wohnrecht, Nießbrauch<br />
oder Rückforderung festgelegt.<br />
Ist man Erbe, denken manche<br />
wohl zuerst: Hilfe, ich habe eine Immobilie<br />
geerbt! Mit dem Erben ei-
ERBEN 5<br />
Die Freibeträge<br />
Verwandtschaftsgrad<br />
zum Erblasser, Freibetrag:<br />
Ehepartner oder eingetragener<br />
Lebenspartner:<br />
500.000 Euro<br />
Kinder oder<br />
Stiefkinder:<br />
400.000 Euro<br />
Enkelkinder:<br />
200.000 Euro<br />
FOTO: © PROXIMA STUDIO/SHUTTERSTOCK.COM<br />
ner Immobilie kommen auch<br />
jede Menge Verpflichtungen auf<br />
den Erben zu. Denn nun ist er<br />
der Rechtsnachfolger des Erblassers<br />
und seine Rechte – vor<br />
allem aber auch seine Pflichten<br />
– gehen an ihn über. Noch bevor<br />
man das Erbe antritt, sollte<br />
man klären, ob dieses eventuell<br />
durch Hypotheken oder Grundschuldeintragungen<br />
belastet ist.<br />
Ist dies der Fall, sollte man überlegen,<br />
ob man das Erbe ausschlägt<br />
– denn als neuer Eigentümer<br />
der Immobilie muss man<br />
offene Forderungen bedienen.<br />
Diese Informationen bekommt<br />
man aus dem Grundbuch, das<br />
man als Erbe einsehen darf. Tritt<br />
man das Erbe an, hat man nun<br />
die Möglichkeit die Immobilie<br />
zu vermieten, zu verkaufen oder<br />
selbst zu bewohnen.<br />
Hat man nicht alleine geerbt,<br />
sondern zum Beispiel zusammen<br />
mit den Geschwistern, ist<br />
man Teil einer Erbengemeinschaft.<br />
Hier müssen die die Immobilie<br />
betreffenden Entscheidungen<br />
gemeinsam getroffen<br />
werden. Was man auf jeden Fall<br />
tun sollte: Innerhalb von zwei<br />
Jahren nach dem Erbfall kann<br />
man sich beim Grundbuchamt<br />
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6<br />
KOSTEN<br />
Was heißt hier<br />
Betriebskosten?<br />
Abrechnung Die Betriebskostenabrechnung birgt jede Menge Konfliktpotential zwischen<br />
Vermieter und Mieter. Doch warum eigentlich? Von Anne Meßmer<br />
1 Definition<br />
Betriebskosten sind Kosten,<br />
die durch Eigentum oder Erbbaurecht<br />
an einer Immobilie<br />
laufend entstehen. Entscheidend<br />
ist hierbei das kleine<br />
Wörtchen „laufend“. Es handelt<br />
sich um Kosten, die regelmäßig<br />
anfallen.<br />
2Was zählt zu den<br />
laufenden Kosten?<br />
Details, welche Kosten darunter<br />
fallen, regelt §2 der Betriebskostenvereinbarung.<br />
Dazu gehören<br />
zum Beispiel:<br />
Grundsteuer,<br />
Versicherungen,<br />
Kosten für<br />
die Wasserversorgung,<br />
Kosten für Personen- oder Lastenaufzüge,<br />
Straßenreinigung,<br />
Müllgebühren, Beleuchtung<br />
oder Gartenpflege.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Der Mieter<br />
darf die<br />
Abrechnungsbelege<br />
mit ausreichend<br />
Zeit einsehen, um<br />
sie auf Richtigkeit<br />
zu prüfen.<br />
<br />
<br />
Wer muss die Betriebskosten<br />
3 bezahlen?<br />
Grundsätzlich muss der Eigentümer<br />
diese bezahlen – auch,<br />
wenn er seine Immobilie vermietet.<br />
Aber er kann die Kosten<br />
auf den Mieter umlegen, sofern<br />
dies im Mietvertrag vereinbart<br />
wurde. Wichtig ist dabei, dass<br />
nicht allgemein drinsteht: „Es<br />
sind Betriebskosten zu zahlen.“<br />
Denn es muss genau aufgelistet<br />
sein, welche Kosten auf den<br />
Mieter umgelegt werden.<br />
Gibt es Ausgaben des Eigentümers,<br />
die nicht auf den Mieter<br />
4<br />
umgelegt werden können?<br />
Ja, Verwaltungskosten und Instandhaltungs-<br />
und Instandsetzungskosten<br />
können nicht auf<br />
den Mieter umgelegt werden.<br />
FOTO: © UFABIZPHOTO/SHUTTERSTOCK.COM<br />
Wie sind die Betriebskosten zu<br />
5 entrichten?<br />
Hier hat man zwei Möglichkeiten,<br />
die im Mietvertrag festgeschrieben<br />
werden können. Entweder<br />
zahlt der Mieter eine<br />
Pauschale oder er entrichtet<br />
eine Vorauszahlung an den Vermieter.<br />
Wurde diese vereinbart,<br />
muss über die Betriebskosten<br />
jährlich abgerechnet werden.<br />
Gibt es eine Frist, die der Vermieter<br />
bei der Vorauszahlungs-<br />
6<br />
vereinbarung für die Abrechnung<br />
der Betriebskosten beachten<br />
muss?<br />
Ja. Die Betriebskostenabrechnung<br />
muss dem Mieter spätestens<br />
bis zum Ablauf des 12. Monats<br />
nach Ende des Abrechnungszeitraums<br />
mitgeteilt worden<br />
sein. Wurde die Frist<br />
verpasst, muss der Mieter Nachforderungen<br />
nicht bezahlen.<br />
Diese vier Punkte muss die Abrechnung<br />
der Betriebskosten<br />
7<br />
mindestens beinhalten<br />
• Zusammenstellung der Gesamtkosten<br />
für die gesamte<br />
Liegenschaft<br />
• Angaben/Erläuterungen des<br />
zugrundeliegenden Verteilerschlüssels<br />
der Abrechnung<br />
• für jede Betriebskostenart die<br />
Berechnung des Anteils, den<br />
der Mieter tragen soll<br />
• Abzug der durch den Mieter<br />
bereits geleisteten Vorauszahlungen<br />
• Um sich von der Richtigkeit<br />
der Angaben des Vermieters<br />
zu überzeugen, darf der Mieter<br />
die Abrechnungsbelege<br />
einsehen und der Vermieter<br />
muss ihm für die Durchsicht<br />
ausreichend Zeit einräumen<br />
Was ist der Verteilerschlüssel?<br />
8 Er wird manchmal auch als<br />
Umlageschlüssel bezeichnet<br />
und legt fest, wie die Betriebskosten<br />
auf die einzelnen Mieter<br />
umgelegt werden. Dafür gibt es<br />
vier Varianten: nach Verbrauch,<br />
nach Wohnfläche, nach Anzahl<br />
der Personen oder nach Wohneinheit.<br />
Besonderheiten bei vermieteten<br />
Eigentumswohnungen<br />
9<br />
Bei Eigentumswohnungen, die<br />
vermietet sind, gibt es in Sachen<br />
Betriebskostenabrechnung<br />
ein paar Unterschiede.<br />
Denn im Wohnungseigentumsrecht<br />
existiert das „Abflussprinzip“.<br />
Das bedeutet, dass<br />
Ausgaben in dem Jahr steuerlich<br />
zu erfassen sind, in dem sie<br />
auch tatsächlich geleistet worden<br />
sind. Daher sind sie auch<br />
im Jahr ihrer Verwendung in<br />
die Abrechnung des Hausgeldes<br />
miteinzubeziehen.
SPAREN 7<br />
(K)ein Haus von der Stange<br />
Sparen Auch Musterhäuser erreichen heute sehr gute Qualitätsstandards und sind<br />
individuell planbar. Dennoch kann man mit einem Fertighaus an der einen oder anderen<br />
Stelle Kosten sparen, wenn man auf den Standard setzt. Von Birgit Rexer<br />
Wer baut, hat selten<br />
ein unerschöpfliches<br />
Budget zur Verfügung.<br />
Damit die Kosten nicht zur unerwarteten<br />
Überraschung werden,<br />
greifen viele Hausbesitzer<br />
in spe gerne auf Musterhäuser<br />
von Fertighausherstellern zurück.<br />
Wer bei den individuellen<br />
Wünschen bereit ist, zu verzichten,<br />
kann mit einem standardisierten<br />
Haus von der Stange<br />
durchaus Geld sparen. Dennoch<br />
sind die Zeiten<br />
schon lange vorbei,<br />
als<br />
Fertighäuser vor allem etwas für<br />
Schnäppchenjäger waren. Auch<br />
im Fertighaussegment gilt inzwischen,<br />
dass Qualität eben<br />
ihren Preis hat.<br />
Dennoch gibt es<br />
Fertighäuser<br />
bis heute zu<br />
überschaubaren<br />
und<br />
vor<br />
allem gut kalkulierbaren Kosten.<br />
Auch die Vorfertigung der einzelnen<br />
Hausteile garantiert,<br />
dass es vor Ort zu keinen<br />
unerwarteten<br />
Überraschungen<br />
beim Bau<br />
kommt. Zudem<br />
spart<br />
die kurze<br />
Bauzeit zusätzlich<br />
Geld. Ein<br />
eigenes Heim<br />
zum kleinen<br />
Preis – das Fertighaus<br />
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der Hauses dauert durchschnittlich<br />
zwei Tage<br />
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8<br />
RECHT<br />
Immobilienverkauf<br />
trotz Kurzzeit-Vermietung<br />
steuerfrei<br />
Recht Immobilienbesitzer, die ihr bislang selbstgenutztes Haus verkaufen, müssen den<br />
Gewinn nicht versteuern.<br />
Das gilt auch dann,<br />
wenn das Haus vor<br />
dem Verkauf ein paar<br />
Monate vermietet<br />
war, entschied das<br />
Finanzgericht Baden-Württemberg<br />
(Az.: 13 K 289/17). „Entscheidend<br />
ist aber die Nutzung<br />
in den Vorjahren des Verkaufs“,<br />
erklärt Isabel Klocke vom Bund<br />
der Steuerzahler. In dem Fall<br />
hatte der Kläger im Jahr 2006<br />
eine Eigentumswohnung erworben<br />
und diese bis April 2014<br />
durchgehend selbst bewohnt.<br />
Von Mai 2014 bis zum Verkauf<br />
der Wohnung im Dezember vermietete<br />
er die Wohnung.<br />
Reicht es aus, wenn die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren selbst genutzt<br />
wurde? <br />
Foto: © thodonal88/Shutterstock.com<br />
Steuerbefreiung für<br />
selbstgenutzte Immobilien<br />
Das Finanzamt ermittelte einen<br />
steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn,<br />
denn die Steuerbefreiung<br />
gilt nur für selbstgenutzte<br />
Immobilien, so die Begründung.<br />
Wird eine vermietete Immobilie<br />
innerhalb von zehn Jahren<br />
nach ihrer Anschaffung verkauft,<br />
fällt auf den Gewinn Einkommensteuer<br />
an. Der Kläger<br />
berief sich auf das Gesetz, wonach<br />
es ausreicht, wenn die<br />
Wohnung im Jahr der Veräußerung<br />
und in den beiden vorausgegangenen<br />
Jahren zu eigenen<br />
Wohnzwecken genutzt wird.<br />
Damit hatte er Erfolg: Das Finanzgericht<br />
stellte fest, dass lediglich<br />
im Vorjahr des Verkaufs<br />
eine durchgehende Eigennutzung<br />
stattfinden muss. Für das<br />
zweite Vorjahr und das Verkaufsjahr<br />
genügt es, wenn der<br />
Kläger die Wohnung zumindest<br />
einige Monate selbst bewohnte.<br />
Das Urteil ist allerdings noch<br />
nicht rechtskräftig, denn das Finanzamt<br />
hat beim Bundesfinanzhof<br />
(BFH) eine Nichtzulassungsbeschwerde<br />
eingelegt<br />
(Az.: IX B 28/19). Immobilienverkäufer<br />
können sich aber auf<br />
das laufende Verfahren berufen.<br />
<br />
dpa<br />
Exposé: keine nachträglichen Ansprüche<br />
Der Kaufvertrag für eine<br />
Immobilie muss immer<br />
von einem Notar beurkundet<br />
werden. Mit einer<br />
notariellen Urkunde können<br />
Käufer später Sachmängelhaftungsansprüche<br />
geltend machen,<br />
erklärt die Notarkammer<br />
Berlin. Alle Eigenarten der Immobilie<br />
wie die Wohnfläche, die<br />
sich nur aus Exposés ergeben,<br />
aber nicht vertraglich festgehalten<br />
werden, berechtigen nicht<br />
zu nachträglichen Ansprüchen.<br />
Alle Umstände, Eigenschaften<br />
und Merkmale, die für den Käufer<br />
eines Grundstücks oder Gebäudes<br />
bedeutsam sind, sollten<br />
mit dem Notar im Vorfeld erörtert<br />
werden.<br />
Der Käufer hingegen sollte<br />
sich darüber klar werden, ob<br />
und zu welchem Kaufpreis er<br />
die Immobilie noch erwerben<br />
will, wenn der Verkäufer bestimmte<br />
Eigenschaften nicht<br />
zum Gegenstand einer vertraglichen<br />
Beschaffenheitsvereinbarung<br />
oder Garantie machen will.<br />
<br />
dpa<br />
FOTO: © PLANTIC/SHUTTERSTOCK.COM
FOTO: © ANDREY BURMAKIN/SHUTTERSTOCK.COM<br />
Gewerbliche Nutzung:<br />
zulässig oder nicht?<br />
Recht Ein Mieter darf eine Wohnung, die er zu Wohnzwecken<br />
angemietet hat, nicht gewerblich nutzen.<br />
Das teilt der Eigentümerverband<br />
Haus & Grund<br />
Deutschland mit und<br />
verweist auf ein Urteil<br />
des Amtsgerichts München. In<br />
dem verhandelten Fall ging es<br />
um den Betrieb einer Skiwerkstatt<br />
in einem Wohngebäude,<br />
das der Mieter betrieben hatte.<br />
Das Gericht sah darin eine unzulässige<br />
gewerbliche Nutzung<br />
und gab der Räumungsklage des<br />
Vermieters statt (Az.: 423 C<br />
8953/17).<br />
Nach der mehrheitlichen<br />
Rechtsprechung ist allerdings<br />
eine gewerbliche Nutzung in geringem<br />
Umfang zulässig, wenn<br />
die übrigen Bewohner dadurch<br />
nicht beeinträchtigt werden. So<br />
hat das Landgericht Stuttgart<br />
entschieden, dass ein Mieter am<br />
Abend und am Wochenende in<br />
der Wohnung Büroarbeiten erledigen<br />
darf (Az.: 16 S 327/91).<br />
Auch wenn ein Mieter zu geschäftlichen<br />
Zwecken das Telefon<br />
in der Wohnung nutzt und<br />
bei der Gewerbeanmeldung die<br />
Wohnanschrift als Betriebsstätte<br />
angibt, liegt noch keine vertragswidrige<br />
gewerbliche Nutzung<br />
vor, urteilte das Landgericht<br />
Hamburg (Az.: 311 S<br />
203/91). Ebenfalls zulässig ist,<br />
dass ein Mieter in der angemieteten<br />
Wohnung Hausrat und Gegenstände<br />
lagert, diese in Annoncen<br />
zum Verkauf anbietet<br />
und Kaufinteressenten in der<br />
Wohnung zur Besichtigung und<br />
zur Kaufentscheidung empfängt.<br />
Das hat der Bundesgerichtshof<br />
entschieden (Az.: VIII<br />
ZR 93/10). <br />
dpa<br />
RECHT 9<br />
Erst prüfen,<br />
dann kaufen<br />
Das vermeintlich perfekte<br />
Grundstück für den Hausbau<br />
kann sich als Niete entpuppen.<br />
Es ist durchaus möglich, dass<br />
es auf absehbare Zeit nicht bebaut<br />
werden darf. Daher rät der<br />
Verband Privater Bauherren,<br />
vor dem Kauf einer Fläche immer<br />
Nachweise einzuholen, dass<br />
diese erschlossen ist. Eine Zusicherung<br />
eines Maklers oder des<br />
Verkäufers reiche nicht aus. Gewissheit,<br />
wie das Grundstück<br />
bebaut werden darf, erbringe<br />
der Blick in einen gültigen Bebauungsplan,<br />
ergänzt der Verband.<br />
Diesen stellen viele Kommunen<br />
im Internet zur Einsicht<br />
bereit. Falls nicht, kann man sich<br />
einen Termin bei der zuständigen<br />
Baubehörde geben lassen.<br />
Es kann sein, dass es für das<br />
Grundstück keinen Bebauungsplan<br />
gibt. Dann muss sich das<br />
Gebäude laut Paragraf 34 des<br />
Baugesetzbuchs (BauGB) in<br />
die nähere Umgebung einfügen.<br />
<br />
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noch die Frage, ob man selbst einzieht oder lieber vermietet. Von Birgit Rexer<br />
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Zinsen bei. Zusätzlich haben Immobilienkäufer<br />
die Wahl, ob sie<br />
selbst einziehen oder doch lieber<br />
vermieten möchten. Grundsätzlich<br />
gibt es für jede Variante<br />
Punkte, die dafür oder dagegen<br />
sprechen: Gegen die Eigennutzung<br />
spricht vor allem die<br />
fehlende steuerliche Absetzbarkeit.<br />
Wer die Wohnung selbst<br />
nutzt, kann maximal die Lohnkosten<br />
der Handwerker absetzen.<br />
Ganz anders sieht das bei<br />
der Vermietung aus. Da die Miete<br />
versteuert werden muss, können<br />
auch die meisten dafür entstehenden<br />
Kosten geltend gemacht<br />
werden. So kann auch der<br />
Kaufpreis gestaffelt abgeschrieben<br />
werden. Wer Geld in eine<br />
Immobilie anlegt und diese vermietet,<br />
kann im besten Fall die<br />
Mieter die Raten für den Immobilienkredit<br />
bezahlen lassen.<br />
Auch die Kosten für die Modernisierung<br />
der Immobilie können<br />
unter bestimmten Umständen<br />
auf die Mieter umgelegt werden.<br />
So kann die Jahresmiete nach<br />
der Modernisierung erhöht werden.<br />
Nahtlos einen neuen Mieter<br />
finden<br />
Auf der anderen Seite fallen<br />
beim Kauf einer Immobilie immer<br />
auch Kaufnebenkosten an.<br />
Bis diese über die Miete refinanziert<br />
sind, können schon ein<br />
paar Jahre vergehen. Wer vermietet,<br />
muss auch immer mit<br />
möglichen Problemen wie ausstehenden<br />
Mietzahlungen oder<br />
Schädigungen an der Wohnung<br />
oder dem Haus rechnen. Zudem<br />
ist es nicht immer möglich, beim<br />
Wechsel gleich nahtlos einen<br />
neuen Mieter zu finden, womit<br />
auch mal für einen Monat die<br />
Mieteinnahme fehlt. Alle diese<br />
Punkte sollte man im Vorfeld<br />
beachten und finanziell nicht zu<br />
knapp kalkulieren. Aber selbst<br />
wenn alles glatt läuft – die Vermietung<br />
bringt trotzdem einen<br />
gewissen finanziellen und zeitlichen<br />
Aufwand mit sich: Der<br />
Mieter muss erst gesucht werden,<br />
jährlich gilt es, eine Nebenkostenabrechnung<br />
zu erstellen,<br />
und wenn Reparaturen anstehen,<br />
muss man sich als Vermieter<br />
um den Handwerker kümmern.<br />
Wer selbst lieber in Miete<br />
wohnen bleibt und die gekaufte<br />
Wohnung vermietet,<br />
kann durch das Steuersystem<br />
Geld verlieren. Gerade, wenn<br />
der Kauf schon etwas zurückliegt<br />
und die Kosten von der<br />
Steuer abgesetzt sind, muss dennoch<br />
immer noch die volle Miete<br />
als Einkommen versteuert<br />
werden. Fällt dann noch ein hoher<br />
Steuersatz an, bleibt eventuell<br />
am Ende nicht mehr viel<br />
übrig. Spätestens dann kann es<br />
sich lohnen, selbst einzuziehen.<br />
Wer den Aufwand nicht scheut,<br />
kann die verschiedenen Modelle<br />
durchrechnen und sehen, ob<br />
die Vermietung oder die Eigennutzung<br />
attraktiver ist. Hier<br />
kann auch der Steuerberater<br />
helfen.<br />
Wohnen in<br />
Deutschland<br />
In Deutschland werden immer mehr<br />
und immer größere Wohnungen<br />
gebaut. Die pro Person beanspruchte<br />
Wohnfläche steigt. Gründe sind<br />
die zunehmenden Zahl der Single-Haushalte<br />
und dem Anstieg der<br />
Wohnfläche mit zunehmendem Alter.<br />
Im Jahr 2017 gab es in Deutschland<br />
rund 42,0 Millionen (Mio.) Wohnungen<br />
Das waren 1,3 Mio. Wohnungen<br />
mehr als im Jahr 2011 (+3,3 %).<br />
Im gleichen Zeitraum stieg die tatsächlich<br />
genutzte Wohnfläche deutlich<br />
stärker um 4,1 % an. <br />
Quelle: Umwelt Bundesamt
Anzeige FERTIGHAUSWELT GÜNZBURG 11<br />
Nachhaltige Fertighäuser<br />
Die FertighausWelt Günzburg ist die modernste Musterhaus-Ausstellung Europas und<br />
beliebte Anlaufstelle vor allem für Bauinteressierte aus Bayern und Baden-Württemberg.<br />
Seit Eröffnung der Ausstellung<br />
im Oktober 2016 haben schon<br />
mehr als 100.000 Bauinteressierte<br />
die FertighausWelt Günzburg<br />
besucht – nicht wenige<br />
davon sind heute glückliche Besitzer<br />
eines nachhaltigen Eigenheims.<br />
Alle Musterhäuser in Günzburg<br />
sind aus dem nachwachsenden<br />
Rohstoff Holz und mit dem<br />
Gütezeichen BNK für nachhaltiges<br />
Bauen zertifiziert. Die 22<br />
Musterhäuser der Ausstellung<br />
sind wie eine Vorstadtidylle mit<br />
Teich, Wasserlauf und großem<br />
Kinderspielplatz inszeniert. Vom<br />
ebenerdigen Bungalow, über das<br />
zweigeschossige Landhaus bis<br />
zur exklusiven Stadtvilla mit Keller<br />
und großzügiger Dachterrasse<br />
hat die FertighausWelt Günzburg<br />
für jeden Geschmack und<br />
Bedarf etwas zu bieten. Gekauft<br />
FOTOS: BDF/KAPPELMEIER/SEBASTIAN BAHR<br />
wie gesehen werden die Fertighäuser<br />
aber fast nie, sondern gemeinsam<br />
mit den Herstellerfirmen<br />
kundenindividuell geplant<br />
und gebaut, sodass für jede Baufamilie<br />
ihr individuelles Traumhaus<br />
errichtet wird. Der Bundesverband<br />
Deutscher Fertigbau<br />
(BDF) betreibt ähnliche Ausstellungen<br />
ebenfalls in Nürnberg,<br />
Köln, Wuppertal und Hannover.<br />
Die FertighausWelten sind<br />
immer von mittwochs bis sonntags,<br />
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12<br />
FÖRDERUNG<br />
Wer soll das bezahlen?<br />
Geld Wer baut, kauft oder saniert, braucht Geld. Neben dem klassischen Darlehen gibt es<br />
auch bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Förderangebote. Von Anne Meßmer<br />
Baukindergeld<br />
Gezahlt wird das Baukindergeld<br />
vom Staat, beantragen kann man<br />
es bei der KfW-Bank. Dazu müssen<br />
einige Voraussetzungen erfüllt<br />
sein: Gezahlt wird das Baukindergeld<br />
an Familien oder Alleinerziehende<br />
mit minderjährigen<br />
Kindern, um den Bau oder<br />
den Kauf einer Immobilie zu unterstützen.<br />
Pro Kind gibt es<br />
12.000 Euro, verteilt auf zehn<br />
Jahre – pro Jahr also 1.200 Euro.<br />
Eine weitere Voraussetzung: Das<br />
Haushaltseinkommen darf mit<br />
einem Kind im Jahr 90.000 Euro<br />
nicht überschreiten. Bei jedem<br />
weiteren Kind steigt die Maximalsumme<br />
um 15.000 Euro. Der<br />
Antrag kann auch rückwirkend<br />
zum 1. Januar 2018 gestellt werden.<br />
Nicht beantragen kann das<br />
Baukindergeld, wer schon eine<br />
weitere Immobilie hat.<br />
Förderung von Sanierungsmaßnahmen:<br />
altersgerechter Umbau<br />
und Einbruchschutz<br />
Die Förderung<br />
zum<br />
altersgerechten<br />
Umbau gibt es für<br />
Privatpersonen<br />
- egal in welchem<br />
Alter.<br />
Das Programm Kredit 159 der<br />
KfW umfasst die Förderung von<br />
Maßnahmen zum altersgerechten<br />
Umbau und zum Einbruchschutz.<br />
Dazu zählen zum Beispiel<br />
Barrierereduzierung auf Wegen<br />
zu Gebäuden, Garagen oder Entsorgungsplätzen,<br />
Überdachung<br />
von Stellplätzen für Autos, Rollatoren<br />
oder Rollstühle, den Einbau<br />
eines Treppenlifts, Installation<br />
von Rampen, den Umbau<br />
des Bades sowie altersgerechte<br />
Assistenzsysteme oder Verbesserung<br />
von Beleuchtung oder<br />
Gegensprechanlagen. Beim Einbruchschutz<br />
werden der Einbau<br />
von einbruchhemmenden Haustüren<br />
oder die Nachrüstung von<br />
Fenstern und Türen für<br />
mehr Sicherheit gefördert.<br />
Auch der Einbau von Einbruchund<br />
Überfallmeldeanlagen fällt<br />
unter die Förderung. Die Förderung<br />
richtet sich an Privatpersonen<br />
und ist unabhängig vom<br />
Alter. Alternativ zu dem „Kredit<br />
159“ kann auch ein Investitionszuschuss<br />
für Barrierefreiheit<br />
(Zuschuss 455-B) oder für den<br />
Einbruchschutz (Zuschuss 455-<br />
E) beantragt werden.<br />
FOTO: © WAYHOME STUDIO/SHUTTERSTOCK.COM<br />
Heizungstausch und<br />
energetische Sanierung<br />
Auch Maßnahmen im Rahmen<br />
der energetischen Sanierung<br />
und den Tausch alter Heizungssysteme<br />
fördert die KfW. Zum<br />
Beispiel mit dem Investitionszuschuss<br />
für energieeffizientes<br />
Sanieren (Zuschuss 430). Die<br />
maximale Förderung liegt hier<br />
bei 30.000 Euro pro Wohnung.<br />
Beantragen können ihn Privatpersonen,<br />
die sanieren oder<br />
energetisch sanierten Wohnraum<br />
kaufen wollen. Dieser Zuschuss<br />
kann noch mit anderen<br />
KfW-Programmen kombiniert<br />
werden. In Sachen Heizung<br />
bietet die KfW fünf unterschiedliche<br />
Fördermöglichkeiten an.<br />
Das sind:<br />
• Kredite 151 und 152: Energieeffizient<br />
Sanieren für die Sanierung<br />
zum KfW-Effizienzhaus<br />
oder einzelne energetische<br />
Maßnahmen<br />
• Kredit 167: Energieeffizient Sanieren<br />
(Ergänzungskredit) für<br />
die Umstellung der Heizung<br />
auf erneuerbare Energien<br />
• Zuschuss 430: Energieeffizient<br />
Sanieren (Investitionszuschuss)<br />
für die Sanierung zum<br />
KfW-Effizienzhaus oder einzelne<br />
energetische Maßnahmen<br />
• Zuschuss 433: Energieeffizient<br />
Bauen und Sanieren für den<br />
Einbau von Brennstoffzellensystemen<br />
Förderung von Wohneigentum<br />
Mit dem Programm Kredit 124<br />
unterstützt die KfW alle, die<br />
gerne Eigentümer werden wollen.<br />
Das Angebot richtet sich an<br />
alle, die ein Eigenheim bauen<br />
oder kaufen und dieses selbst<br />
bewohnen wollen. Die maximale<br />
Summe liegt bei 50.000 Euro.<br />
Mit der gleichen Maximalsumme<br />
wird gefördert, wer Genossenschaftsanteile<br />
für selbstgenutzten<br />
Wohnraum kaufen<br />
möchte. Dabei handelt es sich<br />
um das Programm Kredit 134.
FÖRDERUNG<br />
13<br />
Zahlen, Daten,<br />
Fakten<br />
Das Baukindergeld gibt es<br />
seit September 2018. Bis<br />
zum 31. Dezember 2018 haben<br />
48.000 Familien einen<br />
Antrag dafür gestellt.<br />
Davon rund 6.400 in Baden-Württemberg.<br />
20 bis 30 Prozent Energieersparnis<br />
bringt der<br />
Tausch eines alten Heizsystems<br />
gegen ein neues System.<br />
Die KfW: Die Kreditanstalt<br />
für Wiederaufbau ist eine<br />
Förderbank und wurde im<br />
November 1948 gegründet.<br />
Sie sollte nach Ende des<br />
Zweiten Weltkriegs den<br />
Wiederaufbau der deutschen<br />
Wirtschaft finanzieren.<br />
Das Startkapital<br />
stammte vor allem aus Mitteln<br />
des Europäischen Wiederaufbauprogrammes.<br />
Ihren Sitz hat die KfW in<br />
Frankfurt/Main.<br />
Die Investition bringt meist<br />
schnell Ersparnis.<br />
Foto: © MinervaStudio/<br />
Shutterstock.com<br />
2018 gab es über 6.000<br />
Anträge zum Baukindergeld.<br />
Foto: © Romrodphoto/<br />
Shutterstock.com<br />
Auch ein altersgerechter<br />
Umbau wird gefördert.<br />
Foto: © Daisy Daisy/<br />
Shutterstock.com<br />
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Lebenssituationen ändern sich – Immobilien nicht.<br />
Schlüssel rum und weg – wäre das nicht schön?<br />
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14<br />
FERIENIMMOBILIE<br />
FOTO: © BMRC/ESB PROFESSIONAL/SHUTTERSTOCK.COM<br />
Traumhaus<br />
am Ort der Träume<br />
Haus am Meer Ein Häuschen in der Toskana, eine Ferienwohnung auf Sylt oder ein Cottage in<br />
England: Viele Menschen träumen von einer Ferienimmobilie. Von Anne Meßmer<br />
Als Ruhesitz im Alter, als Kapitalanlage<br />
oder einfach, weil einem<br />
Landschaft und Klima so<br />
gut gefallen: Die Gründe, warum<br />
sich jemand eine Ferienimmobilie<br />
– egal, ob in Deutschland<br />
oder im Ausland – kauft, sind<br />
ganz individuell. Und auch der<br />
Umgang damit. Doch vor der<br />
Nutzung der Immobilie steht ihr<br />
Kauf. Und da gibt es, vor allem<br />
beim Kauf im Ausland, einige<br />
Dinge, auf die man achten sollte.<br />
5 Punkte, die man beim Kauf<br />
einer Ferienimmobilie im Ausland<br />
beachten sollte:<br />
1. Keine übereilten<br />
Entscheidungen<br />
Meerblick, leckerer Wein, gutes<br />
Essen: In entspannter Urlaubsstimmung<br />
erscheint der Kauf einer<br />
Immobilie am Ferienort besonders<br />
verlockend. Doch<br />
davon sollte man sich nicht einlullen<br />
lassen. Zudem sollte man<br />
sich vom Verkäufer nie unter<br />
Druck setzen lassen, so nach<br />
dem Motto: „Wenn Sie es nicht<br />
nehmen, verkaufe ich morgen an<br />
jemand anderen.“ Denn es geht<br />
auch um viel Geld. Lieber zu<br />
Hause alles nochmal in Ruhe<br />
durchdenken.<br />
2. Keine spontane<br />
Unterschrift leisten<br />
Regelungen zum Immobilienkauf<br />
sind von Land zu Land<br />
unterschiedlich – auch innerhalb<br />
der EU. Daher ist es besonders<br />
wichtig, sich mit den<br />
Regelungen des jeweiligen Landes<br />
vertraut zu machen, am<br />
besten durch einen Rechtsbeistand<br />
vor Ort. Außerdem sollte<br />
man kein Dokument spontan<br />
unterschreiben. Was in<br />
Deutschland vielleicht nur ein<br />
Schmierpapier ohne rechtliche<br />
Bindung wäre, kann in einem<br />
anderen Land ein gültiger Vorvertrag<br />
sein. Auch sollte man<br />
keine spontanen Anzahlungen<br />
leisten.<br />
3. Den Markt sondieren<br />
In der Regel schaut man sich ja<br />
mehrere Objekte an, bevor man<br />
sich für eines entscheidet. Auch<br />
bei Ferienimmobilien sollte man<br />
vor dem Kauf den Markt sondieren.<br />
Erscheint die Villa in bester<br />
Lage besonders preiswert, ist<br />
mit Sicherheit irgendwo ein Haken.<br />
4. Die Nebenkosten<br />
Wie in Deutschland auch, fallen<br />
auch im Ausland Kaufnebenkosten<br />
an, die zusätzlich zum Kaufpreis<br />
zu zahlen sind. Um böse<br />
Überraschungen zu vermeiden,<br />
sollte man sich über deren Höhe<br />
im Vorfeld informieren. Denn<br />
die Nebenkosten können deutlich<br />
höher ausfallen, als man es<br />
hierzulande kennt.<br />
5. Unterlagen zeigen lassen<br />
Bevor der Kaufvertrag unterschrieben<br />
wird, sollte man die<br />
Immobilie genau unter die Lupe<br />
nehmen – und zwar nicht nur vor<br />
Ort, sondern auch die Dokumente.<br />
Dazu gehören Auszüge aus<br />
dem Grundbuch, Eigentumsnachweise<br />
oder Baugutachten.<br />
Gerade bei einer Immobilie in<br />
der Natur sollte man sich informieren,<br />
ob diese sich unter Umständen<br />
in einem Naturschutzgebiet<br />
befindet. Ein weiterer<br />
Punkt: Wurde die Immobilie legal<br />
gebaut? Denn es kommt in<br />
manchen Ländern durchaus vor,<br />
dass Gebäude ohne jegliche Genehmigung<br />
erbaut wurden. Darüber<br />
sollte man sich auf jeden<br />
Fall vor dem Kauf informieren,<br />
da sonst Strafzahlungen oder Abriss<br />
drohen.
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