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Immobilien
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MARKTWERT VS.
VERKEHRSWERT?
WIE EXPERTEN DEN RICHTIGEN VERKEHRSWERT ERMITTELN
Der Immobilienmarkt ist auch in Zeiten
von Corona in Bewegung, von
daher wollen immer mehr Eigentümer
wissen, wie sich der Wert ihrer Immobilie
entwickelt hat. Viele Internetportale
bieten von daher Onlinebewertungen
an – vielfach auf der Basis von reinen
statistischen Angebotspreisen und ohne
Vorortbesichtigung. Eine korrekte Wertermittlung
ist auf diese Weise leider
nicht möglich, weil Onlineportale die
Immobilie meist zu hoch bewerten, nur
um einen Verkaufsauftrag zu erhalten.
Denn entscheidend für eine korrekte
Wertermittlung ist die richtige Anwendung
des Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahrens.
Dabei gilt zum
einen die Objektbezogenheit, d. h. der
Verkehrswert orientiert sich stets an einer
Immobilie oder einem Grundstück.
Ziel der Ermittlung muss stets der Wert
der jeweiligen Immobilie sein. Hinzu
kommt der Stichtag, denn der ermittelte
Verkehrswert muss sich stets auf den
Stichtag beziehen, an dem das Gutachten
ausgestellt wurde.
Ein Wertgutachten wird erstellt, um
den Wert einer Immobilie oder einem
Grundstück so exakt wie möglich zu
bestimmen. Doch nicht jedes Verfahren
eignet sich für jede Immobilie gleich,
vielfach werden auch zwei Verfahren
gleichzeitig eingesetzt, um ein möglichst
genaues Ergebnis zu erzielen. Dabei wird
das Vergleichswertverfahren hauptsächlich
für Immobilien und Grundstücke
benutzt, die vom Käufer selbst genutzt
werden. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes
werden ähnliche Immobilien
oder Grundstücke herangezogen, die
in einer ähnlichen Lage liegen, um daraus
einen direkten Vergleich zu erzielen.
Das Ertragswertverfahren wird angewendet,
wenn es sich um eine Immobilie
oder ein Grundstück handelt, das
weitervermietet werden soll. Dazu zählt
auch die Immobilienbewertung von
Gewerbeimmobilien. Bei diesem Verfahren
werden der Bodenwert und der
Gebäudeertrag getrennt berechnet. Dieses
Vorgehen ist nötig, da der Wert des
Bodens sich nicht verändert, der des
Gebäudes aber schon. Besonders wichtig
sind der Rohertrag und die Bewirtschaftungskosten.
Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten,
die nötig sind, um das Haus instand zu
halten. Darunter fallen Abschreibungen,
Mietausfallwagnis sowie Instandhaltung.
Der Rohertrag wird zusammengesetzt
aus allen Erträgen, die die Immobilie mit
sich zieht, wie z. B. die Miete. Wichtig ist,
dass hier nicht die Ist-Mietpreise zählen,
sondern die ortsüblichen Mietpreise.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert
einer Immobilie anhand des Bodenwertes
und des Gebäudesachwerts ermittelt.
Mit Hilfe des Bodenrichtwerts lässt sich
der Bodenwert bestimmen und durch
die Gebäudeherstellungskosten lässt sich
der Gebäudesachwert ermitteln. Bei dem
Verfahren muss der Restgebäudewert
in Betracht gezogen werden. Um den
Restgebäudewert anzugeben, wird eine
Baujahr bedingte Alterswertminderung
abgezogen. Das Sachwertverfahren gibt
die Herstellungskosten für die Immobilie
an, deswegen ist es für Banken besonders
sicher.
SO BERECHNEN SIE
DEN WERT EINES HAUSES
Wertgutachten für Immobilien müssen
nach einem genau festgelegten Muster
von anerkannten Gutachtern oder Maklern
aufgestellt werden. Mit der marktgerechten
Bewertung eines Hauses oder
einer Eigentumswohnung steht und
fällt der Verkaufserfolg – und genau hier
scheitert es bei vielen. Käufer bzw. Verkäufer
müssen sich klar darüber werden,
was ihr Haus wirklich wert ist, und müssen
sich bewusst sein: auch wenn es im
ersten Moment weh tut, der Wert eines
Objektes liegt immer genau dort, wo sich
Angebot und Nachfrage treffen.
Für Käufer und Verkäufer ist es aber
wichtig zu wissen, zu welchem Preis
vergleichbare Objekte verkauft werden.
Dabei können miteinander jedoch
nicht einfach „Äpfel und Birnen“ verglichen
werden, bei der richtigen Bewertung
hilft vielmehr nur eine detaillierte
Marktanalyse.
So ist es bspw. denkbar, dass ein Haus
oder eine Eigentumswohnung im selben
Stadtteil ohne Weiteres 15.000 Euro mehr
oder weniger kosten kann – und das, obwohl
beide Häuser gleichwertig in Größe
und Ausstattung sind – sie können sich
jedoch durch ihr Umfeld unterscheiden.
Diese Kriterien, die sich deutlich auf
den Preis auswirken können, sind bspw.
Südlage/Nordlage, Wohnstraße/Durchgangsstraße
oder freier Blick bzw. der
Blick auf vorgelagerte Bebauung.
Ein weiterer Gesichtspunkt ist die Bewertung
der Mitangebote. Dabei sind
Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksgröße,
Bauweise, Ausstattungsmerkmale
(d. h. Keller- und Dachgeschossausbau
bei Häusern oder die Anzahl
der Wohneinheiten in einem Objekt bei
Eigentumswohnungen), Garagen oder
Stellplatz und nicht zuletzt die Einschätzung
der direkten Wohnlage von enormer
Bedeutung. Nicht zu vergessen, dass
das Wichtigste beim Immobilienverkauf
die Lage und immer wieder die Lage ist.
Bedenken Sie, dass ein schöner Teppichboden,
die neue Tapete an der Wand
oder der mühsam von Ihnen ausgebaute
Hobbyraum in aller Regel nicht kaufentscheidend
sind.
DIE LAGE MACHT´S
Nach landläufiger Meinung sind für den
Wert und die künftige Wertentwicklung
einer Immobilie drei Faktoren ausschlaggebend:
die Lage, die Lage, die Lage!
Es macht schon einen Unterschied, ob
das Eigenheim in einem reinen Wohnoder
einem so genannten Mischgebiet
liegt. Dort stehen nämlich nicht nur
Wohnhäuser, sondern oft auch Gewerbebauten.
Bereiten Sie sich deshalb auf die Besichtigung
und das Verkaufsgespräch in
aller Ruhe vor. Führen Sie sich dabei
die Situation eines abgehetzten Verkäufers
in einem Warenhaus vor Augen,
Sie werden sicherlich nur das Nötigste
bei ihm einkaufen. Haben Sie vor allem
immer das klare Ziel vor den Augen: Ihr
Haus oder Ihre Eigentumswohnung an
den Nachfrager zu verkaufen. Seien Sie
sich darüber im Klaren, wie Sie das Gespräch
führen.
Bei der Gesprächseröffnung ist es wichtig,
ob es sich bei dem Kontakt um das
erste Kennenlernen oder um einen Folgetermin
handelt. Denn beim Erstkontakt
wird die Gesprächseröffnung einen
weit breiteren Teil in Anspruch nehmen
als bei einem Wiederholungstreffen.
Denken Sie daran: über Sympathie und
Vertrauen entscheiden die ersten Minuten
des Zusammentreffens. Vermeiden
Sie aber auch den Fehler, diesen Part
des Gesprächs über Gebühr zu strapazieren.
Es sollte auch nicht Ihr Ziel sein,
beim vertrauten „Du“ mit dem Besucher
den Weinkeller durchzuprobieren – Sie
sollen Ihr Haus verkaufen.
Kommen Sie deshalb nach der Gesprächseröffnung
gleich zu den Fakten. Geben
Sie dem Interessenten dabei alle Informationen,
die er haben will; versuchen
Sie nicht, klare Fakten zu beschönigen
oder gar zu vertuschen. Die geringste
Unaufrichtigkeit, die der Käufer merkt,
kann das Verkaufsgespräch beenden lassen.
Anhand des nachfolgenden Fragebogens
können Sie Haus oder Wohnung
mit Sicherheit überschlägig berechnen.
Tragen Sie Ihre Punkte ein, Sie dürfen
dabei auch Zwischenwerte einsetzen, jedoch
keine Minuspunkte geben. Die genaue
Wertermittlung sollte man jedoch
den Experten überlassen.
Für viele Laien ist jedoch eine Werteinschätzung
ein Brief mit sieben Siegeln.
Damit Sie jedoch selbst eine grobe Wertermittlung
vornehmen können, einfach
und ohne viel Zeitaufwand, helfen die
nachfolgenden Auflistungen.
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Foto: Adobe Stock – Song_about_summer
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