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MAKLERVERTRÄGE:
VERGANGENHEIT UND ZUKUNFT
In Sachen Maklerprovision bzw. Maklercourtage gab es bislang
je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen. In einigen
Bundesländern war die Teilung der Provision zwischen
Verkäufer und Käufer marktüblich. Andererseits zahlten die
Käufer die Maklerprovision komplett oder legten individuelle
Regelungen im Maklervertrag fest – z.B. die Höhe des Anteils,
die der Käufer zu tragen hatte.
AB 23.12.2020 GILT
DAS BESTELLERPRINZIP
BEI KAUFIMMOBILIEN
Künftig gilt der Halbteilungsgrundsatz, der besagt: Wer einen
Makler beauftragt, muss bei einem Verkauf an privat mindestens
die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Beauftragen
beide Parteien den Makler, schreibt das neue Gesetz eine hälftige
Teilung der Kosten zwischen den Vertragsparteien zwingend
vor. Die neuen Vorschriften gelten für geschlossene
Kaufverträge ab dem 23. Dezember 2020.
Für Käufer einer Immobilie bedeutet die Höhe der Maklerkosten
oftmals eine finanzielle Hürde, denn diese Kosten werden
nicht durch die Bank finanziert, sondern müssen über das Eigenkapital
abgedeckt werden. Hierdurch steigen entsprechend
auch die Kaufnebenkosten. Durch den neuen Halbteilungsgrundsatz,
also die hälftige Teilung, werden künftig diese
Kosten gerecht auf beide Vertragsparteien verteilt. Das führt
insbesondere dazu, dass künftige Käufer in Metropolregionen
finanziell deutlich entlastet werden.
SO FUNKTIONIERT DIE GETEILTE PROVISION
Der Bundestag hat am 14.05.2020 in zweiter und dritter
Lesung das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten
bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen
und Einfamilienhäuser beschlossen. Käufer von Wohnimmobilien
dürfen von daher künftig nicht mehr dazu verpflichtet
werden, mehr als die Hälfte der Maklerprovision zu
übernehmen. Das Problem in der Vergangenheit: da in den
meisten Fällen die Initiative zur Einschaltung eines Maklers
vom Verkäufer selbst ausging, hatte dieser keine rechtliche
Möglichkeit, sich gegen eine Übernahme der anteiligen bzw.
der vollständigen Maklerprovision erfolgreich zu wehren.
Wer sich gegen die Kostenübernahme weigerte, schied automatisch
aus dem Kreis der Bewerber aus. Und dies, obwohl
Wohnraum dringend benötigt wird. Dies führte zwangsläufig
zu einer Ausnutzung der Zwangslage. Künftig ist daher eine
Vereinbarung zur Übernahme der Maklerprovision nur noch
dann wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt,
sich zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe
verpflichtet. Zudem muss der Makler seinen Anteil auch erst
dann zahlen, wenn der künftige Erwerber einer Immobilie
(also der Auftraggeber) seiner Zahlungspflicht nachgekommen
ist.
Sofern der Makler von beiden Parteien einen Auftrag erhält
und deshalb sowohl die Interessen des Verkäufers als auch
des Käufers wahrnimmt, kann zukünftig nur noch mit beiden
Parteien eine Provision in gleicher Höhe vereinbart werden.
Beide Parteien tragen dann im Ergebnis jeweils die Hälfte
der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche
Provisionshöhen können von daher künftig nicht
mehr wirksam geschlossen werden.
Zudem wurde eine Textformerfordernis für Maklerverträge
über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen
und Einfamilienhäuser eingeführt. Ausreichend für den
Abschluss eines Maklervertrags ist dann etwa eine E-Mail.
Auf diese Weise sollen Unklarheiten über in der Praxis häufig
strittige Fragen hinsichtlich des Inhalts eines Maklervertrags
vermieden werden.
Diese Neuregelung zur Maklerprovision gilt allerdings nur
für Verbraucher. Denn neben der Beschränkung auf den
Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen enthält
die Neuregelung auch eine Einschränkung in persönlicher
Hinsicht: nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher
handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber
hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit,
kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig
vereinbart werden.
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Natalie Klamt
Dipl. Wirtschaftsjuristin (FH)
gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierte
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