VNW-Magazin Ausgabe 4/2021

VNW magazin 

Wohnen 

im Norden 

4_2021 

Foodsharing 

Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen

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Zukunft 

Stand: August 2021 

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Inhalt 4_2021 

VNW 

Analysen 

Editorial 03 

VNW-Arbeitstagung Rostock 04 

„Na, retten wir wieder die Wale?“ 10 

Das Ampelkonzept des BVE 12 

Wohnungsunternehmen in MV 14 

Feuerqualle ziert Rostocker Wohnhaus 18 

Neue Formen der Zusammenarbeit 20 

Mobilitätshub mit Foodsharing 24 

Mit Kreativität die Krise gemeistert 28 

Läuft wie gedruckt 30 

Geschichten aus der Geschichte 34 

Neues Bündnis für das Wohnen 38 

Schwarzarbeit 40 

Jubiläum: 75 Jahre ARGE 44 

Namen und Nachrichten 46 

Impressum 84 

IT-Ökosystem 56 

Gastbeitrag: Prof. Elisabeth Endres 60 

Preisblase am Immobilienmarkt? 64 

Kolumne: Dr. Daniel Dettling 70 

Nachhaltigkeit 72 

Betriebskostenrecht 78 

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung 

der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. 

Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter. 

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Foodsharing 

E-Autos, Lastenräder und ein 

Kühlschrank für alle: Der Mobilitätshub 

des Bauvereins der Elbgemeinden eG 

in Hamburg-Iserbrook.

Schlussstück 

Der Tod ist groß. 

Wir sind die Seinen 

lachenden Munds. 

Wenn wir uns mitten im Leben meinen, 

wagt er zu weinen 

mitten in uns. 

Rainer Maria Rilke

3 

Liebe Leserin, 

lieber Leser, 

Dder deutsche Fußball-Bundestrainer Sepp 

Herberger sagte einmal: „Nach dem Spiel ist 

vor dem Spiel.“ Mit Blick auf die aktuelle politische 

Situation in unserem Land lässt sich 

der Satz dahingehend abwandeln: „Nach der 

Wahl ist vor der Wahl.“ 

Daher wird auch in den kommenden vier Jahren die 

Wohnungspolitik im Zentrum des Regierungshandelns 

stehen. Dabei dürfte es vor allem darum gehen, die 

Herausforderungendes Klimaschutzes mit bezahlbarem 

Wohnen in Übereinstimmung zu bringen. 

Für uns soziale Vermieter geht es um Ausgewogenheit. 

Weder dürfen die Mieterinnen und Mieter überlastet 

noch die Wohnungsunternehmen überfordert werden. 

Nur wenn alle ihren Anteil beitragen – dazu gehört auch 

der Staat durch Förderung –, wird diese Balance gelingen. 

Die einseitige Übertragung von Kosten auf die sozialen 

Vermieter, wie bei der CO 2 

-Abgabe oder der Grundsteuer 

geplant, führt lediglich dazu, dass den Unternehmen für 

den ökologischen Umbau dringend notwendige Finanzmittel 

entzogen werden. 

Wesentliche Elemente einer nachhaltigen Wohnungspolitik 

in den kommenden vier Jahren müssen daher sein: 

Pragmatismus, Verlässlichkeit und Technologieoffenheit. 

1. Ideologische Ansätze helfen bei der Bewältigung der 

Herausforderungen des Klimaschutzes nicht, sondern 

sind hinderlich. Was am meisten CO 2 

einspart, muss 

umgesetzt werden. Nicht allein das einzelne Haus sollte 

dabei im Mittelpunkt der Betrachtung stehen, sondern 

auch das Quartier. 

2. Verlässlichkeit ist für die Wohnungswirtschaft, die in 

Zeiträumen von sechs, sieben Jahrzehnten denkt, essenziell. 

Deshalb geht es darum, sowohl (erreichbare) Reduktionsziele 

zu formulieren als auch die Unternehmen 

in die Lage zu versetzen, diese Ziele erreichen zu können. 

3. Die Herausforderungen des Klimaschutzes lassen sich 

nur durch Erfindergeist, Innovationen und moderne 

Technik lösen. Per Gesetz oder Verordnung die Wohnungsunternehmen 

auf einige wenige Technologien zu 

verpflichten wird das Erreichen der Reduktionsziele verhindern. 

Natürlich müssen sich der Staat und seine Bürokratie 

bewegen. Wer glaubt, der Staat sei der bessere Unternehmer, 

kann das gern unter Beweis stellen: bei der 

Entschlackung und Harmonisierung von Bauordnungen, 

mit rascheren Genehmigungsverfahren und mit mehr 

Dienstleistungsgedanken in den Ämtern. 

Zu guter Letzt: Ein eigenständiges (und machtvolles) 

Bundesministerium für Wohnungsbau ist unverzichtbar. 

Es mangelte in Berlin in der abgelaufenen Legislaturperiode 

ja nicht an klugen Leuten und klugen Ideen, 

sondern daran, dass eine Bundesbauministerin oder ein 

Bundesbauminister diese durchsetzt. 

Andreas Breitner, VNW-Vorstand und Verbandsdirektor

4 

Eingriffe von oben 

lösen keine Probleme 

Nach einem Jahr Pausieren wegen Corona trafen sich 

Vorstände, Geschäftsführer und Gäste wieder zur 

VNW-Arbeitstagung in Rostock. 

VON OLIVER SCHIRG 

f 

Rostock. Die norddeutsche Wohnungswirtschaft 

hat für die Lösung der Herausforderungen 

auf dem Wohnungsmarkt mehr Fachlichkeit 

und weniger Ideologie gefordert. „Wer 

auf Populismus setzt, wird am Ende scheitern“, 

sagte VNW-Direktor Andreas Breitner am 

20. September auf der VNW-Arbeitstagung 

in Rostock. „Die Enteignung von Wohnungsunternehmen 

oder ein bundesweiter Mietendeckel 

sind Scheinlösungen. Dadurch wird 

keine einzige Wohnung geschaffen. Stattdessen 

müssen mehr bezahlbare Wohnungen 

errichtet werden.“ 

Marcel Sonntag, Vorsitzender des VNW- 

Verbandsausschusses und Vorstandsvorsitzender 

der NEUE LÜBECKER Baugenossenschaft 

eG, kritisierte in seiner Eröffnungsrede die vielen 

bürokratischen Hemmnisse, mit denen die 

sozialen Wohnungsunternehmen heute zu tun 

haben. Eine normale Quartiersentwicklung 

dauere inzwischen mindestens fünf Jahre, 

etwas anspruchsvolle Projekte kämen gar auf 

sieben Jahre. Ursache seien lange Baugenehmigungszeiten 

sowie steigende Anforderungen 

an Bauunterlagen und an die technische 

Ausstattung von Wohngebäuden.

5 VNW-Arbeitstagung 

Mangel an Fachkräften in der Bauwirtschaft 

Hinzu kämen unterschiedliche Bauordnungen in den einzelnen 

Bundesländern, politische Forderungen nach einer Mietpreisbremse 

und der Mangel an Fachkräften in der Bauwirtschaft, 

sagte Marcel Sonntag weiter. Er kritisierte Pläne, die 

Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen und die CO 2 

- 

Abgabe allein den Vermietern aufzubürden. Er bezweifle, 

dass man mit derartigen Lösungen die Herausforderungen 

des Klimaschutzes und der alternden Gesellschaft werde 

lösen können, sagte Marcel Sonntag. 

VNW-Direktor Andreas Breitner forderte eine Vereinfachung 

der Baunormen und der Bauordnungen. „Zudem 

müssen die Kommunen mehr Bauland und das zu günstigeren 

Preisen zur Verfügung stellen. Nur Luftschlösser brauchen 

keine Grundstücke – und die bauen wir nicht. Außerdem 

wäre eine Baukostenbremse ein sinnvoller Beitrag zur Förderung 

des bezahlbaren Wohnens. Die in den vergangenen 

Monaten explosionsartig gestiegenen Baupreise bedrohten 

inzwischen in allen drei Bundesländern die Wohnungsbauziele.“ 

Gebühren öffentlicher Unternehmen 

steigen und steigen 

In diesem Zusammenhang kritisierte VNW-Direktor Andreas 

Breitner den seit Jahren ungebremsten Anstieg der Gebühren 

öffentlicher Unternehmen. „Die Abgaben für Wasser oder 

Abwasser und für die Müllentsorgung steigen und steigen. 

Es fällt auf, dass die Politikerinnen und Politiker dazu kaum 

etwas sagen. Das ist unredlich und blendet aus, dass die sogenannte 

zweite Miete einen erheblichen Anteil der Wohnkostenbelastung 

ausmacht. Wie wäre es mit einer Gebührenbremse 

der öffentlichen Hand?“ 

Andreas Breitner und Marcel Sonntag wandten sich auch 

gegen die Forderung nach einer „neuen Gemeinnützigkeit“: 

„Die sozialen Wohnungsunternehmen sind die nachhaltigste 

Unternehmensform, die es gibt. Wir haben keine versteckten 

Konten, keine internationalen Gesellschafter, die Geld aus 

den Unternehmen herausziehen, und wir streben auch nicht 

nach einer Maximierung des Unternehmensgewinns.“ Fast 

alle Mieteinnahmen werden für die Mieterinnen und Mieter 

investiert. „Wer das Agieren der sozialen Vermieter diskreditiert, 

der handelt nicht sozial.“ 

Die Wohnungsfrage sei schon immer eine soziale Frage 

gewesen. „Diese kann man nicht auf dem Rücken der Wohnungswirtschaft 

lösen.“ Es sei notwendig, die Menschen in 

die Lage zu versetzen, ihre Mieten selbst zu bezahlen. Das 

aber seien Fragen der Sozialpolitik. Sowohl Breitner als auch 

Sonntag warnte vor mehr Staatsdirigismus. „Eingriffe von 

oben lösen keine Probleme, sondern schaffen nur neue.“ 

PHILIPP AMTHOR , CDU-Politiker 

„Sozialer Wohnungsbau ist nicht nur eine Sache des Staates, 

sondern auch eine Sache des Marktes. Wohnen ist auch 

Daseinsvorsorge, aber Wohnen ist eben auch Markt. 

Der Staat darf nicht alles regulieren, er ist nicht der bessere 

Unternehmer.“

6 

VNW Arbeitstagung

7 

VNW-Arbeitstagung 

MARCEL SONNTAG, Vorsitzender 

des VNW-Verbandsausschusses und 

Vorstandsvorsitzender der NEUE 

LÜBECKER Baugenossenschaft eG 

„Die sozialen Wohnungsunternehmen 

sind die nachhaltigste Unternehmensform, 

die es gibt. Wir haben keine 

versteckten Konten, keine internationalen 

Gesellschafter, die Geld aus den 

Unternehmen herausziehen, und wir 

streben auch nicht nach einer Maximierung 

des Unternehmensgewinns.“

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VNW-Arbeitstagung 

ANDREAS BREITNER, Vorstand 

und VNW-Verbandsdirektor 

„Die Kommunen müssen mehr Bauland zur 

Verfügung stellen und das zu günstigeren 

Preisen. Nur Luftschlösser brauchen keine 

Grundstücke – und die bauen wir nicht.“ 

PROF. DR. LARS FELD, 

Professor für Wirtschaftspolitik an der 

Universität Freiburg, verwies in seinem 

Vortrag auf die großen Herausforderungen, 

vor denen Deutschland nach 

der Corona-Pandemie steht. Aus seiner 

Sicht kommt Deutschland besser als 

andere Länder aus der Krise heraus.

9 

DIETMAR WALBERG, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes 

Bauen e.V., sprach sprach von den Herausforderungen des Klimawandels für die 

Wohnungswirtschaft und machte deutlich, dass viele Wohnungsunternehmen 

bereits seit vielen Jahren in die energetische Sanierung ihrer Bestände investierten. 

LARS HAIDER, Chefredakteur des Hamburger Abendblatts, 

berichteteüber seine Gespräche mit den Spitzenkandidaten 

der Parteien für die Bundestagswahl und zeigte sich eine 

Woche vor der Wahl überzeugt, dass Hamburgs früherer 

Erster Bürgermeister Olaf Scholz gewinnen wird.

10 


„Na, Frau Marquardt: 

Retten wir wieder die 

Wale? ” 

Klara Marquardt hat beim Bauverein der Elbgemeinden das Nachhaltigkeitsmanagement 

aufgebaut. Jetzt berichtete sie vor dem Fachausschuss Marketing 

und Kommunikation über ihre Erfahrungen. 

VON OLIVER SCHIRG 

KLARA MARQUARDT 

ist seit 2016 mit viel Herz und Verstand Nachhaltigkeitsmanagerin 

des Bauvereins der Elbgemeinden eG und Teil des Teams Klima 2045. 

f

11 

„Natürlich hilft Leidenschaft, Menschen 

zu überzeugen. Auch zu akzeptieren, 

dass es Widerstände gibt, ist hilfreich.“ 

Hamburg. Vor fünf Jahren hat Klara Marquardt beim Bauverein 

der Elbgemeinden eG (BVE) als Nachhaltigkeitsmanagerin angefangen. 

Mit einem „weißen Blatt Papier“ sei das gewesen, erzählt 

die 32-Jährige beim Besuch des Fachausschusses Marketing und 

Kommunikation. Das Gute: „Ich konnte von Grund auf ein Nachhaltigkeitskonzept 

aufbauen, das zum BVE passt, das ganzheitlich 

und authentisch ist.“ 

Inzwischen gilt der BVE unter den Genossenschaften als Vorbild 

in Sachen Nachhaltigkeit und der entsprechenden Berichterstattung. 

Doch dahin zu kommen sei nicht einfach gewesen, sagt 

Klara Marquardt. „Entscheidend war, dass ich mich zu 100 Prozent 

auf den Vorstand und seine Unterstützung verlassen konnte. 

Das ist unverzichtbar, wenn man in Sachen Nachhaltigkeit erfolgreich 

sein will.“ 

Ist-Analyse als Ausgangspunkt 

Zunächst habe sie sich schlaugemacht. „Ich habe mir die Praxis 

anderer Wohnungsunternehmen angeschaut und viel gelesen. 

Besonders gute Projekte nahm ich als Vorbild und nutzte sie zum 

Vergleich, wo wir stehen.“ Die „Stakeholderanalyse“ sei die Basis 

für die „Wesentlichkeitsanalyse“ gewesen, erzählt Klara Marquardt 

weiter. Dabei habe man herausgefunden, was die wesentlichen 

Aufgaben seien, die der BVE in Sachen Nachhaltigkeit zu 

erfüllen habe. „Das war sehr aufwendig, weil wir mehr als 500 

Personen befragten und uns jetzt darauf berufen können. Im 

Kern ging es darum, herauszufinden, was wir vordringlich bearbeiten 

wollen.“ 

Zudem wurde ein Grundgerüst für ein Nachhaltigkeitscontrolling 

entwickelt: „Also: Welche Zahlen sollten wir kennen 

und welche Zahlen wollen wir berichten? Dazu stellten wir uns 

die Frage, nach welchen Kriterien wir berichten wollten.“ Anfangs 

habe man sehr wenig Kennzahlen gehabt, erinnert sich die 

Nachhaltigkeitsmanagerin. „Wir mussten uns alles mithilfe der 

Kolleginnen und Kollegen in den unterschiedlichen Abteilungen 

zusammensuchen.“ Das einzufordern sei oft nicht einfach gewesen. 

„Schließlich bedeutete es ja Mehrarbeit.“ 

Klara Marquardt listet ein paar Herausforderungen auf, die sie 

in diesem Zusammenhang zu bewältigen hatte: 

• Wie viel Kohlendioxid stößt Wohnungsbestand aus? 

• Wie viel Kohlendioxid stoßen die Fahrzeuge des 

BVE-Fuhrparks aus? 

• Wie viel Energie verbraucht die Verwaltung? 

• Wie viel Energie verbrauchen die Handwerker? 

„Am Ende besaßen wir eine große Excel-Tabelle mit der jeweiligen 

Zahl und den Kriterien, die dahinter stehen.“ Entscheidend sei, 

nie zu vergessen, dass der Nachhaltigkeitsbericht für Genossenschaftsmitglieder 

erarbeitet werde. „Transparenz halte ich für unverzichtbar: 

Die Mitglieder sollen die Kennzahlen verstehen, um 

mitreden zu können.“ 

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter „mitnehmen“ 

Zugleich versuchte Klara Marquardt, die Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeiter des BVE einzubeziehen. „Das fing damit an, dass wir 

alle darüber informierten, was wir machen. Bei einer zusätzlichen 

Stelle, die geschaffen wird, gibt es natürlich Fragen, warum der 

BVE das braucht.“ Zugleich sei es darum gegangen, am praktischen 

Beispiel die Wirkung der Arbeit aufzuzeigen. „Wir haben 

ein neues Abfallmanagement eingeführt, was sicher nicht gleich 

bei jedem gut ankam. Aber wir konnten zeigen, dass es manchmal 

Kleinigkeiten sind, die eine große Wirkung entfalten.“ 

Als die ersten Kennzahlen vorlagen, führte der BVE das Umweltmanagementsystem 

Ökoprofit ein. Der Clou: Man etabliert 

das System gemeinsam mit anderen Unternehmen in Hamburg, 

die vor den gleichen Herausforderungen stehen. „In Hamburg 

bestand unsere Gruppe zunächst aus zwölf Unternehmen, die 

das System gemeinsam eingeführt haben. Ein Jahr lang erarbeiteten 

wir uns Monat für Monat ein Thema – Wasser, Verbräuche, 

Kohlendioxid – und tauschten uns darüber aus, was wir verbessern 

können. Das hat sehr geholfen.“ 

Ein Nebeneffekt der Einführung dieses Systems: „Man lernt 

die Gebäude des Unternehmens in Sachen Verbrauch kennen: 

Verwaltungsgebäude, Werkstätten und Werkhallen – einfach 

alles“, sagt Klara Marquardt. Zudem gebe es bundesweit einen 

„Ökoprofit Club“ mit mehreren Hundert Mitgliedern. „Man kann 

dort viel lernen, auch wenn die Branchen der beteiligten Unternehmen 

unterschiedlich sind. Aber gerade beim Thema Nachhaltigkeit 

ist es sinnvoll, über den Tellerrand zu schauen.“ 

Enge Bindung an den Vorstand ist unverzichtbar 

Entscheidend für den Erfolg als Nachhaltigkeitsmanagerin sei die 

enge Bindung an den Vorstand – da ist sich Klara Marquardt sicher. 

„Natürlich muss ich auch durchsetzungsstark sein und benötige 

‚freie Hand‘ bei meinen Aufgaben. Aber wenn der Vorstand das 

nicht pusht und keine eigene Stelle hat, wird das Ganze nichts.“ 

Natürlich helfe Leidenschaft, Menschen zu überzeugen. Auch 

zu akzeptieren, dass es auch Widerstände gibt, ist hilfreich. „Man 

benötigt eine hohe Frustrationsgrenze, wenn man manche Diskussionen 

immer und immer wieder führt oder mit dem Satz begrüßt 

wird: ‚Na, Frau Marquardt: Retten wir wieder die Wale?‘. 

Aber der Wandel zu mehr Nachhaltigkeit ist von grundsätzlicher 

Natur, und das braucht seine Zeit.“ 

Zudem gibt es beim BVE einen externen Nachhaltigkeitsbeirat, 

in dem freiwillig Mitglieder der Genossenschaft, Vertreterinnen 

und Vertreter und Aufsichtsratsmitglieder mitarbeiten. Die Gruppe 

von zehn Leuten trifft sich zweimal im Jahr. „Es gibt kritische 

Fragen, aber, und das ist mir wichtig, auch den Blick von außen.“ 

f

12 


Das Ampelkonzept 

des BVE 

Biodiversität soll in den Außenanlagen des Bauvereins der Elbgemeinden 

(BVE) künftig eine noch größere Rolle spielen. Dafür hat 

Hamburgs größte Wohnungsbaugenossenschaft ein Ampelkonzept 

entwickeln lassen. 

VON KLARA MARQUARDT 

Hamburg. Tiere wie Insekten, kleine Reptilien, Vögel und Fledermäuse 

sind auf Orte angewiesen, wo sie ausreichend Schutz und 

Nahrung vorfinden. In der Stadt sind diese Räume allerdings selten 

geworden. Biodiversität hat das Ziel, die Artenvielfalt wiederherzustellen 

und zu fördern. Das bedeutet, nicht jede Grünfläche 

als Parkwiese mit Rasen und Zierblumen zu planen, sondern zum 

Beispiel auch wild wachsende und für die Menschen unzugängliche 

Bereiche anzulegen. Dort summt und schwirrt es dann, was 

wiederum dem gesamten Ökokreislauf zugutekommt. 

Um ein Konzept für mehr biologische Vielfalt in seinen Grünanlagen 

zu entwickeln, engagierte der BVE den Landschaftsarchitekten 

Daniel Lichtenstein. Das daraus entstandene Ampelkonzept 

des BVE unterscheidet zwischen drei Raumtypen. Diese sollen 

nebeneinander in der Gestaltung der Außenanlagen umgesetzt 

werden, sodass einerseits die Menschen eine gute Aufenthaltsqualität 

haben und andererseits gesunde Ökosysteme entstehen. 

• Rot sind hochwertig gestaltete Freiflächen, in denen die 

Artenvielfalt nicht das Hauptziel ist. Das können Wiesen sein, auf 

denen Menschen sitzen und Sport treiben, mit Bänken versehen 

und umgeben von Zierblumen. 

• Gelb sind Flächen, in denen Menschen und Tiere zusammenleben, 

die also von beiden genutzt werden. 

• Grün sind Wildflächen, in denen der Mensch möglichst 

wenig in die Natur eingreift. Sie zeichnen sich durch eine dichte 

Vegetation aus. Diese Flächen bieten einen sehr guten Lebensraum 

für Tiere: Sie sind reich an Nahrung und bieten den notwendigen 

Schutz, um zu nisten und zu brüten. 

Jeder Raumtyp erfüllt eine spezielle Funktion 

In der Praxis werden die Raumtypen entsprechend unterschiedlich 

gestaltet. „Jede Farbe und damit jeder Raumtyp erfüllt dabei 

eine spezielle Funktion. Nur im Dreiklang ergeben sie ein lebenswertes 

und ökologisches Quartier für Mensch und Tier“, erklärt 

BVE-Vorstand Michael Wulf. 

Rote, also hochwertig gestaltete Flächen können in Teilen mit 

Wildblumenwiesen und Blühpflanzen versehen werden. So finden 

Insekten und Vögel auch hier Nahrung, ohne die Funktion als 

Erholungsraum für die Menschen zu beschneiden. 

Auf gelben Flächen, die von Menschen und Tieren gemeinsam 

genutzt werden, können beispielsweise Sandflächen, Grünbrücken 

und eine insektenfreundliche Beleuchtung zum Einsatz 

kommen. So wird nach dem Motto „Spielen und Lernen“ ein 

Raum geschaffen, in dem Kinder Natur vor der eigenen Haustür 

erleben können. 

In den grünen, naturnahen Räumen will der BVE zum Beispiel 

Nist- und Brutkästen für Vögel sowie Totholzbereiche für kleine 

Insekten und Reptilien anlegen. Eine dichte Vegetation soll den 

Tieren Schutz und Ruhe bieten. 

Hoch hinaus: vertikale Biodiversität 

Neben der Einteilung in verschiedene Zonen gibt es noch eine Art, 

das Ampelkonzept zu denken: in die Höhe. Während unten intensive 

Pflanzflächen Nahrung für Vögel und Insekten bieten, können 

auf Kopfhöhe Fledermausbrutkästen aufgehängt werden.

13 

Auf diese Weise 

erhalten Kinder 

und Erwachsene 

auch in der Stadt die 

Möglichkeit, Fledermäuse 

zu beobachten 

und kennenzulernen. Vögel 

freuen sich über Brutkästen 

in einigen Metern Höhe – unerreichbar 

für Menschen und Raubtiere 

wie Katzen. Die Bepflanzung 

von Dächern bietet neue Nahrungsquellen 

für Insekten. 

„Mit dem Ampelkonzept 

haben wir ein wirksames 

und praktikables Instrument, 

um die Biodiversität in unseren 

Beständen zu fördern“, 

sagt Michael Wulf aus dem Vorstand des BVE. „Wir 

setzen es bereits in zwei Quartieren um: am Heidrehmen 

in Iserbrook und in der Ückerstraße in Lurup. Künftig 

werden wir die Ampel auch bei Neubauten sowie größeren 

baulichen Maßnahmen berücksichtigen. Denn wir müssen 

im Sinne der Nachhaltigkeit Bauen und Natur in der Stadt 

noch stärker in Einklang bringen.“ h

14 

VNW

15 

Wohnungsunternehmen 

in MV stocken 

Investitionen auf 

In ländlichen Gebieten Mecklenburg-Vorpommerns ist es nicht 

schwer, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ganz anders sieht 

es da in den größeren Städten und Urlaubsregionen aus. 

VON FRANK PFAFF

16 VNW 

Wismar / Schwerin. Der kommunale Wohnungsbau reagiert nach 

Angaben des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen 

e.V. (VNW) mit hohen Investitionen auf den örtlichen Mangel an 

bezahlbarem Wohnraum in Mecklenburg-Vorpommern. 

Die im Verband zusammengeschlossenen Unternehmen hätten 

im Vorjahr im Nordosten 458 Millionen Euro in Neubau, Instandhaltung 

und Sanierung investiert. „In diesem Jahr sind Investitionen 

in Höhe von rund 573 Millionen Euro geplant – also ein Plus von 

rund 115 Millionen Euro“, sagte Verbandsdirektor Andreas Breitner 

in Wismar zum Abschluss der Dialogtour über die „Zukunft des 

Wohnens“. 

Die über das gesamte Land verteilten Gesprächsrunden hatte 

Bau- und Infrastrukturminister Christian Pegel initiiert. Dabei ging 

es um die Frage, wie bezahlbarer Wohnraum geschaffen und zugleich 

eine soziale Durchmischung in den Wohnquartieren erreicht 

werden kann. Mit Unterstützung des Landes solle modellhaft in 

Rostock, Schwerin und Greifswald versucht werden, dem Trend der 

Entmischung entgegenzuwirken. 

Durchschnittsmiete von 5,36 Euro pro Quadratmeter 

Für die im VNW organisierten Wohnungsgenossenschaften und 

Wohnungsgesellschaften stünden Bau und Unterhalt bezahlbarer 

Wohnungen im Mittelpunkt, sagte Breitner weiter. Die durchschnittliche 

Nettokaltmiete liege mit 5,36 Euro pro Quadratmeter 

deutlich unter dem allgemeinen Mietniveau in Mecklenburg- 

Vorpommern. Hinzu kämen Nebenkosten von durchschnittlich 

2,47 Euro pro Quadratmeter. 

Breitner appellierte an die Landesregierung, angesichts von 

Materialmangel und Preisanstieg so rasch wie möglich den Dialog 

mit der Bau- und Wohnungswirtschaft zu suchen. „Wir brauchen 

Verabredungen, die sicherstellen, dass zumindest die im Bau 

befindlichen Wohnungsbauprojekte wie geplant weitergeführt 

werden können.“ Für ihre Wohnungspolitik in der abgelaufenen 

Legislaturperiode stellte der VNW-Direktor der Schweriner SPD / 

CDU-Koalition ein positives Zeugnis aus. „Sie hat ihre Politik korrigiert 

und den Erfordernissen angepasst.“ h 

Wohnquartiere müssen gut durchmischt bleiben 

„Das Ziel ist es, dass unsere Wohnviertel von Menschen verschiedener 

Berufs- und Altersgruppen sowie Herkunft bewohnt werden, 

also gut durchmischt sind“, sagte Pegel. Es müsse deshalb 

für verschiedene Einkommen bezahlbaren und komfortablen 

Wohnraum geben. 

Laut Pegel wurde der Wohnungsbau im Land in den zurückliegenden 

fünf Jahren mit knapp 100 Millionen Euro von Bund 

und Land gefördert. Die Hälfte der Mittel sei in den sozialen 

Wohnungsbau geflossen. Damit seien etwa 1000 Wohnungen 

geschaffen worden, die an Mieter mit geringerem oder mittlerem 

Einkommen vergeben wurden und einer Mietpreisbindung 

unterliegen. Allerdings sei der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum 

deutlich größer. 

Breitner bezeichnete das Bauprojekt „Am Rosengarten“ in 

Rostock, für das erst jüngst Richtfest gefeiert worden war, als 

einen „Leuchtturm für das bezahlbare Wohnen“. Dort würden 

zentrumsnah in vier sechsgeschossigen Stadthäusern 154 energetisch 

effiziente und äußerst attraktive Wohnungen entstehen. 

„Das sind erfreuliche Perspektiven für die Menschen, die 

künftig hier leben werden. Sie erhalten für einen Mietpreis von 

sechs bis elf Euro pro Quadratmeter nicht nur ein neues Dach 

über dem Kopf, sondern ein Zuhause, das keine Wünsche keine 

Wünsche offenlässt“, zeigte sich Breitner überzeugt. Die Wohngebäude 

lägen in einem parkähnlichen Areal mit Mietergärten 

und Spielflächen. 

Meilenstein im 

Zeitplan 

Rostock. Mangel und Kostenexplosionen bei Baumaterial bereiten 

Bauherren seit einigen Monaten große Kopfschmerzen. Trotzdem 

ist das Neubauprojekt der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt- 

Hafen Rostock eG (WGSH) und der WG Marienehe eG im Plan. 

Am 23. Juli – 37 Monate nach dem Kauf des 6870 Quadratmeter 

großen Grundstücks in bester Innenstadtlage – wurde „Am Rosengarten“ 

Richtfest gefeiert. Der Rohbau wurde in 14 Monaten umgesetzt, 

damit der ambitionierte Plan im mit der Stadt vereinbarten 

Zeitfenster umgesetzt werden konnte. „Das Richtfest war dafür 

ein Meilenstein. Er dokumentiert die Verlässlichkeit der Genossenschaften, 

mit solchen Projekten für Rostock bezahlbaren Wohnraum 

zu schaffen“, sagte WGSH-Vorstand Roland Blank. Insgesamt 

entstehen 154 Wohnungen, eine Tiefgarage und hochwertige 

Außenanlagen. h 

ANDREAS BREITNER, 

Vorstand und VNW-Verbandsdirektor 

„Es braucht viel Mut, solche Projekte zu 

realisieren. Wir sind sehr stolz auf das, 

was hier passiert.“

17 

„Das Ziel ist es, dass unsere Wohnviertel 

von Menschen verschiedener 

Berufs- und Altersgruppen sowie 

Herkunft bewohnt werden, also gut 

durchmischt sind.“

18 


Riesige 

Feuerqualle ziert 

Rostocker Wohnhaus 

Leuchtend und dominant schwimmt „Pelagia noctiluca“ in einem Glaszylinder.

Rostock. An der Ostseite eines fünfgeschossigen Wohnhauses in 

der Rostocker Nobelstraße 34 prangt jetzt eine 150 Quadratmeter 

große Feuerqualle. Leuchtend und dominant schwimmt sie in 

einem Glaszylinder. 

Für das Werk verbrauchte die Künstlerin Ina Wilken im vergangenen 

halben Jahr 140 Liter Farben und Lasuren. Es ist für die 

Wohnen in Rostock Wohnungsgesellschaft mbH (WIRO) bereits das 

dritte Wandgemälde mit Tiermotiv: An einem anderen Hochhaus in 

der Südstadt ist ein Eisbär zu sehen, ein Parkhaus in der Innenstadt 

schmückt eine Orang-Utan-Familie. 

„Mit diesem Kunstwerk möchten wir uns für die langjährige, 

sehr intensive und gute Zusammenarbeit mit dem Zoo Rostock 

sowie für den gelebten Natur- und Artenschutz bedanken“, sagt 

Ralf Zimlich, Vorsitzender der Geschäftsführung der WIRO. Der 

Gruß ging an den scheidenden Zoodirektor Udo Nagel und an 

dessen Nachfolgerin, die bisherige Kuratorin Antje Angeli. 

Das Dreißigfache der tatsächlichen Größe 

Die Feuerqualle an dem 16 Meter hohen Wohnhaus misst das 

Dreißigfache ihrer tatsächlichen Größe. Sie gehört zu den wenigen 

europäischen Quallen, deren Nesselkapseln die menschliche 

Haut durchdringen können. Das ist Experten zufolge nicht wirklich 

gefährlich, aber schmerzhaft. 

„Da das Haus ohnehin für einen neuen Farbanstrich vorgesehen 

war, passte es gut, den Ostgiebel künstlerisch aufzuwerten“, sagt 

Ralf Zimlich. „Es hat Freude gemacht, sich mit dieser faszinierenden 

Spezies auseinanderzusetzen und sie mit Farbe und Pinsel an 

die Wand zu bringen“, ergänzt Ina Wilken. 

Bei ihren Bildern arbeitet die Künstlerin mit Schlagschnur und 

Meter-Raster, bei wichtigen Details auch mit Papierschablone, da 

es ohne die Möglichkeit, das große Ganze von außen zu betrachten, 

nicht gelingt, die Seitenverhältnisse richtig abzuschätzen. 

. 

Eine besondere Herausforderung 

„Glas in diesen Dimensionen zu malen ist schon eine besondere 

Herausforderung. Wie nahe ich meinem Entwurf gekommen bin, 

sehe ich jedoch immer erst, wenn das Gerüst abgetragen wird. 

Das sind jedes Mal spannende Momente“, sagt die Rostockerin. 

Momente, auf die es sich zu warten lohnt: „Die Nobelstraße 

34 ist nicht länger nur ein Haus – sondern eine bewohnte Leinwand“, 

sagt WIRO-Geschäftsführer Ralf Zimlich. Die WIRO zählt 

mit rund 35 000 eigenen Wohnungen und Gewerbeeinheiten 

sowie mehr als 600 Mitarbeitern zu den größten Wohnungsunternehmen 

Norddeutschlands. h

20 

VNW

21 

Die Wohnungswirtschaft ist 

„reif“ für neue Formen der 

Zusammenarbeit 

Ende August dieses Jahres hatte das neue 

Weiterbildungsformat „SPRINT break“ in 

Heiligenhafen Premiere. Das VNW-Magazin 

sprach mit Thorsten Gleitz, Mitglied des 

Vorstands der Wankendorfer Baugenossenschaft 

für Schleswig-Holstein eG, über die 

Veranstaltung. 

VON OLIVER SCHIRG


Thorsten Gleitz 

VNW-Magazin: Können Sie mit ein 

paar Worten „SPRINT break“ erklären? 

Thorsten Gleitz: SPRINT break ist ein 

Weiterbildungsformat des VNW in Kooperation 

mit Vodafone, das sich an 

Wohnungsunternehmen richtet. Als Zielgruppe 

werden neugierige Ideentreiber 

und engagierte Macher angesprochen. In 

fünf Tagen wird den Teilnehmern die agile 

Arbeitsmethode „SPRINT“ nähergebracht, 

die von Jake Knapp (Google Ventures) 

entwickelt und perfektioniert wurde. Die 

Methode folgt einem zeitlich strengen 

Ablauf und verspricht, innerhalb von fünf 

Tagen Lösungsansätze effizient zu entwickeln, 

mit Experten zu verproben, einen 

ersten rudimentären Prototyp zu bauen, 

der im Anschluss an Kunden getestet und 

bewertet wird. 

VNW-Magazin: Was ist das Besondere 

an „SPRINT break“? 

Gleitz: Es ist mehr als ein reiner Workshop 

über eine agile Methode. Wir haben 

es scherzhaft das „Boot-Camp der Wohnungswirtschaft“ 

genannt, allerdings mit 

Duz-Kultur und Candybar. Uns war es 

sehr wichtig, eine Wohlfühlatmosphäre 

für die 18 Teilnehmer zu schaffen, um sie 

motiviert durch die zeitlich ausgelasteten 

Tage zu führen. Jeder Morgen begann um 

sechs Uhr mit einem (zugegebenermaßen 

freiwilligen) Yoga-Kurs zur seelischen Einstimmung 

auf den Tag. Alternativ dazu 

gingen einige Teilnehmer in der Ostsee baden. 

Bis zum Mittagessen wurden anhand 

der SPRINT-Methode in drei Gruppen à 

sechs Personen aktuelle wohnungswirtschaftliche 

Fragen bearbeitet und konkrete 

Lösungen entwickelt. 

VNW-Magazin: Und am Nachmittag? 

Gleitz: Am Nachmittag haben wir mit 

dem „break“ weitergemacht und den Tag 

mit einem sportlichen Segel-Event abgerundet. 

Besonders war, dass wir 15 hochkarätige 

Unternehmensvertreter dazu 

bringen konnten, am Vorabend der Abschlussveranstaltung 

gemeinsam mit den 

Teilnehmern ein Barbecue zu veranstalten. 

Am letzten Tag wurden die Arbeitsergebnisse 

der drei Gruppen vorgestellt, und neben 

viel Lob wurden kritische Nachfragen 

aus den jeweiligen Chefetagen von den 

Teilnehmern beantwortet. Die Erkenntnis: 

Projektarbeit kann und darf Spaß machen, 

und es ist tatsächlich möglich, in sehr kurzer 

Zeit nach einem streng geplanten Ablauf 

Lösungen zu erarbeiten. 

VNW-Magazin: Welche Themen wurden 

bearbeitet? 

Gleitz: Was gibt unserer Arbeit Sinn? Was 

können wir dafür tun, dass Mitarbeiter die 

Bedeutung unserer Arbeit im Wohnungsunternehmen 

stärker erleben? Es gibt 

keinen Planeten B. Eine weitergehende 

CO 2 

-Reduzierung ist nur durch eine Verhaltensänderung 

der Mieter möglich. Wir 

suchen den besten Weg, um die Mieter zu 

unseren Verbündeten beim Thema CO 2 

- 

Einsparung zu machen. Wohnungen nach 

Corona. Corona hat gezeigt, wie wichtig 

unser Zuhause ist. Wie würde eine Wohnung 

aussehen, die den Anforderungen 

zum Beispiel nach mehr mobilem Arbeiten 

entspricht? 

VNW-Magazin: Die Teilnehmerinnen 

und Teilnehmer machen im Rahmen 

von „SPRINT break“ einen Segelkurs. 

Was wird damit bezweckt? 

Gleitz: An drei Tagen wurde nachmittags 

gesegelt. Wir wollten ein Teamsportevent 

integrieren, bei dem die Gruppen erneut 

durchmischt wurden, sodass eine maximale 

Vernetzung möglich wurde. Wir haben 

die Veranstaltung an die Ostsee gelegt, 

um fußläufig Zugang zum Wasser zu ermöglichen. 

Unsere Wahl fiel auf das Segeln, 

da wir gehofft haben, dass wir dort 

eine für viele Teilnehmer neue Erfahrung 

ermöglichen und es keine gravierenden 

Leistungsunterschiede gibt. Die Arbeit im 

Team und die Erfahrung, sich gemeinsam 

einer neuen Herausforderung zu stellen, 

hat unsere SPRINT-Methode vom Vormittag 

am Nachmittag durch das für viele unbekannte 

Segeln gut fortgesetzt. 

CARSTEN JESCHKA, 

Vodafone, Direktor Vertrieb Großkunden und Mittelstand Immobilienwirtschaft 

„Als Partner der Immobilienwirtschaft leben wir den Netzwerkgedanken ganzheitlich. 

Das Format SPRINT break unterscheidet sich grundsätzlich von anderen Bildungs- und 

Netzwerkformaten. Relevante Zukunftsthemen werden innerhalb von fünf Tagen zu 

gut überlegten Lösungen und Prototypen. Fach- und Führungskräfte aus verschiedenen 

Unternehmensbereichen arbeiten intensiv zusammen. Die Diversität in den Teams 

wird dabei von allen geschätzt. Die vertrauensvolle Atmosphäre inspiriert die Gruppenmitglieder. 

Mit Teamgeist und fachlichem Background werden aus den kreativen Ansätzen 

belastbare Konzepte. Am Ende werden die Teilnehmerinnen und Teilnehmer zu 

Botschaftern für agile Arbeitsmethoden.“

23 

VNW-Magazin: Warum engagieren Sie 

sich so sehr für „SPRINT break“? 

Gleitz: Ich fühle mich sehr wohl in unserer 

Branche und bin seit mehr als 23 Jahren 

in der Wohnungswirtschaft beheimatet. 

Wir geben Menschen ein Zuhause. Diese 

Aufgabe geht mit einer hohen sozialen, 

ökologischen und ökonomischen Verantwortung 

einher. Zugleich stehen der 

Wohnungswirtschaft große Veränderungen 

bevor, und die Gesellschaft zählt auf 

uns. Die globale und digitalisierte Welt 

von heute führt zu einer gestiegenen Erwartung 

unserer Kunden in Bezug auf 

schnelleren Service, mehr Transparenz und 

ein zeitgemäßes Wohnprodukt bei gleichzeitig 

bezahlbaren Mieten. Um diesen 

Herausforderungen zu begegnen, muss 

die Wohnungswirtschaft umdenken und 

Bewährtes infrage stellen. 

VNW-Magazin: Wie hilft dabei die 

agile Arbeitsmethode „SPRINT“? 

Gleitz: Die Veränderung betrifft nicht nur 

unsere Produkte und Prozesse, sondern 

auch unsere Arbeitsweise. Diese Methode 

ist kurz, prägnant und liefert Ergebnisse, 

die nur noch am Kunden getestet werden 

müssen. Es fällt vielen Entscheidungsträgern 

leicht, Projekte zu initiieren, ein 

Budget freizugeben, eine Arbeitsgruppe 

auszuwählen und damit zu leben, dass 

nach einigen Monaten (vielleicht) erste 

Ergebnisse geliefert werden. Die bewusste 

Entscheidung, eine kleine Gruppe von 

Projektteilnehmern fokussiert fünf Tage 

am Stück an einem konkreten Problem 

arbeiten zu lassen, halten manche für 

undenkbar und im beruflichen Alltag für 

nicht umsetzbar. 

VNW-Magazin: Was waren die wichtigsten 

Erkenntnisse der Veranstaltung 

Ende August in Heiligenhafen? 

Gleitz: Die Wohnungswirtschaft ist „reif“ 

für neue Formen der Zusammenarbeit. 

Diese Arbeitsweise ist effizient und effektiv. 

Ferner ist die SPRINT-Methode ein 

„Kreativitätsbooster“. Sie fördert die besten 

Ideen an die Oberfläche und ist daher 

effektiver als jedes Brainstorming. Die Methode 

hilft, unnötige Diskussionen zu vermeiden 

und hilft, unnötige Diskussionen 

zu vermeiden und ein Problem aus Kundensicht 

zu verstehen. Zum Ende werden 

eine Lösung entwickelt und ein Prototyp 

gebaut. Zudem minimiert diese Methode 

die Projektrisiken maximal. 

VNW-Magazin: Warum sollten Wohnungsunternehmen 

junge Menschen 

zu dieser Veranstaltung schicken? 

Gleitz: Wohnungsunternehmen sollten 

nicht nur, aber auch junge Menschen zu 

diesem Format schicken. Bei unserer Premiere 

war das jüngste Mitglied 23 Jahre 

alt, das älteste 50 Jahre jung. Wir hatten 

ein interdisziplinäres Team unterschiedlicher 

Rollen (IT, Marketing, Verwaltung, 

Rechnungswesen, Handwerk, Unternehmensentwicklung 

usw.). Als Wohnungsunternehmen 

haben sie die Gewissheit, 

dass die Teilnehmer außerordentlich engagiert 

sind. Neben dem Networking der 

Teilnehmer lebt die Veranstaltung davon, 

dass die Entscheidungsträger die Arbeitsergebnisse 

und die Erfahrungen über die 

Methode erleben und bewerten können. 

Damit haben wir einen Grundstein gelegt 

für die Arbeit mit innovativen Methoden. 

h


Mobilitätshub mit 

Foodsharing 

E-Autos, Lastenräder und ein Kühlschrank für alle: Anfang September 

eröffnete der Bauverein der Elbgemeinden eG (BVE) in Hamburg- 

Iserbrook einen Mobilitätshub – und schloss damit die umfangreiche 

energetische Weiterentwicklung des Quartiers ab. 

VON SABRINA KARGER 

Hamburg. Im Beisein des Hamburger Senators 

für Verkehr und Mobilitätswende, 

Dr. Anjes Tjarks, hat der BVE am 2. September 

2021 das neue Angebot mit zwei 

stationsbasierten elektrischen Carsharing- 

Fahrzeugen von cambio, einer Ladesäule 

für E-Autos, zwei E-Lastenrädern von sigo 

und einer StadtRAD-Station mit 16 Fahrrädern 

vorgestellt. 

Weitere Fahrradständer erleichtern 

den Umstieg vom eigenen Rad auf ein 

Sharing-Fahrzeug. Darüber hinaus gibt 

es eine Reparaturstation, um kleinere 

Schäden am Fahrrad schnell reparieren zu 

können. Besonderes Highlight: In einem 

Kühlschrank von Foodsharing e.V. können 

auch Lebensmittel geteilt werden. Ergänzt 

wird das Angebot durch eine Paketstation 

in unmittelbarer Nähe. Die Bauzeit für 

das Projekt betrug knapp vier Monate. 

Die Gesamtkosten beliefen sich auf rund 

250000 Euro. 

Das Prinzip des Teilens 

„Die ganze Idee einer Genossenschaft basiert 

auf dem Prinzip des Teilens“, sagte 

Michael Wulf, Vorstandssprecher des 

BVE. „Nachbarschaftstreffs, gemeinsame 

Waschküchen bis hin zu den Außenanlagen 

– das sind alles „Sharing“-Angebote. 

Mit dem Mobilitätshub gehen wir noch 

einen Schritt weiter: Wir tun damit auch 

etwas für den Klimaschutz, verbessern die 

Mobilität im Quartier und stärken die Gemeinschaft 

vor Ort.“ 

Mit der Eröffnung des Mobilitätshubs 

schloss der BVE die energetische Quartiersentwicklung 

im Heidrehmen ab – als 

eine der ersten, die die Stadt gemeinsam 

mit der Wohnungswirtschaft geplant f

25 

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und vorangetrieben hat. Herzstück der 

umfangreichen Maßnahme ist die hauseigene 

Energiezentrale mit zwei Blockheizkraftwerken, 

die jährlich 4,6 Millionen 

Kilowattstunden (kWh) Wärme sowie 2,8 

Millionen kWh Strom erzeugen. 

Damit können sie im Quartier 830 

Wohnungen dezentral versorgen. Überschüssiger 

Strom wird in das öffentliche 

Netz eingespeist. Ein weiterer wichtiger 

Baustein der energetischen Quartiersentwicklung 

war die Erneuerung des Nahwärmenetzes. 

Damit die Wärme mit geringstmöglichen 

Verlusten in die Haushalte 

gelangen kann, wurden die Leitungen auf 

einer Gesamtlänge von 2,3 Kilometern 

nach neuestem Standard gedämmt. 

Auch Strom für den Mobilitätshub 

kommt aus dem Quartier 

Auch der Strom für den neuen Mobilitätshub 

des BVE am Heidrehmen wird in der 

Energiezentrale produziert. Die Mobilitätsstation 

ist das erste Angebot dieser Art 

im Hamburger Westen. Es soll beim BVE 

als Modell für weitere solcher Projekte 

in BVE-Quartieren dienen. So plant die 

Genossenschaft bereits Mobilitätshubs in 

Hamburg-Eidelstedt und -Lurup. 

„Das Thema Sharing ist für uns auch ein 

Lernprozess. Dafür haben wir ein Baukastensystem 

mit verschiedenen Angeboten 

entwickelt, die individuell zusammengestellt 

und jederzeit flexibel erweitert werden 

können“, sagt Axel Horn, Vorstandsmitglied 

des BVE. 

VNW-Direktor Andreas Breitner: 

Der BVE redet nicht nur, 

sondern handelt 

„Hamburgs Wohnungsgenossenschaften 

haben seit 2012 fast drei Milliarden Euro 

für die energetische Modernisierung ihres 

Wohnungsbestandes ausgegeben. Schon 

das zeigt, wie wichtig ihnen Klimaschutz 

und Nachhaltigkeit sind“, sagt VNW- 

Direktor Andreas Breitner. 

Aber der Schutz unserer Umwelt höre 

nicht bei den Wohngebäuden auf. „Die 

VNW-Wohnungsunternehmen sind wichtige 

Ansprechpartner, wenn es darum 

geht, der Elektromobilität Schwung zu 

verleihen. Mit dem Mobilitätshub stellt der 

BVE unter Beweis, dass Genossenschaften 

nicht nur reden, sondern auch handeln. 

So geht Klimaschutz im Interesse von 

Mieterinnen und Mietern.“ 

Bei einem Treffen mit Hamburgs Verkehrssenator 

Dr. Anjes Tjarks im vergangenen 

Jahr, an dem auch BVE-Vorstandssprecher 

Michael Wulf teilnahm, hatten 

Vorstände und Geschäftsführer von VNW- 

Unternehmen deutlich gemacht, dass sie 

bei der Transformation zu einer nachhaltigen 

Verkehrsinfrastruktur an der Seite des 

Senators stehen. 

„Aber an einer Erkenntnis kommt 

niemand vorbei“, sagt VNW-Direktor 

Andreas Breitner. „Die Menschen werden 

die kostspielige Transformation unserer 

Gesellschaft zur CO 2 

-Neutralität nur mittragen, 

wenn diese das bezahlbare Wohnen 

nicht gefährdet. Die VNW-Unternehmen 

verstehen sich in dieser Hinsicht auch 

als Interessenvertreter jener, die auf preiswerten 

Wohnraum angewiesen sind.“ h 

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Mit Kreativität die 

Krise gemeistert 

Der Nachbarschaftstreff der Wankendorfer Baugenossenschaft für 

Schleswig-Holstein eG als große Hilfe im Lockdown 

Plön. Spielen und Lernen, Klönen und 

Spaß haben, Begegnung und Zusammensein, 

dafür gibt es in Plön einen tollen 

Treffpunkt: den Nachbarschaftstreff 

OsterKarree. 

Die wankendorfer hat für ihre Mieter, 

Mitglieder und die Plöner Bürger einen Ort 

geschaffen, an dem alle Generationen gemeinsam 

mehr erleben können. Für viele 

Mieter ist das OsterKarree eine wichtige 

Anlaufstelle. Doch mit dem ersten Lockdown 

musste das Team den beliebten 

Treff schließen. 

Seine Schließung infolge der Corona- 

Pandemie bereitete vielen Menschen Sorgen 

und stellte sie vor Probleme. Unsere 

Pädagogin und ihr Team kümmern sich 

seither telefonisch oder bei Spaziertreffs 

um die Nöte, die wegen Einsamkeit und 

Ängsten leider zahlreich sind. 

Für die älteren Menschen, die auch 

der praktischen Hilfe bedurften, haben 

wir in Kooperation mit den „Ambulanten 

Hilfen“, anderen Vereinen und Kirchen 

eine Einkaufshilfe und begleitete Arztbesuche 

organisiert. Gerne haben wir 

auch Oster- und Weihnachtsaufmerksamkeiten 

verteilt. 

Sogar eine selbstgemachte Zeitung ist 

in der Pandemie entstanden. Nach den 

ersten beiden Ausgaben fassten die Leserinnen 

und Leser den Mut, eigene Texte zu 

verfassen und einzusenden. Die Beiträge 

wurden in ein ansprechendes Layout gebracht, 

gedruckt und in die Briefkästen 

verteilt. 

Das Konzept des des OsterKarrees 

hat geholfen, Hilfe untereinander und 

füreinander sowie für besondere Bedarfe 

zu ermöglichen. Der Zuspruch der Mieterinnen 

und Mieter der wankendorfer war 

groß. So gelang es dem Nachbarschaftstreff, 

seine Besucher auch in der Zeit des 

Corona-Lockdowns zu erreichen, sie zu 

aktivieren und dafür zu sorgen, dass die 

Menschen im Austausch blieben. 

Die Kontakte, die im OsterKarree in der 

Vor-Corona-Zeit entstanden waren, bildeten 

die Basis dafür, dass in dieser außergewöhnlichen 

Zeit Hilfe und Fürsorge auch 

dort ankamen, wo sie benötigt wurden. h

29 

DR. ULRIK SCHLENZ, 

Mitglied des Vorstands Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG 

„Es freut uns sehr, dass die Kontakte, die im OsterKarree vor der Corona-Pandemie 

entstanden sind, viele Menschenvernetzt habenund in der außergewöhnlichen Zeit mit 

besonderen Bedarfen dadurch Hilfe untereinander und füreinander geschaffen wurde. 

Für uns ist das eine Bestätigung dafür, dass das Konzept des OsterKarrees erfolgreich 

aufgegangen ist.“ 

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Die Johanniter – Partner der 

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zukunftsfähig und menschlich zu gestalten: 

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folgende Bereiche: 

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• Beratungsstellen und Begegnungsstätten 

• Pflege 

• Kita und Jugend 

Sprechen Sie uns an! Wir informieren Sie gern: 

Johanniter-Unfall-Hilfe e. V. 

Landesverband Nord* 

Ansprechpartner: Jörg Precht 

Tel. 040 7344176-510 

E-Mail: joerg.precht@johanniter.de 

*Hamburg, Landkreis Harburg, Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein


Läuft wie 

gedruckt 

Noch steht der Hausbau aus dem dem 3D-Drucker am Anfang. 

Die ersten zwei Gebäude – in Nordrhein-Westfalen und Bayern – 

sind aber fertig. 

VON YURIKO WAHL-IMMEL

31 

Mit 3D-Druck könnte „der gesamte 

Wohnungsbau vom Einfamilienhaus über 

dreigeschossige Bürobauten bis hin zu 

Zwölf-Parteien-Mehrfamilienhäusern 

könnten gebaut werden.“ 

„Weltweit gibt es die 

Vision und die Hoffnung, 

damit Häuser in 

Katastrophenregionen 

schnell wieder 

aufzubauen.“ 

Beckum. Druckzeit statt Bauzeit, Zweierteam 

statt Baukolonne, Betonschichten 

aus einer Riesenpumpe statt Stein-auf- 

Stein. Hierzulande stehen in Nordrhein- 

Westfalen (NRW) und Bayern seit Kurzem 

die ersten beiden Wohnhäuser, die mit 

einem 3D-Betondrucker errichtet wurden. 

Als bundesweite Premiere präsentierte 

der Bauzulieferer Peri ein zweigeschossiges 

Einfamilienhaus im westfälischen 

Beckum. Zur Eröffnung Ende Juli sprach 

NRW-Bauministerin Ina Scharrenbach von 

einer weitreichenden Vorbildfunktion. Das 

neue Bauverfahren verspreche Zeitgewinn 

und eine Verschlankung der Bauabläufe. 

Beim sogenannten Hausdruck trägt 

ein 3D-Drucker digital gesteuert aus einer 

gewaltigen Düse Beton und Spezialmörtel 

in zentimeterdicken Schichten auf. Das 

Haus in Beckum hatte das Architekturund 

Ingenieurbüro Mense-Korte in monatelanger 

Arbeit entworfen. Gedruckt wurde 

es dann aber in nur 100 Stunden. Noch 

ist es ein Ausstellungsprojekt, aber später 

soll eine Familie einziehen. 

Europas größtes gedrucktes 

Mehrfamilienhaus 

Als zweites Projekt gestartet, aber nun 

schon bewohnt, ist das laut Peri größte 

gedruckte Mehrfamilienhaus in Europa. 

Im bayerischen Weißenhorn-Wallenhausen 

brauchte es für das Fünfparteienhaus 

mit drei Stockwerken nur etwa fünf Minuten 

pro Quadratmeter doppelschalige 

Wand, schildert Peri. Bedient werde der 

Drucker in dem Verfahren von zwei Personen. 

Aussparungen etwa für Anschlüsse 

und Leitungen seien eingeplant. 

Architekt Waldemar Korte geht davon 

aus, dass der 3D-Druck weite Verbreitung 

finden wird. Damit könne „der gesamte 

Wohnungsbau vom Einfamilienhaus über 

dreigeschossige Bürobauten bis hin zu 

Zwölf-Parteien-Mehrfamilienhäusern gebaut 

werden“. Die Stabilität sei groß. Im 

Vergleich zu anderen massiven Bauweisen 

gehe er zudem von einer Zeitersparnis von 

rund 30 Prozent aus. 

Vor allem für den Wiederaufbau 

nach Katastrophen geeignet 

Martin Krause vom Institut für Baubetriebswesen 

an der TU Dresden forscht 

seit dem Jahr 2014 zum Beton-3D-Druck 

– zusammen mit Experten für Baustoffe 

und der Stiftungsprofessur für Baumaschinen. 

„Weltweit gibt es die Vision und die 

Hoffnung, damit Häuser in Katastrophenregionen 

schnell wieder aufzubauen.“ 

Der Wissenschaftler sieht zudem „sehr 

erfolgversprechende Anwendungspotenziale 

für langfristige Schutzmauern gegen 

Hochwasser“. Allerdings eigneten sich 

solche massiven Mauern nicht für einen 

temporären Einsatz – also nicht für mobile 

Schutzwände, sondern für nachhaltigen 

Schutz vor Wassermassen. 

Beim Hausbau gebe es sehr große Vorteile, 

sagt der Wissenschaftler. „Mit unserem 

vollwandigen Verfahren CONPrint3D 

können wir im Vergleich zum herkömmlichen 

Mauerwerksbau etwa dreimal so 

schnell bauen – und wir sind fünf- bis 

sechsmal schneller als der Stahlbetonbau. f


Bei der Stabilität sieht Krause keine Unterschiede. 

Derzeit entwickle man zudem 

druckfähige Betonrezepturen, die einen 

möglichst geringen C0 2 

-Fußabdruck haben. 

Bei der Technologie CONPrint3D 

rechnet er mit einer Marktreife innerhalb 

der kommenden fünf bis zehn Jahre. 

Modernes Containergebäude 

derzeit im Bau 

Bis Jahresende solle so ein ganzes Bauwerk 

errichtet werden, eine Art modernes 

Containergebäude – zunächst zu 

Demonstrationszwecken, kündigt der 

Wissenschaftler an. Die Branche steuere 

auf große Veränderungen zu. „Den Umbruch 

hin zu Digitalisierung und Automatisierung 

von Bauverfahren brauchen wir 

auch, um trotz des Fachkräftemangels auf 

den Baustellen effizient zu sein.“ 

Der Zentralverband des Deutschen 

Baugewerbes hatte kürzlich von einer 

Chance gesprochen, die angespannte 

Baubranche zu entlasten. Der Vorsitzende 

der IG Bauen-Agrar-Umwelt, Robert 

Feiger, wiederum meinte: „Gerade in den 

Sektoren bezahlbares Wohnen und sozialer 

Wohnungsbau haben wir ein großes 

Defizit in Deutschland, da könnte der 

3D-Drucker hilfreich sein.“ Es müsse aber 

sichergestellt werden, dass die Beschäftigten 

bei der Qualifizierung mitgenommen 

würden. „Der Maurer von heute muss 

morgen den Computer bedienen können, 

um das Haus zu bauen.“ 

Und wie wohnt es sich nun in einem 

gedruckten Haus? In Wallenhausen ist 

Mieterin Annika vor einigen Wochen in 

eine 60-Quadratmeter-Wohnung eingezogen. 

„Es riecht etwas stärker nach 

Beton als sonst in noch neuen Häusern. 

Und es hallt auch ein bisschen“, erzählt 

die 27-Jährige. Der Mietpreis sei normal. 

Ihr gefalle die Rillen-Optik an den Außenwänden. 

„Innen ist alles verputzt.“ 

Das erste Wohngefühl sei positiv. „Es ist 

etwas ganz Neues. Und ich habe großes 

Vertrauen, dass die Wände genauso stabil 

sind wie in einem normalen Haus.“ h

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34 


„Geschichten werden 

aus der Geschichte 

heraus erzählt“ 

In Hamburg haben sich mehrere Historiker zu 

einer Historiker-Genossenschaft zusammengeschlossen. 

Sie bieten vornehmlich Wohnungsunternehmen 

bei der Aufarbeitung ihrer 

Geschichte Unterstützung an. 

Das VNW-Magazin sprach mit Dr. Holger Martens. 

VNW-Magazin: Was ist die Historiker- 

Genossenschaft? 

Dr. Holger Martens: Die Historiker-Genossenschaft 

eG ist ein Zusammenschluss 

von Historikerinnen und Historikern zur 

Unterhaltung eines gemeinsamen Geschäftsbetriebes. 

Die Genossenschaft 

wurde 2011 gegründet und hat derzeit 

acht Mitglieder, von denen sechs für die 

Genossenschaft tätig sind. Bundesweit 

sind wir das einzige Unternehmen in 

diesem Bereich, das als Genossenschaft 

aufgestellt ist. Eigentlich gibt es viele 

Einzelkämpfer in unserer Branche, und 

wir gehören schon zu den größeren Geschichtsagenturen. 

Dabei liegen die Vorteile 

auf der Hand: Wir können unsere Erfahrungen 

und Kenntnisse bündeln. Jeder 

hat Spezialwissen, das zum Nutzen aller 

eingesetzt werden kann. Fällt mal jemand 

aus, ist nicht gleich das ganze Projekt in 

Gefahr. 

VNW-Magazin: Was bietet die Historiker-Genossenschaft 

eG? 

Dr. Martens: Als Experten machen wir 

Unternehmensgeschichte für die historische 

Kommunikation nutzbar. So können 

Tradition und Werte für das heutige Image 

eines Unternehmens verwendet werden. 

Unsere Dienstleistungen erstrecken sich 

auf drei Bereiche: erstens Archivaufbau 

und Archivservice. Dabei geht es um die 

Erfassung von Protokollen, Geschäftsberichten, 

Bauakten und Fotos. Viele Unternehmen 

wissen gar nicht, welche Schätze 

in ihren Kellern lagern. Außerdem digitalisieren 

wir Akten. Zweitens: Wir präsentieren 

Geschichte. Ob es eine Ausstellung 

auf Roll-up-Bannern für ein Mieterfest 

ist oder die Gestaltung der Website: Wir 

erstellen nicht nur die Inhalte, sondern 

sorgen auch für eine ansprechende Präsentation. 

Und drittens recherchieren und 

schreiben wir Texte für das Mietermagazin 

– etwa zu besonderen Bauten – oder zu 

Personen. Vor allem aber erarbeiten wir 

Jubiläumsschriften. 

VNW-Magazin: Wann ist Ihre Expertise 

gefragt? 

Dr. Martens: Zumeist, wenn ein „runder“ 

Geburtstag ansteht, beschäftigen 

sich Unternehmen, Stiftungen oder Vereine 

intensiv(er) mit ihrer Geschichte. Am 

Ende muss nicht immer ein Buch stehen. 

Es kann auch ein Film oder ein Webauftritt 

sein. Unabhängig davon, wie das Endprodukt 

aussieht: Geschichten werden aus 

der Geschichte heraus erzählt. Diese Geschichte 

aber muss entdeckt, geprüft und 

aufgeschrieben werden. 

VNW-Magazin: Können das Journalisten 

oder Mitarbeiter eines Unternehmens 

nicht auch? 

Dr. Martens: Historiker bringen spezielle 

Kenntnisse und Erfahrungen mit. 

Wir gehen in die Archive und suchen die 

Quellen. Dabei finden wir oft interessante 

Dinge, von denen unsere Kunden bisweilen 

überrascht sind. Zugleich betrachten 

wir die Geschichte aus unterschiedlichen

35 

Blickwinkeln und beziehen die Lokalgeschichte 

ein. Dadurch werden historische 

Zusammenhänge deutlich, und man kann 

die Geschichte des Unternehmens spannend 

erzählen. Zu guter Letzt schreiben 

wir für ein breites Publikum: also kein 

Fachdeutsch, sondern in verständlicher 

Sprache. Nur wenn die Menschen die Geschichten 

auch lesen, werden sie erlebbar. 

VNW-Magazin: Was sind Ihre aktuellen 

Projekte? 

Dr. Martens: Wir arbeiten derzeit an 

gut einem Dutzend Projekten. Das reicht 

von einer Jubiläumsschrift für das DRK 

Niedersachsen bis hin zu einer Ausstellungsbetreuung 

bei der Volksbank Stade 

und der Überprüfung von Straßennamen 

für das Stadtarchiv Nürnberg. Unser Arbeitsschwerpunkt 

liegt aber bei den Wohnungsunternehmen. 

Derzeit sind wir für 

sieben Baugenossenschaften, eine kommunale 

Gesellschaft und einen Privatbesitzer 

im Einsatz. Hierbei geht es vor allem 

um Jubiläumsschriften. 

VNW-Magazin: Wie können Wohnungsunternehmen 

mit Ihnen „ins 

Geschäft“ kommen? 

Dr. Martens: Wir stehen für alle Fragen 

rund um das Thema Geschichte zur Verfügung. 

Möglicherweise gibt es frühere Vorstandsmitglieder, 

deren Wissen man durch 

ein Zeitzeugeninterview aufzeichnen 

möchte. Möglicherweise steht ein Umzug 

an und man möchte Akten aussortieren, 

weiß aber nicht, ob sie historisch von Bedeutung 

sind. Oder man möchte mit der 

eigenen Unternehmensgeschichte die eigenen 

Werte auf der Website und in der 

Mieterzeitschrift verdeutlichen. Und dann 

gilt immer: „Das nächste Jubiläum kommt 

bestimmt.“ Wir empfehlen, frühzeitig mit 

der Materialsammlung und dem Aufbau 

des Archivs zu beginnen. Wer zwei bis drei 

Jahre vor dem Jubiläum mit der Aufarbeitung 

beginnt, schafft gute Voraussetzungen, 

die Geschichte für Veranstaltungen, 

Pressearbeit und Veröffentlichungen gut 

zu nutzen. 

VNW-Magazin: Was machen Sie, wenn 

keine Unterlagen vorhanden sind? 

Dr. Martens: Bei genauerem Hinsehen 

und Durchforsten von Kellern, Schränken 

und Ablagen finden wir oft doch 

noch Unterlagen. Mein Geheimtipp ist 

der alte Stahlschrank oder Tresor. In vielen 

Unternehmen steht noch so ein Teil, 

und ich habe es schon häufiger erlebt, 

dass verschollen geglaubte Unterlagen 

dort wieder auftauchten. Bei den Baugenossenschaften 

ist die Quellenlage im Übrigen 

oft sehr gut. Es gibt Protokolle der 

Vorstands- und Aufsichtsratssitzungen sowie 

der Mitgliederversammlungen. Hinzu 

kommen Geschäftsberichte. Wir nutzen 

zudem zahlreiche Quellen, die außerhalb 

des Unternehmensarchivs liegen. Die Akten 

des Genossenschaftsregisters geben 

beispielsweise Auskunft über Wechsel 

im Vorstand. In den Akten der Bauämter 

wiederum findet man Angaben über die 

Wohnungsgröße, die Ausstattung und 

den Architekten. Biografische Informationen 

zu handelnden Personen finden sich 

nicht selten in öffentlichen Archiven. Und 

dann sind da noch Zeitzeugeninterviews, 

mit deren Hilfe man Ereignisse der „jüngeren“ 

Zeit festhalten kann. 

VNW-Magazin: Warum ist Geschichte 

heute so wichtig? 

Dr. Martens: Die Vergangenheit zu kennen 

war eigentlich schon immer bedeutsam. 

Wer das Heute verstehen und das 

Morgen gestalten will, kann auf den Blick 

auf das Gestern nicht verzichten. Heute 

gewinnen – auch verstärkt durch die neuen 

Medien – sogenannte Fake News und 

Fälschungen von Geschichte eine wachsende 

Bedeutung. Deshalb muss jede 

Form von historischer Darstellung fundiert 

recherchiert sein und einem Faktencheck 

standhalten. Geschichte ist zudem identitätsstiftend 

und prägt unsere Werte. 

Deshalb sollten Unternehmen, Vereine 

oder Stiftungen ihren Einsatz für die Gesellschaft 

dokumentieren und durch historische 

Rückblicke verdeutlichen. Gerade 

Wohnungsgenossenschaften und kommunale 

Wohnungsunternehmen haben 

in den vergangenen 120 Jahren unsere 

Gesellschaft geprägt – und zwar im Sinne 

des Guten. 

VNW-Magazin: Was können wir aus 

der Geschichte lernen? Und was nicht? 

Dr. Martens: Probleme wiederholen sich 

oft. Bei einem Blick in die Vergangenheit 

stellt man fest, dass die Lösungen häufig 

ähnlich ausfallen. Dadurch lassen sich Fehler 

vermeiden. Was in der Vergangenheit 

schon einmal fehlgeschlagen ist, sollte 

bei einem erneuten Versuch besonders 

gut überlegt werden. Manche Dinge, die 

es früher gab, sind heute kaum denkbar, 

können aber dazu beitragen, auch einmal 

in anderen Bahnen zu denken. So gab es 

vor 100 Jahren mehrere Baugenossenschaften, 

die kinderreichen Familien eine 

vergünstigte Miete anboten. Die Mindereinnahmen 

wurden von der Gemeinschaft 

ausgeglichen. 

VNW-Magazin: Was können wir nicht 

aus der Geschichte lernen? 

Dr. Martens: Wir finden natürlich nicht 

für alle aktuellen Probleme eine Lösung in 

der Geschichte. So können die aktuellen 

Umstände eine andere Wirkung hervorrufen. 

Das kann man am Beispiel des Erbbaurechts 

sehen. Das war vor 100 Jahren 

wichtig, um den Wohnungsbau in Gang 

zu bringen, und es hat in Verbindung mit 

staatlichen Förderprogrammen bestens 

funktioniert. Heute sind mit dem Erbbaurecht 

eher Nachteile verbunden, sodass es 

für viele unattraktiv ist, vor allem für Wohnungsgenossenschaften. 

VNW-Magazin: Zehn Jahre Historiker- 

Genossenschaft eG – wie sieht das 

Jubiläum aus? 

Dr. Martens: Unsere Jubiläumsaktivitäten 

werden natürlich etwas mit Geschichte zu 

tun haben. Zugleich wollen wir etwas für 

die Genossenschaftsidee machen. Wir haben 

deshalb entschieden, die Herausgabe 

des achten Bandes der Hamburgischen Biografie 

finanziell zu unterstützen und darüber 

hinaus die erforderlichen 30000 Euro 

Druckkostenzuschuss aus dem Genossenschaftsbereich 

zusammenzubringen. 

Das ist gelungen. In den bisher erschienenen 

sieben Bänden werden mehr als 2000 

Lebensläufe von Hamburger Persönlichkeiten 

vorgestellt. Unser Ziel ist es, im achten 

Band Biografien von mindestens 50 Genossenschaftlern 

zu veröffentlichen. Anregungen, 

welche Personen berücksichtigt 

werden sollten, nehmen wir gerne entgegen. 

Außerdem planen wir die Verlegung 

eines Stolpersteins für August Ellinger. Er 

hat sich in besonderer Weise für die Baugenossenschaftsbewegung 

verdient gemacht 

und sich angesichts der Verfolgung 

durch die Nationalsozialisten 1933 das Leben 

genommen. Hinweisen möchte ich an 

dieser Stelle auf unsere jährliche Tagung 

zur Genossenschaftsgeschichte. Die findet 

am 5. und 6. November statt. 

Die Fragen stellte Oliver Schirg. h


Otto-Stolten-Hof in Hamburg, entworfen von Friedrich Ostermeyer, 

Zentralanlage für schrankfertige Wäsche (Bügelbretter), 1929

37 

Hamburg. Wann wurde das Haus gebaut? Wer war der Architekt? 

Wer hat dort gewohnt? Das sind alles spannende Fragen, 

die das Historiker-Team um Dr. Holger Martens beantworten kann. 

„Seit 1872 das Hamburgische Baupolizeigesetz in Kraft trat, 

lassen sich aus erhaltenen Bauakten vielfältige und interessante 

Informationen über die Bebauung von Grundstücken, über Bauherren, 

Eigentümer und Veränderungen an Häusern entnehmen. 

Die Hamburger Adressbücher liegen sogar seit dem Jahr 1787 vor. 

Grundbücher, Akten im Staatsarchiv und Unterlagen der Eigentümer 

liefern weitere Informationen, die zu einer lebendigen und 

interessanten Geschichte der Bauwerke zusammengeführt werden 

können. 

Der Otto-Stolten-Hof ist eine Wohnanlage der Allgemeinen 

Deutschen Schiffszimmerer-Genossenschaft eG. Der Bau mit der 

anschaulichen Rotklinkerfassade liegt inmitten der traditionsreichen 

Jarrestadt, einem Wohnquartier, das in der zweiten Hälfte 

der 1920er Jahre unter der Regie des Architekten und Stadtplaners 

Fritz Schumacher entstand. 

Schumacher war zwischen 1909 und 1933 in Hamburg als 

Oberbaudirektor tätig. Er hatte Ende 1926 einen Architekturwettbewerb 

initiiert, um den Bau von etwa 1 750 Kleinwohnungen in 

zehn Einzelblöcken zu verwirklichen. 

Das ehrgeizige Neubauprogramm verfügte über ein gleichförmiges 

Gestaltungskonzept: Vorgaben existierten nicht nur für 

die Lage der Straßen und ein einheitliches Fassadenbild. Auch der 

Bau der einzelnen Gebäude und Wohnungen wurde reglementiert. 

Im Gegensatz zu den dicht bebauten Wohnungseinheiten 

vorangegangener Jahrzehnte sollte die vorhandene Fläche nicht 

in Gänze für die Erstellung von Wohnraum ausgenutzt werden. 

Die Nachteile der sogenannten „Schlitzbauweise“ hatten sich 

als allzu offensichtlich erwiesen. Schumacher schwebten für die 

Jarrestadt eine aufgelockerte Bebauung mit großzügigen Freiund 

Grünräumen sowie Häuser mit maximal zwei Wohnungen je 

Treppenabsatz vor. Zusammen mit einer modernen Ausstattung 

sollte so eine Verbesserung der hygienischen Verhältnisse und 

eine deutliche Steigerung der Lebensqualität für die Bewohner 

herbeigeführt werden. 

Die Detailplanung für die zehn Blöcke, die im Stil des „Neuen 

Bauens“ entstehen sollten, oblag den einzelnen Architekten, 

die sich im Wettbewerb hatten durchsetzen können. Für den 

zukünftigen Wohnkomplex der Schiffszimmerer-Genossenschaft 

zwischen Großheidestraße, Novalisweg, Hanssensweg und Stammannstraße 

zeichnete der Architekt Friedrich Richard Ostermeyer 

verantwortlich. 

Unter seiner Federführung entstanden zwischen Mai 1928 

und Februar 1929 zwanzig Häuser mit insgesamt 186 Wohnungen 

in Stahlskelettbauweise mit Klinkerfassade, die nicht nur 

wegen ihrer wegweisenden Bauweise bald zu den begehrtesten 

Objekten der Genossenschaft zählten. 

Vor allem die moderne Ausstattung mit Zentralheizung, 

Warmwasserversorgung, Herd, Badewanne und Gemeinschaftswäscherei 

machten die Wohnungen für viele Familien attraktiv. 

Auch an die Nahversorgung wurde gedacht: Jeweils an den Stirnseiten 

des Baus eröffneten Einzelhandelsgeschäfte für den täglichen 

Bedarf. 

Der Wohnkomplex war nach dem Anfang 1928 verstorbenen 

früheren Zweiten Bürgermeister Otto Stolten, dem ersten Sozialdemokraten 

in der Hamburgischen Bürgerschaft, benannt worden. 

Im Zweiten Weltkrieg wurden die Gebäude schwer beschädigt. 

Insgesamt brannten 154 Wohnungen aus. Nach dem Krieg 

wurden die Gebäude wiederaufgebaut. Die äußere Form blieb erhalten, 

aber angesichts der akuten Wohnungsnot wurden kleine 

Wohnungen geschaffen. Somit erhöhte sich die Zahl in dem im 

November 1949 wiederhergestellten Otto-Stolten-Hof auf insgesamt 

245 Wohnungen. 

Umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten führten 

1978 zu einer erneuten Umgestaltung des Otto-Stolten-Hof, in 

deren Rahmen sich eine abermalige Zusammenlegung einzelner 

Wohnungen vollzog. Dadurch entstanden 187 moderne Wohnungen 

mit einer Größe von bis zu 92 Quadratmetern. h 

Otto-Stolten-Hof in Hamburg 

Die Historiker- 

Genossenschaft 

ist mit den Erfahrungen ihrer Mitglieder auf 

den Gebieten Archivaufbau, Verbands-, Vereins-, 

Unternehmens- und Ortsgeschichte, 

Ausstellungskonzeption, neue Medien, Biografieforschung 

und Zeitzeugenbefragung 

ein kompetenter Ansprechpartner für ein 

breites Spektrum von historischen Dienstleistungen. 

Kontakt: 

Historiker-Genossenschaft eG 

Tel.: 040/64 50 43 35 

E-Mail: info@historikergeno.de 

www.historikergenossenschaft.de


Neues Bündnis für das Wohnen 

Die Stadt Hamburg, Bezirke und Wohnungswirtschaft einigen sich nach 

monatelangen Verhandlungen. 

VON OLIVER SCHIRG

39 

Hamburg. Gut neun Monate hat es gedauert. Aber nun haben 

sich die Hamburger Wohnungswirtschaft, der Senat der Hansestadt 

und die Bezirke auf ein neues Bündnis für das Wohnen 

geeinigt. Am 23. Juni wurde das Bündnis im Rathaus von allen 

Beteiligten unterschrieben. Demnach soll in Hamburg auch in 

den kommenden Jahren jährlich der Bau von mindestens 10 000 

Wohnungen genehmigt werden. Der Anteil sozial geförderter 

Wohnungen soll zudem aufgestockt werden – von den bisher angepeilten 

3000 schrittweise bis auf 4000 pro Jahr. 

Im Kern geht es bei dem Bündnis um die Zusage der Stadt, 

verlässliche Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohnraum 

zu schaffen. Im Gegenzug sagt die Wohnungswirtschaft zu, Jahr 

für Jahr Bauanträge in der geforderten Zahl einzureichen. Diese 

„kooperative Wohnungspolitik“ wird in Hamburg seit 2011 

praktiziert. In dieser Zeit wurden mehr als 100000 Wohnungen 

genehmigt und fast 80 000 Wohnungen gebaut. Als Folge hat 

sich in der Hansestadt der Anstieg der Mieten zuletzt deutlich 

verringert. Er liegt seit zwei Jahren unter der allgemeinen Preissteigerungsrate. 

Die Interessen der Hamburger VNW-Unternehmen wurden in 

den Verhandlungen von Andreas Breitner, Verbandsdirektor des 

Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW), 

und Marko Lohmann, Vorsitzender des VNW-Landesverbands 

Hamburg, vertreten. „Wenn es das Bündnis für das Wohnen nicht 

gäbe, müsste man es erfinden. In den vergangenen Jahren hat es 

sich als effizientes Instrument bewährt, unterschiedliche Interessen 

von Wohnungswirtschaft, Senat und Bezirken zu harmonisieren“, 

erklärten Breitner und Lohmann. 

Lösung beim umstrittenen Erbbaurecht gefunden 

Die jetzt vereinbarte höhere Verbindlichkeit diene vor allem dem 

Bau bezahlbarer Wohnungen, erklärten die beiden Verbandsvertreter. 

„Künftig kommt es darauf an, gemeinsam die Zielkonflikte 

zwischen Klimaschutz, Sozialverträglichkeit, Wirtschaftlichkeit 

und weiteren zu versöhnen. Dabei muss Pragmatismus Vorfahrt 

vor Ideologie und unrealistischen Forderungen haben.“ 

Aus Sicht von Hamburgs Genossenschaften war vor allem 

die vom Senat gewünschte Festlegung, wonach öffentliche 

Baugrundstücke vorrangig im Zuge des Erbbaurechts vergeben 

werden sollen, umstritten. „Je größer eine Fläche ist, je zentraler 

sie liegt und je stärker sie mit vorhandenem städtischem Besitz 

verknüpft ist, desto eher wird für sie ein Erbbaurecht bestellt 

werden“, heißt es jetzt in der Vereinbarung. 

Stadt will Streitigkeiten einvernehmlich beilegen 

Damit habe man eine tragfähige Lösung gefunden, sagt VNW- 

Direktor Andreas Breitner. Zudem werde die Laufzeit von Erbbaurechtsverträgen 

von 75 auf 99 Jahre verlängert. „Ferner gibt es 

bei neuen Verträgen die Möglichkeit, eine Verlängerung zu vereinbaren, 

bei der die Entwicklung der Bodenwerte außer Betracht 

bleibt.“ 

Außerdem habe die Stadt sich verpflichtet, Streitigkeiten bei 

bestehenden Erbbaurechten und Wiederkaufsrechten einvernehmlich 

bis zum Ende dieses Jahres zu klären. „Zu guter Letzt 

wurde eine sogenannte Clearingrunde mit Stadtentwicklungssenatorin 

und Finanzsenator geschaffen, um problematische Vorgänge 

kooperativ und zügig zu lösen.“ 

Hamburgs Erster Bürgermeister Dr. Peter Tschentscher bezeichnete 

das Hamburger Wohnungsbauprogramm als ein Erfolgsmodell. 

Der Wohnungsbau sei der beste Mietendeckel. 

„Keiner anderen Metropole in Deutschland gelingt es so gut wie 

Hamburg, das Angebot an Wohnraum zu vergrößern, viele günstige 

Wohnungen zu bauen und dadurch den starken Anstieg der 

Mieten zu stoppen.“ Neben dem Bau von bezahlbaren Wohnungen 

habe sich das Bündnis zum Ziel gesetzt, zu einer nachhaltigen 

Stadtentwicklung beizutragen und die Entwicklung klimafreundlicher 

Quartiere zu fördern. 

Hamburgs VNW-Unternehmen bauten 2020 

fast 2 500 Wohnungen 

Hamburgs VNW-Unternehmen investierten im Jahr 2020 rund 

1,22 Milliarden Euro in den Neubau, die Instandhaltung und die 

Modernisierung von bezahlbarem Wohnraum. Das waren gut 80 

Millionen Euro mehr als 2019. Für dieses Jahr wird ein Anstieg um 

rund 200 Millionen auf rund 1,42 Milliarden Euro prognostiziert. 

Das wäre ein Plus von 16 Prozent. 

Für den Bau von Wohnungen gaben VNW-Unternehmen im 

vergangenen Jahr rund 615 Millionen Euro aus – rund 40 Millionen 

Euro mehr als 2019. 50 Prozent aller Investitionen der Hamburger 

VNW-Unternehmen flossen in den Neubau, genauso viel 

wie 2019. In diesem Jahr sollen fast 53 Prozent der Investitionen 

in die Errichtung von Wohnraum fließen. 

Insgesamt übergaben die VNW-Unternehmen im vergangenen 

Jahr für 2475 Wohnungen die Schlüssel – eine Steigerung 

gegenüber 2019 um 67 Wohnungen. 

Die Vorausschau für dieses Jahr sieht einen Rückgang der 

fertiggestellten Wohnungen auf rund 1 900 vor. Auch die Zahl 

der Baubeginne wird von rund 2 600 in 2020 auf rund 2 140 in 

diesem Jahr sinken. 

Der Mangel an Baugrundstücken und die dramatisch gestiegenen 

Baukosten sind die wesentlichen Ursachen dafür. h


Schwarzarbeit bedeutet 

nicht unbedingt Mangel 

Der Der Bundesgerichtshof (BGH) musste klären, ob die Kenntnis 

über die Durchführung von Schwarzarbeiten ausreicht, dass mögliche 

Baumängel bei einem späteren Verkauf eine Haftungspflicht auslösen. 

VON DR. KAI MEDIGER 

Karlsruhe/Hamburg. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in 

seiner aktuellen Entscheidung vom 28. Mai 2021 zu Aktenzeichen 

V ZR 24/20 mit einem für das Grundstückskaufrecht interessanten 

Fall beschäftigt, der auch für unsere Mitgliedsunternehmen 

praxisrelevant sein dürfte. 

Vorab erläuternd hinzuweisen ist darauf, dass sich der Verkäufer 

wegen eines konkreten Mangels auf die üblicherweise in 

notariellen Grundstückskaufverträgen über gebrauchte Objekte 

vereinbarten Haftungsausschlussklauseln gemäß § 444 BGB nicht 

berufen kann, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Ein 

arglistiges Verschweigen liegt nur vor, wenn der Verkäufer einen 

Mangel kennt oder für möglich hält und weiß oder damit rechnet, 

dass der Käufer bei Offenbarung des Mangels den Kaufvertrag 

nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte 

(BGH, Urteil vom 29. Mai 2009, V ZR 137/08). Die Beweislast für 

das Vorliegen von Arglist trägt der Käufer. 

Worum geht es? 

Im Sachverhalt verlangte die Käuferin eines mit einem gebrauchten 

Objekt bebauten Gebäudes von den Verkäufern eines Hausgrundstücks 

und den Erben einer Bauunternehmerin die Zahlung 

von 48500 Euro wegen Feuchtigkeitsmängeln an Keller und 

Haussockel. Sie hatte das Anwesen 2012 erworben. Im Kaufvertrag 

wurden alle Rechte wegen Sachmängeln an Grundstück, Gebäude 

und mitverkauften beweglichen Sachen ausgeschlossen. 

Das auf dem Grundstück befindliche Haus hatte einer der 

beiden Verkäufer von einer Bauunternehmerin errichten lassen, 

die zwischenzeitlich verstorben ist. Als die neue Eigentümerin 

das Objekt umbauen ließ, entdeckte sie die Feuchtigkeitsmängel. 

Diese resultierten aus einer nicht fachgerechten Abdichtung. Ende 

2012 trat ihr der ehemalige Bauherr sämtliche ihm gegenüber 

der Bauunternehmerin zustehenden Gewährleistungsansprüche 

ab. Die neue Eigentümerin erhob Klage gegen die Verkäuferseite 

sowie gegen die Erben der verstorbenen Unternehmerin (auf 

Grundlage der ihr abgetretenen Ansprüche). 

Das LG Berlin wies die Klage ab. Das Kammergericht Berlin als 

höhere Instanz verurteilte lediglich den Bauherrn zu einer Zahlung 

von 35000 Euro, weil er arglistig gehandelt habe. Er habe die Käuferin 

informieren müssen, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit 

errichtet worden ist. Dagegen legte der Verkäufer beim 

BGH Revision ein. Der BGH hat das Urteil des Kammergerichts 

aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an 

einen anderen Senat des Kammergerichts zurückverwiesen. 

Die Entscheidung des BGH 

Der BGH hat sich in seiner Urteilsbegründung eingehend mit dem 

kaufvertraglich vereinbarten Haftungsausschluss auseinandergesetzt 

und damit, wie es sich auswirkt, dass das Objekt (unstreitig) 

teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz 

errichtet worden ist. 

Der BGH hat ausgeführt, dass der – hier unstreitig vorliegende 

– teilweise Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz 

nach der Rechtsprechung des BGH zwar dazu führt, dass 

der ursprünglich zwischen der Verkäuferseite und der Bauunternehmerin 

abgeschlossene Werkvertrag zur Errichtung des Hauses 

nichtig ist (siehe dazu schon BGH, Urteil vom 1. August 2013 - VII 

ZR 6/13). 

Das führt nach Auffassung des BGH aber nicht dazu, dass 

hieraus bezogen auf das Kaufvertragsverhältnis zwischen den 

Verkäufern und der Käuferseite ein Rückschluss gezogen werden 

kann, dass deshalb ein Mangel der Werkleistung vorliege. 

Denn die Erfüllung der Tatbestände der Schwarzarbeit im Sinne

41 

DR. KAI MEDIGER 

ist Rechtsanwalt und Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und 

betreut die Themen Genossenschaften, Datenschutz, Quartiersentwicklung, 

Betriebskostenrecht und Wohnungseigentumsrecht. 

des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes befasse sich nicht mit 

dem Inhalt der versprochenen Leistungen und besage auch nichts 

darüber, ob die versprochene Leistung wie vereinbart erbracht 

worden ist oder nicht. 

Die Erfüllung der Tatbestände des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes 

gebe daher auch keine Auskunft darüber, ob der 

Auftraggeber von Fehlern bei der Ausführung von Werkleistungen 

Kenntnis hatte oder das Vorhandensein solcher Fehler billigend 

in Kauf genommen hat. 

Zusammengefasst hat der BGH mit diesem Urteil somit klargestellt, 

dass ein unter Zuhilfenahme von Schwarzarbeit errichtetes 

Objekt zwar gegen gesetzliche Vorschriften (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz) 

verstößt und auch zur Nichtigkeit des Werkvertrags 

zwischen Bauträger bzw. Bauunternehmer und dem 

Besteller führt, jedoch im Verhältnis Verkäufer zu Käufer allein 

aufgrund der Schwarzarbeit nicht auf einen Mangel der Leistung 

im Verhältnis Verkäufer zu Käufer geschlossen werden kann. 

Denn die durch Schwarzarbeit erbrachte Leistung kann trotzdem 

mangelfrei sein. 

Zudem – und das ist für notarielle Kaufverträge über Grundstücke 

besonders praxisrelevant – lässt sich allein aus dem Umstand, 

dass ein Bauwerk unter Zuhilfenahme von Schwarzarbeit 

errichtet worden ist, nicht schon auf eine Arglist des Verkäufers 

wegen eines konkreten Baumangels schließen. Denn, so der BGH 

wörtlich: 

„… Es bietet insbesondere keine Grundlage für die Annahme, 

der Auftraggeber habe allein schon wegen des Verstoßes gegen 

das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz Kenntnis von einem bestimmten, 

nach Fertigstellung festgestellten Ausführungsfehler 

oder habe diesen billigend in Kauf genommen ...“ 

Fazit 

Diese rechtliche Würdigung des Sachverhalts durch den BGH ist 

nachvollziehbar und zu begrüßen. Allein der Umstand, dass bei 

Errichtung des Bauwerks „schwarz gearbeitet“ worden ist, bedeutet 

noch nicht, dass die Leistung im Verhältnis des späteren 

Grundstücksverkäufers zum späteren Käufer deshalb mangelhaft 

sein müsste oder dass der (in Kenntnis der Schwarzarbeit handelnde) 

Besteller deshalb unmittelbar den Verdacht hätte haben 

müssen, dass die Leistung mangelhaft erbracht worden ist. 

Im vorliegenden Fall war die Bausubstanz zwar tatsächlich 

nicht fachgerecht abgedichtet worden. Baumängel können aber 

bei Vorliegen einer notariellen Haftungsausschlussklausel (wie 

hier gegeben) nur geltend gemacht werden, wenn der Verkäufer 

den Mangel arglistig verschwiegen hat. 

Es wurde aber in den Vorinstanzen nicht nachgewiesen, dass 

der Verkäufer (Besteller) tatsächlich Kenntnis über diese konkreten 

Abdichtungsmängel hatte. Der Vorinstanz hat es schon genügt, 

dass der Verkäufer Kenntnis über die Durchführung von 

Schwarzarbeiten hatte. Das reicht aber nun einmal nicht aus, 

und es würde den in notariellen Grundstückskaufverträgen regelmäßig 

vereinbarten Haftungsausschlussklauseln auch einiges an 

Bedeutung nehmen, wenn bei der Durchführung von Schwarzarbeit 

sogleich auf eine Arglist des Verkäufers hinsichtlich des 

Auftretens von Baumängeln geschlossen werden könnte. 

Die Durchführung von Schwarzarbeit ist angemessen zu ahnden 

gegenüber den Beteiligten (Bauunternehmer und Auftraggeber 

der Werkleistung). Das heißt aber nicht, dass deshalb im 

zivilrechtlichen Vertragsverhältnis Verkäufer zu Käufer ein Mangel 

vorliegen muss bzw. dass deshalb ein arglistiges Verschweigen des 

Verkäufers betreffend offenbarungspflichtiger Mängel vorliegt. 

BGH, Urteil vom 28.05.2021 zu Aktenzeichen V ZR 24/20, 

Grundstückskaufrecht Bilanzierung von Gebäudeflotten. h

42 

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75 Jahre 

Einsatz für bezahlbaren 

Wohnraum 

Im Jahr 1946 wurde in Kiel die Arbeitsgemeinschaft für 

zeitgemäßes Bauen gegründet. Ein Gruß zum runden Geburtstag. 

VON CHRISTOPH KOSTKA

45 

CHRISTOPH KOSTKA 

hat für verschiedene Projektentwickler und verbandlich 

gearbeitet, bevor er zum VNW kam. Hier verantwortet er 

unter anderem als als Geschäftsführer den Landesverband 

Schleswig-Holstein und das Referat Wohnungswirtschaft. 

Kiel. 21. Februar 1946. In einem Saal der 

Landesbauernschaft in Kiel tagt die Gründungsversammlung 

der „Arbeitsgemeinschaft 

für Behelfsbauweisen“. Ein halbes 

Jahr später wird das Land Schleswig-Holstein 

auf die Landkarte gesetzt. Erst 1949, 

mit Annahme des Grundgesetzes, tritt die 

Bundesrepublik Deutschland in die Geschichte 

ein. 

Der Grund für den frühen Start der Arbeitsgemeinschaft 

war denkbar einfach. 

Deutschland lag in Trümmern. Es herrschte 

tatsächlich Wohnungsnot. Die Statistiker 

zählten 1946 in den Westsektoren 

13,7 Millionen Haushalte, aber nur 8,2 

Millionen Wohnungen. Wenigstens 5,5 

Millionen Wohnungen fehlten – von einer 

Umzugsreserve ganz zu schweigen. 

Es musste gebaut werden. Schnell. Dabei 

fehlte es an allem. 

Rat und Lösungen waren gefragt. 

Aber auch Mut und Pragmatismus. 

Rat findet man am ehesten in der Gemeinschaft. 

Mut ebenso. Zur Gründungsversammlung 

der „Arbeitsgemeinschaft 

für Behelfsbauweisen“ fanden sich dann 

auch 37 Vertreter unter anderem aus 

Kreisbauämtern, der Städte Kiel, Flensburg 

und Schleswig, des Oberpräsidiums 

und der Provinzialverwaltung, der Staatsbauschule 

Eckernförde, der Landgesellschaft, 

der Industrie- und Handelskammer, 

der Bauindustrie, der Handwerkerinnung 

und der Heimstätte Schleswig-Holstein 

zusammen. Man kam überein, dass man 

sich zur Linderung der Wohnungsnot 

nicht allein auf Behelfsbauweisen konzentrieren 

wollte. Folgerichtig wurde aus der 

„Arbeitsgemeinschaft für Behelfsbauweisen“ 

die „Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäße 

Bauweisen“. Es wurde getüftelt, 

ausprobiert und mit den gewonnenen 

Erkenntnissen und unter anderem mit 

Marshallplan-Geldern in Serie gebaut. Das 

heute oft postulierte modulare bzw. serielle 

Bauen hat tiefgehende norddeutsche 

Wurzeln. 

Nur konsequent: 1950 folgte die Anerkennung 

der Arbeitsgemeinschaft als 

Bauforschungsinstitut durch den Bund. 

Heute ist sie die dienstälteste Bauforschungseinrichtung 

in Deutschland. 2002 

wird die Arbeitsgemeinschaft auch offizielles 

Wohnungsbauinstitut des Landes 

Schleswig-Holstein. Unter anderem die 

gesamte technische Seite der Wohnraumförderung 

wird von ihr begleitet. Seither 

firmiert sie als „Arbeitsgemeinschaft für 

zeitgemäßes Bauen e.V.“ (ARGE). 

Seit dem Auftakt 1946 hat die ARGE 

für die Menschen in Schleswig-Holstein 

und darüber hinaus für Städte und Gemeinden, 

die Wohnungswirtschaft, Bauträger, 

Architekten, das Handwerk, das 

Baugewerbe und viele weitere sehr viel 

bewegt. Der Innovationsfreue der ARGE 

und derer, die sich hier bis heute zur Zusammenarbeit 

finden, ist es zu danken, 

dass die Wohnungsnot der Nachkriegsjahre 

Geschichte ist. 

Die ARGE ist nicht Geschichte. Im 

Gegenteil. Sie ist zeitgemäß – und 

vielleicht nötiger denn je. 

Heute versammelt die ARGE eine starke 

und vielfältige Gemeinschaft aus 470 

meist institutionellen Mitgliedern. Darunter 

Architekten, Ingenieure, Rechtsanwälte, 

die norddeutschen Wohnungsunternehmen, 

Kommunen und Landkreise, 

Akteure der Bauwirtschaft, der Bau- und 

Baustoffindustrie, die Verbraucherzentrale, 

die Investitionsbank Schleswig- 

Holstein, die Verbände der Bau- und Wohnungswirtschaft. 

Und das ist gut so: Denn 

die Herausforderungen im Wohnungsbau 

sind immens. Und sie wachsen weiter: im 

Neubau zur Deckung der Nachfrage nach 

bezahlbaren Wohnungen, bei der Modernisierung 

bzw. Sanierung des Bestandes, 

im Klimaschutz. Mit den Ansprüchen und 

Anforderungen steigen die Komplexität 

und die Kosten. Die ARGE untersucht, 

analysiert und forscht – um Lösungen zu 

finden. Sie berät und bildet weiter – um 

ins Handeln zu kommen. Damit guter, 

klimagerechter und bezahlbarer Wohnungsbau 

auch künftig gelingen kann. 

Die ARGE ist einzig. 

Denn seit ihrer Gründung erhebt und liefert 

sie valide Daten zur realen Baukostenentwicklung 

in Deutschland und den 

Regionen. Ein Alleinstellungsmerkmal. Ein 

großes Verdienst dazu, weil nachprüfbare, 

belastbare Daten das Fundament schaffen, 

auf dem eine sachliche, lösungsorientierte 

Unterhaltung über die Zukunft 

unseres Wohnens erst möglich wird. 

Also: happy birthday, liebe ARGE, zum 

75.! Danke, Dietmar Walberg, danke, 

liebes ARGE-Team! Wir sind stolz, Teil 

dieser starken (Arbeits-)Gemeinschaft 

zu sein. Gern auch in den kommenden 

75 Jahren. h

46 

Namen und 

Nachrichten 

Abschied 

Trauer um Katja Schirg 

Die norddeutsche Wohnungswirtschaft trauert tief um 

Katja Schirg. 15 Jahre lang war sie als Vorstandsassistentin die 

gute Seele des VNW. Sie hat für uns organisiert, beraten und 

umgesetzt, mit uns gefühlt, gelacht und auch mal geweint. 

Sie hat rund um die Uhr den Verband gelebt, war sein Nukleus 

und hat ihn, uns und mich ausbalanciert. Sogar ihr persönliches 

großes Liebesglück hat sie mit Oliver Schirg bei uns gefunden. 

Wo auch sonst. Sie war eine echte Hamburgerin mit 

hanseatischem Stil, trockenem Humor und Ausstrahlung. 

Damit hat sie den VNW mehr geprägt als sie ahnte. Ihren letzten 

großen Kampf hat sie nun verloren. Kurz vorher hatte sie sich 

noch um die Gesundheit ihrer Kolleginnen und Kollegen gesorgt 

und eine große Impfaktion initiiert, organisiert und selbst durchgeführt. 

Über 600 Menschen wurde in einer Zeit gesundheitlich 

geholfen, als Katja Schirg ihren größten Feind wohl schon in sich 

trug. Tragisch. Für andere da zu sein stand für sie eben obenan. 

So ging sie als glücklicher Mensch mit einem tollen Partner, einem 

großartigen Sohn und engsten, sie liebende Freundinnen. 

Sie alle haben sie bis zum Ende getragen und behütet. 

Was fehlen mir schon heute unsere Rituale: unsere Mittagessen, 

unser Kaffeetrinken, die Schwärmerei von Italien, die 

Urlaubsbilder und Konzertvideos, die Hinweise, Ratschläge und 

stillen Hilfen. 

Das alles kommt nicht wieder. Ist vorbei. Leere und Stille stellt 

sich ein. Katja Schirg ist aber nicht aus dem Sinn, nur weil sie 

aus dem Blick ist. Sie nicht. Sie bleibt bei uns. 

Andreas Breitner 

Vorstand und VNW-Verbandsdirektor

47 

Freunde finden leicht gemacht 

Kiel / Heidmühlen. Endlich wieder unbeschwert die Gemeinschaft 

genießen. Was über ein Jahr lang wohl einer der größten 

Wünsche von Kindern war, wurde jetzt wieder ermöglicht. Beim 

wankendorfer Kinderferiencamp, das 2020 leider coronabedingt 

ausfallen musste. Dank einer tollen Organisation des Ferienhofs 

am Klint und der neuen Leiterin Nicole Lubbe konnten vom 3. bis 

11. Juli wieder 17 Kinder ins Camp eingeladen werden. Ziel des 

Camps war es auch in diesem Jahr, den Kindern eine unbeschwerte 

Zeit zu bieten – ohne Handy, Computer oder andere Ablenkungen. 

Die Gemeinschaft und das Miteinander waren die wichtigsten 

Punkte des Camps, das 2021 unter dem Motto Märchen stand. 

Untergebracht waren die Kinder in einem großen Zirkuszelt unter 

Aufsicht eines erfahrenen Pädagogenteams. Zwei Jugendliche, 

die selber am Camp teilgenommen hatten, wurden mit ins Betreuerteam 

aufgenommen. „Dies ist der beste Beweis dafür, wie 

nachhaltig und verbindend unsere Camps auch bei den Kindern 

wirken“, sagte Dr. Ulrik Schlenz, Vorstandsmitglied der wankendorfer. 

Richtfest für 200 Wohnungen in Hamburg-Horn 

Hamburg. Der Wohnungsverein Hamburg 

von 1902 hat Richtfest für das größte Bauvorhaben 

seiner 119-jährigen Geschichte 

gefeiert. Das neue Großquartier im Hamburger 

Stadtteil Horn umfasst 200 Wohnungen. 

Die Neubauten erhalten allesamt 

eine Dachbegrünung. „Um bezahlbaren 

Wohnraum zu schaffen haben wir drei 

Viertel der gesamten Wohnanlage freiwillig 

als geförderte Wohnungen mit einer 

Nettokaltmiete von 6,70 Euro pro Quadratmeter 

ausgelegt“, sagte Genossenschaftsvorstand 

Heinz-Michael Bertram. 

Vorstand Holger Fehrmann ergänzte, dass 

voraussichtlich im Februar kommenden 

Jahres die ersten 46 Wohnungen bezogen 

werden könnten. Rund 8600 Kubikmeter 

Beton wurden verbaut. Hinzu kommen 

ca. 48500 Kubikmeter Innenputz auf die 

Wände. Mit der geklinkerten Fassade, für 

die etwa 425000 Klinkersteine aus Dänemark 

geordert wurden, passt das Gebäude 

in die Nachbarschaft.

48 Namen und Nachrichten 

NEUE LÜBECKER 

investiert 87 Prozent 

ihrer Mieteinnahmen 

Lübeck. Die NEUE LÜBECKER Norddeutsche 

Baugenossenschaft eG hat im vergangenen 

Jahr 70,98 Millionen Euro für Modernisierung, 

Instandhaltung und Neubau 

investiert. Das entspricht fast 87 Prozent 

ihrer Mieteinnahmen. Damit sorgt die Genossenschaft 

weiter für qualitativ hochwertigen 

und bezahlbaren Wohnraum an 

37 Standorten. Die Eigenkapitalquote stieg 

auf 36,6 Prozent. Die Genossenschaft löste 

teure Kredite ab und vereinbarte niedrige 

Zinsen für neue langfristige Kredite. Der 

Schwerpunkt der Investitionen liegt auf der 

Instandhaltung und der Modernisierung 

der Wohnungsbestände. Im vergangenen 

Jahr wurden 242 Wohnungen geschaffen 

– im Neubau sowie durch Verdichtung und 

Aufstockung. 

Plöner Gewerbliche 

Baugenossenschaft eG 

feierte Jubiläum 

Plön. Vor 85 Jahren – im September 1936 

– liefen die Gründungsaktivitäten der Plöner 

Gewerbliche Baugenossenschaft 

eG auf Hochtouren, so wie heute deren 

Neubau- und Modernisierungsvorhaben. 

Grund genug für die beiden Vorstände 

des Unternehmens, Klaus Hückstädt und 

Bernd Hentschel, diesen „Geburtstag“ am 

3. September 2021 im festlichen Rahmen 

mit Gästen zu begehen. 

NEUWOGES legt Grundstein 

für Parkhaus Pferdemarkt 

Neubrandenburg. Die Neubrandenburger 

Wohnungsgesellschaft mbH (NEUWO- 

GES) hat für das Parkhaus am Pferdemarkt 

den Grundstein gelegt. Oberbürgermeister 

Silvio Witt, NEUWOGES-Geschäftsführer 

Michael Wendelstorf und Goldbeck-Niederlassungsleiter 

Volker Huber versenkten 

eine Zeitkapsel. Das Neubauvorhaben umfasst 

ein Parkhaus für 594 Stellplätze auf 

fünf Parkebenen. Hinzu kommen rund 50 

Stellplätze im Außenbereich – unter anderem 

für Reisemobile. Auch Ladepunkte für 

E-Autos und ein öffentliches WC werden 

nach der Fertigstellung im ersten Quartal 

2022 zur Verfügung stehen. Außerdem 

wird die NEUWOGES-Parkleitzentrale in 

das neue Haus integriert. In Gänze umfasst 

dieses Neubauprojekt ein Investitionsvolumen 

von rund 9,8 Millionen Euro.

49 

Stiftungsprofessur für das Hamburger 

EBZ-Studienzentrum 

Hamburg. Dank der Unterstützung von 25 Unternehmen der Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft stärkt die EBZ Business School 

(FH) ihr Studienzentrum in Hamburg mit zusätzlichem Personal: 

Stiftungsprofessor für die norddeutsche Wohnungswirtschaft 

Prof. Dr. Markus Knüfermann und Campusleiter Roland Keich 

agieren mit Beginn des Wintersemesters 2021 als Doppelspitze 

am Hamburger Studienzentrum in Langenhorn. Die Studierenden 

gewinnen damit feste Ansprechpersonen für alle akademischen 

und organisatorischen Fragen rund ums Studium. Mit Übernahme 

der Stiftungsprofessur wird Prof. Knüfermann weitere Vorlesungen 

nach Hamburg verlagern und seine Erreichbarkeit und Netzwerkarbeit 

vor Ort ausbauen. 

Deutschlands größtes Proptech 

in der Wohnungswirtschaft 

Hamburg. Die beiden Softwareunternehmen Immomio und DIT 

schließen sich zusammen und formen das nach eigenen Angaben 

größte Proptech in der Wohnungswirtschaft in Deutschland - mit 

mehr als 1,4 Millionen verwalteten Mieteinheiten. „In mehreren 

gemeinsamen Kundenprojekten haben unsere Unternehmen 

bereits bewiesen, welche Mehrwerte die Verknüpfung unserer 

Produkte für Vermieter und Mieter bringt“, sagte Nicolas Jacobi, 

Mitgründer und Geschäftsführer von Immomio. Demnach sollen 

Mieterinnen und Mieter künftig die gesamte Kommunikation mit 

ihrem Vermieter digital über eine einzige Oberfläche erledigen – 

von der Wohnungssuche über den Mietvertragsabschluss bis hin 

zum Auszug. Die DIT wird als 100-prozentiges Tochterunternehmen 

der Immomio GmbH unter eigener Marke und Führung des 

Gründers Kai Teute weiter am Markt agieren. 

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HANSA Baugenossenschaft führt moderne 

Kommunikationsplattform ein 

Hamburg. Die HANSA Baugenossenschaft eG hat eine auf Grundlage 

von „COYO“ basierte Kommunikationsplattform eingeführt 

und damit das ausschließlich auf Informationsübermittlung ausgelegte 

Intranet abgelöst. Das neue Social Intranet ermöglicht einen 

schnellen, unkomplizierten Kommunikations- und Wissensaustausch 

der Mitarbeitenden. Mit der zugehörigen App können sich 

zudem alle Mitarbeitenden jederzeit und an jedem Ort vernetzen 

und wichtige Informationen erhalten. 

SAGA kommt gut durch 

Corona-Pandemie 

Hamburg. Hamburgs städtische Wohnungsgesellschaft 

SAGA – mit ihren rund 137000 Wohnungen und 1400 

Gewerbeobjekten die größte Vermieterin der Hansestadt 

– ist trotz Corona-Pandemie gut durch das Geschäftsjahr 

2020 gekommen. Bei einem Umsatz von 1,02 Milliarden 

Euro sei ein Jahresüberschuss nach Steuern in Höhe von 

225,6 Millionen Euro erzielt worden – rund 20 Millionen 

Euro mehr als im Vor-Corona-Jahr 2019, sagte Vorstandssprecher 

Thomas Krebs. Dabei komme das Plus vor allem 

daher, dass pandemiebedingt etliche Modernisierungsmaßnahmen 

nicht umgesetzt worden seien. SAGA-Mieterinnen 

und -Mieter zahlten im vergangenen Jahr im Schnitt 

eine Netto-Kaltmiete von 6,84 Euro pro Quadratmeter. Das 

entspreche fast der Eingangsmiete für den öffentlich geförderten 

Wohnungsbau von 6,80 Euro und liege deutlich 

unter dem Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels von 

8,66 Euro, sagte Unternehmensvorstand Wilfried Wendel. 

Auch bei den Betriebskosten lägen SAGA-Wohnungen mit 

2,89 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Hamburger 

Betriebskostenspiegel mit durchschnittlich 3,29 Euro. 

Klimaschonende Wärmeversorgung 

bei der Hamburger Wohnen 

Hamburg. Die Baugenossenschaft Hamburger Wohnen 

eG und HanseWerk Natur beschreiten gemeinsam den 

Weg einer klimaschonenden Wärmeversorgung: Das 

Wohnquartier „Stellinger Linse“ mit seinen rund 1500 

Wohneinheiten wird zukünftig überwiegend aus einem 

Biomethan-Blockheizkraftwerk (BHKW) sowei aus Solarthermie-Anlagen 

versorgt. Der Umbau wird im Frühjahr 

2022 abgeschlossen. Neben dem BHKW entstehen Solarthermie-Anlagen 

mit einer gesamten Kollektorfläche von 

rund 1 000 Quadratmetern mit 525 Megawattstunden 

auf den Gebäudedächern der Baugenossenschaft Hamburger 

Wohnen eG. Diese Anlagen wandeln die Sonnenenergie 

in Wärme zur Versorgung der angeschlossenen 

Haushalte um. „Die Bewohnerinnen und Bewohner 

der ‚Stellinger Linse‘ profitieren von einer Senkung der 

Wärmekosten“, sagt Sönke Selk, Vorstandsmitglied der 

Baugenossenschaft Hamburger Wohnen eG.

51 

Outdoor-Fitnessgeräte für die Quartiere 

Hamburg. Die Playfit GmbH ist Hersteller von Outdoor-Fitnessgeräten 

und hat seit ihrer Gründung im Jahr 2005 an mehr als 

1600 Standorten Outdoor-Fitnessgeräte installiert. Das Unternehmen 

ist nach eigenen Angaben auf der Suche nach einem gemeinsamen 

Pilotprojekt mit einem oder mehreren Mitgliedsunternehmen 

des VNW. Outdoor-Fitnessgeräte bieten einen sinnvollen 

Beitrag zur Aufwertung des Wohnumfelds in den Wohnquartieren. 

Eingebettet in ein Quartiersmanagement können Menschen 

aller Altersklassen ohne Eintritt, ohne Öffnungszeiten und ohne 

Extrasportkleidung in Bewegung und gleichzeitig in Kontakt kommen. 

Damit werde ein ausgewogenes Freizeitangebot geschaffen. 

Möglich seien ein generationsübergreifender Platz mit Dorfplatzcharakter 

und ein integrativer Aktiv-Treffpunkt oder ein Fitnesspfad 

durch die Wohnanlage über eine vorbestimmte Strecke. 

„Krisenfestes Geschäftsmodell“ 

Büdelsdorf. Die Baugenossenschaft Mittelholstein (bgm) blickt 

auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2020 zurück. „Das Geschäftsmodell 

der bgm ist auch in schweren Zeiten krisenfest“, fassten 

die bgm-Vorstandsmitglieder Stefan Binder und Wilfried Pahl das 

vergangene Geschäftsjahr zusammen. Trotz der besonderen Herausforderungen 

durch die Corona-Pandemie ist die Bilanzsumme 

der Genossenschaft um 2,7 Millionen Euro auf 104 Millionen 

Euro gestiegen, die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf 57 Prozent. 

Durch rege Neubautätigkeit konnte die Genossenschaft im Anlagevermögen 

einen Zugang von 5,4 Millionen Euro verzeichnen. 

Der erwirtschaftete Jahresüberschuss der bgm betrug im vergangenen 

Geschäftsjahr 3,7 Millionen. „Davon werden rund 3,5 Millionen 

Euro den Rücklagen zugeführt und stehen in den nächsten 

Jahren für den Neubau von Wohnungen für unsere Mitglieder zur 

Verfügung“, erläuterten die Vorstände. 

Hamburg will neues Bundesgesetz 

für mehr Wohnraum nutzen 

Hamburg. Zur Schaffung weiteren Wohnraums hat Hamburg als erstes Bundesland eine 

Rechtsverordnung zur Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes erlassen. Mit der 

Feststellung, dass es auch weiterhin stadtweit einen angespannten Wohnungsmarkt gibt, 

habe der rot-grüne Senat die Weichen für Baugebote etwa für brachliegende Flächen 

gestellt, sagte Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD). Zudem gebe es 

gestärkte kommunale Vorkaufsrechte und es werde leichter, Baugenehmigungen zugunsten 

des Wohnungsbaus zu erteilen. Das Bundesgesetz biete große Chancen für mehr 

bezahlbaren Wohnraum, erklärte Stapelfeldt. „Mit der heutigen Verordnung stellen wir 

sicher, dass die Neuerungen jetzt schnell und effektiv zum Tragen kommen.“ So könnten 

nun gezielt auf den Wohnungsbau zugeschnittene Baugebote erlassen werden.


50 Prozent Energieeinsparung 

nach Modernisierung 

Lübeck. Seit Frühjahr dieses Jahres 

herrscht erneut Hochbetrieb für das Bauhandwerk 

im Lübecker Quartier Korvettenstraße. 

Das 48 Wohnungen umfassende 

Gebäude Nr. 79-89 wird nun über 

die Dauer von zwei Jahren modernisiert. 

Neben der Erneuerung der Fenster und der 

Modernisierung der Außenfassade werden 

die Balkone durch größere ersetzt. Das 

Flachdach wird durch ein Pultdach ausgetauscht. 

Neben der Vergrößerung der Eingangsbereiche 

werden die Außenanlagen 

erneuert. Durch die Maßnahmen wird die 

Wohnanlage energetisch auf den Niedrigenergiehaus-Standard 

gebracht. Zwei 

neue Fahrradhäuser mit Kapazitäten für je 

36 Fahrräder werden aufgestellt. Mit dem 

Abschluss des ersten Bauabschnitts in der 

Korvettenstraße 91-101 liegen der Genossenschaft 

erste Erfahrungen hinsichtlich 

Hamburg. Der Altonaer Spar- und Bauverein (altoba) hat trotz 

der Corona-Pandemie sein Modernisierungsprogramm plangemäß 

fortgesetzt und drei Neubauten an die Mitglieder übergeben. 151 

Wohnungen wurden fertiggestellt, 500 weitere sind in Bearbeitung 

oder in Vorbereitung. „Das eigene Zuhause hat während der 

Pandemie für viele Menschen an Bedeutung gewonnen“, sagt 

Thomas Kuper, Mitglied des Vorstands des altoba. „Entsprechend 

dankbar sind wir unseren beauftragten Unternehmen sowie unseren 

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern: Durch ihre Kraftanstrender 

Einsparung im Energieverbrauch vor. Die Mitglieder haben hier 2020 im Durchschnitt 

52 Prozent weniger Energie für Heizung verbraucht. Die Gesamtinvestition für die Modernisierung 

und energetische Sanierung der beiden Wohnanlagen beläuft sich auf rund 

6,5 Millionen Euro. 

Sicher unterwegs mit 

leuchtend gelben Kappen 

Flensburg. Viele unbekannte Gesichter, eine ungewohnte Umgebung 

und erstmals die Schulbank drücken: Für die Erstklässler 

beginnt ein aufregender neuer Lebensabschnitt. Um den Kleinen 

den Beginn etwas zu erleichtern haben die Flensburger Grundschüler 

vom SBV, der Verkehrswacht Flensburg und dem städtischen 

Gesundheitshaus / Jugendzahnpflege ein Starterpaket für 

den Schulanfang bekommen. Zum Paket gehören vom SBV spendierte 

gelbe Kappen. „Mit diesen Basecaps in Signalfarbe auf dem 

Kopf werden die Kinder früher und besser gesehen. Damit helfen 

wir, den Schulweg sicherer zu machen“, sagt der SBV-Vorstandsvorsitzende 

Jürgen Möller. Im Paket enthalten sind außerdem vom 

SBV gespendete Brotdosen, die das städtische Gesundheitshaus 

mit Zahnpasta und Zahnbürste sowie einem Informationsblatt zur 

gesunden Ernährung gefüllt hat. 

Erfolgreiche Kraftanstrengung 

gung musste kein Mitglied länger auf den Einzug in seine Neubauwohnung 

oder auf den Rückzug in seine modernisierte Wohnung 

warten als geplant.“ Rund 41 Millionen Euro investierte der altoba 

im vergangenen Geschäftsjahr in Neubau und Modernisierung. 

Weitere rund 15 Millionen Euro flossen in Instandhaltungsleistungen. 

Die größten Herausforderungen der Genossenschaft bleiben 

der Erhalt und die Modernisierung des Bestands von fast 7 000 

Wohnungen.

53 

HANSA Baugenossenschaft 

übergibt die ersten zwölf 

von 36 Reihenhäusern 

Hamburg. Die HANSA Baugenossenschaft 

eG hat im August 2021 in Hamburg Billstedt 

die ersten zwölf Reihenhäuser an die 

neuen Bewohner übergeben. Damit wurde 

ein weiterer Meilenstein in der Umgestaltung 

des 485 Wohneinheiten umfassenden 

Quartiers erreicht. Bereits 2019 wurde 

ein Mehrfamilienhaus mit 23 barrierefreien 

Wohnungen fertiggestellt. Dem folgte der 

Abbruch von 24 alten Reihenhäusern. Ein 

Teil der dort Wohnenden konnte so direkt 

in den neu geschaffenen barrierefreien 

Wohnraum ziehen. Anstelle der alten Reihenhäuser 

entstehen derzeit 36 neue, von 

denen jetzt die ersten zwölf mit vergrößertem 

Flächenangebot, Gärten und Vorgärten 

an die Bewohnerschaft übergeben 

wurden. Ebenfalls fertiggestellt sind sechs 

naturbezogene Spiel- und Freizeitflächen. 

Der Bau der weiteren 24 Reihenhäuser und 

einer Tiefgarage mit 86 Stellplätzen soll 

im April 2022 abgeschlossen sein. Ergänzt 

wird die Maßnahme durch den Bau von 

fünf Mehrfamilienhäusern mit 80 Wohnungen 

ab 2022. 

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54 

Namen und Nachrichten 

Erstes Richtfest in den Kolbenhöfen 

Hamburg. Ende August fand das erste Richtfest in den Ottenser 

Kolbenhöfen statt. Auf Baufeld 1 der Kolbenhöfe I baut der Altonaer 

Spar- und Bauverein (altoba) 55 Wohnungen für seine Mitglieder. 

Außerdem erstellt die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaft Gewerbeflächen 

sowie eine Tiefgarage. Die Kolbenhöfe entstehen auf 

dem ehemaligen Kolbenschmidt-Gelände an der Friedensallee 128 

(Kolbenhöfe I) sowie dem angrenzenden Henkel-Schwarzkopf-Areal 

(Kolbenhöfe II). Insgesamt wird das Gelände der Kolbenhöfe rund 675 

Wohnungen umfassen. Auf den altoba entfallen auf dem gesamten 

Kolbenhof-Areal rund 210 Wohnungen, 200 davon öffentlich gefördert. 

40 der Wohnungen sind als Seniorenwohnungen mit Service 

geplant. Außerdem erstellt die altoba die Räumlichkeiten für zwei 

Kindertagesstätten. 

SAGA stellt 180 öffentlich 

geförderte Wohnungen in 

der HafenCity fertig 

Hamburg. Zweieinhalb Jahre nach dem 

Spatenstich hat Hamburgs große Vermieterin 

in direkter Wasserlage an der Elbe 

180 öffentlich geförderte Wohnungen 

fertiggestellt. Sämtliche 1,5- bis 4-Zimmer- 

Wohnungen sind vermietet. „Das erste 

SAGA-Bauvorhaben in der HafenCity setzt 

Maßstäbe“, sagt Dr. Thomas Krebs, Vorstandssprecher 

der SAGA Unternehmensgruppe. 

„Es verbindet an diesem exponierten 

Standort das Angebot von öffentlich 

geförderten Wohnungen mit anspruchsvoller 

Architektur, einem innovativen 

Photovoltaikprojekt zur Erzeugung von 

Strom für unsere Mieter und unserem 

E-Mobilitätsangebot vor Ort. Die SAGA 

leistet ihren Beitrag zur gebotenen sozialen 

Durchmischung der HafenCity.“ 

Pilothaft geht hier eine Mieterstromanlage 

an den Start, die sich über Photovoltaikanlagen 

auf den Dächern speist. 

26 der 50 Tiefgaragen-Stellplätze sind 

mit Wallboxen ausgestattet. Hinzu 

kommen 356 Fahrradstellplätze und 

Steckdosen für E-Bikes in Mieterkellern. 

Ergänzend sind neun Gewerbeeinheiten 

mit einer Fläche von 900 Quadratmetern 

entstanden. 

Wohnquartier mit Tagespflege eröffnet 

Neubrandenburg. Die NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft 

eG hat auf dem Innenhof in der Seelenbinderstraße 

ein Mehrfamilienhaus mit jeweils zehn barrierefreien 

Zweiraumwohnungen und einer Tagespflegeeinrichtung mit 

18 Plätzen eröffnet. Das Projekt wurde mit Unterstützung des 

„Landesprogramms Wohnungsbau Sozial“ errichtet. Somit können 

die Wohnungen nur mit Wohnberechtigungsschein und zu vom 

Land festgelegten Mieten genutzt werden. Ziel ist es, Menschen 

mit geringem Einkommen sowie ältere Menschen und Menschen 

mit Handicap bei der Versorgung mit angemessenem, bezahlbarem 

Wohnraum zu unterstützen. Smarthome-Komponenten, 

ein Aufzug sowie ein gesondertes Sicherungssystem für den Hauszugang 

sollen zukünftig das Leben der Bewohner erleichtern.

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Fachforum 

Wohnungswirtschaft 2021 

Energieeffizienz braucht Vielfalt. 

Digital 

Live Event 

26.10.2021 

Am 26.10.2021 im EMPORIO in Hamburg ist es wieder so weit: Unter dem Motto 

„Klimaschutz und Wohnungsbau – Energieeffizienz braucht Vielfalt.“ tauschen wir 

uns mit Ihnen und hochkarätigen Gästen zu Herausforderungen und Chancen für 

die Zukunft des Blauen Planeten aus – live und digital. Registrieren Sie sich hier: 

qr.buderus.de/registrierung_fachforum-wohnungswirtschaft. Weitere Infos 

finden Sie unter qr.buderus.de/wowi oder über den QR-Code.

56 Digitalisierung 

5 Thesen, 

warum die Zukunft dem 

VON DR. CARSTEN THIES 

IT-Ökosystem gehört 

Eine Lösung für alles – und alles ist gut? 

Schon heute haben die Anwender*innen viel mehr 

davon, wenn der Softwarelieferant Kooperationen 

eingeht. 

Der Gedanke erscheint verlockend: Ein Hersteller will in seiner 

Software alles bieten, was die Anwender*innen in Wohnungsunternehmen 

brauchen. Kernfunktionen wie die Betriebskostenabrechnung, 

Mieten- und Finanzbuchhaltung, Anlagenbuchhaltung 

oder WEG-Abrechnung wären also um solche für die Schadensmeldung, 

das digitale Archiv oder den elektronischen Rechnungs- 

eingang ergänzt. Doch kommt auch die Verwaltung elektronischer 

Schlüssel oder die hybride Eigentümerversammlung vom gleichen 

Lieferanten? Dann fehlt ja nur noch das Mieterportal, das CRM 

mit Chatbots … 

... aber leider … die Idee „Eine für alles" funktioniert nicht! Die 

Anforderungen sind zu komplex, die technische Entwicklung ist 

zu dynamisch. Selbst große Player wie SAP oder Microsoft decken 

nicht alles ab, was Unternehmen brauchen. Dafür interagieren ihre 

Anwendungen mit anderen Systemen. Auch wir von Haufe gehen 

diesen Weg: Wir kooperieren mit vielen Anbietern spezieller 

Lösungen, um unseren Kunden integrierte Prozesse zu bieten.

57 

DR. CARSTEN THIES 

ist als Geschäftsführer in der Haufe Group unter anderem für den Bereich Real Estate 

verantwortlich. Er hat die digitale Transformation der Haufe Group vom Fachverlag 

zum digitalen Lösungsanbieter maßgeblich mitgestaltet. Carsten Thies schreibt über 

moderne Arbeitswelten und die nötige Transformation von Unternehmen. 

Mit einem Fokus auf Strategisches, doch immer praxisorientiert. 

Warum halten wir das für sinnvoll? Und warum wird 

dieser Punkt in Zukunft noch wichtiger? 

These 1: 

All-in-one-Lösungen können 

im Wettbewerb nicht bestehen 

Das All-in-one-Konzept passt nicht mehr in die Zeit. Auf dem Vormarsch 

sind vernetzte Plattformen: IT-Ökosysteme. Dahinter steckt 

die Erkenntnis, dass sich Software und App-Anbieter spezialisieren 

und durch die Kombination bessere Lösungen entstehen, die 

Mehrwerte für die Kunden erschließen. 

Auch dem Prinzip „Best of Breed" wird so Rechnung getragen: 

Der Kunde kann die jeweils beste Lösung für die verschiedenen 

Aufgaben integrieren. Dank moderner Cloud-Technologie 

tauschen die teilnehmenden Systeme in Echtzeit Daten – mobile 

Nutzung inbegriffen. Übergreifende Prozesse werden harmonisiert 

und automatisiert, Informationen aus Objekten oder von Baustellen 

fließen schnell und direkt an die Zuständigen in der Verwaltung 

oder Buchhaltung, umgekehrt fließen Daten an Außendienst und 

Partner zurück. 

Wo also bislang Medienbrüche und verschiedene Informationskanäle 

einer schnellen Abwicklung im Weg standen, beschleunigt 

ein IT-Ökosystem den Ablauf und bringt alle Beteiligten interessenorientiert 

zusammen. 

These 2: 

Spezialisten bieten die bessere Lösung 

für vernetzte Prozesse 

Digitalisierung steht für hilfreiche, leicht zu bedienende Produkte 

und einfache Prozesse. Dahinter steckt jedoch höchst anspruchsvolle 

Technologie. Nur wenn sich verschiedene Branchen- und IT- 

Spezialisten auf jeweils spezielle Anwendungen fokussieren, kann 

Qualität in kurzer Zeit entstehen. Viele PropTechs bilden eher kleinteilige 

Aufgaben ab. 

Das digitale schwarze Brett etwa, das in den Objekten den 

Papieraushang ersetzt, mag nach außen simpel erscheinen – es 

zu entwickeln ist alles andere als trivial. Soll das digitale Brett beispielsweise 

den Bewohner*innen der verschiedenen Quartiere anzeigen 

können, wann die nächste Straßenbahn geht, dann muss 

ihm „beigebracht" werden, wie diese Daten beschaffen sind. Es 

muss fit gemacht werden für die Kommunikation mit den Systemen 

des Verkehrsbetriebs und mit diesem synchron geschaltet 

sein. 

Die Verwaltung von Dokumenten ist eine Aufgabe, an die 

Firmen aus vielen verschiedenen Branchen sehr ähnliche Anforderungen 

stellen, von Industrieunternehmen bis hin zu Anwaltskanzleien. 

Es macht keinen Sinn, ein Dokumenten-Management- 

System oder ECM-System speziell für die Wohnungswirtschaft zu 

entwickeln – es wäre verfügbaren Lösungen von ECM-Spezialisten 

weit unterlegen. Tausende Anwender in verschiedenen Branchen 

finanzieren eine Entwicklungs-Power, die die Immobilienwirtschaft 

alleine nicht aufbringt. Und wenn es tausende Anwender in 

Deutschland gibt, muss die Technologie für alle passen. Daher sind 

offene Technologien bei Plattformen wichtig. 

These 3: 

Der Wunsch nach Vernetzung nimmt zu 

Die Wohnungswirtschaft ist eine vielfältig vernetzte Branche, und 

so arbeiten auch die Anwender unserer ERP-Systeme längst über 

Schnittstellen mit Branchenpartnern zusammen, etwa mit den 

Banken für den automatischen Zahlungsverkehr oder mit den 

Messdienstleistern, die Verbrauchsdaten elektronisch überspielen. 

Doch heute ist eine viel umfassendere Vernetzung möglich, 

mit Handwerksbetrieben, Mieter*innen und Mitgliedern oder mobilen 

Endgeräten der eigenen Mitarbeiter*innen. Denken Sie an 

Portale für die Vermietung und das Interessentenmanagement. 

Die Lösungen automatisieren nicht nur die Prozesse, etwa durch 

Filterfunktionen, sie binden ja vor allem die Interessenten ein. Wer 

eine Wohnung sucht, lädt seine Daten einmal auf das Portal und 

pflegt sie dort. Durch die Kopplung an das ERP-System entstehen 

weitere Synergieeffekte – beispielsweise werden Objektdaten 

automatisch hochgeladen und aktualisiert. Analog lässt sich die 

Mieterkommunikation über entsprechende Portale kundenfreundlich 

gestalten. Das sind die Standards der Zukunft. 

Eine Online-Umfrage zu Ökosystemen in der Immobilienwirtschaft 

zeigt deutliche Tendenzen: Darin gaben 76 Prozent der 

Befragten an, dass die Teilnahme an immobilienwirtschaftlichen 

Ökosystemen zukünftig ein zentraler Bestandteil der Unternehmensstrategie 

sein werde, 84 Prozent erkennen darin einen Wettf

58 Digitalisierung 

bewerbsvorteil für ihr Unternehmen, und für eine ebenso große 

Mehrheit steht eine ganzheitliche Serviceerbringung für die Endkunden 

im Fokus („Ecosystems in der Immobilienwirtschaft", ZIA 

und Deloitte 2021, Untersuchung nicht repräsentativ). 

These 4: 

Offene Plattformen fördern 

die Vielfalt der Ideen 

Der Siegeszug von Apple iTunes oder dem Google Playstore haben 

es vorgemacht: Durch die Öffnung der Smartphone-Betriebssysteme 

für die Apps Dritter sind die App-Angebote und Funktionalitäten 

förmlich explodiert und mit ihnen die Attraktivität der 

Smartphones. Und die Beispiele der Internetriesen zeigen, dass 

auch enorme Größe nicht ausreicht, um der endlosen Kreativität 

und Dynamik des gesamten Marktes die Stirn zu bieten. 

Umgekehrt ist es für die Angebotsvielfalt förderlich, wenn 

Plattformen vorangetrieben werden und sich etablierte Partner 

für die Kooperation mit innovativen Unternehmen öffnen. Das 

ermutigt junge kreative Köpfe, neue Mehrwerte für die Branche 

zu schaffen. Für uns von Haufe hat ein starkes und vielfältiges 

Partnernetzwerk hohe Priorität. Die Zusammenarbeit auf Augenhöhe 

mit allen Partnern ist dabei für uns selbstverständlich. 

These 5: 

Die Hypervernetzung kommt 

Konnektivität ist ein Megatrend. „Die Welt wird zum Netzwerk", 

schreibt das Zukunftsinstitut. Und im Vorteil sind die Nutzer offener 

Ökosysteme. Mit immer neuen Datenquellen wird auch der 

Vernetzungsgrad der Wohnungswirtschaft stetig höher. Neue Datenschätze 

aus smarten Objekten und der Smart City sowie Entwicklungen 

wie KI-gestützte Assistenzsysteme bergen Chancen 

für neue Geschäftsmodelle. 

Wir beobachten das und treiben den Ausbau des Haufe Partnernetzwerks 

dort voran, wo wir echte Synergien für unsere Kunden 

sehen. Heute kooperieren wir schon mit vielen unterschiedlichen 

Spezialisten, die Aufgaben wie das Dokumentenmanagement und 

-archiv, die Vermarktung und das Interessentenmanagement, die 

Schadensregulierung, den elektronischen Rechnungseingang oder 

die Eigentümer- und Mieterkommunikation abdecken. 

Das Zentrum der IT-Plattform im Haufe Ökosystem 360° Wohnungswirtschaft 

bilden unsere ERP-Systeme, sie sind der „Datenhub". 

Die Brücke in die vernetzte Arbeitswelt ist unsere Cloud-API. 

Ihre Offenheit vereinfacht das Andocken anderer Lösungen. Wir 

treiben die Technologie fokussiert voran, damit unseren Kunden in 

Zukunft zahlreiche Möglichkeiten offenstehen, vernetzt und somit 

noch effizienter und kundenfreundlicher zu arbeiten. h 

Quelle: Statistisches Bundesamt

Wie man das musikalische Talent seiner 

Kinder fördern kann, ohne es sich mit 

den Nachbarn zu verderben? Mithilfe 

der richtigen Wohnungseingangstür. 

Unsere allererste Tür wurde gebaut, 

um Feuer standzuhalten. Das war 

1942. Seitdem erfüllen alle von uns 

hergestellten Türen wichtige Aufgaben. 

Sie stoppen Einbrecher und Lärm, 

Brände und giftige Gase sowie Zugluft 

und Zigarettenrauch. Sie helfen den 

Bewohnern, ein sicheres, geborgenes 

und glückliches Leben zu führen. 

Auch unser Unternehmen hat 

eine klare Aufgabe: Wir stellen 

sicher, dass Sie für Ihr Projekt 

Wohnungseingangstüren erhalten, 

die alle Anforderungen erfüllen. 

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60 Bauklimatik 

„Viel hilft viel 

– oder wie 

wenig ist 

genug?“ VON PROF. ELISABETH ENDRES

61 

PROF. ELISABETH ENDRES 

Leiterin des Instituts für Bauklimatik 

und Energie der Architektur an der 

Technischen Universität Braunschweig 

Wie werden wir in Zukunft leben? Diese Frage gewinnt im 

Kontext aktueller Herausforderungen klimaneutralen Bauens stetig 

an Bedeutung. Während die letzten drei Jahrzehnte geprägt 

waren von Energieeffizienz im Zuge schwindender fossiler Energieträger, 

werfen die stetig steigenden Anforderungen durch die 

Klimaschutzziele neue Fragestellungen für das Bauwesen auf. 

Das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebetriebs im Jahr 2050 

zu erreichen ist seitens der Politik positioniert. Definitionen der 

Klimaneutralität, Lösungswege, Werkzeuge und Strategien fehlen 

jedoch weitestgehend. Technologisch sind die Möglichkeiten 

scheinbar unbegrenzt. Entwicklungen haben sowohl in der 

Materialität der Hüllkonstruktionen als auch in der Haustechnik 

und Energieerzeugung ein hohes Maß erreicht. Resultierend steigen 

die Komponenten im Bauwesen und damit verbunden die 

Komplexität des Planungs- und Bauprozesses, die eine Mehrung 

von potenziellen Fehlerquellen in der Errichtung sowie im Betrieb 

darstellen. Zur Schaffung einer vermeintlichen Sicherheit wächst 

die Anzahl von Normen und Richtlinien, deren Umfang ins Unermessliche 

zu steigen scheint und die Sinnfälligkeit des Bauens in 

Frage stellen kann. 

Eine weitere Konsequenz einer wachsenden Anzahl an Regelwerken 

und der Lösungssuche in den technischen Anlagen sind 

die steigenden Kosten in der Erstellung von Gebäuden v.a. in den 

technischen Gewerken. Dies zeigt der Bericht der Baukostensenkungskommission 

am Beispiel des Wohnungsbaus 2015 sehr 

deutlich. Die Steigerung ist nicht zuletzt auf Verschärfungen in 

den Effizienzfragen und einen damit verbundenen Glauben an das 

intelligente Haus zurückzuführen. Gleichzeitig zeigen Monitoringergebnisse, 

dass die in der Theorie errechnete Einsparpotenziale 

durch vermehrten Einsatz von Gebäudetechnik in der Praxis selten 

eingehalten werden. Die Gründe sind vielfältig und werden z.B. 

hervorgerufen durch komplexe Steuerungen, die sich gegenseitig 

negativ beeinflussen, fehlerhafte Bedienung der Nutzer*innen 

oder mangelnde Inbetriebnahmeprozesse und Wartungen der 

vielfältigen technischen Komponenten. Resultierend stehen Fragen 

wie „Wie viel Technik vertragen Häuser noch?“ oder „Wie 

wenig ist genug?“ im Mittelpunkt der Diskussionen des Bauwesens. 

Letztere Frage umfasst dabei sämtliche Bereiche des Bauens: 

den Einsatz technischer Systeme, die Effizienz der Materialität im 

Sinne einer Kreislaufwirtschaft und die Flächen zur Energieerzeugung 

am Gebäude. Darüber hinaus sind der Aufwand auf den 

Baustellen in der Erstellung der Gebäude bis hinein in die gesellschaftlichen 

Fragestellungen nach pro Kopf Flächenverbrauch und 

zukünftiger Mobilität ebenso zu lösen. Eine reine Optimierung 

und Verschärfung aktuell geltender Energiestandards scheint zur 

Beantwortung der vielfältigen Fragestellungen nicht zielführend 

zu sein. Pilotprojekte wie das Gebäude 2226 in Lustenau von be 

architects, welches auf ein wassergeführtes System zur Beheizung 

oder Kühlung sowie eine mechanische Lüftung verzichtet, oder 

das aktiv+ Gebäude in Frankfurt von HHS Architekten mit einem 

hohen Maß an technischer Ausstattung zeigen das Spannungsfeld 

auf, in dem sich die Diskussion bewegt. 

Diese Projekte ebenso wie eine Vielzahl weiterer gebauter Beispiele 

verdeutlichen neben den unterschiedlichen Herangehensweisen 

zum Bauen der Zukunft, dass ein wesentlicher Aspekt in 

der ganzheitlichen Konzeption im Spannungsfeld passiver, bauphysikalischer 

und aktiver, technischer Systeme liegt. Dabei sind 

Möglichkeiten der passiven Maßnahmen an der Gebäudehülle 

durch die gesetzlichen Vorgaben, besonders im Wohnungsbau, 

auf ein Maximum optimiert. Betrachtungen zum Kosten-Nutzung- 

Verhältnis von Euro zu eingesparter Tonne CO 2 

einzelner Maßnahmen 

zeigen, dass wesentliche Potenziale klimaneutralen Bauens 

in der Energieversorgung liegen. In Berlin Pankow ist aktuell das 

Wohnprojekt „Gut Buchholz“ in der Planung. ZRS Architekten 

konnte den ausgelobten Wettbewerb mit einem maximal ökologischen 

Entwurfsansatz in der Materialität und einem integrierten 

Versorgungskonzept für sich entscheiden. Ausgehend von einer 

dichten Bebauung mit max. Recyclingfähigkeit und Rezyklierbarkeit 

der Baustoffe sowie mittels kaltem Nahwärmenetz und max. 

Solarisierung der Gebäude soll der Einsatz technischer Systeme im 

Gebäude reduziert werden. Ziel ist die nahezu klimaneutrale Erstellung 

und ein max. ökologischer Betrieb mit hohem Eigennutzungsgrad 

des im Areal erzeugten Solarstroms. Das Netz bezieht 

Energie aus Geothermie, die im Winter mittels zentraler Wärmepumpen 

auf ca. 40°C angehoben und das über Quartiersnetz in 

die Gebäude transportiert wird. Diese Wärme dient der Temperierung 

der Gebäude über ein Flächenheizsystem. Ebenso erfolgt 

in gleicher Weise ohne Einsatz der Wärmepumpe im Sommer die 

Temperierung der Gebäude. Damit wird der sommerliche Wärmeschutz 

über eine passive Kühlung der Gebäude sichergestellt, unabhängig 

von aufwändigen Steuerungssystemen in den Fassaden 

und ggf. fehlerhaftem Verhalten von Nutzer*innen oder steigenden 

außenklimatischen Bedingungen. Zur effektiven Nutzung des 

Niedertemperaturniveaus und der Nutzung der sommerlichen 

f

62 Bauklimatik 

Kühle des Erdreiches wird die Bereitung des Trinkwassers entkoppelt. 

Diese ist grundsätzlich dezentral elektrisch vorgesehen. Die 

Grundrisse sind so organisiert, dass kurze Wege zwischen den 

Sanitär- und Küchenbereichen eingehalten sind und damit die 

Anzahl der Erhitzer minimiert ist. Effekt ist die Reduzierung des 

Aufwandes im Gewerk Sanitär und sowie in den Technikflächen 

in den Gebäuden. Versorgt werden die Wärmepumpen ebenso 

wie die Trinkwassererwärmung über die PV-Anlage der Dächer, 

die als integrierte Dachlandschaft gestaltet ist. Die Lüftung erfolgt 

rein natürlich, lediglich innenliegende WC-Bereiche erhalten 

eine mechanische Abluft mit Nachströmung entsprechend der 

gesetzlichen Feuchteschutzregelung. Dieses Beispiel zeigt einen 

Weg auf, der in einem interdisziplinären Austausch bereits im 

Wettbewerb oder in einer sogenannten Phase 0 entscheidende 

Aspekte berücksichtigt hat, die aktuell erfolgreich in die Planung 

umgesetzt werden. In dieser Überführung der Konzeption in die 

Planung zeigt sich jedoch, dass v.a. im Umgang mit Stromnetzen 

auf Quartiersebene gesetzlich ein enormer Handlungsbedarf 

besteht. Die Schaffung der Möglichkeit, Strom wirtschaftlich im 

Quartier und darüber hinaus verschieben zu können und eine damit 

verbundene Erweiterung der Systemgrenze Gebäude über die 

Hüllkonstruktion hinweg, werden entscheidende Erfolgsfaktoren 

in der Erreichung der Klimaschutzziele 2050 sein und bedürfen 

gesetzlicher Änderungen. 

Netze als verbindende Elemente bieten nicht nur das große 

Potenzial in der Versorgung von Neubauquartieren. Auch im Bestand 

ermöglichen sie eine Verknüpfung, die gerade für die Aufgabenstellung 

im Umgang mit der gebauten Umwelt vor dem 

Hintergrund der CO 2 

-Neutralität eine enorme Herausforderung 

ist. „Wie wenig ist genug?“ Im Kontext des Bestandes ist diese 

Frage eminent, wenn das Maß an Dämmung, Technikaufrüstung 

und Komptabilität mit erneuerbarer Energien diskutiert wird. Der 

Gebäudebestand bildet das größte Ressourcenlager grauer Energien 

und zeigt das höchste Potentzial in der Effizienzsteigerung 

des Gesamtbedarfs im Bauwesen auf. Gerade für diese Aufgabenstellung 

ist die effektive Nutzung von Wärme- und Stromnetzen 

in Verbindung mit ganzheitlichen Gebäudekonzepten ein entscheidender 

Faktor. Gerade in Städten mit effizienter Fernwärme 

ermöglichen Bestandsgebäude in der kaskadenartigen Nutzung 

von Vor- und Rücklauf die Möglichkeit die Effektivität des Netzes 

und der Kraftwerke zu steigern. Hierfür sind v.a. Lösungen zur 

einfachen Implementierung von Niedertemperatursystemen im 

Bestand auch in Verbindung mit einer Optimierung der Gebäudehülle 

zu entwickeln. Dies bietet v.a. für den Denkmalschutz neben 

der Verbesserung des Energiebedarfs und Komforts den Erhalt 

von Baukultur oder auch die Einbindung von kalten Wärmenetzen 

mit Grundwasser- oder Geothermienutzung. Ganzheitliche 

robuste Konzepte – auch wenn mit ihnen nicht die maximale 

Effizienz der Gebäude erreicht wird – sind alleine vor dem Hintergrund 

der Ressourcenfrage dem aktuellen Trend von Abbruch und 

Ersatzbau, vorzuziehen. 

Gleichwohl die Decarbonisierung des Gebäudesektors einen 

entscheidenden Faktor in der Umsetzung einer nachhaltigen Gesellschaft 

darstellt, werden die bekannten Ziele ohne grundlegende 

Veränderung unseres heutigen Handelns nicht erreicht werden 

können. Die Aufrüstung der Gebäude mit Dämmung und technischen 

Systemen, eine Maximierung der erneuerbaren Erzeugung 

am Gebäude und die Weiterschreibung von Normen und 

Richtlinien werden nicht den notwenigen Erfolg in der Erreichung 

der Ziele 2050 und darüber hinaus bewirken. Vielmehr werden in 

Städtebau- sowie der Gebäudefrage grundsätzliche Veränderungen 

u.a. in den Aspekten des Flächenverbrauchs pro Kopf, Dichte 

und Funktionsmischung in Quartieren, Anforderung an Komfort 

und der Bewertung von Haltbarkeit und Materialität notwendig 

sein. Auch der Planungs- und Umsetzungsprozess wird entscheidende 

Veränderungen z.B. durch Einsatz dynamischer statt statischer 

Berechnungswerkzeuge bis hinein in die Fertigungsmethoden 

erfahren müssen, um eine zukunftsfähige gebaute Umwelt 

zu schaffen. Die Fortschreibung bestehender Standards, die Bezug 

nehmen auf bewährte, langjährig geprüfte Methoden wird 

nicht ausreichend sein, nachhaltige Strukturen zu entwickeln, 

deren Ziel die lebensfähige Umwelt folgender Generationen bei 

Erhalt der Baukultur ist – es bedarf viel Mut aller Beteiligter zum 

Umdenken und daraus resultierenden Handeln. h 

Wie schätzen Sie die zukünftige Entwicklung in Bezug auf Ihr Mietverhältnis ein? 

Trifft voll zu Trifft eher zu Teils/ teils Trifft eher nicht zu Trifft gar nicht zu Kann ich nicht beurteilen 

Ich befürchte, dass ich in 

Mietzahlungsschwierigkeiten 

gerate. 

3 

9 

14 

25 

48 

2 

Ich bin auf der Suche nach einer 

preiswerteren Wohnung. 

6 

9 

14 

16 

53 

2 

0 20 40 60 80 100 

Angaben in % 

Quelle: Analyse & Konzepte immo.consult Servicemonitor Wohnen Extra 2021

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64 Immobilienmarkt 

Monetaristische Analyse möglicher 

Preisblaseneffekte auf deutschen 

Wohnimmobilienmärkten 

für die Jahre 2004 bis 2020 

VON PROF. DR. MARKUS KNÜFERMANN 

Hintergründe der Überlegungen 

In Deutschland herrscht Inflation. Das Statistische Bundesamt 

(2021) weist für Juli 2021 eine Inflationsrate in Höhe von 

3,8 Prozent aus – Tendenz steigend! Dabei lag die Inflationsrate 

im Dezember 2020 noch bei - 0,3 Prozent (= Deflation). 

Allerdings litt Deutschland in den letzten Jahren häufiger unter 

einer Inflation: Im Jahr 2020 lag sie zum Jahresbeginn bei 

1,7 Prozent, im Jahr davor dauerhaft auf diesem Niveau und in 

2018 drei Monate sogar oberhalb der zwei Prozent-Grenze. 

Eine Inflationsrate von fast vier Prozent ist allerdings wenig 

beklagenswert, wenn sie nur eine kurzfristige Erscheinung ist. Verfestigt 

sich die Inflation aber, dann wird sie konjunkturelle und verteilungspolitische 

Wirkungen besitzen. In diesem Fall müsste das 

Eurosystem gegensteuern. Denn das Eurosystem und damit die 

Deutsche Bundesbank zielten mit der Euro-Einführung zunächst 

auf eine dauerhafte Inflationsrate in Höhe von „unter, aber nahe 

zwei Prozent“ Seit Juli 2021 zielt das Währungssystem „auf eine 

Inflationsrate von mittelfristig zwei Prozent ab“. Mit dieser Wort-

65 

PROF. DR. MARKUS KNÜFERMANN 

Der Autor lehrt an der EBZ Business School (FH) und agiert selbstständig in der Beratung 

von Banken- und Kapitalmarktfinanzierungen. Zuvor war er viele Jahre als Führungskraft 

und Prokurist im Bankgeschäft tätig. 

akrobatik verschaffte sich das Währungssystem eine Option zur 

Tolerierung einer positiven Inflationsrate von über zwei Prozent. 

Keine Inflation ist ohnehin nicht gewünscht, um der konjunkturfeindlichen 

Deflation zu entschwinden. Vielmehr geht es 

um die Kontinuität der Inflationsrate, damit Wirtschaftssubjekte 

Planungssicherheit haben. Erstaunlich sind demnach aktuell nur 

die Geschwindigkeit der Veränderungen und die Erwartungen ihr 

gegenüber. Denn selbst die Deutsche Bundesbank prognostizierte 

eine vierprozentige Inflationsrate erst für Ende 2021. Es überrascht 

daher nicht, dass die Deutsche Bank AG (2021) „das Risiko, dass 

die Inflation dauerhaft überschießt und auf längere Sicht deutlich 

über dem jetzigen Zielwert liegt, [jedoch] hoch genug, um die 

Alarmglocke zu läuten,“ einschätzt. 

Die Bestimmungsgründe der Inflation liegen in der Geldmengenentwicklung. 

Trotzdem werden in der Öffentlichkeit immer 

noch die Determinanten der Inflation fälschlich in Einzelaspekten 

volkswirtschaftlicher Entwicklungen gesehen. So propagiert die 

deutsche öffentliche Landesbank Helaba, der Anstieg deutscher 

Inflationsraten in den ersten 2021er Monaten hätte folgende 

Gründe: „Zurück zu den alten Mehrwertsteuersätzen, steigende 

Rohstoffpreise, CO 2 

-Bepreisung und ein höherer Mindestlohn waren 

dafür verantwortlich.“ 

Für die deutsche Wohnungswirtschaft bedeutet diese Entwicklung 

zum einen eine Geldwertreduktion ihrer Mieterträge. Zum 

anderen werden Kreditinstitute ihre Kreditkonditionen anziehen 

bzw. die Kreditmargen ausweiten, weil sie als Gläubiger reale 

Wertverluste bei den erwarteten Rückzahlungen hinnehmen müssen. 

Insofern werden die Kapitalkosten der Wohnungswirtschaft 

steigen. Damit bedroht ein weiterer Anstieg der Inflationsraten die 

Ertragssituation der Vermieter, schließlich können Wohnungsmieten 

gewöhnlich nicht zeitnah angepasst werden. Mieter sehen dabei 

die Kaufkraft ihrer Haushaltseinkommen schwinden – sollten 

sie stattdessen in der Lage sein, flächendeckend die Einkommen 

an die Inflationsraten anzupassen, gäbe dieser Effekt dem weiteren 

Anstieg der Inflationsraten den Nährboden. 

So problematisch die Inflationsthematik auch ist – sie ist keinesfalls 

neu und auf das Jahr 2021 beschränkt. Die bislang genannte 

Inflationsrate basiert nämlich ausschließlich auf dem 

Harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI). Die Beobachtung 

der Verbraucherpreise macht Sinn. Sie stellt aber kein Abbild der 

etablierten, empirisch basierten Inflationstheorie monetaristischer 

Schule dar. Denn gemäß der neuen Quantitätstheorie kann die 

Umlaufgeschwindigkeit des Geldes als stabile Funktion angesehen 

werden, so dass die Inflationsrate gleich dem Geldmengenwachstum 

abzüglich der realen Wirtschaftsleistung sein muss. Friedman 

(1992) formuliert dazu: „Inflationen sind ein monetäres Phänomen. 

Sie entstehen dadurch, daß die Geldmenge schneller wächst 

als der Output (wobei es viele Gründe für die Ausweitung der 

Geldmenge geben kann).“ Als Gründe gelten Entwicklungen auf 

dem Arbeitsmarkt, den Zinsmärkten oder der Inflation selbst, die 

von den Regierungen forciert oder willentlich in Kauf genommen 

werden. Die Deutsche Bundesbank arbeitet bis heute im Rahmen 

dieser Denkschule und fasst zusammen: „Daher lautet eine seit 

Jahrzehnten bekannte volkswirtschaftliche Erkenntnis, dass Inflation 

auf lange Sicht letztlich stets und überall ein monetäres Phänomen 

ist (monetär = geldlich, von lat. moneta: Münzprägestätte, 

geprägtes Geld). Inflation hat also langfristig betrachtet immer mit 

Geld und der Entwicklung der Geldmenge zu tun – eine Erkenntnis, 

die vielfach durch wissenschaftliche Untersuchungen belegt 

ist.“ 

Im Monetarismus ist die Inflation aber nicht wie im Rechtsrahmen 

des Eurosystems allein auf Entwicklungen des Verbraucherpreisniveaus 

abgestellt. Vielmehr steht das gesamtwirtschaftliche 

Preisniveau im Fokus. Im Verbraucherpreisniveau sind nämlich 

keine Preise für Vermögenswerte wie Immobilien, Wertpapiere, 

Rohstoffe etc. abgebildet – auch geschätzte Preise für selbst genutztes 

Wohneigentum bleiben unberücksichtigt. Vor diesem Hintergrund 

lassen sich auch etablierte Volkswirte zur Fehlinterpretation 

hinreißen, „Zusammenhänge zwischen Geldmenge und Inflation 

gelten heute offensichtlich nicht mehr.“ 

f


Abbildung 1: Monatliche Veränderungsraten der Geldmenge M3a in Deutschland von Januar 1999 bis Juni 2020 

a) M3 = Geldmenge M3 / Veränderung saisonbereinigt / Monatsrate / Deutschland. Es gilt: Bargeldbestand inländischer 

Nichtbanken und Sichteinlagen (= M1) plus 3-24-monatige Termineinlagen und dreimonatige Spareinlagen (= M2) sowie geldnahe 

Papiere (= M3). Datenquelle: Deutsche Bundesbank 2021b; eigene Darstellung. 

Abbildung 1 visualisiert die monatlichen Veränderungsraten 

der Geldmenge M3 in Deutschland für das Zeitfenster der Währungsunion, 

also der Jahre von 1999 bis 2020. Diese deutsche 

Geldmengenentwicklung allein ist keine Basis für die Geldpolitik 

im Eurosystem. Das Eurosystem muss die Geldmenge im gesamten 

Währungsraum heranziehen. Die hier vorliegenden Preisentwicklungsanalysen 

beziehen sich aber ausschließlich auf die deutsche 

Volkswirtschaft. Daher sind auch nur die Daten für Deutschland 

relevant. 

Zu erkennen ist in der Abbildung 1 zunächst die hohe Volatilität 

der Veränderungsraten mit dem Höchstwert von 12,3 Prozent 

im Februar 2008 und dem Tiefstwert von -2,5 Prozent exakt 

zwei Jahre später. Dazwischen pendeln die Veränderungsraten zu 

Beginn der Währungsunion deutlich stärker als nach der Weltwirtschaftskrise 

2008/2009 mit Höchstständen im Oktober 2012, 

Januar 2016 und Februar 2021. Die letzten veröffentlichten Werte 

gelten zum Zeitpunkt der eigenen Niederschrift für Mai und Juni 

2021 und betragen jeweils 7,2 Prozent. Demnach scheint sich das 

Geldmengenwachstum im Jahr 2021 auf vergleichsweise hohem 

Niveau zu verfangen. Dieser Sachverhalt untermauert die eingangs 

beschriebene Erwartungshaltung steigender Inflationsraten. 

Wächst die Geldmenge signifikant schneller als die reale Wirtschaftsleistung, 

bleiben die Verbraucherpreise jedoch relativ stabil, 

wird trotzdem Inflation herrschen. In diesem Fall inflationieren die 

Preise der Vermögenswerte. Zu dieser Form der Inflation kann es 

darüber hinaus auch ohne eine derartige Geldmengenentwicklung 

kommen. Dann nämlich, wenn die von Zentralbank und 

Kreditinstituten geschaffenen neuen Liquiditätsmittel den Finanzsektor 

gar nicht verlassen. Denn die Geldmenge wird nur auf der 

Seite der Nicht-Banken gemessen. Kaufen sich monetäre Finanzinstitutionen 

mit neu geschaffener Liquidität untereinander Vermögenswerte 

mit Nachfrageüberhängen ab, steigen deren Preise, 

nicht aber die Geldmenge. Im Weiteren sind diese Zusammenhänge 

für die deutsche Volkswirtschaft zu hinterfragen. Konkret ist 

zu beantworten, ob die Preisentwicklungen bei Wohnimmobilien 

in Deutschland inzwischen zu Preisblaseneffekten geführt haben. 

Hier meinen Preisblaseneffekte Preisentwicklungen, die sich von 

vergleichbaren Vermögenswerten abkoppeln. 

Wächst die Geldmenge signifikant schneller als die reale Wirtschaftsleistung, 

bleiben die Verbraucherpreise jedoch relativ stabil, 

wird trotzdem Inflation herrschen. In diesem Fall inflationieren die 

Preise der Vermögenswerte. Zu dieser Form der Inflation kann es 

darüber hinaus auch ohne eine derartige Geldmengenentwicklung 

kommen. Dann nämlich, wenn die von Zentralbank und 

Kreditinstituten geschaffenen neuen Liquiditätsmittel den Finanzsektor 

gar nicht verlassen. Denn die Geldmenge wird nur auf der 

Seite der Nicht-Banken gemessen. Kaufen sich monetäre Finanzinstitutionen 

mit neu geschaffener Liquidität untereinander Vermögenswerte 

mit Nachfrageüberhängen ab, steigen deren Preise, 

nicht aber die Geldmenge. Im Weiteren sind diese Zusammenhänge 

für die deutsche Volkswirtschaft zu hinterfragen. Konkret ist 

zu beantworten, ob die Preisentwicklungen bei Wohnimmobilien 

in Deutschland inzwischen zu Preisblaseneffekten geführt haben. 

Hier meinen Preisblaseneffekte Preisentwicklungen, die sich von 

vergleichbaren Vermögenswerten abkoppeln. 

Empirische Analyse 

Die HVPI-Inflationsrate Deutschlands ab der ersten Rezession nach 

der Jahrtausendwende im Jahr 2003 und die zeitgleiche deutsche 

Geldmengenentwicklung korrelieren für das Zeitfenster 2004 bis 

2020 mit einem Korrelationskoeffizienten k in Höhe von k=0,03. 

Sie korrelieren also nicht. Daher muss sich die als bekannt unterf

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stellte expansive Geldpolitik im Eurosystem in den Preisentwicklungen 

von Vermögenswerten widerspiegeln. So korreliert die beschriebene 

Geldmengenentwicklung z. B. mit Bundeswertpapieren 

in Höhe von k=0,32. Dagegen liegt der Korrelationskoeffizient der 

Geldmengenentwicklung und der Immobilienpreisentwicklung im 

negativen Bereich (k=-0,32); in der Durchschnittsbetrachtung von 

Tabelle 1 korrelieren sie dagegen sehr deutlich. Allerdings macht 

eine entsprechende Rechnung mit je drei Werten aus statistischmethodischen 

Gründen wenig Sinn. Zur Analyse der Preisentwicklung 

von Vermögenswerten reicht die Betrachtung der Korrelationskoeffizienten 

also nicht aus. Schließlich können sich Immobilienpreise 

bereits von ihren Fundamentalwerten abgekoppelt haben. 

Um die Preisentwicklung von Vermögenswerten empirisch 

zu analysieren, wird das Zeitfenster dreigeteilt, wobei sich die 

Einteilung am konjunkturellen Verlauf, der Geldpolitik und der 

Geldmengenentwicklung ausrichtet: Tabelle 1 liefert für jedes Teilzeitfenster 

Informationen über die jeweiligen Veränderungen der 

Differenzen zum Vorjahr p.a. (1) der deutschen Geldmenge M3, 

(2) bundesweiter Preise für Wohnimmobilien (= Eigentumswohnungen 

und Häuser insgesamt) sowie (3) der Renditen für Bundeswertpapiere 

mit zehnjähriger Restlaufzeit und (4) der Kursentwicklungen 

als Veränderungen der Differenzen zum Vorjahr p. a. 

für das REX-Portfolio (REX = Rentenindex der Deutsche Börse AG). 

2004 

– 2008 

2009 

– 2014 

2015 

– 2020 

(1) M3a 2,89 % 4,07 % 5,84 % 

(2) Preise der Wohnimmobilien b -0,21 % 2,88 % 7,47 % 

(3) Renditen der BWP mit 10-j. RLZ c 1,74 % 2,25 % 0,11 % 

(4) REX Kursindex d 0,09 % 2,59 % 1,08 % 

Verhältnis von (2) zu (3) -0,12 % 1,28 % 65,96 % 

Verhältnis von (2) zu (4) 2,43 % 1,11 % 6,92 % 

Verhältnis von (2) zu (1) -0,07 % 0,71 % 1,28 % 

Tabelle 1: Übersicht der Entwicklung exemplarischer Kennzahlen 

zu Geldmenge, Immobilienpreisen und Wertpapierrenditen für 

drei Zeitfenster von 2004 bis 2020 

a) Durchschnittliche M3-Wachstumsrate p. a. M3 = Geldmenge M3 / 

Veränderung saisonbereinigt / Jahresrate / EWU. Es gilt: Bargeldbestand 

inländischer Nichtbanken und Sichteinlagen (= M1) plus 3-24-monatige 

Termineinlagen und dreimonatige Spareinlagen (= M2) sowie geldnahe 

Papiere (= M3). 

b) Durchschnittliche Preiswachstumsrate für Eigentumswohnungen und 

Häuser insgesamt p.a. ab dem Jahr 2005. 

c) Durchschnittliche Rendite der Bundeswertpapiere (BWP) mit zehnjähriger 

Restlaufzeit (10-j. RLZ). 

d) Gewogener Durchschnitt aus den Kursen von 30 fiktiven Anleihen mit 

Kupons von 6%, 7,5% und 9% sowie mit im Zeitablauf unveränderlichen 

ganzjährigen (Rest-)Laufzeiten von 1 bis 10 Jahren. 

Quelle: Eigene Berechnungen auf der Datenbasis der veröffentlichen Zahlen in 

Deutsche Bundesbank 2021b. 

Im Einzelnen lassen sich die drei Zeitfenster aus Tabelle 1 

wie folgt interpretieren: 

• 2004 bis 2008 gab es in Deutschland einen Wirtschaftsaufschwung 

mit einhergehend expansiver Geldpolitik. Die Geldmenge 

wuchs als Differenz zum Vorjahr durchschnittlich um 

2,89 Prozent p.a. Die bundesweiten Preise für Wohnimmobilien 

(= Eigentumswohnungen und Häuser insgesamt) sanken als Differenz 

zum Vorjahr um durchschnittlich -0,21 Prozent p.a. Die 

Renditen der Bundeswertpapiere mit 10-jähriger Restlaufzeit 

stiegen um durchschnittlich 1,74 Prozent p.a. Die Kursentwicklung 

am Anleihemarkt insgesamt (REX Kursindex) war allerdings 

ebenfalls negativ. Die Entwicklungen der Immobilienpreise und 

der Anleihekurse insgesamt waren also negativ, während jene 

der Bundeswertpapierrendite und der Geldmenge positiv waren. 

• 2009 bis 2014 gab es in Deutschland einen neuen Wirtschaftsaufschwung 

mit einhergehender expansiver Geldpolitik – 

wobei das Jahr 2009 noch nach dem Jahr 2003 ein Jahr mit einer 

schrumpfenden Wirtschaftsleistung war. Die Geldmenge wuchs 

als Differenz zum Vorjahr durchschnittlich um 4,07 Prozent p.a. 

Die bundesweiten Preise für Wohnimmobilien (= Eigentumswohnungen 

und Häuser insgesamt) stiegen als Differenz zum Vorjahr 

inzwischen durchschnittlich um 2,88 Prozent p.a. Die Renditen 

der Bundeswertpapiere mit 10-jähriger Restlaufzeit stiegen um 

2,25 Prozent p.a. Auch der Anleihemarkt insgesamt verzeichnete 

Kurssteigerungen um durchschnittlich 2,59 Prozent p.a. Die 

Entwicklung der Immobilienpreise war jetzt um den Faktor 1,28 

höher als jene der Bundeswertpapiere. Gegenüber dem Anleihemarkt 

insgesamt stiegen die Immobilienpreise um den Faktor 

1,11. Allerdings bewegten sich die Immobilienpreise nur um den 

Faktor 0,71 der Geldmengenentwicklung. 

• 2015 bis 2020 setzte sich in Deutschland der Wirtschaftsaufschwung 

zunächst fort und endete 2019, so dass 2020 das 

dritte Rezessionsjahr nach der Jahrtausendwende darstellt. Die 

Geldpolitik blieb weiterhin expansiv und wurde ab 2015 durch 

die Anleihe Kaufprogramme nochmals intensiviert. Entsprechend 

wuchs die Geldmenge als Differenz zum Vorjahr durchschnittlich 

jetzt um 5,84 Prozent p.a. Die bundesweiten Preise für Wohnimmobilien 

(= Eigentumswohnungen und Häuser insgesamt) 

stiegen als Differenz zum Vorjahr inzwischen allerdings um 7,47 

Prozent p.a. Die Renditen der Bundeswertpapiere mit 10-jähriger 

Restlaufzeit und die Anleihekurse insgesamt hatten ihren jeweiligen 

Zenit erreicht und veränderten sich nur noch um 0,11 Prozent 

bzw. 1,08 Prozentp.a. Die Entwicklung der Immobilienpreise 

war nun um den Faktor 65,96 höher als jene der Bundeswertpapiere, 

um den Faktor 6,92 höher als die der Anleihen insgesamt 

und inzwischen sogar um den Faktor 1,28 höher als jene der 

Geldmenge. 

Alles in allem bleibt zu konstatieren, dass sich die Preisentwicklung 

für Wohnimmobilien von jenen ihrer alternativen Vermögenswerte 

abgekoppelt hat. Ebenfalls bewegte sie sich im 

letzten betrachteten Teilzeitfenster schneller als die Geldmenge. 

Aus der Sicht dieser monetaristischen Analyse lassen sich den 

Preisentwicklungen auf den Märkten für Wohnimmobilien durchaus 

Preisblaseneffekte zuordnen. Demnach informieren die Preise 

nicht mehr über die realen Werte der Wohnimmobilien. Vielmehr 

unterliegen sie der Preisillusion der Wirtschaftssubjekte.

69 

Interpretation der Ergebnisse 

Für die Zukunft erwarten die Autoren eine Fortführung dieser Entwicklung. 

Grund dafür ist die enorme Geschwindigkeit des Inflationsratenanstiegs 

im ersten Halbjahr 2021. Ebenfalls scheint im 

zweiten Corona-Jahr der Nachfrageboom nach Wohnimmobilien 

keinesfalls eingebrochen zu sein. Immobilieninvestitionen sind 

schließlich langfristiger Natur. Zumindest sind Kreditlaufzeiten länger 

als Zinsbindungsfristen. Gerade der Prolongation von Wohnungsbaukrediten 

wird ein böses Überraschen forcieren, sollten 

bis dahin steigende Inflationsraten zu einer nachhaltigen Zinswende 

führen. h 

Literatur 

Deutsche Bank AG (2021): Nehmen die Inflationsrisiken in Deutschland 

tatsächlich zu? URL: „https://www.dbresearch.de/MAIL/RPS_DE-PROD/ 

PROD0000000000519428.pdf” (Download der PDF-Datei am 29. Juli 2021). 

Deutsche Bundesbank (2021a): Monatsbericht Mai 2021. URL: „https://www. 

bundesbank.de/resource/blob/866638/772c7e8fa61d4f951ab9f096de87410e/ 

mL/2021-05-monatsbericht-data.pdf” (Download der PDF-Datei am 09. Juni 2021). 

Deutsche Bundesbank (2021b): Zeitreihen-Datenbanken. URL: „https://www. 

bundesbank.de/de/statistiken/zeitreihen-datenbanken” (Abruf diverser Datenreihen 

am 09. Juni 2021). 

Deutsche Bundesbank (2021c): Weidmann: Neue Strategie hilft der Geldpolitik, 

Preisstabilität zu sichern. URL: „https://www.bundesbank.de/de/aufgaben/themen/ 

weidmann-neue-strategie-hilft-der-geldpolitik-preisstabilitaet-zu-sichern-869226” 

(Abruf der WWW-Seite am 28. Juli 2021). 

Deutsche Bundesbank (2019): Geld und Geldpolitik. Frankfurt a. M.: Deutsche 

Bundesbank. 

Friedman, M. (1992): Geld regiert die Welt. Düsseldorf: Econ. 

Knüfermann, M. (2019): Wirtschaftspolitisches Wissen für die Wohnungs- und 

Immobilienwirtschaft. Wiesbaden: Springer Gabler. 

Rürup, B. (2021): Kehrt die Inflation jetzt zurück? In: Handelsblatt, 28.-30. Mai 

2021, Nr. 101, S. 11. 

Statistisches Bundesamt (2021): Pressemitteilung Nr. 363 vom 29. Juli 2021. 

URL: „https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/07/ 

PD21_363_611.html“ (Abruf der WWW-Seite am 29. Juli 2021). 

Traud, G. R. / Helaba (2021): Inflation dauerhaft höher. URL: „https://www.helaba. 

de/blueprint/servlet/resource/blob/kundenresearch/556460/724f70c037cabcf7d6a 

ec71caf934e45/vertrau-d-lich-20210609-data.pdf” (Download der PDF-Datei am 

09. Juni 2021). 

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70 Wohnen 

Engagement 

statt Enteignung! 

KKOLUMNE 

VON DR. DANIEL DETTLING

71 

DR. DANIEL DETTLING 

leitet das von ihm gegründete Institut für Zukunftspolitik www.zukunftspolitik.de. 

Sein aktuelles Buch: „Zukunftsintelligenz. Der Corona-Effekt auf unser Leben“. 

Wohnen, Bauen und Leben gehören zusammen 

„Wohnen ist die neue soziale Frage“ – der Slogan dominiert die Politik 

in Deutschland – nicht erst in diesem Bundestagswahlkampf. 

Insbesondere in den großen Ballungsgebieten gehört das Thema 

„Wohnen und Miete“ zu den wahlentscheidenden Fragen. In der 

Hauptstadt dürfen die Bürger*innen sogar am 26. September, 

parallel zur Bundestagswahl und zur Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus, 

über die Enteignung eines der größten Immobilienkonzerne 

abstimmen. Der Kaufpreis: mehr als 30 Milliarden Euro 

für bereits vorhandene rund 250 000 Wohnungen. Neue Wohnungen 

entstehen aber nicht durch Enteignung, im Gegenteil. Private 

Investoren halten sich zurück, neue Wohnungen wurden in 

den letzten Jahren kaum gebaut. Die Folge sind steigende Preise 

und eine neue Stadtflucht. So hat Berlin zuletzt mehr Einwohner 

verloren als hinzugewonnen. Die Debatte spaltet auch die Berliner 

Landesregierung. Die Spitzenkandidatin der SPD, Franziska 

Giffey, hat bereits angekündigt, dass mit ihr in der nächsten Regierung 

eine Enteignung nicht in Frage kommt. 

Ein neuer Deal für bezahlbare Wohnungen, 

Klimaschutz und Zusammenhalt 

Die Zeit des Klassenkampfs und des Gegeneinanders auf dem 

Wohnungsmarkt sollte im Jahr 2021 vorbei sein. Wohnen ist eine 

soziale Frage im doppelten Sinn. Neben dem Besitz geht es auch 

um Beziehungen zur Umwelt und Nachbarschaft. „Nachhaltigkeit“ 

als neuer Leitbegriff umfasst Ökologie, Ökonomie und Solidarität. 

Dabei geht es konkret um Antworten auf die zentralen 

Megatrends der Demografie, der Digitalisierung und der Dekarbonisierung. 

Mehr hochbetagte, pflegebedürftige Menschen bedeuten 

eine steigende Nachfrage nach sozialer Assistenz, kreativen 

Pflegemodellen und neuen Wohnformen, die sich an den 

unterschiedlichen Lebensstilen orientieren. Deutschlandweit werden 

eine Milliarde Quadratmeter Fotovoltaik benötigt. Wenn wir 

bis 2045 klimaneutral wirtschaften wollen, müssen 30 Millionen 

Bestandsgebäude energetisch saniert und klimaneutral betrieben 

werden. Aktuell liegt die Sanierungsquote nur bei 0,7 Prozent. 

Ziel ist eine Agenda für klima- und altersgerechtes und sozial resilientes 

Bauen. 

Die Nachfrage nach gemeinschaftlichem Wohnen wird steigen, 

weil sich die Menschen nach Corona nach Gemeinschaft 

und Raum sehnen. Nach der Wahl geht es um einen übergreifenden 

Konsens und einen Deal für mehr bezahlbare Wohnungen, 

Klimaschutz, altersgerechten Umbau und sozialer Stadt- und 

Quartiersentwicklung. Dafür benötigen die überwiegend mittelständischen 

und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen 

erhebliche Investitionssummen. Geld, das gut angelegt ist und 

auch soziale Rendite bringt. Mit und nach Corona wird sich eine 

neue „Wir-Kultur“ durchsetzen. Begriffe wie „Co-Working“, 

„Co-Living“ und „Co-Mobility“ stehen für einen neuen Geist der 

Kooperation und des Zusammenhalts. Umfragen zufolge sind 

Mieter bereit, mit weniger Wohnraum auszukommen, wenn dafür 

in der unmittelbaren Nachbarschaft Angebote zum gemeinsamen 

Arbeiten und zur Nutzung von Verkehrsmitteln existieren. 

„Never waste a good crisis!“ 

Aus Wohnen wird Nachbarisieren, aus Besitz Teilen 

Die Chancen für die soziale Wohnungswirtschaft sind enorm: Aus 

Wohnungsgenossenschaften werden Nachbargenossenschaften. 

„Nachbarisieren“ wird „Wohnen“ ablösen. Der Trend zeigt 

sich konkret beim Mehrgenerationenwohnen, neuen Alten- und 

Pflegeprojekten und im sozialen Quartiersmanagement. Genossenschaften 

werden zu Plattformen und Anbietern von intelligenten 

Nachbarschaftskonzepten: Vom Einkaufen über soziale Dienstleistungen 

wie Kinderbetreuung bis zur Pflege Älterer könnten sie 

die gesamte „Wohnschöpfungskette“ abbilden. Die ersten integrativen 

Modelle und Projekte wie das Hamburger Pergolenviertel 

existieren und sind gute Vorbilder für die Zukunft. Sozial nachhaltiges 

Quartiersmanagement funktioniert nicht mit bürokratiegetriebenen 

Raumprogrammen mit ihren Kindergarten-, Schulbau-Förderrichtlinien 

und Heimbau-Verordnungen. Programme 

und Förderkonzepte müssen generationenübergreifend nutzbare 

Synergien schaffen, im Quartier integrierend wirken und sich 

an die Bedürfnisse einer sich ändernden Gesellschaft anpassen. 

Die Krise nutzen und nicht verschwenden 

Die neue Wir-Kultur entspricht der DNA der sozialen Wohnungsunternehmen. 

Wohnen ist mehr als Eigentum. Sie sollten sich 

der Debatte offensiver stellen als bislang und stärker einmischen, 

wenn es um die soziale Frage der Zukunft geht. Teilen wird zum 

neuen Besitzen. Eine neue Bewegung entsteht, ihr Ziel ist eine 

wohnungs- und baupolitische Balance aus Sicherheit, Solidarität 

und Sinn. Ihre Akteure sind Architekten, Bau- und Wohnungswirtschaft, 

NGOs, Mieter und Eigentümer. Ihre Mission: Bauen, 

Wohnen und Leben gehören zusammen. 

Vom britischen Premierminister Winston Churchill stammt 

der Satz: „Never waste a good crisis!“ Wir sollten die Krise nutzen 

und nicht verschwenden. Was für Corona gilt, gilt auch für 

das Klima und den sozialen Zusammenhalt. Machen wir etwas 

daraus! h

72 

Nachhaltigkeit 

Kolumnentitel 

Da kommt was auf uns zu – 

neue Nachhaltigkeitsberichtspflichten 

und EU-Taxonomie 

VON STEFAN DAHLE

73 

STEFAN DAHLE 

ist geschäftsführender Gesellschafter der imug Beratungsgesellschaft 

in Hannover. Als Full-Service-Anbieter 

unterstützt imug mittelständische Unternehmen zu allen 

Nachhaltigkeitsfragen von der Strategieentwicklung über 

die Implementierung bis hin zur Kommunikation. 

Mit dem europäischen Green Deal hat Ursula von der Leyen am 11. Dezember 2019 

den Fahrplan der Europäischen Kommission für eine nachhaltige EU-Wirtschaft vorgestellt. 

Dabei ist der Green Deal als eine neue Wachstumsstrategie zu verstehen, 

die darauf abzielt, die EU auf einen Weg hin zu einer klimaneutralen, fairen und 

wohlhabenden Gesellschaft mit einer modernen, ressourceneffizienten und wettbewerbsfähigen 

Wirtschaft zu bringen. Ein wesentlicher Eckpfeiler zur Umsetzung 

dieser ambitionierten Zielsetzung ist eine nachhaltigkeitsorientierte Finanzmarktregulierung 

(Sustainable Finance) mit der auch für die Realwirtschaft – und damit 

auch für die Bau- und Immobilienbranche – neue verschärfte Transparenz- und 

Berichterstattungsanforderungen im Nachhaltigkeitskontext einhergehen. 

Mit dem CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (CSR-RUG) sind 

aktuell nur kapitalmarktorientierte Unternehmen mit 

mehr als 500 Mitarbeitern und mindestens 40 Millionen 

Euro Umsatz oder mindestens 20 Millionen Euro Bilanzsumme von 

einer verpflichtenden Nachhaltigkeitsberichterstattung betroffen. 

Inhaltlich geht es dabei um die Offenlegung von Informationen zu 

Umwelt-, Sozial- und Arbeitnehmerbelangen sowie die Achtung 

der Menschenrechte und die Bekämpfung von Korruption und 

Bestechung. Der Anwenderfokus liegt hier eindeutig auf Kreditinstituten 

und Unternehmen der Versicherungswirtschaft. Betroffen 

sind schätzungsweise etwa 500 Unternehmen in Deutschland. 

Die Europäische Kommission hat jetzt dazu am 21. April 2021 

den Richtlinienvorschlag „Corporate Sustainability Reporting 

Directive – CSRD˝ vorgelegt, mit dem die Vorgaben für die Nachhaltigkeitsberichterstattung 

von Unternehmen geändert werden 

sollen. Dieser Vorschlag wird voraussichtlich Ende 2022 in deutsches 

Recht überführt werden. 

Wichtig für die Bau- und Immobilienwirtschaft ist die durch 

die CSRD bedingte immense Ausweitung des Anwenderkreises 

für eine verpflichtende Berichterstattung, da jetzt neben den kapitalmarktorientierten 

Unternehmen zusätzlich auch alle „großen“ 

Unternehmen angesprochen sind. Die drei Kriterien für ein „großes“ 

Unternehmen lauten: Mehr als 250 Mitarbeiter/mindestens 

40 Millionen Euro Umsatz/mindestens 20 Millionen Euro 

Bilanzsumme. Wenn nur zwei der drei Kriterien erfüllt sind, fallen 

die Unternehmen unter die CSRD und müssen berichten. Dies 

wird zukünftig dann auch für viele Unternehmen der Bau- und 

Immobilienwirtschaft zutreffen. Aktuell wird von einer Verdreißigfachung 

der betroffenen Unternehmen in Deutschland auf 

ca. 15000 Unternehmen ausgegangen. 

f

74 Nachhaltigkeit 

Welche wichtigen Regelungen gehen mit der CSRD einher? 

Hier ein paar zentrale Punkte: 

• Für das Reporting wird ein neuer EU-Berichterstattungsstandard 

entwickelt und bis zum 30.Oktober 2022 verabschiedet 

werden. Dieser wird auf den bestehenden Standards wie dem 

Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) und vor allem den 

Leitlinien der Global Reporting Initiative (GRI) aufbauen und 

diese erweitern. 

• Die externe Prüfung des Berichts wird verpflichtend sein (zunächst 

nur die einfachste Prüfungsstufe „limited assurance“). 

• Die Berichterstattung ist veröffentlichungspflichtig. Der Fokus 

liegt hier auf einer Verknüpfung mit der Geschäfts- und Lageberichterstattung. 

• Der Bilanzeid von Vorstand oder Geschäftsführer wird auch 

auf die Nachhaltigkeitsinformationen ausgedehnt. 

• Unternehmen, die bisher noch nicht nach CSR-RUG berichtspflichtig 

waren, jetzt aber unter das CSRD fallen, müssen zum 

ersten Mal in 2024 über das Geschäftsjahr 2023 berichten. 

• Einige wesentliche Berichterstattungsinhalte sind im nachfolgenden 

Schaubild dargestellt. 

Mit den Reporting-Inhalten der CSRD sind für die neuen berichtspflichtigen 

Unternehmen aber noch nicht alle Offenlegungsanforderungen 

erfüllt, denn für sie gelten jetzt auch die Veröffentlichungspflichten 

der EU-Taxonomie-Verordnung. Im Rahmen der 

EU-Taxonomie wird über technische, branchenspezifische Kriterien 

festgelegt, wann die Wirtschaftstätigkeit eines Unternehmens 

ökologisch nachhaltig ist. Ziel ist es dabei, durch einheitliche Kriterien 

grüne von hellgrünen Unternehmen unterscheiden zu können, 

um damit der sich immer weiter verbreitenden Tendenz zum 

„Greenwashing“ Einhalt zu bieten. Konkret müssen die berichtspflichtigen 

Unternehmen dabei drei Kennzahlen veröffentlichen. 

So muss ausgewiesen werden, zu welchem prozentualen Anteil 

• an Umsatzerlösen 

• an Investitionsausgaben (CapEx) 

• und Betriebsausgaben (OpEx) 

ein Unternehmen die Kriterien der EU-Taxonomie erfüllt. 

Insgesamt ergeben sich aus den Anforderungen der CSRD 

und der EU-Taxonomie zukünftig ambitionierte Transparenz- und 

Berichterstattungsanforderungen auch für viele Unternehmen 

der Bau- und Immobilienwirtschaft. Dabei gilt es entsprechende 

Nachhaltigkeitskennzahlen zu erheben und einen hinreichenden 

Reporting-Prozess zu implementieren. Auch wenn der erste verpflichtende 

Bericht erst 2024 zu veröffentlichen ist, kann es für 

„Berichtsneulinge“ zielführend sein, die Zeit bis dahin zu nutzen, 

um schon mal Reporting „zu üben“. Mit dem mittelstandskonformen 

DNK steht hier ein pragmatischer Ansatz für den ersten 

Einstieg in die Nachhaltigkeitsberichterstattung zur Verfügung. h 

Externe Anforderungen an Transparenz und Reporting 

CSRD - Voraussichtliche Reporting-Inhalte 

Geschäftsmodell 

Nachhaltigkeitsstrategie 

Steuerung und Prozesse 

Konformität zur Erreichung 

des 1,5 Grad Ziels 

(Reduktion Treibhausgase) 

Nachhaltigkeitsziele 

und -maßnahmen 

Retrospektive UND 

zukunftsgerichtete 

Betrachtung 

Auswirkungen der 

Geschäftstätigkeit auf die 

Gesellschaft UND NH- 

Auswirkungen auf das 

Unternehmen 

(Doppelte Wesentlichkeit) 

Einbezug Stakeholderinterressen 

Rolle der Geschäftsführung 

und Kontrollgremien 

Nachhaltigkeitsrisiken Nachhaltigkeitschancen Due Diligence 

Nachteilige Auswirkungen 

in der Lieferkette 

Qualitative und verstärkt quantitative Angaben

75 

PROF. DR. NICK LIN-HI 

Universität Vechta 

Nachhaltigkeit in der Praxis: 

Strategie als Schlüssel für 

eine doppelte Rendite 

VON PROF. DR. NICK LIN-HI 

Klimawandel, Umweltkatastrophen und Pandemien sind drei 

Themen, welche deutlich machen, dass die Sicherstellung einer 

nachhaltigen Entwicklung zu den vordringlichen gesellschaftlichen 

Aufgaben im 21. Jahrhundert gehört. Die Herausforderung „Nachhaltigkeit“ 

wird mittlerweile global anerkannt und verschiedenste 

Maßnahmen und Aktivitäten wurden und werden etabliert, um 

ökologische, ökonomische und soziale Ziele in Einklang zu bringen 

und idealerweise füreinander fruchtbar zu machen. Hierin liegt 

eine zentrale Voraussetzung, um die Bedürfnisse der heutigen Generationen 

in einer Art und Weise befriedigen zu können, ohne 

die Möglichkeiten zukünftiger Generationen zu beschränken. 

Mit den Sustainable Development Goals – auch als Agenda 

2030 bezeichnet – existiert ein zentrales Rahmenwerk für Nachhaltigkeit. 

Die Agenda 2030 wurde 2015 von den vereinten Nationen 

verabschiedet und enthält 17 Oberziele bzw. Handlungsfelder für 

eine nachhaltige Entwicklung – darunter u.a. Geschlechtergleichstellung, 

bezahlbare und saubere Energien, nachhaltige Städte 

und Gemeinden, menschenwürdige Arbeit und Wirtschaftswachstum 

–, welche wiederum in 169 Unterziele unterteilt sind. Die Sustainable 

Development Goals sind zum einen als normative Zielvorgabe 

zu verstehen und zum anderen dienen sie der Ableitung von 

akteursspezifischen Handlungsimplikationen. 

f

76 Nachhaltigkeit 

Angesichts der Tatsache, dass die heutigen Lebens- und Konsumstile 

in Summe einer nachhaltigen Entwicklung zuwiderlaufen, 

ist die Realisierung von Nachhaltigkeit als Transformationsaufgabe 

zu begreifen. Um diese bewältigen zu können, bedarf es der 

Mitwirkung aller Akteure. Entsprechend sind auch Unternehmen 

gefordert, Beiträge zur Nachhaltigkeit zu leisten. Letzteres ist mittlerweile 

in der Praxis auf breiter Ebene auch selbstverständlich und 

Unternehmen haben die Aufgabe angenommen, gesellschaftliche 

Verantwortung zu übernehmen. 

Nachhaltigkeit in Unternehmen ist indes nicht nur eine Frage 

des Commitments, sondern auch der Strategie. Während globale 

Konzerne die strategische Relevanz von Nachhaltigkeit mittlerweile 

erkannt haben und selbige als Managementaufgabe verstehen, 

so ist bei vielen klein- und mittelständischen Unternehmen in dieser 

Hinsicht noch Steigerungspotenzial vorhanden. Zwar existieren 

auch hier vielfältige Aktivitäten, indes stehen diese zum einen 

nicht selten eher lose nebeneinander und zum anderen werden 

sie nicht systematisch genutzt, um unternehmerische Ziele besser 

erreichen zu können. 

Das strategische Management von Nachhaltigkeit beginnt 

bereits mit der Auswahl der eigenen Handlungsfelder. So ist beispielsweise 

für ein produzierendes Unternehmen das Thema erneuerbare 

Energien relevanter als für ein Dienstleistungsunternehmen, 

und für die Lebensmittelindustrie hat das Thema gesunde 

Ernährung einen höheren Stellenwert als für den Automobilsektor. 

Aus einer strategischen Perspektive werden regelmäßige solche 

Handlungsfelder priorisiert, bei denen ein Unternehmen besonders 

starke Hebel hat, um wirkungsvolle Beiträge für eine nachhaltige 

Entwicklung zu leisten – sei es, weil hier in besonderer Weise 

positive Effekte geschaffen oder negative Effekte reduziert werden 

können. Typischerweise geht dies damit einher, dass das Nachhaltigkeitsprofil 

eines Unternehmens eng mit der eigenen Wertschöpfungstätigkeit 

sowie den eigenen Kernkompetenzen verbunden 

ist. Eine strategische Herangehensweise hat den Vorteil, dass Unternehmen 

ihre Kompetenzen, Fähigkeiten und Ressourcen in effizienter 

Weise für die Beförderung einer nachhaltigen Entwicklung 

einsetzen können. Auf den Punkt gebracht: Mit einer Strategie 

steigern Unternehmen ihre Nachhaltigkeitsleistung. 

Auch für Unternehmen sind Nachhaltigkeitsstrategien vorteilhaft. 

Durch die damit verbundene Einbindung von Nachhaltigkeit 

in Geschäftsprozesse können beispielsweise Ressourcenverbräuche 

reduziert und damit Kosten eingespart werden. Jenseits der 

Ressourceneffizienz bieten Nachhaltigkeitsstrategien auch Vorteile 

für Stakeholderbeziehungen. Wissenschaftliche Studien zeigen 

etwa, dass sich die Nachhaltigkeitsleistung eines Unternehmens 

positiv auf die eigene Reputation auswirkt. Hinzu kommt, dass 

durch die Verbesserung der unternehmerischen Nachhaltigkeitsleistung 

die Arbeitgeberattraktivität gesteigert werden kann – insbesondere 

die jüngere Generation legt heute großen Wert darauf, 

bei Unternehmen tätig zu sein, die gesellschaftlichen Mehrwert 

erzeugen. Auch Mitarbeitende interessieren sich zunehmend für 

die Nachhaltigkeitsleistung ihres Unternehmens und honorieren 

selbige etwas durch eine höhere Zufriedenheit und bessere Motivationswerte. 

Insgesamt gilt, dass sich mit einer fundierten Strategie nicht 

nur die Nachhaltigkeitsleistung eines Unternehmens zwecks einer 

effizienten Übernahme von gesellschaftlicher Verantwortung steigern 

lässt, sondern hierdurch gleichzeitig auch in den langfristigen 

Erfolg investiert werden kann. In diesem Sinne kann mit einer 

fundierten Nachhaltigkeitsstrategie Mehrwert für Gesellschaft und 

Unternehmen zugleich geschaffen und damit eine doppelte Rendite 

erzielt werden. 

Für Unternehmen, die das Thema Nachhaltigkeit strategisch 

angehen wollen, bietet es sich an, im ersten Schritt den Status 

quo in Bezug auf die eigene Nachhaltigkeitsleistung zu ermitteln. 

Hierfür wiederum bedarf es sowohl allgemeiner als auch unternehmensspezifischer 

Kennzahlen, welche dann mit Zielen hinterlegt 

werden. Die entsprechenden Kennzahlen dienen der Steuerung 

von Nachhaltigkeit auf operativer Ebene und stehen damit 

im Dienst einer ganzheitlichen Integration von Nachhaltigkeit in 

ein Unternehmen. Daneben gilt aber immer auch zu beachten: 

Nachhaltigkeit kann nicht einfach nur verordnet werden, sondern 

ist stets im Unternehmen zu leben. Hierfür bedarf es stets Führungskräfte, 

welche um die Relevanz von Nachhaltigkeit wissen 

und durch ihre Entscheidungen und Handlungen Nachhaltigkeit 

vorleben. h

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78 Recht 

Aktuelle Rechtsprechung 

zum Betriebskostenrecht 

Der vorliegende Artikel gibt einen Überblick über die Rechtsprechung der vergangenen 

Monate. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes belegten die Betriebskosten 

mit 35,2 Prozent im Jahre 2020 den Spitzenplatz bei den Beratungsthemen. 

Die knapp 1,5 Millionen Mieter der ca. 400 Mitgliedsunternehmen zahlten im vergangenen 

Jahr ca. 1,3 Milliarden Euro für ihre kalten und warmen Betriebskosten. 

500 Millionen Euro weniger als noch im Jahr 2015. 

VON DR. PETER HITPASS

79 

DR. PETER HITPASS 

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. 

Landesgeschäftsstelle Schwerin 

hitpass@vnw.de 

I. Entscheidung des BGH 

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung 

erstreckt sich auch auf die zugrundeliegenden 

Zahlungsbelege 

Das hat der BGH mit Urteil vom 9. Dezember 2020 (Az.: VIII ZR 

118/19) entschieden. 

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. 

Die Klägerin begehrt eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 

vom 22. Oktober 2014 für das Jahr 2013. Sie gewährte 

dem Beklagten Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden 

Rechnungsbelege; eine darüber hinaus vom Beklagten verlangte 

Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege lehnte sie 

ab. 

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1 262,35 Euro nebst 

Zinsen gerichteten Klage unter deren Abweisung im Übrigen in 

Höhe von 1 195,19 Euro stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten 

hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit 

der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin 

die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 

Das Berufungsgericht hat zur Begründung der Entscheidung 

im Wesentlichen ausgeführt: 

Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung 

aus der Betriebskostenabrechnung vom 23. Oktober 2014 

derzeit nicht zu, weil sie dem Beklagten die begehrte Einsicht 

(auch) in die Zahlungsbelege nicht gewährt habe und dem Beklagten 

daher nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen 

Rechtsausübung ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht 

zustehe. 

Die Abrechnungspflicht des Vermieters umfasse nach § 259 

Abs. 1 BGB die Vorlage von Belegen, soweit diese erteilt zu werden 

pflegten. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Einsichtnahme 

in die Belege zur Überprüfung der Abrechnung zwingend 

erforderlich sein müsse, lasse sich der Vorschrift nicht entnehmen. 

Vielmehr genüge das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit 

des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. 

Lägen Zahlungsbelege zum Nachweis der Erfüllung von Forderungen 

gegenüber dem Gläubiger vor, sei kein sachlicher Grund 

ersichtlich, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme 

in diese Belege verweigert werden sollte. Es reiche vielmehr 

aus, dass er – wie jeder Abrechnungsempfänger – überprüfen 

könne, ob der Abrechnungspflichtige – hier der Vermieter – die 

Rechnungsbeträge so wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen 

und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen 

oder Ähnlichem profitiert habe. 

Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege 

erstrecken müsse, ergebe sich zudem spiegelbildlich als 

geradezu zwingendes (Gegen-)Recht des Mieters, wenn dem Vermieter 

ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode zugebilligt 

werde. Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip” – bei 

dem der Vermieter auf die im Abrechnungszeitraum tatsächlich 

bezahlten Rechnungen abstelle – sei zur sachgerechten Überprüfung 

die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege erforderlich. 

So sieht es auch der BGH: 

Das Berufungsgericht hat die Klage zutreffend mit Rücksicht 

darauf als derzeit unbegründet abgewiesen, dass die Klägerin dem 

Beklagten die begehrte Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung 

2013 zugrundeliegenden Zahlungsbelege nicht gewährt hat. 

Nach der Rechtsprechung des Senats steht dem Mieter gegenüber 

dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen 

des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) 

Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine nach 

§ 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht 

gewährt worden ist. 

Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht 

des Mieters bezieht, gehören – wie das Berufungsgericht richtig 

gesehen hat – neben den Rechnungen auch die dazugehörigen 

Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten 

Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der 

Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung 

gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines bef

80 Recht 

sonderen Interesses bedarf es dabei nicht, es genügt vielmehr das 

allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen 

Vermieters zu kontrollieren. 

Entgegen der Auffassung der Revision gilt das auch für die Einsichtnahme 

in die Zahlungsbelege und zwar unabhängig davon, 

ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip 

abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten 

teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode 

anwendet. 

Das Berufungsgericht hat schon keine abschließenden Feststellungen 

zu der bei sämtlichen Betriebskostenpositionen jeweils 

angewendeten Abrechnungsmethoden getroffen. Übergangenen 

Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. Vor allem aber 

bezieht sich das Einsichtsrecht des Mieters – unabhängig von der 

aus der Abrechnung als solcher ohnehin nicht ersichtlichen Abrechnungsmethode 

– auf die jeweiligen (und damit auf sämtliche 

vorhandenen) Zahlungsbelege. Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte 

sein Einsichtsbegehren – etwa im Laufe des Prozesses – auf 

einzelne Zahlungsbelege zu bestimmten Positionen beschränkt 

hätte, trägt die Revision nicht vor und sind auch nicht ersichtlich. 

II. Entscheidungen der Instanzgerichte 

1. LG Berlin: Rauchwarnmelder: Kosten der Anmietung nicht 

umlagefähig – Kosten der Sperrmüllsammlung umlagefähig 

Das Landgericht Berlin hat durch Urteil vom 8. April 2021 (Az.: 67 

S 335/20) zu Fragen der Umlagefähigkeit von Betriebskosten entschieden. 

Streitig waren in dem Mietverhältnis die Kosten für die 

Anmietung von Rauchwarnmeldern, die der Wartung von Rauchwarnmeldern 

und die Kosten für das Behältermanagement und 

die Sperrmüllbeseitigung. 

Das Landgericht Berlin lehnt die Umlagefähigkeit der Anmietungskosten 

von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten ab. Dafür 

hält es aber die Kosten des sogenannten Müll- und Behältermanagements 

und der Sperrmüllbeseitigung als Kosten der 

Müllentsorgung für umlegbar. 

Das Landgericht Berlin schließt sich der bereits seit Langem in 

der Rechtsprechung herrschenden Auffassung an, dass die Mietkosten 

für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig 

sind. 

Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern 

laufend an. Allerdings handelt es sich um Anschaffungs- und 

Kapitalkosten, die nicht umlagefähig sind. Eine Analogie zu den 

Betriebskosten in § 2 BetrKV hinsichtlich der Leasing- und Anmietkosten 

von Wasserzählern und von Geräten zur Wärmeerfassung 

und Warmwasserzählern lehnt das Landgericht Berlin, wie auch 

die anderen zitierten Gerichte, ab. 

Das Gericht hält jedoch die Kosten sowohl für die Sonderabfuhr 

bzw. Sperrmüllbeseitigung als auch für das Behältermanagement 

und die Wartung der Rauchwarnmelder für umlegbar. 

Zu den Kosten der Beseitigung von Sperrmüll, der auf Gemeinschaftsflächen 

abgestellt wurde, führt es aus, dass es sich um 

Kosten handelt, die im bestimmungsgemäßen Gebrauch für den 

Eigentümer laufend entstehen. Der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung 

des Grundstücks setzt eine wiederkehrende Beseitigung 

von Müll voraus. Sie umfasst daher auch den Aufwand, der auf die 

Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte verantwortlich sind. 

Hinsichtlich des Behältermanagements führt das Landgericht 

aus, dass es sich um Kosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV „Kosten der 

Müllbeseitigung“ handele. 

2. LG Düsseldorf: Miete von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten 

umlegbar 

Das hat das LG Düsseldorf durch Urteil vom 6. April 2020 (Az.: 21 

S 52/19) entschieden. 

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind 

zwar Betriebskosten, jedoch nicht auf den Wohnraum-Mieter als 

„sonstige Betriebskosten“ umlegbar. 

Diese Kosten treten faktisch an die Stelle von Anschaffungskosten 

(„verkappte Anschaffungskosten“), die keine Betriebskosten 

darstellen (vgl. LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 - 1 S 198/15, 

ZMR 2016, 701). 

Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu 

§ 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung einer 

Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heiz wärme und 

Warmwasser umlagefähige Betriebskosten sind. Hierbei handelt es 

sich nämlich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, 

die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen 

ausgedehnt werden kann. 

Auch der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz spricht gegen die Umlagefähigkeit 

der Anmietkosten. Rauchwarnmelder haben eine 

Lebensdauer von zehn Jahren. 

3. LG Hamburg: Rauchwarnmelder: Duldungspflicht des 

Mieters für Einbau funkablesbarer Geräte 

Das Landgericht Hamburg hat durch Beschluss vom 20. Juli 2020 

(Az.: 307 S 14/20) entschieden, dass der Mieter zur Duldung der 

Neuinstallation von funkfähigen Rauchwarnmeldern verpflichtet 

ist. 

Das Amtsgericht verurteilte die Klägerin zur Duldung des Einbaus 

der Funkrauchwarnmelder in der Wohnung. Hiergegen war 

die Mieterin in Berufung gegangen. Das Landgericht hat in dem 

Hinweisbeschluss deutlich gemacht, dass es eine Duldungspflicht 

für gegeben hält. Außerdem weist es darauf hin, dass es sich um 

eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB handele, 

die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache 

verbunden ist und auch nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung 

führen kann. Dadurch werde aber der Gebrauchswert der Mietsache 

(objektiv) nachhaltig erhöht und die allgemeinen Wohnverhältnisse 

werden (objektiv) dauerhaft verbessert. 

Es liege allein in der Dispositionsbefugnis des Vermieters, ob 

er sich für funkfähige Rauchwarnmelder entscheidet und ob er 

Modelle ohne diese Qualifikation weiter nutzen will oder später 

(nach zehn Jahren) neu einbaut. 

4. LG München I: Umlage von Wartungskosten für Rauchmelder 

auf Mieter zulässig 

Das LG München I hat mit Urteil vom 15. April 2021 (Az.:31 S 

6492/20) entschieden, dass die Umlage von „sonstigen Betriebskosten”, 

die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im 

Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind (hier: Wartungskosten 

für Rauchwarnmelder), in jedem Fall eine entsprechende Erklä-

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rung des Vermieters gegenüber dem Mieter erfordert, in welcher 

der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. 

Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter 

umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart 

wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche 

Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, 

auch die „sonstigen Betriebskosten” im Einzelnen zu benennen 

(BGH, Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung). 

Da es sich im vorliegenden Fall jedoch sowohl um eine von 

der Mieterin zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene 

Modernisierungsmaßnahme handelt (BGH, Urteil vom 17.6.2015 

– VIII ZR 216/14) als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag 

eine Öffnungsklausel enthalten ist, sind die Wartungskosten für 

die Rauchwarnmelder trotz fehlender Benennung im Mietvertrag 

als Betriebskosten ausnahmsweise umlagefähig, so die 31. Zivilkammer. 

Allerdings scheitert die Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen 

Wartungskosten hier letztlich an der fehlenden entsprechenden 

Erklärung seitens des Vermieters. Die Kosten für die Wartung 

von Rauchmeldern können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt 

werden, dies bedarf jedoch einer vorherigen ausdrücklichen Erklärung 

seitens des Vermieters. 

Das Urteil ist rechtskräftig. 

5. AG Brandenburg: Mieter müssen die Kosten der Treppenhausreinigung 

über die Betriebskosten bezahlen 

Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den 

Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt 

werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses 

Treppenhauses benutzen (§ 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO). Das 

hat das AG Brandenburg mit Urteil vom 27. Mai 2021 (Az.:31 C 

295/19) entschieden. 

Die Reinigung der gemeinsam genutzten Räume (d.h. auch 

des Treppenhauses) ist immer dann umlagefähig gemäß § 556 

BGB i.V.m. der BetrKostVO, wenn diese Räume nicht einzelnen 

Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden (AG Steinfurt, 

Urteil vom 13.02.2014, Az.: 21 C 1668/12). In welchem Umfang 

die Nutzung dieser gemeinsam genutzten Räume durch die Mieter 

tatsächlich erfolgt, ist hingegen nicht entscheidend. Das gilt sowohl 

für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als auch für 

die Kosten eines Aufzugs oder einer Gemeinschaftsantenne bzw. 

die Kosten der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus oder 

die Kosten der Gartenpflege. 

Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung 

differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre 

vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit 

und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der 

Abrechnung zur Folge. Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters 

Gründe der Praktikabilität und auf Seiten der Mieter Gründe 

der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung 

für eine generalisierende Betrachtungsweise. 

Denn die genannten Gründe lassen die damit für die Mieter 

bestimmter Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen 

Nachteile nicht als eine – die Gebote von Treu und Glauben 

(§ 242 BGB) missachtende – unangemessene Benachteiligung erscheinen, 

zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschiedenen 

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82 Recht 

Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können. Diese 

Wertung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der 

mit der Regelung des § 556a I 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger 

Vereinbarungen und Vorschriften die Betriebskosten 

nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, die Umlage von 

Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte. So das Gericht 

in seinen Urteilsgründen. 

6. LG Hanau: Betriebskostenabrechnung: Erhöhter Wasserverbrauch 

wegen defekten Toilettenspülkasten geht zulasten 

des Mieters 

Das LG Hanau hat mit Urteil vom 30. Dezember 2020 (Az. 2 S 

123/19) entschieden, dass ein Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 

auch die Kosten für einen erhöhten Wasserverbrauch 

wegen eines defekten Toilettenspülkasten tragen muss, da 

der Mieter einer Wohnung eine regelmäßige übliche Kontrolle der 

Mietsache schuldet. 

Es sei schlicht kaum vorstellbar, dass ein so massiver durch 

einen defekten Spülkasten verursachter Wasserverlust bei einem 

Mindestmaß an Aufmerksamkeit über mehrere Monate hinweg 

unerkannt bleibt. Der Mieter schulde vielmehr, so das Gericht, ein 

Mindestmaß an Aufmerksamkeit, unabhängig von der Frage, wie 

oft sich der Mieter tatsächlich in der Wohnung aufhält. Denn auch 

der häufig ortsabwesende Mieter schuldet eine regelmäßige Kontrolle 

seiner Wohnung. 

Diese Pflichten hatte der beklagte Mieter hier vernachlässigt, 

so dass das Gericht die Umlage der erhöhten Kosten als gerechtfertigt 

ansah. 

7. AG München: Mieter haben keinen Anspruch gegen den 

Vermieter auf Verplombung von ungenutzten Heizkörpern 

Das hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 21. Oktober 

2020 (Az.: 416 C 10714/20) entschieden. 

Ein Anspruch des Mieters auf Verplombung einzelner Heizkörper 

besteht nicht. Vielmehr besteht umgekehrt die Verpflichtung 

des Mieters, die gemieteten Räume im Rahmen seiner nebenvertraglichen 

Obhutspflichten entsprechend zu beheizen und zu lüften, 

so dass die Räume keinen Schaden nehmen. 

Es ist dem Vermieter nicht zumutbar, jeweils nach entsprechenden 

individuellen Wünschen einzelner Mietvertragsparteien 

entsprechende Heizkörper stillzulegen oder zu verplomben, so das 

Gericht in seinen Leitsätzen. 

8. LG München I – Fällen und Entsorgen abgestorbener 

Bäume gehört zur Gartenpflege im Mietverhältnis – neue 

Entwicklung 

Das LG München I hat mit Urteil vom 19.November 2020 (Az.: 31 

S 3302/20) entschieden, dass zur Gartenpflege auch das Fällen 

eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baumes gehört, sodass 

die dafür erforderlichen Kosten im Mietverhältnis als Betriebskosten 

umlagefähig sind. 

Streitgegenständlich war die Umlagefähigkeit von Baumfällkosten 

auf den Mieter. Die Parteien stritten in erster Instanz über 

die Umlagefähigkeit der in der Nebenkostenabrechnung für das 

Jahr 2018 aufgeführten Kosten für das Fällen zweier abgestorbenen 

Ebereschen, das Fällen einer absterbenden Kirsche und eines 

Goldregens, die Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche 

an der Straße in Klettertechnik sowie das Laden, Abfahren und 

Entsorgen des Schnittguts. 

Nach Auffassung des Landgerichts gehört zur „Gartenpflege” 

i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV auch das Fällen eines kranken, morschen 

oder abgestorbenen Baumes. Die hierfür erforderlichen Kosten 

seien daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies 

gelte unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolge oder 

nicht. Das LG München I schließe sich auf Basis der in Rechtsprechung 

und Literatur für und gegen die Umlagefähigkeit vorgebrachten 

Argumente des Amtsgerichts an. 

§ 2 BetrKV bezwecke die Abgrenzung der Betriebskosten von 

Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten. § 2 Nr. 10 BetrKV 

stelle insofern eine Sonderregelung im Regelungsgefüge der BetrKV 

dar, da Pflanzen nicht ohne Weiteres mit technischen bzw. 

baulichen Gegebenheiten vergleichbar seien. 

Dass Baumfällkosten im Regelfall erst nach Jahrzehnten entstehen, 

begründe hier keine besondere Schutzwürdigkeit der Mieterseite. 

Bei Vertragsschluss könnten entsprechende Informationen 

eingeholt werden. Es handele sich nicht um außergewöhnliche 

Kosten, denen es an der Berechenbarkeit fehlt, da ein Absterben 

von Bäumen eine durchaus natürliche Entwicklung darstelle. Das 

Fällen eines kranken bzw. morschen Baumes sei eine für die Erhaltung 

einer gärtnerisch angelegten Fläche notwendige Maßnahme, 

für deren Kosten der jeweilige Mieter aufkommen müsse. 

Das Landgericht wies darauf hin, dass sich die Frage der Ersatzfähigkeit 

aufgrund von Sturmschäden oder plötzlichen unerwarteten 

bzw. unvorhersehbaren Ursachen entstandener Baumfällkosten 

in diesem Rechtsstreit nicht gestellt habe. 

Das Urteil des Landgerichts München I ist rechtskräftig. 

Anm.: eine für die Wohnungswirtschaft erfreuliche Entscheidung. 

Einige Amtsgerichte hatten in der Vergangenheit Baumfällkosten 

als nicht umlegbar bezeichnet. h

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TV-Empfang 

und Glasfaser: 

So profitieren Mieter 

und Vermieter von 

der TKG-Novelle 

Wasser, Wärme, Strom – und Glasfaser: 

das sind jetzt die Bausteine der Immobilien- 

Grundversorgung 

Mit der TKG-Novelle will die Bundesregierung erreichen, 

dass der Glasfaseranschluss in Mehrfamilienhäusern künftig 

zum Standard wird. Das Gesetz bietet Vermietern und Verwaltern 

interessante Chancen – wenn sie jetzt clever handeln. 

Auch die Mieter profitieren. 

Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes 

tritt am 1. Dezember 2021 in Kraft und bringt 

für Haus- und Wohnungseigentümer sowie 

Immobilienverwalter, aber auch für den Verbraucher 

wichtige Neuerungen. Ziel der Gesetzesnovelle 

ist unter anderem, EU-Verbraucherrechte in 

deutsches Recht umzusetzen. Zudem soll der 

Glasfaseranschluss in Mehrfamilienhäusern 

künftig zum Standard werden. 

Die Telekom investiert deshalb wie noch nie und 

beschleunigt ihren Glasfaserausbau – auch durch 

interessante Angebote für Vermieter: So belohnt 

die Telekom Hausbesitzer, die in den Glasfaser- 

Regionen einen zügigen Ausbau unterstützen 

mit einem kostenlosen Hausanschluss. 

Die Telekom schützt beim Glasfaserausbau 

die Interessen des Vermieters – und die des 

Verbrauchers gleichermaßen: Denn bei der 

Telekom wird niemand zum Umstieg gezwungen; 

die vorhandenen Leitungen für Telefon/DSL und 

Kabelfernsehen werden nicht abgeschaltet. 

Glasfaseranschluss sichern – 

Kabel-Gestattungsvertrag neu ausschreiben 

Das neue Gesetz beendet die Umlagefähigkeit 

des Kabelanschlusses. Für laufende Kabel- 

Gestattungsverträge haben Vermieter und 

Verwalter deshalb ein Sonderkündigungsrecht. 

Es gilt zwar eine Übergangsfrist bis zum 

30. Juni 2024; dennoch lohnt es sich, die 

Gestattung schon jetzt neu auszuschreiben: 

Die Telekom bietet der Wohnungswirtschaft an, 

die Einspeisung von TV-Programmen zu 

übernehmen und direkt mit den Mietern 

abzurechnen – und das zu fairen Konditionen. 

Hausbesitzer und -Verwalter sollten sich in 

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84 

Impressum 4_2021 

HERAUSGEBER 


Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein 

Andreas Breitner 

Verbandsdirektor 

040 52011-215 | E-Mail: breitner@vnw.de 

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Bildnachweise 

Titelbild, S. 1: Willing-Holtz Fotografie; S. 2: Schirg; S. 3: Bertold Fabricius; Seite 5-9: Bertold Fabricius; S. 10: BVE; S.13: BVE; S. 14-15: A-Quadrat/ 

Ralf Rieger Visual Services Hamburg; S. 16: Bertold Fabricius; S. 17: Andreas Duerst STUDIO 301/WGSH; S. 18: DOMUSIMAGES, Jens Scholz; S. 19: 

WIRO; S. 20-21: SPRINT break; S. 22: Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG, Vodafone; S. 23: SPRINT break; S. 24: Willing-Holtz 

Fotografie; S. 25: Willing-Holtz Fotografie, Wittenkamp/BVE; S. 28-29: Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG; S. 30: Guido 

Kirchner/dpa; S. 31: Guido Kirchner/dpa, Karl-Josef Hildendbrand/dpa; S. 32: Karl-Josef Hildendbrand/dpa; S. 34: Bertold Fabricius; S. 36-37: Ernst 

Scheel/Petra Vorreiter; S. 38-39: Bertold Fabricius; S. 41: Bertold Fabricius; S. 44: Daniel Reinhardt, VNW, ARGE; S. 45: Bertold Fabricius; S. 46: privat; 

S. 47: New Communication, Wohnungsverein Hamburg von 1902; S. 48: Neue Lübecker, NEUWOGES; S. 49: VNW; S. 50: T. Ahlf/SAGA, Hamburger 

Wohnen; S. 51: Playfit, Bernd Perlbach, Christian Charisius/dpa; S. 52: Lübecker Bauverein, SBV; S. 53: HANSA Baugenossenschaft; S. 54: Kristina 

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VNW-Magazin Ausgabe 4/2021

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