VNW-Magazin 5/2022

REI 

TAGE 

VNW magazin 

FREI. 

Wohnen 

im Norden 

5_2022 

Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen 

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Inhalt 5_2022 

VNW 

Analysen 

Editorial 03 

Vier Tage 04 

Aus der Ohnmacht ... 08 

100 Jahre Mietpreisbindung 12 

9. Norddeutscher Mietrechtstag 18 

Großsiedlungen 20 

40 Milliarden Euro 22 

Pizza-Lunch 26 

Aus Alt wird Neu 28 

Fit für eine unbekannte Zukunft 30 

Alles, was Recht ist! 34 

Wohnen auf dem Baggersand 38 

Namen und Nachrichten 40 

Termine 44 

Fachkräftemangel 46 

Baukulturbericht 22/23 48 

Zinsanstieg 50 

Immobilienpreise 54 

Cyber-Attacke 58 

Betriebskosten 62 

Impressum 70 

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung 

der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. 

Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter. 

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DREI TAGE FREI. 

Auch die Wohnungswirtschaft muss sich 

im Kampf um beruflichen Nachwuchs 

strecken. Die Vier-Tage-Woche könnte ein 

Vorteil sein.

2 VNW 

„Der Weg, auf dem uns tatsächlich eine Stadt beschieden wird, über die 

sich bereits heute nachzudenken lohnt – kein Flickenteppich der Kurzsichtigkeiten, 

Feigheiten, Bequemlichkeiten und des Profitstrebens –, der Weg 

zu dieser Stadt ist sehr beschwerlich. Denn uns selbst erforschen – und 

für uns selbst wißbar zu machen – ist kein geringeres Unternehmen als 

die Erforschung eines fernen Himmelskörpers. Die Unlust, hergebrachte 

Sicherheit, hergebrachte Stücke unseres Charakters aufzugeben, ist ein 

etwa ebenso großer Faktor in der Weltgeschichte wie die unermüdliche 

Lust, der Natur Geheimnisse abzujagen. Das macht jene Mischung von 

zäher Unbeweglichkeit und überraschenden Hinwendungen auf neue 

Chancen aus, die es so erschweren, eine Prognose zu wagen.“ 

Alexander Mitscherlich in „Thesen zur Stadt der Zukunft“ (1972)

3 

Liebe Leserin, 

lieber Leser, 

Noch dauert es etwas bis zum Jahreswechsel. 

Dennoch lassen sich schon jetzt einige Dinge 

zum Jahr 2022 sagen. Für die sozialen Vermieter 

war (und ist) es eine schwierige Zeit. 

Noch nie in der deutschen Nachkriegsgeschichte dürften 

die Aussichten für unser „Geschäftsmodell bezahlbares 

Wohnen“ so schwierig gewesen sein wie derzeit. 

Das liegt zuallererst an den äußeren Bedingungen, mit 

denen wir es zu tun haben. Auch wenn die Baupreise 

schon 2021 deutlich anzogen, verschärfte der militärische 

Überfall Russlands auf die Ukraine die wirtschaftliche 

Lage weltweit – insbesondere aber im vom russischen 

Gas abhängigen Deutschland. 

Die von Tag zu Tag teurer werdende Energie führte zu 

einem Anstieg der Inflation und in der Folge zu einer 

sprunghaften Erhöhung der Zinsen. Die Auswirkung 

hoher Zinsen für die Wohnungswirtschaft wird in der 

öffentlichen Debatte oft unterschätzt. Dabei sind sie ein 

fundamentales Element. Steigen die Zinsen, wird alles 

teurer: Investitionen in den Neubau genauso wie in den 

Bestand. 

Für die Auswirkungen dieser äußeren Einflüsse können 

unsere Politikerinnen und Politiker nichts. Sie dafür in 

Haftung zu nehmen, wäre unredlich. Letztlich haben wir 

alle in den vergangenen Monaten bei der Bewältigung 

der Krise Neuland betreten. Allerdings müssen wir erleben, 

dass vermehrt populistische Kräfte, die vermeintlich 

einfache Lösungen vorschlagen, von der Krise profitieren. 

Ganz oben steht die Forderung nach einem pauschalen 

Mietenstopp. Während öffentliche Unternehmen mit 

Verweis auf explodierende Preise wie selbstverständlich 

(und richtigerweise) ihre Gebühren erhöhen, wird das 

– zumindest in der öffentlichen Debatte – Wohnungsunternehmen 

verwehrt. So, als seien diese von den gestiegenen 

Kosten nicht betroffen. 

Auch die Anhänger der These, die Energiekrise lasse sich 

vor allem mithilfe schärferer Klimaschutzbestimmungen 

bewältigen, machen es sich zu einfach. Keine Frage: Die 

Reduzierung der Treibhausgase bleibt einer der wichtigsten 

Tagesordnungspunkte. Zugleich aber führt uns die 

Krise vor Augen, wie wichtig der Zweiklang aus Klimaschutz 

und sozialer Ausgewogenheit ist. 

Wenn bei VNW-Unternehmen in Mecklenburg-Vorpommern 

die Netto-Kalt-Miete teilweise bei knapp über fünf 

Euro pro Quadratmeter liegt, dann stellt sich die Frage, 

wie diese Unternehmen ihre Bestände klimaneutral 

machen sollen, ohne ihre Mieterinnen und Mieter zu 

überfordern. Und vergessen wir nicht: Kommunale Wohnungsunternehmen 

sind durch ihre „Gewinnauszahlung“ 

oft ein unverzichtbarer „Finanzier“ öffentlicher Infrastruktur. 

Wer sie schwächt, schwächt die Kommunen. 

Sinnvoll wäre es, wenn Experten die „Hamburger Machbarkeitsstudie“ 

studieren würden. Unter Leitung der 

ARGE Kiel haben Wissenschaftler Hamburgs Gebäudebestand 

umfassend analysiert und berechnet, was notwendig 

ist, bis 2045 klimaneutral zu werden. Das Ergebnis: 

Die Senkung des Ausstoßes von Treibhausgasen 

in den kommenden gut 27 Jahren auf Netto-Null wird 

teuer. Sie ist aber machbar, wenn man das Ganze nüchtern 

und pragmatisch angeht. 

Wir haben angesichts der Auswirkungen des Klimawandels 

keine Zeit mehr zu verlieren. Aber Klimaschutz muss 

– und das belegt die Machbarkeitsstudie mit Fakten – 

stets die Bezahlbarkeit des Wohnens im Blick behalten. 

Andreas Breitner, VNW-Vorstand und Verbandsdirektor

4 VNW

5 

Auch die Wohnungswirtschaft muss sich im Kampf um beruflichen Nachwuchs strecken. 

Die Baugenossenschaft Mittelholstein bietet seit Oktober ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern 

die Möglichkeit, auf eine Vier-Tage-Woche zu wechseln. 

VON OLIVER SCHIRG 

Kiel. Klagen gehören zum Geschäft. Zumindest könnte man auf 

diesen Gedanken kommen, wenn man mit Personalentwicklern 

oder Personalverantwortlichen aus Unternehmen spricht. Lange 

Zeit war es für die Branche der Wohnungswirtschaft, in der man 

gutes Geld verdient und sozial abgesichert ist, vergleichsweise 

einfach, motiviertes und qualifiziertes Personal zu finden. 

Doch die Zeiten haben sich geändert – oder besser gesagt, 

die potenziellen künftigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Der 

Personaldienstleister Randstad fand in einer jüngst veröffentlichten 

Studie heraus, dass mehr als die Hälfte der 18- bis 24jährigen 

Beschäftigten den Job kündigen würde, wenn dieser ihnen nicht 

zusagt. 40 Prozent der Befragten wären sogar lieber arbeitslos, als 

einen langweiligen Job zu machen. 

Klaus Leuchtmann, Vorstandschef des Europäischen Bildungszentrums 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum, 

spricht von einem „dezenten Druck auf den Alarmknopf“ 

und beruft sich auf die Ergebnisse des jüngsten HR-Monitors, einer 

Studie, die seit 2007 im Zwei-Jahres-Abstand durchgeführt 

wird. Demnach sehen 55 Prozent der Immobilienunternehmen im 

Fachkräftemangel inzwischen ein Investitionshemmnis. 

Kampf um Talente hat sich verschärft 

Die Folgen spüren auch Wohnungsunternehmen. „Die Zahl der 

Bewerbungen ist seit Jahren stark rückläufig“, sagt Sandra Balicki, 

Prokuristin der Wohnungsbaugenossenschaft KAIFU-NORDLAND 

und Vorsitzende des VNW-Fachausschusses „Personal“. „Aufwand 

und Dauer einer Stellenbesetzung, gerade für Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter mit technischem Hintergrund, nehmen zu.“ 

Manja Buntrock, Personalleiterin bei der WIRO Wohnen in Rostock 

Wohnungsgesellschaft mbH, bestätigt, dass der Kampf um 

Talente in den vergangenen zwei, drei Jahren härter geworden ist. 

Als Bauingenieure ausgebildetes Personal würde man kaum mehr 

finden. „Wenn man spezialisierte Fachkräfte nicht mehr auf dem 

Markt findet, muss man sie entwickeln“, sagt Buntrock. 

Sandra Balicki ist überzeugt, dass Personalabteilungen professionalisiert 

und als strategische Partner der Unternehmensentwicklung 

verankert werden müssten. Dr. Ulrik Schlenz, Vorstand 

der Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein, 

fügt hinzu: Als Unternehmen müsse man heute „ein Umfeld 

schaffen, in dem Menschen Spaß haben, zu arbeiten“. 

Vier Tage müssen reichen 

Bei der Baugenossenschaft Mittelholstein habe man derzeit kaum 

Probleme mit dem Nachwuchs, sagt Vorstand Stefan Binder. Dennoch 

geht die Genossenschaft, die mit rund 4100 Wohnungen, 

7700 Mitgliedern und gut 50 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern 

zu den großen schleswig-holsteinischen Wohnungsbaugenossenschaften 

gehört, jetzt einen ungewöhnlichen Weg, um langfristig 

als Arbeitgeber attraktiv zu bleiben. 

„Wir führen im Rahmen unseres Arbeitszeitmodells 'bgm 

workflex 23' eine Vier-Tage-Woche ein,` sagt der bgm-Vorstand. 

„Das Modell bietet unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern die 

Möglichkeit, die tariflich vereinbarte Wochenarbeitszeit auf vier 

Arbeitstage zu verteilen.“ Das gelte sowohl für Vollzeit- als auch 

für Teilzeitarbeitskräfte. Das Ganze sei freiwillig. „Alternativ kann 

die Fünf-Tage-Woche beibehalten werden.“ 

f 

„Die Wünsche der Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter spielten bei der 

Einführung der Vier-Tage-Woche eine 

gewichtige Rolle.“ 

STEFAN BINDER 

Vorstand Baugenossenschaft 

Mittelholstein eG


„Die eigentliche Herausforderung liegt jedoch darin, unseren 

Kunden, Geschäftspartnern und Mitgliedern auch am Freitag 

kompetente Hilfestellung zu bieten.“ 

Eine Reduzierung der Gesamtarbeitszeit ist mit der Neuerung nicht 

verbunden. Eine Vollzeitkraft, die in den Vier-Tage-Modus wechseln 

würde, müsste dann pro Tag 9,25 Stunden arbeiten. „Zusammen 

mit Pausen kommt man auf zehn Stunden Anwesenheit im 

Unternehmen“, sagt Stefan Binder. Wem ein Zehn-Stunden-Tag 

zu lang sei, könne seine bisherige Wochenarbeitszeit reduzieren – 

sofern dem betriebliche Belange nicht entgegenstünden. 

Das Gehalt bleibt gleich 

Weil sich der Umfang der Arbeitszeit nicht verändere, ändere sich 

auch nichts am monatlichen Gehalt, fügt Stefan Binder hinzu. Um 

die betrieblichen Abläufe nicht zu stören, gelte: „Bei einer Vier- 

Tage-Woche ist generell der Freitag frei.“ Für die vier Arbeitstage 

gelte aber das, was auch für die Fünf-Tage-Woche gelte: „flexibler 

Arbeitsbeginn, flexible Pausenzeiten und eine gleichmäßige Verteilung 

der Wochenarbeitszeit auf die Wochentage.“ 

bgm-Vorstand Stefan Binder ist sich der organisatorischen 

Herausforderungen bewusst. „Es muss möglich sein, dass beispielsweise 

die üblichen Besprechungen zum Start der Woche wie 

gewohnt gemeinsam im Team am Montag stattfinden.“ Hinzu 

komme, dass der Wechsel von der Fünf- auf die Vier-Tage-Woche 

immer nur zu Jahresbeginn möglich sei. 

Die eigentliche Herausforderung liege jedoch darin, „unseren 

Kunden, Geschäftspartnern und Mitgliedern auch am Freitag 

kompetente Hilfestellung zu bieten“, sagt Stefan Binder. „Hier ist 

künftig mehr Teamarbeit gefordert. Dem Kunden darf nicht vermittelt 

werden, dass der Kollege am Freitag ‚nie‘ da ist.“ Deshalb 

stehe auch nicht zur Debatte, dass die Genossenschaft am Freitag 

nicht mehr erreicht werden könne. 

Reduzierung von Arbeitstagen – und auf Wunsch auch der Arbeitsstunden 

– ältere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter länger im 

Unternehmen halten. 

Mehr als die Hälfte der Belegschaft nutzte die 

Probephase 

Die ersten Erfahrungen, die das Unternehmen während einer Probephase 

im Juli, August und September sammelte, stimmen den 

bgm-Vorstand positiv. „Mehr als die Hälfte der Belegschaft hat die 

Vier-Tage-Woche ausprobiert. Auch wir sammelten Erfahrungen.“ 

So wurde ein angedachtes Schichtmodell (Montag bis Donnerstag 

und Dienstag bis Freitag) verworfen, weil sich der unterschiedliche 

Wochenstart der „Schichten“ ungünstig auf die Teamarbeit 

auswirkte. 

Seit dem 1. Oktober dieses Jahres läuft die Einstiegsphase in 

das Arbeitszeitmodell „bgm workflex 23“ mit der Einführung beider 

Arbeitszeitvarianten und vollständiger Flexibilität. „In der Einstiegsphase 

entscheiden sich alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 

für ihre Wunschvariante und äußern ihre Wünsche über eine 

Reduzierung der Arbeitszeit“, sagt Stefan Binder. Zudem spreche 

man über die veränderte Organisation der Arbeitsabläufe. Eine 

Betriebsvereinbarung ist inzwischen ausgearbeitet und unterzeichnet. 

Und was passiert, wenn sich alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 

am Ende für die Vier-Tage-Woche entscheiden? „Kein 

Problem“, sagt Stefan Binder. „Dann werden wir den Freitag mit 

einem ‚rotierenden Kompetenzteam‘, bestehend aus vier bis fünf 

Personen aus unterschiedlichen Bereichen der Genossenschaft, 

besetzen. „Na ja: Und der Notdienst funktioniert ja auch künftig 

rund um die Uhr.“ h 

Wunsch nach mehr flexibler Arbeitszeit 

Die Wünsche der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter spielten bei 

der Einführung der Vier-Tage-Woche eine gewichtige Rolle. „Wir 

hatten bisher feste Arbeitszeiten mit unterschiedlicher Verteilung 

auf die einzelnen Arbeitstage“, sagt Stefan Binder. „Seit längerer 

Zeit besteht jedoch der Wunsch seitens der Belegschaft, die Arbeitszeit 

flexibler zu gestalten.“ 

„Unsere Idee der Vier-Tage-Woche hat manche überrascht“, 

sagt der bgm-Vorstand. „Wir glauben aber, dass die Auswahl 

zwischen einer Vier- und einer Fünf-Tage-Woche mehr Flexibilität 

bietet. „Beide Varianten haben ihre Vorteile für unterschiedliche 

Lebensphasen und sich über die Jahre verändernde familiäre Verhältnisse.“ 

Stefan Binder führt den Wettbewerb um Fachkräfte als einen 

Grund für das neue Arbeitszeitmodell an. „Wir erhoffen uns 

einen deutlichen Vorsprung.“ Außerdem wolle man durch die 

Oliver Schirg hat mehr als 

20 Jahre in Hamburg, Berlin 

und Leipzig bei unterschiedlichen 

Zeitungen gearbeitet 

und verantwortet jetzt die 

Kommunikation beim VNW.

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„Deeskalation ist die Reise 

vom Heizkessel der Amygdala 

zum Frontallappen.“ 

Aus der „Ohnmacht“ 

zu überlegtem Handeln 

Corona, Ukraine-Krieg, massiv steigende Energiepreise: Viele Menschen sind tief verunsichert und 

lassen diese Verunsicherung an Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern von Wohnungsunternehmen 

aus. Die Profilerin Kati Johannsen bringt Menschen bei, wie man in einer kritischen Situation am 

besten reagiert. 

VON OLIVER SCHIRG

9 

„Als Menschen verfügen wir über sechs Kommunikationswege: 

vier davon – die Sprache, die Makromimik des 

Gesichts, unsere Körpersprache und unsere Stimmlage – 

können wir beeinflussen.“ 

Hamburg. Die Nerven liegen immer häufiger blank. Wohnraumverdichtung, 

zunehmende Heterogenität der Mieterschaft, Corona-Pandemie 

und jetzt die unsicheren Aussichten, angesichts der 

massiv gestiegenen Energiepreise gut über den Winter zu kommen. 

Die sozialen Vermieter spüren oftmals als Erste, wenn sich 

eine negative Stimmung in der Gesellschaft aufbaut. 

Das muss nicht immer in Gewalt enden. Aber die zunehmende 

Zahl an Beschwerden, die bei den Wohnungsunternehmen 

eingehen, und ein höheres Maß an Empfindlichkeit bei Telefongesprächen 

belegen, dass etwas ins Rutschen gekommen ist. 

Aktuelle Studien über mehr Gewalt zwischen Mieterinnen 

und Mietern oder gegenüber Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern 

von Wohnungsunternehmen gibt es zwar nicht. Aber der GdW 

hatte vor zwei Jahren unter Mitgliedsunternehmen nachgefragt 

und dabei festgestellt: Vor allem in belasteten Quartieren drohen 

sich die sozialen Probleme zu verschärfen. Mehr Gewalt, mehr Ruhestörungen 

und eine vermehrte Missachtung der Hausordnung 

sind die Folge. 

Energiekrise führt zu mehr Konflikten 

Gewalt, und sei es „nur“ verbale Gewalt, trifft inzwischen vermehrt 

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von Wohnungsunternehmen 

– darum soll es vordergründig in diesem Text gehen. Oftmals 

ist der Anlass für die Verunsicherung einer Mieterin oder eines 

Mieters ein Schreiben des Energieversorgers mit der Nachricht, 

dass sich ihr Energiepreis vervielfacht. 

Die unlängst beschlossene Gaspreisbremse ist zwar ein richtiger 

Schritt, den Menschen Sorgen zu nehmen. Aber von heute 

auf morgen lässt sich Verunsicherung, die oft über Jahre gewachsen 

ist, nicht abbauen. So entwickeln manche Anrufe von Mietern 

oder Gespräche von Angesicht zu Angesicht in den Geschäftsstellen 

nicht selten eine Eigendynamik, die sich – nicht immer, 

aber immer öfter – in verbalen Drohungen und Beschimpfungen 

äußert. 

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Wohnungsunternehmens 

stehen dann unter einem enormen Druck. Es geht ja 

darum, nicht nur die Sachlage zu klären und das Gegenüber zu 

beruhigen oder gar zu trösten. Genauso wichtig ist es, mit den 

eigenen Emotionen klarzukommen – und besonnen zu reagieren. 

Doch das klingt einfacher, als es ist. 

Die Psychologie der Gewalt verstehen 

Als Dozentin bildet Kati Johannsen seit vielen Jahren in den Themen 

Emotionserkennung, Verhaltensanalyse, Manipulation und 

Selbstschutz aus. In ihren Seminaren und Coachings lehrt sie Methoden, 

sich selbst zu schützen, zu deeskalieren, gewaltfrei zu 

kommunizieren und zu überzeugen. Zu ihren Kunden gehören 

Wohnungsunternehmen, Berufsfeuerwehren, Rettungsdienste, 

Frauenhäuser und Kliniken. 

Kati Johannsen ist ausgebildete Profilerin und besitzt als 

Kampfsportlerin mehrere „schwarze Gürtel“, die ihre Qualifikation 

belegen. Aber es wäre eine unzulässige Verkürzung, ihre Arbeit 

auf das richtige Verhalten bei „körperlichen Auseinandersetzungen“ 

zu reduzieren. Das Erkennen von Emotionen und Traumata, 

Teambuilding, Face-Reading, Kommunikation und Deeskalation 

gehören ebenso zu ihrem Coaching-Angebot wie Selbstverteidigung 

und Notwehr. 

Dechiffrieren von Signalen 

Eine grundlegende Voraussetzung für einen erfolgreichen Umgang 

mit Gewalt bestehe darin, die Psychologie von Gewalt zu 

verstehen, sagt die Expertin. „Auseinandersetzungen zwischen 

Menschen, auch Telefonate mit Mieterinnen und Mietern, können 

gewaltträchtige Gespräche sein. Da, wo Empathie und Verständnis 

nicht an erster Stelle stehen, regiert gewalttätige Sprache.“ Im 

schlimmsten Fall finde ein tätlicher Angriff statt. 

„Es geht um das Dechiffrieren der Signale, die mein Gegenüber 

aussendet“, sagt Kati Johannsen. „Hat man diese wahrgenommen 

und im besten Falle richtig gedeutet, hat man seine 

eigenen Emotionen im Griff und kann dadurch besser argumentieren 

und überzeugen.“ 

Grundlage dieses Vorgehen ist die Erkenntnis, eigene Befindlichkeiten 

nicht auf das Gegenüber zu projizieren. Entscheidend 

sei, dass man sich in der Auseinandersetzung immer wieder bemühe, 

so schwer es auch fallen möge, ein Mindestmaß an Distanz 

zu wahren, sagt die Expertin. Zugleich dürfe die Distanz nicht zu 

groß werden. „Nur wer eine ‚Verbindung‘ aufbauen kann, kann 

den anderen erreichen.“ 

Kati Johannsen räumt ein, dass Selbstbeherrschung auch eine 

Frage des Alters sei. „Gestandene, geschulte und mental gesunde 

Personen, die sich ihrer selbst bewusst sind und sich selbst erkannt 

haben, wissen, dass eine Beleidigung oder ein verbaler Angriff 

nichts mit einem selbst zu tun hat – aber eben sehr viel über das 

Gegenüber verrät.“ 

f

10 

„Es geht um das Dechiffrieren 

der Signale, die mein 

Gegenüber aussendet.“ 

Kommunikation verstehen 

Das Verstehen, wie Kommunikation funktioniert, sei ein Schlüssel, 

Gewalt schon im Ansatz zu erkennen – und zu beenden, sagt Kati 

Johannsen. Wobei sie Kommunikation weiter fasst als ein normales 

Gespräch. „Als Menschen verfügen wir über sechs Kommunikationswege: 

vier davon – die Sprache, die Makromimik des 

Gesichts, unsere Körpersprache und unsere Stimmlage – können 

wir beeinflussen.“ Die wichtige Mikromimik und das vegetative 

Nervensystem, das uns zum Beispiel bei Angst schwitzen lässt, 

entzögen sich dagegen unserer Beeinflussung. 

„Die Motivation und die Bedürfnisse einer Person zu erkennen, 

ist der erste Schritt zum Selbstschutz“, sagt die Expertin. Es 

gehe darum, beim Gegenüber Emotionen zu beobachten, ihre 

oder seine Persönlichkeit einzuschätzen und – in der Folge – zu 

erkennen, ob die Person zu Gewalt oder Manipulation neige. 

„Dieses Wissen ist für eine erfolgreiche Vorbeugung von Gewalt 

genauso notwendig wie deeskalierende Worte und eine deeskalierende 

Körpersprache.“ 

Die Kernfrage, die sich in einer kritischen Situation stelle, sei 

die Frage nach dem „Bedürfnis des gewalttätigen Menschen“, 

sagt Kati Johannsen. „Viele Menschen sind verunsichert und haben 

Angst, manchmal sind sie gar in Panik.“ Es gelte herauszufinden, 

was sie/er wolle – oder vermeiden wolle. Doch so einfach 

die Frage ist, so schwierig ist die Antwort. „Häufig befinden sich 

Menschen in einer kritischen Situation in einem emotionalen Ausnahmezustand.“ 

Dieser biete „viel Raum für Missverständnisse“. 

Menschen nehmen Gewalt individuell wahr 

Kati Johannsen verweist auf eine Binsenweisheit, die zu kennen 

aber gerade bei der Kommunikation unter Menschen wichtig ist: 

„Jeder Mensch tickt anders. Das gilt auch für das Maß, ab wann 

man (verbale) Gewalt als solche empfindet.“ Sie als Trainerin mit 

viel theoretischem Wissen und der Fähigkeit zur Selbstverteidigung 

im Hintergrund habe möglicherweise eine höhere Resilienz 

gegen „Angriffe“ als „beispielsweise eine Mitarbeiterin einer Pflegeeinrichtung, 

die vor allem Empathie und Sensibilität benötigt, 

um ihren Job gut zu machen“. 

Passiv-aggressiver Tonfall, abweisende Körpersprache oder 

verachtende Blicke würden von den Menschen aufgrund persönlicher 

Erfahrungen in ihrer Bedrohlichkeit unterschiedlich empfunden. 

„Was für den einen gerade noch erträglich ist, kann bei 

jemand anderem zu einer gewalttätigen Handlung führen“, sagt 

Kati Johannsen. 

Es sei daher wichtig, das eigene Gewalterleben zu reflektieren 

und zu definieren, was Gewalt für einen selbst bedeute. „Wir 

unterscheiden ja unterschiedliche Arten von Gewalt: körperliche 

Gewalt wie Schlagen, Beißen, Treten oder Würgen, verbale Gewalt 

wie Drohungen und Beleidigungen sowie visuelle Gewalt, die 

sich im Ignorieren, in ‚tötenden‘ Blicken oder einer abweisenden 

Körpersprache äußert.“ 

Gewalt entstehe oftmals durch ein Überschreiten der eigenen 

Distanzzonen. Üblicherweise umfasse die Intimzone eines Menschen 

einen Radius von 60 Zentimetern. Allerdings sei das „Über-

11 

„Da, wo Empathie 

und Verständnis nicht 

an erster Stelle stehen, 

regiert gewalttätige 

Sprache.“ 

schreiten“ nicht nur im Sinne von körperlichem Abstand gemeint. 

„Auch bei Gesprächen, die emotional aufgeladen sind, dringen 

wir manchmal in die Intimzone unseres Gegenübers ein. Zumindest 

empfindet der andere ein Wort, einen scharfen Tonfall oder 

eine abwertende Geste dann als Eindringen.“ 

Deeskalation beginnt im Kopf 

So, wie jeder Mensch unterschiedlich „tickt“, so unterschiedlich 

müsse man auch mit ihr oder ihm umgehen, sagt Kati Johannsen. 

„Der eine Mensch braucht verbale Fürsorge, der andere ein ganzes 

Repertoire von Überzeugungshebeln, und ein Dritter braucht 

kurze Ansagen.“ Das bringe sie in ihren Seminaren – meist an 

Beispielen aus dem Alltag und Situationsübungen – ihren Kursteilnehmerinnen 

und Kursteilnehmer bei. 

„Deeskalation ist die Reise vom Heizkessel der Amygdala zum 

Frontallappen“, sagt die Expertin. Insofern lernen die Kursteilnehmerinnen 

und Kursteilnehmern beispielsweise rhetorische Tricks 

zum Überzeugen, genauso wie körperliche Bewegungen, um den 

Angriff eines aggressiven Menschen abzuwehren. Kati Johannsen 

bezeichnet das als körperliches Situationstraining. 

„Allerdings lehre ich nicht nur Befreiungsgriffe für typische 

Würge-, Festhalte- und Klammergriffe.“ Vielmehr setzt die Expertin 

schon weit vor der eigentlich kritischen Situation an. „Men- 

schen können mit einer unsicheren Körpersprache, hängenden 

Schultern, Blick nach unten oder einer unsicheren Stimme nicht 

überzeugen, sprich auch nicht deeskalieren. 

Sie spreche in ihren Trainings daher auch über die richtige 

Körpersprache. „Man kann Empathie signalisieren und zugleich 

verdeutlichen, dass man kein Opfer ist. Gewalttätige Menschen 

haben oft ein feines Gespür dafür, ob das Gegenüber schwach 

und damit ein potenzielles Opfer – oder eben stark ist, mit dem 

man sich besser nicht anlegt – körperlich wie auch rhetorisch.“ 

Ein Werkzeug an die Hand geben 

Viele Unternehmen nutzen inzwischen ihr Fortbildungsangebot, 

so beispielsweise die Wohnungsbaugenossenschaft KAIFU-NORD- 

LAND. Der VNW hat ein Seminar mit Kati Johannsen in seinem 

Weiterbildungsangebot. Sie gebe potenziell „bedrohten“ Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeitern Werkzeuge an die Hand, sagt die 

Profilerin. „Sie erhalten mächtige Tools, die ihnen helfen, von der 

‚Ohnmacht‘ in einer gefährlichen Situation zu überlegtem und 

effizientem Handeln zu kommen. Gewaltprävention schützt die 

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Gewalt kostet Personal, Zeit, 

Geld und Gesundheit.“ h

12 

VNW

100 Jahre 

Mietpreisbindung 

13 

Der Hamburger Senat und zwei Bürgerinitiativen einigen sich nach zwei Jahren Verhandlung. 

Die Wohnungswirtschaft spricht von einer „dramatischen Fehlentscheidung“ der Politik. 


Hamburg. In Hamburg soll künftig ein Teil der neu gebauten Sozialwohnungen 

mit einer 100-jährigen Mietpreisbindung ausgestattet 

werden. Zudem wird der Verkauf von städtischen Wohnungen 

und Wohngrundstücken grundsätzlich ausgeschlossen. Das sind 

Kernpunkte der Vereinbarung, auf die sich der rot-grüne Senat 

nach fast zweijährigen Verhandlungen mit zwei Volksinitiativen 

verständigt hat. Die Einigung soll in der Bürgerschaft beschlossen 

werden. Die Volksinitiativen sagten im Gegenzug zu, das Volksabstimmungsverfahren 

zu beenden. 

Die Hamburger Wohnungswirtschaft bezeichnet den Kompromiss 

als eine „dramatische Fehlentscheidung“. Sie werde die 

Probleme auf Hamburgs engem Wohnungsmarkt verschärfen. 

„Wir befürchten eine extreme Verknappung öffentlich geförderter 

und damit für viele Menschen bezahlbarer Wohnungen“, sagt 

VNW-Direktor Andreas Breitner. „Bereits heute sei die Errichtung 

nur durch eine Quersubventionierung im Rahmen des Drittelmix 

möglich. „Erhöht sich der Anteil der geförderten Wohnungen, 

verteuert sich der frei finanzierte Wohnungsbau – und die Zahl 

der Menschen, die sich derart hohe Preise leisten können, wird 

deutlich kleiner.“ 

Matthias Saß, Vorsitzender des Vereins Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften 

und Vorstand der Allgemeinen Deutschen 

Schiffszimmerer-Genossenschaft eG, sagt: „Ich gehe davon aus, 

dass unter den neuen Rahmenbedingungen in den kommenden 

Jahren keine Genossenschaft auf städtischem Boden neue Wohnungen 

errichten wird.“ Hauptgrund sei die Vereinbarung, nach 

der städtische Grundstücke künftig nur noch auf dem Weg des 

Erbbaurechts vergeben werden dürften. „Das macht es für uns 

Genossenschaften quasi unmöglich, zu bauen.“ 

Zähe Verhandlungen änderten am Ende nicht viel 

Die beiden Initiativen waren vor rund zwei Jahren unter dem 

Motto „Keine Profite mit Boden & Miete“ mit insgesamt 28.400 

Unterschriften im Rücken gestartet. Sie wollten erreichen, dass in 

Hamburg der Verkauf städtischer Flächen unterbunden und der 

Bau preisgünstiger Wohnungen beschleunigt wird. Grundstücke 

der Stadt sollten grundsätzlich nur noch im Rahmen des Erbbaurechts 

vergeben werden. Dabei wurden sie von Mietervereinen 

unterstützt. 

Experten des VNW waren auf Bitten der Hamburger Stadtentwicklungsbehörde 

an den Verhandlungen mit Vertretern der 

Initiativen beteiligt. Dabei machten sie deutlich, dass auch am Gemeinwohl 

orientierte Wohnungsunternehmen aus betriebswirtschaftlichen 

Gründen eine Mindestrendite erwirtschaften müssten. 

Zugleich belegten sie anhand „alltagstauglicher“ Berechnungen, 

welche Auswirkungen hohe Zinsen und gestiegene Baupreise auf 

Wohnungsmieten haben – und dass im VNW organisierte Unternehmen 

rasch an die Grenze der Machbarkeit geraten. 

„Unsere Hinweise wurden von den Vertreterinnen und Vertretern 

der Initiativen zwar zur Kenntnis genommen, führten bei 

ihnen aber nicht zu einer Änderung ihrer Auffassung“, sagt VNW- 

Direktor Andreas Breitner. Stattdessen hieß es, man glaube den 

Darlegungen der Wohnungswirtschaft nicht. „Wer aber nur sich 

selbst glaubt, dem ist auch mit Fakten nicht beizukommen“, so 

der VNW-Direktor. 

„Wir befürchten eine extreme 

Verknappung öffentlich geförderter 

und damit für viele Menschen 

bezahlbarer Wohnungen.“ 

ANDREAS BREITNER 

VNW-Vorstand und Verbandsdirektor 

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„Ich gehe davon aus, dass unter den 

neuen Rahmenbedingungen in den 

kommenden Jahren keine Genossenschaft 

auf städtischem Boden neue 

Wohnungen errichten wird.“ 

MATTHIAS SASS 

Vorstand Schiffszimmerer- 

Genossenschaft 

Am Ende fürchtete man bei den Hamburger Regierungsparteien 

offenbar, dass ein möglicher Volksentscheid verloren gehen und 

der von den Initiativen zur Abstimmung gestellte „Gesetzentwurf“ 

Realität werden würde. Hamburgs Volksgesetzgebung sieht 

vor, dass die Bürgerschaft bis zu einem Volksentscheid über Verhandlungen 

mit einer Volksinitiative Änderungen erreichen kann. 

Ein erfolgreicher Entscheid führt dann aber dazu, dass dessen Inhalt 

Gesetzeskraft erhält. 

1 000 Wohnungen mit 100-jähriger Mietpreisbindung 

Die Vereinbarung zwischen Initiativen und Hamburgs Regierungsparteien 

sieht im Wesentlichen Folgendes vor: 

1. Jährlich werden mindestens 1 000 Wohnungen im ersten 

Förderweg mit 100-jähriger Mieterpreisbindung errichtet. 

2. Die Vergabe der Grundstücke erfolgt im Wege des Erbbaurechts 

mit 100-jähriger Laufzeit. 

3. Diese Wohnungen werden 50 Jahre gefördert. Nach Ablauf 

dieser Förderzeit gelten Mietpreisbindungen mit im Erbbaurechtsvertrag 

festgelegten Steigerungen. 

4. Zudem sollen auf 33 Prozent der für den Wohnungsbau 

vorgesehenen städtischen Flächen 20 Prozent der im 

1. Förderweg errichteten Wohnungen für vordringlich 

Wohnungssuchende reserviert werden. 

5. Der Verkauf städtischer Wohnungen und städtischer 

Wohngrundstücke wird ausgeschlossen. Lediglich in Ausnahmefällen 

soll die Bürgerschaft einen abweichenden 

Beschluss fassen können. Das wird in der Hamburgischen 

Verfassung verankert. 

6. Die Attraktivität des Erbbaurechts soll beispielsweise durch 

einen gesenkten Steuersatz für Erbbaurechte bei der 

Grunderwerbssteuer, den Erbbauzins, Laufzeiten und 

Beleihbarkeit gesteigert werden. 

Da bei allen weiteren Wohnungsbauprojekten auf öffentlichem 

Grund gilt, dass 35 Prozent öffentlich gefördert sein müssten, erhöht 

sich in Summe die Quote öffentlich geförderter Wohnungen 

auf 56 Prozent. 

Deren Anteil könne sogar noch steigen, wenn die Stadt nicht 

jährlich Flächen für mindestens 3 000 Wohneinheiten zur Verfügung 

stellt, erklärt die Wohnungswirtschaft. Der Kompromiss garantiere 

der Initiative nämlich auf jeden Fall 1 000 Wohnungen im 

1. Förderweg und mit 100-jähriger Mietpreisbindung. 

„Somit besteht die Gefahr, dass sich dort die Fehler der 60er 

und 70er Jahre wiederholen und es zu sozial überforderten Quartieren 

kommt.“ 

Enttäuschung vor allem bei den 

Wohnungsbaugenossenschaften 

Heftige Kritik und große Enttäuschung löste die Vereinbarung mit 

den Initiativen bei Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften 

aus. Mit Blick darauf, dass jährlich 1 000 Wohnungen mit einer 

100-jährigen Mietpreisbindung auf einem Niveau unterhalb des 

Mittelwerts des Mietenspiegels gebaut werden sollen, sagt Matthias 

Saß: „Kein Genossenschaftsvorstand kann so eine Verpflichtung 

eingehen. Man würde Gefahr laufen, gegen die Grundsätze einer 

ordentlichen Geschäftsführung zu verstoßen.“ 

VNW-Direktor Andreas Breitner sieht die über viele Jahrzehnte 

geleistete Arbeit der Genossenschaften als „Vermieter mit Werten“ 

entwertet. „Seit mehr als 100 Jahren kann sich die Stadt 

Hamburg darauf verlassen, dass Genossenschaften bezahlbaren 

Wohnraum bauen, vermieten und modernisieren. Sie haben über 

alle Krisen hinweg bewiesen, dass auch in einer europäischen Metropole 

wie Hamburg beides geht: sicher und bezahlbar wohnen.“ 

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Saß und Breitner zeigen sich skeptisch, dass sich Banken finden 

lassen, die eine Finanzierung auf 100 Jahre und unter diesen Rahmenbedingungen 

ermöglichen. Notwendig sei auf jeden Fall eine 

deutliche Erhöhung der öffentlichen Wohnungsbauförderung. 

„Leider steht in der Vereinbarung nichts zu lesen, woher das viele 

Geld in den kommenden Jahrzehnten kommen soll.“ 

Wenig nachhaltig: Verlagerung der Kosten in die 

Zukunft 

Ähnlich sieht das der Wohnungsbau-Experte Matthias Günther, 

Vorstand des Hannoveraner Pestel Instituts für Systemforschung. 

„Wenn Sie eine Sozialbindung auf 100 Jahre fixieren, dann müssen 

Sie auf diesen Zeitraum auch Nachförderungen einplanen, 

denn Sanierungskosten sind ja aus der Miete nicht zu bezahlen“, 

sagt der Wissenschaftler in einem Interview mit der „Hamburger 

Morgenpost“. 

Generell müsse sich auch der soziale Wohnungsbau lohnen, 

fügt Günther hinzu. „Und hier liegt in vielen Bundesländern das 

Problem: Schleswig-Holstein etwa hat die Förderung erhöht und 

es werden Sozialwohnungen gebaut. In Berlin hingegen wurde 

in diesem Jahr noch keine Förderung für eine Sozialwohnung abgerufen, 

weil die so niedrig ist, dass die Wirtschaftlichkeit nicht 

erreicht wird.“ 

Zu guter Letzt verweist Günther auf mögliche rechtliche Probleme: 

„2019 hat der Bundesgerichtshof geurteilt, dass die dauerhafte 

Bindung von Sozialwohnungen nicht wirksam ist.“ h 

„Somit besteht die Gefahr, dass 

sich dort die Fehler der 60er und 

70er Jahre wiederholen und es zu 

sozial überforderten Quartieren 

kommt.“ 

Oliver Schirg hat mehr als 

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Mietrecht 

im Zeichen der 

Energiekrise 

Lübeck. Der 9. Norddeutscher Mietrechtstag, der am 18. Noveber 

2022 in Lübeck stattfand, stand ganz im Zeichen der aktuellen 

Energiekrise. Dramatisch gestiegene Preise für Strom und Heizung 

führen dazu, dass viele Mieterinnen und Mieter Sorge haben, ihre 

Wohnkosten nicht mehr tragen zu können. In der Folge steigt 

nicht selten die Zahl der Konflikte zwischen Mieter und Vermieter. 

Erfahrene Expertinnen und Experten, unter ihnen die Richterin am 

Bundesgerichtshof, Dr. Susanne Matussek, berichteten auf der eintägigen 

VNW-Fachveranstaltung unter anderem über die aktuelle 

Rechtsprechung im Wohnraummietrecht, über Neuerungen beim 

Betriebskostenrecht und über mietvertraglich relevante Änderung 

im Energierecht. Wer Interesse an den Manuskripten der Vorträge 

hat, meldet sich bitte bei Kerstin Haase, Referat Veranstaltung des 

VNW, unter haase@vnw.de.

19


Groß 

siedlu

21 

Experten berichten auf einer Fachveranstaltung über die Herausforderungen, 

wie derartige Quartiere erneuert werden können. 

Lübeck. Ralf Protz, Kompetenzzentrum Großsiedlungen, Berlin, 

und Dr. Peter Hitpaß, VNW-Landesgeschäftsastelle Schwerin, eröffneten 

am 17. Oktober 2022 in Lübeck die Veranstaltung, die in 

dieser Form erstmalig stattfand. Knapp 50 Teilnehmer informierten 

sich über städtebauliche, architektonische, soziale und infrastrukturelle 

Aspekte dieser Wohnform. Für Dr. Dr. Bernd Hunger, 

Vorstand des Kompetenzzentrums, sind die heutigen Probleme 

der Siedlungen auf veränderte gesellschaftliche Verhältnisse zurückzuführen. 

Für Hilmar von Lojewski, Deutscher Städtetag, Berlin/Köln, wird 

Wohnen in der „Platte“ gerade in Ballungszentren wieder attraktiver. 

Marco Hahn und Sven Solterbeck, beide SAGA Hamburg, 

stellten den Osdorfer Born vor. Hier beträgt die Leerstandsquote 

0,1 Prozent. Torsten Kärlin, Trave, erläuterte die Pläne des Unternehmens 

zur Umgestaltung der Neuen Mitte in Lübeck-Moisling. 

Klaus Peter Adomeit, Geschäftsführer der WVG Greifswald, berichtete 

über positive Erfahrungen beim Neubau kompakter 

Wohnanlagen. 

Antje Neelmeijer, Vorständin der Eisenbahner-Wohungsbau-Genossenschaft 

Dresden, hat bei der Umgestaltung von Gorbitz auf 

die Aufteilung der Siedlung auf kleinere, überschaubarere Einheiten 

gesetzt. Jeder Standort soll eine Besonderheit haben. Guido 

Schwarzendahl, Vorstand des Bauvereins Halle & Leuna, gab einen 

geschichtlichen Abriss über das DDR-Vorzeigeprojekt Halle-Neustadt. 

Michael Jakobs, WIS Wohnungsbaugesellschaft Lübbenau 

im Spreewald, will Missstände in den Anlagen zu Leistungsträgern 

machen. 

Abschließend berichtete Lisa Winter, Geschäftsführerin von Aktiv- 

Bo aus Hamburg, über schwedische Erfahrungen bei der Erneuerung 

von Großsiedlungen. Eines der Hauptprobleme dabei ist die 

massive Kriminalität in den Vororten. 

Das Kompetenzzentrum Großsiedlungen, Berlin Hellersorf, vertritt 

die Interessen von 200 Mitgliedern, darunter Wohnungsgenossenschaften, 

kommunale und private Wohnungsunternehmen, Architektur-, 

Planungs- und Ingenieurbüros, wissenschaftliche Institute 

und Verbände der Wohnungswirtschaft und Bauindustrie sowie 

Vertreter aus Bürgervereinen, Kommunalpolitik und -verwaltung. 

Es wurde 2001 gegründet. h 

ngen 

im Fokus


40 Milliarden Euro 

Erstmals liegt für eine deutsche Großstadt eine wissenschaftlich fundierte Studie vor, die vor allem 

einer Frage nachging: Was kostet die Energiewende die Wohnungswirtschaft und ihre Mieter 


Hamburg. Es war eine schwere Geburt. Mit mehrmonatiger Verspätung 

hat Hamburgs Stadtentwicklungsbehörde Mitte Oktober 

eine Machbarkeitsstudie vorgestellt, aus der hervorgeht, wie Hamburgs 

Wohngebäude bis 2045 klimaneutral werden können. Die 

Studie, die aus sechs Teilstudien besteht, ist etwas Besonderes: 

Hamburg ist die erste deutsche Großstadt, die jetzt einen derartigen 

„Fahrplan zur Klimaneutralität“ im Bereich der Wohngebäude 

erstellt hat. 

Im Kern erbrachte die Machbarkeitsstudie folgende 

wesentliche Erkenntnisse: 

Es gibt 262.000 Wohngebäude in Hamburg. Diese müssen 

1 alle bis 2045 mehr oder weniger umfangreich saniert werden. 

Der gesamte Investitionsbedarf bis dahin liegt bei einem 

moderaten Maßnahmenszenario bei rund 40 Milliarden Euro. 

Dazu muss die jährliche Sanierungsrate von derzeit rund einem 

bis 2045 schrittweise auf durchschnittlich 1,7 Prozent erhöht 

werden. 

Die Wissenschaftler raten, das Hauptaugenmerk auf die 

2 energetische Sanierung von Wohngebäuden zu legen, die 

zwischen 1949 bis 1978 errichtet wurden. Sie gelten als die 

„Worst-first-Gebäude“ mit dem höchsten Effizienzhebel der 

vorgeschlagenen Maßnahmen. Am Ende wird es für jeden Gebäudetyp 

sogenannte Gebäudedatenblätter geben, aus denen 

auch hervorgeht, welche Kosten bei unterschiedlichen Sanierungsstandards 

entstehen. 

3Der tatsächliche Energieverbrauch vieler Hamburger Wohngebäude 

ist anders als ursprünglich angenommen. Dabei 

weichen die tatsächlichen Verbräuche der Gebäude mit geringen 

berechneten Bedarfen – neue Gebäude mit vermeintlich 

hohen energetischen Standards – deutlich nach oben, die Verbräuche 

der Gebäude mit hohen berechneten Bedarfen – zumeist 

alte Gebäude mit vermeintlich schlechten energetischen 

Standards – deutlich nach unten ab. Hier stellt die Studie „Kalibrierungsfaktoren“ 

bereit, die alle berechneten Bedarfsniveaus 

in tatsächliche Verbräuche überführen und so die bekannten 

energetischen Effizienzhausstandards vergleichbar macht. 

4Bei Ein- und Zwei-Familien-Häusern besteht der größte 

Handlungsbedarf. Allerdings dürften hier die größten Probleme 

liegen, weil sich viele Hausbesitzer eine umfassende energetische 

Sanierung nicht leisten können. 

5Mit steigender Sanierungsrate steigt der Anteil „vorfälliger“ 

Anteile an den Sanierungsmaßnahmen. Dabei werden Bauteile 

vor Ende ihrer eigentlichen Nutzungsdauer ausgetauscht. 

Solche Maßnahmen enthalten übermäßig Anteile umlagefähiger 

Kosten, die auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden 

können. Sie bedingen so ein hohes Mietsteigerungspotenzial. 

6Die genauen Kosten, die auf den einzelnen Mieter zukommen, 

sind wegen der gestiegen Bau- und Energiepreise sowie 

der ungeklärten Förderstruktur noch nicht bezifferbar. Erste 

Einschätzungen sollen Anfang 2023 vorliegen. Klar ist: Es wird 

für Mieterinnen und Mieter teuer. 

7Es ist volkswirtschaftlich gesehen sinnvoller, in die Dekarbonisierung 

der Energieträger insgesamt zu investieren, als 

auf eine Überoptimierung der Gebäude zu setzen. Strom und 

Fernwärme klimaneutral zu erzeugen, birgt also das größte Klimaschutzpotenzial.

23 

„Wir müssen die ganze Stadt mitnehmen.“ 

DR. DOROTHEE STAPELFELDT Senatorin für Stadtentwicklung 

und Wohnen der Freien und Hansestadt Hamburg 

„Die Frage der Finanzierbarkeit wird in den kommenden Jahren nicht von der 

Tagesordnung verschwinden. Hier darf die Hamburger Politik die Wohnungswirtschaft 

nicht im Regen stehen lassen und gewaltig nachlegen.“ 

ANDREAS BREITNER VNW-Vorstand und Verbandsdirektor 

„Es wird die größte Herausforderung, die wir jemals nach 

dem Krieg erlebt haben.“ 

PROF. DIETMAR WALBERG Geschäftsführer der 

Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. 

Es gibt nicht „eine Lösung für alles“ 

Zweck der Studie sei gewesen, den aktuellen Zustand der Hamburger 

Wohngebäude mit dem Ziel der Klimaneutralität im Jahr 2045 

zusammenzubringen, sagte Prof. Dietmar Walberg, Geschäftsführer 

der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE), bei 

der Vorstellung vor der Hamburger Landespressekonferenz. „Ein 

wertvolles Ergebnis ist, dass Hamburg jetzt fundierte Kenntnisse 

über den Gebäudezustand hat.“ Die ARGE war der Primus inter 

Pares bei der Erstellung der Machbarkeitsstudie. 

„Es wird die größte Herausforderung, die wir jemals nach 

dem Krieg erlebt haben“, sagte Walberg weiter. Deshalb sei ein 

Hineinplaudern nach dem Motto: „Wir haben eine Lösung für alles“ 

leichtfertig und fahrlässig. Man habe eine wissenschaftliche 

Grundlage erarbeitet, auf der Entscheidungen künftig möglich seien. 

Das Gutachten solle ein langfristiges Monitoring und damit ein 

Reagieren auf künftige Herausforderungen ermöglichen. 

Ausgangspunkt der Betrachtung seien zwölf Gebäudetypen 

gewesen, „von denen wir wissen, dass sie in Hamburg vorhanden 

sind“, sagte Walberg. Man habe valide Daten von rund 70.000 

Wohnungen und Gebäuden ausgewertet: Wann war welche Modernisierung? 

Wie ist die Dämmstoffqualität? Welche Energieversorgung 

liegt vor? Welchen Anteil haben fossile Energieträger? 

Energieverbrauchskennwert, Nutz- und Wohnfläche sowie Alter 

der Heizungen. „In dieser Tiefe hat es das noch nie gegeben“, 

sagte Walberg. 

Zudem ging es darum, herauszufinden, welchen Wärmeverbrauch 

Hamburgs Wohngebäude heute und in Zukunft wirklich 

haben, der durch Fernwärme, dezentrale Wärmekonzepte und 

Strom befriedigt werden muss. 

Wenig überraschend war eine Erkenntnis, nach der das Mehrfamilienhaus, 

das in der Nachkriegszeit zwischen 1949 und 1978 

errichtet wurde, Hamburg prägt und so den größten CO 2 

-Fußabdruck 

hinterlässt. „Wir haben in Hamburg die typische Signatur 

einer zerstörten Großstadt“, sagte Walberg. 

Instandhaltung und energetische Sanierung 

Bei den Studien ging es auch darum, herauszufinden, wie sich 

die Kosten zwischen Instandhaltung und energetischer Sanierung 

aufteilen. Je besser sich das Gebäude im Ausgangszustand präsentiert, 

desto leichter fällt es in der Regel, es in einen besseren Zustand 

zu versetzen. Allerdings ist dann auch die Umlagefähigkeit 

auf die Mieten höher, weil noch funktionierende Bauteile ersetzt 

werden. 

Die Wissenschaftler plädieren dafür, vor einer energetischen 

Sanierung genau zu prüfen, wie alt technische Anlagen wie Lüfter, 

Heizung oder Fenster sind. Haben sie ihr „Lebensende“ erreicht, 

wäre eine Erneuerung normale Instandhaltung und müsste zu 100 

Prozent vom Vermieter getragen werden. Erfolgt der Austausch 

aber früher im Rahmen einer energetischen Sanierung, so könnten 

die Kosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. 

In überambitionierten Sanierungsmaßnahmen und -raten liegt 

demnach gleichermaßen die Gefahr von Kosten- und Mieterhöhungen 

sowie ein eher geringes zusätzliches Klimaschutzpotenzial. 

„Bei den Überlegungen, wie schnell und umfassend der Ausstoß 

von Treibhausgasen reduziert werden kann, spielt die Betrachtung 

der Wohnkosten eine entscheidende Rolle. Nur wenn 

die Wohnung für Mieterinnen und Mieter – aber auch für selbst 

nutzende Eigentümer – auf Dauer bezahlbar bleibt, werden sie 

die Maßnahmen zum Klimaschutz mittragen“, sagt VNW-Direktor 

Andreas Breitner. 

f


Drei Szenarien 

Die Wissenschaftler haben drei Szenarien berechnet. 

Szenario 1: Es geschieht nicht viel mehr als gegenwärtig. 

Die Sanierungsrate liegt zwischen einem und 

1,3 Prozent. Zielstandard bei der Bestandssanierung ist das 

Effizienzhaus 115. 

Szenario 2: Die Sanierungsrate wird schrittweise deutlich, 

„aber noch machbar“ von durchschnittlich einem auf 1,7 

Prozent gesteigert. Das Szenario beinhaltet ein hohes Maß 

an minimalinvasiven Maßnahmen. Diese sind günstig und 

bewirken rasch eine Reduzierung des Ausstoßes von Treibhausgasen. 

Beispiele wären eine flächendeckende Installation 

elektronischer Thermostate, der hydraulische Abgleich 

von Heizungs- und Warmwasserverteilungen oder eine rasche 

Umstellung der Wärmeversorgung auf emissionsfreie 

Energieträger. Zugleich setzen die Wissenschaftler auf eine 

„serielle Sanierung mit hohem Vorfertigungsgrad“. Im Kern 

wird allein schon aus Kostengründen die Sanierung von 

Bestandsgebäuden nur zulasten des Neubaus im erforderlichen 

Maß steigen können. 

Szenario 3: Hierbei wird die Sanierungsrate von einem auf 

zwei Prozent verdoppelt. Wirtschaftlich betrachtet bedeutet 

das eine Vervier- bis Verachtfachung der Investitionen, 

weil die Eingriffe in die Bausubstanz viel weitgehender (und 

damit teurer) sind. Vor allem müssen Bauteile erneuert werden, 

die das Ende ihrer Nutzungsdauer noch nicht erreicht 

haben, was aus Gründen der Nachhaltigkeit fragwürdig ist. 

Viele dieser Arbeiten sind keine Instandhaltung mehr, sondern 

eine Modernisierung – und damit komplett umlagefähig. 

50 Prozent aller auch bereits heute sanierten Gebäude 

müssten noch einmal saniert werden. 

Um bis zum Jahr 2045 Klimaneutralität zu erreichen, unterscheiden 

sich nach Darstellung der Wissenschaftler die Szenarien 2 und 

3 nicht grundlegend. „Wir werden mit beiden Szenarien 2045 im 

Hinblick auf den Ausstoß von Treibhausgasen klimaneutral sein. 

Das Szenario 3 erreicht Klimaneutralität keinen Tag früher“, sagte 

Prof. Dietmar Walberg. Die vermeintlich größere Effizienz am 

Gebäude zeigt am Ende bei der Verringerung des Ausstoßes von 

Treibhausgasen keinen nennenswerten Vorteil. Gravierend sei allerdings 

der Unterschied bei der Höhe der nötigen Investitionen: 

Bei Szenario 3 lägen die Investitionen statt bei rund 40 Milliarden 

bei mehr als 50 Milliarden Euro. 

Entscheidend ist am Ende die Dekarbonisierung von 

Strom und Wärme 

So unverzichtbar die energetische Sanierung der Hamburger 

Wohngebäude auf ein moderat-ambitioniertes Niveau ist: Entscheidend 

ist am Ende, wie sich die Dekarbonisierung des Stroms 

und der Hamburger Fernwärme entwickelt. Emissionsfrei erzeugter 

Strom und emissionsfrei erzeugte Fernwärme haben das mit 

Abstand größte Potenzial, den Ausstoß von Treibhausgasen zu 

reduzieren. 

Es sei denkbar, dass in den kommenden beiden Jahrzehnten technologische 

Entwicklungen reifen, die eine dekarbonisierte Energieversorgung 

im Quartier ermöglichen, sagte Walberg. Dadurch 

könnten möglicherweise bestimmte Maßnahmen am Gebäude, 

die heute als unverzichtbar angesehen würden, relativiert werden. 

Der Wissenschaftler verwies darauf, dass ein umfassend energetisch 

saniertes Gebäude nur rund 25 bis 30 Prozent weniger 

Energie pro Quadratmeter verbrauche als ein unsaniertes Gebäude. 

Das sei der Unterschied zwischen theoretisch errechnetem 

Bedarfswert und der Realität. Der Trugschluss sei, dass sanierte 

Gebäude einen deutlich geringeren Verbrauch an Energie hätten 

als unsanierte Gebäude. „Das ist eine Lücke zwischen Theorie und 

Praxis.“ 

Auf „Überoptimierung“ von Gebäuden verzichten 

ARGE-Geschäftsführer Dietmar Walberg mahnte, auf eine Überoptimierung 

der Gebäude zu verzichten. Ein nicht energetisch saniertes 

Gebäude unreflektiert an eine Wärmepumpe anzuschließen, 

sei allerdings ebenfalls technischer Unsinn. Wärmeversorgung und 

Wärmeschutz des Gebäudes müssten zusammenpassen. 

Über Lösungen mit regenerierbaren Wärmespeichern oder 

„kalten Netzen” könnten Wärmepumpen mit einem bereits vortemperierten 

Medium auch in Bestandsgebäuden gute Wirkungsgrade 

erzielen. Hier liege das Potenzial von Quartierskonzepten, 

sagte Walberg. Es gehe beim Klimaschutz darum, nicht nur alle 

mitzunehmen, sondern ihn auch allen zu ermöglichen. 

Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt 

machte deutlich, dass sie die einvernehmliche Empfehlung 

der Gutachter, die Sanierungsrate auf 1,7 Prozent zu erhöhen, unterstütze. 

Mit der Investitions- und Förderbank (IFB) werde man 

ein Förderinstrumentarium entwickeln, das einen starken Anreiz 

für die Sanierung von Bestandsgebäuden enthalte. Als Erstes stelle 

der Senat in den kommenden vier Jahren insgesamt 210 Millionen 

Euro an Fördermitteln zusätzlich zur Verfügung. 

VNW-Direktor Andreas Breitner begrüßte die Ankündigung 

der Senatorin, mahnte aber zugleich: „Die Frage der Finanzierbarkeit 

wird in den kommenden Jahren nicht von der Tagesordnung 

verschwinden. Hier darf die Hamburger Politik die Wohnungswirtschaft 

nicht im Regen stehen lassen und sollte gewaltig nachlegen.“ 

Gut sei es, dass die Senatorin ausdrücklich Flotten- und Quartiersansätze 

für die Energieversorgung und die Sanierung von 

Wohnungsbeständen als zentrale Elemente zur Erreichung der 

Klimaneutralität benannt habe. „Am Ende geht es darum, wie 

mit leistbarem Aufwand der größtmögliche Nutzen für den Klimaschutz 

erlangt werden kann“, sagte VNW-Direktor Andreas 

Breitner. 

Senatorin Dr. Stapelfeldt wandte sich dagegen, Zwang auf die 

Hauseigentümer auszuüben. Man habe sich bislang immer dagegen 

entschieden, Klimaschutzziele mithilfe des Ordnungsrechts 

durchzusetzen und sei damit gut gefahren, sagte die SPD-Politikerin. 

Zwang sei nicht der richtige Weg. „Wir müssen die ganze 

Stadt mitnehmen.“h

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Hamburg. Roland Keich, Leiter des Hamburger 

EBZ-Campus, hatte es vor einigen 

Monaten in einem Interview mit dem 

VNW-Magazin angekündigt: Einmal im 

Monat will man an einem Sonnabend mit 

der Veranstaltung „Pizza und Diskussion“ 

die Mittagspause nutzen, um mit interessanten 

Gesprächspartnern beim Essen ins 

Gespräch zu kommen. 

Am 12. November war VNW-Direktor 

Andreas Breitner bei den Studentinnen 

und Studenten zu Gast. Am Ende zog er 

eine positive Bilanz: „Gute Diskussion mit 

den Hamburger Studies des EBZ. Einfach 

schön, solch interessierten, talentierten 

und jungen Menschen Rede und Antwort 

zu stehen. Mit Euch ist mir um die Zukunft 

der Wohnungswirtschaft und des bezahlbaren 

Wohnens so gar nicht bange. Das 

beruhigt.“ 

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Aus Alt wird Neu – 

Forscher stellen Ziegel 

aus Abfall her 

Besonders nachhaltig soll der neue Flügel des Design Museums in 

Gent werden. Forscher und Designer machen daher unter anderem aus 

Altglas Ziegel für neue Gemäuer. Hat der Müllziegel eine Zukunft? 

VON HEIKE HEICKMANN 

Gent (dpa). Müll für Mauern: Forscher und Designer aus Belgien 

und England haben einen nachhaltigen Ziegelstein aus regionalem 

Abfall entwickelt. Er soll beim Bau eines neuen Gebäudes 

des Design Museums im belgischen Gent eingesetzt werden. Das 

Baumaterial bestehe zu 63 Prozent aus regionalem Müll, teilte das 

Museum mit. 

Begonnen habe das Projekt vor rund anderthalb Jahren, erläuterte 

Museumssprecherin Bie Luyssaert. Der kalkbasierte Fassadenziegel 

sei speziell entwickelt worden, um die CO 2 

-Emissionen 

beim Bau des neuen Museumsgebäudes zu reduzieren. Für die 

Herstellung habe man Abfälle wie zerkleinerten Beton, Weißglas 

und Kalk aus der Region gesammelt und in einer Produktionsstätte 

in Gent in die gewünschte Form und Größe gepresst, hieß es 

in der Mitteilung des Museums. Das Prinzip lasse sich wegen des 

einfachen Produktionsverfahrens leicht auf andere urbane Umgebungen 

übertragen. 

Der Ziegel werde nicht wie üblich in einem Ofen gebrannt, 

sondern gepresst und anschließend an der frischen Luft getrocknet, 

erklärte die Museumssprecherin weiter. Somit sei keine 

zusätzliche Hitze nötig und die Herstellung des Baumaterials 

dadurch besonders umweltfreundlich. Durch das spezielle Herstellungsverfahren 

und den recycelten Abfall werde im Vergleich 

zu herkömmlichen Ziegeln nur ein Drittel des CO 2 

verursacht. 

Seine Stärke erhalte der Ziegel durch sogenannte Karbonisierung. 

Der Kalk in den Ziegelsteinen binde beim Aushärten CO 2 

aus der Atmosphäre und speichere auf diese Weise Kohlenstoff, 

erklärte Luyssaert. Der gebundene Kohlenstoff sorge für Festigkeit 

und Widerstandsfähigkeit und mache die Ziegel so für den 

Außenbereich einsatzbereit. 

Die herkömmliche Produktion von Ziegeln habe durch die hohen 

Temperaturen zwischen 800 und 1 000 Grad im Brennprozess 

einen hohen Energieverbrauch, erklärte Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer 

des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe. Deswegen 

könne man mit einem optimierten Brennverfahren, etwa 

mit grüner Energie, Ziegel nachhaltiger machen. 

Auch die Beimischung von Recyclingmaterial sei eine Option, um 

den Verbrauch der Ressourcen zu reduzieren. Wegen des Trocknens 

an frischer Luft statt im Ofen vermutet der Experte eine 

geringere Belastbarkeit der Ziegel und damit eventuelle Risiken 

in der Statik von Gebäuden. „Allerdings könnte ein Einsatz von 

Verkleidungen, also nicht statischen Elementen, möglich sein”, 

erklärt der Experte. 

Ken De Cooman, der an dem Forschungsprojekt beteiligt war, 

sieht den Abfallziegel zukünftig auch in anderen Bauvorhaben. 

Denn der Ziegel trage dazu bei, den Bau von Gebäuden zu dekarbonisieren 

– also den Ausstoß von Kohlenstoff zu reduzieren 

– und die Verwendung lokaler Abfallströme und abgebauter 

Ressourcen zu bevorzugen, erläuterte der Forscher. „Wir werden 

allein schon aufgrund der Ressourcenschonung zukünftig immer 

mehr in Kreisläufen denken und planen müssen und so weit wie 

möglich vorhandene Materialien weiternutzen müssen”, erklärte 

auch Pakleppa.

29 

Brüssel. Nachhaltige 

Ziegel werden im Werk 

von BC Materials hergestellt. 

Forscher und 

Designer aus Belgien 

und England haben 

einen nachhaltigen Ziegelstein 

aus regionalem 

Abfall entwickelt. 

Brüssel. Das Bild zeigt 

nachhaltige Ziegel aus 

Müll. 

Brüssel. Nachhaltige 

Ziegel werden im Werk 

von BC Materials hergestellt. 

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Fit für eine 

unbekannte 

Zukunft 

Von der Kunst, ein anpassungsfähiges Unternehmen zu werden 

VON RÜDIGER GREBE 

Hamburg/Bochum. Aktuell herrscht Krisenstimmung in der 

Wohnungswirtschaft. Steigende Baukosten und Handwerkermangel 

haben den Neubau nahezu zum Erliegen gebracht. Die Situation 

am Energiemarkt lässt die Nebenkosten explodieren und wird 

Zahlungsausfälle zur Folge haben. Gleichzeitig sollen die Klimaziele 

der Bundesregierung zeitnah umgesetzt werden. Viele fragen 

sich, ob dies alles eine vorübergehende Krise ist oder ob es nicht 

die Vorboten einer tiefgreifenden Transformation unserer Arbeitswelt 

und damit auch der Wohnungswirtschaft sind. 

Letzteres ist mehr als wahrscheinlich – und damit wäre auch 

die Wohnungswirtschaft in der „VUCA-Welt“ angekommen. Eine 

Welt, die durch disruptive Veränderungen, eine hohe Dynamik 

und komplexe Strukturen 

geprägt ist. 

Doch wie müssen sich 

Wohnungsunternehmen 

verändern, um 

in dieser neuen Welt 

bestehen und ihren 

gesellschaftlichen Auftrag 

erfüllen zu können? 

Wenn sich die 

Rahmenbedingungen 

nur bedingt beeinflussen 

lassen, kann die 

Lösung einzig darin 

liegen, dass Unternehmen 

personell und 

organisatorisch eine 

Fähigkeit zur Anpassung 

entwickeln. Wir 

kennen dieses Phänomen 

aus der Evolution. 

Pinguine können unter 

extremen klimatischen 

Bedingungen in der 

Antarktis überleben, 

weil sie gelernt haben, 

sich an die Umwelt anzupassen. 

Framework für eine zukunftsfähige Organisation 

Entwicklungsansätze für eine zukunftsfähige 

Organisation 

Gemeinsam mit Prof. Dr. Armutat von der FH Bielefeld haben wir 

in der EBZ Akademie ein Gerüst mit Entwicklungsansätzen für eine 

zukunftsfähige Organisation entwickelt, die diese Anpassungsleistung 

Schritt für Schritt ermöglicht und damit Wohnungsunternehmen 

fit für die anstehende Transformation macht. 

Das Modell der zukunftsfähigen Organisation setzt auf die 

bestehenden Organisationstrukturen im jeweiligen Unternehmen 

auf und ist fokussiert auf insgesamt vier Fitnessfaktoren für eine 

gelingende Transformation.

W LEADERSHIP 2022 

31 

EBZ-Modell „New Leadership“ 

für Leader von zukunftsfähigen 

Organisationen in der 

Immobilienwirtschaft 

EBZ-Akademie 2022 

22.08.2022 1 

Fitnessfaktor 1: Das Orientierungssystem 

Zunächst benötigt ein Unternehmen ein Orientierungssystem, das 

dem Management hilft, frühzeitig wichtige Einflüsse zu erkennen 

und für das Unternehmen realistische Entwicklungsrichtungen 

auszumachen. 

Stärken- und Zukunftsorientierung 

Ausgangsbasis für jede Transformation sollte das Wissen um die eigenen 

Stärken und Kernkompetenzen sein, die das Unternehmen 

in der Vergangenheit erfolgreich gemacht haben. Rückblickend 

auf die jeweilige Historie gibt es in jedem Wohnungsunternehmen 

vieles, auf das man stolz ist und was Mut für die Zukunft macht. 

Diesem Vergangenheitsfokus mit Stärkenorientierung steht ein 

Zukunftsfokus mit einer Explorationsorientierung gegenüber. Exploration 

meint, Neues zu wagen, Innovationen auszuprobieren, 

aus Fehlern zu lernen und Erfolge systematisch weiterzuverfolgen. 

Stakeholder und Umfeldorientierung 

Während es sich bei der Stärken- und Zukunftsorientierung im 

Wesentlichen um eine Binnenbetrachtung handelt, geht es bei 

der Stakeholder- und Umfeldorientierung darum, sich permanent 

mit den äußeren Einflüssen zu beschäftigen. Beispiele für die Stakeholder-Orientierung 

können Mieterbefragungen, regelmäßige 

Workshops mit den Aufsichtsgremien oder eine strukturierte Zusammenarbeit 

mit externen Dienstleistern und Beratern sein. Im 

Kern geht es darum, frühzeitig und systematisch die Bedürfnisse 

der Stakeholder und zukünftige Umfeldveränderungen zu antizipieren 

und diese in einem ständigen Rückkopplungsprozess mit 

eigenen Strategieüberlegungen zu reflektieren. 

Fitnessfaktor 2: Das strategische Zielsystem 

Weiterhin braucht es einen klaren Kompass, eine strategische 

Identität, die dem unternehmerischen Handeln eine Richtung gibt 

und die die großen Entwicklungslinien beschreibt – über die Hektik 

des Alltags hinaus. 

So wichtig Kosteneinsparungen zur Liquiditätssicherung im 

Moment auch sind, sie ersetzen auf Dauer keine experimentelle 

und zukunftsorientierte Weiterentwicklung des bestehenden 

Geschäftsmodells von Bestandshaltern. Impulse liefert auch hier 

die intensive Beschäftigung mit dem Umfeld und den wichtigsten 

Stakeholdern. 

Wenn die Stoßrichtung klar ist, muss in der Organisation die 

notwendige Zugkraft entwickelt werden. Hierfür braucht es auf 

strategischer und operativer Ebene ein klares und transparentes 

Zielsystem, an dem sich Führungskräfte und Mitarbeiter in ihrer 

täglichen Arbeit ausrichten können. Die Ziele sollten ambitioniert 

sein: Sie sollten herausfordernd, aber machbar sein. Moderne Managementtechniken 

wie die OKR-Methode (Objectives and Key 

Results) brechen die Gesamtziele in kurze, überschaubare vierteljährliche 

Teilziele auf und ermöglichen eine aktive Einbindung der 

Mitarbeitenden in die Zielformulierung. 

Fitnessfaktor 3: Das agile Organisationsmodell 

Auf der operativen Ebene braucht es nachfolgende Strukturen und 

Prozesse, die agil neue Themen aus dem Umfeld- und Stakeholderkontext 

aufnehmen und mit der notwendigen Kraft und Geschwindigkeit 

umsetzen.


RÜDIGER GREBE 

ist Leiter der EBZ-Akademie und Experte für Organisationsentwicklung und learning & 

development. 

Duale Organisationsstrukturen 

Wohnungsunternehmen sind traditionell in Fachbereiche und Abteilungen 

wie z.B. Bewirtschaftung, Technik, Neubau- und Rechnungswesen 

gegliedert. Dieser Aufbau ist historisch gewachsen 

und ergibt viel Sinn – stößt aber zunehmend an Grenzen. Daher 

sollte die klassische Silostruktur um eine zweite Organisationsstruktur 

(duale Organisation) ergänzt werden, bestehend aus Prozess-, 

Projekt- und Netzwerkelementen. 

Prozessstrukturen haben durch die Digitalisierung enorm an 

Bedeutung gewonnen. Viele der neuen Themen – Digitalisierung, 

Klimastrategie, Mieterstrom u.a. – kommen heute als Projekte 

in die Unternehmen. Jedes Innovationsthema ist damit auch ein 

Projektthema. Sowohl Prozesse als auch Projekte sind häufig bereichsübergreifend 

und müssen in der bestehenden Organisation 

mit Silostruktur neu gelernt werden (Aufbau von Projekt- und Prozessmanagementstrukturen, 

Entwicklung entsprechender Kompetenzen 

bei den Teammitgliedern). 

In Zeiten, wo sich vieles dekonstruiert und neu gebaut werden 

muss, braucht es eine gute Netzwerkarbeit der Mitarbeitenden 

und Führungskräfte – sowohl nach außen als auch nach innen. 

Diese Netzwerkarbeit sollte nicht dem Zufall überlassen werden, 

sondern möglichst institutionalisiert werden. Beispiele sind hier 

die regelmäßige Teilnahme an Arbeitskreisen und Arbeitsgemeinschaften 

für organisationsübergreifende Netzwerke oder an 

Open- Space-Formaten und Communities of Practise für die interne 

bereichsübergreifende Vernetzung. 

Partizipative Führung (New Leadership) 

Der Führungsansatz in der Zukunftsfähigen Organisation verbindet 

agile, partizipativ-beteiligende Elemente mit klaren Zielen. Dafür 

braucht es reflektierte Führungskräfte, die eine humanistisch 

-systemische Grundhaltung mitbringen, die eigenen Skills stetig 

weiterentwickeln und eine Fokussierung auf Ergebnisse und Stakeholder 

in Handlung übersetzen. Gleichzeitig müssen die Führungskräfte 

stärker als früher die Relevanz von Umfeldveränderungen 

für das eigene Unternehmen antizipieren und entsprechend 

ihren Verantwortungsbereich darauf ausrichten. Dabei gilt es in 

erster Linie die Selbstverantwortung und die Entwicklung der Mitarbeiter 

zu stärken. 

Top-Talentmanagement 

Für die interne Umsetzung der als wichtig identifizierten Themen 

braucht jede Organisation eine signifikante Anzahl von starken 

Leistungsträgern auf Schlüsselpositionen, die diese Themen selbstständig 

und in hoher Qualität vorantreiben (sog. fully formed 

adults). Voraussetzung dafür ist eine kompromisslose Top-Talent- 

Strategie im Personalmanagement, die die Auswahl, Entwicklung, 

Steuerung und die Arbeitsplatzgestaltung dieser Mitarbeitenden 

prägen muss. 

Lern- und Innovationsmanagement 

Personalentwicklung muss einen klaren Businessbezug haben, auf 

die Unternehmensziele/-strategie einzahlen sowie innovationsfördernd 

sein. Dies gilt für alle PE-Instrumente – von der Bewerberauswahl 

über die Weiterbildung bis hin zur Karriereplanung. Im 

Mittelpunkt der Personalentwicklung sollten sog. Future Skills stehen, 

also Kompetenzen, die die Mitarbeitenden zukünftig in der 

VUCA-Welt benötigen. 

In von Disruption und Dynamik geprägten Zeiten braucht es 

Lernsysteme, die in der Lage sind, schnell neues Wissen für die 

Organisation zu generieren und an die Arbeitsplätze zu verteilen. 

Gute und praktikable Ansätze hierfür liefern die Ansätze der lernenden 

Organisation oder Konzepte aus dem Wissensmanagement. 

Beispielhaft seien hier Open-Space-Formate, Community 

Learning, Learning on demand oder das Lernen durch Lehren 

genannt. Technologische Unterstützung bieten Wikis, Lernmanagement-Systeme 

und Lernvideo-Plattformen wie z.B. EBZ4U oder 

Kommunikations- und Kollaborationstools wie z.B. Microsoft 365. 

Fitnessfaktor 4: Die Ergebniskultur 

Die Ergebniskultur schafft die Wertebasis für die zukunftsfähige 

Organisation. Die Ergebniskultur kombiniert das Wir-Gefühl des 

Unternehmens mit der Ausrichtung des Unternehmenshandelns 

an Ergebnissen. 

Fazit 

Mit dem Framework der zukunftsfähigen Organisation zeigen wir 

die Struktur auf, die Unternehmen die innere Stärke gibt, um sich 

schnell an neue und heute noch unbekannte Herausforderungen 

anzupassen. Die konkrete Umsetzung allerdings muss jedes Unternehmen 

für sich entwickeln, denn Konzepte von außen lassen sich 

niemals eins zu eins kopieren. Dafür sind jedes Unternehmen und 

jede Unternehmenskultur zu individuell. Organisationsentwicklungen 

brauchen Zeit und Kraft. Deshalb lohnt es sich, sich frühzeitig 

auf den Weg zu machen.

33 

Die größte Transformation 

seit vielen Jahren 

Elke Nippold-Rothes, Expertin für das Thema Führung, zu den Herausforderungen, vor denen 

Führungskräfte heute stehen. 

magazin: Warum braucht es ein neues Führungsverständnis? 

Elke Nippold: Weil sich unsere Branche in der seit vielen 

Jahren größten Transformation befindet, die besonders 

von äußeren Faktoren beeinflusst ist. Um die vielzähligen 

und uns allen bekannten Herausforderungen wie Digitalisierung, 

Klimawandel, eine Pandemie, Explosion der Baukosten, 

Rohstoffmangel, Fachkräftemangel und die noch 

nicht alle absehbaren Folgen des Kriegs in der Ukraine zu 

meistern, und dabei unsere Unternehmen krisenfest und 

zukunftsfähig aufzustellen, braucht es eine veränderte 

Haltung und neue Kompetenzen für alle Mitarbeiter. Die 

Aufgabe von Führungskräften ist es, diese Haltung und 

neue Kompetenzen zu entwickeln und vor allem, und 

dazu gibt es keine Alternative, vorzuleben. 

magazin: Welche Fragen müssen sich Führungskräfte heute 

stellen? 

Elke Nippold: Es braucht neue bzw. erweiterte Blickrichtungen. 

Wir sprechen da von einem 360-Grad-Ansatz. 

Erstens geht es um ständige Selbstreflexion. Welche 

Haltung bringe ich mit? Glaube ich an Wachstumsmöglichkeiten, 

also daran, dass ich mich und dass Menschen 

sich entwickeln können – und wollen? Wie arbeite ich an 

meiner eigenen Entwicklung? Bei der Beantwortung dieser 

Fragen sind nicht nur fachliche Kompetenzen gemeint, 

sondern vor allem neue Methoden und daraus folgende 

persönliche Kompetenzen. Dazu zählen Selbstlernkompetenzen, 

der Umgang mit Komplexität, mit Unsicherheit 

und mit schnellen Veränderungen. Eine Führungskraft 

muss sich zudem fragen, inwieweit sie über eine Innovations- 

und Vernetzungskompetenz verfügt und die eigene 

Resilienz einschätzen. 

Drittens geht es um das Team. Wie kann ich gute Zusammenarbeit 

in Teams fördern, die inzwischen viel stärker 

mobil, also verteilt arbeiten als früher? Wie organisiere ich 

virtuelle Führung und stärke zugleich den Zusammenhalt? 

Zu einer unverzichtbaren Aufgabe gehört zudem die Förderung 

von Selbstorganisation, beispielsweise die Vermittlung 

von Lern- und Innovationsmanagement. 

Viertens geht es um die Organisation, die Kunden und 

äußere Rahmenbedingungen und dabei um die Fragen : 

Welche Ziele und Strategien verfolgt meine Organisation? 

Braucht es Kursänderungen? „Fahren auf Sicht“ ist eine 

Herausforderung für eine Branche wie die Wohnungswirtschaft, 

die früher stets mit langfristigen Strategien gearbeitet 

hat. 

Alles in allem befinden wir uns in einer Zeit gewaltiger 

Veränderungen, für die es noch kein Patentrezept, jedoch 

viele nachhaltige Ansätze gibt, die insgesamt unser Führungsverständnis 

und unsere Organisationen verändern 

werden. 

ELKE NIPPOLD-ROTHES 

ist eine der führenden Expertinnen für das Thema Führung 

in der Wohnungswirtschaft. Sie ist stellvertretende 

Leiterin der EBZ-Akademie, Beraterin und Coach. 

Zweitens geht es um den steten Blick auf den einzelnen 

Mitarbeiter. Welche Stärken und welche Motive hat sie 

bzw. er? Wie kann ich Raum für Weiterentwicklung und 

Veränderungsbereitschaft schaffen, wie Eigenverantwortung 

und Selbstlernkompetenzen stärken? Ein regelmäßiges 

Feedback ist selbstverständlich.

34 

Recht 

Alles, was 

RECHT ist! 

Erlös aus Immobilienverkauf zählt für Kindesunterhalt 

Berlin (dpa). Unterhaltspflichtige Elternteile 

müssen unter Umständen auch große Teile 

ihres Vermögensstamms verwenden, um 

den Unterhalt zu zahlen. Auf ein Urteil des 

Oberlandesgerichts Frankfurt/Main weist 

die Arbeitsgemeinschaft Familienrecht des 

Deutschen Anwaltvereins (DAV) hin. 

Im konkreten Fall traf es einen Vater, 

der die Unterhaltszahlungen für seine beiden 

Töchter eingestellt hatte, obwohl er 

nach der Trennung seine Eigentumswohnung 

für 650.000 Euro verkauft hatte. 

Von 650 000 Euro nichts für Kinder 

übrig 

Er machte gegenüber der Mutter, die wenigstens 

den Mindestunterhalt für die beiden 

Kinder forderte, folgende Rechnung 

auf: Er könne allenfalls 300 Euro für beide 

Kinder zahlen. Denn er habe für die Finanzierung 

der damaligen Wohnung bei seiner 

Mutter ein Darlehen aufgenommen, das er 

aus dem Verkaufserlös abgelöst habe. 

Außerdem müsse er für die Einlagerung 

seiner Möbel monatlich 650 Euro 

und seinen Eltern für seinen Aufenthalt 

in ihrem Haus monatlich „ca. 700 Euro” 

zahlen. Den restlichen Verkaufserlös müsse 

er zudem nicht für den Kindesunterhalt 

einsetzen, meinte er. Falsch! 

Gericht: 

Mindestunterhalt muss sein 

Der Vater muss den Mindestunterhalt 

zahlen, so das Gericht. Die angebliche 

Darlehensrückzahlung an seine Mutter 

könne er nicht vom unterhaltsrelevanten 

Einkommen abziehen. Die Interessen seiner 

Kinder stünden an erster Stelle. Könne 

er Unterhalt nicht aus dem laufenden 

Einkommen zahlen, müsse er dafür sein 

Vermögen einsetzen. Eltern seien verpflichtet, 

alle verfügbaren Mittel für den 

eigenen und den Unterhalt der Kinder 

gleichmäßig zu verwenden. 

Glasierte Dachziegel können zumutbar sein 

Berlin (dpa). Gegen Lichtreflexionen 

durch Dachziegel kann man als Nachbar 

grundsätzlich vorgehen. Geht aber von 

glasierten Dachziegeln keine unzumutbare 

Beeinträchtigung aus, muss man das 

hinnehmen. Insoweit hat dann die Baugenehmigung 

Bestand, zeigt eine Entscheidung 

des Oberverwaltungsgerichts Berlin- 

Brandenburg (Az. OVG 10 N 66.18), auf 

die das Rechtsportal „anwaltauskunft.de” 

verweist. 

Der Fall: Der beklagte Bauherr hatte eine 

Baugenehmigung. Auf seinem Einfamilienhaus 

wollte er Sonnenlicht reflektierende, 

glasierte Dachziegel. Der Nachbar 

fühlte sich durch diese Lichtemissionen 

gestört und verlangte die Aufhebung der 

Baugenehmigung hinsichtlich der Ziegel. 

Seine Klage scheiterte bei Gericht. 

Zwar ist ein Einschreiten gegen die 

Lichteinwirkung auf das Nachbargrundstück 

laut Gericht grundsätzlich möglich. 

Jedoch kam im Zuge des Verfahrens eine 

fachliche Stellungnahme des Landesamts 

für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz 

zu dem Ergebnis, dass die Reflexionen 

zu keiner unzumutbaren Beeinträchtigung 

führen. Auf dieses Fachwissen 

durfte die Bauaufsichtsbehörde vertrauen.

35 

Klagen gegen Kita – kaum Chancen 

VON ELKE RICHTER, DPA 

München (dpa). Plätze in Kindertagesstätten 

werden landauf, landab dringend 

benötigt – doch statt um Kindertoiletten 

und Klettergerüste müssen sich die Betreiber 

beim Bau neuer Einrichtungen oftmals 

erst um einen Anwalt kümmern. Denn so 

wie aktuell in München versuchen Anwohner 

immer wieder auf juristischem 

Wege, die Errichtung von Krippen, Kindergärten 

und Horten zu verhindern – meist 

mit dem Argument des Lärmschutzes. Damit 

durchkommen tun sie aber nur mehr 

selten. Ob auch die Nachbarn im Münchner 

Fall sich mit tobenden Kindern abfinden 

müssen, entscheidet das Oberlandesgericht 

(OLG) in Kürze. 

Die Vorgeschichte ist komplex: Eine 

Hausverwaltungsgesellschaft will das 

Grundstück im Stadtteil Nymphenburg für 

25 Jahre an einen privaten Anbieter von 

Kindertagesstätten vermieten. Vier Anwohner 

von zwei Nachbargrundstücken 

jedoch versuchen, dies zu verhindern – 

zunächst mit einer Klage gegen die Baugenehmigung, 

dann unter Verweis auf die 

sogenannte Grunddienstbarkeit, die auf 

dem für die Kita vorgesehenen Grundstück 

liegt. 

Eine solche Grunddienstbarkeit räumt 

dem Besitzer eines Grundstücks Rechte 

an einem benachbarten Grundstück ein, 

etwa was die Durchleitung von Strom 

oder Abwasser anbelangt. Im konkreten 

Fall lautet der Text: „Auf dem Grundstück 

dürfen weder eine öffentliche Tankstelle 

noch eine Gastwirtschaft noch ein sonstiger 

lärmerregender oder belästigender 

Betrieb errichtet werden.” 

Doch die Geräusche von Kindern werden 

von den Gerichten inzwischen regelhaft 

als zu tolerierend eingestuft, weil es 

zum normalen Verhalten gerade jüngerer 

Kinder gehört, laut lachend durch die Gegend 

zu flitzen oder auch einmal wütend 

zu toben. „Kinderlärm ist sozialadäquat, 

mit dieser Begründung werden die Klagen 

fast immer zurückgewiesen, außer es ist 

etwas ganz Extremes”, erläutert Wilfried 

Schober vom Bayerischen Gemeindetag. 

In dem kommunalen Spitzenverband 

gibt es inzwischen reichlich Erfahrung mit 

entsprechenden Klagen, da die Städte 

und Gemeinden neben den Kirchen die 

größten Träger von Kitas sind. In geschätzt 

90 Prozent der Fälle gewinnen Träger entsprechende 

Prozesse laut Schober vollumfänglich, 

manchmal müssen sie einen 

Lärmschutzzaun bauen oder die Kosten 

für Lärmschutzfenster übernehmen. 

Nach Angaben des Deutschen Städteund 

Gemeindebunds liegt dies an einer 

Änderung des Bundesimmissionsschutzgesetzes 

vor einigen Jahren. Seitdem 

gelten Kindergeräusche von Spielplätzen 

oder Kitas nicht mehr als schädliche Umwelteinwirkungen, 

wie Sozialexperte Uwe 

Lübkin sagt. Anders als früher hätten Anwohner 

deshalb in ganz Deutschland nur 

noch geringe Chancen, sich zur Wehr zu 

setzen, wenn in Wohngebieten Kitas gebaut 

werden. 

Auch das Landgericht München I hatte 

im vorliegenden Fall entschieden, dass 

die Grunddienstbarkeit der Kita nicht entgegensteht. 

Denn um den Betrieb endlich 

aufnehmen zu können, hatte die Hausverwaltungsgesellschaft 

eine Feststellungsklage 

erhoben, um auf der sicheren Seite 

zu sein, wie eine Sprecherin des Oberlandesgerichts 

erläuterte. Gegen diese 

Entscheidung waren die Nachbarn in die 

nächste Instanz gezogen. Das Urteil des 

nun zuständigen OLG dürfte schon am 

Dienstag verkündet werden, sofern der 

Senat nicht einen eigenen Verkündungstermin 

festsetzt. 

Mieter müssen Kontrolle der Mülltrennung mitbezahlen 

Karlsruhe (dpa). Lässt ein Vermieter 

die korrekte Mülltrennung durch einen 

Dienstleister kontrollieren, darf er die Kosten 

dafür auf die Mieterinnen und Mieter 

umlegen. Das geht aus einem am Dienstag 

veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs 

(BGH) hervor. 

Geklagt hatten Mieter aus Berlin, die 

für dieses „Behältermanagement” im Jahr 

2018 etwas mehr als zwölf Euro zahlen 

sollten. Der Dienstleister hatte den Auftrag, 

die Restmülltonnen der Anlage mit 

rund 100 Wohnungen regelmäßig zu kontrollieren 

und falsch eingeworfenen Abfall 

bei Bedarf von Hand nachzusortieren. Laut 

BGH fällt dieser Service unter „Müllbeseitigung” 

– und die Kosten dafür dürfen 

nach der Betriebskostenverordnung auf 

die Mieter umgelegt werden. Die konkrete 

Dienstleistung werde in der Verordnung 

zwar nicht ausdrücklich erwähnt, heißt es 

in dem Urteil vom 5. Oktober. Der Begriff 

„Müllbeseitigung” sei aber weit auszulegen. 

Dass der Dienstleister nur beauftragt 

wurde, weil ein Teil der Mieter sich beim 

Mülltrennen nicht an die Vorschriften 

hielt, spielte für die obersten Zivilrichterinnen 

und -richter in Karlsruhe keine Rolle. 

In dem Streit ging es auch um Kosten 

für die regelmäßige Überprüfung der 

Rauchmelder. Diese dürfen ebenfalls auf 

die Mieter umgelegt werden, wie die Richter 

entschieden Az. VIII ZR 117/21). Betriebskosten 

sind laut Verordnung Kosten, 

die dem Eigentümer „durch den bestimmungsmäßigen 

Gebrauch des Gebäudes, 

der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen 

und des Grundstücks laufend entstehen”. 

Kosten für Verwaltung und Instandhaltung 

gehören nicht dazu.

36 Recht 

Alles, was RECHT ist! 

Nachbarhaus darf bei Sanierung nicht beschädigt werden 

Oldenburg/Berlin (dpa). Bei Sanierungsarbeiten 

am eigenen Haus sollte man umsichtig 

vorgehen. Entsteht durch die Arbeiten 

ein Schaden am Nachbarhaus, kann 

man sich schadenersatzpflichtig machen. 

Geschädigte können sogar fiktiv abrechnen 

– also den Schaden selbst beheben, 

aber dennoch die Kosten geltend machen, 

die eine Fachfirma veranschlagen würde. 

Auf eine entsprechende Entscheidung des 

Oberlandesgerichts Oldenburg (Az. 6 U 

328/21) weist das Rechtsportal „anwaltauskunft.de” 

hin. 

In dem konkreten Fall hatten der Beklagte 

und seine Geschwister das geerbte 

Elternhaus sanieren lassen. Dabei wurde 

auch Wasser aus dem Keller nach draußen 

gepumpt. Der Beklagte war überzeugt, 

das Wasser würde auf seinem Grundstück 

versickern, eine Ableitung zur Kanalisation 

nahm er daher nicht vor. Doch entgegen 

der Erwartung floss das Wasser zum 

Nachbarhaus und gelangte dort über einen 

Lichtschacht in den Keller, wo es Wände 

und Fußboden durchnässte. 

Eigeninitiative schmälert Schadenersatz 

nicht 

Der Nachbar verlangte 6 700 Euro Schadenersatz 

– den Betrag, den eine Fachfirma 

zur Behebung des Schadens in Rechnung 

gestellt hätte. Das Landgericht Osnabrück 

sprach ihm in der Vorinstanz nur gut die 

Hälfte der Summe zu: Die Abläufe des 

Lichtschachts seien unzureichend gewesen. 

Zudem habe er den Schaden selbst behoben, 

weshalb er nicht den gesamten Betrag 

geltend machen könne. 

Vor dem Oberlandesgericht Oldenburg 

setzte der Nachbar seine Ansprüche dann 

aber voll durch. Dort urteilten die Richter, 

dass ihm kein Vorwurf zu machen sei. Der 

Lichtschacht sei zwar teilweise nicht in Ordnung 

gewesen, das habe sich laut Gutachten 

aber nicht auf den Schaden ausgewirkt. 

Auch könne der Kläger die fiktiven Kosten 

einer Fachfirma verlangen. Schädiger sollten 

nicht davon profitieren, wenn Geschädigte 

einen Schaden selbst beseitigten, so 

das Gericht. 

STOPP DEN HEIZ-KOSTENHAMMER! 

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) 

bietet in Zusammenarbeit mit dem Europäischen Bildungszentrum 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) und dem 

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland 

Westfalen e.V. eine Kampagne an, die möglichst viele Mieterinnen 

und Mieter erreichen und für das Energiesparen sensibilisieren 

soll. 

Die Kampagne heißt „Stopp den Heizkosten-Hammer“ und 

wird über Social Media-Kanäle, Flyer und Plakat-Aushänge in 

den Hausfluren der am Gemeinwohl orientierten Wohnungswirtschaft 

in die Öffentlichkeit getragen. Fünf Motive mit einfachen 

Botschaften geben Tipps und helfen, Energie in der eigenen 

Wohnung zu sparen. 

Der VNW stellt Ihnen die entsprechenden Dateien für die Plakate 

und den Flyer kostenlos zur Verfügung. 

Wenn Sie mehr wissen wollen, schicken Sie einfach eine Mail 

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37 

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„Wohnen auf dem Baggersand“ 

nimmt Gestalt an 

Richtfest für das 91-Millionen-Projekt in Lübeck-Travemünde 

VON HEIKE HEICKMANN

Lübeck. In bester Lage entstehen aktuell im Gemeinschaftsprojekt 

„Wohnen auf dem Baggersand“ 254 Wohneinheiten, davon 

47 öffentlich geförderte Wohneinheiten. Gut zwei Jahre nach 

dem ersten Spatenstich wurde am 25. Oktober 2022 Richtfest 

gefeiert. 

Bei schönstem Herbstwetter begrüßte Bauvereins-Vorständin 

Christine Koretzky im Namen der Bauherrengemeinschaft gut 

250 Gäste, Geschäftspartnerinnen und Geschäftspartner aus 

Politik und Wirtschaft sowie die am Bau beteiligten Architekten, 

Fachplaner und Handwerksfirmen. 

Zu diesem einmaligen Projekt übermittelten Lübecks Bürgermeister 

Jan Lindenau, Jörg Sibbel, Staatssekretär im Ministerium 

für Inneres, Kommunales und Wohnen des Landes Schleswig- 

Holstein, sowie VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner der Bauherrengemeinschaft 

und den am Bau beteiligten Unternehmen 

ihre Grußworte. 

Im Juli 2017 hatten die vier Wohnungsunternehmen Grundstücks-Gesellschaft 

TRAVE mbH, Lübecker Bauverein eG, NEUE 

LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft eG und Vereinigte 

Baugenossenschaften Lübeck eG das Grundstück Auf dem Baggersand 

in Lübeck-Travemünde von der Hansestadt Lübeck erworben. 

Vielfalt in der Einheit und Einheit in der Vielfalt 

Die ersten Planungen für die Neubebauung wurden in einem kooperativen 

Workshopverfahren aller Beteiligten abgeschlossen. In 

diesem Verfahren hat man sich auf ein gemeinsames Gestaltungsund 

Freiraumkonzept verständigt. Ziel war es, eine durchgängig 

hohe Qualität der Planung auf der städtebaulichen sowie gebäude- 

und freiraumplanerischen Ebene sicherzustellen. 

Unter dem Motto „Vielfalt in der Einheit, Einheit in der Vielfalt“ 

und unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bebauungsplans 

wurden die Entwürfe der vier beauftragten Architektenteams aufeinander 

abgestimmt. 

Insgesamt plant die Bauherrengemeinschaft auf dem rund 

20.000 Quadratmeter großen Areal den Bau von 254 Mietwohnungen, 

davon 47 öffentlich geförderte Wohneinheiten, sowie 

eine Tiefgarage mit 257 Stellplätzen und 16 E-Ladesäulen. 

Geplant sind Wohnungen für Familien, Singles, Paare und Senioren. 

Das Projekt läuft planmäßig. Die Fertigstellung des Gesamtprojekts 

ist für Anfang 2024 geplant. Das gesamte Investitionsvolumen 

beträgt ca. 91 Millionen Euro. 

Eine Übersicht des Gesamtprojekts erhalten Interessierte 

auf www.wohnen-auf-dem-baggersand.de. 

27.10.2022, hh h 

39 

Heike Heickmann 

ist Diplom-Kauffrau und seit 

mehr als 13 Jahren bei der 

Lübecker Bauverein eG als 

Leiterin Unternehmenskommunikation 

beschäftigt.


Namen und 

Nachrichten 

Richtfest für Buntes Miteinander Billstedt 

Hamburg. Die Baugenossenschaft Hamburger Wohnen eG hat 

das Richtfest für ihr Neubauprojekt „Buntes Miteinander Billstedt“ 

gefeiert. Die 20 öffentlich geförderten Genossenschaftswohnungen 

bieten Familien sowie Seniorinnen und Senioren mit einem 

niedrigen Einkommen ein bezahlbares Zuhause. Der energieeffiziente 

Neubau ergänzt den genossenschaftlichen Wohnungsbe- 

stand auf dem Nachbargrundstück. Die Wohnungen haben zwei 

bis 3,5 Zimmer und sind zwischen 55 und 90 Quadratmeter groß. 

Alle Wohnungen werden im 1. Förderweg errichtet, die anfängliche 

Nettokaltmiete beträgt 6,90 Euro pro Quadratmeter. Die Gebäude 

werden im KfW 55-Standard errichtet. Dr. Hardy Heymann, 

Vorstand der Baugenossenschaft Hamburger Wohnen, verwies darauf, 

dass die Genossenschaft derzeit rund 230 Wohnungen baut 

bzw. plant. Davon würden 170 Wohnungen öffentlich gefördert. 

Ummelden nach Umzug online möglich 

Hamburg. Künftig können die meisten Hamburgerinnen und 

Hamburger ihre neue Adresse nach einem Umzug innerhalb Hamburgs 

digital anmelden. Damit sparen sie nicht nur Zeit, sondern 

auch Geld. Das Pilotprojekt wird schrittweise erweitert und nach 

und nach für die Nutzung in der gesamten Bundesrepublik zur 

Verfügung stehen. Wer umzieht, muss innerhalb von 14 Tagen 

seine neue Adresse bekanntgeben. Der neue Onlinedienst, die sogenannte 

elektronische Wohnsitzanmeldung (eWA), bietet eine 

Alternative zum Behördengang. Der komplette Anmeldeprozess 

lässt sich ab sofort rechtssicher und fristgerecht jederzeit und von 

jedem Ort erledigen. Anders als bei der Ummeldung im Amt fallen 

online außerdem keine Gebühren an.

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Zahl der Strom- und Gassperrungen 

gestiegen 

Bonn. Schon vor dem dramatischen Anstieg der Energiepreise infolge 

des Ukraine-Krieges hat die Zahl der Strom- und Gassperren 

wegen unbezahlter Rechnungen wieder zugenommen. Im vergangenen 

Jahr habe sich die Zahl der Stromsperrungen in Deutschland 

um gut zwei Prozent auf rund 235.000 erhöht, wie aus Zahlen für 

den neuen Monitoringbericht von Bundesnetzagentur und Bundeskartellamt 

hervorgeht. Die Zahl der Gassperrungen erhöhte 

sich um rund zwölf Prozent auf rund 27.000. Damit waren etwa 

0,4 Prozent aller Stromkunden und rund 0,2 Prozent aller Gaskunden 

in Deutschland von Lieferstopps betroffen. Für 2022 liegen 

nach Angaben der Behörden noch keine Daten vor. Der Anstieg 

der Energiekosten im Jahr 2022 könne allerdings dazu führen, 

dass mehr Strom- und Gaskunden mit ihren Strom- und Gasrechnungen 

in Zahlungsverzug geraten. Das könne letztlich zu einem 

Anstieg der Sperrungen führen. (dpa) 

Offener Bücherschrank Rosentreppe 

Hamburg. Leihen und schenken liegt im Trend: Es spart Geld, hilft 

dem Klima und macht auch noch Spaß. Für Klimaprojekte ist der 

Eisenbahnbauverein Harburg (EBV) schon lange bekannt. Nun ist 

die Genossenschaft aufs Buch gekommen. Am 12. Oktober lud 

man in Wilstorf zur Einweihung eines Offenen Bücherschranks ein. 

Rund 50 Mitglieder und Nachbarn waren der Einladung gefolgt, 

saßen auf Stufen und Mäuerchen rund um den Schrank und genossen 

die Lesung der Schauspielerin Sandra Keck. Sie las neben 

einer bunten Zusammenstellung von Jane Austen bis Erich Kästner 

Zitate aus genossenschaftlichen Schriften. Zumindest am ersten 

Tag ging das Konzept, mit dem Schrank auch einen Treffpunkt 

eingerichtet zu haben, auf: Lange nach Veranstaltungsschluss 

stand man noch zusammen, blätterte in Büchern und plauderte 

miteinander. 

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Klaus-Novy-Preis verliehen 

Berlin. Klimaschutz und Partizipation – Themen, die die Wohnungsgenossenschaften 

vor neue Aufgaben stellen und kreative 

Wege fordern, um beides in Einklang zu bringen. Mit dem Klaus- 

Novy-Preis 2022 wurden nun jene Genossenschaften geehrt, die 

sich diese Themen zur Aufgabe gemacht haben. Überzeugt hat 

dabei vor allem das Forum Kreuzberg, die das „Dorf in der Stadt“ 

gemeinschaftlich im Sinne der Genossenschaft klimagerecht 

gestalten. Zur Verleihung des erstmals vom Verein „Wohnen in 

Genossenschaften“ vergebenen Preises kamen Wohnungsgenossenschaften 

verschiedener Größe und Ausgestaltung des Genossenschaftsgedankens 

zusammen. 

MEIN VERMIETER SOLLTE ... 

Jeder zweite Mieter will Nachhaltigkeit 

des Vermieters 

Hamburg. Rund die Hälfte der deutschen Mieterinnen und Mieter 

findet es wichtig, dass ihr Vermieter nachhaltig handelt. Das ist 

ein Ergebnis der repräsentativen Studie „Servicemonitor Wohnen“ 

des Beratungsunternehmens Analyse & Konzepte immo.consult. 

15 Prozent der Befragten stufen es hingegen als unwichtig ein, 

dass der Vermieter sich der Nachhaltigkeit widmet. Die relevantesten 

Dimensionen der Nachhaltigkeit im Wohnungsunternehmen 

seien faire Mieten und die Einhaltung des Datenschutzes sowie 

anderer Gesetze. Erst danach folgen der Einsatz erneuerbarer 

Energien und die energetische Gebäudesanierung. Auf Letzteres 

legen insbesondere Menschen Wert, die ihre Wohnung über eine 

Hausverwaltung mieten.

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Transparenz für Verwalter und Bewohner. 

Richtfest für 145 Wohnungen in Harburg 

Hamburg. 145 Wohnungen, davon 118 öffentlich gefördert, 

entstehen derzeit an der Bremer Straße in Hamburg-Eißendorf. 

Der Standort ist gut erschlossen: Neben Einkaufsmöglichkeiten, 

Ärzten und Schulen gibt es viel Grün, beginnend bei den Außenanlagen 

über Schrebergärten im Göhlbachtal bis zum Stadtpark 

Harburg. Der 1921 gegründete Eisenbahnbauverein Harburg verfügt 

hier bereits über Siedlungshäuser aus ihrer Gründungszeit 

und über 200 in den 1970er Jahren gebaute Wohnungen. Fünf 

der Siedlungshäuser bleiben – komplett modernisiert – stehen. 

Wahrscheinlich noch Ende kommenden Jahres ziehen die ersten 

Mieter in die neuen Wohnungen ein, bis Ende 2025 werden alle 

Wohnungen bezugsfertig sein. Das Gesamtvolumen für diesen 

Wohnungsneubau beträgt rund 38 Millionen Euro. 

SAGA-Systemhaus nimmt Fahrt auf 

Hamburg. Die Unternehmensgruppe SAGA wird bis zum Jahr 

2023 rund 500 Wohnungen als Systemhaus gebaut haben. Weitere 

rund 2 600 Wohnungen sollen in den kommenden Jahren 

folgen. Das teilte das Unternehmen anlässlich eines Besuchs von 

Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt 

in Farmsen-Berne mit. Ziel sei die Entwicklung eines nachhaltigen 

Baustandards, der über deutlich verringerte Baukosten infolge 

starker Vereinfachung die erforderliche Wirtschaftlichkeit 

sichere. Dennoch solle dieser Standard sowohl den Wünschen der 

Mieter, klimapolitischen Zielen und städtebaulichen Ansprüchen 

genügen. Vorgabe der maximalen Herstellungskosten für diese 

preisgedämpften und frei finanzierten Wohnungen seien Kosten 

in Höhe von 3 100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, erklärte 

das Unternehmen. Die Broschüre „SAGA-Systemwohnungsbau. 

Seriell, modular, effizient“ kann von der Internetseite des Unternehmens 

heruntergeladen werden. 

Die neue Heizkostenverordnung ist da. 

Minol hat die passenden Lösungen für fernauslesbare 

Messgeräte, unterjährige Verbrauchsinformationen und 

erweiterte Abrechnungsdetails. 

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Die wichtigsten Termine in den kommenden Monaten 

18. / 19. 

JAN 2023 

25. VNW-MANAGEMENTFORUM 

Rostock-Warnemünde 

01. 

MÄR 2023 

VNW-/VDW FACHTAGUNG DIGITALISIERUNG 

IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT 

Hamburg 

01. 

JUN 2023 

VNW-/VDW GENOSSENSCHAFTSTAG 

Hamburg 

27. / 28. 

JUN 2023 

FACHFORUM RECHNUNGSWESEN/ 

UNTERNEHMENSSTEUERUNG 

Boltenhagen 

18. / 19. 

SEP 2023 

VNW-ARBEITSTAGUNG 

Lübeck 

06. 

NOV 2023 

10. NORDDEUTSCHER MIETRECHTSTAG 

Lübeck

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Prospekt 

Neue Durchlauferhitzer-Serie für die Wohnungswirtschaft 

Der Heizwärmebedarf unseres Gebäudebestandes sinkt durch den energieeffizienten Neubau und die energetische 

Sanierung stetig. Darum empfehlen wir, Heizung und Warmwasser voneinander zu trennen. Dabei werden Investitionskosten 

gespart, denn es müssen keine langen Warmwasserleitungen verlegt werden. E-Durchlauferhitzer erhitzen dann das Wasser 

bedarfsgerecht direkt in der Wohnung. Das spart Energie und Wasser und erleichtert die Abrechnung. Die Heizung läuft 

separat mit geringeren Temperaturen z. B. über eine Wärmepumpe. Damit werden wir von fossilen Energieträgern immer 

unabhängiger, ein wichtiger Schritt zur Klimaneutralität. 

Die neuen E-Durchlauferhitzer von CLAGE wurden an die Anforderungen der Wohnungswirtschaft angepasst. Leichtere 

Installation, geringere Einschaltwassermenge und bequeme Bedienung wurden integriert. Für jeden Komfortanspruch gibt 

es nun ein spezielles Gerät. Touchdisplay mit Monitoring-Funktionen oder lieber gar keine Bedienelemente? 

Welches Gerät passt zu Ihnen? 

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46 

Fachkräftemangel 

Wie Automatisierung dem 

Fachkräftemangel entgegenwirkt 

Wo qualifizierte Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen fehlen, gewinnen 

automatisierte Prozesse an Bedeutung. Die Chancen für das Unternehmen 

sind vielfältiger als Geschwindigkeit und Effizienz. 

VON DR. CARSTEN THIES GESCHÄFTSFÜHRER DER HAUFE GROUP 

Der Fachkräftemangel trifft die Immobilien- und Wohnungswirtschaft 

immer empfindlicher, wie der vom EBZ beauftragte 

„Human Resources Monitor – Immobilienwirtschaft 2022“ vorrechnet. 

Über 80 Prozent der befragten Unternehmen haben 

zunehmende Schwierigkeiten, technisches Personal zu finden. 

70 Prozent beklagen einen Mangel im kaufmännischen Bereich. 

Dabei werden qualifizierte Mitarbeitende dringend benötigt, um 

Herausforderungen wie die Klimawende zu stemmen. Gleichzeitig 

schrumpft der Pool an Nachwuchskräften. Dem HR-Report 

zufolge könnten im Jahr 2030 der Branche bis zu 840 000 junge 

Fachkräfte weniger zur Verfügung stehen als noch 2019. 

Eine mehrgleisige Strategie ist notwendig 

Für die Unternehmen wird es überlebenswichtig, eine Gegenstrategie 

zu entwickeln. Auf der einen Seite werden die Unternehmen 

die Attraktivität ihrer Arbeitsplätze weiter erhöhen müssen. Dabei 

geht es nicht nur um flexible Arbeitszeiten, die freie Wahl des 

Arbeitsortes und Nebenleistungen. Die Arbeit muss Spaß machen 

und Sinn stiften. Am anderen Ende des Instrumentariums steht 

die Steigerung der Produktivität. Dies muss nicht im Widerspruch 

zu attraktiven Arbeitsplätzen stehen. Ganz im Gegenteil – repetitive 

Tätigkeiten werden schnell eintönig, sie können auch von 

Software übernommen werden. Hier kommt der Automatisierung 

durch moderne Software eine Schüsselrolle zu.

47 

DR. CARSTEN THIES 

ist als Geschäftsführer der Haufe Group SE für die Business-Group-EES, ERP- und 

Eco-Systems verantwortlich und hat die Transformation der Haufe Group jahrelang 

maßgeblich mitgestaltet. 

Diese Expertise und sein tiefgreifendes Verständnis für die Potenziale der Digitalisierung 

mittels Ökosystem-Plattformen und neuester ERP-Technologie setzt er ein, 

um wohnungswirtschaftliche Unternehmen auf diesem Weg zu begleiten. Damit 

verbunden tritt er ein für neue Chancen in der Führung, durch Enabling und Empowerment. 

Automatisierung sorgt dort für hohen Zeitgewinn, wo Daten 

in großen Mengen nach festen Schemata verarbeitet werden. 

Statt des Menschen übernimmt der Algorithmus die Auswahl, Zuordnung, 

Verarbeitung und Verteilung der Daten. Und das bringt 

nicht nur hohe Geschwindigkeit in den Prozess, sondern senkt 

auch die Fehlerquote. Die Mitarbeitenden als kontrollierende Instanz 

können sich auf solche Tätigkeiten fokussieren, die individuelle 

Entscheidungen und Fähigkeiten verlangen. Die nächste 

Stufe der Automatisierung wird durch Künstliche Intelligenz oder 

Machine Learning erreicht. Dann lernt eine Software, was sie zu 

tun hat, erkennt komplexe Zusammenhänge und kann diese abbilden. 

Durch Senken der Arbeitslast entstehen 

neue Kapazitäten 

Jede Routinetätigkeit, die eine Software übernimmt, entlastet das 

bestehende Personal. Dabei werden nicht nur Kapazitäten frei, 

häufig verbessern sich auch Zusammenarbeit, Information und 

Kommunikation. Das sehen viele Verantwortliche ähnlich. Im HR- 

Monitor stimmen 53 Prozent der Befragten damit überein, dass 

gute Software die Verwaltungstätigkeit vereinfacht und Personaleinsparungen 

ermöglicht. Der Digitalisierungsstudie 2021 des 

ZIA zufolge sind sogar 90 Prozent der Unternehmen davon überzeugt, 

dass automatisierte Prozesse den Fortbestand des Unternehmens 

sichern. 

Wie Automatisierung greift – zwei Beispiele 

An dem cloudbasierten ERP-System Haufe axera lässt sich zeigen, 

wie Software mit einem hohen Automatisierungsgrad wirken 

kann. Zum Beispiel im Zahlungsverkehr übernimmt Haufe axera 

sämtliche Daten zu Zahlungseingängen von der Bank, identifiziert 

die Kontobewegung, ordnet sie dem entsprechenden Mieter oder 

sonstigen Zahlungspflichtigen zu und verbucht sie selbstständig. 

Für viele unserer Kunden ist dieser Prozess ein Quantensprung, 

weil die Mitarbeitenden überhaupt nicht mehr in den Ablauf eingreifen 

müssen. Der Zahlungsverkehr läuft geräuschlos im Hintergrund 

ab und die Buchhaltung erledigt die Software. 

Oder bei der Kündigung eines Mieters: Hier stößt Haufe axera 

die nächsten Schritte an wie Wohnungsabnahme, Betriebskostenabrechnung 

oder Vermietungsprozess. Aufgaben lassen sich 

bestimmten Personen oder Kategorien zuordnen. So weiß axera, 

wann es welche Daten für welchen Prozess oder Mitarbeitenden 

bereitstellen soll, bspw. von der Technik in die Verwaltung. Die 

Mitarbeitenden müssen weder Informationen hinterherrennen 

noch Daten doppelt pflegen. Ist das System einmal sorgfältig eingerichtet, 

eröffnen sich immer neue Möglichkeiten, sich Arbeit 

abnehmen zu lassen. Die Maschine denkt mit – das entlastet den 

Kopf: Sie erinnert an Termine, macht auf fehlende Daten aufmerksam 

oder bereitet Aktivitäten wie einen Mahnprozess fristgerecht 

vor. Doch es bleibt der Mensch, der entscheidet, ob er die Mahnung 

auslöst. Viele weitere Beispiele könnte man hier anführen. 

Automatisierung setzt neue Kräfte und Ideen frei 

Aber Automatisierung steigert nicht nur die Produktivität, sondern 

diffundiert in alle Winkel der Organisation. Dazu lohnt ein 

kleiner Gedankensprung: Was macht Mitarbeitende unglücklich? 

Neben Stress und Überforderung gehört fehlende Sinnhaftigkeit 

der Tätigkeit zu den häufigsten Kündigungsgründen. Gute 

Fachkräfte wollen über das Tagesgeschäft hinaus auch Ideen und 

Projekte vorantreiben, die sie befriedigen und für die sie Anerkennung 

finden. Doch die Wirklichkeit sieht oft anders aus. Ein analoges 

Dokument in Altakten suchen zu müssen, kann 15 bis 20 

Minuten kosten – sinnlos vergeudete Zeit. Die Suche in einem 

digitalen Dokumentenmanagementsystem ist in wenigen Sekunden 

erfolgreich. Wer hier auf Digitalisierung und Automatisierung 

verzichtet, wird sich auf dem Fachkräftemarkt immer schwerer 

tun und vor allem jüngere Mitarbeitende auf Dauer nicht halten 

können. 

In einem „entschlackten“ Arbeitsalltag gibt es Freiraum für 

motivierende Aufgaben, für die intensivere Betreuung der Kunden 

oder die Beschäftigung mit neuen Themen. Ein Unternehmen, 

das diese Perspektiven bietet, weil es auf Automatisierung 

setzt, wo immer sie der Organisation und der Belegschaft nützt, 

sorgt für hohe Mitarbeiterbindung und kann auch auf dem Fachkräftemarkt 

nur gewinnen. h

48 

Baukulturbericht 

Bundesstiftung Baukultur stellt 

Baukulturbericht 2022/23 vor 

Mit der „Neuen Umbaukultur“ fordert der Baukulturbericht 

2022 / 23 aktiv zum Umdenken auf. Jahrzehntelang 

galten Abriss und Ersatzneubau als ebenso selbstverständlich 

wie die Ausweisung von Bauland auf der 

grünen Wiese. Jetzt wird klar: Der Bausektor ist für einen 

Großteil der CO 2 

-Emissionen verantwortlich. Angesichts 

der sich verschärfenden Klimalage kann mit dem Umbau 

von Bauwerken ein wesentlicher Beitrag 

gegen den Klimawandel geleistet werden. 

Dafür ist ein Umdenken notwendig und 

eine neue baukulturell verankerte Umbaukultur, 

die auch den Umbau der Zukunft 

mitdenkt und gängige Abläufe von Neubauvorhaben 

auf den Prüfstand stellt. Wie 

der Paradigmenwechsel im Bausektor gelingen 

kann, greift der aktuelle Baukulturbericht 

auf und zeigt Handlungsoptionen 

für Kommunen, Politik und Bauschaffende 

auf. 

Der Bericht stützt sich auf repräsentative 

Ergebnisse einer forsa-Umfrage zum Thema 

Baukultur und Umbau von Städten und 

Gebäuden sowie Ergebnisse von Umfragen 

bei Städten und Kommunen, im Handwerk 

und bei den planenden Berufen. Zudem 

beauftragte die Stiftung beim Wuppertal 

Institut für Klima, Umwelt, Energie eine 

konzeptionelle Recherche zum klimaverträglichen 

Umgang mit dem Bestand.

49

50 Zinsanstieg 

Die Folgen bei einer 

Anschlussfinanzierung: 

rasanter Zinsanstieg 

Folgen des Zinsanstiegs 

Die Zeiten der niedrigen Bauzinsen sind vorbei; mit dem Beginn 

des Jahres 2022 endete die vielfach, auch negativ diskutierte Niedrigzinsphase 

in Deutschland. Ausgelöst durch die Finanzkrise 2008 

hatte die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen deutlich gesenkt 

und gleichzeitig die Liquidität durch Anleihekaufprogramme 

massiv ausgeweitet. Das Resultat waren stetig sinkende Zinsen bis 

hin zu einer negativen Rendite bei Bundesanleihen. 

Die ersten Aktivitäten beim Ausstieg aus der ultra-expansiven 

Geldpolitik kamen aus Amerika, wo die amerikanische Notenbank 

die Zinsen sukzessive erhöhte. Als Reaktion darauf und um die 

hohen Inflationsraten in Europa zu bekämpfen, sah sich auch die 

EZB gezwungen, aus den Anleihekaufprogrammen auszusteigen 

und die Leitzinsen zu erhöhen. 

Seit Jahresanfang sind sowohl die Renditen der Bundesanleihen 

und Pfandbriefe als auch die Zinsen für Wohnungsbaukredite 

stark gestiegen. Trotz eines leichten Rückgangs im Sommer dieses 

Jahres stiegen die Bauzinsen zuletzt sogar auf über vier Prozent. Es 

ist davon auszugehen, dass sich die Lage bei den Zinsen in absehbarer 

Zeit nicht nachhaltig entspannen wird. Ein weiterer Anstieg 

ist aufgrund der Ankündigungen der EZB eher wahrscheinlich. 

Die Folgen der Zinserhöhung machen sich auch auf den Immobilienmärkten 

bemerkbar:

51 

PROF. DR. GÜNTER VORNHOLZ 

Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum 

• Erstens bei Portfolioentscheidungen: Die Kapitalanleger vergleichen 

die Rendite der Anleihen mit der Immobilienrendite und 

stellen fest, dass die Anleiherenditen deutlich attraktiver geworden 

sind. Es erfolgen Umschichtungen im Portfolio bzw. Neuanlagen 

von Kapital nicht mehr vorzugsweise in Immobilien. 

• Zweitens kommt es bei der Finanzierung durch die Zinserhöhung 

zu einer Belastung der Käufer. Als Reaktion auf den massiven 

Zinsanstieg haben viele Immobilienerwerber ihre Eigenkapitalquoten 

erhöht oder die Tilgungsrate bei Neuabschlüssen deutlich 

gesenkt. Der Anstieg der Bauzinsen hat insgesamt dazu geführt, 

dass sich viele Menschen eine Wohnimmobilie nicht mehr leisten 

können oder wollen. So ging seit Jahresanfang die Nachfrage nach 

Baufinanzierungen sowohl für Neubauten bei Eigennutzern als 

auch bei Kapitalanlegern deutlich zurück. 

• Drittens leidet der Bau bzw. die Projektentwicklungen. Durch 

die Zinserhöhungen wird entweder die Zwischenfinanzierung teurer 

oder insgesamt der Bau von Immobilien. Darüber hinaus droht 

die Gefahr, dass das Objekt nicht verkauft werden kann. 

• Viertens wird auf die Gefahr einer steigenden Belastung bei 

einer Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung hingewiesen. 

Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung 

Über lange Jahre war das Eigenheim trotz fehlendem Eigenkapital 

und moderatem Einkommen für viele Haushalte relativ problemlos 

realisierbar. Durch den erheblichen Anstieg der Bauzinsen für 

Immobilienfinanzierungen im Jahr 2022 hat sich das plötzlich geändert. 

Es besteht die Angst vor negativen Auswirkungen einer 

Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung für die Haushalte. 

Zahlreiche Darlehensnehmer, die ihre Immobilienkredite noch 

tilgen müssen, blicken mit Sorge auf das Auslaufen der Zinsbindungsfrist 

oder das Laufzeitende ihres Kreditvertrags. Je nach 

Ausgangslage müssen sich diese infolge gestiegener Bauzinsen 

auf gravierende Konsequenzen einstellen. Nach Auslauf der Zinsbindung 

muss ein Immobilienkredit grundsätzlich zu aktuellen 

Zinssätzen refinanziert werden. Kreditnehmer, die sich vor längerer 

Zeit für den Bau bzw. Kauf eines Hauses bzw. Wohnung verschuldet 

haben, würden jetzt bei einer Umschuldung mit höheren 

Zinsen belastet. Auch für die zukünftige Entwicklung wird dies als 

Risiko gesehen. 

Quelle: www.bundesbank.de 

f

52 

Wohnungspolitik Zinsanstieg 

Die Hypothekenzinsen mit einer Laufzeit von mehr als zehn 

Jahren sanken seit Anfang der 1990er Jahre kontinuierlich bis zum 

Jahresende 2021. Nach den letzten veröffentlichten Daten der 

Deutschen Bundesbank über Hypothekenzinsen mit einer Laufzeit 

von über zehn Jahren lag dieser Zinssatz bei rund drei Prozent, 

nach Angaben der Interhyp AG ist der Zinssatz mittlerweile auf 

über vier Prozent (Ende Oktober 2022) gestiegen. Dadurch ergeben 

sich verschiedene Szenarien, wobei aufgrund fehlender Daten 

keine Aussage über die jeweilige empirische Bedeutung gemacht 

werden kann. 

Die Effekte der Umschuldung für einzelne Haushalte hängen 

entscheidend davon ab, zu welchem Zinssatz, zu welchem Zeitpunkt 

und mit welcher Laufzeit ein Kreditvertrag in der Vergangenheit 

abgeschlossen wurde. Trotz des sehr starken Zinsanstiegs 

von gut einem Prozent auf aktuell gut vier Prozent je nach Laufzeit 

kann es durch eine aktuelle notwendige Umschuldung oder Nachverhandlung 

zu einer stärkeren Belastung oder aber auch zu einer 

Entlastung kommen. 

Schlechte Nachrichten gibt es für die Kreditnehmer, die ihren 

Kreditvertrag in den letzten zehn Jahren abgeschlossen haben. Der 

aktuelle Zins liegt über dem zum Abschluss des Vertrags. Somit 

kommt es zu einer höheren Zinsbelastung, wenn ein neuer Darlehensvertrag 

abgeschlossen wird. Wäre zum Beispiel vor einem 

Jahr (2021) nur ein Überbrückungskredit von einem Jahr Laufzeit 

abgeschlossen worden, so würde sich nun die Zinszahlung vervierfachen. 

Bei den weiteren Verträgen, die in den letzten zehn Jahren 

abgeschlossen wurden, ist es ebenso wichtig, wie hoch die Tilgung 

in den vergangenen Jahren war. So kann durch einen geringeren 

Kreditbetrag ein Teil des Zinsanstiegs kompensiert werden. 

Für diejenigen, die in der Niedrigzinsphase Immobilienkredite 

zu günstigen Konditionen abschließen konnten und diese Zinsen 

nicht langfristig festgeschrieben haben, wird es allerdings kritisch. 

In absehbarer Zeit werden sie sich um eine Anschlussfinanzierung 

bemühen müssen. Oft ist nach Ablauf eines Zinsbindungsabschnitts 

eine Anschlussfinanzierung nötig. Werden dafür nun 

höhere Sollzinsen verlangt als für die laufende Zinsbindungsfrist, 

müssen Kreditnehmer höhere monatliche Raten aufbringen oder 

längere Abzahlungszeiträume in Kauf nehmen. Die Auswirkungen 

des Zinsanstiegs spüren dabei diejenigen am meisten, die noch 

eine hohe Restschuld zu tilgen haben. Je nachdem, in welchem 

Lebensalter die Haushalte ihr Eigenheim erworben haben, kann 

sich die Abzahlung des Immobilienkredits möglicherweise sogar 

bis ins Rentenalter verlängern. Bei manchen Eigenheimbesitzern 

kann infolge eines Zinsanstiegs eventuell sogar die gesamte Finanzierung 

gefährdet sein. 

Besonders problematisch kann es insbesondere für Haushalte werden, 

die 

• hohe Darlehensbeträge mit kurzer Zinsbindung aufgenommen 

haben, 

• hohe Kredite aufgenommen haben und verhältnismäßig 

wenig tilgen oder die 

• die Grenze der tragbaren Belastung mit ihrer jetzigen Finanzierung 

schon erreicht haben. 

Gute Nachrichten gibt es für Kreditnehmer, die einen Kreditvertrag 

vor 2012 abgeschlossen und noch keine Umschuldung 

vorgenommen haben. Teilweise konnten oder wollten die Darlehensnehmer 

ihre alten bestehenden Kreditverträge nicht umschulden. 

Durch eine vorzeitige Umschuldung hätten sich womöglich 

Geld und Zinsen sparen lassen, aber es sind die Bedingungen in 

den Kreditverträgen zu beachten und mögliche Gebühren bei vorzeitiger 

Zurückzahlung gegenzurechnen. 

Vor mehr als zehn Jahren, als die jetzt endenden Zinsbindungsfristen 

vereinbart wurden, war das Bauzinsniveau ähnlich hoch 

bzw. noch deutlich höher. Bei älteren Verträgen wird der diesjährige 

Anstieg der Bauzinsen bislang noch nicht zu den vorher beschriebenen 

Schwierigkeiten führen. Schon in den letzten Jahren 

haben die Haushalte teilweise die sehr günstige Zinsentwicklung 

genutzt, um trotz Vorfälligkeitsentschädigungen neue Kredite zu 

den damals sehr niedrigen Zinsen abzuschließen. Diese Haushalte 

haben profitiert. 

Weiterhin profitieren Schuldner trotz des drastischen Zinsanstiegs 

2022 noch bei Verlängerung eines auslaufenden Kreditvertrags. 

Je älter Kreditverträge sind, desto stärker fällt dieser Effekt 

sogar noch aus. Immobilienkäufer, die ein Darlehen aufnehmen, 

zahlen heute im historischen Vergleich deutlich weniger Zinsen. So 

betrug der Hypothekenzins vor 20 Jahren (2002) rund 5,5 Prozent 

je nach Laufzeit des Kreditvertrags und lag damit deutlich über 

dem aktuellen Zinsniveau. 

Perspektiven der Zinsentwicklung 

Welche Schlussfolgerungen lassen sich daraus für die Zukunft ziehen? 

Wie hoch wird das Zinsniveau in 10 oder 20 Jahren sein? 

Ein Hinweis kann sich aufgrund der historischen Entwicklung der 

Zinsen ergeben. 

• Die Hypothekenzinsen liegen noch leicht unter dem Durchschnittszins 

der letzten 30 Jahre, der bei durchschnittlich 4,5 Prozent 

lag. Der Durchschnittszins der letzten 40 Jahre betrug sogar 

5,5 Prozent und war damit noch höher. Aber: Der aktuelle Zins ist 

leicht höher als der Durchschnittszins von rund 3,5 Prozent der 

letzten 20 Jahre. 

• Das derzeitige Zinsniveau ist somit nicht außergewöhnlich 

hoch, wohl aber der rasante Anstieg seit Jahresbeginn. 

Allerdings lässt sich daraus noch keine Prognose oder Empfehlung 

ableiten. Der Abschluss eines Kreditvertrags, ob mit langfristig 

oder kurzfristig festgelegtem Zinssatz, ist immer auch eine 

Wette darüber, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Die EZB 

wird vor dem Hintergrund der Entwicklung der Inflationsrate und 

auch der wirtschaftlichen Entwicklung ihre Entscheidungen treffen 

und diese sehen eher nach weiteren Zinsschritten nach oben aus. 

Es ist eher unwahrscheinlich, dass die EZB die Leitzinsen wieder 

auf das Niedrigzinsniveau des letzten Jahres senken wird. 

Meiner Ansicht nach gibt es einige, die trotz des massiven 

Zinsanstiegs auch heute noch profitieren können. Ihre Zahl ist aber 

statistisch nicht erfasst. h 

Im schlimmsten Fall, wenn die Restschuld und die Zinsdifferenz so 

hoch sind, dass der monatlich für die Rate verfügbare Betrag nicht 

mehr für Zins und Tilgung ausreicht, können die Zinsanpassung 

oder die Prolongation sogar scheitern.

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54 

Zinsentwicklung 

Eine volkswirtschaftliche Kurzanalyse der aktuellen Zinsentwicklungen 

Wann werden Wohnimmobilienpreise 

realzinsbedingt 

sinken? 

VON PROF. DR. MARKUS KNÜFERMANN 

Die deutschen Märkte für Wohnimmobilien befinden sich im Umbruch: 

Energiekosten steigen extrem, eine geopolitische wird zur 

ökonomischen Unsicherheit, Lieferketten zerbrechen, Marktzinssätze 

steigen – es droht eine neue Rezession. Unter diesen Bedingungen 

scheint die Party auf den Immobilienmärkten vorbei zu 

sein. Wie werden sich vor diesem Hintergrund die Wohnimmobilienpreise 

entwickeln? 

Alle genannten Umbruchdeterminanten sind Ergebnisse der 

Regierungsarbeit und stehen im Zusammenhang mit Lockdowns 

zu Corona-Pandemie-Zeiten, ökonomischen Russland-Sanktionen 

sowie geldpolitischer Anarchie im Eurosystem und spiegeln sich 

in den angestiegenen Inflationsraten wider. Dabei ist diese Entwicklung 

gar nicht auf Deutschland fixiert, sondern ein Problem 

aller großen Volkswirtschaften dieser Welt. Die Inflation wiederum 

beschleunigt den Umbruch nochmals, sodass die aktuelle Entwicklung 

eine sich selbst anfeuernde Negativspirale werden kann. 

Die Inflation besitzt einen großen Einfluss auf das Marktzinsniveau. 

Letzteres ist gesamtwirtschaftliche Determinante der Investitionstätigkeit. 

Investieren ist die (nach Möglichkeit) wertschöpfende 

Nachfrage in einer Volkswirtschaft. Der Bau von Immobilien 

ist eine Investition, weil das nachgefragte Gut nicht durch Konsum 

verschwindet. Mieten ist dagegen Konsum. Die Mietleistung ist 

nach vordefinierter Frist abgewohnt, die Immobilie selbst, also das 

Investitionsgut, bleibt bestehen. Ein steigendes Marktzinsniveau 

führt also nach herrschender Lehre zu weniger Neubau und Modernisierungen. 

Steigende Energiekosten verteuern den Neubau 

ebenfalls und führen tendenziell zur Reduktion gemieteter Wohnflächen. 

Demnach geht nicht nur die Angebotsausweitung zurück, 

sondern auch der Nachfrageüberhang auf den Mietwohnimmobilienmärkten. 

Alles in allem konsolidieren sich die Märkte. 

Was lehrbuchhaft schnell formuliert ist, lässt sich empirisch 

deutlich komplexer nachzeichnen. Mikroökonomisch ist die Wohnfläche 

nur unter der Bedingung der Effizienzmarkthypothese auf 

einzelne Quadratmeter zu skalieren. Wenn die Nebenkosten des 

Wohnens signifikant ansteigen, kann die Mietwohnfläche nicht 

um einzelne Quadratmeter verkleinert werden. Der reale Markt-

55 

PROF. DR. MARKUS KNÜFERMANN 

Der Autor lehrt an der EBZ Business School (FH) und agiert selbstständig in der Beratung von 

Banken- und Kapitalmarktfinanzierungen. Zuvor war er viele Jahre als Führungskraft 

und Prokurist im Bankgeschäft tätig. 

effekt muss also ein Aufstaueffekt werden, der sich erst nach der 

Konsumeinschränkung und dann schockmäßig entlädt. Allerdings 

stellt sich die Frage, wie hoch der Anteil an Haushalten mit einem 

solchen Aufstaueffekt sein wird. Denn durch die Corona-Pandemie 

ist eine neue Kultur des mobilen Arbeitens in Deutschland eingezogen 

und hat die Wohnraumpräferenzen durchaus verändert. 

Es wird sicherlich weiterhin einen wahrnehmbaren Anteil an Haushalten 

geben, der die gemietete Wohnfläche ausweiten will, um 

das mobile Arbeiten von zuhause effektiver zu gestalten. Dieser 

Trend könnte dann zulasten der Innenstadtwohnungen wirken, 

sodass regional-spezifisch wiederum der erwartete Effekt einer 

tendenziellen Mietwohnflächenrestriktion eintreten kann. 

Die Immobilienpreise entstehen durch das Zusammenspiel von 

Angebot und Nachfrage auf Märkten. Wenn beide Marktparteien 

zurückhaltender agieren, müssen sich Immobilienpreise nicht 

zwangsweise verändern. Der Anstieg des Marktzinsniveaus führt 

dagegen direkt zu sinkenden Immobilienpreisen. Denn den Wert 

einer Immobilie bestimmt in großem Maße der Diskontierungszinsfuß 

(siehe ausführlich Himmelberg et al. 2005). Dabei spielt es eine 

große Rolle, wenn von einer Niedrigzinsphase ausgegangen wird. 

„Grund hierfür ist, dass niedrigere Hypothekenzinsen größere Diskontierungseffekte 

in Bezug auf die künftigen Mieten und Preise 

haben“ (Battistini et al. 2022, S. 72). Eine individualisierte Studienberechnung 

durch Volkswirte der Europäischen Zentralbank 

kommt zu dem Ergebnis, dass „ein Anstieg der Hypotheken zinsen 

um 1 Prozentpunkt unter sonst 

gleichen Bedingungen nach 

etwa zwei Jahren einen Rückgang 

der Wohnimmobilienpreise 

um rund fünf Prozent 

zur Folge hat“ (Battistini et al. 

2022, S. 71). Eben diese Studie 

notiert aber auch: „Pandemiebedingte 

Verschiebungen der 

Wohnpräferenzen könnten ein 

Gegengewicht zu den höheren 

Hypothekenzinsen bilden und 

die Widerstandsfähigkeit, die 

am Wohnimmobilienmarkt des 

Euroraums zu beobachten war, 

in gewissem Umfang erklären“ 

(Battistini et al. 2022, S. 74). 

In ihrem Financial Stability Review von Mai 2022 berechnen 

weitere Volkswirte der Europäischen Zentralbank für einen nachfrageinduzierten 

Immobilienpreisrückgang von einem Prozent eine 

Reduktion der Gesamtwirtschaftsleistung innerhalb von zwei Jahren 

in Höhe von 0,2 Prozent bis sogar 0,9 Prozent (vgl. Di Casola / 

Dieckelmann / Grothe et al. 2022, S. 38). Daher verdient das Marktzinsniveau 

eine weitere vertiefte Betrachtung. Dazu visualisiert die 

Abbildung in diesem Beitrag die Entwicklungen von nominalen 

und realen Zinssätzen bzw. Renditen für die Zeit der Europäischen 

Währungsunion. 

Bei den bordeaux-farbigen Kurven ist gepunktet der nominale 

und linear der reale Zinssatz für gewichtet durchschnittliche 

Wohnungsbaukredite in Deutschland im Neugeschäft mit privaten 

Haushalten zu erkennen. Während der nominale Zinssatz seit Anfang 

2021 kontinuierlich anstieg, sank der reale Zinssatz bis Mai 

2022 nahezu stetig weiter ab. Im Mai 2022 betrug die Rekorddifferenz 

beider Zinssätze 8,3 Prozentpunkte. In den beiden Folgemonaten 

stieg auch der Realzinssatz leicht an. Im letzten Berichtsmonat 

August 2022 lagen der Nominalzinssatz bei + 2,9 Prozent, 

der Realzinssatz bei -5,4 Prozent und die Zinssatzdifferenz bei 

8,3 Prozentpunkten. 

f 

Abbildung: Nominale und reale Zinssätze für Wohnungsbaukredite 

in Deutschland sowie nominale und erwartete reale Renditen von 

Bundeswertpapieren von Januar 1999 bis September 2022 

Quelle: Deutsche Bundesbank 2022; eigene Berechnungen; eigene Darstellung.

56 Zinsentwicklung 

Der Grund für die verzögerte Realzinssatzanpassung sind die 

steigenden und hohen Inflationsraten seit Anfang 2021. Wichtig 

ist hierbei zu berücksichtigen, dass Realzinssätze nicht mehr allein 

als Differenz von Nominalzinssatz und Inflationsrate (= sog. Fisher- 

Regel für kleine Inflationsraten) berechnet werden. Vielmehr ist 

diese Differenz noch um den jeweiligen Kaufkraftverlust zu diskontieren 

(vgl. Knüfermann 2021, S. 149 f. und Knüfermann/ 

Vornholz 2022, S. 402). Zum Vergleich hätte der Realzinssatz im 

August 2022 nach der Fisher-Regel - 5,9 Prozent anstatt der genannten 

- 5,4 Prozent betragen. Bei negativen Differenzen führt 

die Diskontierung also zu einem höheren Realzinssatz et vice versa. 

Weiterhin sind zur Berechnung von Realzinssätzen die korrekten 

Inflationsraten zu berücksichtigen. Für die Geldpolitik im 

Eurosystem, also auch für die Deutsche Bundesbank gelten die 

Harmonisierten Verbraucherpreisinflationsraten (HVPI). Nicht mehr 

relevant sind Nationale Verbraucherpreisinflationsraten (NVPI). Im 

September 2022 betrug für Deutschland die NVPI 9,9 Prozent, die 

HVPI aber 10,9 Prozent. Berechnungsmethodik und Auswahl der 

Inflationsraten besitzen einen großen Einfluss auf die Realzinssätze. 

In der Abbildung zu diesem Beitrag sind die realen Kreditzinssätze 

auf Basis der HVPI-Werte berechnet. Die Deutsche Bundesbank 

selbst ist in diesem Kontext nicht stringent und berechnet 

und kommuniziert Realzinssätze für Spareinlagen mit dreimonatiger 

Kündigungsfrist auf Basis der Fisher-Regel und der NVPI. Die 

Ergebnisse geben also eine verzerrte Wirklichkeit wieder. Für August 

2022 weist die Zentralbank einen realen Sparzinssatz in Höhe 

von - 7,3 Prozent aus, korrekt berechnet liegt er aber bei - 8,0 Prozent; 

die deutschen Sparerinnen und Sparer stehen also schlechter 

da, als es kommuniziert wird (vgl. Deutsche Bundesbank 2022). 

Die bisherigen Überlegungen basieren auf Realzinssatzberechnungen 

im Nachhinein. Doch Zinssätze und dazugehörige Investitionsentscheidungen 

wirken in die Zukunft. Daher sind Realzinssätze 

eigentlich auf Basis erwarteter Inflationsraten zu berechnen. 

Hierzu erhebt die Deutsche Bundesbank eine eigene Datenreihe. 

Auf Basis der Renditen für Bundeswertpapiere mit zehnjähriger 

Restlaufzeit berechnet sie auf der Grundlage der Fisher-Regel 

die erwarteten Realzinssätze für eben diese Bundeswertpapiere. 

„Im Ergebnis werden die zum Zeitpunkt des Erwerbs der Schuldverschreibungen 

erwarteten künftigen Realzinsen gezeigt“ (Deutsche 

Bundesbank 2022). 

Beide Zeitreihen sind als grüne Kurven ebenfalls in der Abbildung 

zu diesem Beitrag enthalten. Wiederum visualisiert die 

gepunktete Kurve die nominalen Werte und die Linienkurve die 

erwarteten Realzinssätze. Hierbei fällt auf, dass die Differenzen 

zwischen nominalen und (erwarteten) realen Werten in den meisten 

Fällen zwischen 1,5 Prozentpunkten und 2,0 Prozentpunkten 

liegen. Seit Ende 2021 liegen sie jedoch oberhalb der 2-Prozent- 

Grenze, seit August 2022 beträgt die Differenz sogar 3,1 Prozentpunkte. 

Die Betrachtung der realen Zinssätze für Wohnungsbaukredite 

und Bundeswertpapiere hat gezeigt, dass im Betrachtungszeitraum 

seit Einführung des Euro die realen Verzinsungen langfristig 

gesunken sind. Bei den erwarteten Realzinssätzen für Bundeswertpapiere 

ist auch im Jahr 2022 noch keine Trendumkehr zu 

konstatieren. In der Zinstheorie gilt dagegen die Vermutung langfristig 

konstanter Realzinssätze, wenn sich die nominalen Zinssätze 

vollständig an der Inflationsentwicklung ausrichten (= sog. Fisher- 

Effekt oder Preiserwartungseffekt). Für das betrachtete Zeitfenster 

ist diese theoretisch belegte Vermutung empirisch nicht zu bestätigen. 

Issing (2011, S. 117) erklärt das grundsätzliche Problem bei einem 

unterstellten Preiserwartungseffekt durch folgende drei Gründe: 

• Eine direkte Umsetzung höherer Zinsforderungen bereits 

bei lediglich erwarteten ansteigenden Inflationsraten erscheint 

nicht durchsetzbar zu sein. 

• Wirtschaftssubjekte sind nicht in der Lage, mit Sicherheit 

Inflationsprognosen zu stellen. 

• Es existieren keine kollektiv-homogenen, sondern 

hetero gene Inflationserwartungen. Es kann also sein, dass eine 

Marktseite unter Umständen nicht in der Lage ist, die eigenen 

Inflationserwartungen durchzusetzen. 

Die Entwicklung der Nominalzinssätze entspricht zusammenfassend 

nicht der Entwicklung der Inflationsraten, sodass zumindest 

noch die erwarteten Realzinssätze keiner Zinswende unterliegen. 

Der Einfluss steigender Nominalzinssätze hat nach eigenen 

Markterfahrungen zwar schon zu Anpassungen der Investitionsaktivitäten 

auf den deutschen Immobilienmärkten geführt. Gesamtwirtschaftlich 

steuert aber die Realverzinsung die Investitionstätigkeiten. 

Solange diese Realverzinsung noch nicht schockartig 

ansteigt, sind auch keine crash-artigen Aktionen bei Immobilieninvestitionen, 

keine Exit-Strategien und Abverkäufe von Immobilien 

zu erwarten. 

In diesem Beitrag konnte aber aufgezeigt werden, dass die 

Realzinssätze in unterschiedlicher Weise berechnet werden. Die 

mathematisch korrekte Weise mittels Diskontierung identifizierte 

einen kurzfristigen Trend steigender Realzinssätze bei Wohnungsbaukrediten. 

Sollte dieser Trend anhalten, wäre auch eine reale 

Zinswende eingeleitet. In diesem Fall müsste mit deutlichen Korrekturen 

an der Immobilienpreisentwicklung gerechnet werden. h 

Literaturverzeichnis 

Battistini, N./Gareis, J./Roma, M. (2022): Auswirkungen der 

steigenden Hypothekenzinsen auf den Wohnimmobilienmarkt im 

Euro-Währungsgebiet. In: Europäische Zentralbank (Hrsg.): Wirtschaftsbericht, 

Ausgabe 6/2022; URL: „https://www.bundesbank.de/resource/ 

blob/897358/372305ba911aa3abc9e803670 75b1995/mL/2022-06-ezbwb-data.pdf“ 

(Download der PDF-Datei am 27. September 2022); 

S. 70-74. 

Deutsche Bundesbank (2022): Statistiken. URL: „https://www.bundesbank.de/de/statistiken“ 

(Abruf diverser Marktdaten und Informationen 

am 27. September 2022 und 8. Oktober 2022). 

Di Casola, P./Dieckelmann, D./Grothe, M. et al. (2022): Drivers of 

rising house prices and the risk of reversal. In: Europäische Zentralbank 

(Hrsg.): Financial Stability Review, May 2022; URL: „https://www.ecb. 

europa.eu/pub/pdf/fsr/ecb.fsr202205 ~f207f46ea0.en.pdf“ (Download 

der PDF-Datei am 27. September 2022); S. 35-38. 

Himmelberg, Ch./Mayer, Ch./Sinai, T. (2005): Assessing High House 

Prices: Bubbles, Fundamentals and Misperceptions. In: Journal of Economic 

Perspectives, 19. Jg. (Heft 4), S. 67-92. 

Issing, O. (2011): Einführung in die Geldtheorie, 15. Auflage. München: 

Vahlen. 

Knüfermann, M. (2021): Wirtschaftspolitisches Wissen für die Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft, 2. Auflage. Wiesbaden: Springer 

Gabler. 

Knüfermann, M./Vornholz, G. (2022): Inflation, Zinswende und 

Immobilienmärkte – Folgen für die Immobilienpreise. In: Immobilien & Finanzierung, 

73. Jg. (Heft 9), S 16-19; siehe auch die URL: „https://www. 

kreditwesen.de/immobilien-finanzierung/ themenschwerpunkte/digitalersonderdruck/inflation-zinswende-immobilienmaerkte- 

folgen- 

fuer-id82383.html“ (Download der PDF-Datei am 27. September)

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Cyber-Attacke 

VON THORSTEN LINGE SENIOR CLIENT MANAGER 

Neben der Sicherung der Energieversorgung und der Herausforderung 

durch steigende Strom- und Heizkosten gibt es eine 

weitere allgegenwärtige Bedrohung, die in der Wohnungswirtschaft 

nicht vernachlässigt werden darf: Die Gefahr, Opfer eines 

Cyberangriffs zu werden.

59 

THORSTEN LINGE 

ist seit 2019 Leiter für den Bereich Direktkunden bei Perseus 

Technologies GmbH. Vor seiner Tätigkeit bei dem Berliner 

Cybersicherheitsunternehmen war er über 20 Jahre bei 

einem internationalen Versicherer in verschiedenen Positionen 

tätig. 

Aktuelle Beispiele aus der Branche 

Allein in Deutschland werden mittlerweile neun von zehn Unternehmen 

Opfer von Cyberkriminellen. Es entsteht ein Schaden in 

dreistelliger Milliardenhöhe (Bitkom). Unternehmen aus der Immobilien- 

und Wohnungswirtschaft stehen mitunter im Fokus. 

Ransomware-Angriffe sind dabei am weitesten verbreitet (Hiscox 

Cyber Readiness Report 2020). 50 Prozent aller befragten Unternehmen 

waren schon einmal Ziel von Ransomware-Angriffen. 

Im Jahr 2021 ist diese Zahl im Vergleich zum Vorjahr um ganze 

83 Prozent gestiegen (Recorded Future). 

Im Jahr 2020 wurde beispielsweise ein Münchner Wohnungsunternehmen 

Opfer eines Ransomware-Angriffs, der einen Großteil 

der IT-Systeme und die darauf befindlichen Daten verschlüsselte. 

Die Mitarbeitenden konnten fast zwei Wochen nicht auf 

ihre geschäftlichen E-Mails zugreifen. Im Jahr 2022 meldete eine 

österreichische Wohnungsgenossenschaft, dass sie Opfer eines 

groß angelegten Cyberangriffs wurde. Auch hier wurden die 

IT-Systeme durch Verschlüsselungssoftware gestört und waren 

nur eingeschränkt nutzbar. Bei diesem Vorfall konnte nicht ausgeschlossen 

werden, dass sich kriminelle Hacker Zugang zu Kundendaten 

verschafft hatten. 

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Die Perseus Technologies GmbH wurde im September 2017 mit der Vision gegründet, Unternehmen dauerhaft IT-Sicherheit 

und Datenschutz zu ermöglichen. Ziel des mitarbeiterzentrierten Angebots von Perseus ist die Etablierung einer langfristigen 

Cybersicherheitskultur. Das Perseus-Konzept beinhaltet eine Cybersicherheits-Risikobewertung, ein umfassendes 

Cyber-Präventionsangebot mit Online-Trainings für Mitarbeitende und automatisierten Phishing-Simulationen sowie eine 

24/7-Cybernotfallhilfe. 

Der Unternehmensname Perseus lehnt sich an die Legende des Perseus an. Dieser Held der griechischen Mythologie steht 

für Schutz und Sicherheit. Für sein Engagement wurde Perseus im Dezember 2018 mit dem Digitalen Leuchtturm Award für 

innovative Versicherungsprodukte ausgezeichnet. Die über 60 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter kommen aus 20 Nationen 

und arbeiten gemeinsam im FinTech-Hub H:32 in Berlin. 

Pressekontakt: 

Perseus Technologies GmbH 

Xenia Silbe 

Senior Communication Managerin 

E-Mail: media@perseus.de 

www.perseus.de 

Doch warum geraten gerade Wohnungsunternehmen 

ins Visier der Hacker? 

Um diese Frage zu beantworten, muss man die Angriffsmethoden 

der Cyberkriminellen verstehen. Auf der einen Seite agieren die 

Täter willkürlich. Das bedeutet, dass Unternehmen großflächig und 

wahllos angegriffen werden. Jedes Unternehmen oder jede Organisation 

kann so zu einem Opfer werden. Eine andere Möglichkeit 

ist der gezielte Angriff. In diesem Fall gehen kriminelle Hacker 

strukturiert vor und fokussieren sich auf ein Unternehmen. Dabei 

kann es durchaus eine Rolle spielen, ob das Unternehmen über 

Daten verfügt, die digital verarbeitet werden, und inwieweit das 

Unternehmen gegen Bedrohungen aus dem Internet abgesichert 

ist. 

Digitalisierungsgrad in der Branche steigt – 

so auch das Risikopotenzial 

Wohnungsgenossenschaften und -unternehmen setzen zunehmend 

Hard- und Software ein, um die tägliche Arbeit zu erleichtern. 

So werden zum Beispiel alte archivierte Akten und Unterlagen 

nach und nach digitalisiert. Wohnungsausstattungen werden 

digital gespeichert. Verträge mit Dienstleistern und Lieferanten 

werden per E-Mail verschickt und digital unterschrieben. Auch 

Baupläne werden digital bearbeitet und weitergeleitet. Kurzum, 

die Branche ist im digitalen Zeitalter angekommen. Durch die 

Schnelllebigkeit dieser digitalen Prozesse kann es vorkommen, 

dass wichtige Sicherheitsmaßnahmen mitunter nicht vollständig 

umgesetzt werden. Es entstehen Sicherheitslücken. Für Cyberkriminelle 

stellen diese Unternehmen so attraktive Ziele dar. 

So schützen Sie sich und Ihre Kundschaft 

Umso wichtiger ist es für Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsunternehmen, 

sich gegen mögliche Angriffe von Cyberkriminellen 

zu schützen. Der erste Schritt: Die Unternehmen 

müssen sich der Gefahr bewusst werden und sie als solche wahrnehmen. 

Denn je weniger das Bewusstsein für die sehr reale Bedrohung 

vorhanden ist, desto weniger wird in Schutzmaßnahmen 

investiert – und desto wahrscheinlicher sind erfolgreiche Cyberangriffe. 

Cybersicherheit muss Teil einer jeden Unternehmenskultur 

werden. Bei der Etablierung einer nachhaltigen Cybersicherheitskultur 

spielt vor allem die Integration von Cyber- und Datensicherheit 

in den Arbeitsalltag eine entscheidende Rolle – beginnend auf 

der Führungsebene. Neben technischen Maßnahmen wie einer 

aktiven Firewall und einem aktuellen Antivirenprogramm sind 

die eigenen Mitarbeitenden der beste Schutz vor Cyberangriffen. 

Präventive Cybersicherheitstrainings und Phishing-Simulationen 

schärfen das Bewusstsein für Cyberrisiken deutlich und beugen 

Cyberangriffen langfristig vor. Externe Dienstleister können hier 

beratend zur Seite stehen. 

Thorsten Linge, Leiter Direktkunden bei Perseus Technologies, 

fasst zusammen: „Cybergefahren müssen gezielt bekämpft werden. 

Die Betrachtung, ob die richtige Hard- oder Software zum Einsatz 

kommt, reicht heutzutage nicht aus. Vielmehr sind Faktoren 

wie die menschliche Komponente oder eine auf Notfälle vorbereitete 

Organisation relevant. Denn die Mehrheit der Cyber attacken 

wird im Unternehmen von vermeidbaren Fehlern verursacht, 

wie zum Beispiel das unwissentliche Anklicken einer Phishing- 

E-Mail. Nur die Mischung aus präventiven Maßnahmen, effektiven 

Strukturen für den Angriffsfall sowie die gezielte Nachbearbeitung 

und Umsetzung von Lessons Learned macht eine nachhaltige 

Cybersicherheitsstrategie aus.” h

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Betriebskosten 


aktuell 

Bauindustrie senkt Umsatzprognose 

für 2022 und 2023 

Das Statistische Bundesamt meldete für August einen preisbereinigten 

Rückgang des Umsatzes im Bauhauptgewerbe im Vergleich 

zum Vorjahresmonat von 5,1 Prozent. „Für die ersten acht 

Monate sind wir mittlerweile bei einem realen Minus von 4,3 Prozent. 

Wir sehen uns daher gezwungen, unsere Umsatzprognose 

für das Gesamtjahr 2022 vom Mai anzupassen. Zur Jahresmitte 

sind wir (für alle Betriebe) noch von einer Spannbreite von real 

Null bis minus zwei Prozent ausgegangen. Dies ist nicht mehr zu 

halten. Wir erwarten nun für das Gesamtjahr 2022 einen realen 

Umsatzrückgang von fünf Prozent.“ Mit diesen Worten kommentiert 

der Präsident der BAUINDUSTRIE, Peter Hübner, die aktuellen 

Konjunkturindikatoren für die Bauwirtschaft. 

Die besondere Situation am Bau erläutert Hübner wie folgt: 

„Die Unternehmen selbst rechnen nicht in preisbereinigten (realen), 

sondern in tagesaktuellen (nominalen) Preisen, weshalb sie 

weiterhin hohe positive Umsätze ausweisen. Auch der Auftragsbestand 

ist noch relativ hoch. Der Effekt, dass für das gleiche 

Geld inflationsbedingt aber weniger Bauleistung erbracht wird, 

trifft vor allem die Auftraggeber. Diese können künftig mit dem 

gleichen Geld weniger Projekte umsetzen, die aber heute und in 

Zukunft dringend gebraucht werden. Zudem schaffen die starken 

Preissteigerungen bei Baumaterial und Energie, der Zinsanstieg 

sowie höhere Lebenshaltungskosten ein zunehmend unsicheres 

Marktumfeld für private und öffentliche Bauherren. Schon heute 

führt dies zu einem Rückgang beim Auftragseingang sowie zu 

Stornierungen auf einem ungewöhnlich hohen Niveau.“ 

Die Bauunternehmen hätten für den August 2022 im Vergleich 

zum Vorjahresmonat ein reales Orderminus von 14,2 Prozent 

(kalenderbereinigt: - 15,6 Prozent) und zum Vormonat von 

6,0 Prozent gemeldet. Für die ersten acht Monate sei dies mittlerweile 

ein Rückgang von real 5,0 Prozent (kalenderbereinigt: - 5,2 

Prozent). „Das sind keine guten Vorzeichen für das laufende und 

das kommende Jahr“, beurteilt Hübner die aktuelle Lage. „Im 

Wohnungsbau spüren wir heute schon eine De-facto-Investitionsbremse 

– der Auftragseingang ist im August um real 24 Prozent 

eingebrochen. Angesichts des hohen Bedarfs an Wohnraum erschreckend.“h 

Alle Angaben und Berechnungen beruhen auf Daten des 

Statistischen Bundesamtes. 

Foto: Peter Hübner ???

63 

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) | 

Anpassung der Pauschalen für Verwaltungs-/ 

Instandhaltungskosten zum 01.01.2023 

Gemäß §§ 26 Abs. 4 und 28 Abs. 5a II. BV verändern sich die 

im Rahmen der Kostenmiete für preisgebundene Wohnungen 

ansetzbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen 

alle drei Jahre auf Basis der Verbraucherpreisentwicklung. Maßgeblich 

hierfür ist jeweils die Veränderung des der Anpassung der 

Pauschalen vorausgehenden Oktober-Indexes gegenüber dem 

Oktober-Index drei Jahre zuvor. 

Zuletzt erfolgte diese Anpassung zum 1. Januar 2020 

(s. auch Rundschreiben „Wohnungswirtschaft “ vom 13. Novem - 

ber 2019). Nach Ablauf des „Drei-Jahres-Zeitraumes“ erfolgt die 

nächste Anpassung zum 1. Januar 2023. Die hierfür zugrunde 

zu legende Veränderung des Verbraucherpreisindexes für 

Deutschland ergibt sich aus folgender Berechnung: 

Verbraucherpreisindex Oktober 2019 = 106,1 (Basis 2015 = 100) 

Verbraucherpreisindex Oktober 2012 = 122,2 (Basis 2015 = 100) 

Verringerung bei eigenständig 

gewerblicher Lieferung von Wärme 

(§ 28 Abs. 2 Satz 2 II. BV) 

Erhöhung bei vorhandenem 

Aufzug 

(§ 28 Abs. 2 Satz 3 II. BV) 

Verringerung, wenn Mieter Kosten 

für kleine Instandhaltungen trägt 

(§ 28 Abs. 3 II. BV) 

Ansatz für Kosten der Schönheitsreparaturen, 

wenn Vermieter sie 

trägt (§ 28 Abs. 4 II. BV) 

Je Garagen- oder Einstellplatz 

(§ 28 Abs. 5 II. BV) 

bisher [€] neu [€] 

0,25 0,29 

1,30 1,50 

1,36 1,57 

11,02 12,69 

88,23 101,62 

Veränderung 

Die Veränderung des Verbraucherpreisindexes um 16,1 Punkte 

entspricht einer Veränderung um 15,174 Prozent. Dies ist der Prozentsatz, 

um den sich die Pauschalen zum 1. Januar 2023 verändern. 

Auf dieser Basis ergeben sich folgende, ab 1. Januar 2023 

höchstens ansetzbare Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen: 

Verwaltungskosten (§ 26 II. BV) 

16,1 Punkte 

bisher [€] neu [€] 

je Wohnung jährlich 298,41 343,69 

je Garagen- oder Einstellplatz 38,92 44,83 

Instandhaltungskosten je Quadratmeter jährlich (§ 28 II. BV) 

Bezugsfertigkeit bisher [€] neu [€] 

weniger als 22 Jahre zurückliegend 9,21 10,61 

mind. 22 Jahre zurückliegend 11,68 13,45 

mind. 32 Jahre zurückliegend 14,92 17,18 

Darüber hinaus rücken die jeweiligen „Grenzjahrgänge“ der 

jüngsten und mittleren Baualtersgruppe in die nächste ältere und 

damit in eine höhere Instandhaltungskostenpauschale auf. Im 

Jahr 2023 sind hiervon die „Grenzjahrgänge“ 2001 und 1991betroffen. 

Für diese erhöht sich die bisherige Instandhaltungskostenpauschale 

unter Berücksichtigung der Anpassung durch die 

Verbraucherpreisindex-Veränderung wie folgt: 

Bezugsfertigkeit 01.01. bis 31.12.2001 von 9,21 € auf 13,45 € 

Bezugsfertigkeit 01.01. bis 31.12.1991 von 11,68 € auf 17,18 € 

je Quadratmeter Wohnfläche jährlich. 

Auch auf die im Rahmen der Lastenberechnung z.B. für Eigentümer 

eines Eigenheims, einer Kleinsiedlung oder einer eigengenutzten 

Eigentumswohnung gemäß §§ 40 ff. II. BV ansetzbaren 

Bewirtschaftungskosten wirken sich die Änderungen der 

Pauschalen aus. 

Danach können bei der Lastenberechnung als Ausgaben für 

die Instandhaltung ab dem 1. Januar 2023 die um die Verbraucherpreisindex-Veränderung 

angepassten Instandhaltungskostenpauschalen 

angesetzt werden (§ 41 Abs. 1 Nr. 3 II. BV). 

Der als Ausgaben für die Verwaltung ansetzbare Betrag von 

z. Z. 356,79 Euro jährlich erhöht sich zum 1. Januar 2023 ebenfalls 

um 15,174 Prozent auf 410,93 Euro (§ 41 Abs. 2 II. BV). 

Wenn die aufgrund der zuvor dargestellten Veränderungen 

mögliche Mieterhöhung zum 1. Januar 2023 wirksam werden 

soll, muss die entsprechende Erhöhungserklärung den Mietern 

gemäß § 11 Abs. 2 HmbWoBindG spätestens am 15. Dezember 

2022 zugegangen sein. Soweit mietvertraglich die jeweils gesetzlich 

zulässige Miete vereinbart wurde, ist auch eine rückwirkende 

Mieterhöhung möglich. h

64 Betriebskosten 

Papierloses Büro – 

Einsichtsrecht des 

Mieters in Originalbelege 

Der Mieter kann nach Treu und Glauben eine Nachforderung aus 

einer Betriebskostenabrechnung verweigern, wenn der Vermieter 

keine Einsicht in die (noch vorhandenen) Originalbelege gewährt 

(Anschluss an BGH GE 2022, 193). Das gilt auch dann, wenn in 

einer Zweigstelle in der Nähe der Wohnung ein papierloses Büro 

geführt wird, die Originalbelege aber in einer für den Mieter unzumutbaren 

Entfernung aufbewahrt werden. 

Das hat das AG Ludwigslust durch Urteil vom 14. März 2022 

(Az.: 44 C 504/20) entschieden. 

Nach einer Betriebskostenabrechnung hat ein Mieter Anspruch 

auf Einsicht in die Belege im Original, wenn diese noch 

vorhanden sind. Der Vermieter darf ihn nicht auf eingescannte 

Kopien in einer Zweigstelle verweisen. 

Der Fall: Die Mieter einer Wohnung in Hagenow hatten wiederholt 

um Einsicht in die Originalbelege für Betriebskostennachforderungen 

aus mehreren Jahren gebeten. Die in Berlin ansässige 

Vermieterin verwies auf ein Büro in Boizenburg, bei dem die 

eingescannten Kopien eingesehen werden könnten. Nach Beendigung 

des Mietverhältnisses verlangten die Mieter ihre Kaution 

zurück; die Vermieterin rechnete mit Betriebskostennachforderungen 

für mehrere Jahre auf. 

Das Urteil: Das AG Ludwigslust hielt die Aufrechnung für unbegründet, 

da die Vermieterin die Belegeinsicht verweigert habe. 

Zwar könne bei Führung eines papierlosen Büros der Vermieter 

auf Kopien verweisen, wenn die Originalbelege nicht mehr vorhanden 

seien. Das gelte jedoch nicht für ein papierloses Büro in 

einer Zweigstelle. Dass am Hauptsitz der Vermieterin die Originalbelege 

nicht mehr vorhanden seien, habe sie nicht vorgetragen. 

Die Einsicht dort sei für die Mieter wegen der Entfernung unzumutbar, 

sodass die Vermieterin Einsicht in die Originalunterlagen 

im Büro in Boizenburg hätte ermöglichen müssen. h 

Quelle: GE 2022, 796 

Dr. Peter Hitpaß, hitpass@vnw.de

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66 Betriebskosten 

Ratseinigung zur EPBD 

Der EU-Rat erzielte am 25. Oktober 2022 eine Einigung über 

den Vorschlag zur Überarbeitung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz 

von Gebäuden (EPBD). Diese legt Mindestanforderungen 

an die Gesamtenergieeffizienz neuer und bestehender 

Gebäude fest, die saniert werden. Ziel der Überarbeitung ist es, 

dass alle öffentlichen Gebäude bis 2028, alle neuen Gebäude bis 

2030 und alle bestehenden Gebäude bis 2050 emissionsfrei sind. 

Für bestehende Wohngebäude wurden Mindeststandards für 

die Gesamtenergieeffizienz festgelegt, die auf einem nationalen 

Zielpfad zur Dekarbonisierung bis 2050 basieren. Der nationale 

Zielpfad entspräche dem Rückgang des durchschnittlichen 

Primär energieverbrauchs des gesamten Wohngebäudebestands 

im Zeitraum von 2025 bis 2050 mit zwei Kontrollpunkten: 

• bis 2033 das Niveau der Energieeffizienzklasse D für den 

Durchschnitt des nationalen Gebäudebestands, 

• bis 2040 ein national festgelegter Wert, der sich aus einer 

schrittweisen Senkung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs 

von 2033 bis 2050 ergibt. 

Der Rat bestätigt in dem Vorschlag die Energiezertifizierung 

von Gebäuden, bei der Gebäude auf einer Skala von A bis G nach 

ihrer Energieeffizienz eingestuft werden. Neu ist allerdings, dass 

darüber hinaus eine neue Kategorie ‚A0‘ für Energieausweise eingeführt 

wird, die Null-Emissions-Gebäuden entspricht, sowie eine 

neue Kategorie ‚A+‘ für Gebäude, die nicht nur Null-Emissions- 

Gebäude sind, sondern auch vor Ort erneuerbare Energie in das 

Energienetz einspeisen. Jedoch sollen die nationalen Energieausweise 

beibehalten werden. 

Mit Blick auf erneuerbare Energien wird folgender Fahrplan 

für die Installation von Solaranlagen festgelegt: 

• bis zum 31. Dezember 2026 für alle neuen öffentlichen Gebäude 

und Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 

250 m 2 ; 

• bis zum 31. Dezember 2027 für alle bestehenden öffentlichen 

Gebäude und Nichtwohngebäude, die einer größeren oder umfassenden 

Renovierung unterzogen werden, mit einer Nutzfläche 

von über 400 m 2 ; 

• bis zum 31. Dezember 2029 für alle neuen Wohngebäude. 

Bei den Intelligenzfähigkeitsindikatoren (Smart Readiness Indicators 

− SRI) schlägt der Rat vor, diese bis 2026 durch die EU- 

Kommission zu testen und im Erfolgsfall bei Nichtwohngebäuden 

einzuführen. 

Der Rat hat mit diesem Beschluss seine Position für die Verhandlung 

mit dem Europäischen Parlament zur EPBD festgelegt. 

Frankreich, die Niederlande, Belgien, Luxemburg, Deutschland 

und Irland plädieren für schärfere Mindestenergiestandards als 

im Ratsvorschlag vorgesehen. Insbesondere kritisieren sie die Ausnahmen 

für Nichtwohngebäude, die jedoch von einer großen 

Mehrheit der Mitgliedstaaten getragen wird. 

Der Industrieausschuss des Europäischen Parlaments wird seinen 

Standpunkt im Dezember 2022 abstimmen. Danach kann der 

Trilog, die Verhandlung zwischen Rat, Europäischem Parlament 

und Kommission, beginnen. h 

Quelle: GdW Europabrief 11/2022

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Ifo-Institut: Immer mehr 

Stornierungen im Wohnungsbau 

Die Stornierungswelle im Wohnungsbau brandet höher. Im 

September 2022 waren 16,7 Prozent der befragten Unternehmen 

davon betroffen, nach 11,6 Prozent im Vormonat. Das ergaben 

die Umfragen des ifo Instituts. „Aufgrund der explodierenden 

Material- und Energiepreise sowie der steigenden Finanzierungszinsen 

ist die Planungssicherheit dahin. Die Baukosten steigen 

immer weiter. Für einige Bauherren ist das alles nicht mehr 

darstellbar, sie stellen Projekte zurück oder ziehen ganz die Reißleine“, 

sagt ifo-Forscher Felix Leiss. 

Die Geschäftserwartungen trübten sich nochmals ein. 

Sie fielen auf - 53,2 Punkte, das ist außergewöhnlich schwach. 

„Die Unternehmen verfügen im Schnitt immer noch über große 

Auftragsreserven, aber die Zukunftssorgen waren selten so groß. 

Die Erwartungen notieren auf dem tiefsten Stand seit Beginn der 

Erhebung 1991“, ergänzt Leiss. Weiterhin gab es viele Probleme 

beim Baumaterial, 32,7 Prozent der Unternehmen meldeten Engpässe. 

Im Vormonat hatte der Anteil noch bei 36,4 Prozent gelegen. 

„Die Materialengpässe entspannen sich nur langsam und die 

hohen Energiepreise verteuern das knappe Material zusätzlich. 

Die Bauunternehmen müssen die höheren Beschaffungskosten 

an die Kunden weitergeben. Für die kommenden Monate sind 

auf breiter Front weitere Preiserhöhungen geplant“, erklärt Leiss. 

Die Preispläne erhöhten sich von 48,4 auf 49,5 Punkte. h 

IVD-Wohn-Preisspiegel 

Mietsteigerungen bleiben hinter der 

Inflationsrate zurück – Nachfrage nach 

Mietwohnungen in den Speckgürteln wächst 

Die Mieten sind bundesweit auf moderatem Niveau gestiegen. 

Dabei sind sie seit über einem Jahr und vor allem seit März 2022 

weit hinter der steigenden Inflationsrate zurückgeblieben, die von 

Q1/ 2021 bis Q1/ 2022 bei etwa 5,8 Prozent lag. Das ist ein zentrales 

Ergebnis aus dem neuen IVD-Wohn-Preisspiegel 2022 / 2023 

auf Basis von Daten aus ca. 450 Städten aus dem ersten Halbjahr 

2022. 

In den vergangenen fünf Jahren bewegten sich die Mietpreise 

mit einem Wachstum von durchschnittlich 3,1 Prozent immer 

leicht über dem Rahmen des Verbraucherpreisindex von plus 

0,5 bis maximal 2 Prozent. Nun rangieren sie weit darunter. 

Mieten für Neubauwohnungen sind 2021/22 um durchschnittlich 

3,4 Prozent gestiegen – und zwar sowohl bei mittlerem als auch 

gutem Wohnwert. In den begehrten Top-7-Städten gab es ein 

Plus von rund 2 Prozent in beiden Wohnwertsegmenten. 

Weiteres Ergebnis des IVD-Wohn-Preisspiegels: Die Nachfrage 

nach Mietwohnungen in den Speckgürteln der Metropolen 

wächst. 

Die Mietpreise in Klein- und Mittelstädten stiegen im Durchschnitt 

auf niedrigerem Niveau um rund 4 Prozent, der Mietpreisanstieg 

in den Großstädten und Metropolen lag noch etwas 

darunter, wenngleich von einem höheren Mietniveau kommend. 

Mieten in den Metropolen kosten inzwischen rund 12 Euro pro 

Quadratmeter bei mittlerem Wohnwert und rund 14 Euro bei 

gutem Wohnwert. Bei den Neubaumieten fällt insbesondere der 

sehr mäßige Anstieg in den Metropolen auf. Frankfurt als bislang 

günstigste Metropole bei den Neubaumieten hat die höchsten 

Preissteigerungen von 4,2 Prozent (mittlerer Wohnwert) und 

3,6 Prozent (guter Wohnwert) zu verzeichnen, gefolgt von 

München mit 3,7 und 2,4 Prozent. Auch Berlin (2,0 und 3,3 Prozent) 

und Köln (2,1 und 1,2 Prozent) haben leicht zugelegt. In den 

restlichen Metropolen stagnieren die Neubaumieten eher. 

Die Klein- und Mittelstädte legen mit 3,9 bis 4,2 Prozent im 

Bestand sowie 3,6 bis 4,0 Prozent im Neubau am stärksten zu. 

In den Kleinstädten kostet der durchschnittliche Quadratmeter 

Neubaumiete über 8,50 Euro, in den Mittelstädten zwischen 9,50 

Euro (mittlerer Wohnwert) und 10,50 Euro (guter Wohnwert). h

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HERAUSGEBER 

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. 

Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein 

Andreas Breitner 

Verbandsdirektor 

040 520 11- 215 | E-Mail: breitner@vnw.de 

WP/StB Gerhard Viemann 

Direktor für den Prüfungsdienst 

040 520 11- 240 | E-Mail: viemann@vnw.de 

WP/StB/RA Jürgen Wendlandt 

Stellv. Direktor für den Prüfungsdienst 

040 520 11- 275 | E-Mail: wendlandt@vnw.de 

Andreas Daferner 

Bildung 

040 520 11- 218 | E-Mail: daferner@vnw.de 

Dr. Peter Hitpaß 

Wohnungswirtschaft, Betriebskosten- und 

Medienrecht 

0385 489 37 - 503 | E-Mail: hitpass@vnw.de 

Christoph Kostka 

Geschäftsführung 

VNW Landesverband Schleswig-Holstein 

040 520 11- 225 | E-Mail: kostka@vnw.de 

Steffen Laser 

Geschäftsführung 

VNW Landesverband Mecklenburg-Vorpommern 

0385 489 37 - 501 | E-Mail: laser@vnw.de 

RA Dr. Kai Mediger 

Recht, Genossenschaften und Quartiersentwicklung 

040 520 11- 238 | E-Mail: Mediger@vnw.de 

Petra Memmler 

Geschäftsführung VNW Landesverband Hamburg 

Technik und Energie 

040 520 11- 230 | E-Mail: memmler@vnw.de 

Nicola Olivier 

Datenschutz 

040 520 11 221 | Mail: olivier@vnw.de 

Andreas Thal 

Stellvertreter des Verbandsdirektors und Verwaltung 

040 520 11- 204 | E-Mail: thal@vnw.de 

REDAKTION 

Oliver Schirg 

Verantwortlich im Sinne des Presserechts 

040 520 11- 226 | E-Mail: schirg@vnw.de 

ANZEIGEN 

Ilka Schünemann 

0511 1265 - 123 | E-Mail: i.schuenemann@vdw-online.de 

GESTALTUNG 

hungerundkoch.com 

0511 51 99 46 - 00 

DRUCK 

QUBUS media GmbH 

Beckstraße 10 | 30457 Hannover 

Mehr Informationen über den VNW 

finden Sie im Internet unter www.vnw.de 

Bildnachweise 

Titel: TYPO_H & K, Seite 1: everything bagel/AdobeStock; Seite 2: Axel Born; Seite 4: Chinnapong/ everything bagel/AdobeStock; Seite 5: Baugenossenschaft 

Mittelholstein; Seite 6: Bertold Fabricius; Seite 8: StockPhotoPro/AdobeStock; Seite 10: photoniko/AdobeStock/artveo; Seite 11: 

artveo/photoniko/AdobeStock; Seite 12: Axel Heimken/dpa; Seite 13: Bertold Fabricius; Seite 14: Schiffszimmerer-Genossenschaft; Seite 16: Axel 

Heimken/dpa; Seite 18/19: Bertold Fabricius; Seite 20: Oliver Schirg; Seite 22: Christian Charisius/dpa; Seite 23: Senatskanzlei Hamburg/Bina Engel, 

Bertold Fabricius, Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.; Seit 26: Bertold Fabricius; Seite 29: Bart Van Leuven/dpa; Seite 30: Cinzia 

Romanin/Thomas Noceto/dpa; Seite 30: Garfik EBZ-Akademie; Seite 31: Grafik EBZ-Akademie; Seite 32: EBZ/privat; Seite 33: EBZ/privat; Seite 38: 

O.Malzahn (3)/Lübecker Bauverein/Neue Lübecker; Seite 40: Visualisierung: Architektur/Matthias Albrecht/bloomimages; Seite 41: Ingo Bartussek/ 

AdobeStock, Niels Kreller; Seite 42: Wohnen in Genossenschaften/Tina Merkau; Seite 43: Gerber Architekten GmbH; Seite 46: Johner Images_ 

getty images; Seite 47: Haufe; Seite 50: Nuthawut_AdobeStock; Seite 51, 55: Sascha Kreklau; Seite 54: Andrii Zastrozhnov_istock; Seite 58: nadia 

snopek_AdobeStock; Seite 59: Perseus; Seite 62: AdobeStock; Seite 64: megaflopp_AdobeStock; Seite 66: NVS my_world_AdobeStock.

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