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VNW magazin 

Wohnen 

im Norden 

4_2022 

Out of the Box 

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Stand: Juni 2022 

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Inhalt 4_2022 

VNW 

Analysen 

Editorial 03 

Dunkle Wolken und viele Gespräche 04 

Platz für Tiere 10 

100 Jahre Bauen für Hamburg 14 

Alles Perlen 20 

4. Norddeutscher Betriebskostentag 28 

Aktuelle Rechtsprechung 30 

Alles was Recht ist 36 

STOPP den Heizkostenhammer 40 

Namen und Nachrichten 42 

Werkzeug zur Senkung der CO 2 

-Emissionen 52 

BayernHeim Studie 2022 58 

Property Management 60 

Fachkräftemangel 64 

Zinsanstieg erschüttert Immobilienmärkte 70 

Läuft nicht: Klimawende ohne Fachleute 74 

Betriebskosten aktuell 76 

Impressum 82 

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung 

der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. 

Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter. 

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Out of the Box 

Bei SPRINTbreak in Heiligenhafen lernen 

die Teilnehmerinnen und Teilnehmer, 

innerhalb von fünf Tagen ein Problem zu 

lösen. Doch es geht um weit mehr als nur 

um Weiterbildung.

„Krise kann ein produktiver Zustand sein. 

Man muss ihr nur den Beigeschmack der Katastrophe nehmen.“ 

Max Rudolf Frisch (1911-1991), Schweizer Schriftsteller und Architekt

3 

Liebe Leserin, 

lieber Leser, 

Wwenn Sie dieses Magazin in der Hand 

halten, wird bei den allermeisten Ihrer 

Mieterinnen und Mieter die Heizperiode 

2022 / 2023 begonnen haben. 

Damit ist ein „Experiment“ gestartet, 

das in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland 

seinesgleichen sucht. Werden die Menschen mit halbwegs 

warmen Wohnungen durch den Winter kommen, 

ohne sich finanziell zu übernehmen? 

Zum Zeitpunkt, an dem diese Kolumne entsteht, 

scheint auch bei den politischen Verantwortlichen in 

Berlin die Botschaft der von Woche zu Woche mehr 

werdenden Demonstranten angekommen zu sein: Ohne 

Energiepreisdeckel wird es nicht gehen. Der zu erwartende 

Heizkostenhammer ist zu mächtig. Was in anderen 

europäischen Ländern möglich ist, muss auch hierzulande 

ein Weg sein, das Schlimmste zu verhindern. 

Wir brauchen klare und verständliche Hilfsmaßnahmen, 

die den Menschen den Glauben in die Handlungsfähigkeit 

des Staates erhalten. 

Ich bin davon überzeugt, dass ein Energiepreisdeckel 

nicht nur darüber entscheidet, ob Menschen ihre Wohnungen 

ausreichend heizen können. Es geht längst auch 

um unsere Art zusammenzuleben. Wenn die Menschen 

sich entscheiden müssen, ob die Wohnung erwärmt 

oder die Familie ernährt werden kann, entsteht eine 

Gefahr für den Staat. Der Verlust des Vertrauens in den 

schützenden Staat gefährdet die Demokratie. 

Wie wichtig die sozialen Vermieter gerade in diesen 

Tagen sind, belegen zwei Botschaften, die von unserer 

jüngsten Arbeitstagung in Lübeck ausgingen. Erstens: 

Keine Mieterin und kein Mieter wird bei einem VNW- 

Unternehmen seine Wohnung verlieren, weil sie oder 

er unverschuldet seine Heizungsrechnung nicht begleichen 

kann. Wir haben das Versprechen aus der Zeit der 

Corona-Pandemie erneuert. 

Zweitens: Die im VNW organisierten Wohnungsgenossenschaften 

und Wohnungsgesellschaften in 

Norddeutschland sorgen mit ihren bezahlbaren Mieten 

von im Durchschnitt 6,26 Euro pro Quadratmeter – das 

sind gerade mal sechs Cent mehr als vor einem Jahr! –, 

dass der soziale Frieden in den Quartieren gewahrt wird 

und die Menschen auch bei schwerer See einen sicheren 

(Wohn-)Hafen haben. 

Allerdings gilt auch: Die sozialen Vermieter können die 

Auswirkungen der Krise nicht allein schultern. Da wären 

zunächst die Energieversorger. Manche von ihnen glauben, 

es reiche, eine Mitteilung über eine Erhöhung der 

Heizkostenvorauszahlung mit der Begründung zu versenden, 

die Kosten seien gestiegen. So, als würde das 

nicht auch auf unsere Unternehmen zutreffen. 

Gefordert sind zudem die Mieterinnen und Mieter. 

Wer jetzt seine Heizkostenvorauszahlung nicht erhöht, 

wird spätestens bei der Abrechnung (s)ein blaues Wunder 

erleben. In den ersten sieben Monaten dieses Jahres 

mussten die deutschen Haushalte im Durchschnitt 850 

Euro mehr für Energie ausgeben als im gesamten Jahr 

2021. Am Ende könnten pro Haushalt bis zu 3 800 Euro 

mehr – allein für Energie – „auf der Uhr stehen“. 

Wenn ich die Mieterinnen und Mieter in die Pflicht 

nehme, so gilt das auch für die Mietervereine. Diese 

sollten ihren Mitgliedern reinen Wein einschenken und 

angesichts des tobenden Wirtschaftskrieges ihren Konfrontationskurs 

gegen die Vermieter aufgeben. Wer in 

der Stunde der Not die Mieterinnen und Mieter gegen 

deren Vermieter aufbringt, hat den Ernst der Lage nicht 

verstanden. 

Es ist unverantwortlich, wenn Vertreter des Mietervereins 

zu Hamburg in einem Zeitungsinterview ausführlich 

Tipps geben, wie Mieter ihre Miete mindern könnten, 

weil im Winter in der Wohnung eine Mindesttemperatur 

von 20 bis 22 Grad nicht erreicht wird – selbst wenn 

der Vermieter dafür nichts kann. Auch die Forderung, 

der Vermieter müsse im Falle eines Falles Ölradiatoren 

bereitstellen, halte ich angesichts der Folgekosten für 

bedenklich. 

Die Lage ist schon so schwierig genug. Wir brauchen 

daher mehr Mit- und weniger Gegeneinander. Wir stehen 

mitten in einem Wirtschaftskrieg und werden mit 

Energiepreisen angegriffen. Jetzt gilt es sich unterzuhaken, 

solidarisch zu verhalten und den Wohnfrieden 

zu wahren. 

Andreas Breitner, VNW-Vorstand und Verbandsdirektor

4 

Dunkle Wolken 

und viele persönliche 

Gespräche 

Rückkehr nach Lübeck. Nach sieben Jahren, in denen der 

VNW seine Arbeitstagung in Rostock-Warnemünde veranstaltete, 

trafen sich am 19. und 20 September rund 800 

Führungskräfte aus der norddeutschen Wohnungswirtschaft 

wieder in der altehrwürdigen Hansestadt. 

VON OLIVER SCHIRG 

f 

Lübeck. Der frühere schleswig-holsteinische Ministerpräsident 

Björn Engholm ließ in seinem Grußwort keinen 

Zweifel an der Richtigkeit der Rückkehr des VNW in seine 

Heimatstadt. Als Hansestadt stehe Lübeck für einen fairen 

Umgang zwischen Geschäftspartnern. Wer gegen diese 

Regeln verstieß, sei „enthanst“ worden. 

Womit Björn Engholm den Anwesenden aus der Seele gesprochen 

haben dürfte. Obwohl die am Gemeinwohl orientierten 

Wohnungsunternehmen für einen fairen Interessenausgleich 

zwischen Mietern und Vermietern stehen, fühlen 

sie sich bei ihrer wichtigen gesellschaftspolitischen Aufgabe 

derzeit von der Politik in weiten Teilen vernachlässigt. 

Es wunderte daher nicht, dass über den Vorträgen der Referentinnen 

und Referenten sowie über den persönlichen Gesprächen 

auf den Fluren der Musik- und Kongresshalle (MUK) 

dunkle Wolken hingen. Galoppierende Heizkosten, explodierende 

Baupreise, (fast) unbezahlbare Grundstücke, schärfere 

Klimaschutzauflagen und eine überbordende Bürokratie – die 

Aussichten für die sozialen Vermieter sind derzeit eher düster. 

VNW-Direktor befürchtet Rückgang 

der Bautätigkeit 

VNW-Direktor Andreas Breitner machte auf der Arbeitstagung 

deutlich, dass er mit einem Rückgang der Bautätigkeit 

der VNW-Unternehmen rechne. „Steigende Bau- und Grundstückskosten 

gefährden das ‚Geschäftsmodell’ der sozialen 

Vermieter, qualitativ hochwertige Wohnungen zu einem bezahlbaren 

Preis zu errichten und zu vermieten. Wir erleben, 

dass die Zahl der Anträge für den Bau von bezahlbaren Wohnungen 

bereits sinkt.“ 

Die VNW-Unternehmen investierten nach den Worten 

von Andreas Breitner im vergangenen Jahr 2,31 Milliarden 

Euro in den Neubau, die Instandhaltung und Modernisierung 

bezahlbaren Wohnraums. Das sind rund 300 Millionen mehr 

als 2020. In den drei Bundesländern wurden 3 371 Wohnungen 

fertiggestellt. Das wiederum ist ein Rückgang um 600 

Wohnungen. 

„Die Zahlen verdeutlichen zwei entgegengesetzt verlaufende 

Entwicklungen“, so der VNW-Direktor. „Massiv steigende 

Bau- und Grundstückspreise führen zwar zu einem höheren 

Niveau der Investitionen, die Zahl der fertiggestellten 

Wohnungen sinkt jedoch. Ich fürchte, dass sich dieser Trend 

in den kommenden Jahren verstärken wird, zumal Bau- und 

Grundstückspreise auch in diesem Jahr nur die Richtung nach 

oben kennen.“

5 VNW-Arbeitstagung 

Lage bleibt angespannt 

Marcel Sonntag, Vorsitzender des VNW-Verbandsausschusses 

und Vorstand der NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft 

eG verwies darauf, dass die sozialen Vermieter 

mehr Unterstützung der Politik benötigten. Die im VNW 

organisierten Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften 

garantierten den sozialen Frieden in den Quartieren und 

seien somit für die Demokratie in unserem Land unverzichtbar. 

Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen 

Wirtschaft e.V. in Köln bestätigte in seinem live auf der Bühne 

der MUK aufgenommenen Podcast „1A Lage“ die Schwierigkeiten, 

mit denen die Wohnungswirtschaft derzeit zu tun 

habe. Er gehe davon aus, dass in den Ballungszentren die 

Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter hoch bleiben 

werde – mit der Folge, dass die Mieten auch künftig steigen 

würden. 

GdW-Präsident Axel Gedaschko verzichtete auf sein vorbereitetes 

Redemanuskript und machte in seinem Vortrag 

keinen Hehl aus seiner Verärgerung über das Bundeswirtschaftsministerium. 

Man stehe den Beamten mit klugem Rat 

beiseite, habe aber inzwischen das Gefühl, mit faktenbasierten 

Argumenten nicht durchzudringen. Vor allem im Bereich 

des Klimaschutzes seien vorgegebene Ziele realitätsfremd 

und kaum mehr zu erreichen. 

Vom Kopf auf die Füße 

Deutschland steht vor einer Rezession 

Prof. Dr. Monika Schnitzer von der Ludwig-Maximilians-Universität 

München und Mitglied des Sachverständigenrates 

der Bundesregierung, stimmte in den Chor der besorgten Referenten 

ein. Deutschland stehe angesichts der Energiekrise 

vor einer Rezession und die Menschen müssten begreifen, 

dass sie Wohlstand verlieren würden. Vor allem dazu, was 

den Rückgang der hohen Inflation in absehbarer Zeit angeht, 

äußerte die Expertin sich skeptisch. 

Prof. Dr. Harald Simons von der empirica ag machte in 

seinem Vortrag den Zuhörerinnen und Zuhörern wenigstens 

ein klein wenig Hoffnung. Zwar sei die Unsicherheit über 

die künftige Entwicklung sehr hoch. Er rechne aber damit, 

dass auf Grund des hohen Bauüberhangs von rund 850 000 

Wohnungen in den kommenden beiden Jahren noch viele 

Wohnungen fertig würden. Zudem sinke der Druck auf die 

Metropolen. Sie seien inzwischen zu teuer und würden vermehrt 

Einwohner an das Umland verlieren. 

Mit Spannung wurde der Auftritt der früheren FDP- 

Bundestagsabgeordneten und Hamburger FDP-Chefin Katja 

Suding erwartet. Die Politikerin war im vergangenen Jahr aus 

der Politik ausgestiegen und berichtete über ihre Gründe. Sie 

habe erleben müssen, wie hart und zum Teil unmenschlich 

politische Auseinandersetzungen inzwischen geführt würden. 

Das mache ihr Sorgen, weil eine Gesellschaft, in der 

Menschen nicht mehr offen ihre Meinung äußern könnten, 

Gefahr laufe, unfrei zu werden. h 

Die Klimapolitik vom Kopf auf die Füße stellen – ähnlich argumentierte 

am zweiten Veranstaltungstag Prof. Dr. Dr. Werner 

Sobek. Die Lebensbedingungen der Menschen seien gefährdeter 

denn je und ein grundlegender Kurswechsel sei sofort 

nötig. Die Wohnungswirtschaft dürfte dabei nicht auf die 

Politik warten, die sei von der Komplexität der Herausforderungen 

ohnehin überfordert. 

Stattdessen müsse die Branche bei der Errichtung und der 

Nutzung von Wohngebäuden selbst aktiv(er) werden. In den 

Unternehmen säßen die Experten, die Lösungen entwickeln 

und umsetzen könnten. Zugleich machte sich Prof. Sobek 

dafür stark, stets die Situation vor Ort zu betrachten, statt 

pauschale Lösungen der gesamten Branche überzustülpen. 

In diesem Zusammenhang bekannte sich VNW-Direktor 

Andreas Breitner ausdrücklich zu den umweltpolitischen 

Zielen der Bundesregierung und der drei norddeutschen 

Bundesländer. „Beim Schutz der Umwelt stehen wir an der 

Seite der Politik. Allerdings vertreten wir auch die Interessen 

unserer Mieterinnen und Mieter. Zu hohe Vorgaben für den 

Klimaschutz bedrohen das bezahlbare Wohnen. Hier ist mehr 

Differenzierung vonnöten. Deshalb fordern wir eine Atempause 

bei der Verschärfung der Klimaschutzauflagen.“

6 

VNW Arbeitstagung

7 

VNW-Arbeitstagung

8 VNW-Arbeitstagung 8

9

10 

Vogelschutz Nesthilfen 

Platz für Vögel 

Bauherren sollten bei energetischen Sanierungen und Umbau von alten 

Häusern ebenso wie bei Neubauten den Vogelschutz im Blick haben. 

VON FRAUKE MAASS

11 

„Die Menschen brauchen 

Natur um sich. Das steigert 

die Lebensqualität. 

Und Vögel gehören dazu!“ 

Hamburg. Das Thema Energiewende ist seit dem Ukraine-Krieg 

aktueller denn je. Die Sanierung und Modernisierung alter Gebäude 

nimmt Fahrt auf, auch an den ambitionierten Neubauzielen will 

die Wohnungswirtschaft festhalten. Doch die Modernisierung von 

Gebäuden und die teils geschlossenen, glatten Gebäudehüllen 

von Neubauten haben häufig dramatische Folgen für den Lebensraum 

vieler siedlungstypischer Vogel- und Fledermausarten. 

So werden bereits jetzt für viele gebäudebrütenden Arten 

rückläufige Populationsentwicklungen registriert – obwohl nahezu 

alle gebäudebewohnenden Fledermaus- und Vogelarten umfassend 

geschützt sind, also Brut-, Rast- und Schlafplätze laut 

deutschem und europäischem Naturschutzgesetz weder zerstört 

noch beschädigt werden dürfen. 

Gebäude werden von vielen Tierarten genutzt 

Sowohl auf dem Land als auch in der Stadt werden Gebäude in 

der Regel von einer Vielzahl von Tierarten genutzt. Viele Vogelund 

Fledermausarten nehmen Spalten, Nischen, Hohlräume und 

Vorsprünge an der Fassade oder im Dachbereich als Nist-, Rastund 

Schlafplatz in Anspruch. Nur werden immer mehr Spalten 

geschlossen, und durch aktive Baumaßnahmen verlieren viele 

Tiere ihre Brutplätze. 

Doch energetische Sanierungen müssen nicht per se zu einem 

Rückgang von Nistplatzangeboten führen, sagt Franziska 

Schmidt-Lewerkühne, Referentin für Vogelschutz beim NABU 

Hamburg. Es gebe immer Möglichkeiten, das durch eine Baumaßnahme 

an alten Gebäuden notwendige Zerstören von Nisthilfen 

durch Einbaukästen an der Fassade auszugleichen und bei Neubauten 

von vornherein Nisthilfen mit in die Fassadenplanung miteinzubeziehen. 

„Es gibt bereits vielfältige bautechnische und architektonische 

Lösungen auf dem Markt, um auch bei energetisch hochwertig 

gedämmten Gebäuden Nist-, Rast- und Schlafplätze gebäudebewohnender 

Tierarten zu integrieren“, sagt die 32-jährige Biologin. 

Würden die Bedürfnisse der Tiere rechtzeitig berücksichtigt, 

ließe sich der teils dramatische Rückgang einiger mittlerweile gefährdeter 

Arten wie den Haussperling oder Turmfalken aufhalten. 

Selbst der Spatz sei in Hamburg schon auf der roten Liste, wie der 

NABU informiert. 

Nistplätze werden oft nicht rechtzeitig entdeckt 

Problem: Bislang werden bei der Sanierung von Gebäuden Nistplätze 

oder Quartiere nicht oder nicht rechtzeitig entdeckt. So 

kommen bei den Bauarbeiten immer wieder Tiere zu Schaden 

und verlieren ihre Brutplätze. „Es ist wichtig, rund ein Jahr, bevor 

die Baumaßnahme beginnt, das Gebäude umfangreich von einem 

Gutachter auf Brutplätze prüfen zu lassen“, erläutert Schmidt- 

Lewerkühne. 

Wer den Aufwand scheue, sollte wissen, dass es am Ende 

nicht nur viel aufwendiger und teurer sei, „wenn Nester während 

der Bauarbeiten entdeckt werden und die Arbeiten von der Behörde 

gestoppt werden müssen“, sagt die Vogelschutz-Expertin. 

Wer die Überprüfung nicht durchführt und Brutstätten/Quartiere 

zerstört, verstößt gegen das Gesetz (BNatSchG § 44 Abs.1). 

f

12 Vogelschutz Nesthilfen 

„Es gibt bereits vielfältige 

bautechnische und architektonische 

Lösungen auf dem Markt.“ 

Franziska Schmidt-Lewerkühne, 

Referentin für Vogelschutz beim NABU Hamburg 

Bestätigt sich durch den Fachmann der Verdacht auf besiedelte 

Spalten, Ritzen und Nester, muss die Naturschutzbehörde informiert 

werden. Sind gebäudebewohnende Arten und ihre Fortpflanzungs- 

und Lebensstätten von Bauvorhaben betroffen, muss 

die Bauherrschaft das weitere Vorgehen mit der Behörde abstimmen 

und eine Befreiung oder Ausnahmegenehmigung beantragen, 

dass man die Arbeiten trotzdem ausführen darf. 

Eine Genehmigung geht mit Auflagen einher. „Entweder 

müssen Ersatznester für die Zeit der Bauarbeiten geschaffen werden, 

um die Population vor Ort stabil zu halten, oder es müssen 

später zerstörte Lebensstätten durch künstliche Quartiere und 

Nisthilfen ersetzt werden.“ 

Große Auswahl an Einbaukästen und Nisthilfen 

Es gibt mittlerweile eine große Auswahl an Einbaukästen und 

Nisthilfen für jede Vogel- und Fledermausart, die entweder in die 

Fassade ohne spürbaren Wärmeverlust eingebracht oder außen 

angebracht werden können. Allerdings werden solche Lösungen 

bislang noch nicht so häufig wie erwünscht und notwendig angewendet. 

„Die Gründe dafür sind häufig fehlendes Wissen und Bewusstsein 

von Bauherren und Architekten“, sagt Franziska Schmidt- 

Lewerkühne. „Viele wissen nicht, dass es die Möglichkeit von 

Einbaukästen oder Ersatznisthilfen während einer Baumaßnahme 

gibt, auch die Beratung durch uns ist noch nicht so bekannt.“ 

Die Kosten sind überschaubar und werden bei einer energetischen 

Sanierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau gefördert 

„Für einen Einbaukasten sollte man zwischen 40 und 100 

Euro einplanen“, sagt sie. Wenig Geld für einen großen Nutzen, 

denn Vögel sind nicht nur für viele Mieter interessant zu beobachten 

und anzuhören, sondern sind auch nützlich. 

„Sie fressen Insekten, auch die ungeliebten Mücken, sie tragen 

zur Verbreitung von Pflanzensamen bei und sie fressen teilweise 

auch Essensreste und Aas“, erklärt Schmidt-Lewerkühne 

die ökologische Funktion der Vögel. 

Aber nicht allein das sei ein Grund, um die Vögel in der Stadt 

zu halten. „Vermieter sollten für die Mieter für ein angenehmes 

und naturnahes Umfeld ihrer Häuser sorgen“, sagt sie. Dazu zählen 

Blühwiesen, in denen Insekten eine Heimat finden, dazu gehören 

Hecken, Büsche und Bäume ebenso wie Vögel. „Die Menschen 

brauchen Natur um sich. Das steigert die Lebensqualität. 

Und Vögel gehören dazu!“ 

„Wir freuen uns, wenn Interesse am Vogelschutz besteht und 

bei Wohnungsunternehmen ein Umdenken anfängt“, sagt sie. 

„Allerdings sollte die Umsetzung ökologisch sinnvoll erfolgen. Dafür 

stehen wir in Hamburg mit einer persönlichen Beratung gern 

zur Verfügung. Dabei können gute Lösungen für jedes Projekt gefunden 

werden.“h 

Informationen gibt es beim NABU Hamburg, 

Klaus-Groth-Str. 21, Hamburg, www.nabu.de 

FRAUKE MAASS 

ist Journalistin in Hamburg. 

Während ihrer Tätigkeit als 

Reiseredakteurin hat sie 

viele Länder bereist und 

dabei ihr Interesse für die 

unterschiedlichsten Wohnformen 

entdeckt. Heute 

gehören Themen aus der 

Wohnungsbaubranche 

und Architektur zu ihren inhaltlichen 

Schwerpunkten.

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14 100 Jahre SAGA 

1922 1949 

Gründung der SAGA am 29. Dezember 1922 auf Initiative von 

Max Brauer, dem Zweiten Bürgermeister und Stadtkämmerer 

von Altona. 1923 übernimmt die SAGA die Steenkamp-Siedlung 

in Bahrenfeld und verwaltet 760 städtische Wohnungen. 

Im Obergeschoss des Gasthauses „Lindenkrug“ in der Steenkamp- 

Siedlung befindet sich das erste Büro der SAGA. Dort stehen für ihre 

vier Beschäftigten zwei Räume zur Verfügung. 

Foto: Museum der Arbeit / SAGA-Fotoarchiv. 

1946 beginnt die britische Militärregierung unter dem Arbeitstitel „Hamburg Project“ 

mit dem Bau der späteren Grindelhochhäuser (Harvestehude). 1949 wird das Projekt von 

der SAGA übernommen und die Gebäude werden zu Sozialwohnungen umgeplant. 1956 

sind die zwölf Hochhausscheiben fertiggestellt. Für viele sind sie DAS Symbol für den 

Wiederaufbau nach 1945. 

Parkbänke vor den Grindelhochhäusern 1954. Foto: Ursula Becker-Mosbach. 

100 Jahre Wohnen in Hamburg 

In diesem Jahr wird die SAGA 100 Jahre alt. Seit jeher steht sie für guten 

und bezahlbaren Wohnraum und prägt mit ihrem wachsenden Bestand 

das Hamburger Stadtbild. 

VON RAINER MÜLLER 

Hamburg. Sanft geschwungene Straßen, kleine Häuser mit 

Sprossenfenstern und Vorgärten und immer wieder malerische 

Plätze mit prächtigen, villenartigen Mehrfamilienhäusern und 

Ladenzeilen – das ist die Steenkampsiedlung in Bahrenfeld. Hier 

liegt die Wiege der SAGA. Vor genau 100 Jahren wurde das Unternehmen 

hier als Wohnungsverwaltung gegründet. 

Heute gehört der Stadtteil Bahrenfeld zum Bezirk Altona. Als 

die Siedlung entstand, war Altona noch unabhängig von Hamburg. 

Die Steenkampsiedlung war mitten im Bau, als der Bauherr 

in wirtschaftliche Schwierigkeiten geriet. Weil in Altona damals 

kurz nach dem Ersten Weltkrieg dringend Wohnraum benötigt 

wurde, beschloss die Stadt, die halbfertige Siedlung aufzukaufen 

und weiter zu bauen. Dazu gründete sie 1922 die kommunale 

„Siedlungs-Aktiengesellschaft Altona“, also die SAGA. 

Gründung der SAGA 

Die Idee dazu hatte Max Brauer, damals Stadtkämmerer und später 

auch Oberbürgermeister von Altona – und noch später Erster 

Bürgermeister Hamburgs. Brauer wollte mit der Gründung des 

kommunalen Unternehmens guten und bezahlbaren Wohnraum 

für breite Schichten der Bevölkerung schaffen. Diesen Auftrag 

verfolgt die SAGA bis heute.

15 

Februar 1962 

1973 

Die Sturmflut fordert in Hamburg 318 Tote. 800 Häuser in Wilhelmsburg 

und Harburg, die von der SAGA verwaltet werden, stehen unter Wasser. 

In Lurup werden durch den Sturm bei elf Häusern die Dächer abgedeckt. 

Neubauwohnungen der SAGA werden daraufhin bevorzugt an Flutopfer 

vergeben. 

Wilhelmsburg während der Sturmflut 1962. Foto: Krüger. 

Die Erdölkrise läutet das Ende des Baubooms in Deutschland ein. Die SAGA 

baut ihre Großwohnsiedlungen „Lenzsiedlung“ und „Kirchdorf-Süd“ zu 

Ende, doch die Modernisierung des eigenen Bestands ist in den Vordergrund 

gerückt. Insbesondere die Altbauviertel von St. Pauli, in Altona-Altstadt, 

Ottensen, St. Georg und der Neustadt werden nun instand gesetzt. 

Pferdekoppel und Großwohnsiedlung Kirchdorf-Süd. Foto: Hans-Peter Soltow. 

Die Steenkampsiedlung wurde nach dem englischen Vorbild einer 

Gartenstadt gebaut. „Jedes Haus hatte einen eigenen Garten, in 

dem die Bewohner Kartoffeln und Zwiebeln zogen, Obstbäume 

pflanzten und im Schuppen Hühner und Schweine hielten“, erzählt 

SAGA-Mieterin Gisela Sorgenfrei. Die 94-Jährige wohnt mit 

ihrem Mann Ralf seit 1962 in der Siedlung. Ihre Großeltern waren 

in den 1920ern die Erstbewohner des kleinen Häuschens und 

hatten den Garten ebenfalls noch zur Selbstversorgung genutzt. 

Auch wenn das Kleinvieh und die Kartoffeln heute längst aus 

den Gärten der Sorgenfreis und ihrer Nachbarn verschwunden 

sind, wirkt die Siedlung weiterhin sehr grün und dörflich. „Wir 

fühlen uns seit 60 Jahren sehr wohl hier“, sagen Gisela und Ralf 

Sorgenfrei. „Außer uns wohnen hier jetzt vor allem junge Familien. 

Die helfen uns gerne. Es ist eine gute Nachbarschaft.“ 

Mitten in der Siedlung hatte auch die SAGA ihre erste Geschäftsstelle 

über einer Gaststätte mit Tanzsaal an der Vogelweide, 

dem Lindenkrug. In den späteren Bauphasen nach dem Kauf 

der Siedlung durch die Stadt kamen westlich der Ebertallee etwas 

einfacher gehaltene Wohnhäuser dazu. Entworfen hatten sie der 

Architekt Gustav Oelsner, der unter Max Brauer zum Bausenator 

von Altona und Vorstand der SAGA wurde. Oelsner entwickelte 

sich schnell zu einem Vertreter des „Neuen Bauens“, einem damals 

modernen Architekturstil, den auch das berühmte Bauhaus 

verfolgte. Typisch waren streng kubische Formen, Flachdächer 

und der Verzicht auf dekorative Elemente. 

Gustav Oelsner und die Klinkerbauten 

der 1920er und 30er Jahre 

Das SAGA-Quartier Lunapark stammt von Gustav Oelsner, ebenso 

viele andere Wohnhäuser in Altona-Nord. Rund 1000 Wohnungen 

des Architekten hat die SAGA bis heute in ihrem Bestand. Für 

optische Abwechslung sorgen am Lunapark ockergelbe Klinker in 

verschiedenen Schattierungen. Fensterbänder und rückspringende 

Balkone betonen die horizontale Gliederung, wie sie für das 

Neue Bauen prägend sind. 

Die Wohnungen hier waren für die damalige Zeit sehr modern 

und komfortabel, sie verfügten über ein eigenes Badezimmer und 

eine Einbauküche – was in den 1920ern kein Standard war. Hinzu 

kamen oft große Schiebefenster und Einbauschränke, um Flächen 

besser auszunutzen. Solche Ausstattungsmerkmale dienten 

schon damals dazu, auch einkommensschwächeren Menschen zu 

gutem und preiswertem Wohnraum zu verhelfen. 

Der Wiederaufbau nach dem Krieg und 

die großen Siedlungen 

Erst mit der Gebietsreform von 1937 kam Altona – ebenso wie 

Wandsbek, Harburg und Bergedorf – zu Hamburg und die SAGA, 

die bisher nur in Altona tätig war, wurde zu einem Gesamthamburger 

Unternehmen. Nach und nach kamen in den folgenden 

f

16 

100 Jahre SAGA 

Juni 2020 

Hohe Neubauleistung: Zum dritten Mal in Folge nach 2018 und 2019 realisiert die SAGA Unternehmensgruppe 2 000 jährliche Baubeginne. 

Das Büro Winking • Froh Architekten hat für die Planung des SAGA-Neubaus im Pergolenviertel den „Wohnbaupreis Hamburg“ verliehen bekommen, 

Foto: Andreas Bock. 

Jahren und Jahrzehnten auch andere städtische Wohnungsunternehmen 

mit ihren Beständen zur heutigen SAGA Unternehmensgruppe. 

Ging es nach dem Zweiten Weltkrieg zunächst um den Wiederaufbau 

in der inneren Stadt, verlagerte die SAGA ihre Aktivitäten 

in den 1950er und 1960er Jahren mehr und mehr auf die 

äußere Stadt und plante größere Siedlungen wie Veermoor, die 

1959-63 in Lurup entstand. Dabei wurden Einfamilienreihenhäuser 

und Geschosswohnungsbauten gemischt und in große Grünflächen 

eingebettet. Hier orientierten sich die Architekten an den 

damaligen internationalen Vorbildern im Wohnungsbau. Davon 

künden beispielsweise die flachen Satteldächer der Veermoor- 

Häuser, wie man sie zu dieser Zeit aus der skandinavischen Moderne 

kannte. Bei den sechsgeschossigen Wohnhäusern waren 

zudem die damals in Großbritannien schwer angesagten Maisonettewohnungen 

über zwei Stockwerke auffallend. 

In den folgenden Jahren erlebten weitere Quartiere einen regelrechten 

Bauboom. Die SAGA und andere Wohnungsunternehmen 

errichteten Trabantenstädte sprichwörtlich auf der grünen 

Wiese. Mümmelmannsberg, Steilshoop und der Osdorfer Born 

sind drei der größten Siedlungen, die in den 1960er und 70er Jahren 

in Plattenbauweise gebaut wurden. „Urbanität durch Dichte“ 

lautete das Schlagwort dieser Zeit. 

Heute verfügt die SAGA Unternehmensgruppe über mehr als 

137000 Wohnungen und 1400 Gewerbeeinheiten. Sie ist damit 

das größte kommunale Wohnungsunternehmen Deutschlands. 

Die SAGA heute 

Seit 2011 erlebt Hamburg wieder einen Bauboom. Bei der politischen 

Zielsetzung des Senats übernimmt die SAGA eine zentrale 

Rolle im „Bündnis für das Wohnen“. 2021 hat sie mehr als 1000 

neue Wohnungen fertiggestellt – 40 davon in einem Wohnhaus 

im Wilhelmsburger Reiherstiegviertel. Idyllisch gelegen am Park 

Rotenhäuser Feld und umgeben von schönen alten Einfamilienhäusern 

und Rotklinkerbauten aus den 1950ern haben die Architekten 

ein perfekt auf die Umgebung abgestimmtes Gebäude 

entworfen. 

„Wir haben darauf geachtet, dass das Haus mit seinen dunklen 

Klinkersteinen und seiner Höhe gut in die Nachbarschaft 

passt“, erklärt Architekt René Schneiders vom Büro A-Quadrat 

Architekten + Ingenieure GmbH. Knapp 100 Menschen haben 

hier eine neue und bezahlbare Heimat gefunden, von der Seniorin 

bis zur fünfköpfigen Familie – die große Bandbreite an Wohnungsgrößen 

und Grundrissen macht es möglich.

17 

„Alle sollen sich das Leben und Wohnen in Hamburg leisten 

können, dafür steht die SAGA seit 100 Jahren. Sie ist in allen 

Hamburger Bezirken präsent, engagiert sich bei der Entwicklung 

von neuen Quartieren und ist eine wichtige Partnerin im 

‚Bündnis für das Wohnen‘. Die SAGA baut klimafreundlich und 

energieeffizient und setzt sich aktiv für ein gutes Zusammenleben 

in den Quartieren ein. Als größte Vermieterin unserer Stadt 

ist sie ein starker Akteur auf dem Wohnungsmarkt und leistet 

einen großen Beitrag zum Gemeinwohl. Ich gratuliere allen 

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der SAGA sehr herzlich zum 

100-jährigen Jubiläum und danke ihnen im Namen des Senats 

für ihre engagierte Arbeit.“ 

„Ich gratuliere der SAGA ganz herzlich zu 100 

Jahren Erfolgsgeschichte. Seit 1922 garantiert das 

größte sozial orientierte Wohnungsunternehmen 

Hamburgs ein wichtiges Grundbedürfnis der Menschen: 

das Bedürfnis nach sicherem Wohnraum und 

einem lebenswerten Zuhause. Gerade angesichts 

der aktuell turbulenten Zeiten, die von Krieg, Corona 

und Klimawandel geprägt sind, kann die von 

SAGA geleistete gesellschaftliche Verantwortung 

nicht hoch genug geschätzt werden. Noch nie zuvor 

konnten Wohnungsunternehmen wie SAGA als 

sozial orientierte und wirtschaftlich aufgestellte Unternehmen 

so viele Menschen in guten Wohnungen 

unterbringen wie in den vergangenen Jahrzehnten. 

Dies gilt es zu bewahren und weiterzuentwickeln – 

für eine lebenswerte Zukunft Hamburgs.“ 

Erster Bürgermeister 

Dr. Peter Tschentscher, 

Präsident des Senats der Freien 

und Hansestadt Hamburg 

Axel Gedaschko, 

Präsident des GdW 

Äußerlich und von der Ausstattung her, mit Balkonen oder Terrassen 

für jede Wohnung, moderner Raumlüftung und bodentiefen 

Fenstern, erinnert nichts an geförderten Wohnungsbau. „Wir haben 

hier mit echtem Klinker gebaut, statt nur dünne Klinkerriemchen 

an die Fassade zu kleben“, so René Schneiders. „Das macht 

den Bau zwar erstmal teurer, aber später im Unterhalt wird es 

deutlich günstiger.“ Fördermittel gab es außerdem vom Bund, um 

das Haus besonders energieeffizient zu bauen. Die Heizenergie 

kommt übrigens aus dem Energiebunker, dem neuen Wahrzeichen 

von Wilhelmsburg, der gleich nebenan über die Parkbäume 

ragt. 

Modulhäuser in Billstedt 

Die Wohnungen in Wilhelmsburg wurden im Oktober vergangenen 

Jahres bezogen. An vielen anderen Orten in der Stadt baut 

die SAGA aktuell, beispielsweise am Spliedtring nahe dem Öjendorfer 

See: Dort sorgt Projektleiterin Laura Baden von der SAGA- 

Neubauabteilung dafür, dass gut 100 Menschen bald in eine neue 

Wohnung ziehen können. „Hier haben wir uns für eine innovative 

Bauweise entschieden“, erklärt die junge Architektin. „Die beiden 

Mehrfamilienhäuser werden in Modulbauweise errichtet“, 

so Baden. Ein Architekturbüro hat 2015 für die SAGA vier verschiedene 

Wohnmodule entworfen, die fast beliebig kombiniert 

werden können. „Am Spliedtring haben wir zwei unterschiedliche 

Module nebeneinandergesetzt und gestapelt. So entstehen zwei 

Zeilenbauten, die sich gut in die Nachbarschaft einfügen. Das ist 

behutsame Nachverdichtung.“ 

Die locker bebaute Nachbarschaft besteht aus SAGA-Wohnhäusern 

der 1970er Jahre mit großen Stellplatzflächen für Autos. 

„Eine dieser Stellplatzanlagen haben wir nun überbaut“, so Laura 

Baden. „Die Autos stehen nach wie vor ebenerdig, aber jetzt in 

einer offenen Garage und über der Garage werden die Wohnungen 

errichtet. So gehen wir effizient mit der Fläche um.“ Zwischen 

beiden Gebäuden wird das Garagendach zum begrünten 

Hof mit Sitz- und Spielmöglichkeiten. 

Seit 2018 hat die SAGA 12 Bauprojekte mit 555 Wohnungen 

in Modulbauweise errichtet. Die Realisierung erfolgt dabei ganz 

konventionell in Massivbauweise, aber die Planung geht schneller, 

als wenn jedes Wohnhaus immer wieder neu entworfen werden 

müsste. „Statt zehn Monate brauchen wir so für die Planungsphase 

nur noch fünf – das macht die Sache kostengünstiger“, 

sagt die Architektin. 

Ob die Steenkampsiedlung in Bahrenfeld im Gartenstadt-Stil 

der 1920er, der Osdorfer Born in Plattenbauweise der 1970er 

oder Nachverdichtung durch individuelle Architektenhäuser in 

Wilhelmsburg und Modulhäuser in Billstedt: Die SAGA geht immer 

mit der Zeit und passt sich dabei neuen Anforderungen und 

Entwicklungen an. Sie hat den Anspruch, gute Architektur mit 

öffentlich gefördertem Wohnungsbau zu vereinen.

18 100 Jahre SAGA 

Dr. Thomas Krebs 

Sprecher des Vorstands 

Andreas Breitner 

Direktor des Verbands 

norddeutscher 

Wohnungsunternehmen (VNW) 

„Die SAGA ist ein wirtschaftlich erfolgreiches und dank ihrer 

engagierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter leistungsfähiges 

wie innovatives Unternehmen. Die sozial verantwortliche Wohnraumversorgung 

für breite Schichten der Bevölkerung ist seit 

hundert Jahren die tragende Säule unseres Geschäftsmodells. 

Kundenorientierung und Kundenzufriedenheit haben für uns 

oberste Priorität. Aber wir setzen auch Impulse in den Bereichen 

Quartiersentwicklung, Klimaschutz und Bauen. Es ist unser 

Anspruch, gemeinsam mit unserer Gesellschafterin und den 

Partnern im »Bündnis für das Wohnen in Hamburg« Stadtentwicklung 

aktiv mitzugestalten. Eine unternehmerisch eigenständige 

und selbstbewusste SAGA ist gleichermaßen im Interesse 

unserer Mieterinnen und Mieter wie auch der Stadt Hamburg 

und die beste Voraussetzung für die kommenden erfolgreichen 

100 Jahre SAGA.“ 

„Die SAGA ist seit einem Jahrhundert der Garant für das bezahlbare 

Wohnen in Hamburg. Das Unternehmen sorgt dafür, 

dass Menschen mit geringem Einkommen überall in der Stadt zu 

preiswerten Mieten leben können. Zuverlässig, erfolgreich und 

sozial verantwortlich. Unermüdlich, kompetent und überzeugend 

wirbt die SAGA bundesweit für den sogenannten Quartiersansatz, 

bei dem eine Reduzierung der CO 2 

-Emissionen mit 

Hilfe unterschiedlicher technischer Lösungen auf Quartiersebene 

umgesetzt wird. Es ist ein Glück für Hamburg und die mehreren 

Hunderttausend Mieterinnen und Mieter, dass in den vergangenen 

100 Jahren alle Pläne, die SAGA zu verkaufen, schnell 

wieder beerdigt wurden. Heute ist das Unternehmen wertvoll 

und unverzichtbar für die Hansestadt und eine Erfolgsgeschichte, 

die täglich fortgeschrieben wird.“ 

„Die Jubiläumspublikation „SAGA. 100 Jahre Wohnen in 

Hamburg“, ist beim Dölling & Galitz Verlag erschienen (ISBN: 

978-3-8621-8155-1). Auf rund 340 Seiten mit 400 Abbildungen 

und farbigen Zeichnungen wird der Weg des Unternehmens in 

acht Kapiteln nachgezeichnet und ein Ausblick in die künftigen 

Herausforderungen der SAGA genommen. Zu den Autoren gehören 

unter anderem Dr. Friederike Weimar und Dr. Ralf Lange.“ 

Dr. Thomas Krebs Vorstand Saga, Axel Gedaschko GdW-Präsident, 

Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und 

Wohnen in Hamburg, Dr. Peter Tschentscher, Erster Bürgermeister 

der Hansestadt Hamburg (v.l.n.r.). 

RAINER MÜLLER 

ist freier Journalist und 

Buchautor in Hamburg. 

Er hat Stadtplanung 

studiert und schreibt seit 

vielen Jahren über Stadtentwicklung, 

Architektur 

und nachhaltiges Bauen.

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20 VNW 

„Alles Perlen“ 

Bei SPRINTbreak in Heiligenhafen lernen die Teilnehmerinnen und 

Teilnehmer, innerhalb von fünf Tagen ein Problem zu lösen. Doch die 

Veranstaltung ist weit mehr als eine Weiterbildung. 

VON OLIVER SCHIRG

21 

Heiligenhafen. „An einem Ort arbeiten, wo andere Urlaub machen.“ 

Mit so einer oder einer ähnlichen Idee werben nicht wenige 

Urlaubsregionen. Möglicherweise auch Heiligenhafen, direkt an 

der Ostsee in Sichtweite von Fehmarn gelegen. 

Die 17 Teilnehmerinnen und Teilnehmer, die von ihrem Wohnungsunternehmen 

über das zweite Septemberwochenende zum 

sogenannten SPRINTbreak geschickt wurden, dürften beides erlebt 

haben: Arbeit und Erholung. Wobei Erholung nicht bedeutete, faul 

in der Sonne zu liegen. Vielmehr war auch die Freizeit durch aktives 

Tun geprägt: segeln und meditieren. 

Im Mittelpunkt stand jedoch das „ErlernArbeiten“ in Anlehnung 

an das Sprint-Modell des früheren Google-Mitarbeiters Jake 

Knapp. „ErlernArbeiten“ deshalb, weil die Frauen und Männer, die 

in Heiligenhafen dabei waren, beides taten: Sie lernten die agile 

Arbeitsmethode kennen, indem sie diese unter Anleitung von Referenten 

anwendeten. 

Ein Problem innerhalb von fünf Tagen lösen 

Jake Knapp hatte seinerzeit von seinem Arbeitgeber den Auftrag 

erhalten, in möglichst kurzer Zeit viele Unternehmen, die Google 

übernommen hatte bzw. übernehmen wollte, zu überprüfen. 

Dabei merkte Knapp rasch, dass auf dem üblichen Weg – viele 

Sitzungen, lange Brainstormings, ungeklärte Hierarchien, fehlende 

Finanzmittel – nur in seltenen Fällen ein betriebliches Problem 

zufriedenstellend gelöst werden kann. 

Zusammen mit zwei weiteren Google-Kollegen entwickelte 

Jake Knapp die sogenannte SPRINT-Methode, die sich durch eine 

Kombination von Fokussierung und Organisation auszeichnet. 

Knapps Idee: Ein Team von maximal sieben Personen, möglichst 

aus unterschiedlichen Abteilungen stammend, kümmert sich innerhalb 

von fünf Tagen ausschließlich darum, das Problem zu lösen 

und einen „Prototyp“ zu entwickeln. 

Bei der SPRINT-Methode geht es also nicht um Perfektion. Fehler 

sind ausdrücklich erlaubt. Im Mittelpunkt stehen Schnelligkeit 

und das Erreichen eines Ergebnisses. 

f

22 

SPRINTbreak 

„Arbeitsmethode näherbringen“ 

Mehr als Weiterbildung 

Nun sollte an den fünf SPRINTbreak-Tagen in Heiligenhafen natürlich 

kein konkretes Problem eines Unternehmens gelöst werden. 

Vielmehr sollte die „Weiterbildungswoche“, die der VNW in Zusammenarbeit 

mit Vodafone, Point of Sailing und Analyse & Konzepte 

zum zweiten Mal organisierte, Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern 

aus Wohnungsunternehmen die Arbeitsmethode „SPRINTbreak“ 

näherbringen. 

„Ich bin mit der Erwartung hergefahren, hier eine coole Zeit 

zu haben, weil dieses Programm einzigartig ist: vormittags lernen 

und den Kopf beschäftigen, Input aufnehmen – und nachmittags 

durch das Segeln den Kopf frei bekommen“, sagte Martina Pianka- 

Warsow vom Wohnungsunternehmen Plambeck aus Norderstedt 

am Abschlusstag. „Meine großen Erwartungen wurden übertroffen. 

Ich hätte nicht gedacht, dass wir so einen Spirit entwickeln. 

Wir sind alle ein wenig über uns hinausgewachsen.“ 

Ozan Mutlu von der HANSA Baugenossenschaft sprach von einer 

intensiven und lehrreichen Zeit. „Ich hatte nicht erwartet, dass 

wir es in so kurzer Zeit schaffen, so ein Ergebnis zu erreichen. Wir 

sind vielleicht alle mit dem Leitsatz, die Wohnungswirtschaft sei 

nicht agil, in diese Tage reingegangenen – und wurden eines Besseren 

belehrt.“ 

Dr. Ulrik Schlenz, Vorstand der Wankendorfer Baugenossenschaft 

für Schleswig-Holstein, sieht in der SPRINTbreak-Methode 

eine „ergänzende Möglichkeit, unsere Führungskultur neu zu justieren“. 

Sie ermögliche es, konzentriert und komprimiert an die 

Lösung eines Problems heranzugehen, die unter „normalen“ Umständen 

in einem Unternehmen viel Zeit in Anspruch nehmen und 

im Tagesgeschäft möglicherweise aus dem Blick geraten würde. 

In den fünf Tagen mussten die diesjährigen Teilnehmerinnen und 

Teilnehmer Lösungsansätze für unterschiedliche Themen der Wohnungswirtschaft 

entwickeln. So ging es angesichts explodierender 

Bau- und Grundstückspreise um die These „Nicht zu bauen, ist 

auch keine Lösung“, um Ideen, wie bei begrenztem Personal und 

wenig Budget ein guter Kundenservice gewährleistet werden könne 

und was die Wohnungswirtschaft tun müsse, um für Mitarbeiter 

der Zukunft attraktiv zu sein. 

Am Abschlusstag, bei der Präsentation ihrer Ideen vor den 

Vorständen und Geschäftsführern der eigenen Unternehmen, skizzierten 

alle drei Arbeitsgruppen interessante Lösungsmöglichkeiten 

auf. Allerdings, und das zeichnet den breite(re)n Ansatz von 

SPRINTbreak in Heiligenhafen aus, ging es nicht nur darum, die 

Chancen des „agilen Arbeitens“ kennenzulernen und Antworten 

auf aktuelle Fragen der Wohnungswirtschaft zu finden. 

Genauso wichtig ist den Organisatoren, dass der „Samen des 

Arbeitens mit innovativen Methoden“ in die Unternehmen getragen 

wird. Angesprochen würden „neugierige Ideentreiber und 

engagierte Macher“, sagt Thorsten Gleitz, Vorstand der Wankendorfer 

Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein, und einer der 

Referenten. „Es geht um Typen, nicht um Hierarchien.“ 

„Wenn man Veränderungen im Unternehmen haben möchte, 

dann braucht man Unterstützer aus der Mitarbeiterschaft“, ergänzt 

Bettina Harms, Geschäftsführerin von Analyse & Konzepte 

und eine der Referentinnen. „Es kann nicht ohne Führungskräfte 

gehen, aber auch nicht ohne einzelne Menschen, die Veränderungen 

mittragen.“ 

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24 SPRINTbreak 

Initiative Lerninsel Juist 

Juist. Die Initiative Lerninsel Juist ist ein Highlight der 

Berufsausbildung in der norddeutschen Wohnungswirtschaft. 

Nach zwei Jahren Pandemiepause erhielten in diesem 

Sommer Auszubildende wieder die Möglichkeit, eine 

Woche mit jungen Leuten aus anderen Wohnungsunternehmen 

zusammenzuarbeiten. Durch die Teamarbeit an 

einem Projekt wurde die soziale und methodische Kompetenz 

der jungen Menschen gestärkt. Zudem erhielten sie 

echten Flugunterricht und lernten dabei, Verantwortung 

zu übernehmen. 

Einer der Teilnehmer, Thore Christophersen vom Flensburger 

Arbeiter-Bauverein eG, schrieb nach der Woche 

auf Juist seine Eindrücke nieder. Er habe in dieser kurzen 

Zeit gelernt, wie wichtig die Kommunikation untereinander 

und eine gute Planung auschlaggebend für den Erfolg 

eines Projektes seien. Jeder habe in den Tagen auf Juist 

die Möglichkeit gehabt, seine Meinung und seine Ideen 

einzubringen. 

Das Fliegen bezeichnete Thora Christophersen als Highlight. 

„Obwohl einige Teilnehmer Höhenangst hatten, 

konnten wir am Ende jeden davon überzeugen, es auszuprobieren. 

Es war ein besonderes, einmaliges Erlebnis, bei 

dem alle von uns über sich hinausgewachsen sind.“ 

Die Lerninsel ist ein gemeinsames Projekt der Aareon 

Deutschland GmbH, des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen 

e.V. sowie des vdw Niedersachsen 

Bremen.

25 

Engagement über den Arbeitsalltag hinaus 

Der Auswahl der Teilnehmerinnen und Teilnehmer komme eine besondere 

Bedeutung zu, sagt Bettina Harms weiter. „Die Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter, die wir hier sehen, sind alles Perlen. Wenn 

es die Vorstände noch nicht wussten, dann wissen sie es jetzt. Die 

Leute werden hierhergeschickt, weil sie bereit sind, sich über den 

Arbeitsalltag hinaus für das Unternehmen zu engagieren. SPRINTbreak 

findet ja am Wochenende statt.“ 

„Ich selbst war 1999 von meinem damaligen Ausbildungsbetrieb 

zu einer ähnlichen ‚Auszeit‘ geschickt worden“, berichtet 

Manja Buntrock, Personalleiterin bei der WIRO Wohnen in Rostock 

Wohnungsgesellschaft mbH. „Das ist eine Geschichte, an die ich 

noch heute immer wieder denken muss.“ Die Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter könnten auch den Unternehmen zeigen, was in 

ihnen stecke, fügt sie hinzu. 

Aber das ist längst nicht alles. „Was wir hier übereinander 

schon am ersten Abend gelernt haben: Nicht nur wir in unserem 

Unternehmen haben bestimmte Aufgabenstellungen, sondern den 

anderen geht es ähnlich“, sagt Martina Pianka-Warsow. „Es war 

bereichernd, das einmal so mitzubekommen.“ 

Für Bettina Harms ist die von Martina Pianka-Warsow geschilderte 

Erfahrung von fundamentaler Bedeutung für SPRINTbreak. 

„Für die Perlen ist es ganz wichtig zu sehen: Es gibt noch mehr 

Perlen. Mit denen zusammenzuarbeiten und zu erleben, was für 

ein Spirit entsteht, wenn Menschen mit Lust ein Thema bearbeiten 

– das ist ein großartiges Gefühl.“ 

Unterschiedliche Denk- und Lösungsansätze 

„So eine Veranstaltung ist für Unternehmen unverzichtbar“, sagt 

Martin Görge, Geschäftsführer der Hamburger Sprinkenhof GmbH. 

„Je mehr Input wir von außen in die Organisation reintragen, desto 

befruchtender und wertvoller ist das Ganze. Diversität findet im 

Unternehmen ja auch durch unterschiedliche Denk- und Lösungsansätze 

statt.“ 

Das sei für Immobilienunternehmen von besonderer Bedeutung, 

weil diese durch ihre standardisierten Arbeitsprozesse sehr 

verwaltungslastig aufgestellt seien. Standardisierte Lösungen 

böten allerdings inzwischen einen „zu engen Lösungsraum“, so 

Görge weiter. Kreative Ansätze wie SPRINTbreak hätten das Potenzial, 

das die Unternehmen immer stärker benötigten. 

Derartige Weiterbildungsformate machen Wohnungsunternehmen 

zudem im Wettbewerb um gut ausgebildete Fachkräfte 

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Versicherungsanalysen durch die Tochterunternehmen der 

wohnungswirtschaftlichen Verbände 

Zu den Pflichten der Unternehmensführung gehören der Aufbau und das Unterhalten einer wirksamen und 

effizienten Risikovorsorge zum Schutz des Unternehmens, seiner Mitarbeiter und seines Vermögens. 

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Welche Absicherungen in welchem Umfang sinnvoll sind und ob geeignete Produkte auch auf die Bedürfnisse eines 

Wohnungsunternehmens zugeschnitten sind, sind dabei die wesentlichen Kriterien. 

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26 

SPRINTbreak VNW 

konkurrenzfähig. „Der Kampf um Talente hat sich in den vergangenen 

zwei drei Jahren derart verschärft, dass wir in bestimmten Bereichen, 

zum Beispiel als Bauingenieure ausgebildete Leute kaum 

mehr finden“, sagt WIRO-Personalleiterin Manja Buntrock. Personalentwicklung 

werde wichtiger. „Wenn man spezialisierte Leute 

nicht mehr auf dem Markt findet, muss man sie entwickeln. Dazu 

sind solche Angebote wie SPRINTbreak sehr gut geeignet.“ 

Ein derartiges Weiterbildungsangebot sei unverzichtbar, wenn 

man Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter halten möchte, ergänzt 

Matthias Saß, Vorstand der Allgemeinen Deutschen Schiffszimmerer-Genossenschaft 

eG. „Ihnen muss man etwas anbieten, bei dem 

sie abseits vom Arbeitsalltag neue Erfahrungen sammeln und neue 

Arbeitsmethoden kennenlernen können.“ Dr. Ulrik Schlenz von der 

Wankendorfer fügt hinzu: „Neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 

zu finden, ist heute nirgends mehr ein Selbstgänger und man muss 

sich als Unternehmen anstrengen, ein Umfeld zu schaffen, in dem 

Menschen Spaß haben zu arbeiten.“ 

Karriere bedeutet heute nicht immer nur Aufstieg 

Sandra Balicki, Vorsitzende des VNW-Fachausschusses Personal, 

verweist auf die veränderten Erwartungen junger Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter. Sie stellten sich und dem Unternehmen auch immer 

die Frage: „Wie kann ich mich weiterentwickeln?“. Wenn es 

früher hieß, Karriere bedeute Führungsposition, dann sei das heute 

durchaus anders. 

„Die Generation, die jetzt nachkommt, schaut nicht nur vertikal 

– also in Richtung Aufstieg. Sie schaut auch horizontal. Karriere 

machen bedeutet heute auch, immer wieder mal ein Projekt 

eigenständig umzusetzen, also zeitlich begrenzt und partiell Verantwortung 

zu übernehmen.“ Diese Ansprüche mit Formaten wie 

SPRINTbreak bedienen zu können, sei unverzichtbar. „Moderne 

Führung bedeutet auch, andere Menschen zu befähigen und weiterzubringen“, 

sagt Sandra Balicki. 

Zu guter Letzt verweist Schiffszimmerer-Vorstand Matthias Saß 

darauf, dass Projekte wie SPRINTbreak den Teilnehmerinnen und 

Teilnehmern helfen würden, Kontakte zu entwickeln. „Vernetzen 

ist ein Schlüsselwort für die berufliche Zukunft. Das geht mir ja 

auch so. Bei einem Problem hat man jemanden, den man anrufen 

und um Rat fragen kann.“ 

Es überrascht daher nicht, dass Martina Pianka-Warsow vom 

Wohnungsunternehmen Plambeck am Ende sagt: „Ich habe hier 

Leute kennengelernt, mit denen ich in Kontakt bleiben werde und 

bei denen ich mir Input holen kann.“ h 

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4. Norddeutscher 

Betriebskostentag in Lübeck 

Lübeck. VNW-Direktor Andreas Breitner eröffnete vor 60 Teilnehmern 

am 17. August 2022 in Lübeck den 4. Norddeutschen 

Betriebskostentag. Die Veranstaltung wurde gemeinsam mit der 

Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (AK 

Geislinger Konvention) durchgeführt. 

Am Vormittag standen juristische und betriebswirtschaftliche 

Fragen auf der Tagesordnung. VNW Referent Dr. Peter Hitpaß stellte 

die aktuelle Rechtsprechung im Betriebskostenrecht vor. Prof. 

Dr. Dieter Rebitzer, Hochschule Nürtingen-Geislingen, erläuterte, 

wie sich die Wohnkosten durch die Klimakrise und den Krieg gegen 

die Ukraine verändern werden. Siegfried Rehberg, Dipl. Ing 

und Architekt, Berlin, erklärte anhand aktueller Beispiele, wie ein 

Wohnungsunternehmen durch Schadensprävention die Bewirtschaftungskosten 

senken kann. 

Am Nachmittag hatten die Praktiker das Wort. Wolfgang Voigt, 

Partner bei PLANATEL Barsbüttel, gab einen Überblick, wie Kosten 

beim Betrieb von Aufzügen eingespart werden können. Peter 

Gerhardt, Synectis Bad Soden, stellte eine von ihm durchgeführte 

Studie zur Umsetzung der neuen Heizkostenverordnung in der 

Wohnungswirtschaft vor. 

Petra Memmler, Geschäftsführerin VNW LV Hamburg, und 

Günter Wolter, EZN, zogen eine positive Bilanz des gemeinsamen 

BETA Projektes. Mark Zumann und Kai Krüger stellten Messdienstlösungen 

der Firma e.dis vor. Cornelia Fieber, meravis Hannover, 

gab einen Blick in die digitale Rechnungsdatenwerksstatt ihres 

Unternehmens frei. Zum Schluss referierte Lina Polom, GETEC 

mobilitiy solutions, Hannover über Erfahrungen mit E-Mobilität im 

Quartier. h

29


Aktuelle Rechtsprechung 

zum Betriebskostenrecht 

VON DR. PETER HITPASS 

Der Artikel gibt einen Überblick über die Rechtsprechung der vergangenen zwölf Monate. Themen, 

die in den letzten Jahren die Instanzgerichte beschäftigten, sind zwischenzeitlich beim BGH gelandet 

und von ihm entschieden worden. Die Themen Corona und digitales Büro halten vermehrt 

Einzug in die Rechtsprechung. Nicht immer zum Vorteil des Vermieters. 

I. Entscheidungen des BGH 

1. Anmietkosten von Rauchwarnmeldern sind keine 

umlagefähigen Betriebskosten 

Das hat der BGH mit Urteil vom 11.Mai 2022 (Az. VIII ZR 379/20) 

jetzt endgültig entschieden und schafft damit Klarheit in einem 

jahrelangen Meinungsstreit. 

Während das LG Magdeburg (Urteil vom 27. September 2011 

( Az.: 1 S 171/11) Anmietkosten für Rauchwarnmelder noch als 

„sonstige“ Betriebskosten gemäß §2 Nr.17 BetrKV für grundsätzlich 

umlagefähig ansah, hat sich in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung 

und der Fachliteratur seit einigen Jahren auf breiter 

Front die Rechtsauffassung durchgesetzt, dass Anmietkosten für 

Rauchwarnmelder nicht (auch nicht als „sonstige“ Betriebskosten) 

umlagefähig sind (so z.B. LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016 (Az.: 

1S198/15). 

Die Miete von Rauchwarnmeldern ist explizit nicht im Katalog 

von § 2 BetrKV enthalten. Der Gesetzgeber hat dies auch nicht 

vorgesehen. Damit scheidet eine Umlage aus. 

Eine Umlage scheidet auch als „sonstige Betriebskosten“ aus, 

weil der Vermieter die Anschaffungskosten trägt. Diese kann er 

auch anteilig nicht als Modernisierung auf den Mieter umlegen. 

2. Mieter steht grundsätzlich Anspruch auf Einsicht 

in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung 

zu – digitales, papierloses Büro 

In Streitfall beanspruchten die Mieter einer Wohnung in Günzburg 

Einsicht in die Originalbelege zu den Betriebskostenabrechnungen 

für die Jahre 2015 bis 2017. Die Vermieterin hatte nur Belegkopien 

übersandt. Während das Amtsgericht Günzburg den Anspruch der 

Mieter auf Einsicht in die Originalbelege bejahte, verneinte das 

Landgericht Memmingen einen solchen Anspruch. Seiner Auffassung 

nach sei der Anspruch durch die Übersendung der Kopien 

erfüllt worden. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision 

der Mieter. 

Der Bundesgerichtshof entschied, dass einem Mieter gemäß 

§ 259 Abs. 1 BGB grundsätzlich ein Anspruch auf Einsicht in die 

Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung 

zustehe. Der Anspruch sei nicht von einem besonderen Interesse 

der Mieter abhängig. Werden dem Mieter ohne sein Einverständnis 

lediglich Belegkopien übersandt, müsse er also nicht den 

Verdacht begründen, die Kopien seien manipuliert oder weisen 

Unstimmigkeiten auf. Darauf komme es nicht an. 

Jedoch kann in Einzelfällen der Anspruch der Mieter auf die 

Vorlage von Kopien oder Scanprodukten beschränkt sein, so der 

Bundesgerichtshof. Ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt, müsse 

der Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls 

entscheiden. Voraussetzung sei aber auf jeden Fall, dass die Kopien 

geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert 

wiederzugeben. Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit 

gehen dabei zu Lasten des Vermieters. 

3. Kosten der Fällung eines morschen Baums stellen 

umlagefähige Betriebskosten dar 

Das hat der BGH mit Urteil vom15. Dezember 2021 (Az.: VIII ZR 

66/20) entscheiden. 

In Einzelfällen kann lediglich Vorlage von Kopien oder Scanprodukten 

vom Vermieter geschuldet sein. Grundsätzlich steht einem 

Mieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Einsicht in die 

Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung 

zu. In Einzelfällen kann vom Vermieter aber nur die Vorlage von 

Kopien oder Scanprodukten geschuldet sein. 

Das hat der BGH mit Urteil vom 10. November 2021 (Az.: VIII 

ZR 107/20) entschieden. Die Kosten der Fällung eines morschen 

Baums sind als Gartenpflegekosten im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV 

als Betriebskosten umlagefähig. Auch hier klärt das Gericht einen 

jahrelangen Streit. 

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2015 

musste eine seit über 40 Jahren in einer Wohnanlage in Niedersachsen 

stehende Birke gefällt werden, weil der Baum morsch 

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und nicht mehr standfest war. Die Kosten für die Fällung legte die 

Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 

anteilig auf die Mieter um. Eine der Mieterinnen war damit nicht 

einverstanden, weshalb es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung 

kam. Sowohl das AG Neustadt am Rübenberge als auch das 

LG Hannover bejahten die Umlagefähigkeit der Baumfällkosten 

auf die Mieter. 

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen. 

Die Kosten der Fällung des morschen, nicht mehr standfesten 

Baums gehören zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege 

im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrkV. 

Dass Baumfällarbeiten in der Vorschrift nicht ausdrücklich genannt 

werden, sei nach Ansicht des BGH unerheblich. Zunächst 

seien Bäume als verholzte Pflanzen und Gehölze anzusehen. Zudem 

unterfalle das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen dem 

Begriff „Gartenpflege“. Die Gartenpflege erfordere nicht nur 

Arbeiten zur Erhaltung, sondern auch der Entfernung, wenn die 

Pflanzen oder Gehölze krank, abgestorben oder morsch sind. 

Schließlich setze eine „Erneuerung“ von Pflanzen und Gehölzen 

deren vorherige Entfernung voraus. 

Nach Auffassung des BGH stellen Baumfällkosten keine Instandsetzungskosten 

im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV dar. 

Zum einen werde durch die Fällung eines morschen Baums nicht 

stets ein Mangel beseitigt. Die Morschheit eines Baums oder das 

Absterben einer Pflanze sei nicht von vornherein als ein Mangel 

der Gartenanlage zu werten. Auch sei unbeachtlich, dass durch 

die Fällung des Baums der Vermieter seiner Verkehrssicherungspflicht 

nachkomme. Denn auch Kosten für Maßnahmen, die der 

Verkehrssicherungspflicht dienen, können als Betriebskosten umgelegt 

werden. 

Das Gericht stufte ferner die Kosten für die Fällung eines morschen 

Baums, trotz möglicher größerer Zeitintervalle, als laufende 

Kosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV ein. Für die Annahme 

laufender Kosten sei es nicht erforderlich, dass diese jährlich oder 

in festgelegten Abständen entstehen. Der Erneuerungsbedarf von 

Pflanzen und Gehölzen sei in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße 

voraussehbar, wie dies bei anderen Betriebskosten der Fall sei. 

Denn die Lebensdauer von Pflanzen und Gehölzen lasse sich nicht 

stets sicher vorhersagen. 

Die Beseitigung eines Baums sei nach Einschätzung des Bundesgerichtshofs 

kein so unerwartetes Ereignis für den Mieter, dass 

es nicht gerechtfertigt sei, ihn mit den regelmäßig hohen Kosten 

einer Baumfällung zu belasten. Eine Baumfällung sei in einer 

Wohnanlage mit Bäumen durchaus vorhersehbar. Einem Mieter sei 

in diesen Fällen in der Regel bewusst, dass nicht unerhebliche Kosten 

anfallen können. Ohnehin gewähre das Betriebskostenrecht 

keinen pauschalen Schutz des Mieters vor im Einzelfall angefallenen 

hohen Kosten. 

4. Betriebskostenvorauszahlungen können während 

der Abrechnungsperiode von beiden Mietvertragspartnern 

an geänderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen 

angepasst werden. 

Dies hat der BGH bereits mit Urteil vom 28. September 2011 (Az.: 

VIII ZR 294/10) entschieden. Angesichts drohender Heizkostenexplosionen 

im kommenden Winter ist die Entscheidung aktueller 

denn je: 

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist danach Grundlage für 

eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung 

anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender 

– Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden 

Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Maßstab für eine 

Erhöhung ist die letzte abgerechnete Betriebskostenabrechnung. 

Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag 

in Höhe von 10 Prozent auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten, 

so der BGH. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht 

einfach 10, 20 oder 30 Prozent in Erwartung kommender Preiserhöhungen 

auf den Weltmärkten auf die Abrechnung draufschlägt. 

II. Entscheidungen der Instanzgerichte 

1. AG Brandenburg: Mieter müssen die Kosten der 

Treppenhausreinigung über die Betriebskosten bezahlen 

Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den 

Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt 

werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses 

Treppenhauses benutzen (§ 556 BGB i.V.m. der BetrKV). Das 

hat das AG Brandenburg mit Urteil vom 27. Mai 2021 (Az.:31 C 

295/19) entschieden. 

Die Reinigung der gemeinsam genutzten Räume (d.h. auch des 

Treppenhauses) ist immer dann umlagefähig gemäß § 556 BGB 

i.V.m. der BetrKV, wenn diese Räume nicht einzelnen Mietern zur 

eigenen Nutzung zugewiesen wurden (AG Steinfurt, Urteil vom 

13.02.2014, Az.: 21 C 1668/12). In welchem Umfang die Nutzung 

dieser gemeinsam genutzten Räume durch die Mieter tatsächlich 

erfolgt, ist hingegen nicht entscheidend. Das gilt sowohl für die 

Kosten der Reinigung des Treppenhauses als auch für die Kosten 

eines Aufzugs oder einer Gemeinschaftsantenne bzw. die Kosten 

der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus oder die Kosten 

der Gartenpflege. 

Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung 

differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre 

vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit 

und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der 

Abrechnung zur Folge. Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters 

Gründe der Praktikabilität und auf Seiten der Mieter Gründe 

der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung 

für eine generalisierende Betrachtungsweise. 

Denn die genannten Gründe lassen die damit für die Mieter 

bestimmter Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen 

Nachteile nicht als eine – die Gebote von Treu und Glauben 

(§ 242 BGB) missachtende – unangemessene Benachteiligung erscheinen, 

zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschiedenen 

Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können. Diese 

Wertung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers. 

2. AG Dresden: Vermieter nicht zur Übersendung von 

Belegen verpflichtet – Belegeinsicht während der 

Pandemie 

Das hat das AG Dresden mit Beschluss vom 23. November 2021 

(Az.: 4 S 222/21) entschieden. Auch in Corona-Zeiten ist der Vermieter 

nicht zur Übersendung der Belege verpflichtet. Es genügt, 

wenn er über seine Hausverwaltung eine Belegeinsicht unter Beachtung 

der AHA-Regeln sowie aktuell geltender Corona-Schutz- 

Verordnungen anbietet. 

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I M AUFTRAG VON


Sachverhalt 

Im Streitfall führte die Betriebskostenabrechnung zu einer Nachzahlung 

der Beklagten. Die Beklagte hat Verstöße gegen das 

Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Positionen Hausmeister, 

Hauslicht, Müllabfuhr, Versicherungen und Heizkosten geltend 

gemacht. Von der Belegeinsicht haben die Beklagten keinen Gebrauch 

gemacht. 

Begründung 

Das Landgericht Dresden hat entschieden, dass sich der Mieter 

auch bei stark gestiegenen Betriebskosten nicht darauf beschränken 

kann, ohne Belegeinsicht genommen zu haben, die Kostenansätze 

zu bestreiten. Die Beklagten hätten sich argumentativ 

mit den Belegen auseinandersetzen müssen, wozu eine vorherige 

Kenntnis und Belegeinsicht erforderlich gewesen wäre. Die 

Belegeinsicht wurde seitens der Hausverwaltung auch per E-Mail 

mit Terminvorschlag angeboten. Hiervon machten die Beklagten 

allerdings keinen Gebrauch. 

Das Gericht hat ausgeführt, dass der Vermieter auch nicht 

zur Übersendung der Belege an die Beklagten verpflichtet war. 

Grundsätzlich steht einem Mieter einer nicht preisgebundenen 

Wohnung ein Anspruch auf Übersendung der Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung 

nicht zu. Er hat diese vielmehr beim Vermieter 

oder Wohnungsverwalter einzusehen. Nur in dem Fall, in 

dem dem Mieter eine Einsichtnahme vor Ort nach Treu und Glauben 

nicht zumutbar ist, kommt ein Anspruch auf Übersendung 

von Kopien der Rechnungsbelege in Betracht. 

Das Gericht hat auch ausgeführt, dass im Hinblick auf die 

Corona-Pandemie zum entscheidenden Zeitpunkt die Belegeinsicht 

nicht unzumutbar war, da im September/Oktober 2020 das 

gesellschaftliche und private Leben bei Einhaltung der AHA-Regeln 

nur noch wenig beeinträchtigt war. Da somit keine Belegeinsicht 

genommen und auch die Kosten lediglich pauschal bestritten wurden, 

wurden die Beklagten verurteilt, die Nachzahlungsbeträge zu 

leisten. 

3. AG Berlin-Tempelhof: Umlage der Kosten für Wachschutz 

als sonstige Betriebskosten wegen Aktivität 

der linksradikalen Szene hälftig zulässig 

Das hat das AG Tempelhof-Kreuzberg mit Urteil vom 16. September 

2021 (Az.: 8 C 85/21) entschieden. Die Kosten für einen 

Wachschutz können als sonstige Betriebskosten auf die Mieter 

umgelegt werden, wenn die Wohnung in einem Hotspot der linksradikalen 

Szene liegt. Voraussetzung ist aber, dass die Umlage 

mietvertraglich vereinbart ist. 

In Streifall bestand zwischen den Parteien eines Wohnungsmietvertrags 

im Jahr 2021 unter anderem Streit über die Umlagefähigkeit 

der Kosten für einen Wachdienst. Die Wohnung lag 

im Umfeld der als Hotspot der linksradikalen Szene bekannten 

Rigaer Straße in Berlin. Aus diesem Grund sah es die Vermieterin 

als notwendig an, einen Wachdienst zu beauftragen. Die Umlage 

der Kosten war im Mietvertrag vereinbart. 

Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschied, dass die Kosten 

für den Wachdienst als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt 

werden können, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. 

Es sei gerichtsbekannt, dass Personen aus der linksradikalen Szene 

vor Angriffen auf Personen und schwerwiegenden Anschlägen auf 

das Eigentum der von ihnen als Gegner empfundenen Kapitalisten 

und Gentrifizierer nicht zurückschrecken. Daher haben sowohl die 

Vermieterin als auch die Mieter ein Interesse daran, dass derartige 

Übergriffe der linksradikalen Szene verhindert bzw. eingegrenzt 

werden. 

Aus Sicht des Amtsgerichts sei es sachgerecht, die Kosten für den 

Wachdienst hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. 

4. AG Hamburg: Teilweise formell unwirksame 

Betriebskostenabrechnung 

Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 3. März 2022 (Az.: 

48 C 320/20) entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung 

teilweise formell unwirksam ist, wenn sie die Position „Hausstrom“ 

enthält und nicht die nach § 2 Nr. 11 BetrKV zulässige 

Formulierung der Kosten für die Beleuchtung angibt. 

Im Streitfall rügten die Mieter die Positionen „Hausstrom“ und 

„Schornsteinfeger und Rauchwarnmelderwartung“. 

Das Gericht kam auf die Klage der Vermieterin auf Zahlung der 

ausstehenden Positionen zu dem Ergebnis, dass die Betriebskostenabrechnung 

hinsichtlich der Position „Hausstrom“ formell unwirksam 

ist. Dies wird darauf gestützt, dass nach § 2 Nr. 11 BetrKV 

nur die (Strom-) Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. 

Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ kann indessen auch 

andere Kostenarten enthalten, wie etwa den Stromverbrauch 

einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen. 

Es stellt damit potenziell eine intransparente und damit unzulässige 

Mischposition dar. Die Abrechnungsposition ist für den 

Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche 

Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen. 

Das Amtsgericht Hamburg hatte in ähnlicher Weise bereits im 

Jahr 2021 entschieden. 

Auch die Abrechnungspositionen „Schornsteinfeger und 

Rauchwarnmelderwartung“ sieht das Amtsgericht Hamburg als 

unzulässige Mischposition an. Die Position „Rauchwarnmelderwartung“, 

die hier als Abkürzung „Rauchmwart3.OGl“ angesetzt 

war, gehört inhaltlich sachlich nicht zu den Schornsteinreinigungskosten 

nach § 2 Nr. 12 BetrKV. Vielmehr handelt es sich um eine 

Position „sonstiger Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Eine 

Sammelposition in dieser Weise ist nicht zulässig. Darüber hinaus 

wies das Amtsgericht Hamburg darauf hin, dass auch Zweifel 

an der Transparenz und der Nachvollziehbarkeit der Abkürzung 

„Rauchmwart3.OGl“ bestehen. 

Des Weiteren beschäftigte sich die Entscheidung des Amtsgerichts 

Hamburg noch mit dem Ansatz der Leistungen eines Dritten (hier: 

Treppenreinigung durch Familienangehörige). Diese dürfen nicht 

pauschaliert als Betriebskosten angesetzt werden, wenn für diese 

kein Entgelt gezahlt wurde. Auch der Ansatz eines bereinigten hypothetischen 

Entgeltes, welches bei Vergabe an einen Dienstleister 

angefallen wäre, ist bei Leistungserbringung durch einen Dritten 

ohne nachweisbare Vergütung nicht möglich. Es ergibt sich aus 

dem Umkehrschluss aus § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV. Insofern auch 

Landgericht Berlin (Urteil vom 6. Dezember 2011, Az.: 63 S 13/11). h 

DR. PETER HITPASS 

betreut seit drei Jahren das Referat 

Wohnungswirtschaft in der VNW- 

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35

36 


Alles was 

RECHT ist! 

Urteil: Kündigung in der Elternzeit „betriebsbedingt“ möglich 

Wenn der Arbeitsplatz im Unternehmen 

während der Elternzeit wegfällt, 

darf der Arbeitgeber eine sogenannte 

Änderungskündigung aussprechen. 

Aber es gibt weitere Voraussetzungen 

dafür. 

Berlin/Frankfurt am Main (dpa/tmn). 

In der Elternzeit genießen Arbeitnehmerinnen 

und Arbeitnehmer besonderen 

Kündigungsschutz. Sie können aber 

trotzdem ihren Job verlieren, wenn sie 

eine sogenannte Änderungskündigung 

ablehnen. Denn diese kann zulässig sein, 

wenn der bisherige Arbeitsplatz im Unternehmen 

wegfällt. Auf eine entsprechende 

Entscheidung des Arbeitsgerichts Potsdam, 

die das Landesarbeitsgericht Berlin- 

Brandenburg bestätigt hat (Az. 16 Sa 

1750/21), weist der Bund-Verlag hin, ein 

Fachverlag für Arbeits- und Sozialrecht. 

In dem verhandelten Fall hatte sich 

eine Arbeitnehmerin in Elternzeit mit einer 

Kündigungsschutzklage gegen eine Änderungskündigung 

gewandt. Mit dieser hatte 

die Arbeitgeberin zwar eine Kündigung 

ausgesprochen, zugleich aber angeboten, 

das Arbeitsverhältnis zu geänderten 

Arbeitsbedingungen fortzusetzen. Das 

zuständige Integrationsamt hatte der 

Kündigung, die die Arbeitnehmerin mit 

demWegfall des bisherigen Arbeitsplatzes 

betriebsbedingt begründete, zugestimmt. 

Die Kündigungsschutzklage wurde zu 

Recht abgewiesen, wie das Landesarbeitsgericht 

Berlin-Brandenburg bestätigte. 

Der ursprüngliche Arbeitsplatz sei durch 

eine zulässige unternehmerische Entscheidung 

weggefallen, sodass eine Beschäftigung 

zu den bisherigen Bedingungen 

nicht mehr möglich gewesen sei, teilte das 

Landesarbeitsgericht mit. 

Die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses 

zu geänderten Bedingungen anzubieten, 

sei zulässig gewesen. Da die Klägerin 

das Änderungsangebot nicht angenommen 

hat, wurde das Arbeitsverhältnis 

durch die Kündigung beendet. h 

Betriebsrat-Wahlvorstand kann nicht einfach gekündigt werden 

Der Wahlvorstand führt die Betriebsratswahlen 

durch. Die Arbeitnehmer 

des Gremiums genießen dabei einen 

besonderen Kündigungsschutz, wie 

ein Urteil zeigt. 

Berlin (dpa/tmn). Sollen im Unternehmen 

Wahlen für einen Betriebsrat stattfinden, 

ist der Wahlvorstand für die Organisation 

und Durchführung zuständig. Die 

Mitglieder des Gremiums sind besonders 

vor einer Kündigung geschützt. 

Das macht ein Urteil des Landesarbeitsgerichts 

Berlin-Brandenburg vom 

12. Januar 2022 (Az: 23 SaGa 1521/21) 

deutlich, auf das die Arbeitsgemeinschaft 

Arbeitsrecht des Deutschen Anwaltvereins 

(DAV) verweist. Für eine Kündigung des 

Wahlvorstands müsse eine Zustimmung 

des Betriebsrats oder eines Gerichts vorliegen, 

anderenfalls muss der Arbeitnehmer 

weiter beschäftigt werden, so der DAV. 

Gericht: Anspruch auf Weiterbeschäftigung 

besteht 

In dem Fall kündigte ein Kurierdienst einem 

Fahrer außerordentlich. Der Arbeitnehmer 

habe sich an einem illegalen Streik 

beteiligt. Der Mann machte im Eilverfahren 

geltend, er müsse weiterbeschäftigt 

werden. Die Kündigung sei unwirksam, 

weil er Mitglied des Wahlvorstands für die 

anstehende Betriebsratswahl gewesen sei. 

Das Landesarbeitsgericht entschied, 

dass der Mann weiter beschäftigt werden 

muss. Es liege eine offensichtliche Unwirksamkeit 

der außerordentlichen Kündigung 

vor. Der Arbeitnehmer sei zum Zeitpunkt 

des Zugangs der Kündigung Mitglied des 

Wahlvorstands gewesen. Daher bestehe 

besonderer Kündigungsschutz. 

Die für eine Kündigung erforderliche 

vorherige gerichtliche Zustimmung liege 

nicht vor. Daher bestehe auch ein Anspruch 

auf Beschäftigung. h

37 

Arbeitsunwillige können Anspruch auf Wohngeld verlieren 

Eine annehmbare Beschäftigung ablehnen 

und stattdessen Wohngeld 

fordern, um den Lebensunterhalt bestreiten 

zu können? Das geht nicht, 

findet ein Gericht 

Berlin (dpa/tmn). Wer Wohngeld bezieht, 

muss eine zumutbare Arbeit aufnehmen, 

um sein Einkommen zu erhöhen. 

Wer das nicht tut, verliert seinen Anspruch 

auf Wohngeld. Auf eine entsprechende 

Entscheidung des Verwaltungsgerichts 

Berlin (Az. VG 21 K 170/20) verweist das 

Rechtsportal "anwaltauskunft.de". 

In dem konkreten Fall beantragte ein 

1959 geborener Kläger Wohngeld. Nach 

einem erfolgreich absolvierten Informatikstudium 

arbeitete der Mann zunächst 

als Programmierer und Dozent, später als 

Nachhilfelehrer. Er wohnte alleine zur Miete 

in einem Einfamilienhaus mit mindestens 

90 Quadratmetern Wohnfläche und vier 

Zimmern. 

Antragsteller könnte selbst für 

seine Mietkosten aufkommen 

Seinen Antrag auf Wohngeld lehnte das 

Bezirksamt mit der Begründung ab, er 

habe eine zumutbare Arbeitsstelle nicht 

angetreten. Daher sei die Inanspruchnahme 

des Mietzuschusses missbräuchlich. 

Die Klage des Mannes scheiterte. 

Wohngeld, so das Gericht, werde nur 

gewährt, wenn der Antragsteller seinen 

angemessenen Wohnbedarf weder selbst 

noch mit Hilfe seiner Angehörigen finanzieren 

könne. Staatliche Leistungen sollten 

nur gewährt werden, wenn der Antragsteller 

dazu aus objektiver Sicht nicht 

in der Lage ist. 

Nachweise zur ernsthaften Bemühung 

um einen Job fehlten 

Der Mann sei aber in einem Alter, in dem 

eine Berufstätigkeit mindestens im Umfang 

einer geringfügigen Beschäftigung 

möglich und zumutbar sei. Ernsthafte Bemühungen 

zur Aufnahme einer Beschäftigung 

konnte er nach Ansicht des Gerichts 

nicht vorweisen. Er habe zwar erfolglos 

gebliebene Bewerbungen vorgelegt, diese 

seien aber nichtssagend gewesen. 

Ein seinem Profil sehr gut entsprechendes 

Angebot für die Stelle eines Junior 

Software Testers einer Firma in Niedersachsen 

habe er von vornherein unter 

Berufung auf den auswärtigen Standort 

abgelehnt, ohne die Möglichkeit einer 

Verwendung in Berlin zu erfragen. h 

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Alle Eigentümer müssen Selbstbeteiligung zahlen 

Feuer, Wasser, Sturm: Die Gebäudeversicherung 

sorgt in Eigentümergemeinschaften 

oft für Streit. Denn 

Schäden treten vielleicht nur in einzelnen 

Wohnungen auf – müssen sich 

trotzdem alle beteiligen? Vom BGH 

kommt jetzt ein klares Ja. Es gebe 

auch Vorteile. 

VON ANJA SEMMELROCH 

Karlsruhe (dpa). Von einer Gebäudeversicherung 

mit niedrigen Beiträgen profitiert 

in einer Eigentümergemeinschaft jeder – 

deshalb müssen sich alle den Selbstbehalt 

teilen, wenn ein Schaden auftritt. Davon 

gibt es auch keine Ausnahme, wenn nur 

eine einzige fremde Wohnung betroffen 

sein sollte. Das entschied der Bundesgerichtshof 

am Freitag 16. September 2022 in 

einem Musterfall aus Köln (Az: V ZR 69/21). 

Eine Wohngebäudeversicherung tritt 

ein, wenn ein Haus beschädigt oder zerstört 

wird. Abgesichert sind üblicherweise 

Schäden durch Leitungswasser, Feuer 

und durch Naturgefahren wie Sturm und 

Hagel. Für Elementarschäden zum Beispiel 

durch Überschwemmungen, Starkregen 

oder Erdrutsche muss oft eine Zusatzpolice 

abgeschlossen werden. 

Bei einem Schaden in den gemeinsam 

genutzten Bereichen, zum Beispiel 

im Treppenhaus, war schon vorher klar: 

Deckt die Versicherung die Kosten nicht 

komplett ab, müssen sämtliche Eigentümer 

in den sauren Apfel beißen und sich 

die restliche Summe teilen. Was aber, 

wenn nur in einer Wohnung die Einbauküche 

betroffen ist? "Über dieses Problem 

wird seit Jahren heftigst gestritten", hatte 

die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner 

in der Verhandlung am 1. Juli gesagt. 

Mit dem höchstrichterlichen Urteil 

steht nun fest: Das Umlegen der Selbstbeteiligung 

auf alle Eigentümer ist auch 

in einem solchen Fall rechtens. Brückner 

sagte, ein höherer Selbstbehalt bedeute 

üblicherweise eine niedrigere Versicherungsprämie. 

Damit verringere sich das zu 

zahlende Hausgeld – und das sei für alle 

wirtschaftlich sinnvoll. Im Umkehrschluss 

bedeute das: Das gemeinsam eingegangene 

Risiko müsse auch von allen gemeinsam 

getragen werden. 

Der Kölner Fall ist allerdings speziell. 

Denn in den Wohnungen treten wegen 

mangelhafter Rohre eigentlich ständig 

irgendwo Wasserschäden auf. Die Versicherung 

hat deshalb die Selbstbeteiligung 

zwangsweise so weit heraufgesetzt, dass 

die Eigentümer fast alles aus der eigenen 

Tasche zahlen müssen – bei jedem Schadensfall 

15 000 Euro, hatte es in der Verhandlung 

geheißen. Für den BGH macht 

das keinen Unterschied: Der hohe Selbstbehalt 

sei dennoch im Interesse aller, sagte 

Brückner. Denn ohne diese Regelung würde 

sich vermutlich überhaupt kein Versicherer 

für den Gebäudekomplex mehr finden. 

Trotzdem ist der Fall noch nicht entschieden. 

Denn in der Anlage gibt es neben 

sehr vielen kleineren Wohnungen auch 

eine fast 1000 Quadratmeter große Gewerbeeinheit 

– bis vor einiger Zeit war 

dort ein Supermarkt. Deren Eigentümer 

hatten geklagt, weil sie wegen der riesigen 

Fläche bei jedem Schaden besonders 

viel Geld beisteuern müssen. Dabei sei bei 

ihnen selbst noch nie etwas passiert. 

Das Kölner Landgericht muss nun 

noch einmal prüfen, ob zumindest der 

Verteilungsschlüssel geändert werden 

muss. Die Hürden dafür seien aber recht 

hoch, sagte Brückner: Das Gesetz sieht 

eine Anpassung nur vor, wenn das Festhalten 

an der eigentlichen Regelung "aus 

schwerwiegenden Gründen (...) unbillig 

erscheint". 

Was das im konkreten Fall heißt, macht 

der BGH auch direkt klar: Sollte es bauliche 

Unterschiede zwischen der Gewerbeeinheit 

und den Wohnungen geben, die 

für die vielen Wasserschäden verantwortlich 

sind, könnte eine Anpassung geboten 

sein. Anders sieht es aus, wenn es nur am 

"unterschiedlichen Nutzungsverhalten" 

liegt – also daran, dass Bad und Küche in 

einer Wohnung einfach viel häufiger genutzt 

werden als in einem Supermarkt. In 

diesem Fall müssten die Eigentümer der 

Gewerbeeinheit auch in Zukunft jeden 

Schaden mit zahlen. h 

f

39 

Corona-Sonderregelung endet: WEG sollten handeln 

Während der Corona-Pandemie konnten 

Wohnungseigentümergemeinschaften 

ihre Verwaltung durch eine Sonderregelung 

formlos im Amt halten. Doch 

die Regelung endete nun. Das sollten 

Eigentümer wissen. 

Berlin (dpa/tmn). Weil Eigentümerversammlungen 

wegen der Corona-Pandemie 

nur schwer abgehalten werden 

konnten, durften Verwaltungen von Wohnungseigentümergemeinschaften 

(WEGs) 

zuletzt auch dann im Amt bleiben, wenn 

Vertragslaufzeit und Bestellungsfrist abgelaufen 

waren. Diese Corona-Sonderregelung 

lief zum 31. August aus. Darauf weist 

der Verbraucherschutzverband Wohnen 

im Eigentum (WiE) hin. 

WEGs, die von der Sonderregelung 

Gebrauch gemacht haben, sollten darum 

zügig klären, ob die Bestellung der Verwaltung 

oder der Verwaltervertrag auslaufen. 

Ist das der Fall, empfiehlt der Verbraucherschutzverband 

die vorsorgliche Wiederoder 

Neubestellung der Verwaltung. 

Auch eine Abberufung der Verwaltung 

ist möglich 

Eigentümergemeinschaften, die mit ihrer 

Verwaltung unzufrieden sind, können 

die Gelegenheit nutzen, sich von ihr zu 

trennen. Dafür sei in der Eigentümerversammlung 

ein Abberufungsbeschluss zu 

fassen, heißt es von WiE. Gleichzeitig sollte 

die Kündigung des Verwaltervertrags 

beschlossen werden, sofern dieser noch 

läuft. Sind sich WEGs nicht sicher, ob ihr 

Verwaltervertrag noch in Kraft ist, haben 

sie die Möglichkeit, die Kündigung des 

Vertrags "vorsorglich und hilfsweise" zu 

erklären. 

Bei Wechselwunsch mindestens drei 

Verwaltungsangebote einholen 

Parallel dazu müssen WEGs die Neubestellung 

einer anderen Verwaltung einleiten. 

Weil die Zeit drängt, sollten Beirat 

und Eigentümer dafür mindestens drei 

Angebote von Verwaltungen einholen 

und die Neubestellung auf die Tagesordnung 

der nächsten, gegebenenfalls auch 

außerordentlichen Eigentümerversammlung 

setzen, rät WiE. Damit die Abstimmung 

zügig über die Bühne gehen kann, 

sollten die Verwaltervertragsentwürfe 

gleich mit der Einladung zur Eigentümerversammlung 

an die WEG-Mitglieder verschickt 

werden. h 

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Nachrichten 

75 Jahre für die Menschen im Land 

Kiel. 75 Jahre ist es bereits her, dass die heutige Wankendorfer 

Baugenossenschaft als „Gemeinnützige Siedlungs- und Baugenossenschaft 

eGmbH“ am 4. September 1947 in das Genossenschaftsregister 

eingetragen wurde. In der Gemeinschaft von Einheimischen 

und Kriegsflüchtlingen war es das Ziel, nicht länger 

in Notunterkünften und Baracken zu leben, sondern neuen, zeitgemäßen 

Wohnraum zu schaffen. Heute zählt die wankendorfer 

rund 10 000 Mitglieder, bewirtschaftet rund 8 300 eigene und 

verwaltet weitere knapp 11000 Wohnungen und Gewerbeobjekte 

für ihre Kunden. Darüber hinaus werden Dienstleistungen von 

Gärtnern, Hausmeistern und Handwerkern erbracht, und in Tochter- 

und Beteiligungsgesellschaften reicht das Leistungsspektrum 

von der Maklergesellschaft über den eigenen ambulanten Pflegedienst 

bis hin zur Wärmeerzeugung für Mitglieder und Dritte. In 

Festen und Veranstaltungen für Mieter, Mitarbeiter und Vertreter 

wird dieses langjährige Engagement 2022 gefeiert. 

Mieterticket für 365 Euro 

Rostock. In Rostock können Mieterinnen 

und Mieter von VNW-Unternehmen 

seit 1. August für nur einen Euro am Tag 

mit Bus und Bahn durch die Stadt fahren. 

Der Verkehrsverbund Warnow (VVW) hat 

ein sogenanntes Mieterticket eingeführt, 

für das die Kunden 365 Euro im Jahr bezahlen 

müssen. Der Einzelpreis ist in etwa 

doppelt so teuer. Von dem Mieterticket 

profitieren die Mieterinnen und Mieter 

der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt- 

Hafen Rostock eG, der WG Rostock-Süd 

eG, der Wohnungsgenossenschaft Marienehe 

eG und der Baugenossenschaft 

Neptun eG. Die Unternehmen steuern einen 

Anteil zum Preis der Monatskarte bei. 

Mit dabei sind auch die Wohnungsgesellschaft 

Güstrow GmbH und die Bützower 

Wohnungsgesellschaft mbH. 

Hoher Besuch am Spannskamp 

Hamburg. Hamburgs Erster Bürgermeister Dr. Peter Tschentscher hat das Quartier der 

Schiffszimmerer-Genossenschaft eG am Spannskamp in Stellingen besucht. Gemeinsam 

mit dem Diakonischen Werk Hamburg und der Martha Stiftung hat die Wohnungsbaugenossenschaft 

dort ihr Konzept „MehrQuartier“ umgesetzt. „MehrQuartier“ ist die 

ganzheitliche Quartiersentwicklung aus den vier Bausteinen Barrierearmut, ambulanten 

Versorgungsdiensten, Infrastruktur im öffentlichen Raum und freiwilligem Engagement. 

„Quartiere wie am Spannskamp leisten einen wichtigen Beitrag dazu, dass man in jedem 

Alter gut in Hamburg leben kann“, sagte Tschentscher.

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44 Namen und Nachrichten 

„Gut behütet“ im Straßenverkehr 

Flensburg. Der SBV, die Verkehrswacht Flensburg und die Jugendzahnpflege 

des Gesundheitshauses haben sich auch in diesem 

Jahr zusammengetan, um den Erstklässlern in Flensburg den 

Schulstart zu erleichtern. Dazu haben sie allen ABC- Schützen der 

Stadt Starterpakete übergeben. Im Paket enthalten sind unter anderem 

gelbe Kappen. „Wenn Kinder die leuchtenden Basecaps auf 

dem Kopf haben, sind sie früher und besser zu sehen. Das macht 

den Schulweg deutlich sicherer“, sagte der SBV-Vorstandsvorsitzende 

Jürgen Möller. 

Jetzt wird´s bunt 

Elmshorn. Das „Miteinander“ wird bei 

der NEUEN LÜBECKER groß geschrieben! 

Die Wohnungsbaugenossenschaft hat zusammen 

mit der Raboisenschule in Elmshorn 

ein Projekt auf den Weg gebracht. 

Der Garagenkomplex im Fasanenweg bot 

lange einen tristen Anblick, das wollte 

die NEUE LÜBECKER ändern und holte 

sich zusammen mit dem Graffitikünstler 

Christoph Kröger Unterstützung von Schülerinnen 

und Schülern der Förderschule 

aus Elmshorn. Ziel war es, ein Kunstwerk 

zu schaffen – ein Stück Identität mit dem 

Quartier im Fasanenweg. Bevor die Spraydosen 

angesetzt wurden, wurden bei zwei 

Workshops mit Christoph Kröger Ideen gesammelt 

und Entwürfe gestaltet.

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Deutscher Bauherrenpreis für die SAGA- 

Unternehmensgruppe 

Berlin / Hamburg. Die SAGA Unternehmensgruppe ist für ihre 

Bauten im Hamburger Pergolenviertel in diesem Jahr mit dem 

Deutschen Bauherrenpreis ausgezeichnet worden. Der Deutsche 

Bauherrenpreis stehe traditionell unter dem Motto „Hohe Qualität 

– tragbare Kosten“, heißt es in einer Mitteilung. Prämiert würden 

zukunftsweisende und innovative Beispiele, die den vielfältigen 

Herausforderungen unserer Zeit gerecht werden und übertragbare 

Lösungen anböten. In diesem Jahr hatten sich 187 Projekte 

deutschlandweit für den Preis beworben. 29 Projekte wurden 

ausgezeichnet. „Die stringente Blockrandbebauung des Pergolenviertels 

ergänzt die großmaßstäbliche Typologie des Standorts in 

Hamburg-Nord und knüpft mit der Formensprache und der durchgängigen 

Verwendung von Backstein an die große Hamburger 

Wohnungsbautradition an“, heißt es in der Begründung für die 

Auszeichnung. 

BVE und HANSA feiern mit Senatorin 

Hamburg. Die beiden Genossenschaften, Bauverein der Elbgemeinden 

eG (BVE) und HANSA Baugenossenschaft eG errichten im 

Hamburger Pergolenviertel gemeinsam 68 Wohneinheiten, darunter 

fünf Clusterwohngemeinschaften. Alle Wohneinheiten werden 

im ersten und zweiten Förderweg errichtet. Die Genossenschaften 

zeigten bei dem Projekt erneut, dass Wohnen im Pergolenviertel 

für Menschen mit geringerem oder mittlerem Einkommen möglich 

sei, sagte Jana Kilian, Vorständin der HANSA Baugenossenschaft 

eG, beim Richtfest im Beisein von Hamburgs Bausenatorin 

Dr. Dorothee Stapelfeldt. BVE-Vorstand Axel Horn verwies auf die 

Kooperation mit dem Sozialdienst katholischer Frauen Hamburg 

(SkF) e.V. Damit werde Menschen in Notlagen ein sicheres und 

modernes Zuhause geboten. 

Erstes EBZ-KlimaCamp 

Bochum. 80 junge Menschen aus Deutschland 

haben im Juli am ersten „KlimaCamp 

der Wohnungswirtschaft“ teilgenommen. 

Die Themen reichten von Klimapfaden, Dekarbonisierung 

und erneuerbarer Energie 

über klimagerechtes Bauen und Sanieren 

bis hin zu Mietrecht und Mieterverhalten. 

Bei einem Planspiel nahmen die Teilnehmerinnen 

und Teilnehmer bei einer klimaschonenden, 

aber entsprechende Kosten 

und höhere Mieten verursachenden 

Wohngebäudesanierung unterschiedliche 

Perspektiven ein: von Mieter, Wohnungsgesellschaften, 

Nachhaltigkeitsreferenten, 

politischen Vertreter und Klimaschutz- 

Aktivisten.

Kooperation für mehr Klimaschutz 

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Minol eMonitoring 

Transparenz für Verwalter und Bewohner. 

Rostock. Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock 

eG (WGSH) und die Rostocker Straßenbahn AG haben eine Kooperation 

vereinbart, die für Mitglieder der Wohnungsgenossenschaft 

besondere Anreize zur Nutzung klimafreundlicher Mobilität schaffen 

soll. Das Projekt beinhaltet im ersten Schritt die Ausgabe von 

100 ÖPNV-Gutscheinen für Monatskarten des Verkehrsverbundes 

Warnow mit Geltungsbereich in der Tarifzone Rostock. Diese Gutscheine 

werden exklusiv an Mieter oder Genossenschaftsmitglieder 

der WGSH verlost. 

Auf der Zielgeraden 

Neustadt. Die NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft 

eG hat Ende August in ihrem Quartier in Neustadt, Westpreußenring 

Richtfest für 64 Wohnungen gefeiert. Im April 2021 hatten 

die ersten Arbeiten für den vierten Bauabschnitt begonnen. Die 

Genossenschaft investiert rund 14 Millionen Euro. „Seit 2018 

investieren wir in dieses Quartier und modernisieren unsere Bestandsgebäude“, 

sagte Dr. Uwe Heimbürge, technischer Vorstand 

der NEUEN LÜBECKER. In dieser Zeit sei viel passiert – drei Modernisierungen 

der kompletten Wohngebäude und ein fast fertiggestellter 

Neubau. Das Ergebnis bringt viel für den Klimaschutz 

und eine neue Wohnqualität. 

Die neue Heizkostenverordnung ist da. 

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48 


Startschuss 

am Monumentenberg 

Schwerin. Der Startschuss für das Bauprojekt 

„Quartier am Monumentenberg“ 

in Schwerin ist gefallen. In den nächsten 

drei Jahren wird die Wohnungsgesellschaft 

Schwerin (WGS) die Wohngebäude in der 

Anne-Frank-Straße 17-23, Friedrich-Engels-Straße 

21-28 und Von-der-Schulenburg-Straße 

17-20 modernisieren. Nach 

Abschluss der Umbauarbeiten entstehen 

159 barrierereduzierte Wohnungen, die 

die Bedürfnisse von jungen Familien und 

älteren Menschen gleichermaßen befriedigen. 

„Es handelt sich um ein echtes 

Großbauprojekt, das einen nachhaltigen 

Beitrag zur Stadtteilentwicklung leisten 

wird“, sagt WGS-Geschäftsführer Thomas 

Köchig. Das Bauvorhaben wird mehr als 

35 Millionen Euro kosten. 

Fördermittel für die WG Schiffahrt-Hafen 

Rostock eG 

Rostock. Schwerins Bauminister Christian Pegel hat der WG 

Schiffahrt-Hafen Rostock eG einen Fördermittelbescheid für den 

2. Bauabschnitt im Brecht-Park in Evershagen übergeben. Hier 

ist ein Hochhaus mit zwölf Etagen geplant, mit Seniorenapartments, 

frei finanzierten- und öffentlich geförderten Wohnungen. 

Ergänzt werden diese durch eine Sozialstation und einen Bäcker 

im Erdgeschoss. „An dem bereits fertiggestellten Gebäude können 

wir sehen, dass das Geld des Landes gut angelegt ist“, sagte 

das Vorstandsmitglied der WGSH, Roland Blank. „Wir sind bei der 

Errichtung des Gebäudes keine Kompromisse eingegangen und 

stellen unseren Mitgliedern moderne und gleichzeitig barrierefreie 

Wohnungen zur Verfügung und das zu einem bezahlbaren Preis. 

Dies soll auch bei dem geplanten Gebäude unsere Prämisse sein.“ 

Richtfest für neues Geschäftsgebäude 

Hamburg. Mit rund 200 Gästen aus der Hamburger Politik, Verwaltung 

und Wohnungsbauwirtschaft hat die Schiffszimmerer- 

Genossenschaft das Richtfest ihres neuen Geschäftsgebäudes am 

Ohlsdorfer Rübenkamp gefeiert. Das Unternehmen investiert rund 

17,6 Millionen Euro, um auch zukünftig ein attraktiver Hamburger 

Arbeitgeber zu sein. Nach mehr als sechzig Jahren wird die im Jahr 

1875 gegründete Genossenschaft ihren derzeitigen Bürostandort 

in der Fuhlsbüttler Straße im kommenden Jahr verlassen. Schiffszimmerer-Vorstand 

Matthias Saß erklärte, dass der Büroneubau 

alle Anforderungen der heutigen Arbeitswelt erfülle: helle, modern 

eingerichtete Büros, große und kleinere Besprechungsräume, 

gemütliche Kommunikationsinseln, eine abteilungsverbindende 

Wendeltreppe und eine Dachterrasse.

DIESER PLAN IST NUR MIT AUSDRÜCKLICHER GENEHMIGUNG DES URHEBERS VERVIELFÄLTIGBAR. SCHUTZVERMERK IM SINNE DES URHEBERRECHTES. 

49 

27-09-2021 Hörnum-Nord, Sylt -VP_Visualisierung-01 

Sylter Einwohner verhindern Bau von bezahlbaren Wohnungen 

Hörnum. Auf Sylt haben Einwohner den 

Bau von bezahlbaren Wohnungen verhindert. 

„Irgendwann geht es nicht mehr“, 

sagt Uwe Wirries, Vorstandsvorsitzender 

der ADLERSHORST Baugenossenschaft 

eG. „Die Widerstände in der Hörnumer 

Bevölkerung haben das Projekt Hörnum- 

Nord endgültig verhindert.“ Die von 

ADLERSHORST geplanten 121 Dauerwohnungen 

für Insulaner, davon 55 Wohnungen 

öffentlich geförderte (ab 6,25 Euro pro 

Quadratmeter Mietfläche), sowie zwölf 

Gästewohnungen für Genossenschafts- 

mitglieder werden nicht mehr gebaut. 

ADLERSHORST habe in den vergangenen 

Monaten vergeblich versucht, eine Einigung 

mit den Bürgerinnen und Bürgern 

herbeizuführen. „Die Hürden und Anforderungen 

wurden jedoch so hochgelegt, 

dass sowohl eine wirtschaftliche Realisierung 

als auch die Einhaltung der genossenschaftlichen 

Grundsätze nicht mehr möglich 

sind“, sagt Vorstandskollege Hendrik 

Pieper. „Leidtragende sind vor allem die 

Sylter, die dringend eine bezahlbare Dauerwohnung 

suchen.“ 

Genossenschaftliches Wohnen in der HafenCity 

Hamburg. Mitte September hat die Altonaer Spar- und Bauverein 

eG Richtfest für 57 öffentlich geförderte Wohnungen an der 

Baakenallee in der HafenCity gefeiert. Es handelt sich um das fünfte 

Projekt der Wohnungsbaugenossenschaft in dem Hamburger Stadtteil. 

Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt 

bezeichnet die altoba als bewährte Partnerin und mit einer langfristigen 

Entwicklungsperspektive. VNW-Direktor Andreas Breitner 

verwies darauf, dass die HafenCity inzwischen ein guter Standort 

für genossenschaftliches Wohnen sei. Burkhard Pawils, Vorstandsvorsitzender 

der Altonaer Spar- und Bauverein eG, sagte: „Als die 

altoba im September 2006 am Kaiserkai ihr erstes Richtfest in der 

HafenCity feierte, waren wir unsicher, wie sich die Nachfrage bei unseren 

Mitgliedern in dem damals noch als steril geltenden Stadtteil 

entwickeln würde. Inzwischen ist die HafenCity und insbesondere 

das Baakenhafen-Quartier zum Lebensmittelpunkt für Menschen 

aller Einkommensgruppen und Generationen geworden.“ 

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Digital 

Live Event 

11.10.2022

52 

Co 2 

-Emissionen 

Digitalisieren wir endlich die Gebäude! 

Informationstechnik als Werkzeug 

zur Senkung der CO -Emissionen 

2 in Mehrfamilienhäusern 

Die Energieeffizienz ihrer Liegenschaften ist für Wohnungsbaugesellschaften 

zu einem Top-Thema geworden. So hatte die vor 

einem Jahr eingeführte CO 2 

Abgabe das Potenzial, die Heizkosten 

bis 2025 um ca. 20 Prozent zu erhöhen. Mittlerweile hat sich die 

Situation durch den Krieg in der Ukraine grundlegend geändert. 

So stieg der Preis für Erdgas an der Terminbörse in den Niederlanden 

innerhalb eines Jahres von 1,8 ct/kWh auf 9,7 ct/kWh, 

d.h. um mehr als 500 Prozent an. 

Diese Entwicklung versetzt zu Recht 

die Betreiber von Wohnimmobilien 

in Alarmstimmung. Es ist davon auszugehen, 

dass sich mittelfristig die 

Heizkosten für Mieter mehr als verdoppeln. 

Dies wird für viele Haushalte 

kaum zu stemmen sein und zu Zahlungsausfällen 

bei den Nebenkosten 

führen. Um die Heizkosten erträglich 

zu gestalten, müssen kurzfristig vor 

allem die Energieverbräuche gesenkt 

werden. Es stellt sich die Frage, mit 

welchen Maßnahmen sich dies erreichen 

lässt. 

Eine weitere Baustelle für Wohnungsbau-Unternehmen 

ist die Umsetzung 

der Zielvorgabe, den Gebäudebestand 

bis zum Jahre 2045 

klimaneutral zu gestalten. Die bisherige Klimapolitik zeichnete 

sich dadurch aus, dass sie teuer, aber offensichtlich auch ineffektiv 

war. So kritisiert der Bundesrechnungshof in seinem Sonderbericht, 

der in diesem Jahr veröffentlicht wurde, dass die Wirkung 

von über 100 Klimaschutz-Förderprogrammen mindestens 

unklar ist. Auch ist nicht zu erwarten, dass mit dem bisherigen 

Weg die CO 2 

-Minderungsziele für 2030 und 2040 erreicht werden 

können. Nach Berechnung des GdW wurden seit 2010 380 

Milliarden Euro in die energetische Modernisierung der Gebäude 

investiert. Im Ergebnis hätten fast 15 Prozent Energieeinsparung 

sichtbar sein müssen. Der witterungsbereinigte Energieverbrauch 

für Raumwärme ist laut Statistiken des BMWi in diesem Zeitraum 

allerdings kaum gesunken. 

Last but not least benötigen 

wir endlich Assistenzfunktionen 

in den Wohnungen, die 

Mieter beim energiesparenden 

Verhalten unterstützen, 

sie in Einsparstrategien einbinden 

und bei auftretender 

Verschwendung sehr zeitnah 

informieren und Handlungsempfehlungen 

geben. 

Welche Lösungsmöglichkeiten gibt es? 

Bisher lag der Fokus zur Steigerung der Ener- 

gieeffizienz im Wesentlichen auf Maßnahmen 

zur besseren Wärmedämmung der Gebäude. 

Wenn Klimaschutz kurzfristig und preiswert 

umgesetzt werden soll, müssen wir vor allem 

das Energiemanagement im Gebäudebestand 

deutlich verbessern. Dazu ist es zwingend 

erforderlich, die Möglichkeiten der Digitalisierung, 

der Elektronik und der Informationstechnik 

vollumfänglich zu nutzen. Niedrige 

Verbräuche lassen sich erreichen, wenn keine 

Energie erzeugt und zur Verfügung gestellt wird, die nicht gebraucht 

wird. Wir brauchen dazu einen Dreiklang aus Transparenz, 

Suffizienz und Assistenz in den Bestandsgebäuden. Transparenz 

bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Status quo 

des Gebäudes, der Heizungstechnik, der Betriebsparameter und 

der Verbräuche kontinuierlich erfasst und analysiert wird. Suffizienz 

erfordert, dass wir Gebäude nicht überversorgen, nur so viel 

Wärme bereitstellen, wie in der jeweiligen Situation notwendig 

ist. Last but not least benötigen wir endlich Assistenzfunktionen 

in den Wohnungen, die Mieter beim energiesparenden Verhalten 

unterstützen, sie in Einsparstrategien einbinden und bei auftretender 

Verschwendung sehr zeitnah informieren und Handlungsempfehlungen 

geben.

53 

Ergebnisse des Forschungsprojektes BaltBest 

Das soeben beendete und vom BMWi geförderte Forschungsprojekt 

„Einfluss der Betriebsführung auf die Effizienz von Heizungsaltanlagen 

im Bestand” (BaltBest) hat hierzu umfangreiche Untersuchungen 

in Bestands-Mehrfamilienhäusern durchgeführt. Das 

Konsortium mit den Wohnungsbau-Unternehmen GWH Frankfurt 

und Kassel, LEG, Vonovia, Nassauische Heimstätten, WBM 

Berlin, DOGEWO 21 und Spar- und Bauverein Dortmund, koordiniert 

vom GDW, hat in 21 Städten 100 Mehrfamilienhäuser in das 

Projekt eingebracht. Den Forschungseinrichtungen EBZ Business 

School und TU Dresden wurde uneingeschränkten Zugang zu den 

Heizungskellern und der technischen Infrastruktur gewährt. Das 

Projekt konzentrierte sich auf die heute am weitesten verbreiteten 

Bestandsgebäudetypen der Wohnungswirtschaft. So reichte das 

Baujahr der Gebäude von 1927 bis 2000, die Gebäude hatten ca. 

10 Wohneinheiten, der U-Wert der Gebäudehülle lag im Mittel 

bei 1,1 W/(m²*K). Beteiligt waren die Energiedienstleister Techem 

und ista sowie die Hersteller Danfoss, Bosch und Viessmann. Zu 

Beginn des Projektes wurde eine umfangreiche Digitalisierung 

der Heizungskeller und Wohnungen durchgeführt. Hierzu wurden 

fernauslesbare Datensammler, zusätzliche Temperaturfühler, 

Auslesemodule für Gaszähler, auslesbare Wärmemengenzähler 

und digital steuerbare Hocheffizienzpumpen nachinstalliert. In 

134 Wohnungen wurden darüber hinaus insgesamt 646 Smart 

Home Thermostate verbaut. Zentraler Bestandteil dieses Monitoringsystems 

war die Infrastruktur der Techem, über die vier Millionen 

Messwerte pro Tag über einen Zeitraum von mehr als drei 

Jahren auf den Server der EBZ Business School gespielt wurden. 

Diese Datenbasis ermöglichte Untersuchungen über die Betriebsführung 

und über das Nutzerverhalten in Mehrfamilienhäusern in 

einem bisher nicht dagewesenen Umfang. Um das Heizverhalten 

während der Projektlaufzeit kontinuierlich zu analysieren, führte 

das Sozialforschungsinstitut InWIS des EBZ während der Projektlaufzeit 

insgesamt 4 Mieterbefragungen durch. Dadurch konnten 

weitere interessante Erkenntnisse zum Nutzerverhalten gewonnen 

werden. 

f 

SIMON JURKSCHAT 

EBZ Business School, 

Bochum 

PROF. DR.-ING. 

VIKTOR GRINEWITSCHUS 


Bochum 

f

54 

Co 2 

-Emissionen 

Fehlende Transparenz führt zu Ineffizienz 

Keine der betrachteten Heizungsanlagen verfügte zu Beginn des 

Projektes über ein Monitoring-System, mit dem sich die Betriebsführung 

kontinuierlich überwachen ließ. Auch war die Datenlage 

bzgl. der in den Gebäuden eingesetzten Technik eher schlecht. 

Dies betraf nicht nur Alter und Leistung der Wärmeerzeugung, 

den Aufbau der Hydraulik, sondern auch die Übersicht über die 

Entwicklung der Verbräuche in den Liegenschaften und Wohnungen 

in den vergangenen Jahren. Wurden Änderungen an den Einstellungen 

der Heizungsanlage vorgenommen, wurde das in den 

meisten Fällen nicht systematisch protokolliert. Den am Projekt 

beteiligten Unternehmen lagen meist keine Informationen über 

die Güte der Betriebsführung der Anlagen vor. Ein Grund hierfür 

war die mangelnde Digitalisierung der Heizungskeller. 

Die EBZ Business School entwickelte in dem Forschungsprojekt 

ein Monitoring-System, mit dem jede Heizungsanlage in 24 

Kategorien bewertet und insgesamt 110 Detail-Diagramme für 

den Verlauf der Betriebsparameter jeder Anlage erstellt wurden. 

Dies betraf Temperaturen, Nutzungsgrade, Rekonstruktion von 

Heizkennlinien, aber auch Taktverhalten der Wärmeerzeuger. Da 

die Messdaten mit einer zeitlichen Auflösung von 110 Sekunden 

erfasst wurden, ließ sich das Betriebsverhalten der Heizungsanlagen 

so in vielen Details nachvollziehen. 

Eine erste wesentliche Erkenntnis des Heizungsanlagen-Monitorings 

war, dass bei den meisten Anlagen von einer Witterungsführung 

der Vorlauftemperatur wenig Gebrauch gemacht wurde. 

In den meisten Fällen waren die Vorlauftemperaturen wesentlich 

höher, als es zu den ausgewerteten Zeitpunkten für eine angemessene 

Versorgung des Gebäudes notwendig gewesen wäre. 

Es zeigte sich, dass diese Überversorgung der Wohnungen erhebliche 

Folgen für die Energieeffizienz hatte. So ist die Leistung 

der Heizkörper dadurch so hoch, dass auch bei dauergekippten 

Fenstern die Raumtemperatur gehalten werden kann. Auch geben 

Heizungsrohre durch die hohen Temperaturen Wärme in das 

Gebäude ab, die nicht von Heizkostenverteilern erfasst wird. Letzteres 

beeinflusst die Qualität der Heizkostenabrechnung. Hohe 

Vorlauftemperaturen haben in der Praxis hohe Rücklauftemperaturen 

zur Folge, was dazu führt, dass der im Abgas enthaltene 

Wasserdampf nicht kondensiert und der Brennwerteffekt nicht 

genutzt werden kann. Dadurch werden Brennwertkessel defacto 

als Niedertemperaturkessel betrieben. Auch wurde von Sommerabschaltungen 

der Anlagen wenig Gebrauch gemacht. So waren 

79 Prozent aller Heizkessel im Sommer 2020 an Tagen aktiv, in 

denen die Außentemperatur höher als 20 °C war. Während dadurch 

im Mittel der Jahresgasverbrauch um ca. drei Prozent anstieg, 

schafften es zwei Anlagen, an den entsprechenden Tagen 

zwischen 8 bis 10 Prozent des Jahresgasverbrauchs umzusetzen. 

Für die Optimierung der Betriebsführung entwickelten die EBZ 

Business School und der TU Dresden insgesamt 374 Vorschläge 

für für Einstellungsänderungen, die in 79 Service-Einsätzen von 

Mitarbeitern der Techem umgesetzt wurden. Im Wesentlichen 

ging es darum, die Betriebstemperaturen nachhaltig abzusenken, 

eine Nachtabsenkung einzustellen, Sommerabschaltungen zu aktivieren, 

Förderhöhen der Pumpe zu reduzieren und dadurch eine 

Verbesserung der Brennwertnutzung bei den Wärmeerzeugern zu 

erreichen. Die Wirkung dieser Maßnahmen wurde anschließend 

von den Forschungseinrichtungen detailliert analysiert. Es zeigte 

sich, dass durch niedriginvestive Maßnahmen eine Abnahme des 

Gasverbrauches von 15 Prozent erreichbar ist. Interessanterweise

55 

konnte die Abnahme des witterungsbereinigten Gasverbrauches 

nicht durch Verbesserungen des Nutzungsgrades des Wärmeerzeugers 

erklärt werden. Vielmehr beeinflussten die Maßnahmen 

im Heizungskeller das Heizverhalten der Mieter, insbesondere 

dass der Vielverbraucher in den Gebäuden. Bei einer Überversorgung 

der Wohnungen durch zu hohe Vorlauftemperaturen steigt 

aufgrund der hohen Leistung der Heizkörper die Gefahr, dass 

durch falsches Lüftungsverhalten, z.B. dauergekippte Fenster, die 

Verbräuche stark ansteigen. Gleichzeitig wird über das Rohrnetz 

unkontrolliert Wärme in das Gebäude eingekoppelt, was durchaus 

Mietern für eine Grundtemperierung der Wohnung an vielen 

Tagen ausreicht. Wenig beachtet wurde bisher auch, dass es aufgrund 

der ungedämmten Innenwände zu einem nennenswerten 

Wärmeaustausch zwischen den Wohnungen kommt. Als Resultat 

ist zu beobachten, dass bei hohen Temperaturen der Anteil 

der Vielverbraucher und der Anteil der Verbrauchseinheiten, die 

auf die Vielverbraucher entfallen, deutlich ansteigt. Gleichzeitig 

nimmt der Anteil der Wenigverbraucher in einer Liegenschaft zu. 

Die Streuung der Heizkosten zwischen den Wohnungen in einer 

Liegenschaft nimmt deutlich zu. 

Suffizienz: Nur so viel Wärme zur Verfügung stellen, 

wie benötigt wird 

Die Ergebnisse des Heizungsmonitorings haben gezeigt, dass 

Mietern in der Regel eine viel höhere Heizleistung zur Verfügung 

gestellt wird als für die aktuelle Witterung zwingend notwendig 

ist. Wird diese Überversorgung von den Mietern bemerkt? Die 

vom InWIS durchgeführten Umfragen zeigten, dass dies in der Re- 

gel nicht der Fall ist. Von 129 interviewten Mietern hielten 87 die 

Einstellungen der Anlage für genau richtig, nur sechs Mieter fanden 

die Heizkörpertemperaturen zu warm. Überraschender Weise 

beurteilten 29 Befragte die Heizkörper-Temperaturen trotz der 

hohen Vorlauftemperaturen als zu niedrig. Um das Heizverhalten 

der Mieter besser einschätzen zu können, wurde untersucht, 

wie viele Stunden pro Tag die Heizkörper bei welcher Gruppe von 

Mietern in Betrieb sind und welcher normierte flächenbezogene 

Verbrauchswert dadurch erreicht wurde. Es zeigte sich, zunächst 

wenig überraschend, dass die Verbräuche in den Wohnungen mit 

den Betriebsstunden der Heizkörper zunehmen. Grundsätzlich 

unterscheiden sich die Verteilung der Heizkörper-Betriebsstunden 

und die damit korrespondierenden Verbräuche in keiner Gruppe 

der Befragten. Die Anzahl der durchschnittlichen Betriebsstunden 

der Heizkörper sowie die damit korrespondierenden Verbräuche 

schwanken allerdings zwischen den Wohnungen erheblich. 

So sammeln Befragte, denen die Heizung eher als zu warm eingestellt 

erschienen, weniger Tages-Heizkörper-Betriebsstunden. 

Überraschende Resultate ergab die Auswertung der Heizkörper 

Betriebsstunden bei der Gruppe der Befragten, die die Temperaturen 

der Heizkörper als zu niedrig eingeschätzt hatten. Hier 

fanden sich viele Befragte, die einerseits die Temperaturen der 

Heizung als zu niedrig empfanden, die Heizkörper aber nur wenige 

Stunden am Tag in Betrieb hatten. Damit stellt sich die Frage, 

wie Wohnungsgesellschaften mit Beschwerden der Mieter umgehen 

sollen, wenn diese wärmere Heizkörper einfordern. Unsere 

Untersuchungen haben gezeigt, dass diesem Wunsch wohl in den 

meisten Fällen unreflektiert durch Verstellungen der Heizkennlinie 

entsprochen wird, sehr zum Nachteil der Gesamt-Energieeffizienz 

des Gebäudes und der (übrigen?) Mieter. 

f

56 

Assistenz: Mieter beim energiesparenden Verhalten 

unterstützen 

Mieter benötigen zeitnah Informationen über ihren eigenen Energieverbrauch, 

um ihr Verhalten zu optimieren. Darauf zielt auch 

die Novellierung der Heizkostenverordnung ab, nach der Wohnungsunternehmen 

verpflichtet sind, ihren Mietern zeitnah entsprechende 

Informationen zur Verfügung zu stellen. Der Einfluss 

der Mieter auf den Energieverbrauch ihrer Wohnung ist erheblich. 

Die Auswertungen der Energieverbräuche von 504 Wohnungen 

im Forschungsprojekt BaltBest haben gezeigt, wie unterschiedlich 

diese zwischen den Wohnungen im selben Gebäude sind. Dabei 

wurden für diese Auswertungen die Informationen der Heizkostenverteiler 

als Basis genommen und keine Aufteilung der Verbräuche 

nach Quadratmetern durchgeführt. 

So berechnet, hatten 110 Wohnungen mehr als das 1,5-fache 

des Durchschnittsverbrauches ihrer Immobilie und verbrauchten 

im Schnitt das 1,92-fache. Der Spitzenreiter brachte es sogar auf 

das Dreifache des Durchschnittsverbrauches. Es zeigte sich ebenfalls 

eine starke Wechselwirkung der Wohnungen untereinander. 

So hatten Wohnungen, die neben Vielverbrauchern wohnten, im 

Schnitt nur 69 Prozent des Durchschnittsverbrauches. Würde es 

gelingen, den Verbrauch der Vielverbraucher auf das maximal 

1,5-fache des Durchschnittsverbrauches zu beschränken, würde 

sich der Gesamtverbrauch der Liegenschaften um ca. zehn Prozent 

reduzieren. Für eine zielgerichtete Assistenz ist es sinnvoll zu 

betrachten, wie sich das Heizverhalten von Wenigverbrauchern 

zu dem von Vielverbrauchern unterscheidet. Direkt erkennbar 

war, dass Wenigverbraucher ihre Thermostate mehrmals täglich 

verstellen und so die Heizleistung in der Wohnung dem individuellen 

Bedarf anpassen. Die Untersuchungen haben bestätigt, 

dass Smart Home-Ventile einen Beitrag zur Senkung der Energieverbräuche 

leisten können. Während der Energieverbrauch der 

im Forschungsprojekt untersuchten Wohnungen im Jahre 2020 

im Mittel um fünf Prozent angestiegen ist, konnte nachgewiesen 

werden, dass in den fünf Liegenschaften, deren Wohnungen 

komplett mit smarten Thermostatventilen ausgestattet wurden, 

der Energieverbrauch im Vergleich zum Vorjahr im Mittel um zwei 

Prozent sank. Die Höhe der Absenkung war dabei sehr individuell 

und hing vor allem damit zusammen, wie intensiv die Mieter von 

den Programmiermöglichkeiten der Thermostatventile Gebrauch 

gemacht haben. 

Die aktuelle Umsetzung der unterjährigen Verbrauchsinformation 

(UVI) in Form einer monatlichen E-Mail oder eines Briefes 

wird von den Autoren als wenig hilfreich eingeschätzt. Es fehlen 

ihr wichtige Elemente, die für die Beeinflussung des Nutzerverhaltens 

notwendig sind: 

• Die zeitnahe Information, um zu verstehen, wie das Verhalten 

den Verbrauch beeinflusst. Hier ist der Zeitraum von einem Monat 

viel zu lang. 

• Zum anderen fehlen Handlungsempfehlungen an den Mieter 

in der Form, „was kann besser gemacht werden?”. Die reine Darstellung 

der Verbräuche erfordert viel zu viel Transferwissen bei 

den Mietern, um aus den Informationen die richtigen Schlussfolgerungen 

ziehen zu können. 

Im BaltBest-Projekt 

wurde eine App 

entwickelt, die 

über Gamification 

einen spielerischen 

Ansatz der Mieteraufklärung 

und 

Assistenz beim 

energiesparenden 

Verhalten beinhaltete. 

Hierzu wurde 

Hoba, ein junger 

auf der Erde gestrandeter 

Alien 

eingeführt. Der 

Anwender begleitet Hoba durch die Kindheit, Pubertät und 

schließlich bis zum erwachsenen Wesen. Hoba ernährt sich von 

Energie, hierzu verfügt die Anwendung über eine Schnittstelle zu 

den realen Energieverbräuchen des Anwenders, spart ein Anwender 

Energie, kann er Hoba mit dieser „überschüssigen“ Energie 

füttern. Dabei wächst Hoba umso schneller, je mehr Energie und 

Pflege ihm angedeiht wird. Um den Anwender beim Energiesparen 

zu unterstützen, zeigt Hoba ihm für jedes aufgeschaltete Gerät 

in der Wohnung das Nutzungsverhalten und weitere Einsparpotenziale. 

Der Anwender kann hilfreiche Energiespartipps und 

Energiesparrätsel nutzen und das Wachstum des eigenen Energiesparaliens 

mit der Nachbarschaft vergleichen. 

Im Projekt kam die Hoba-App leider nur bei wenigen Mietern 

zum Einsatz, zu groß waren die Hürden bei der Mieteransprache, 

zu gering das Interesse der Mieter an Hinweisen zu Einsparungen. 

Unsere Umfragen haben gezeigt, dass sich überwiegend Mieter 

mit geringen Energieverbräuchen für Hinweise zu Einsparmöglichkeiten 

interessierten. Mit der aktuellen Situation bei den Energiepreisen 

dürfte sich das grundsätzlich ändern. 

Fazit: 

In der Optimierung der Betriebsführung der Anlagentechnik und 

der Assistenz der Mieter beim energiesparenden Verhalten liegen 

Einsparpotenziale zwischen zehn und 20 Prozent des Verbrauches. 

Auch wenn damit Bestandsgebäude nicht klimaneutral werden, 

ist es trotzdem hochattraktiv, diese Bereiche sofort umzusetzen. 

Die notwendigen Technologien sind weitgehend vorhanden, 

für die Umrüstung des Bestandes auf Wärmepumpen schafft ein 

Monitoring der Anlagentechnik eine wichtige Infrastruktur, die 

auch zukünftig genutzt werden wird. Im Übrigen sei darauf hingewiesen: 

Mehr CO 2 

-Reduzierung bei gleichzeitiger Senkung der 

Nebenkosten für den eingesetzten Euro gibt es bei keiner anderen 

Maßnahme. h

57 

Interview 

mit EBZ-Professor Viktor Grinewitschus 

„Ärmel 

hoch und 

an die 

Arbeit“ 

magazin: Professor Grinewitschus, in Ihrem Fachbeitrag in 

dieser Ausgabe machen Sie sich stark für mehr Digitalisierung 

in Gebäuden, um die Energieeffizienz zu verbessern. 

Nun gilt die Wohnungswirtschaft nicht gerade als digitalaffin. 

Werden Ihre Ratschläge buchstäblich verpuffen? 

Viktor Grinewitschus: Die Wohnungswirtschaft ist kein homogenes 

Gebilde, die Unternehmen sind ja recht unterschiedlich aufgestellt. 

Wir beraten bereits Wohnungsbauunternehmen, wie sich 

die Digitalisierung zur Steigerung der Energieeffizienz nutzen lässt. 

Die Bandbreite reicht von den ganz Großen der Branche bis hin zu 

kleineren kommunalen Unternehmen. Letztendlich ist die Digitalisierung 

Chefsache, nur wenn der Vorstand für dieses Werkzeug 

offen ist, machen Gespräche über Maßnahmen Sinn. 

magazin: Wie reagieren Mieter auf die Maßnahmen, die Sie 

so vorschlagen? 

Grinewitschus: Heute haben Mieter aufgrund der aktuellen Entwicklungen 

Sorge, die Heizkostenabrechnung im nächsten Jahr 

nicht bezahlen zu können; das ist ein sehr reales Problem. Insofern 

sehen wir ein großes Interesse an schnell umsetzbaren Tipps. Ob 

uns Hinweise zum energiesparenden Duschen wirklich weiterbringen, 

daran habe ich meine Zweifel. Zu klein ist das Potenzial, zu 

individuell das Verhalten. Um Heizkosten zu senken, bauen viele 

Mieter auf eigene Kosten smarte Thermostate ein. Allerdings 

sind das in der Regel die Haushalte mit den geringen Verbräuchen, 

die sich mit dem energieeffizienten Heizen sowieso schon 

gut auskennen. Sorgen machen uns die Haushalte mit einem bis 

zu 2,5-fachen des Durchschnittsverbrauches. Meist ist ihnen der 

Zusammenhang zwischen dem eigenen Verhalten und der Höhe 

des Wärmeverbrauchs unklar. Für diese Haushalte brauchen wir 

geeignete Maßnahmen. 

Deutschland 

701,96 Mt 

Großbritannien 

369,88 Mt 

Europa 

5 450 Mt 

Italien 

337,09 Mt 

Russland 

1 680 Mt 

Saudi Arabien 

582,15 Mt 

Türkei 

405,13 Mt 

magazin: Krieg in der Ukraine, zu wenig Gas aus Russland, 

und die kalte Jahreszeit steht vor der Tür. Wie sehen Ihre Erwartungen 

für die nächsten Monate aus? 

Grinewitschus: Deutschland belegt in Europa bei den CO 2 

-Emissionen 

pro Kopf den Platz 2 (7,75 t CO 2 

pro Person in 2019). Es 

fällt mir schwer zu glauben, dass da keine 15 Prozent Einsparungen 

drin sind, ohne dass Menschen in ihren Wohnungen frieren. 

Wir sollten uns diesbezüglich nicht selbst verzwergen, viele Technologien 

stehen uns zur Verfügung und warten im Grunde genommen 

auf ihren Einsatz. Bei unseren Projekten fällt uns immer 

wieder auf, wie weit wir bei den Gebäuden von einem wirklich 

energieeffizienten Betrieb entfernt sind. Mein Appell: Ärmel hoch 

und an die Arbeit! 

magazin: Energiesparen ist quasi ein Muss. Die Wohnungswirtschaft 

versucht es seit Wochen mit Appellen und dreht 

schon mal ein wenig am Temperaturregler. Haben Sie noch 

Tipps für Mieter und Vermieter auf Lager? 

Grinewitschus: Vermieter sollten nicht mehr Heizleistung zur 

Verfügung stellen als es dem aktuellen Bedarf entspricht. Also: 

Deutlich runter mit den Temperaturniveaus! Wichtig: Heizungskeller 

abschließen und nicht bei Beschwerden sofort alle Knöpfe am 

Wärmeerzeuger auf Anschlag drehen lassen. Änderungen der Einstellungen 

dokumentieren und begründen lassen. Hier ist Feintuning 

angesagt! Mut zur Nachtabsenkung! Und ganz wichtig: Eine 

unterjährige Verbrauchsinformation erstellen, mit der Mieter etwas 

anfangen können. Mietern mit hohen Verbräuchen empfehle 

ich, das eigene Heizverhalten kritisch zu hinterfragen. Oft sind es 

nicht (nur) die Raumtemperaturen, sondern das Lüftungsverhalten. 

Kurzes Stoßlüften ist absolut notwendig, Dauerkipplüften die 

pure Energieverschwendung. 

magazin: Danke, Herr Grinewitschus, für das Gespräch, Ihr 

gelungenes Projekt und den interessanten Fachbeitrag. h 

Iran 

779,53 Mt

58 

Nachhaltig Wohnen 

BayernHeim Studie 2022: Nachhaltig Wohnen 

Erster Studienschwerpunkt: 

Nachhaltiges Facility 

Management 

Die BayernHeim untersucht in einer repräsentativen, wissenschaftlichen 

Studie unter dem Titel „Nachhaltig Wohnen“, wie der enorme 

Bedarf an neuem Wohnraum in Einklang mit der Zielsetzung 

der Nachhaltigkeit gebracht werden kann. Gemeinsam mit hochkarätigen 

Experten aus Bauindustrie, Architektur, Forschung und 

Politik beleuchtet die BayernHeim Studie die Möglichkeiten, wirtschaftlich, 

bezahlbar und gleichzeitig ökologisch Wohnraum zu 

schaffen. Die Erkenntnisse werden dokumentiert, analysiert und 

als Studienergebnis zusammengefasst. 

Ralph Büchele, Geschäftsführer der BayernHeim GmbH und 

Dirk Otto, Geschäftsführer der RGM Facility Management GmbH 

und Präsident des RealFM e.V., behandeln das Thema „Nachhaltige 

Betreibermodelle“ als ersten Studienschwerpunkt der repräsentativen 

BayernHeim Studie 2022 „Nachhaltig Wohnen“. 

„Das Ziel der BayernHeim ist es, in dem Dreiklang von Ökologie, 

Bezahlbarkeit und Wirtschaftlichkeit Wohnraum zu schaffen 

und zu betreiben. Unsere Studie ,Nachhaltig Wohnen' bietet 

wichtige Erkenntnisse, um dieses Ziel zu erreichen. Während des 

gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes entfallen rund 80 Prozent 

des Energie- und Ressourcenverbrauchs auf dessen Betrieb“, so 

Ralph Büchele „Dies ist eine große Chance für Facility Manager, 

zu einer nachhaltigen Zukunft beizutragen. Unser erster Studienschwerpunkt 

zeigt bereits, dass der nachhaltige Betrieb von Wohnungsimmobilien 

mit der richtigen Organisationsstruktur, digitalen

59 

Prozessen und datenbasierten Optimierungswegen möglich ist. 

Hierzu sollten fortlaufend die gesetzlichen Rahmenbedingungen 

geprüft und gleichzeitig auch die wirkliche Messbarkeit, beispielsweise 

durch eine Ökologie-Kennzahl für Immobilien, sichergestellt 

werden. Wir haben als Staatsunternehmen einen Vorbildcharakter 

und freuen uns deshalb, die wichtigen Erkenntnisse unserer Studie 

für jeden zugänglich zu machen.“ 

Im Rahmen des ersten Studienschwerpunkts wurden folgende 

fünf wichtige Erkenntnisse für nachhaltige Betreibermodelle für 

die Wohnungswirtschaft gesammelt: 

1. Facility Management muss digital werden. 

Um Facility Management künftig ökologisch zu gestalten, muss 

es IT-basiert sein. Die Zeit der Karteikästen ist vorbei. Intelligente 

Haustechnik ist erforderlich. Die Digitalisierung ist eine Voraussetzung 

des innovativen und nachhaltigen Betriebs einer Immobilie. 

Optimierungen erfolgen auch im Verwaltungsbereich durch die Digitalisierung 

der Betriebskostenabrechnung und der Buchhaltung. 

2. Digitalisierung und Smart Buildings fordern andere Qualifikation 

von Facility Managern. 

Die Organisationsstruktur ist ein entscheidender Bestandteil für 

nachhaltiges Facility Management. Basierend hierfür müssen Prozesse 

definiert und Optimierungswege untersucht werden. Durch 

die zunehmende Komplexität eines Wohnungsgebäudes durch 

Digitalisierung und hausinterne Technologie ist Personal mit besonderen 

Qualifikationen erforderlich. 

3. Gebäude benötigen eine Ökologie-Kennzahl für den 

optimalen Betrieb. 

Insbesondere Bestandsgebäude können sehr unterschiedlich sein. 

Die Gebäudestruktur selbst sollte eine Rolle spielen, aber natürlich 

auch das Betreibermodell. Um den nachhaltigen Betrieb der Immobilie 

zu gewährleisten, müssen Immobilien individuell anhand 

einer Ökologie-Kennzahl, die den optimalen Betrieb darstellt, bewertet 

werden. 

4. Zur Förderung ökologischer Innovation muss das System 

der Betriebskostenabrechnung überarbeitet werden. 

Ein nachhaltiger Betrieb einer Immobilie bei gleichbleibendem 

Komfort resultiert grundsätzlich in steigenden Betriebskosten. 

Das System der Betriebskostenabrechnung im Wohnungsbereich 

muss überarbeitet werden, um für Eigentümer und Betreiber 

einen Anreiz an der Minimierung der Betriebskosten zu schaffen. 

Verbunden mit Nachhaltigkeitsvorgaben fördert dies ökologische 

Innovation. 

5. Erst mit Standardisierung werden nachhaltige Betreibermodelle 

skalierbar. 

Weniger als 20 Prozent aller Immobilien in Deutschland werden innovativ 

und nachhaltig betrieben. Um einen wirklichen Mehrwert 

für die Umwelt zu erreichen, müssen große Immobilien-Bestandshalter 

und Entwickler einen Standard für nachhaltige Betreibermodelle 

setzen. Hierzu müssen Systeme und Prozesse entwickelt 

werden, die sowohl bei existierenden Gebäuden als auch bei Neuentwicklungen 

eingesetzt werden können. 

Dirk Otto, Geschäftsführer der RGM Facility Management 

GmbH und Präsident des RealFM e.V., führt aus: „Das Thema 

Nachhaltigkeit ist als leitender Begriff in der Immobilienwirtschaft 

nicht neu. Wir haben jetzt nicht nur die Chance, sondern auch 

die Verpflichtung, von Greenwashing und plakativen Maßnahmen 

wegzukommen und die Weichen für ein wirklich nachhaltiges Leben, 

Wohnen und Arbeiten zu stellen. Jedoch, die Hemmschwelle 

ist groß. Wir müssen entweder investieren oder wir müssen verzichten. 

Die Digitalisierung hilft, aber Nachhaltigkeit im Immobilienbereich 

kostet entweder Komfort oder Geld. Beides miteinander 

in optimalen Einklang zu bringen, wird die Herausforderung der 

nächsten Jahre sein. Die Umsetzungsfähigkeit im Bereich Klimaund 

Umweltschutz, die Wahrnehmung sozialer Verantwortung 

und die Höhe der Leistungskonformität zeigen den Reifegrad von 

nachhaltigem Handeln.“ h 

DIRK OTTO 

Geschäftsführer 

der RGM Facility 

Management GmbH 

und Präsident des 

RealFM e.V. 

RALPH BÜCHELE 

Geschäftsführer 

der BayernHeim GmbH

60 Property Management 

Property Management – Integration 

von ERP- und Start-Up-Lösungen 

VON PROF. DR.-ING. HEIKO GSELL EBZ BUSINESS SCHOOL, BOCHUM 

Das Property Management bildet als Teilgebiet des Immobilienmanagements 

wesentliche Aufgabenfelder im Lebenszyklus von 

Immobilien ab. Die entsprechenden Aufgabenfelder fokussieren 

auf die Nutzung bzw. Bewirtschaftung einer Immobilie entlang 

eines Mieterlebenszyklus. Dieser bildet die relevanten Aufgaben 

und Funktionen von der Vermarktung einer Immobilie bzw. von der 

Akquisition von Mietern über die Mieterverwaltung bis zur Rückgabe 

der Immobilie und dem Auszug der Mieter umfassend ab. Die 

Phasen dieses Mieterlebenszyklus sind in Abbildung 1 dargestellt. 

Aufgrund der Menge an Wohneinheiten, die ein Wohnungsunternehmen 

der Regel verwaltet, sowie des hohen Anteils an 

Routineaufgaben in den einzelnen Phasen des Mieterlebenszyklus 

macht eine umfassende Automatisierung der Prozesse in diesen 

Phasen durchaus Sinn. Sie kann erheblich zur Steigerung der Effizienz 

der Prozesse und zu einer effektiven Erfüllung der Aufgaben 

in diesen Prozessen beitragen. Eine Automatisierung der Prozesse 

des Mieterlebenszyklus wird vielfach mit Softwaresystemen realisiert, 

die spezifische Aufgaben im Mieterlebenszyklus abbilden und 

unterstützen. Diese Systeme arbeiten heute weitgehend isoliert 

und bedürfen standardisierter Schnittstellen, Protokolle und Dienste, 

die eine Kommunikation und einen Datenaustausch untereinander 

realisieren. 

Abbildung 1: Property Management Process Model 

(Quelle: Scale123.com, 2017) 

Die in Abbildung 1 dargestellten ersten drei Phasen des Mieterlebenszyklus 

repräsentieren den Vermietungsprozess, der das 

Leadmanagement, das Bewerbermanagement sowie das Vertragsmanagement 

umfasst. Im Leadmanagement werden zunächst die 

Kontaktinformationen von potenziellen Mieter:innen erfasst. Diese 

Informationen schließen die Art und den Zeitpunkt der Anbahnung 

des Kontakts ein. Basierend auf diesen Informationen werden die 

einzelnen Kontakte mit weiteren öffentlich zugänglichen Informationen 

angereichert, entsprechend ihrer Bedarfe bewertet, den je- 

1 Lüttringhaus (2016), Propertymanagement als Professional Service, S. 34. 

2 Talend (0.J.), REST-API: Definition, Funktion und Bedingungen. 

weils richtigen Ansprechpartnern in der Organisation zugewiesen 

und von diesen mit geeigneten Maßnahmen entwickelt und möglichst 

zur Anmietung einer Wohneinheit motiviert. Das Leadmanagement 

ist mit den beschriebenen Aufgaben Teil eines Customer 

Relationship Management Prozesses. Das Customer Relationship 

Management verantwortet – unabhängig von der jeweiligen Branche 

– neben der Gewinnung neuer Kunden die weiteren Phasen 

des Kundenbeziehungsprozesses, um über die Pflege der Kunden 

eine möglichst langfristige Kundenbindung zu erzielen. Das Leadmanagement 

geht unmittelbar in seine nachfolgenden Phasen 

Bewerber- und Vertragsmanagement über. In diesen Phasen werden 

die notwendigen Unterlagen der Mitinteressenten für die Erstellung 

des Mietvertrags angefordert, das Zahlungsverhalten der 

potenziellen Mieter:innen geprüft und es erfolgt ein regelmäßiger 

Austausch mit den Mietinteressenten im Sinne der Kundenpflege. 

Im nachfolgenden Vertragsmanagement werden die Mietvertragsdokumente 

vorbereitet, die Vermieterseite nimmt die monetäre 

Sicherheitsleistung entgegen und der Mietvertrag wird unterzeichnet. 

Damit findet der Übergang von der Rolle von Mietinteressenten 

in die Rolle von Mieter:innen statt. 

Spezielle Lösungen für die Immobilienwirtschaft, wie beispielsweise 

die cloudbasierten Wohnungsvermittlungssysteme der 

PropTech-Unternehmen Immomio GmbH oder wohnungshelden 

GmbH, die Wohnungsunternehmen über die drei vorangehend 

beschriebenen Phasen begleiten, automatisieren zahlreiche Aufgaben 

in diesen Phasen. So werden Funktionen für das Initiieren 

der Vermarktung einer Immobilie bzw. einer Wohnung auf unterschiedlichen 

Plattformen bzw. Kanälen, die Auswahl der Mietinteressenten, 

die Vereinbarung von Terminen sowie der Abschluss der 

Vermietung abgebildet. Über standardisierte Machine-to-Machine- 

Kommunikationsschnittstellen zu externen Internet-Angebotsplattformen, 

auf denen potenzielle Mieter ihre Daten und Dokumente 

für Selbstauskünfte einpflegen, sowie mittels plattformunabhängiger 

Webservices werden diese Daten und Dokumente automatisiert 

direkt in das Wohnungsvermittlungssystem übertragen. 

Weitere standardisierte Schnittstellen, die Nutzung standardisierter 

Kommunikationsprotokolle und der Einsatz von Mikro- oder 

Webservices realisieren zudem eine Übertragung von Mieterdaten 

in das beim jeweiligen Wohnungsunternehmen eingesetzte ERP- 

System. Da im Vermietungsprozess personenbezogene Daten erfasst 

und verarbeitet werden, muss das Wohnungsvermittlungssystem 

Funktionen implementieren, welche die Einhaltung der gesetzlichen 

Regularien der Datenschutzgrundverordnung sicherstellen. 

Das wichtigste Kernsystem des Mieterlebenszyklus, das die 

Phasen Mieterverwaltung, Zahlungsmanagement und Vermietungsende 

adressiert, bildet das ERP-System, das die Aufgaben in 

diesen Phasen des Property Managements unterstützt. So liegen 

die Aufgaben der Mieterverwaltung neben der Kommunikation mit 

den Mietern in der Bewirtschaftung und allgemeinen Verwaltung 

der Wohneinheiten, die auf Basis der im jeweiligen ERP-System 

angelegten Stammdaten erfolgen. Weiterhin unterstützt das ERP-

61 

PROF. DR.-ING. 

HEIKO GSELL 


Bochum 

System die Anforderung von Wartungen und Reparaturen durch 

die Mieter:innen. Die unterstützen Prozesse des Zahlungsmanagements 

liegen in der Buchhaltung (Mieten, laufende Kosten, etc.), 

in der Erfassung von Verbrauchsdaten und in der Erstellung von 

Betriebskostenabrechnungen. Auch ein durchgängiges Dokumentenmanagement 

sowie die rechtskonforme Archivierung von Dokumenten 

werden durch das System realisiert. In der Phase des Vermietungsendes 

werden die Verarbeitung der Kündigung sowie die 

Steuerung des Übergabeprozesses der Mieteinheit zurück an das 

Wohnungsunternehmen unterstützt. Auch werden in dieser Phase 

die finalen gegenseitigen Zahlungen kalkuliert. Funktional ist diese 

Aufgabe im ERP-System dem Zahlungsmanagement zuzurechnen. 

Die Kommunikation spielt eine wesentliche Rolle im Verhältnis 

von Wohnungsunternehmen und Mietern. Servicefaktoren wie 

die Erreichbarkeit, Schadensabwicklung und Information sind hier 

wesentliche Elemente. Um bezüglich dieser Punkte ein hohes Servicelevel 

zu erzielen, stellen einzelne PropTechs, wie beispielsweise 

die Spiri.Bo GmbH, spezielle App-basierte Plattformen bereit, 

die eine umfassende Kommunikation zwischen Mieter:innen und 

Wohnungsunternehmen realisieren. Diese Kommunikation ist in 

ein digitales Ökosystem eingebettet, das diesen beiden Gruppen 

zusätzliche Nutzenpotenziale bringt. Die Plattformen erfordern 

einen Daten- und Informationsaustausch mit dem ERP-System des 

jeweiligen Wohnungsunternehmens, um Mieterinformationen direkt 

verarbeiten zu können. Über ein App-basiertes Mieterportal 

lassen sich auf den Plattformen Stamm- und Vertragsdaten verwalten, 

Formulare und Dokumente ablegen, Schäden melden, Neuigkeiten 

anzeigen, etc. Ergänzt werden können diese Funktionen 

um wohnungsbezogene Zusatzangebote. Die Verknüpfung einer 

solchen Mieterplattform mit dem ERP-System des jeweiligen Wohnungsunternehmens 

ist zwingend erforderlich, um mieterbezogene 

Daten für die transparente Bereitstellung der Leistungen und 

Dienste abrufen sowie diese Daten in das ERP-seitige Ticketsystem 

einspielen zu können. Somit lassen sich beispielsweise eingehende 

Mieteranfragen oder digital über die Plattform übermittelte Schadensmeldungen 

zum Auslösen von Tickets nutzen. 

Weiterhin unterstützen ERP-Systeme im Datenaustausch mit 

Computer Aided Facility Management (CAFM) bzw. Building Relationship 

Management Systemen (BRM) die Steuerung von Wartungs- 

und Reparaturaufgaben an und in den Gebäuden sowie 

in gebäudeeigenen Anlagen und Systemen. Somit muss das ERP- 

System Informationen an ein solches CAFM- bzw. BRM-System 

übertragen, um Wartungen und Reparaturen zu steuern und den 

jeweiligen Zustand der bewirtschafteten Gebäude sowie der darin 

befindlichen Anlagen und Geräten auf dem jeweils aktuellen 

Stand zu halten. Ergänzt werden die aus dem ERP-System in ein 

CAFM-/BRM-System übertragenen Daten vielfach um Sensordaten 

der im jeweiligen Gebäude vorgehaltenen Anlagen und Geräte. 

Im Sinne des Internet of Things können aus der Zusammenführung 

vielfältiger Daten aus unterschiedlichen Quellen treffsichere 

Einschätzungen über den Wartungszustand des Gebäudes sowie 

der Anlagen und Geräte vorgenommen werden. Für die Kommunikation 

zwischen den genannten Systemen sind standardisierte 

Schnittstellen vorzuhalten, die eine schnelle und einfache Kommunikation 

sowie Datenaustausch erlauben. Typische Kernfunktionen 

von CAFM- bzw. BRM-Systemen, die unterschiedliche Aufgaben 

im Gebäudelebenszyklus automatisieren, sind die Flächen- und Inventarverwaltung, 

die Steuerung von Instandhaltung, Reparaturen, 

Reinigungsdiensten und Reservierungsservices sowie das Energiecontrolling. 

Die letzte Phase des Mieterlebenszyklus, nämlich die Rückgabe 

der Wohnung an das Wohnungsunternehmen, umfasst die Planung 

und Terminierung der Übergabe, die eigentliche Durchführung der 

Übergabe einschließlich der Inspektion der Wohnung sowie den 

abschließenden Ausgleich von gegenseitigen Forderungen, die in 

der Phase des Vermietungsendes kalkuliert werden. Auch diese Aktivitäten 

können durch das ERP-System gesteuert und unterstützt 

sowie durch eine App-basierte Mieter-Kommunikationsplattform 

begleitet werden. 

Die Kommunikations- und Datenübertragungsfunktionen zu 

angrenzenden Softwarelösungen bilden zentrale Elemente der 

ERP-Systeme (vgl. Abbildung 2). Um eine Kommunikation mit den 

Mieter:innen umzusetzen und Daten aus anderen Systemen in das 

jeweilige ERP-System zu übertragen, bedarf es geeigneter standardisierter 

Kommunikationsschnittstellen zwischen der jeweiligen externen 

Softwarelösung und dem ERP-System. Vielfach werden diese 

Schnittstellen heute als Micro- oder Webservices umgesetzt, die 

auf dem REST-Standard basieren. Die REST API (REpresesentational 

State Transfer) ist eine Programmierschnittstelle (Application Programming-Interface 

API) zur Unterstützung der Kommunikation 

verteilter Systeme. Diese API ist mit jedem Protokoll und Datenformat 

kompatibel, sie verwendet in den meisten Fällen jedoch das 

http-Protokoll und die Daten werden mittels JSON (Java Script Object 

Notation) übertragen. h 

Abbildung 2: Systemlandschaft im Mieterlebenszyklus 

(Quelle: eigene Darstellung) 

Literatur 

Lüttringhaus (2016), Property Management als Professional Service – Implikationen für 

die Outsourcing-Praxis, Z Immobilienökonomie 2, S. 29 – 51. 

Shahm S. (2017), Property Management Business Model Diagrams, Scale123, https:// 

www.scale123.com/download-diagrams-for-the-property-management-business-model/, 

29.07.2022. 

Talend (o.J.), REST-API: Definition, Funktionen und Bedingungen, https://www.talend. 

com/de/resources/was-ist-rest-api/, 01.08.2022.

Verbändeübergreifendes Arbeitskreistreffen in Braunschweig 

Kommunikationsfachleute 

haben Redebedarf 

Braunschweig. Einmal jährlich treffen sich die Arbeitskreise bzw. 

Fachausschüsse für Unternehmenskommunikation des VNW Verband 

norddeutscher Wohnungsunternehmen, des VdW Rheinland 

Westfalen und des vdw Niedersachsen Bremen zum Erfahrungsaustausch. 

Im vorigen Jahr hatte das Treffen in Duisburg stattgefunden, 

dieses Mal waren rund 40 Kommunikationsfachleute 

bei der Braunschweiger Wohnungswirtschaft zu Gast. Und es gab 

wieder einmal viel zu bereden. Zentrale Themen waren die Berichterstattung 

zur Nachhaltigkeit in den Unternehmen sowie aktuelle 

Fragen im Umgang mit Social Media. Gerhard Viemann, Prüfungsdirektor 

von vdw und VNW, skizzierte in seinem Vortrag den Rahmen, 

in dem sich die Nachhaltigkeitsberichterstattung mittlerweile 

bewegen muss. Außerdem zeigte er auf, wie Wohnungsunternehmen 

diese Art der Berichte auch strategisch einsetzen können. 

Zwischen vielen Fachvorträgen nutzen die Teilnehmer wie immer 

die Gelegenheit für Gespräche untereinander. 

Der zweite Veranstaltungstag stand ganz im Zeichen der Aktivitäten 

der großen Braunschweiger Wohnungsunternehmen. 

Beim Abstecher in das Neubauquartier im Nördlichen Ringgebiet 

ging es unter anderem um das dortige Mobilitätskonzept der 

Nibelungen Wohnbau. In der Weststadt wurden die Sanierungsmaßnahme 

„An der Gärtnerhöfen“ der Wiederaufbau, die Umgestaltung 

des zentralen Alsterplatzes und der Schulneubau der 

IGS, den die Nibelungen übernommen hatte, besichtigt. Karin 

Stemmer, Vorstand der Braunschweiger Baugenossenschaft, betonte 

dabei, dass die Wohnungswirtschaft in der Weststadt seit 

vielen Jahren intensiv mit der Stadt Braunschweig kooperiere. h

63 

Anzeigen 

Zukunftssichere Energie 

für Immobilien. 

Effiziente Systemlösungen. 

Auch in der Wohnungswirtschaft wird im Bereich der 

Heiztechnik großer Wert auf eine effiziente Energienutzung 

gelegt. Buderus wird diesem Anspruch gerecht: 

mit Produkten und Systemen, die wenig verlangen, aber 

viel leisten. Erfahren Sie mehr unter www.buderus.de

64 

Fachkräftemangel 

Eine gute Unternehmenskultur und der Zusammenhalt untereinander spielen eine wesentliche Rolle bei der Jobauswahl 

Fachkräftemangel: Immobilien- 

Arbeitgeber vermarkten sich nicht 

DR. CARSTEN THIES GESCHÄFTSFÜHRER IN DER HAUFE GROUP 

Jeder redet von Fachkräftemangel. Da müsste man doch meinen, 

dass Arbeitgeber alles tun, um sich aufzuhübschen. Doch die Arbeitgeberattraktivität 

der Immobilienbranche scheint ausbaufähig. Dieser 

Schluss drängt sich auf bei einem Blick auf das Bewertungsportal 

Kununu. Die Immobilienbranche ist hier deutlich unterrepräsentiert. Ein 

Plädoyer für mehr Arbeitgeber-Marketing. 

Zu Beginn und während der Corona-Pandemie haben viele Unternehmen 

weitestgehend auf Neueinstellungen verzichtet. Aktuell 

ist der Personalbedarf stark gestiegen. Deshalb sollten Arbeitgeber 

der Wohnungswirtschaft für den Wettbewerb um die Talente 

gerüstet sein. Doch um deren Arbeitgeberattraktivität ist es im 

Moment nicht sehr gut bestellt. 

Ein Blick in das Bewertungsportal Kununu zeigt, dass die Arbeitgeberattraktivität 

der Immobilienbranche unter dem Durchschnitt 

liegt: Nach Auskunft von Kununu werden die Arbeitgeber 

in Deutschland auf einer Skala von null (ganz schlecht) bis 

fünf Sterne (super) mit rund 3,55 bewertet, und zwar branchenübergreifend. 

Die Arbeitgeber der Wohnungswirtschaft erhalten 

– Datenbasis 3 350 deutsche Arbeitgeber der Immobilienbranche 

– eine durchschnittliche Bewertung von 3,50. An sich ist das noch 

nicht besorgniserregend.

65 

DR. CARSTEN THIES 

Thies ist als Geschäftsführer in der Haufe Group SE für die Business Group EES, 

ERP- und Eco-Systems verantwortlich. Er hat die digitale Transformation der Haufe 

Group vom Fachverlag zum digitalen Lösungsanbieter maßgeblich mitgestaltet. 

Carsten Thies schreibt über moderne Arbeitswelten und die nötige Transformation 

von Unternehmen. Damit verbunden glaubt er an neue Chancen in der Führung, 

setzt auf Enabling und Empowerment. 

Kaum einer hat bezahltes Arbeitgeberprofil 

Ein deutlicheres Warnsignal kommt aus einer anderen Richtung: 

Wie sehr das Arbeitgebermarketing in unserer Branche vernachlässigt 

wird, zeigt ein tieferer Blick in die Statistik des Bewertungsportals. 

Bei Kununu sind insgesamt rund 3 350 deutsche Arbeitgeber 

der Branche „Immobilien“ vertreten. Hiervon haben 125 ein 

bezahltes Arbeitgeberprofil – das sind lediglich knapp vier Prozent. 

Das heißt: 96 Prozent verzichten auf die Chance, sich bei potenziellen 

Bewerber positiv hervorzuheben. 

Ganz ähnlich sieht es beim Arbeitgeberwettbewerb „Deutschlands 

Beste Arbeitgeber 2022“ des Great Place to Work Instituts 

aus, für den sich zahlreiche Unternehmen beworben und an einer 

anonymen Mitarbeiterbefragung sowie einem Kultur-Audit teilgenommen 

haben. 100 Unternehmen dürfen sich seitdem mit dem 

Titel „Deutschlands Beste Arbeitgeber 2022“ schmücken, aber 

nur zwei davon sind aus dem Grundstücks- und Wohnungswesen. 

Wie viele Unternehmen der Branche sich insgesamt an dem Wettbewerb 

beteiligt haben, ist nicht bekannt. Die geringe Anzahl der 

Branchenvertreter unter den Top-100 macht jedenfalls deutlich, 

wie wenig die Branche für attraktive Arbeitsbedingungen tut und 

dafür, diese zu kommunizieren. 

Online-Bewertungen sind die wichtigste Währung, 

auch auf dem Stellenmarkt 

Es stimmt schon: Nicht jedes Unternehmen glaubt an die positive 

Wirkung eines Arbeitgebersiegels für das Mitarbeiterrecruiting. 

Diese Haltung ist durchaus gerechtfertigt, denn viele der Arbeitgeberwettbewerbe 

sind den Stellensuchenden gar nicht bekannt. 

Was jedoch fast immer zurate gezogen wird, bevor eine Bewerbung 

abgeschickt wird, sind Arbeitgeberbewertungen auf Plattformen 

wie Kununu, Glassdoor oder Jobvoting. 

Ähnlich wie bei der Anschaffung eines neuen technischen Geräts, 

studieren Interessenten zunächst die Bewertungen im Web, 

bevor sie sich für oder gegen einen Kauf beziehungsweise eine 

Bewerbung entscheiden. Und diese Bewertungen haben weitreichende 

Auswirkungen: Laut einer Bitkom-Befragung hat sich 

knapp die Hälfte der Stellensuchenden schon einmal gegen eine 

Bewerbung bei einem potenziellen Arbeitgeber entschieden, weil 

dieser auf einem Bewertungsportal zu schlecht abschnitt. 

Die Unternehmenskultur ist entscheidend 

Dass Arbeitgeber steuern können, wie gut oder schlecht die Bewertungen 

ausfallen, ist kein Geheimnis. Wichtig hierfür ist eine 

fördernde, motivierende, stimmige und offene Kultur. Schon lange 

ist bekannt, dass der Wettbewerb um die Talente zu großen Teilen 

über die Unternehmenskultur entschieden wird und nicht etwa 

über ein hohes Gehalt. So stellte das Jobportal Stepstone in einer 

Umfrage fest, dass sich nur wenige Beschäftigte mit jeder Unternehmenskultur 

zufriedengeben würden, solange die Bezahlung 

stimmt. 

Wie der Kununu Kulturkompass zeigt, spielen für eine gute 

Unternehmenskultur solidarische Kolleginnen und Kollegen sowie 

der Zusammenhalt untereinander eine wesentliche Rolle. Besonders 

negativ auf die Kultur wirken sich abhängige Tätigkeiten ohne 

Entscheidungsfreiräume aus. Auch eine intransparente Unternehmensführung, 

die die Beschäftigten unklar über die künftige 

Entwicklung lässt, trägt erheblich zu einer negativ empfundenen 

Kultur bei. 

Das müssen Arbeitgeber der Wohnungswirtschaft 

jetzt tun 

Grundlegend für eine Verbesserung der Arbeitgeberattraktivität 

ist die Arbeit an der Unternehmenskultur, weg von hierarchischen 

Strukturen, hin zu mehr Solidarität, Kollegialität, Partizipation und 

einer offenen Kommunikation. Dieses Vorhaben erfordert Zeit und 

sollte so schnell wie möglich angegangen werden. Abgesehen 

davon empfehlen sich folgende Schritte, um das eigene Unternehmen 

bei potenziellen Bewerbern bekannt zu machen und auf 

Arbeitgeberbewertungsplattformen besser dazustehen: 

• Informieren Sie in Ihren Stellenanzeigen, auf Ihrer Karrierewebseite 

oder in einem Firmenprofil auf einer Arbeitgeberbewertungsplattform 

über wesentliche Aspekte Ihrer Firmenkultur, denn die 

Mehrheit der Bewerber sucht nach Informationen zum Betriebsklima 

und zum Umgang miteinander. Bleiben Sie dabei unbedingt 

bei der Wahrheit. Unstimmige Angaben offenbaren sich spätestens 

in den ersten Tagen im Job. 

• Ermuntern Sie Ihre Beschäftigten und Bewerber zu einer 

Bewertung auf Kununu & Co. Je mehr Bewertungen dort vorliegen, 

desto eher relativieren sich eventuelle negativen Kommentare. 

Dass sich jemand ungerecht behandelt fühlt und sich darüber 

beschwert, wird immer wieder auftreten. Aber mit einer authentischen 

Firmenkultur und einer offenen Kommunikation können 

solche Fälle stark reduziert werden. 

• Antworten Sie auf negative Arbeitgeberbewertungen und argumentieren 

Sie dabei mit Fakten. Fragen Sie nach konkreten Anlässen 

für Verärgerungen und holen Sie Verbesserungsvorschläge 

ein. Räumen Sie Fehler ein und signalisieren Sie Veränderungsbereitschaft. 

Ein Arbeitgeber, der sich gesprächsbereit zeigt, kommt 

bei den meisten Stellensuchenden positiv an. h

66 Advertorial 

E-NERGY CARBON Heizfolien eröffnen neue Möglichkeiten 

bei Sanierungen 

Technische Perfektion im Detail: 

Die prämierte E-NERGY CARBON Heizfolie 

Flächenheizung in 

wenigen Tagen im bewohnten 

Bestand einbauen 

e nergy 

www.energy-carbon.com 

Wie man in Bestandsgebäude eine komfortable Flächenheizung 

integriert, kann Architekten, Sanierer, Investoren und Vertreter der 

Wohnungswirtschaft vor Herausforderungen stellen. Allzu oft scheint 

dies mit umfangreichen Bauarbeiten und dem Auszug der Bewohner 

verbunden zu sein. Mit der innovativen Heizfolie E-NERGY CARBON 

FLEECE zeigt die mfh systems GmbH, wie eine Eigentumswohnung im 

bewohnten Zustand in wenigen Tagen mit einer Flächenheizung ausgestattet 

werden kann.

67 

Nachtspeicheröfen raus, 

Heizfolien rein 

In dem Zweifamilienhaus (Bj. 1962) wurde 

die Obergeschosswohnung saniert. Das 

ursprünglich mit Nachtspeicheröfen ausgestattete 

Haus sollte auch weiterhin mit 

Strom beheizt werden, sodass das System 

E-NERGY CARBON FLEECE als Deckenheizung 

zum Einsatz kam. Der Clou: Die 

Bewohner konnten während der kurzen 

Bauzeit die Wohnung weiterhin bewohnen. 

Die Möbel wurden abgedeckt und 

die Installation der Flächenheizung konnte 

direkt beginnen. 

Geringe Investitions-, Installations- 

& Verbrauchskosten 

Raumweise Nachrüstung auch im bewohnten Zustand, 

E-NERGY CARBON FLEECE an der Decke. 

Die nur 0,4 mm starke Carbon-Heizfolie 

wurde dabei mit Spachtelmasse direkt an 

die Decke geklebt. Die flächige Perforation 

sowie die haftungsoptimierte Vlieskaschierung 

gewährleisteten eine sichere Verbindung 

zum Untergrund, da die Spachtelmasse 

bei der Verlegung einfach durch 

die Perforation drücken konnte. Direkt am 

Folgetag konnte der finale Feinspachtel 

aufgetragen werden. Die Installation und 

Verkabelung der Netzteile und Raumthermostate 

erfolgte zeitgleich, so dass die 

gesamte Baumaßnahme nur wenige Tage 

in Anspruch nahm. 

Speziell als Deckenheizung können Kosten 

reduziert werden, denn mit E-NERGY 

CARBON ist ein Belegungsgrad von 30 

bis 60 Prozent ausreichend, um eine behagliche 

Wärme zu erzeugen. Die oberflächennahe 

Verlegung sorgt für 

schnelles Aufheizen und so für effizienten 

Betrieb. 

E-NERGY CARBON ermöglicht eine innovative 

und kostengünstige Heizungslösung. 

Geringe Betriebskosten, niedrige 

Investitionskosten und keine Folgekosten 

durch die wartungsfreie Systemtechnik. 

Auch alte Gebäude profitieren von moderner 

Technologie. 

Wohlfühlwärme auf Knopfdruck. Sicher, energieeffizient und komfortabel. 

mfh systems im Profil 

Die mfh systems GmbH aus Osnabrück ist auf beheizte Trockenbaukonstruktionen 

und moderne Heizsysteme in Boden, Wand 

und Decke spezialisiert. Ebenso gehören Lösungen für die dezentrale 

Wohnraumbelüftung zum Portfolio. Alle Lösungen sind dabei 

in Neubau und Sanierung einsetzbar. h

68 Nachrichten 

Mehr Platz zum Wohnen 

Ende 2021 gab es in Deutschland über 

43 Millionen Wohnungen. Damit ist der 

Wohnungsbestand gegenüber dem Vorjahr 

etwas gestiegen: um rund 280 000 

Wohnungen bzw. 0,7 Prozent. Dabei bestanden 

gut 40 Prozent aller Wohnungen 

aus fünf und mehr Räumen. Die Größe 

der Räume und der Wohnungen spielte 

bei dieser Erhebung keine Rolle. Ein Viertel 

machten Vier-Raum-Wohnungen aus. 

Lediglich 3,5 Prozent aller Wohnungen 

waren Ein-Raum-Wohnungen. Die durchschnittliche 

Wohnfläche je Wohnung 

betrug im Jahr 2021 gut 92 Quadratmeter. 

Seit 2011 hat sich die Wohnfläche je 

Wohnung somit um einen Quadratmeter 

vergrößert. Die durchschnittliche Anzahl 

der in einer Wohnung lebenden Personen 

verringerte sich im gleichen Zeitraum leicht 

von 2,0 auf 1,9 Personen. 

So wohnt Deutschland 

Ende 2021 gab es 

43,1 Millionen Wohnungen 

in Deutschland. 

Die durchschnittliche 

Wohnfläche je Wohnung betrug 

92,1 Quadratmeter. 

In einer Wohnung 

wohnten durchschnittlich 

1,9 Personen. 

So viel Prozent der Wohnungen hatten so viele Räume: 

3,5 % 

1 Raum 

40,2 % 

5 und mehr 

Räume 

9,5 % 21,8 % 

2 Räume 3 Räume 

25,1 % 

4 Räume 

Globus 015551 

Stand Juli 2022 

Quelle: Statistisches Bundesamt 

Quelle: Statistisches Bundesamt (http://dpaq.de/RD96x) | Datenerhebung: jährlich, voraussichtlich nächste Daten: 

Sommer 2023 | Siehe auch Grafik: 015426 Die neuen Wohnungen, 015344 Baugenehmigungen, 015229 Sozialer 

Wohnraum in Deutschland, 015125 In den eigenen vier Wänden | Grafik: Paul Massow; Redaktion: Luisa Heyer 

Einen Kuchen backen oder 70 Tassen Kaffee kochen 

Was kann eine Kilowattstunde? 

Unser Stromverbrauch wird in Kilowattstunden (kWh) erfasst. 

Der durchschnittliche Stromverbrauch in Kilowattstunden pro Jahr beträgt für: 

einen Single-Haushalt 

Globus 015555 

1900 kWh 

einen Zwei-Personen-Haushalt 

*mit einem 1000 Watt-Föhn 

2890 kWh 

Was kann man mit einer einzigen Kilowattstunde machen? 

ca. 70 Tassen 

Kaffee kochen 

Essen für 4 Personen 

auf dem Elektroherd 

zubereiten 

ca. 130 Scheiben 

Brot toasten 

einen Drei-Personen-Haushalt 

sich 1 Stunde die 

Haare föhnen* 

3720 kWh 

ca. 5 Stunden 

Playstation spielen 

Quelle: HEA-Fachgemeinschaft für effiziente Energieanwendung 

Quelle: HEA – Fachgemeinschaft für effiziente Energieanwendung e.V. (http://dpaq.de/Y7JMa) 

Datenerhebung: unregelmäßig, Stand Juni 2022 | Siehe auch Grafik: 015481 Sonne tanken, 015182 Strom aus 

erneuerbaren Energien, 015214 Der deutsche Strommix, 015154 Wer wie viel Strom verbraucht 

Grafik: Ben Bolte; Redaktion: Luisa Heyer 

Unser Stromverbrauch wird in Kilowattstunden 

erfasst und abgerechnet. Doch 

was genau versteht man darunter? Und 

was kann man alles mit einer Kilowattstunde 

im Haushalt machen? 

Eine Kilowattstunde (kWh) beschreibt 

die elektrische Arbeit eines Gerätes. Um 

die elektrische Arbeit zu errechnen, multipliziert 

man die elektrische Leistung eines 

Geräts (in Watt) mit der Zeit, die es benutzt 

wird. Ein Beispiel: Hat ein Föhn eine 

Leistung von einem Kilowatt (1000 Watt), 

dann könnte man sich damit eine Stunde 

lang die Haare frisieren, um auf einen 

Stromverbrauch von einer Kilowattstunde 

zu kommen. Mit einer Kilowattstunde 

kann man aber noch viel mehr machen: 

einen Kuchen backen, etwa 70 Tassen 

Kaffee kochen, 130 Scheiben Brot toasten, 

ein Essen für vier Personen auf dem Elektroherd 

zubereiten oder fünf Stunden auf 

der Playstation spielen.

69 

Neuerscheinung: Grundlagen der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

Alcay Kamis, Wohnungsunternehmer aus 

Bad Oeynhausen und Lehrbeauftragter 

am EBZ in Bochum, hat ein neues Standardwerk 

für die Wohnungswirtschaft 

erarbeitet. Auf knapp 600 Seiten werden 

die aktuellen Themen und Herausforderungen 

aufgearbeitet. Das Lehrbuch stellt die Grundlagen der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Lebenszyklus kurz und 

überschaubar aus strategischer, rechtlicher, wirtschaftlicher, technischer 

und operativer Sicht dar – eine Branche, die gegenüber 

anderen Wirtschaftsbranchen ihre Besonderheiten betont: Ein Produkt, 

das zugleich Wirtschafts- und Sozialgut ist und zahlreiche 

weitere Besonderheiten aufweist. 

GdW-Präsident Axel Gedaschko schreibt im Vorwort: „Im vorliegenden 

Werk werden die Themen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

entlang des Lebenszyklus und der Wertschöpfungskette 

behandelt und auf die Aktivitätenebene heruntergebrochen. 

Dies stellt eine wesentliche Erweiterung der bisherigen Literatur 

in diesem Bereich dar. Was dieses Werk besonders auszeichnet, 

ist der direkte Bezug vom theoretischen Wissen zur praktischen 

Umsetzung. Viele der Co-Autoren sind Experten aus der Praxis 

und schreiben ,von der Branche für die Branche'. Ich hoffe, dass 

dieses Buch, welches die Komplexität der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

erläutert, einen Beitrag zur Versachlichung der in 

Gesellschaft und Politik geführten Diskussion über die Wohnungswirtschaft 

sowie den Möglichkeiten und Chancen staatlichen Eingreifens 

leistet. 

ALCAY KAMIS 

Wohnungsunternehmer 

aus Bad Oeynhausen 

und Lehrbeauftragter 

am EBZ in Bochum 

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70 Zinsanstieg 

Zinsanstieg erschüttert 

Immobilienmärkte 

Die Zinswende ist da und die Boomjahre auf den Immobilienmärkten 

sind vorbei! Welche Probleme und Herausforderungen sind für die Immobilienwirtschaft 

zu befürchten? Auf was haben sich die Teilnehmer 

der Immobilienwirtschaft einzustellen? 

Zinsentwicklung 

In den vergangenen Monaten sind die Bauzinsen in Deutschland 

explosionsartig angestiegen. Lagen die Zinsen von zehnjährigen 

Hypothekendarlehen im Jahr 2020 noch in ihrem Tiefpunkt bei 

etwas über einem Prozent, so betrugen sie im Juni 2022 fast drei 

Prozent. Nach der Interhyp AG-Statistik, die tagesaktuelle Werte 

liefert, gab es zwischenzeitlich einen Hochpunkt bei 3,5 Prozent, 

aber in der Zwischenzeit sind die zehnjährigen Darlehenszinsätze 

wieder um 70 Basispunkte gesunken. 

Die stark gestiegenen und hohen Inflationsraten waren die Ursache 

für die Zinswende. Die hohen Inflationsraten erhöhten den 

Handlungsdruck auf die EZB, der Teuerung mit ihrer Geldpolitik 

entgegenzuwirken. Zum einen hatte die Europäische Zentralbank 

(EZB) bis zur Jahresmitte 2022 noch keine Maßnahmen unternommen, 

um ihre ultra-expansive Geldpolitik zu beenden. Es erfolgten 

bislang nur Ankündigungen. So wurde von der EZB entschieden, 

das Anleihekaufprogramm zu reduzieren und die Leitzinsen an-

71 

PROF. DR. GÜNTER VORNHOLZ 

Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum 

zuheben. Die Anleger gingen seit Jahresbeginn davon aus, dass 

die EZB zur Bekämpfung der Inflation die Leitzinsen erhöhen wird. 

Am Anleihemarkt sind fallende Kurse mit steigenden Renditen 

verbunden. Höhere Zentralbankzinsen bedeuten für Staaten, 

dass sie sich nicht mehr zu günstigsten Konditionen refinanzieren 

könnten. So fallen die Zinskupons der Staatspapiere höher aus. Die 

alten, niedriger verzinsten Papiere sind damit nicht mehr attraktiv 

für Anleger. In Erwartung der rentableren Anleihen dürften viele 

Investoren ihre alten Anleihen verkaufen. Dies gilt nicht nur für 

Staatspapiere, sondern auch für Wertpapiere anderer Emittenten. 

Wenn Anleger ihre Wertpapiere verkaufen, werden die Kurse sinken 

und somit die Renditen ansteigen. 

Zum anderen haben u. a. die Notenbanken der USA und von 

Großbritannien die Leitzinsen schon deutlich angehoben. Aufgrund 

der gestiegenen Renditedifferenz haben die Anleger deutsche 

Wertpapiere verkauft, um die höheren Renditen im Ausland 

zu realisieren. Durch den Verkauf der Wertpapiere sind deren Kurse 

gesunken und die Renditen gestiegen. 

Quelle: Deutsche Bundesbank, Wohnungsbaukredite an private 

Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung über zehn Jahre. 

Die Anleiherenditen bilden eine wichtige Orientierungsgröße 

für Banken, die die von ihnen ausgegebenen Immobilienkredite 

mithilfe von Pfandbriefen refinanzieren. Deren Zinshöhe orientiert 

sich an den Anleihen anderer Emittenten, da diese in Konkurrenz 

zueinander stehen. Die Entwicklung der Pfandbriefzinsen wirkt 

sich auf die Zinsen für Immobilienkredite aus. Die immobilienfinanzierenden 

Banken werden daher die Bauzinsen erhöhen und 

haben sie schon seit Jahresanfang stark erhöht. 

Eine weitere Ursache für den Zinsanstieg sind die restriktiven 

Maßnahmen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht 

(BaFin), da sie negative Folgen der in den vergangenen Jahren 

stark gestiegenen Wohnimmobilienpreise (Platzen einer Preisblase) 

befürchtet. Von daher haben Banken mehr Eigenkapital zu hinterlegen 

und konservative Bewertungsmaßnahmen und eine restriktive 

Kreditvergabe durchzuführen. Das wird insgesamt auch zu 

höheren Bauzinsen führen. 

Bau: Auswirkungen auf 

Projektentwicklungen 

Projektentwicklungen werden als das risikoreichste 

Geschäft im Immobilienzyklus angesehen, 

da diese hohe Anforderung für die 

Projektentwickler bzw. Bauträger darstellen. 

Der Projektentwickler trägt sowohl das Entwicklungs- 

als auch das Baukosten- und Vertriebsrisiko. 

Der Zinsanstieg hat die Rahmenbedingungen 

für die Projektentwickler massiv 

verändert. Ebenso haben die Unsicherheiten 

über die zukünftige Entwicklung (z.B. Konjunktur) 

stark zugenommen. Es kann zwischen 

der Planungs-, der Baufinanzierungs- und der 

Verkaufsphase des Projektes unterschieden 

werden, in denen auch unterschiedliche Risiken 

bestehen. 

In der Planungsphase sind insbesondere 

bei knapp kalkulierten Projekten mit geringen 

Margen Probleme zu erwarten. Bei Projekten, 

die sehr spekulativ mit geringer Vorvermietung oder dem späteren 

Verkauf geplant sind oder mit teuer eingekauften Grundstücken 

gebaut oder mit einer aggressiven Fremdfinanzierung geplant 

f

72 

Wohnungspolitik Zinsanstieg 

waren, können steigende Zinsen schnell zu Schwierigkeiten führen. 

Dies gilt auch für diejenigen Projekte, die für den Kauf mit 

zwischenzeitlich hohen Preissteigerungen kalkuliert haben. Bei 

großzügig kalkulierten Projekten werden sich hingegen keine großen 

Veränderungen ergeben. 

In der Bauphase stellen für die Projektentwickler die aktuellen 

Baukostensteigerungen und die Unterbrechungen der Lieferketten 

sehr große Herausforderungen dar. Üblicherweise machen die 

Finanzierungskosten nur einen geringen Anteil der Gesamtkosten 

eines Projektes aus, sodass geringe Zinssteigerungen trotz der höheren 

Fremdfinanzierungskosten ausgeglichen werden können. 

Der aktuelle Zinsanstieg hat aber zu stärkeren Kostenbelastungen 

für die Projektentwickler geführt und kann somit auch Projekte 

gefährden. 

Bei dem Verkauf des Projektes ergeben sich durch die steigenden 

Zinsen weitere Gefahren für die Projektentwickler. Die für 

den Käufer gestiegenen Finanzierungskosten können dazu führen, 

dass die Käufer nicht mehr bereit sind, den Preis zu zahlen. Die 

gestiegenen Zinsen führen angesichts der höheren Finanzierungskosten 

zu einem reduzierten Überschuss und gefährden damit die 

Gesamtrendite des Investors. Somit könnte es für den Projektentwickler 

schwieriger werden, einen Abnehmer für sein Projekt zu 

finden. Falls die fertiggestellten Immobilien nicht verkauft werden 

können, ist der Projektentwickler gezwungen, die Immobilien im 

eigenen Bestand zu halten. 

Finanzierung: Kauf oder Hausbau 

Steigende Zinsen haben ebenso negative Folgen beim Kauf oder 

dem Bau von Immobilien. Je höher der Zinssatz ist, desto höher 

sind die laufenden Zinskosten der Finanzierung, was am folgenden 

Finanzierungsbeispiel eines Hauskaufs gezeigt werden soll. 

Ausgegangen wird von einem Reihenhaus, das nach Angaben 

der bulwiengesa AG im Jahr 2021 in Deutschland durchschnittlich 

rund 500000 Euro kostete. Finanziert werden soll die Immobilien 

konservativ mit 20 Prozent Eigenkapital, sodass 400000 Euro 

fremdfinanziert werden. Im September 2021 betrug der Effektivzinssatz 

für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer 

anfänglichen Zinsbindung über zehn Jahre knapp ein Prozent. Das 

bedeutete 4000 Euro Zinsen pro Jahr. In der Zwischenzeit waren 

nach Angaben der Interhyp AG die Bauzinsen auf knapp 3,5 Prozent 

gestiegen. Die höheren Zinskosten kann sich aber ein Teil der 

Haushalte nicht mehr leisten. Die Nachfrage sinkt angesichts der 

steigenden Zinszahlungen. 

Häuser werden üblicherweise mit Annuitätendarlehen, also 

Krediten mit konstanten, regelmäßigen Raten, finanziert. Die Annuität 

beträgt bei einem Zinssatz von einem Prozent und einer 

Tilgungsrate von vier Prozent gleich 20 000 Euro (oder monatlich 

1 660 Euro). Die deutlichen Auswirkungen zeigen sich aber bei der 

Laufzeit und den insgesamt gezahlten Zinsen. Im Fall von einem 

Prozent Zinsen (September 2021) wäre das Haus nach 25 Jahren 

schuldenfrei und es wären Zinsen in Höhe von insgesamt gut 

45 000 Euro zu zahlen gewesen. Bei konstanter Annuität (heute 3 

Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung) betragen die Gesamtzinszahlungen 

aber rund 211 000 Euro und das Haus wäre erst nach 

31 Jahren abgezahlt. 

Die gestiegenen Zinsen werden insgesamt zu einer niedrigeren 

Nachfrage nach Eigenheimen führen. Die geringere Nachfrage 

wird sich in einem Rückgang der Kaufpreise zeigen. Erste Anzeichen 

einer Trendwende sind schon sichtbar: In den Daten des 

Statistischen Bundesamtes zeigte sich das im 1. Quartal 2022 in 

stagnierenden Preisen gegenüber dem Vorquartal (auch wenn die 

Preise im Vorjahresvergleich noch stark anstiegen). Die Hauspreise 

werden zukünftig sinken! 

Wohnimmobilien-Investments: 

Renditevergleich belastet Immobilien 

Der Boom der Immobilien-Investmentmärkte ist auf die extrem expansive 

Geldpolitik der EZB zurückzuführen. So stiegen die Kaufpreise 

sowohl von Gewerbeimmobilien als auch insbesondere von 

Wohnimmobilien seit der Finanzkrise stark an. 

Bei ihren Anlageentscheidungen vergleichen institutionelle 

und private Kapitalanleger die Renditen verschiedener Assets miteinander. 

Ein Anstieg der Wertpapierrenditen macht Investments 

in Immobilien unattraktiver. Es ist somit auch kurzfristig mit einem 

deutlichen Rückgang der Transaktionen zu rechnen, was sich 

schon in den ersten zwei Quartalen 2022 zeigte. Darüber hinaus 

wurden viele Verkaufsprozesse abgebrochen, da die Preisvorstellungen 

zu weit auseinander lagen. 

Eine so resultierende geringere Nachfrage nach Immobilien 

wird sich negativ auf die Immobilienpreise auswirken. Insbesondere 

die Preisübertreibungen bei Wohnimmobilien finden dann 

ein Ende. Aufgrund der stark gesunkenen Umsätze können aber 

derzeit vielfach noch keine konkreten Kaufpreisentwicklungen angegeben 

werden. Zwar sind die Verkäufer noch nicht auf die spürbar 

gesunkene Zahlungsbereitschaft der Käufer eingegangen, es 

ist aber mit signifikanten Preiskorrekturen zu rechnen. 

Von der vielfach erhofften Seitwärtsbewegung der Investmentmärkte 

kann aufgrund der Entwicklung der vergangenen 

Monate nicht mehr ausgegangen werden. Vielmehr sind (weitere) 

Preisrückgänge zu erwarten, deren Ausmaß noch nicht abzuschätzen 

ist. Der bisherigen Preisentwicklung wurde bislang zu wenig 

Beachtung geschenkt. Nach den Daten des Verbandes deutscher 

Pfandbriefbanken (vdp) waren Wohnimmobilien die einzige Objektart 

mit steigenden Kaufpreisen, gleichzeitig aber gab es bei 

den Gewerbeimmobilien schon eine Kehrtwendung. So stagnierten 

die Kaufpreise von Büroimmobilien, da die Investoren angesichts 

der Tendenz zu flexiblen Arbeitsformen (Homeoffice) über 

die weitere Entwicklung bzw. Notwendigkeit von Büroflächen unsicher 

sind. Bei Einzelhandelsimmobilien, vor allen Dingen in den 

1A-Lagen und bei Shoppingcentern überwog bei den Investoren 

die Skepsis über die zukünftige Entwicklung angesichts des zunehmenden 

E-Commerce. Bei Einzelhandelsimmobilien gab es schon 

einen anhaltenden Preisrückgang seit 2017 von knapp zehn Prozent. 

In diesen Zeiten von hoher Unsicherheit sind konkrete Prognosen 

nur schwerlich möglich. Es ist zudem zu erwarten, dass 

aufgrund der vielen negativen Faktoren eine kontinuierliche Verschlechterung 

der Prognosen zu erwarten ist. Infolge des steigenden 

Zinsumfelds ist zwar mit steigenden Anfangsrenditen zu rechnen, 

aber der Spread zwischen den (sicheren) Staatswertpapieren 

und den Immobilienrenditen wird sinken. Erst mittelfristig ist wieder 

mit einer Preisstabilisierung zu rechnen, dann aber auf einem 

niedrigeren Niveau. 

Meiner Meinung nach ist die Party an den Immobilienmärkten 

erst einmal für geraume Zeit vorbei. Die Marktteilnehmer 

haben sich auf neue Rahmenbedingungen einzustellen und das 

dauert seine Zeit. h

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74 Klimawende 

Läuft nicht: 

Klimawende ohne Fachleute 

Der neue HR-Monitor des EBZ in Bochum ist ein dezenter Druck auf 

den Alarmknopf. Der Fachkräftemangel könnte sich als ernsthaftes 

Problem für die Klimaziele erweisen. 

VON KLAUS LEUCHTMANN 

Bochum. Die aktuelle Ausgabe des seit 2007 im Zwei-Jahres-Abstand 

durchgeführten „Human Resources Monitor Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft 2022“ (kurz HR-Monitor) des 

EBZ enthält beunruhigende Befunde. 80 Prozent der befragten 

Unternehmen sehen im Klimaschutz ein zentrales Thema für die 

Immobilienwirtschaft. Gleichzeitig sehen schon heute 55 Prozent 

im Fachkräftemangel ein Investitionshemmnis auf dem Weg zur 

Klima neutralität. Dabei haben 84 Prozent der befragten Immobilienunternehmen 

bei der Rekrutierung von technischen Fachkräften, 

sogar 88 Prozent bei der Rekrutierung von technischen 

Führungskräften Schwierigkeiten. 

Diese Daten aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

sind nicht branchenspezifisch, sondern fügen sich ins Bild der 

Großlage. Während in Deutschland in den letzten Jahren rund 1,3 

bis 1,4 Millionen Menschen pro Jahr in Rente gegangen sind, haben 

nur je 900 000 bis eine Million Menschen eine Berufsausbildung 

oder ein Studium abgeschlossen. Das sind 400 000 Erwerbstätige 

weniger pro Jahr. Diese Zahl wird sich in den 2020er Jahren 

steigern, wenn die Babyboomer das Rentenalter erreichen. Seriösen 

Schätzungen zufolge wird Deutschland bis 2030 rund sieben 

Prozent seiner Erwerbsbevölkerung verlieren: fast vier Millionen 

Menschen. Deutschland steht vor einer akuten „Arbeiterlosigkeit“ 

– diesen Begriff prägte die Online-Jobplattform StepStone in einer 

groß angelegten, internationalen Studie zur Auswirkung der demografischen 

Krise in den westlichen Industrieländern. 

Hinzu kommt, dass die Rahmenbedingungen unternehmerischen 

Wirkens derzeit massive Belastungen erfahren. Eben 

„herrschte“ noch die Corona-Pandemie, nun hinterfragt der 

Ukraine-Krieg unsere gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebensgewissheiten. 

Der deutsche Energiemix ist Richtung Sicherheit 

und Unabhängigkeit neu auszurichten; Erneuerbare Energien 

sollen viel schneller ausgebaut werden. Doch die Branche ächzt 

derzeit unter anderem unter Energie- und Baukostenexplosion, 

Zinswende, Lieferkettenproblemen und Materialengpässen. All 

dies birgt für die Zukunftsaufgabe, den Gebäudesektor klimagerecht 

umzubauen, großes Konfliktpotenzial. Denn diese Zukunftsaufgabe 

hat technisch und ökonomisch riesige Ausmaße. Zu all 

dem stellt sich die Frage: Wer soll es richten? 

Die Branche im Personaldilemma 

Während die Zahl der Fachleute in den Unternehmen kontinuierlich 

bis 2040 altersbedingt sinkt, benötigt die Branche immer 

besser und umfänglicher qualifizierte Fach- und Führungskräfte. 

Der leergefegte Arbeitsmarkt wird dieses Dilemma nicht auflösen. 

Auch dem auf Zuwanderung gerichteten Optimismus kann nicht 

gefolgt werden. Die Anforderungen an Beschäftigte sind in rechtlicher, 

technischer, kaufmännischer und kommunikativer Hinsicht 

sehr hoch. Es ist unrealistisch zu erwarten, hier in relativ kurzer Zeit 

Menschen einsetzen zu können, die vor der eigentlichen Qualifizierung 

erst die Sprachbarriere überwinden müssen. Realistisch 

betrachtet kommen nur zwei Gruppen für eine Qualifizierungsoffensive 

in Frage: die eigenen Belegschaften mit ihren Potenzialträgern 

und die Generation im Schulalter. 

Kompetenzen müssen hochskaliert werden 

Die in den Unternehmen bereits vorhandenen Fachkräfte benötigen 

ein deutliches Upscaling ihrer Kompetenzen – und zwar in den 

Feldern regenerative Energien, Digitalisierung, Energiemonitoring, 

Regulatorik und vieles andere mehr. Für eine entsprechende Weiterqualifizierung 

muss Geld in die Hand genommen werden. Die 

Tatsache ist unübersehbar, dass die Branche in einem tiefgreifenden 

Transformationsprozess mit hoher Veränderungsgeschwindigkeit 

und stetiger Zunahme von Komplexität steckt. In dieser 

Situation kann man sich nicht wegducken. Es ist vielmehr unumgänglich, 

nahezu alle Rollen im Unternehmen mit einem Hochskalieren 

der Kompetenzprofile zu versehen. 

Qualifizierung ist die Lösung. Erfreulicherweise spiegelt sich im 

HR-Monitor hierfür ein deutlich gestiegenes Problembewusstsein. 

So geben 94 Prozent der Unternehmen an, dass sie spezielle Weiterbildungs- 

und Qualifizierungsmaßnahmen für ihre Fach- und 

Führungskräfte zu den Themen Klimaschutz und Nachhaltigkeit 

benötigen. Andererseits zeigt sich, dass die bereitgestellten Budgets 

zwar gewachsen, aber niedriger als in vergleichbaren Branchen 

sind. 43 Prozent der Immobilienunternehmen haben ein Weiterbildungsbudget 

von unter 500 Euro pro Jahr und Mitarbeiter.

75 

KLAUS LEUCHTMANN 

hat Politikwissenschaft mit dem Schwerpunkt Erwachsenenbildung studiert und war 

in verschiedenen Wirtschaftsverbänden tätig. 1992 hat er die BBA Berlin Brandenburgische 

Akademie der Immobilienwirtschaft aufgebaut, 2003 erhielt er den Ruf nach 

Bochum an das EBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. 

Dort ist er seitdem Vorstandsvorsitzender. In dieser Funktion hat er 2008 

die EBZ Business School – University of Applied Sciences gegründet. Seit 2004 ist er 

in der IWO – Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa als Mitglied des Vorstandes für 

den Bereich Bildung zuständig, seit 2015 ist er dort Vorstandsvorsitzender. 

Auch die knapp 850 Euro bei Wohnungsbaugesellschaften und 

Genossenschaften sind recht überschaubar – Makler geben fast 

das Doppelte aus. Das ist zu wenig in einer Situation, in der sich 

Wissen und Kompetenzen ausgesprochen dynamisch entwickeln. 

Wenn die Mittel für Ausbildung und Personalentwicklung zu 

knapp bemessen sind, geraten die Klimaschutzziele in Gefahr. 

Das ist die einfache Wahrheit. Dieser Problematik muss sich jedes 

Unternehmen in der kleinteiligen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

klarwerden. Damit sind in erster Linie die vielen kleinen und 

mittelgroßen Unternehmen gemeint. Sie müssen sich den gleichen 

Herausforderungen stellen wie die großen Unternehmen, haben 

aber dafür naturgemäß weniger personelle Ressourcen zur Verfügung. 

Dieser Umstand sollte dazu anleiten, über die Grenzen der 

einzelnen Unternehmen hinauszudenken: Ein unternehmensübergreifendes 

Handlungskonzept der Branche könnte ein Lösungsansatz 

sein. 

In diesem Konzept sollten jedoch auch neue langfristige Ansätze 

der Personalgewinnung berücksichtigt werden. Andere 

Branchen machen es vor. Man muss nur in Richtung Handwerk 

oder Maschinenbau schauen. Dort werden die zukünftigen Leistungsträger 

mit gezielten Programmen bereits in den Schulen 

angesprochen. Auch die Immobilienwirtschaft muss diesen Weg 

beschreiten. Die Branche ist ein zentraler Akteur der Klimawende 

und ein attraktiver, krisensicherer Arbeitgeber. Mit diesen Pfunden 

sollte sie auch wuchern. 

Neue Bildungsangebote für Schüler und Schülerinnen 

Das EBZ hat eigens neue Bildungsangebote ins Leben gerufen. So 

hat die EBZ Business School ein spannendes SchülerStudium entwickelt. 

Schüler der 11. bis 13. Klasse können an Lehrveranstaltungen 

unserer Immobilienhochschule teilnehmen, Erfahrungen 

und „Scheine“ sammeln und in die Branche, ihre Themen und Berufsfelder 

hineinschnuppern. Darüber hinaus führten wir Ende Juli 

2022 das erste „KlimaCamp der Wohnungswirtschaft“ auf dem 

Gelände des EBZ in Bochum durch. 80 junge Menschen aus ganz 

Deutschland, ausgestattet mit Stipendien aus der Wohnungs- 

wirtschaft, kamen ins EBZ, um sich in das Spannungsfeld von 

Klimaschutz und bezahlbarem Wohnen zu begeben. Den jungen 

Gästen wurde vermittelt, was die Klimawende ganz allgemein für 

den Gebäudesektor bedeutet und wie sie speziell von der Wohnungswirtschaft 

angegangen wird. Sie konnten dabei die Branche 

als aktiven und wichtigen Akteur der Klimawende wahrnehmen 

– und als Arbeitgeber mit Innovationskraft und hoher gesellschaftlicher 

Relevanz. Auch in unserem „Kerngeschäft“ haben wir neue 

Impulse gesetzt. Die EBZ Akademie hat für die Mitarbeiter in den 

Unternehmen das Zertifikatsprogramm Klima-/Energie- und Nachhaltigkeitsmanagement 

geschaffen. Der erste Durchgang dieses 

Angebots war rasch ausgebucht. Die EBZ Business School (FH) bildet 

neuerdings gezielt immobilienbezogene Wirtschaftsingenieure 

aus: Hierfür wurde der Studiengang B.Sc. Nachhaltiges Energieund 

Immobilienmanagement in Zusammenarbeit mit Experten aus 

den Unternehmen entwickelt. 

Der Klimawandel wartet nicht. Die Immobilienbranche muss 

Personalressourcen auf dem beschriebenen Weg erschließen, da 

wir mit weniger Menschen mehr erreichen müssen. Am Ende darf 

die Klimawende nicht am Fachkräftemangel scheitern. 

Über das EBZ 

Das EBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

– ist der europaweit größte Anbieter von Aus-, 

Fort- und Weiterbildungen für die Branche. Das EBZ ist eine gemeinnützige 

Stiftung unter Trägerschaft des GdW – Bundesverband 

deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., 

des VdW RW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

Rheinland Westfalen e.V. sowie des BFW Bundesverband Freier 

Wohnungsunternehmen. Zur EBZ-Familie gehört das Berufskolleg 

mit 1400 Schülern und Schülerinnen, die staatlich anerkannte 

Fachhochschule EBZ Business School – die größte deutsche immobilienwirtschaftliche 

Fakultät – mit 1200 Studierenden, die 

Akademie für Personalentwicklung mit rund 3 550 Seminar-, 

2500 Inhouse- und 1600 Lehrgangsteilnehmenden sowie das 

Forschungsinstitut InWIS. h

76 

Betriebskosten 

Betriebskosten 

aktuell 

Zahl genehmigter 

Wohnungen gesunken 

Wiesbaden. Im 1. Halbjahr 2022 wurden insgesamt 185772 Baugenehmigungen für 

Wohnungen erteilt – das waren 2,1 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 

2021: 189781 Baugenehmigungen). In den Ergebnissen sind sowohl die Baugenehmigungen 

für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in 

bestehenden Gebäuden enthalten. 

In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis Juni 2022 insgesamt 

161177 Wohnungen genehmigt. Das waren 2,1 Prozent oder 3 425 Wohnungen 

weniger als im Vorjahreszeitraum. Dabei ging die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser 

um 17,0 Prozent (-8583) auf 41 765 zurück. Bei den Zweifamilienhäusern 

stieg die Zahl genehmigter Wohnungen um 1,6 Prozent (+ 254) auf 16 622 und bei den 

Mehrfamilienhäusern um 7,8 Prozent (+ 7 179) auf 99 755.

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78 Betriebskosten 

Wohnkosten: 10,7 Prozent der Bevölkerung 

galten 2021 als überbelastet 

Wiesbaden. Für viele Millionen Menschen in Deutschland machen 

die monatlichen Ausgaben für Wohnen einen großen Teil 

der Lebenshaltungskosten aus. In aller Regel sind Ausgaben für 

Wohnen und vor allem Mieten monatliche Fixkosten, bei denen 

kaum oder nur wenig Einsparpotenzial besteht. 

Durchschnittlich 23,3 Prozent ihres verfügbaren Einkommens 

mussten Haushalte im Jahr 2021 für die Wohnkosten aufbringen, 

wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt. Liegt die 

Wohnkostenbelastung, also der Anteil des für die Wohnkosten 

aufgewendeten verfügbaren Haushaltseinkommens, bei mehr als 

40 Prozent gelten Haushalte als überbelastet. Im vergangenen 

Jahr traf dies auf 10,7 Prozent der Bevölkerung zu. 

Betrachtet man nur die Bevölkerung in Haushalten, die zur 

Miete wohnen, ist die Belastung durch Wohnkosten noch größer. 

Im Jahr 2021 galten 12,8 Prozent der Bevölkerung in Mieterhaushalten 

als überbelastet. Der durchschnittliche Anteil des verfügbaren 

Haushaltseinkommens, der in dieser Gruppe für Wohnkosten 

aufgewendet werden musste, lag bei 27,6 Prozent. 

Ein-Personen-Haushalte hatten höchste 

Wohnkostenbelastung 

Wer im Jahr 2021 in einem Einpersonenhaushalt zur Miete wohnte, 

hatte durchschnittlich die höchste Wohnkostenbelastung. 

Mehr als ein Drittel ihres verfügbaren Einkommens (35,4 Prozent) 

gaben diese Einpersonenhaushalte im Schnitt für Wohnkosten 

aus. Fast jede beziehungsweise jeder vierte der alleinlebenden 

Mieterinnen und Mieter (24,7 Prozent) musste für die Wohnkosten 

sogar mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens aufwenden 

und galt somit als überbelastet. 

Eine überdurchschnittlich hohe Wohnkostenbelastung hatten 

mit 30,7 Prozent im Jahr 2021 auch alleinerziehende Mieterinnen 

und Mieter mit mindestens einem Kind. Dagegen gaben zwei Erwachsene 

ohne Kinder (23,7 Prozent) und zwei Erwachsene mit 

Kindern (24,1 Prozent), die zur Miete wohnten, durchschnittlich 

den geringsten Anteil am verfügbaren Einkommen für Wohnkosten 

aus.

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Noch deutlicher unterscheidet sich die Wohnkostenbelastung der 

Menschen in Mieterhaushalten, wenn man fünf gleich große Einkommensgruppen 

bildet (sogenannte Einkommensquintile). Das 

nach Einkommen unterste Fünftel aller Mieterhaushalte gab im 

Jahr 2021 demnach durchschnittlich 42,6 Prozent des verfügbaren 

Einkommens für Wohnkosten aus. Mehr als ein Drittel der 

Mieterinnen und Mieter (36,2 Prozent) in der untersten von fünf 

Einkommensgruppen lebte in einem als überbelastet geltenden 

Haushalt. 

Wohnort entscheidet über die Wohnkostenbelastung 

Wie stark die Wohnkosten für die betroffenen Mieterhaushalte 

ins Gewicht fallen, variiert auch je nachdem, wie dicht besiedelt 

der entsprechende Wohnort ist. So war die Wohnkostenbelastung 

im Jahr 2021 mit durchschnittlich 28,6 Prozent in Städten 

am größten. In ländlichen Gebieten mussten demgegenüber im 

Schnitt lediglich 24,9 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens 

für Wohnkosten aufgebracht werden. 

Die Entwicklung der Mietpreise hat Auswirkungen auf die 

Wohnkostenbelastung. Aktuell ist die Teuerung der Nettokaltmieten 

im Vergleich zu den hohen Preissteigerungen in vielen 

Bereichen und im Vergleich zur Gesamtteuerung moderat. Binnen 

Jahresfrist erhöhten sich im Juli 2022 die Nettokaltmieten im 

Durchschnitt um 1,7 Prozent, die Verbraucherpreise insgesamt 

stiegen um 7,5 Prozent. Dennoch haben sich die Nettokaltmieten 

über die vergangenen Jahre tendenziell stetig erhöht, im Zeitraum 

von 2015 bis 2021 um 8,5 Prozent. 

Die Nettokaltmiete ist eine bedeutende Verbrauchsausgabe, 

da sie einen sehr großen Teil des Haushaltsbudgets ausmacht, und 

ist damit in der Kasse der privaten Haushalte deutlich spürbar. 

Bei einer angenommenen Nettokaltmiete von 1000 Euro liegt der 

monatliche Mehrbetrag durch die aktuelle Teuerungsrate durchschnittlich 

bei 17 Euro und summiert sich über das Jahr hinweg 

auf über 200 Euro. 

Entwicklung der Warmmiete erhöht 

Wohnkostenbelastung 

Die Preisentwicklung im Bereich Wohnen umfasst allerdings mehr 

als nur die Nettokaltmiete, zur sogenannten „Warmmiete“ gehören 

auch verschiedene Wohnungsnebenkosten. Die Teuerungen 

hierfür fallen deutlich stärker aus und betreffen nicht nur die 

Personen, die zur Miete wohnen. So verteuerten sich die Wohnungsnebenkosten 

im Juli 2022 um 2,2 Prozent gegenüber dem 

Vorjahresmonat. 

Der Preisanstieg für die Haushaltsenergie lag bei +42,9 Prozent 

im Juli 2022 gegenüber dem Vorjahresmonat, darunter verteuerten 

sich Heizöl mit +102,6 Prozent und Erdgas mit +75,1 

Prozent. Der Preisanstieg bei Strom lag im Juli 2022 bei +18,1 Prozent. 

Auch für Reparaturen und Instandhaltung stiegen die Preise 

mit +14,4 Prozent binnen Jahresfrist deutlich. 

Insbesondere in Deutschland sind vergleichsweise viele Menschen 

von der Entwicklung der Mietpreise betroffen. Im Jahr 2021 

wohnte hierzulande mehr als jeder zweite Mensch (50,5 Prozent) 

zur Miete. In den vergangenen Jahren hatte Deutschland im EU- 

Vergleich stets einen sehr hohen Anteil von Mieterinnen und Mietern 

an der Gesamtbevölkerung. 

In einigen Ländern wie Österreich (45,8 Prozent) und Dänemark 

(40,8 Prozent) gibt es vergleichbare Anteile in der Bevölkerung, 

die zur Miete wohnen. Daher kommt auch hier der Preisentwicklung 

der Nettokaltmieten bei der Inflationsmessung eine 

besondere Rolle zu. h 

Gasmangellage: Änderung der AVB Fernwärme 

am 14. Juli 2022 in Kraft getreten 

Berlin. Die Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit 

Fernwärme (AVB Fernwärme) wurden mit Hinblick auf die eventuelle 

Gasmangellage erweitert. Sobald die Bundesnetzagentur 

die Feststellung trifft, dass eine erhebliche Reduzierung der Gesamtgasimportmengen 

nach Deutschland vorliegt (§ 24 Abs. 1 

S. 1 Energiesicherungsgesetzes), können die Preissteigerungen 

entlang der Lieferkette weitergegeben werden, um die Versorgungssicherheit 

aufrechtzuerhalten. Hierfür werden der AVB 

Fernwärme in §24 die Abs. 5 bis 7 hinzugefügt. 

Wenn ein Energieversorgungsunternehmen (EVU) gegenüber 

einem Fernwärmeversorgungsunternehmen (FVU) den Preis für 

die Lieferung von Gas zur Erzeugung von Fernwärme erhöht, so 

sind dieses FVU sowie Weitere entlang der Lieferkette berechtigt, 

ein in einem Wärmeliefervertrag vereinbartes und insoweit einschlägiges 

Preisanpassungsrecht frühestens zwei Wochen nach 

der Gaspreiserhöhung auszuüben – auch wenn im Wärmeliefervertrag 

ein längerer Zeitraum für die Anpassung des Preises vereinbart 

wurde. 

Die Ausübung des Preisanpassungsrechts ist in Textform mitzuteilen 

und mit einer Begründung zu versehen. Die Preisanpassung 

wird frühestens zwei Wochen nach dem Tag, der auf den Tag des 

Zugangs der Mitteilung folgt, wirksam. 

Der Kunde hat in diesem Fall das Recht, den Wärmeliefervertrag 

außerordentlich mit Wirkung spätestens zum Ende des ersten 

Jahres nach Wirksamwerden der Preisänderung zu kündigen. 

Weiterhin hat der Kunde des FVU das Recht, alle zwei Monate ab 

Wirksamwerden einer solchen Preisanpassung die Überprüfung 

und gegebenenfalls unverzügliche Preissenkung auf ein angemessenes 

Niveau zu verlangen. 

Das FVU hat dem Kunden innerhalb einer Frist von zwei Wochen 

das Ergebnis der Überprüfung und eine etwaige Preisänderung 

mitzuteilen und zu begründen. Sechs Wochen nach der 

Aufhebung der Notfallstufe ist das FVU verpflichtet, den Kunden 

über die Aufhebung zu unterrichten und den Preis auf ein angemessenes 

Niveau abzusenken. h

80 Betriebskosten 

Die Wohnungsstation 

im Mehrfamilienhaus 

SANDRA HECKER UND KAY FIDOR 

BOSCH JUNKERS DEUTSCHLAND 

Die erfolgreiche Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses verlangt 

einen sorgfältigen Blick auf alle im Bewirtschaftungszeitraum 

notwendigen Maßnahmen. Umso mehr, wenn diese einem 

mittel- bis langfristigen Investitionszyklus unterliegen. Dabei hat 

jede Investition den wirtschaftlichen Anspruch der Wertsteigerung 

oder zumindest des langfristigen Werterhalts des entsprechenden 

Projektes. Darunter fällt auch die einer effizienten, nachhaltigen 

und komfortablen Wärmeversorgung. Die dezentrale 

Beheizung durch eine Wohnungsstation erfüllt hier alle Kriterien. 

Der Vorteil: Durch die bedarfsgerechte Wärmeversorgung erhöht 

sich für Mieter die Attraktivität ihres Zuhauses, gleichzeitig profitieren 

Vermieter von einem verringerten Verwaltungsaufwand. 

Doch welche Heizung erfüllt die Ansprüche an Wirtschaftlichkeit, 

Nachhaltigkeit und Komfort bestmöglich? 

Der Weg zu einem effizienten Heizsystem 

Ist eine Heizungsanlage 20 Jahre oder länger in Betrieb, wird in 

der Regel ein Austausch notwendig, um eine effiziente Wärmeversorgung 

aufrechtzuerhalten. 

Die Investition in einen neuen Wärmeträger will jedoch wohl 

bedacht sein und setzt folgende organisatorische Schritte voraus: 

In einer ersten Planungsphase erfolgt eine möglichst genaue Bestandsaufnahme. 

Bauherren ermitteln Verbrauchsdaten aus der 

Vergangenheit. Weiterhin lassen sie Heizlast und Warmwasserbedarf 

unter Berücksichtigung aller durchgeführten und geplanten 

Maßnahmen an der Gebäudehülle berechnen und überprüfen 

die staatliche Förderfähigkeit des zukünftigen Systems. Für 

die Auswahl des optimalen Heizsystems sind heute neben wirtschaftlichen 

Erwägungen ebenso ökologische Einflussfaktoren zu 

berücksichtigen. Die Heizungsmodernisierung in Mehrfamilienhäusern 

mit Gasetagenheizung eröffnet somit folgende Optionen: 

Erstens, den Austausch einer Gasetagenheizungen gegen 

ein neues typgleiches Gerät, der jedoch nur dann als positiver 

Beitrag zum Klimaschutz zählt, wenn das verwendete Heizgas 

CO 2 

-frei zur Verfügung gestellt wird. Diese Entwicklung ist zwar 

angestoßen worden, eine zuverlässige Umstellung ist jedoch erst 

in einigen Jahren sicher zu bewerten. Eine zweite Möglichkeit für 

die Sanierung der Liegenschaft wäre, das Heizsystem an einen 

Vertragspartner zu vergeben, der eine klimafreundliche Strategie 

verfolgt, um so die Verantwortung für die CO 2 

-Reduzierung abzugeben. 

Vorteile der dezentralen Wärmeversorgung 

Eine sinnvolle Alternative zu den zuvor genannten Optionen ist 

die Umstellung auf ein Zentralsystem mit dezentraler Wärmeverteilung, 

in das regenerative Energien eingebunden werden. Die 

Einbindung einer Heizzentrale mit hohem regenerativem Anteil 

trägt dazu bei, den CO 2 

-Austoß spürbar zu senken. Wohnungsstationen 

können dabei mit nahezu jeder nachhaltigen Energietechnik 

kombiniert werden. So wird Solarenergie oder jene aus 

Erdwärme- oder Luft-Wasser-Wärmepumpen über Pufferspeicher 

ins Heizsystem eingespeist. Die herkömmlichen Gasetagenheizungen 

weichen dann Wohnungsstationen im Sinne einer dezentralen 

Wärmeversorgung. Diese verteilen Wärme an Fußboden- 

oder Radiatoren-Heizungen der jeweiligen Wohnungen. 

Die Warmwasseraufbereitung funktioniert bedarfsgerecht und 

erfolgt erst auf Abruf über den Wärmetauscher der Wohnungsstation 

im hygienischen Durchlaufprinzip. Damit wird der Weg 

von der Erzeugung bis zur Zapfstelle und damit das Risiko einer 

Verkeimung und einer Legionellenansammlung auf ein Minimum 

reduziert. Die wohnungsabhängige Wärmeerzeugung birgt überdies 

organisatorische Vorteile für die Wohnungsvermietung. So 

ist jede Wohnungsstation im Regelfall mit einem Wärmemengenund 

einem Kaltwasserzähler ausgestattet. Die tatsächlich genutzte 

Energie der jeweiligen Mietpartei ist somit exakt dokumentiert 

und kann in die Verbrauchsabrechnung aufgenommen werden. 

Diese fällt vergleichsweise gering aus, denn Wärmeverluste bei 

der Verteilung werden angesichts der kurzen Übertragungswege 

und der isolierten hydraulischen Komponenten minimiert. 

Einbau und Wartung der neuen Heizungsanlage 

Bauherren arbeiten von der Planungsphase über die Realisierung 

bis hin zur Nutzung eng mit dem jeweiligen Heizungsanbieter zusammen. 

Diese unterstützen bei der Wahl geeigneter Handwerksbetriebe, 

halten Planungsunterstützung in Form nützlicher Tools 

bereit und verstehen die Inbetriebnahme der neuen Heizungsanlage 

oftmals als Serviceleistung. Digitale Lösungen vereinfachen 

schließlich die Nutzung und Überwachung der Anlage. So bieten 

viele Hersteller Software-Lösungen an, die Ferndiagnosen und 

Echtzeit-Monitoring ermöglichen und so alle wesentlichen Anlagenparameter 

des vernetzten Heizsystems ortsunabhängig verfügbar 

machen. Damit wird zu jeder Zeit ein optimaler Betrieb 

der Anlage sichergestellt und bei einer Störung frühzeitig eine 

Benachrichtigung versendet. h 

Die Wohnungsstation Flow 7000 RS von Bosch 

Im Januar 2022 hat die Heizungsmarke Bosch mit der Flow 7000 

RS eine Wohnungsstation auf den Markt gebracht, die speziell 

für den Austausch von Gas-Etagenheizungen entwickelt wurde. 

Ihre Abmessungen gleichen denen älterer Etagenheizungen und 

ermöglichen die Anbindung an bestehende Anschlüsse und damit 

einen passgenauen Einbau. 

Wie gemacht für die Modernisierung – die Wohnungsstation 

Die dezentrale Wärmeversorgung mit Wohnungsstationen erfüllt 

alle Anforderungen an die energetische Heizungssanierung von 

Mehrfamilienhäusern: Die Vernetzung mit regenerativen Energietechniken 

wie Photovoltaikanlagen, Solarthermie, Luft-Wasseroder 

Erdwärmepumpen neutralisiert die CO 2 

-Bilanz des modernisierten 

Gebäudes maßgeblich. Die Fernüberwachung durch eine 

vernetzbare Softwarelösung wie der HomeCom Pro von Bosch 

gibt darüber hinaus zu jedem Zeitpunkt Aufschluss über den Systemstatus 

der Anlage und hält den Wartungs- und Reparaturaufwand 

gering. Mieter profitieren überdies von einer hygienischen 

Trinkwasseraufbereitung, einer bedarfsgerechten Wärmeversorgung 

und einer transparenten Nebenkostenabrechnung, die 

durch die baubedingte Vermeidung von Wärmeverteilverlusten 

geringer ausfällt als unter Einsatz bislang gängiger Heizlösungen 

im Mehrfamilienhaus. Die Wohnungsstation ist demnach eine 

lohnenswerte Investition, um die Wärmeversorgung im Mehrfamilienhaus 

nachhaltig, mieterfreundlich und wirtschaftlich 

effizient zu gestalten.

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Impressum 4_2022 

HERAUSGEBER 

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. 

Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein 

Andreas Breitner 

Verbandsdirektor 

040 52011-215 | E-Mail: breitner@vnw.de 

WP/StB Gerhard Viemann 

Direktor für den Prüfungsdienst 

040 52011-240 | E-Mail: viemann@vnw.de 

WP/StB/RA Jürgen Wendlandt 

Stellv. Direktor für den Prüfungsdienst 

040 52011-275 | E-Mail: wendlandt@vnw.de 

Andreas Daferner 

Bildung 

040 52011-218 | E-Mail: daferner@vnw.de 

Dr. Peter Hitpaß 

Wohnungswirtschaft, Betriebskosten- und 

Medienrecht 

0385 48937-503 | E-Mail: hitpass@vnw.de 

Christoph Kostka 

Geschäftsführung 

VNW Landesverband Schleswig-Holstein 

040 52011-225 | E-Mail: kostka@vnw.de 

Steffen Laser 

Geschäftsführung 

VNW Landesverband Mecklenburg-Vorpommern 

0385 48937-501 | E-Mail: laser@vnw.de 

Petra Memmler 

Geschäftsführung VNW Landesverband Hamburg 

Technik und Energie 

040 52011-230 | E-Mail: memmler@vnw.de 

Nicola Olivier 

Datenschutz 

040 520 11 221 | Mail: olivier@vnw.de 

Andreas Thal 

Stellvertreter des Verbandsdirektors und Verwaltung 

040 52011-204 | E-Mail: thal@vnw.de 

REDAKTION 

Oliver Schirg 

Verantwortlich im Sinne des Presserechts 

040 52011-226 | E-Mail: schirg@vnw.de 

ANZEIGEN 

Ilka Schünemann 

0511 1265-123 | E-Mail: i.schuenemann@vdw-online.de 

GESTALTUNG 

hungerundkoch.com 

0511 51 99 46-00 

DRUCK 

QUBUS media GmbH 

Beckstraße 10 | 30457 Hannover 

RA Dr. Kai Mediger 

Recht, Genossenschaften und Quartiersentwicklung 

040 52011-238 | E-Mail: Mediger@vnw.de 

Mehr Informationen über den VNW 

finden Sie im Internet unter www.vnw.de 

Bildnachweise 

Titelmotiv, S. 1: ©Oliver Schirg; S. 4-9: ©Bertold Fabricius/VNW; S. 10: ©Michael Rudolph (3), ©Marco Sommmerfeld (rechts oben), 

©Beate Eisenhardt (mitte); S. 11: ©Michael Rudolph (2), ©Marco Sonmerfeld (rechts oben); S. 12: ©Bertold Fabricius/VNW (unten); 

S. 17: ©Ronald Sawatzki _ Senatskanzlei Hamburg; S. 17: ©GdW Urban Ruths (rechts); S. 18: ©Hanna Carstens (links), ©Bertold Fabricius/ 

VNW; S. 18: ©Thomas Duffe (unten links); S. 20, 21, 22, 26: ©Oliver Schirg; S. 24: ©Lerninsel Juist; S. 26: ©Bertold Fabricius/VNW (unten 

links); S. 28, 29: ©Reimo Schaaf Fotografie/VNW; S. 34: © Bertold Fabricius/VNW; S. 42: © Timo Wilke, ©Markus Tollhopf; S. 43: @Marcus 

Dewanger_SBV, Neue Lübecker; S. 44: @ Stefan Müller, @ Robert Schlossnickel, @ Marco Pitzer; S. 45: @ Joachim Kloock, @ Neue Lübecker; 

S.46: Visualisierung BBB, @ WG Schiffahrt Hafen Rostock, @Kristina Wedekind S. 54 (unten): Daniel Herrmann; S. 56: Walter Vorjohann; 

S. 53 (rechts), S. 61: ©Andreas Molatta; Seite 58: ©Axel Born; S. 59: Bayernheim (2); S. 62: ©Uwe Jungherr; S. 64: ©gettyimages; 

S. 65: ©Haufe; S. 69: © Christian Schwier; S. 70: ©AdobeStock_wifesun; S. 71, 75: © Sascha Kreklau; 78: © Axel Born

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