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Alles was
RECHT ist!
Alle Eigentümer müssen Selbstbeteiligung zahlen
Feuer, Wasser, Sturm: Die Gebäudeversicherung
sorgt in Eigentümergemeinschaften
oft für Streit. Denn
Schäden treten vielleicht nur in einzelnen
Wohnungen auf – müssen sich
trotzdem alle beteiligen? Vom BGH
kommt jetzt ein klares Ja. Es gebe
auch Vorteile.
VON ANJA SEMMELROCH
Karlsruhe (dpa). Von einer Gebäudeversicherung
mit niedrigen Beiträgen profitiert
in einer Eigentümergemeinschaft jeder –
deshalb müssen sich alle den Selbstbehalt
teilen, wenn ein Schaden auftritt. Davon
gibt es auch keine Ausnahme, wenn nur
eine einzige fremde Wohnung betroffen
sein sollte. Das entschied der Bundesgerichtshof
am Freitag 16. September 2022 in
einem Musterfall aus Köln (Az: V ZR 69/21).
Eine Wohngebäudeversicherung tritt
ein, wenn ein Haus beschädigt oder zerstört
wird. Abgesichert sind üblicherweise
Schäden durch Leitungswasser, Feuer
und durch Naturgefahren wie Sturm und
Hagel. Für Elementarschäden zum Beispiel
durch Überschwemmungen, Starkregen
oder Erdrutsche muss oft eine Zusatzpolice
abgeschlossen werden.
Bei einem Schaden in den gemeinsam
genutzten Bereichen, zum Beispiel
im Treppenhaus, war schon vorher klar:
Deckt die Versicherung die Kosten nicht
komplett ab, müssen sämtliche Eigentümer
in den sauren Apfel beißen und sich
die restliche Summe teilen. Was aber,
wenn nur in einer Wohnung die Einbauküche
betroffen ist? "Über dieses Problem
wird seit Jahren heftigst gestritten", hatte
die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner
in der Verhandlung am 1. Juli gesagt.
Mit dem höchstrichterlichen Urteil
steht nun fest: Das Umlegen der Selbstbeteiligung
auf alle Eigentümer ist auch
in einem solchen Fall rechtens. Brückner
sagte, ein höherer Selbstbehalt bedeute
üblicherweise eine niedrigere Versicherungsprämie.
Damit verringere sich das zu
zahlende Hausgeld – und das sei für alle
wirtschaftlich sinnvoll. Im Umkehrschluss
bedeute das: Das gemeinsam eingegangene
Risiko müsse auch von allen gemeinsam
getragen werden.
Der Kölner Fall ist allerdings speziell.
Denn in den Wohnungen treten wegen
mangelhafter Rohre eigentlich ständig
irgendwo Wasserschäden auf. Die Versicherung
hat deshalb die Selbstbeteiligung
zwangsweise so weit heraufgesetzt, dass
die Eigentümer fast alles aus der eigenen
Tasche zahlen müssen – bei jedem Schadensfall
15 000 Euro, hatte es in der Verhandlung
geheißen. Für den BGH macht
das keinen Unterschied: Der hohe Selbstbehalt
sei dennoch im Interesse aller, sagte
Brückner. Denn ohne diese Regelung würde
sich vermutlich überhaupt kein Versicherer
für den Gebäudekomplex mehr finden.
Trotzdem ist der Fall noch nicht entschieden.
Denn in der Anlage gibt es neben
sehr vielen kleineren Wohnungen auch
eine fast 1000 Quadratmeter große Gewerbeeinheit
– bis vor einiger Zeit war
dort ein Supermarkt. Deren Eigentümer
hatten geklagt, weil sie wegen der riesigen
Fläche bei jedem Schaden besonders
viel Geld beisteuern müssen. Dabei sei bei
ihnen selbst noch nie etwas passiert.
Das Kölner Landgericht muss nun
noch einmal prüfen, ob zumindest der
Verteilungsschlüssel geändert werden
muss. Die Hürden dafür seien aber recht
hoch, sagte Brückner: Das Gesetz sieht
eine Anpassung nur vor, wenn das Festhalten
an der eigentlichen Regelung "aus
schwerwiegenden Gründen (...) unbillig
erscheint".
Was das im konkreten Fall heißt, macht
der BGH auch direkt klar: Sollte es bauliche
Unterschiede zwischen der Gewerbeeinheit
und den Wohnungen geben, die
für die vielen Wasserschäden verantwortlich
sind, könnte eine Anpassung geboten
sein. Anders sieht es aus, wenn es nur am
"unterschiedlichen Nutzungsverhalten"
liegt – also daran, dass Bad und Küche in
einer Wohnung einfach viel häufiger genutzt
werden als in einem Supermarkt. In
diesem Fall müssten die Eigentümer der
Gewerbeeinheit auch in Zukunft jeden
Schaden mit zahlen. h
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