VNW-Magazin 1/2023

VNW magazin 

Wohnen 

im Norden 

1_2023 

Energiewende? 

Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen

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Inhalt 1_2023 

1 

VNW 

Analysen 

Editorial 03 

25. Managementforum 04 

Ein Abend intensiver Gespräche 10 

Karen Pein im Interview 12 

Troubleshooting 16 

MEGAFon 18 

Viel und unübersichtlich 20 

Alles was RECHT ist 24 

VNW-Young-Leader-Netzwerk 28 

Das erste Hochhaus seit der Wende 32 

Namen und Nachrichten 34 

Termine 42 

Serielles Bauen 44 

Energetische Stadtsanierung 48 

IW.2050 54 

Datenschutz 60 

Impressum 64 

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung 

der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. 

Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter. 

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3 

25. Managementforum 4 

Liebe Leserin, 

lieber Leser, 

„Ehrfurcht vor reiner frischer Luft wird die Marke künftiger Generationen sein müssen!“ 

Peter Altenberg (1859 - 1919) 

österreichischer Schriftsteller 

Das neue Jahr hat für die Wohnungswirtschaft 

so begonnen, wie sich das alte Jahr 

verabschiedete. Baupreise, Zinsen und Inflation 

verharren auf hohem Niveau. Das 

Bundeswirtschaftsministerium änderte zum 

Jahreswechsel erneut die Bedingungen bei der sogenannten 

BEG-Bestandsförderung ohne das vorher (und 

auch nachher) ausreichend zu kommunizieren. 

Zwar waren Änderungen an der BEG-Förderung zu erwarten 

gewesen. Jedoch fehlten bis Anfang Februar 

Details und Übergangsfristen. Selbst verpflichtend einzubindende 

professionelle Energieberater und an die 

KfW durchleitende Förderbanken haben inzwischen den 

Überblick über jeweils anzuwendende Berechnungsnormen 

verloren. 

Wenn es nicht so besserwisserisch klingen würde, könnte 

ich sagen: Wir sozialen Vermieter haben die Politik gewarnt. 

Der Abwärtstrend wird in den kommenden Jahren 

weitergehen, ist also nicht überraschend. Zugleich steigt 

die Zahl der Flüchtlinge, die nach Deutschland kommen, 

rasant. Schon jetzt ist klar: Da schlummert erhebliches 

Protestpotenzial. 

Und was machen zuständige Berliner Politikerinnen und 

Politiker: Sie schieben den schwarzen Peter der Wohnungswirtschaft 

zu. Diese solle gefälligst ihrer gesellschaftlichen 

Verantwortung gerecht werden und trotz 

der miserablen Umstände bauen. Man kann aber niemanden 

zwingen, ein Investment zu machen, von dem 

von Anfang an feststeht, dass am Ende rote Zahlen herauskommen. 

Was gelten soll, muss auf seitenstarken KfW-Merkblättern 

und technischen FAQ-Listen recherchiert werden. 

Das provoziert Fehler. Zumal auf der KfW-Internetseite 

aktuell verlinkte Papiere zu ein und derselben Frage widersprüchliche 

Informationen liefern. Das alles erinnert 

fatal an das KfW-Förderchaos vor gut einem Jahr. Es 

ist, als hätte das Bundeswirtschaftsministerium aus den 

vergangenen Monaten nichts gelernt. 

Die Folgen sind jetzt schon sichtbar. Geplante Wohnungsbauprojekte 

werden reihenweise verschoben oder 

abgesagt. In den drei norddeutschen Bundesländern 

hatten VNW-Unternehmen geplant, in diesem und im 

kommenden Jahr 4 908 Wohnungen zu bauen. 2 196 

Wohnungen werden nun nicht errichtet bzw. ihr Bau 

wurde verschoben. Darunter sind 325 Sozialwohnungen. 

Als entscheidende Gründe – neben gestiegenen Bauund 

Finanzierungskosten – werden von den Geschäftsführern 

und Vorständen die fehlende Verlässlichkeit und 

die unzureichende Höhe der öffentlichen Förderung genannt. 

Alles Dinge, die seit Monaten bekannt sind, von 

den Politikerinnen und Politikern in Berlin aber überhört 

werden. 

Wer wider besseres Wissens jetzt genau das fordert, der 

versündigt sich an der (noch) intakten Wohnungswirtschaft. 

Notwendig ist vielmehr, die Rahmenbedingungen 

für die Schaffung von Wohnraum zu verbessern. Mehr 

öffentliche Förderung und niedrige Zinsen sind das eine. 

Genauso wichtig ist es, Bauordnungen zu entschlacken, 

Prüfungsprozesse in den Behörden zu beschleunigen 

und beim Klimaschutz auf Effizienz statt auf Ideologie 

zu setzen. 

Es ist geradezu irrwitzig, wenn Deutschland beim Klimaschutz 

aufs Tempo drückt, es denen, die das Ganze 

umsetzen sollen, aber schwer macht. Die Bundesregierung 

und die Kreditanstalt für Wiederaufbau müssen 

endlich verlässliche Partner der Energiewende werden. 

Mit Zwang allein und einem Wust aus sich ständig ändernden 

Regeln wird die Transformation scheitern und 

wird der soziale Frieden aufs Spiel gesetzt. 

„Am Tisch oder auf 

der Speisekarte?“ 

VNW-Direktor Andreas Breitner kündigt auf dem 

25. Managementforum in Rostock-Warnemünde eine 

härtere Gangart im Umgang mit der Politik an. 

„Wir brauchen keinen wohnungspolitischen Aktionismus.“ 

f 

Andreas Breitner, VNW-Vorstand und Verbandsdirektor 

VON OLIVER SCHIRG

5 25. Managementforum VNW-Digitalisierungstagung 25. Managementforum 8 

Rostock-Warnemünde. In diesem Jahr feierte das VNW- 

Managementforum sein 25-jähriges Jubiläum. Von nun an 

wird das Jahresauftakttreffen von Führungskräften der norddeutschen 

Wohnungswirtschaft in Rostock-Warnemünde 

stattfinden. Dieses Mal kamen rund 250 Vorstände und Geschäftsführer 

an die Ostsee. 

VNW-Direktor Andreas Breitner verwies in seiner Rede 

zu Beginn der zweitägigen Veranstaltung auf die explodierenden 

Baukosten, steigenden Zinsen und das KfW-Förderchaos. 

„Selten waren die Bedingungen für den Bau bezahlbarer 

Wohnungen hierzulande so schlecht wie in diesen Tagen“, 

sagte der VNW-Direktor. „Es überrascht daher kaum, dass 

viele Geschäftsführer und Vorstände von VNW-Unternehmen 

ihre Bauprojekte kritisch auf Umsetzbarkeit prüfen.“ 

Pünktlich zum Managementforum lagen die Ergebnisse 

einer Umfrage über die aktuelle Neubautätigkeit vor. Demnach 

erwarten die am Gemeinwohl orientierten Vermieter 

in diesem und im kommenden Jahr einen deutlichen Rückgang 

des Baus bezahlbarer Wohnungen. „Wir gehen davon 

aus, dass fast 45 Prozent der geplanten Wohnungen 

nicht errichtet werden bzw. ihr Bau verschoben wird“, sagte 

Andreas Breitner. „In Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg 

und Schleswig-Holstein war für 2023 und 2024 der Bau von 

4 908 Wohnungen geplant. 2 196 Wohnungen stehen jetzt 

auf der Kippe.“ 

Vor allem die staatliche Förderpolitik sorgt für Unruhe 

Wichtige Gründe für den Verzicht bzw. die Verschiebung sind 

die gestiegenen Finanzierungs- und Materialkosten. Dafür 

kann die Politik kaum etwas. Zunehmend aber verärgert die 

Führungskräfte der Wohnungswirtschaft die hausgemachte 

Unsicherheit bei der staatlichen Förderpolitik. 

So nannten die Unternehmen eine fehlende Verlässlichkeit 

und eine unzureichende Höhe der öffentlichen Förderung 

als wichtige Gründe für das Aus oder die Verschiebung 

von Bauprojekten. „Der Bund wird mit seiner aktuellen Förderpolitik 

seiner Verantwortung für das bezahlbare Wohnen 

im Norden Deutschlands nicht gerecht“, sagte der VNW- 

Direktor. „Wir laufen sehenden Auges in eine Verschärfung 

der Probleme auf dem Wohnungsmarkt hinein.“ 

Etwas besser sieht es aktuell bei den öffentlich geförderten 

Wohnungen aus, obwohl auch hier fast jede fünfte geplante 

Wohnung nicht oder verspätet errichtet wird. Bislang stehen 

325 Sozialwohnungen in Frage. „Das dürfte daran liegen, 

dass Schleswig-Holstein und Hamburg die eigene Wohnungsbauförderung 

deutlich erhöht haben“, so Andreas 

Breitner. „Daran erkennt man, dass die Politik Mittel hat, dem 

Einbruch beim Wohnungsbau etwas entgegenzusetzen.“ 

Soziale Probleme in einzelnen Quartieren nehmen zu 

Mit Blick auf die Krawalle an Silvester sagte der VNW-Direktor, 

dass die schwierige Lage beim Wohnungsbau von zunehmenden 

sozialen Problemen in einer Reihe von Wohnquartieren 

begleitet werde. „VNW-Unternehmen haben in Teilen ihrer 

Quartiere mit Armut, Ausgrenzung und sozialer Perspektivlosigkeit 

zu tun und werden vom Staat mit diesen Problemen 

allein gelassen. Es haben sich Parallelgesellschaften mit eigenen 

Treffpunkten, Supermärkten und Sportvereinen gebildet. 

Oftmals treffen in unseren Wohnvierteln unterschiedliche 

Kulturen aufeinander, was Probleme schafft.“ 

Das Problem bestehe nun darin, dass Konflikte vermehrt 

mit Gewalt ausgetragen würden. „Wir erleben eine zunehmende 

Verrohung und wachsende Distanz zum Rechtsstaat“, 

so der Verbandsdirektor. Notwendig sei daher eine gesellschaftliche 

Debatte über Gewalt, fehlenden Respekt und die 

bisherigen Integrationskonzepte. „Was läuft schief? Warum 

läuft es schief? In welchen Ländern läuft es warum besser?“ 

Das seien die Fragen, die die Politik sich stellen müsse. „Mehr 

von dem Alten bedeutet lediglich einen hohen gesellschaftlichen 

Preis zu zahlen.“ 

Zu dieser Analyse gehöre auch, sich von populistischen 

Forderungen im Bereich der Wohnungspolitik zu verabschieden. 

„Eine schwammige neue Gemeinnützigkeit oder Enteignungsfantasien 

schaffen nicht eine einzige neue Wohnung 

und ändern nichts an den Verhältnissen in Problemquartieren.“ 

Man brauche keinen wohnungspolitischen Aktionismus, 

sondern wolle bezahlbare Mieten garantieren. 

Der VNW-Direktor kündigte an, sich im Umgang mit realitätsfernen 

Vorschlägen aus der Politik sperriger als bisher zu 

verhalten. „In diesem Jahr entscheidet sich, ob wir am Tisch 

sitzen oder auf der Speisekarte stehen. Und wir wollen am 

Tisch sitzen.“ 

f 

„Sensibilitätsschulung für das Nichterwartbare“ 

Das gegenwärtige Agieren der Bundesregierung, die Herausforderungen 

des Klimaschutzes und die Debatte über den 

richtigen Umgang mit dem Krieg in der Ukraine waren die 

zentralen Themen, die fast alle Referenten auf die eine oder 

anderer Weise in ihren Vorträgen streiften. 

Prof. Dr. Karl-Rudolf Korte von der Universität Duisburg-Essen 

beschrieb die veränderte Situation, in der sich 

Politik und Gesellschaft befänden. Die Unberechenbarkeit 

bleibe als Prinzip und werde vom Schwund an Gewissheit 

begleitet. Angesichts der vielen Änderungen in der Welt innerhalb 

(so) kurzer Zeit gehe es für die Menschen darum, 

„irritationsfest“ zu werden. Der Politikprofessor sprach von 

einer „Sensibilitätsschulung für das Nichterwartbare“. 

Erfolgreiche Spitzenpolitiker erkenne man in diesen Zeiten 

vor allem daran, wie sie mit „Nichtwissen“ und „Unberechenbarkeit“ 

umgingen. Es gebe kaum mehr Zwangsläufigkeit. 

Stattdessen befinde sich die Politik in einem Modus des 

„permanenten Nachbesserns“. Die „Meister des Diffusen“ 

seien im Vorteil. Die Menschen wollten Klarheit, Eindeutigkeit 

und Zuspitzung, belohnten am Ende bei Wahlen jedoch 

jene Politiker, die pragmatisch agieren – unabhängig davon, 

was in Wahlprogrammen geschrieben stehe. 

Das Recht des Stärkeren? 

Dr. Claudia Major, Leiterin der Forschungsgruppe Sicherheitspolitik 

an der Berliner Stiftung Wissenschaft und Politik, 

machte in ihrem Vortrag keinen Hehl aus ihrer Auffassung, 

dass die Ukraine in dem Krieg mit Russland unterstützt werden 

müsse. Es gehe im Kern um die Frage, ob in den Beziehungen 

zwischen Staaten das Recht des Stärkeren oder für 

alle die gleichen Regeln gelten würden. 

Russland habe mit seinem Überfall auf die Ukraine deutlich 

gemacht, dass es zur klassischen Machtpolitik mit Einflusssphären 

zurückkehren wolle, sagte die Wissenschaftlerin. 

Das Land habe sich aus einem früheren Konsens – territoriale 

Integrität, friedliche Konfliktlösung und freie Bündniswahl – 

verabschiedet, und wenn der Westen sich dem nicht entgegenstelle, 

werde er viel mehr als die Ukraine verlieren. 

Dr. Major geht davon aus, dass es mit Russland eine langfristige 

Konfrontation geben werde, weil Russland den kooperativen 

Ansatz ablehne. „Das Herzstück der europäischen 

Sicherheitsordnung wird nicht Krieg, sondern Konflikt sein.“ 

Krieg und Frieden könne man künftig nicht mehr so einfach 

trennen. „Das Ende von Krieg bedeutet nicht automatisch 

Frieden, sondern zum großen Teil Konflikt unterhalb der 

Schwelle eines heißen Krieges.“ 

Zugleich verwies die Wissenschaftlerin darauf hin, dass 

es außerhalb des Westens keine automatische Unterstützung 

für die USA und Europa gebe. China nehme die Position einer 

„prorussischen Neutralität“ ein und suche den systematischen 

Konflikt mit den USA. China nutze den Krieg, die USA 

und den Westen zu diskreditieren, sehe die wirtschaftlichen 

Chancen und wolle die Kontakte zum Rest der Welt verbessern. 

Messen statt rechnen 

Dr. Christine Lemaitre von der Deutschen Gesellschaft für 

Nachhaltiges Bauen, warnte davor, sich beim Ringen um den 

Klimaschutz in Visionen zu flüchten. „Wir müssen messen, 

statt rechnen. Wir müssen monitoren, monitoren, monitoren!“ 

Wenn man sich die Wohngebäude anschaue, stelle man 

fest, dass die Klimabilanz vieler ältere Bauwerke gar nicht so 

schlecht, beim Neubau es hingegen andersherum sei. 

Frau Dr. Lemaitre warb in ihrem engagierten Vortrag dafür, 

„heute“ anzufangen. Es gebe keinen Zusammenhang 

zwischen Baukosten und Nachhaltigkeitsqualitäten – das hätten 

Untersuchungen bei Bauherren ergeben. In Wirklichkeit 

sei nachhaltiges Bauen nicht teu(r)er. Man sollte mit den „Ja- 

Aber-Geschichten“ aufhören, sondern einfach tun. 

Ähnlich argumentierte Felix Lüter von der Initiative 

Wohnen.2050. Es gebe bislang für den Weg, bis 2045 Klimaneutralität 

zu erreichen, keine Gesamtstrategie, sondern 

nur Puzzlestücke, die häufig über Ordnungsrecht umgesetzt 

würden. Das sei ineffizient. Zugleich mahnte Lüter, dass die 

Wohnungsunternehmen sich darauf einstellen müssten, jede 

Investitionsentscheidung im Sinne des Klimaschutzes zu betrachten. 

Dabei plädierte auch Lüter für kleine Schritte. „Fangen 

Sie mit der Defossilierung im Heizungskeller an.“ Vor 

allem die Heizung habe hohes Optimierungspotenzial. 

f

9 

10 VNW 11 

Ein Abend 

intensiver Gespräche 

Oliver Schirg hat mehr als 

20 Jahre in Hamburg, Berlin 

und Leipzig bei unterschiedlichen 

Zeitungen gearbeitet 

und verantwortet jetzt die 

Kommunikation beim VNW. 

Bettina Harms von Analyse & Konzepte sagte mit Blick auf 

eine Untersuchung über Wohntrends der kommenden Jahre, 

dass Energie das zentrale Thema werde. Haushaltsenergiekosten 

würden massiv steigen und somit die Mieterinnen 

und Mieter dazu bewegen, sich damit zu beschäftigen. „Wir 

brauchen einfache Wege, die Energieverbrauchskosten darzustellen. 

Die Menschen wollen mitmachen, verstehen aber 

oft die Abrechnung nicht.“ Wer aber Informationen über seinen 

Energieverbrauch habe, der werde auch sein Verhalten 

ändern, sagte Harms. 

Nicht alle werden durch die Krise ärmer 

Dr. Ulrich Schneider vom Paritätischen Gesamtverband betrachtete 

die sozialpolitischen Folgen der Corona- und der 

Energiekrise. Es sei „Unfug“, wenn Politiker jetzt erklärten, 

„alle“ würden durch die Krise ärmer. „Es gibt Krisengewinner.“ 

So sei die Zahl der Milliardäre in der Zeit der Krise gestiegen. 

Mit Blick auf die in den vergangenen Jahren gestiegene 

Sparquote in Deutschland sagte Dr. Schneider: „Es ist 

nicht so, dass alle kein Geld haben.“ 

Vielmehr deckten die Krisen auf, dass es in Deutschland 

eine „tief gespaltene Gesellschaft“ gebe. 40 Prozent der unteren 

Einkommensskala hätten kaum Rücklagen oder seien 

verschuldet. „Die untersten zehn Prozent haben Schulden 

und sind überschuldet.“ Die Armutsquote sei hierzulande 

von 15,9 Prozent im Jahr 2019 auf 16,6 Prozent im vergangenen 

Jahr gestiegen. Arm gelte in Deutschland jemand, 

wenn sie oder er monatlich 1 100 Euro oder weniger zur Verfügung 

hätten. Davon seien derzeit 13,8 Millionen Menschen 

in Deutschland betroffen. h 

Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften 

luden Ende Januar 

zur Jahresauftaktveranstaltung. 

Hamburgs Erster Bürgermeister 

Dr. Peter Tschentscher blieb 

länger als geplant. 

Hamburg. Eigentlich wollte Hamburgs Erster Bürgermeister 

Dr. Peter Tschentscher „nur“ 30 Minuten bleiben. Am Ende 

wurden es fast 90 Minuten – gefüllt mit intensiven Gesprächen. 

Der Verein Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften hat 

zu seiner Jahresauftaktveranstaltung in die Gallery des 25hours 

Hotel in der HafenCity geladen. Neben vielen Genossenschaftsvorständen 

war auch Hamburgs neue Stadtentwicklungssenatorin 

Karen Pein zu Gast. 

Vereinsvorsitzender und Vorstand der Schiffszimmerergenossenschaft 

Matthias Saß nahm kein Blatt vor den Mund. Mit Blick 

auf die Einigung des Senats mit den Initiativen „Keine Profite mit 

Boden und Miete“ sagte Saß: „Mit dem Kompromiss haben wenige 

Menschen viel zu viel Einfluss auf etwas genommen, wofür 

wir Genossenschaften schon seit gut 150 Jahren stehen: die Bereitstellung 

von bezahlbarem Wohnraum für die Teile der Bevölkerung, 

die wirklich darauf angewiesen sind.“ 

Bürgermeister Dr. Peter Tschentscher ging in seiner Rede auf 

die Kritik ein und meinte, die Gefahr sei groß gewesen, dass die 

Initiative mit ihren Maximalforderungen einen Volksentscheid 

gewonnen hätte. Zu dem Kompromiss stehe er heute noch. Zugleich 

wies der Erste Bürgermeister darauf hin, dass die großen 

Stadtentwicklungsprojekte von der Einigung ausgenommen seien. 

Deshalb gehe er davon aus, dass der Bau bezahlbarer Wohnungen 

nicht verhindert werde. 

Die rund 30 Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften 

bieten mehr als 135 000 Wohnungen – das sind rund 20 Prozent 

aller Mietwohnungen in Hamburg – zu bezahlbaren Nutzungsgebühren 

an und geben so 230 000 Mitgliedern sowie ihren Familien 

ein sicheres Zuhause. Die monatliche Netto-Kaltmiete in den 

Genossenschaftswohnungen liegt im Durchschnitt bei 7,06 Euro 

pro Quadratmeter. h


„Ich bin gegen 

dogmatische 

Lösungen“ 

Hamburgs neue Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein im Interview über die größten 

Herausforderungen des Wohnungsbaus in Hamburg, über Klimaschutz und darüber, wie 

sie den Streit um das Erbbaurecht befrieden will. 

magazin: Was sind die drei größten Herausforderungen, vor 

denen der Wohnungsbau in Hamburg derzeit steht? 

Karen Pein: Im Zentrum stehen Schaffung und Erhalt von 

bezahlbarem Wohnraum. Wir stecken gerade im größten 

Stadtumbau seit Jahrzehnten. Wohnungen müssen so gebaut 

oder saniert werden, dass sie barrierearm und seniorengerecht 

sind. Hinzu kommen die Anforderungen des 

Klimaschutzes. Wir brauchen eine schlaue Verknüpfung 

vieler Maßnahmen, um den größten möglichen Effekt zu 

erreichen. Und natürlich geht es auch darum, in ausreichender 

Zahl Baugrundstücke zu liefern. 

magazin: Gibt es ausreichend städtische Grundstücke? 

Karen Pein: Aus meiner Sicht ja. Wir haben auf den Flächen 

der großen Stadtentwicklungsgebiete ein Potenzial 

von rund 35 000 Wohnungen. Es dauert aber auch seine 

Zeit, Baurecht zu schaffen. Gesetzliche Anforderungen 

ändern sich, beispielsweise durch den Naturschutz, Lärm 

oder Immission, sodass Planungen nachjustiert werden 

müssen. Ich bin aber optimistisch, dass wir noch in diesem 

Jahr in Wilhelmsburg durch das Nadelöhr kommen und 

starten können. 

magazin: Müssen in Hamburg jedes Jahr 10 000 Wohnungen gebaut 

werden? 

Karen Pein: In Hamburg liegt die Leerstandsquote bei 

unter einem Prozent. Gesund wären drei bis sieben Prozent. 

Es gibt also zu wenige Wohnungen. Deshalb müssen 

wir auch künftig Tausende Wohnungen neu bauen. 

Andererseits können wir in Hamburg nicht einfach weiter 

Flächen versiegeln. Wir brauchen mehr Verdichtung. 

Und wir müssen künftig genau prüfen, ob der Abriss eines 

Wohngebäudes wirklich die beste Lösung ist. 

magazin: Nicht alle Gebäude können gerettet werden. 

Karen Pein: Manchmal führt am Abriss kein Weg vorbei. 

Dann aber müssen wir so viel Stoffe des abgerissenen 

Hauses wie möglich wiederverwenden. In Dänemark gibt 

es sehr gute Beispiele für die Wiederverwertung von Materialien, 

die aus Abriss und Sanierung gewonnen werden. 

magazin: Klimaschutzmaßnahmen an Gebäuden sind teuer. Sie 

gefährden das bezahlbare Wohnen. Wie ist dieser Zielkonflikt zu 

lösen? 

Karen Pein: Wir werden 2045 klimaneutral sein müssen. 

Wenn wir nicht sofort anfangen, werden wir in einigen 

Jahren mit strengen Auflagen konfrontiert werden. Jetzt 

ist noch Zeit, mit Hilfe staatlicher Anreize auf den richti- 

gen Pfad zu kommen. Die vor einigen Wochen vorgelegte 

Machbarkeitsstudie hat dazu sehr gute Anregungen gegeben, 

wie die größten Effekte für den Klimaschutz erreicht 

werden können. 

magazin: Vor allem hat die Studie für eine differenzierte Herangehensweise 

geworben. 

Karen Pein: Ich bin gegen dogmatische Lösungen. Wir 

brauchen pragmatische Ansätze, mit denen das höchste 

Maß an Emissionsreduktion erreicht werden kann, die 

Wohnungen aber bezahlbar bleiben. Die Stadt ist gefordert, 

ihre finanzielle Förderung dahingehend anzupassen. 

Nicht jede Klimaschutzvorgabe ist für jedes Haus sinnvoll. 

Wir müssen uns viele Erfüllungswege offen halten – also 

genau hinschauen: Was bringt viel – und das wird umgesetzt. 

magazin: Wenn man nur noch regenerativ erzeugte Energie einsetzen 

würde, wäre das Problem gelöst. 

Karen Pein: Nur auf erneuerbare Energie zu setzen, wird 

nicht reichen. Wir müssen erneuerbare Energie und Gebäudeeffizienz 

zusammenbringen. Wir kommen also an 

einem sparsamen Umgang mit Energie nicht vorbei. Den 

sogenannten Quartiersansatz, bei dem für die Reduzierung 

der Kohlendioxidemissionen nicht das einzelne Haus, 

sondern das gesamte Quartier betrachtet wird, halte ich 

für eine kluge Idee. 

magazin: Weil es an bezahlbarem Wohnraum mangelt, gibt es 

die Forderung, den bewährten Drittel-Mix aufzugeben und mehr 

Sozialwohnungen zu bauen. Wie sehen Sie das? 

Karen Pein: Der Drittelmix, wonach bei einem Bauprojekt 

ein Drittel Sozialwohnungen, ein Drittel frei finanzierte 

und ein Drittel Eigentumswohnungen errichtet werden, 

hat sich bewährt. Wir stellen dadurch sicher, dass gemischte 

Wohnquartiere entstehen. Das dient auch dem sozialen 

Frieden in der Stadt. In Zukunft wird sich der Anteil 

geförderter Wohnungen erhöhen. Zusätzlich wollen wir 

den sogenannten zweiten Förderweg, bei dem die Miete 

bei 8,70 Euro pro Quadratmeter liegt, stärken. Diese 

Wohnungen sind für Haushalte mit mittlerem Einkommen 

gedacht. In dieser „Preisklasse“ gibt es besonders großen 

Bedarf in Hamburg. 

magazin: Wie wollen Sie Genossenschaften künftig fördern? 

Karen Pein: Die Leistungen der Wohnungsbaugenossenschaften 

in Hamburg kann man nicht hoch genug 

bewerten. Sie stehen wirtschaftlich gut da und das bei 

f

14 VNW 

15 

Anzeigen 

einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,10 Euro pro 

Quadratmeter. Zugleich müssen sie die Herausforderung 

bewältigen, ihre Wohnungsbestände energetisch zu sanieren, 

ohne dass die Mieten davonlaufen. 

magazin: Wie soll das gelingen? 

Karen Pein: Wir werden die öffentliche Förderung so 

gestalten, dass Klimaschutz und Neubau bezahlbarer 

Wohnungen machbar sind. Zudem vertraue ich auf die 

Innovationskraft von Genossenschaften. Der Wandel ist 

ein Prozess, in dessen Verlauf immer wieder neue Ideen 

auftauchen werden. Alle müssen dafür offen sein. 

magazin: Hamburgs Genossenschaften hadern mit der Entscheidung, 

öffentliche Grundstücke nur noch im Wege des Erbbaurechts 

zu bekommen. Was können Sie ihnen anbieten? 

Karen Pein: Erbbaurecht und Neubau schließen sich nicht 

aus. Ich kann aber verstehen, dass Genossenschaften reserviert 

reagiert haben. Wir wollen das Erbbaurecht so 

gestalten, dass es auch für die Genossenschaften wirtschaftlich 

vertretbar ist, auf derartigen Grundstücken zu 

bauen. Über entsprechende Konditionen sollten Politik 

und Genossenschaften reden. Ich bin mir sicher, dass wir 

eine tragfähige Lösung finden. 

magazin: Derzeit kostet der Bau eines Quadratmeters Wohnung 

in Hamburg mehr als 4 000 Euro. Wie lassen sich die Baukosten 

stabilisieren? 

Karen Pein: Auf die äußeren Marktbedingungen hat die 

Politik wenig Einfluss. Allerdings hat Hamburg die Förderung 

des Baus von Sozialwohnungen bereits deutlich erhöht. 

Angesichts der gestiegenen Zinsen am Kapitalmarkt 

glaube ich, dass zinsgünstige Kredite der Hamburgischen 

Investitions- und Förderbank den Genossenschaften eine 

gute Möglichkeit bieten, weiterzubauen. 

magazin: Als langjährige Chefin der IBA (Internationale Bauausstellung) 

wissen Sie um die „Komplexität“ der Bauordnung. 

Haben Sie eine Idee, wie man diese entschlacken kann? 

Karen Pein: Ich setze große Hoffnung in die Vereinheitlichung 

der Landesbauordnungen. Wir sind gerade dabei, 

die Hamburger Bauordnung an die Musterbauordnung 

anzupassen. Das wird viel ausmachen. Zudem wird die 

Bauordnung künftig mehr innovative Projekte wie beispielsweise 

Holzbauten oder Gebäude aus wiederverwendbaren 

Materialien ermöglichen. Entscheidend wird 

letztlich sein, die Effizienz beim Wohnungsbau zu erhöhen. 

h 

Das Gespräch führte Oliver Schirg. 

Karen Pein, geboren 1973 in Hamburg, ist seit dem 

15. Dezember vergangenen Jahres Senatorin für Stadtentwicklung 

und Wohnen der Freien und Hansestadt 

Hamburg. Im Jahr 2000 schloss sie an der Technischen 

Universität Hamburg-Harburg ihr Studium mit 

dem Diplom im Fachbereich Städtebau / Stadtplanung 

ab. Sie arbeitete anschließend im Stadtplanungsamt 

Magdeburg, freiberuflich in Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern. 

Zwischen 2003 bis 2006 war sie bei der GEWOBA Aktiengesellschaft 

Wohnen und Bauen in Bremen tätig, anschließend 

bei Berenberg Private Capital GmbH in Hamburg. 

Zwischen 2006 bis April 2015 war sie bei der IBA 

Hamburg GmbH Projektkoordinatorin und Prokuristin. 

Im Mai 2015 übernahm sie die Position der Geschäftsführerin 

der IBA Hamburg GmbH. 

Karen Pein ist mit dem Eimsbütteler SPD-Politiker und 

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17 

Troubleshooting 

mit 

Hamburgs 

Finanzsenator 

Unter Leitung von Senator Dr. Andreas Dressel und 

VNW-Direktor Andreas Breitner diskutierten Vertreter 

von VNW-Unternehmen und den Behörden der Stadt 

drei Stunden über komplizierte Erbbaurechtsprobleme. 

Es gibt wieder Hoffnung. 

VON OLIVER SCHIRG 

Hamburg. Es kommt wahrlich nicht oft vor, dass ein Hamburger 

Finanzsenator sich persönlich im Detail um die konkrete Lösung 

von Problemen einzelner Wohnungsunternehmen kümmert. Dass 

es Finanzsenator Dr. Andreas Dressel bei der Lösung komplizierter 

Erbbaurechtsprobleme Hamburger VNW-Unternehmen dennoch 

tat, mag verschiedene Gründe gehabt haben. 

Der Wichtigste: Eigentlich hatte die Stadt den VNW-Unternehmen 

bei den Verhandlungen über eine Wiederauflage des 

Bündnisses für das Wohnen versprochen, bis Ende 2021 alle offenen 

Fälle in Sachen Erbbau- und Wiederkaufsrecht „einvernehmlich“ 

zu lösen. Nachdem diese Frist bereits fast ein ganzes Jahr 

verstrichen war, drohte nun im vergangenen Dezember, dass auch 

das Jahr 2022 ohne Lösung zu Ende gehen sollte. 

Der gordische Knoten sollte nun bei einem Treffen Anfang 

Dezember im VNW-Verbandsgebäude durchgeschlagen werden. 

29 Vertreter der betroffenen Unternehmen, des VNW, der 

Hamburger Finanzbehörde, der Behörde für Stadtentwicklung 

und Wohnen sowie des Landesbetriebs Immobilienmanagement 

und Grundvermögen (LIG) saßen unter Leitung von Finanzsenator 

Dr. Andreas Dressel und VNW-Direktor Andreas Breitner fast drei 

Stunden zusammen. 

Jeder einzelne Fall wurde ausführlich besprochen. Die Vertreter 

der Stadt hatten die Kritik der Unternehmen aufgenommen 

und deuteten in einigen wichtigen Fragen „Beweglichkeit“ an. 

Am Ende ging man mit dem Eindruck gegenseitigen Verständnisses 

und mit der Hoffnung auseinander, dass die neu eröffneten 

Möglichkeiten in den kommenden Wochen auch wirklich zu den 

angestrebten einvernehmlichen Lösungen führen. 

Was soll nach dem Auslaufen von Erbbau- und Wiederkaufsrechten 

geschehen? 

Im Kern geht es darum, wie es am Ende der Vertragslaufzeit bestehender 

Erbbau- und Wiederkaufsrechte weitergehen soll. Für 

die Vermieter der auf den Grundstücken errichteten Wohnungsbestände, 

für die Stadt, als Ausgeber des Erbbaurechts bzw. als 

Inhaber des Wiederkaufsrechts und vor allem für die betroffenen 

Mieter. 

In früheren Jahrzehnten bestand für VNW-Unternehmen regelmäßig 

die Möglichkeit, die betroffenen Grundstücke zu einem 

fairen Preis zu kaufen – oder das Wiederkaufsrecht der FHH abzulösen. 

Ein fairer Preis abseits der jeweils aktuellen Bodenrichtwerte 

ist notwendig, damit die Genossenschaften und am Gemeinwohl 

orientierten Gesellschaften ihren Auftrag, bezahlbaren 

Wohnraum anzubieten, auf diesen Grundstücken auch weiterhin 

erfüllen können. 

Aufgrund der veränderten politischen Großwetterlage in 

den vergangenen drei, vier Jahren sollen in Hamburg öffentliche 

Grundstücke – egal ob bebaut oder unbebaut – nur noch in ganz 

wenigen Ausnahmen verkauft werden dürfen. Um die Spekulation 

mit Grundstücken zu vermeiden, will der rot-grüne Senat stattdessen 

öffentliche Baugrundstücke eigentlich nur noch im Wege 

des Erbbaurechts vergeben. 

Was mit Blick auf Grundstücksspekulanten sinnvoll sein mag, 

führt bei Bestandshaltern wie Baugenossenschaften oder am Gemeinwohl 

orientierten Gesellschaften zu Verärgerung und Frust. 

Zum einen, weil sie seit mehr als 100 Jahren unter Beweis stellen, 

dass die Stadt bei der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum 

auf sie zählen kann. 

VNW-Unternehmen spekulieren nicht mit Grundstücken. Sie 

handeln nicht mit Wohnungen, sondern sorgen seit Jahrzehnten 

für den sozialen Frieden in ihren Quartieren und für stabile 

Nachbarschaften. Sie kaufen und bauen, um zu bleiben und sich 

zu kümmern. Es sind andere Akteure am Grundstücksmarkt, die 

durch spekulative Geschäfte die Kaufpreise von Grundstücken 

und die damit verbundenen Mieten in die Höhe treiben. 

Bestandshaltende Vermieter werden in ihrer Leistungsfähigkeit 

geschwächt 

Zum anderen schwächt der grundsätzliche Verzicht auf einen Verkauf 

öffentlicher Grundstücke die bestandshaltenden Vermieter 

ernsthaft in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Die Banken 

gewährten schlechtere Kreditkonditionen, war eine immer wieder 

zu hörende Klage bei der Veranstaltung. Das wiederum ist angesichts 

der Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft infolge 

des Klimawandels und der ohnehin massiv gestiegenen Zinsen für 

die gesamte Stadtgesellschaft eine schlechte Nachricht. 

Besonders ärgerlich ist es, wie in mehreren Fällen, wenn bei 

einem baulich zusammenhängenden Ensemble von drei Wohngebäuden, 

bei einem von drei Grundstücken, auf denen das Ensemble 

steht, das darauf ruhende Wiederkaufsrecht zum Zeitpunkt 

der möglichen Ausübung durch die Stadt nicht abgelöst, sondern 

ebenfalls nur teuer verlängert werden darf. Wie solle man den 

Genossenschaftsmitgliedern die sich daraus ergebenen unterschiedlichen 

Mieten erklären?, lautete eine Frage. Weitere Fragen 

drehten sich um die Laufzeit des künftigen Erbbaurechts, um 

die Entwicklung des Erbbauzinses und um die Erfüllungsoptionen 

weiterer mit der Verlängerung verbundener Auflagen. 

Es wäre an dieser Stelle zu aufwendig und kompliziert, auf 

jeden Fall einzugehen – zu groß sind die Unterschiede. Was aber 

bei der Veranstaltung deutlich wurde: Die gute Vorbereitung 

durch Vorstand und Geschäftsführung des Hamburger VNW- 

Landesverbands ermöglichte es, konstruktiv und zielorientiert zu 

arbeiten. Auch der Appell des VNW-Landesvorsitzenden Marko 

Lohmann zu Beginn der Sitzung, die Emotionen „im Zaum“ zu 

halten, fruchtete. Das dürfte dem einen oder anderen Vorstand 

angesichts der Erfahrungen in den vergangenen Jahren nicht 

leicht gefallen sein. 

„Seit vier Jahren beschäftigen uns die auslaufenden Erbbaurechtsverträge 

unserer Hamburger Mitgliedsunternehmen“, sagte 

VNW-Direktor Andreas Breitner nach dem dreistündigen Treffen. 

„Dabei verfolgen wir nur ein Ziel: Trotz Verlängerung, Wertsteigerungen, 

Ablösung oder Kauf, den in den betroffenen Gebäuden 

wohnenden Menschen bezahlbare Mieten zu sichern.“ 

Hamburgs Finanzsenator Dr. Andreas Dressel habe während 

des Treffens „geliefert, zugehört, diskutiert und entschieden. Das 

habe ich so nicht mehr für möglich gehalten und bin froh, dass es 

dann doch so kam“. h

18 


19 

Fakten neutral 

präsentiert 

Die Nachrichten-App „MEGAfon“ informiert Schülerinnen und Schüler 

neutral mit faktenbasierten Nachrichten. Der VNW hat für ein Jahr die 

Patenschaft für einen Klassensatz übernommen. Der kommt dem Gymnasium 

Carolinum in Neustrelitz zugute. 

Ein Angebot für Schülerinnen und Schüler 

Die Nachrichten-App informiert über folgende Themen: 

Klima und Umwelt 

Wissenschaft und Forschung 

Politik und Wirtschaft 

Gleichstellung und Vielfalt 

Kultur, Kunst und Musik 

Gesundheit und Ernährung 

Beruf, Schule und Ausbildung 

Gesellschaft und Geschichtliches 


Hamburg. Von Albert Einstein ist der Satz überliefert „Man muss 

die Welt nicht verstehen. Man muss sich darin zurechtfinden.“ Der 

große Physiker dürfte sich seinerzeit jedoch selbst in seinen kühnsten 

Träumen kaum eine Informationsflut vorgestellt haben, wie 

jene, die wir in unserer Zeit Tag für Tag bewältigen müssen. 

Längst gehören „Eilmeldungen“ zum Standard auf Mobiltelefonen 

und Smartwatches. Newsfeeds informieren stakkatoartig 

über Entwicklungen. Videos und Bilder sind wirkmächtiger denn je 

und lassen beim Betrachter das Gefühl entstehen, nicht nur dabei 

zu sein, sondern auch dazuzugehören. 

Das Problem: Es sind immer nur Häppchen, die wir konsumieren. 

Das Neueste (und Schrillste) drängelt sich vor, verlangt nach 

unserer Aufmerksamkeit, aber kaum nach unserem Nachdenken. 

Wie auch? Einige wenige Informationen reichen nicht aus, um das 

Ganze zu erfassen und es im besten Fall zu verstehen. 

Hinzu kommt, dass in unserer Zeit ein jeder zum „Sender“ 

werden kann. Die selbst aufgenommenen Videosequenz, das Foto 

von einer Internetseite oder der kopierte Absatz aus einem Artikel 

– mit wenigen Klicks lassen sich Informationen verbreiten, ohne 

dass wirklich klar ist, woher die Information stammt und ob sie 

auch wirklich stimmt. 

Nachrichtenflut und Vertrauensverlust 

Vor allem junge, digitalaffine Menschen haben sich längst von den 

„alten“ Medien abgewandt und konsumieren das, was im eigenen 

Freundeskreis gerade angesagt ist. Von einem „Vertrauensverlust 

der Jugend in den Journalismus“ ist die Rede. Gemeint sind 

die überkommenen, „linearen“ Übertragungswege. Kaum einer 

der jungen Menschen will sich vorschreiben lassen, jeden Abend, 

Punkt 20 Uhr die Tagesschau anzuschauen. 

Vor allem aber haben junge Menschen ein feines Gespür dafür, 

wenn ihnen ein X für ein U vorgemacht werden soll. Allerdings – 

und das gehört auch zur Wahrheit – Medienkompetenz ist einem 

nicht angeboren. Sie muss erlernt werden. Unabhängige, faktenbasierte 

Nachrichten sind die Grundlage dafür, sich eine eigene, 

fundierte Meinung zu bilden. Wer nichts weiß, glaubt alles. 

Das dürften sich die Macher von „MEGAfon“ (faktenbasierte 

online-Nachrichten) gedacht haben, als sie die Nachrichten-App 

für Schülerinnen, Schüler und junge Menschen entwickelten. Der 

Kern des Angebots sind Meldungen der Deutschen Presse-Agentur 

(dpa) – Deutschlands größter Nachrichtenagentur, die täglich 

allein in ihrem Basisdienst rund 600 Meldungen produziert. Weltweit 

beschäftigt das Unternehmen rund 1000 Journalistinnen und 

Journalisten. 

Das Angebot der Nachrichten-App richtet sich an Schülerinnen 

und Schüler ab der Stufe 8 aller Schulformen in Deutschland sowie 

junge Menschen und Auszubildende ab 14 Jahren. MEGAfoN ist 

werbefrei. Alle Artikel haben eine Vorlesefunktion und eine Volltextsuche. 

Der im Januar neu eingeführte dpa-Podcast „Stand der 

Dinge“ ist mit ausgewählten Beiträgen, ebenso integriert wie die 

Ausbildungsangebote der Wegbereiter. 

Dem Konsumverhalten junger Menschen entsprechend ist die 

App vor allem für die Nutzung auf dem Mobiltelefon oder auf dem 

Tablet-PC gedacht. Die Macher legen Wert auf die Feststellung, 

dass die dpa-Artikel und Bilder 1:1 unverändert und unkommentiert 

eingepflegt werden. „Sie werden weder bewertet noch beurteilt, 

in keine Richtung und mit keinem ‚politisch farbigem‘ Anstrich, 

noch kommentiert, textlich nicht verändert.“ Die App fühle 

sich lediglich „unserer freiheitlichen und demokratischen bundesrepublikanischen 

Grundordnung und der Vielfalt verpflichtet“. 

Der Faktencheck rückt gerade 

Unterstützen können Unternehmen, Privatpersonen, Institutionen 

oder Organisationen, die den Schülerinnen und Schülern den kostenfreien 

Zugang finanzieren und die eigene Meinungsbildung 

junger Menschen fördern wollen. Wer Interesse hat, kann Kontakt 

zu den Machern unter folgender E-Mail-Adresse aufnehmen: 

kontakt@100prolesen.de. 

In einem Faktencheck werden unterschiedliche Themen ausführlicher 

aufgearbeitet. Ausgangspunkt sind häufig in den sozialen 

Netzwerken verbreitete Behauptungen und Meinungen. Diese 

werden auf ihre Korrektheit geprüft, wenn notwendig korrigiert 

und in den jeweiligen Zusammenhang eingeordnet. 

VNW hat die Patenschaft für einen „Klassensatz“ übernommen 

Der VNW hat für ein Jahr die Patenschaft für einen „Klassensatz“ 

übernommen. Am Gymnasium Carolinum in Neustrelitz haben 

jetzt 30 Schülerinnen und Schüler einer 11. Klasse bis Ende dieses 

Jahres die Möglichkeit, sich faktenbasiert und neutral über das 

Weltgeschehen zu informieren. 

„Mehr denn je ist es notwendig, dass sich junge Menschen 

unabhängig und faktenbasiert über das Weltgeschehen informieren 

können“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Nur wer 

die Fakten kennt, kann die aktuellen gesellschaftlichen Probleme 

durchschauen und sich eine eigene, fundierte Meinung bilden.“ 

MEGAFon biete dafür eine gute Grundlage. „Als Vertreter von 

Genossenschaften und sozial orientierten Wohnungsgesellschaften 

erlebe ich in politischen Diskussionen immer wieder Unkenntnis 

darüber, dass soziale Vermieter Wohnungen für geringe Mieten 

anbieten, sich dem Gemeinwohl verpflichtet fühlen und den 

sozialen Frieden in den Quartieren sichern. Um so wichtiger ist 

MEGAFon.“ h


21 

Viel 

und unübersichtlich 

Noch nie in der Geschichte Deutschlands gab es 

so viel Förderung für den energetischen Umbau. 

Aber selbst Experten haben inzwischen Probleme, 

das Dickicht zu durchschauen. 

Ein Gespräch mit Energieexpertin Carolin Klatt. 


magazin: Deutschland will bis zum Jahr 2045 seinen Ausstoß an 

Treibhausgasen auf null reduzieren. Ist das realistisch oder utopisch? 

Carolin Klatt: Es ist realistisch, wenn die dafür notwendigen 

Rahmenbedingungen geschaffen werden und alle 

Akteure bereit sind, zielführende Maßnahmen umzusetzen. 

Dazu zählt ein breites Spektrum an Energieeffizienzmaßnahmen, 

die Endbürokratisierung für den Ausbau 

erneuerbarer Energien, die Schaffung und Erhaltung von 

Förderprogrammen und ein gelebter Wille seitens der 

Bundesregierung zur Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern. 

magazin: Was müssen Wohnungsunternehmen tun, um dieses 

Ziel zu erreichen? 

Carolin Klatt: Wohnungsunternehmen können eine 

ganze Menge tun. Sie können ihren Gebäudebestand 

sanieren, energieeffiziente Neubauten errichten, eine klimaneutrale 

Energieversorgung für Gebäude oder Quartiere 

anstreben bzw. umsetzen, Flächen z.B. zum Ausbau 

von Photovoltaik nutzen, Mieter über Energieeinsparung 

aufklären, Ladesäuleninfrastruktur schaffen und bei einer 

kommunalen Wärmeplanung aktiv und ergebnisoffen mitarbeiten. 

Im ersten Schritt ist dazu ein Grobkonzept inkl. 

CO 2 

-Bilanz erforderlich, anschließend sollten geeignete 

Maßnahmen Schritt für Schritt umgesetzt werden. Um 

weder den Investitionshaushalt noch die Mieter finanziell 

zu überfordern, sollte mit Augenmaß saniert werden. 

magazin: Wie unterstützt Ihr Unternehmen die Wohnungswirtschaft 

bei der Erreichung des Zieles, bis 2045 den Ausstoß von 

Treibhausgasen auf null zu reduzieren? Was bietet Ihr Unternehmen 

an? 

Carolin Klatt: Viele Unternehmen wollen sich zunächst 

einen Überblick verschaffen, für diese erstellen wir eine 

Treibhausgasbilanz, identifizieren geeignete Maßnahmen, 

priorisieren diese und entwickeln daraus einen Fahrplan 

zur Erreichung der CO 2 

-Neutralität in verschiedenen Szenarien. 

Im Anschluss begleiten wir die Kunden bei der 

Umsetzung mit gebäudeweisen energetischen Sanierungsfahrplänen, 

Machbarkeitsstudien und Planungsleistungen. 

Für die detaillierte gebäudeweise Untersuchung 

bietet das BAFA aktuell einen 80-prozentigen Zuschuss 

für energetische Gebäudeanalysen. Dies haben wir in den 

letzten Jahren intensiv eingesetzt, um Wohn- und Nichtwohngebäude 

zu bewerten. 

zelnen Maßnahmen werden dann die Wirtschaftlichkeit, 

die Einbindung von Fördermitteln, die Energie- und CO 2 

- 

Einsparung betrachtet und ausgegeben. Das Unternehmen 

kann anhand der Ergebnisse eine Priorisierung der 

Maßnahmenumsetzung vornehmen und erhält so einen 

konkreten Handlungsfahrplan, unterlegt mit energetischen 

und wirtschaftlichen Kennzahlen. 

magazin: Betrifft diese Bewertung jeweils nur ein Gebäude? 

Carolin Klatt: Wir können neben der Betrachtung einzelner 

Gebäude ganze Quartiere, z.B. hinsichtlich eines 

gemeinschaftlichen Wärmeversorgungskonzeptes, untersuchen. 

Unser Unternehmen bietet zudem ein eigenes 

Energiemanagementsystem an, um die Energieströme der 

Liegenschaften detailliert zu erfassen und auswerten zu 

können. Die Planung und Umsetzung von PV-Anlagen und 

Ladeinfrastruktur mit einem abgestimmten Lastmanagement 

sowie Mieterstromkonzepte bieten wir ebenfalls an. 

magazin: Gibt es eine öffentliche Förderung für die notwendigen 

Modernisierungsmaßnahmen? 

Carolin Klatt: Ja, es gibt eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten. 

Zunächst wird die Energieberatung (u.a. energetischer 

Sanierungsfahrplan) für Wohn- und Nichtwohngebäude 

gefördert, der Bund bietet dafür aktuell einen 

80-prozentigen Zuschuss. Für die Umsetzung der Maßnahmen, 

sei es Sanierung oder die Umstellung der Anlagentechnik, 

gibt es ebenfalls Förderungen in verschiedenem 

Umfang durch das BEG (Bundesförderung für effiziente 

Gebäude). Im Zuge einer Beauftragung bieten wir stets 

die Prüfung, Beantragung und Abwicklung geeigneter 

Fördermittel an. Für die Versorgung von Quartieren und 

ganzen Fernwärmenetzen hat der Bund über die Bundesförderung 

für effiziente Wärmenetze (BEW) ein Zuschussprogramm 

für Machbarkeitsstudien und Transformationskonzepte 

(50-prozentiger Zuschuss) aufgelegt. Auch die 

Umsetzung der Maßnahmen wird mit einem 40-prozentigen 

Zuschuss (bis zu 200 Millionen Euro) gefördert. 

magazin: Ist die öffentliche Förderung aus Ihrer Sicht ausreichend? 

Carolin Klatt: Viele Städte, Kommunen, aber auch Unternehmen 

merken aufgrund der äußeren Rahmenbedingungen, 

dass ein Handeln unausweichlich geworden ist. Energie 

einzusparen bedeutet nicht nur etwas für das Klima zu 

tun, sondern auch Kosten zu sparen. Niemand kann sich 

mehr vor dem Thema verschließen und so kann die Förderung 

eine wichtige Unterstützung bei der Realisierung von 

Maßnahmen und auf dem Weg der Klimaneutralität sein. 

Noch nie war die Fördermittellandschaft so groß. Leider ist 

diese auch unübersichtlich. Unsere Kunden unterstützen 

wir bei der Beantragung und Abwicklung der Fördermittel. 

magazin: Wie läuft eine solche „Bewertung“ ab? 

Carolin Klatt: Dabei werden die Gebäude zunächst aufgenommen 

(Ist-Zustand von Gebäudehülle und Anlagentechnik) 

und anschließend verschiedene Sanierungsmaßnahmen 

sowie die Erneuerung der Anlagentechnik mit 

Einbindung erneuerbarer Energien simuliert. Für die einf

22 


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magazin: Experten zufolge liegt der Schlüssel der Energiewende 

im Aufbau kommunaler bzw. von Quartierswärmenetzen. Da hapert 

es noch. 

Carolin Klatt: Es ist in jedem Fall richtig, dass mit diesen 

Maßnahmen ein großer Hebel in Richtung CO 2 

-Einsparung 

bewegt werden kann. Insbesondere in den neuen Bundesländern 

sind Fernwärmenetze weit verbreitet. Das erweist 

sich insbesondere vor dem Hintergrund der „Wärmewende“ 

als sehr vorteilhaft, da die Wärme aus erneuerbaren 

Energien oder die Abwärme aus Industrieprozessen in ein 

vorhandenes Netz eingespeist und vielen Abnehmern zur 

Verfügung gestellt werden kann. Je mehr Abnehmer mit 

einem Wärmeerzeuger versorgt werden können, desto 

besser. Es wird aber immer auch dünner besiedelte Gebiete 

geben, die nur schlecht oder gar nicht mit einem 

Fernwärmenetz erschlossen werden können. Hier müssen 

Quartierskonzepte erarbeitet oder Einzellösungen gefunden 

werden. 

magazin: Grundlage sind sogenannte Fernwärmepläne der Kommunen. 

Können Sie dessen Bedeutung am Beispiel von Rostock, 

wo so eine Planung mit Ihrer Hilfe erstellt wurde, erläutern? 

Carolin Klatt: Im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung 

wird eine systematische Umstellung der Wärmeversorgung 

von fossiler hin zu erneuerbarer Energie untersucht 

und bewertet. Im Rahmen dieser Planung erfolgt 

eine Bestands- und Potenzialbewertung, die Erarbeitung 

einer Treibhausgasbilanz und Erarbeitung eines systematischen 

Umbaufahrplans der Wärmeversorgung in verschiedenen 

Szenarien. Mittel- und Langfristziel ist dabei die 

Erreichung der Klimaneutralität. Dazu müssen der aktuelle 

Wärmebedarf (gebäudeseitig) und der künftige Wärmebedarf 

mit dem eigenen Potenzial aus erneuerbaren Energien 

und Abwärme untersucht werden. In Rostock waren das 

mehr als 1,5 Jahre intensive Zusammenarbeit von Stadt, 

Stadtwerken, Wohnungswirtschaft, Kommunalparlament 

und Öffentlichkeit. 

magazin: Was ist dabei herausgekommen? 

Carolin Klatt: Als Essenz der umfassenden Analysen 

konnten sogenannte „No-Regret-Maßnahmen“ identifiziert 

werden. Diese müssen, egal wie ein konkreter Erzeugerpark 

im Jahr 2035 aussehen wird, umgesetzt werden, 

um dem Ziel einer klimaneutralen Wärmeversorgung im 

Stadtgebiet näher zu kommen. Dies ist zum Beispiel die 

Einbindung von Abwärme, die Errichtung einer Abwasser- 

Großwärmepumpe und die Integration eines Saisonal- 

Wärmespeichers. Die Umsetzung von einem Großteil der 

Maßnahmen liegt nun bei der Stadtwerke Rostock AG in 

Zusammenarbeit mit der Stadt Rostock. Mit einer eigenen, 

dezentralen Wärmeversorgung wird die Stadt klimaneutral 

und unabhängiger gegenüber äußeren Einflüssen. 

Rostock hat mit der Erarbeitung des Wärmeplans eine 

Vorreiterrolle unter deutschen Kommunen eingenommen. 

Die Vorgehensweise ist nun Vorlage für viele weitere Städte 

in Deutschland. Für eine kommunale Wärmeplanung ist 

im Übrigen aktuell über die Nationale Klimaschutzinitiative 

eine Förderung in Höhe von 90 bis 100 Prozent möglich. 

h 

Carolin Klatt 

arbeitet als Projektleiterin bei der energielenker projects 

GmbH im Büro Rostock. Sie studierte Agrarökologie an 

der Universität Rostock, war zuletzt für die Generalkoordination 

für den Wärmeplan Rostock 2035 zuständig. 

Sie begleitet Kommunen, Unternehmen und Stadtwerke 

bei der Transformation der Wärmeversorgung. Zudem 

berät sie Städte und Kommunen bei Klimaschutz- und 

Landwirtschaftsbetrieben bei Energiesparkonzepten. 

Die Tür, die alle 

wichtigen Dinge 

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Auch Parkplätze für E-Autos verursachen störenden Lärm 

Alles was 

RECHT ist! 

Berlin. Wer Parkplätze für Elektroautos in 

einem Hinterhof bauen möchte, braucht 

dafür eine Baugenehmigung. Und die 

kann wegen des baurechtlichen Gebots 

der Rücksichtnahme auch versagt werden. 

Das geht aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts 

Berlin (AZ: 13 K 184/19) 

hervor, wie das Rechtsportal anwaltauskunft.de 

mitteilt. 

Denn auch bei Parkplätzen nur für 

Elektrofahrzeuge könne es nachts zu 

unzumutbarem Lärm für die Anwohner 

kommen, so das Gericht. 

Im konkreten Fall hatte eine Grundstückseigentümerin 

eine Baugenehmigung für 

fünf Parkplätze mit zwei Elektroanschlüssen 

beantragt. Diese sollten im Hinterhof 

eines mehrgeschossigen Berliner 

Hauskomplexes entstehen, in dem sich 

überwiegend Wohnungen befinden. Wegen 

der Schallimmissionen, die auch von 

Elektro fahrzeugen ausgehen, wurde die 

Baugenehmigung jedoch nicht bewilligt. 

Die anschließende Klage der Frau wies das 

Verwaltungsgericht ab. 

Die Begründung: Zwar gehen von den 

Elektroautos keine störenden Fahrgeräusche 

aus. Nach mehreren gerichtlich 

eingeholten Gutachten könnten aber die 

Geräusche des Türen- und Kofferraumschlagens 

die zulässigen nächtlichen Werte 

überschreiten. 

Eine Auflage, lautes Türenschlagen 

nachts zu vermeiden, sei bei lebensnaher 

Betrachtung nicht umsetzbar, so das Gericht. 

h 

Aufnahme von Flüchtlingen nur mit Zustimmung des Vermieters 

München. Nach einem Urteil des Amtsgerichts 

München brauchen Mieter für 

die Aufnahme von Kriegsflüchtlingen in 

Mietwohnungen und -häusern die Erlaubnis 

ihres Vermieters. Geklagt hatte 

ein Mieter, der Mitte März zwei Ukrainerinnen 

in seinem angemieteten Einfamilienhaus 

aufgenommen hatte, die seitdem 

im Dachgeschoss des Hauses wohnen. 

Die Vermieter wollten das unterbinden. 

Das Gericht wies die Klage (Aktenzeichen 

40011C10539/22), die vom Mieterverein 

München unterstützt wurde, am Dienstag 

ab. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. 

Der Mieterverein teilte mit, das Urteil prüfen 

und voraussichtlich in Berufung gehen 

zu wollen. Man erhoffe sich eine bundesrechtliche 

Klärung. 

Grundsätzlich benötigen Mieter die Zustimmung 

des Vermieters, wenn sie einen 

Teil des gemieteten Wohnraums untervermieten 

oder unentgeltlich Dritten überlassen 

wollen. Unter bestimmten Umständen 

haben Mieter aber auch ein Recht auf 

diese Zustimmung – wenn sie nämlich ein 

„berechtigtes Interesse“ geltend machen 

können. Nach Ansicht des Amtsgerichts 

zählt humanitäre Hilfe nicht dazu. h 

Mieterhöhung muss transparent, aber nicht detailliert sein 

Karlsruhe. Mieterhöhungserklärungen wie 

auch Betriebskostenabrechnungen müssen 

für einen Mieter nachvollziehbar sein. Es 

kommt bei der Form aber auf den Erkenntnisgewinn 

an, nicht auf die Einzel-Aufstellung 

aller Kosten. Das entschied nun der 

Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az: 

VIII ZR 59/21). In dem konkreten Fall hatte 

die Vermieterin die Erhöhung der Miete 

mit dem Einbau einer neuen Zentral-heizungsanlage 

sowie einer Wärmedämmung 

begründet. Sie händigte der Mieterin eine 

tabellarische Aufstellung der Maßnahmen 

und deren Gesamt- sowie Instandsetzungskosten 

aus. Die Klägerin lehnte die Zahlung 

der geforderten Mieterhöhung aus formellen 

Gründen ab. Laut BGH ist es jedoch 

ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung 

die Gesamtkosten einer 

Modernisierungsmaßnahme sowie die in 

Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte 

Instandsetzungsmaßnahmen angibt. 

Das war in dem vorliegenden Fall gegeben. 

Die detaillierte Aufstellung der Posten und 

Gewerke sei hier nicht nötig. h 

Müllabfuhr muss Grundstück nicht rückwärts anfahren 

Neustadt / Weinstraße. Die Müllabfuhr 

muss nach einem Urteil bei schmalen Zufahrtswegen 

nicht rückwärts zu einem 

Grundstück fahren, um den Müll abzuholen. 

Stattdessen müssen Hauseigentümer 

ihre Tonnen dann an anderer geeigneterer 

Stelle als an ihrem Grundstück selbst bereitstellen, 

damit sie von der Müllabfuhr 

angesteuert werden können, wie das Verwaltungsgericht 

Neustadt an der Weinstraße 

in Rheinland-Pfalz mitteilte (4K 

488/22.NW). 

Der Entscheidung des Gerichts lag eine 

Klage von Hauseigentümern im Landkreis 

Kusel zugrunde, deren Grundstück nur 

über einen schmalen Zufahrtsweg zu erreichen 

ist. Die Kreisverwaltung Kusel 

hatte den Hauseigentümern Anfang 2019 

aufgetragen, ihre Abfallbehältnisse an einer 

50 Meter von ihrem Grundstück entfernten 

Straße aufzustellen. Der Grund: 

Das Sammelunternehmen hatte eine weitere 

Rückwärts-Anfahrt aus Gründen der 

Unfallvermeidung abgelehnt. 

Gegen die Anordnung der Verwaltung 

hatten sich die Kläger bereits erfolglos in 

einem Eilrechtsschutzverfahren beim Verwaltungsgericht 

und Oberverwaltungsgericht 

gewandt. Dann erhoben sie laut 

Gericht Klage mit der Begründung, ihre 

Nachbarin dulde ein Wenden der Müllabfuhrfahrzeuge 

auf einer zu ihrem Grundstück 

gehörenden Parkplatzfläche. Im 

Übrigen fahre das Sammelunternehmen 

an anderer Stelle auch Grundstücke rückwärts 

an, argumentierten sie. 

Dem folgte das Verwaltungsgericht 

nicht: Die Anordnung der Kreisverwaltung 

sei offensichtlich rechtmäßig, hieß es. Es 

sei nicht erkennbar, dass die genannte 

Wendemöglichkeit tatsächlich geeignet 

sei. Zudem könne das Sammelunternehmen 

nicht verpflichtet werden, ein Haftungsrisiko 

einzugehen, selbst wenn man 

– aus welchen Gründen auch immer – an 

anderer Stelle Grundstücke rückwärts 

anfahren sollte. Das Urteil ist noch nicht 

rechtskräftig. h 

Arbeitszimmer in gemeinsamer Mietwohnung voll absetzbar 

Berlin. Steuerzahlerinnen und Steuerzahler, 

die von zu Hause aus arbeiten, können 

Kosten für ihr häusliches Arbeitszimmer in 

bestimmten Fällen von der Steuer absetzen. 

Seit diesem Jahr würden sogar Erleichterungen 

bei der Absetzbarkeit gelten, sagt 

Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. 

Das trifft zum Beispiel auf Partner einer 

nichtehelichen Gemeinschaft zu, die sich 

die Kosten teilen. 

In einem solchen Fall hat das Finanzgericht 

Düsseldorf geurteilt (Az.: 3 K 2483/20 

E). Gemeinsam mit seiner Partnerin mietete 

ein Angestellter ein Einfamilienhaus an. 

Darin nutzten die unverheirateten Partner 

je ein 15 Quadratmeter großes Arbeitszimmer. 

In der Steuererklärung machte 

der Mann die Aufwendungen für eines der 

beiden Arbeitszimmer als Werbungskosten 

geltend. Das Finanzamt berücksichtigte jedoch 

nur die Hälfte der Kosten. Und zwar 

mit der Begründung, der Angestellte müsse 

wegen seiner Partnerin auch nur 50 Prozent 

der Kosten tragen. 

Der Steuerzahler wehrte sich dagegen – 

mit Erfolg. Laut den Düsseldorfer Richtern 

sind die geltend gemachten Aufwendungen 

in voller Höhe abzugsfähig. Nutzt ein 

Mieter einen Raum zur Einkünfteerzielung 

alleine, dann sind die auf diesen Raum entfallenden 

Aufwendungen bei ihm auch in 

voller Höhe als Werbungskosten oder Betriebsausgaben 

in Abzug zu bringen. 

Wollen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer 

nicht nur die Pauschale von – seit 

2023 neu - 1260 Euro für ein häusliches Arbeitszimmer 

geltend machen, muss dieses 

allerdings auch weiterhin ausschließlich der 

beruflichen Nutzung dienen. Zudem muss 

dort der Schwerpunkt der beruflichen Tätigkeit 

liegen. Das ist nicht unbedingt zeitlich, 

sondern vielmehr qualitativ zu betrachten. 

Ein Hochschullehrer oder Richter zum Beispiel 

üben die für ihren Beruf prägenden 

und wesentlichen Arbeiten an einer Uni 

oder bei Gericht aus. h

26 

Gemeinde kann ungenutzten Bauplatz 

jahrzehntelang zurückfordern 

Karlsruhe. Wer einen Bauplatz ungenutzt 

brachliegen lässt, muss unter Umständen 

noch Jahrzehnte nach dem Kauf mit einer 

Rückforderung des Grundstücks rechnen. 

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied 

am Freitag in einem Fall aus Niederbayern, 

dass sich Gemeinden für diesen Fall 

ein Wiederkaufsrecht sichern dürfen, das 

bis zu 30 Jahre lang ausgeübt werden 

kann. “Grund und Boden sind ein knappes 

Gut“, sagte die Vorsitzende Richterin 

Bettina Brückner bei der Urteilsverkündung 

in Karlsruhe. (Az. V ZR 144/21) 

Im konkreten Fall will die Marktgemeinde 

Frontenhausen bei Landshut ein 

1994 verkauftes Grundstück zurück. Der 

Käufer hatte sich verpflichtet, darauf binnen 

acht Jahren ein bezugsfertiges Wohnhaus 

zu bauen. Das ist aber nie passiert. 

2014 teilte die Gemeinde dem Mann 

schließlich mit, dass sie nun vom vereinbarten 

Wiederkaufsrecht Gebrauch mache. 

Das würde bedeuten: Die Gemeinde 

bekommt das knapp 950 Quadratmeter 

große Grundstück zurück – und der Mann 

den ursprünglichen Kaufpreis von knapp 

60 000 D-Mark plus Unkosten. 

Vor Gericht ging es vor allem um die 

Frage, ob das nach so langer Zeit noch 

möglich ist. Laut Gesetz kann ein Wiederkaufsrecht 

bei Grundstücken 30 Jahre 

lang ausgeübt werden, wenn im Vertrag 

keine kürzere Frist festgelegt ist. Das Oberlandesgericht 

München hatte das hier allerdings 

für unangemessen gehalten. Der 

Käufer habe damals keinen Preisnachlass 

bekommen, und auch sonst seien keine 

Umstände erkennbar, die eine so lange 

Bindung rechtfertigen könnten. 

Der BGH sieht das anders. Es liege im 

öffentlichen Interesse, dass Bebauungspläne 

rasch umgesetzt würden, sagte 

Brückner. Und es sei auch legitim, verhindern 

zu wollen, dass jemand ein Grundstück 

nur kauft, um es später mit Gewinn 

weiterzuverkaufen. 

Zugleich können die obersten Zivilrichter 

keine unangemessene Belastung des 

Käufers erkennen. Von ihm werde nur eine 

einzige Sache erwartet: nämlich zu bauen. 

Danach könne er völlig frei über sein 

Grundstück verfügen und es auch schnell 

samt Haus verkaufen, sagte Brückner. Die 

vereinbarten acht Jahre für den Bau eines 

Hauses seien ja keine Mindestfrist. 

Hier sieht Brückners Senat einen wichtigen 

Unterschied zum sogenannten Einheimischenmodell. 

Das ist für Orte gedacht, 

Alles was RECHT ist 

in denen sich besonders viele Auswärtige 

niederlassen wollen, die die Preise in die 

Höhe treiben. Damit die Einheimischen 

trotzdem eine Chance haben, darf ihnen 

die Gemeinde ausnahmsweise Bauland 

deutlich unter Wert verkaufen. Das ist aber 

an langfristige Bedingungen geknüpft: Die 

Käufer müssen ihr Haus beispielsweise für 

eine vorgegebene Zeit selbst nutzen oder 

dürfen es nur in der Familie verkaufen. 

Solche Regeln gelten hier nicht. Brückner 

räumte zwar ein, dass 30 Jahre eine lange 

Zeit sind. Die Richter meinen allerdings, 

dass das für den Käufer auch Vorteile hat 

– zum Beispiel wenn der Bau wegen finanzieller 

Schwierigkeiten ins Stocken gerät 

und das Haus nicht rechtzeitig fertig wird. 

Die Gemeinde habe dann Spielraum, erst 

einmal eine Weile abzuwarten, wie sich 

die Dinge entwickeln. Bei einer kürzeren 

Frist müsste sie sofort entscheiden, ob sie 

reagiert. 

Der Marktgemeinde Frontenhausen 

steht das unbebaute Grundstück also prinzipiell 

zu. Allerdings ist noch unklar, ob 

die Person bei der Gemeinde, die die Ausübung 

des Wiederkaufsrechts erklärt hatte, 

dazu überhaupt befugt war. Das muss 

nun in München geklärt werden. h 

Schwerbehinderung 

kann sich aus Kombination 

ergeben 

Aurich / Berlin. Der sogenannte Grad der Behinderung (GdB) 

gibt deren Schwere gestaffelt in Zehnerschritten an. Ab einem 

GdB von 50 gilt ein Mensch als schwerbehindert. Dies kann auch 

der Fall sein, wenn Betroffene zwei leichtere Beeinträchtigungen 

mit einem Einzel-GdB von jeweils 30 haben, wie aus einem Urteil 

des Sozialgerichts Aurich (AZ: S 4 SB 154/21) hervorgeht. Darauf 

weist die Arbeitsgemeinschaft Sozialrecht des Deutschen Anwaltvereins 

(DAV) hin. 

Voraussetzung dafür ist, dass die einzelnen Beeinträchtigungen 

unabhängig voneinander sind – und damit auch verschiedene 

Bereiche des täglichen Lebens betreffen. Einfach addiert werden 

die einzelnen Behinderungsgrade nicht. 

Im konkreten Fall hatte der Kläger ein chronisches Darmleiden 

und eine eingeschränkte Lungenfunktion, die jeweils einzeln mit 

einem GdB von 30 bewertet wurden. Hinzu kam eine Schlafapnoe 

mit einem Einzel-GdB von 20. 

Das zuständige Versorgungsamt bescheinigte dem Betroffenen 

zunächst einen Gesamt-GdB von 40 und damit keine Schwerbehinderung. 

Dessen Widerspruch lehnte es ab. Der Betroffene 

zog vor Gericht – und bekam Recht. Das Sozialgericht Aurich entschied, 

dass der Kläger eine Höherstufung auf einen GdB von 50 

beanspruchen kann. Damit hat er Anrecht auf bestimmte Nachteilsausgleiche 

für schwerbehinderte Menschen wie etwa einen 

höheren Kündigungsschutz. 

Die Begründung des Gerichts: Bei mehreren Beeinträchtigungen 

der Teilhabe des Lebens in der Gesellschaft werden die 

Funktionsbeeinträchtigungen in ihrer Gesamtheit festgestellt. 

Und zwar unter Berücksichtigung der wechselseitigen Beziehungen. 

Beim Kläger können die einzelnen Einschränkungen daher in 

ihren Gesamtauswirkungen mit einer Schwerbehinderung gleichgesetzt 

werden. h 

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Minol eMonitoring 

Transparenz für Verwalter und Bewohner. 

Bausparer können sich Jahresentgelte zurückholen 

Hamburg. Finanzinstitute dürfen Verbraucherinnen 

und Verbrauchern in der 

Ansparphase ihres Bausparvertrags keine 

Jahresentgelte berechnen. Das hat der 

Bundesgerichtshof (Az.: XI ZR 551/21) 

kürzlich entschieden. Die Verbraucherzentrale 

Hamburg rät Betroffenen daher, zu 

unrecht erhobene Gebühren zurückzufordern. 

„Mit diesem Urteil stärkt der BGH 

die Rechte von Bausparerinnen und Bausparern“, 

sagt Alexander Krolzik von der 

Verbraucherzentrale Hamburg. Die Verbraucherzentrale 

erwarte jetzt, dass die 

Bausparkassen ihre Kundinnen und Kunden 

von sich aus informieren und die Gebühren 

unaufgefordert zurückzahlen. 

Wessen Vertragspartner das nicht tut, 

sollte selbst aktiv werden. Die Stiftung 

Warentest stellt auf ihrer Webseite einen 

Musterbrief bereit, den Betroffene nutzen 

können, um die Jahresentgelte von ihrer 

Bausparkasse zurückzufordern. 

Bausparerinnen und Bausparer, deren 

Verträge bereits beendet sind, sollten sich 

der Verbraucherzentrale zufolge an die 

zuständige Ombudsperson wenden, um 

eine etwaige Verjährung der Ansprüche 

auf Rückzahlung der gezahlten Gebühren 

prüfen zu lassen. h 

Die neue Heizkostenverordnung ist da. 

Minol hat die passenden Lösungen für fernauslesbare 

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Nele Bethke 

Jessica Gorr 

Ricada Ryll 

Norman Finger 

Über den eigenen 

Tellerrand hinaus 

Nach gut zwei Jahren Corona-Pause startet das 

VNW-Young-Leader-Netzwerk wieder mit seinen Treffen. 


Auch wenn sich in den vergangenen Jahren schon einiges geändert 

hat: Schaut man sich unter den Führungskräften der Wohnungswirtschaft 

um, so sieht man, dass diese (noch) männlich 

dominiert ist. 

Daran wird sich in den kommenden zehn Jahren etwas ändern. 

Zum einen, weil schon jetzt immer häufiger Frauen frei werdende 

Führungspositionen übernehmen. Zum anderen, weil sich unter 

dem Führungskräftenachwuchs der Wohnungsunternehmen junge 

Frauen tummeln. 

Beleg für die These dürfte das Auftakttreffen des VNW-Young- 

Leader-Netzwerks Ende Januar in Hamburg gewesen sein. Wer sich 

das (Gruppen)-Foto mit VNW-Direktor Andreas Breitner anschaut 

(nächste Seite), der sieht: Die jungen Frauen sind in der Überzahl. 

Nachwuchskräften sollen Perspektiven aufgezeigt werden 

Ziel dieses Netzwerkes ist es, Nachwuchskräften, die das Potenzial 

haben, Führungspositionen in einem Unternehmen zu übernehmen, 

Perspektiven zu eröffnen und sie auf den nächsten Karriereschritt 

vorzubereiten. 

„Ich bekomme einen guten Einblick in andere Unternehmen“, 

sagt Nele Bethke vom Selbsthilfe-Bauverein Flensburg. „Was 

machen die Kolleginnen und Kollegen anders? Wo haben wir die 

gleichen Lösungsansätze?“ 

Ricarda Ryll von der Baugenossenschaft Wiederaufbau erhoffte 

sich, bei den mit Geschäftsführern geplanten Gesprächen 

„Einblicke in die Arbeit in einer Führungsposition“. Auch sie versprach 

sich, durch die Erfahrungsberichte anderer Unternehmen 

neues Wissen. 

Jessica Gorr von der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft 

von 1892 zeigte sich bei dem ersten Treffen noch etwas 

abwartend. „Ich lasse das Ganze auf mich zukommen, freue mich 

aber, andere Kolleginnen und Kollegen kennenzulernen.“ 

Mit Kolleginnen und Kollegen sich vernetzen 

Norman Finger von der Wankendorfer Baugenossenschaft für 

Schleswig-Holstein sieht – wie die drei Kolleginnen von ihm auch – 

den großen Vorteil des VNW-Young-Leader-Netzwerks darin, sich 

mit Berufskolleginnen und Berufskollegen zu vernetzen. 

f

30 


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„Ich bekomme einen 

guten Einblick in andere 

Unternehmen.“ 

„Ich lasse das Ganze 

auf mich zukommen.“ 

„Man muss das Rad nicht immer 

neu erfinden, sondern kann den 

Erfahrungsschatz anderer nutzen.“ 

„Einblicke in die 

Arbeit auf einer 

Führungsposition.“ 

„Über den eigenen Tellerrand schauen, ist das eine. Mindestens 

genauso wichtig ist, dass wir Leute aus anderen Unternehmen 

kennenlernen und wir über unsere Erfahrungen reden können“, 

sagt Norman Finger. So gebe es beispielsweise eine WhatsApp- 

Gruppe, in der man auch einmal um Rat für ein aktuelles Problem 

bitten könne. „Man muss das Rad nicht immer neu erfinden, sondern 

kann den Erfahrungsschatz anderer nutzen.“ 

Das VNW-Young-Leader-Netzwerk ist in der Wohnungswirtschaft 

einzigartig: Lernen im Netzwerk von Gleichgesinnten, Blick 

über den Tellerrand des eigenen Unternehmens und des eigenen 

Erfahrungswissens sowie die Bereicherung durch Best Practice- 

Beispiele innerhalb und außerhalb der Branche. 

Für Unternehmen, die Nachwuchskräfte entwickeln wollen, ist 

das Netzwerk ein attraktives Instrument. Darüber hinaus profitieren 

sie von den Impulsen, die die Teilnehmer wieder mit ins eigene 

Unternehmen einbringen. 

„Es ist eine der zentralen Aufgaben des VNW, für seine Mitgliedsunternehmen 

und deren Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eine 

Plattform zum Austausch zu bieten“, sagt VNW-Direktor Andreas 

Breitner. „Das VNW-Young-Leader-Netzwerk bietet uns die Möglichkeit, 

den Fokus auf die jüngeren Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 

zu lenken.“ 

Der Wettbewerb um die klügsten Nachwuchsköpfe sei längst 

in vollem Gange, so der VNW-Direktor weiter. Unternehmen stünden 

auch auf diesem Gebiet in Konkurrenz mit anderen Betrieben. 

„Die im VNW organisierten ‚Vermieter mit Werten‘ haben dabei 

eine Menge zu bieten: sichere Arbeitsplätze, soziale Arbeitsbedingungen 

und das gute Gefühl, etwas für andere Menschen tun zu 

können.“ h 

Wer Interesse an dem VNW-Young-Leader-Netzwerk hat, 

wende sich an Andreas Daferner, daferner@vnw.de.

32 


Das 

erste 

Hochhaus 

seit 

der 

Wende 

Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock hat den 

zweiten Bauabschnitt im Brecht-Park Evershagen begonnen. 

Geplant sind Seniorenapartements, Wohnungen, eine Sozialstation 

und eine Bäckerei. 

Rostock. Die Erfolgsgeschichte der Wohnungsgenossenschaft 

Schiffahrt-Hafen Rostock (WGSH) im Brecht-Park Evershagen geht 

weiter. Nachdem der erste Bauabschnitt erfolgreich abgeschlossen 

werden konnte – die Nachfrage nach den öffentlich geförderten 

Wohnungen war sehr groß - hat man nun mit dem Bau eines 

Hochhauses mit zwölf Etagen begonnen. 

Das Besondere an dem Gebäude, dessen Errichtung das Land 

mit mehr als einer Million Euro fördert, ist die geplante Durchmischung 

mit Seniorenapartments, frei finanzierten und öffentlich 

geförderten Wohnungen. Ergänzt werden diese durch eine Sozialstation 

und einen Bäcker im Erdgeschoss. 

Man werde bei der Errichtung des Gebäudes keine Kompromisse 

eingehen und den Genossenschaftsmitgliedern moderne 

und barrierefreie Wohnungen zu einem bezahlbaren Preis zur Verfügung 

stellen, sagte Roland Blank, Vorstandsmitglied der WGSH. 

Auf dem zwölf Hektar großen Grundstück hatte die Stadt 

Rostock 2017 ihre erste Konzeptausschreibung veröffentlicht. Wer 

hier bauen wollte, musste einen Gestaltungsvorschlag einreichen, 

der Architektur, Freiräume, Verkehr sowie energetische und ökologische 

Aspekte sinnvoll miteinander verbindet – und sich gut in 

das Ortsbild einfügt. 

Das Konzept der Genossenschaft war am überzeugendsten 

Das Konzept der WGSH – erstellt von INROS LACKNER SE – 

überzeugte seinerzeit in allen Belangen. Großzügiger grüner öffentlicher 

Freiraum mit Freizeitmöglichkeiten, Photovoltaikanlagen 

für umweltfreundliche E-Mobilität und eine Bauweise nach 

„Niedrigstenergiegebäude“-Standard runden den Mix ab. Insgesamt 

sollen 140 Wohnungen entstehen. 

Im September 2020 starteten die Arbeiten für den ersten Bauabschnitt. 

Im Herbst vergangenen Jahres wurden 69 öffentlich 

geförderte Wohnungen an die Mitglieder übergeben. Nun startet 

der zweite Bauabschnitt, der das Hochhaus – das erste seit der 

Wende – vorsieht. 54 Wohnungen sollen entstehen, 21 öffentlich 

gefördert, und 20 Seniorenapartments. 

WGSH-Vorstand Roland Blank macht klar, dass seine Genossenschaft 

trotz der aktuell widrigen Umstände – gestiegene Zinsen 

und Baupreise – im kommenden Jahr weitere Bauprojekte angehen 

werde. „Als einer der größten Vermieter mit mehr als 10 000 

Wohnungen sind wir uns der Verantwortung für unsere Stadt, unsere 

Mitglieder und den Firmen bewusst. Das Einstellen von Projekten 

hätte für alle weitreichende Folgen.“ 

Deshalb wolle die Genossenschaft auch künftig Quartiere entwickeln, 

bezahlbare Wohnungen schaffen, Unternehmen aus der 

Region Aufträge bieten und somit deren Existenz unterstützen: 

„Auch wenn dies in der aktuellen Marktlage eine große Herausforderung 

darstellt.“ 

Ein dritter Bauabschnitt wird das Quartier im Brecht-Park 

Evershagen komplettieren. Der Baustart für die zwei weiteren Gebäude 

mit 36 Wohnungen ist für den Herbst 2024 vorgesehen. 

Die Außenanlagen des gesamten Areals werden abschließend mit 

viel Grün aufwendig angelegt und den künftigen Bewohnerinnen 

und Bewohnern eine hohe Aufenthaltsqualität bieten. h 

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„Wir werden bei der 

Errichtung des Gebäudes 

keine Kompromisse 

eingehen.“ 

WGSH-Vorstand Roland Blank

34 

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Namen und 

Nachrichten 

Lokal investieren und profitieren 

Schwerin. Wohfühlen beginnt bereits vor der Haustür – ein 

schönes Wohnumfeld ist genauso wichtig wie die eigene Wohnung, 

um sich zu Hause zu fühlen. Aus diesem Grund investiert 

die Wohnungsgesellschaft Schwerin (WGS) 1,2 Millionen Euro in 

die Gestaltung der Außenanlagen in der Möwenburgstraße 35- 

59. Ein Teil davon soll über ein Crowdinvest finanziert werden. 

Am 1. Dezember startete die WGS in Zusammenarbeit mit der 

DKB-Crowd das Crowdinvest „Wohnglück am See“. Bei diesem 

Crowdinvesting-Projekt profitieren Anleger von einem jährlichen 

Zinssatz in Höhe von 2,5 Prozent. Die Laufzeit beträgt drei Jahre. 

Der Mindestanlagebetrag liegt bei 250 Euro. Insgesamt soll eine 

Crowd-Summe von 900 000 Euro eingeworben werden. 

7 500 Euro für die Kieler Initiative gegen 

Kinderarmut inka 

Kiel. Anlässlich des 75-jährigen Firmenjubiläums soll das gesellschaftliche 

Engagement der wankendorfer nicht zu kurz kommen. 

Bereits seit Jahren unterstützt die Genossenschaft unter anderem 

die Kieler Initiative gegen Kinderarmut, inka e.V. Anlässlich ihres 

Jubiläums hat die Genossenschaft dazu aufgerufen, auf Geschenke 

zu verzichten und lieber einen Beitrag zur Unterstützung dieses 

Vereins zu leisten. Bei der Aktion spenden statt schenken kamen 

6 628 Euro zusammen. Der Betrag wurde von der wankendorfer 

auf 7 500 Euro aufgestockt. inka wird die Spende für den Musik- 

und Gesangsunterricht von inka-Kindern sowie einen Flötenkurs 

für Schüler an der Toni-Jensen-Grundschule in Neumühlen- 

Dietrichsdorf einsetzen. 

ADLERSHORST feiert 

75-jähriges 

Gründungsjubiläum 

Norderstedt. Am 20. Januar 1948 fand 

die Gründungsversammlung und erste 

Generalversammlung der Gemeinnützigen 

Bau- und Siedlungsgenossenschaft Stiftung 

Adlershorst statt. In der allgemeinen 

Not nach dem Krieg wurde die Genossenschaft 

frei nach dem Grundsatz, was einer 

alleine nicht schafft, das schaffen viele, gegründet. 

In mehr als sieben Jahrzehnten 

ist der Wohnungsbestand auf 5 629 Wohnungen 

an den Standorten Norderstedt, 

Elmshorn, Wedel, Tornesch, Rellingen, 

Bönningstedt, Quickborn und Hamburg 

gewachsen. Insgesamt 9 246 Mitglieder 

und 64 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 

zählt die Genossenschaft derzeit. Eine 

Mehrgenerationengenossenschaft, vom 

KITA-Alter über alle Alters- und Lebensphasen 

hinweg bis hin ins hohe Alter inklusive 

Seniorenwohnen – ADLERSHORST 

bietet alles an.

36 Namen und Nachrichten 

37 

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Aktuelle Krisen 

im Mittelpunkt 

Göhren-Lebbin. Natürlich standen die aktuellen 

Krisen – der Krieg in der Ukraine, 

die gestiegenen Energiekosten und das 

von der Bundesregierung angerichtete Förderchaos 

– im Mittelpunkt der Mitgliederversammlung 

des VNW-Landesverbands 

Mecklenburg-Vorpommern im Dezember 

in Göhren-Lebbin. 

Nach der Eröffnung der Veranstaltung 

durch den Landesvorstandsvorsitzenden 

René Gansewig forderte VNW-Direktor 

Andreas Breitner eine unabhängige Behörde, 

die die Preise für Fernwärme laufend 

beobachtet, kontrolliert und umgehend 

eingreift, wenn zu Lasten der Verbraucherinnen 

und Verbraucher Reibach gemacht 

wird. „Die Mieterinnen und Mieter von 

mehr als 75 Prozent der im VNW organisierten 

Wohnungsunternehmen beziehen 

Fernwärme“, sagte der VNW-Direktor. 

„Das Problem: Die Nutzerinnen und Nutzer 

können nicht mal eben den Anbieter 

wechseln, wenn sie unzufrieden sind.“ 

Beate Görke vom Schweriner Bauministerium 

stellte in ihrer Rede veränderte 

Förderrichtlinien des Landes vor 

und sprach über die Herausforderungen, 

vor denen die Wohnungswirtschaft steht. 

GdW-Präsident Axel Gedaschko machte 

deutlich, wie schwierig es derzeit sei, die 

Politik des Bundeswirtschaftsministeriums 

zu beeinflussen. Viele Entscheidungen aus 

dem Hause von Minister Robert Habeck 

erschwerten es den Wohnungsunternehmen, 

ihrem Auftrag – bezahlbaren Wohnraum 

anzubieten – nachzukommen. 

Kapitän zur See Johannes Dumrese, 

Sprecher des Inspekteurs der Marine, gewährte 

in seiner gut einstündigen, spannenden 

Rede Einblick in die aktuellen Herausforderungen 

der Marine. Zum einen sei 

ein über Jahre verschuldeter Sanierungsstau 

aufzulösen. Zum anderen müsse die 

„Truppe“ auf verschiedene Krisen in der 

Welt reagieren. Dabei stehe natürlich derzeit 

das Engagement in der Ostsee im Mittelpunkt. 

Im internen Teil der Veranstaltung wurden 

die Kandidaten für die Wahl des VNW- 

Verbandsausschusses im kommenden Jahr 

bestimmt. Zudem wurde das „Positionspapier 

2023“ verabschiedet. Im Kern geht 

es dabei darum, die Herausforderungen 

des Klimaschutzes so zu bewältigen, dass 

weiterhin bezahlbares Wohnen möglich 

ist. Bei allen Klimaschutzmaßnahmen müssen 

stets die Auswirkungen auf die Mieten 

berücksichtigt werden. 

Die nächste Mitgliederversammlung 

findet am 6. Dezember 2023 in 

Göhren-Lebbin statt. 

GWU Eckernförde stellt 41 Wohnungen in 

Kiel-Wik fertig 

Eckernförde / Kiel. Das Genossenschaftliche Wohnungsunternehmen 

Eckernförde e.G. (GWU) hat in der Holtenauer Straße 346 

d-e in Kiel-Wik 41 Neubauwohnungen fertiggestellt. Die ersten 

Bewohnerinnen und Bewohner sind bereits eingezogen. 

Das nördliche Ende der Holtenauer Straße ist eine ruhige Gegend 

mit hoher Wohnqualität. Der Neubau des GWU Eckernförde 

liegt „in zweiter Reihe“, an einer Stichstraße. Hier hat die Genossenschaft 

bereits eine Wohnanlage mit 41 Wohnungen. „2016 

konnten wir das Nachbargrundstück kaufen. Das hat uns die Nachverdichtung 

ermöglicht“, erklärt Dr. Stephan Seliger, Vorstandsvorsitzender 

des GWU Eckernförde. Entstanden ist ein dreigeschossiger 

Bau mit zwei Hauseingängen. Das Haus wird mit Fernwärme 

beheizt und entspricht dem KfW Standard-55, was sich günstig 

auf die Verbrauchskosten auswirkt. Nachhaltige Mobilität ermöglicht 

das GWU Eckernförde durch zwei Carsharing-Plätze. 

.

38 Namen und Nachrichten 

39 

Deutsche ziehen verstärkt aufs Land 

Berlin. Deutsche Großstädte (100 000+ Einwohner) haben im 

vergangenen Jahr laut Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung 

(BIB) „durch Umzüge so deutlich an Bevölkerung verloren wie zuletzt 

1994“. Weiter heißt es in der Pressemitteilung: „Die Zahl 

der Fortzüge aus den kreisfreien Großstädten in kleinere Städte 

und ländliche Regionen ist im Vergleich zu 2019 um 1,8 Prozent 

angestiegen, gleichzeitig sanken die Zuzüge in die Großstädte um 

5,4 Prozent. Damit ist der Binnenwanderungssaldo der Großstädte 

auf einem so niedrigen Niveau wie seit 30 Jahren nicht mehr.“ 

Besonders betroffen von der Stadtflucht sind 30- bis 49-Jährige 

(plus 3,7 Prozent) und Minderjährige (plus 8,9 Prozent). Daraus 

lässt sich folgern, dass vor allem Familien die Ballungsräume verlassen. 

Denkbare Ursachen für diese Entwicklung sind veränderte 

Wohnpräferenzen, Wohnungsknappheit und anhaltend hohe 

Wohnungspreise. 

BDA Hamburg Architektur Preis 2022 für 

die HANSA Baugenossenschaft 

Hamburg. Die HANSA Baugenossenschaft und die Architekten 

coido architects sind mit dem BDA Hamburg Architektur Preis ausgezeichnet 

worden. Sie erhielten einen ersten Preisrang für die 

Bebauung im Pergolenviertel. Die Jury lobte die trotz strenger Vorgaben 

der Stadt eigenständige Interpretation von der Farbigkeit 

und den Zierelementen der Klinkerfassaden über die Ausdifferenzierung 

von Grundrissen, Loggien und Balkonen bis hin zum Umgang 

mit dem Motiv des Rundbogens, das dem Wohnviertel seine 

visuelle Identität gibt. Hervorgehoben wurde der gemeinschaftlich 

orientierte Grundgedanke des Quartiers, der neben den unterschiedlichen 

Wohnangeboten auch Läden, soziale Einrichtungen 

und ein Schwimmbad aufgenommen hat.


41 

Wohnprojekt in Büdelsdorf ausgezeichnet 

Kiel / Büdelsdorf. Im Rahmen eines Festakts im Gästehaus der 

Landesregierung hat Innenministerin Dr. Sabine Sütterlin-Waack 

den Landespreis für Baukultur in Schleswig-Holstein verliehen. 

Als bestes Wohnprojekt der vergangenen vier Jahre wurde der 

Büdelsdorfer „Konrad A Hof“ der Baugenossenschaft Mittelholstein 

(bgm) ausgezeichnet. Gemeinsam mit der Aufsichtsratsvorsitzenden 

Birgit Heß nahm bgm-Vorstand Stefan Binder den Preis 

entgegen. 2018 hatte die bgm die 48 kostengünstigen Wohnungen 

fertiggestellt, um unter anderem Wohnraum für Geflüchtete 

zu schaffen. „Trotz des geringen Budgets von höchstens 2 000 

Euro pro Quadratmeter Wohnfläche haben wir auf möglichst hohe 

Standards geachtet, um nachhaltigen und langfristigen Wohnraum 

zu schaffen“, sagte Stefan Binder. Der modulare Aufbau der 

Wohnhäuser mit sich wiederholenden Grundrissen trug dazu bei, 

die Planungs- und Baukosten zu reduzieren. 

Erster Quartierskünstler in Dulsberg 

verabschiedet 

Hamburg. Die SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft hat im Dezember 

Babak Behrouz als ersten „Quartierskünstler in Dulsberg“ 

verabschiedet. Der 1982 in der nordiranischen Stadt Täbris geborene 

Künstler hatte Anfang 2022 im Rahmen seines einjährigen 

Stipendiums das neue Atelier in der Straßburger Straße in Dulsberg 

bezogen. Im Beisein des Stiftungskuratoriums, des Vorstands der 

SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft, Freunden, Nachbarn und 

lokalen Akteuren hat Babak Behrouz sein künstlerisches Wirken 

als Quartierskünstler mit einem knallgelben Kartenhaus als Installation 

auf dem Straßburger Platz in Dulsberg ausklingen lassen. 

15 000 Euro für mehr Grün in Flensburg 

Flensburg. Der SBV-Vorstandsvorsitzende Jürgen Möller, SBV- 

Vorstand Michael Ebsen und TBZ-Gschäftsführer Heiko Ewen haben 

einen Feldahorn der Sorte „Acer campestre Elsrijk“ in die Erde 

gesetzt – und damit die jährliche Pflanzaktion gestartet, für die 

der SBV 15 000 Euro zur Verfügung stellt. In diesem Jahr pflanzt 

das TBZ mit Hilfe des SBV rund um den Inklusionsspielplatz (am 

Kreisverkehr Hesttoft / Jordberg) vier Bäume regionaler Apfelsorten 

sowie sechs unterschiedliche Laubbäume. Bei diesen handelt 

es sich um Klimabäume, also Baumarten, die mit den potenziell 

zu erwartenden klimatischen Bedingungen der Zukunft gut zurechtkommen. 

Wohnungsmangel wird zum dauerhaften 

Problem 

Wiesbaden. In vielen deutschen Städten und Gemeinden herrscht 

schon jetzt akuter Wohnungsmangel. Auch in Zukunft kann der 

Wohnungsbedarf in großen Teilen des Landes nicht gedeckt werden, 

wie die Statista-Grafik auf Basis einer Modellschätzung des 

Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln zeigt. Die Karte bildet 

das Verhältnis fertiggestellter Wohnungen zum Bedarf für den 

Zeitraum 2021 bis 2025 ab, die Zahl der Fertigstellungen beziehen 

sich dabei auf das Niveau der Jahre 2016 bis 2020. Besonders 

groß wird der Wohnungsmangel den Schätzungen zufolge im 

Süden Deutschlands und im Ruhrgebiet sein. Auch in einigen 

Großstädten sind die Aussichten düster. Günstige Voraussetzungen 

wie geringe Einwohnerzahlen und viel Platz zum Bauen herrschen 

hingegen in Nordfriesland und Vorpommern.

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Die wichtigsten Termine in den kommenden Monaten 

01. 

MÄR 2023 

VNW-/VDW FACHTAGUNG DIGITALISIERUNG 

IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT 

Hamburg 

01. 

JUN 2023 

VNW-/VDW GENOSSENSCHAFTSTAG 

Hamburg 

27. / 28. 

JUN 2023 

FACHFORUM RECHNUNGSWESEN/ 

UNTERNEHMENSSTEUERUNG 

Boltenhagen 

18. / 19. 

SEP 2023 

VNW-ARBEITSTAGUNG 

Lübeck 

06. 

NOV 2023 

10. NORDDEUTSCHER MIETRECHTSTAG 

Lübeck

44 

Serielles Bauen 

45 

2020 baute die Bauträgermarke „FAIRHOME“ der DORNIEDEN Gruppe in Essen 

ein Quartier mit 85 Wohnungen für die Vivawest Wohnen GmbH 

43 Reihenhäuser in Hamburg-Billstedt stellte die DORNIEDEN Gruppe 

mit ihrer Bauträgermarke „VISTA Reihenhaus“ 2020 für die HANSA 

Baugenossenschaft eG fertig 

Neubau: 

Standard als Antwort auf 

die Ausnahmesituation 

Immer neue Auflagen, explodierende Baukosten, steigende Zinsen – vielen Wohnungsunternehmen 

vergeht angesichts dieser Entwicklung die Lust auf den Neubau. Ist der 

standardisierte Wohnungsbau eine Lösung? Laut Martin Dornieden, geschäftsführender 

Gesellschafter der DORNIEDEN Gruppe, sind bei dieser Bauweise Einsparungen von 

10 bis 30 Prozent möglich. 

magazin: Sie bauen im Auftrag von Wohnungsunternehmen 

standardisierte Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser. 

Worin besteht der Unterschied zum seriellen Bauen? 

Martin Dornieden: Fest definierte Abgrenzungen gibt es nicht. 

Aber wir sprechen bei unseren Häusern lieber vom standardisierten 

Wohnungsbau. Denn serielles Bauen verbinden viele mit 

Modulen, die fertig angeliefert und auf der Baustelle nur noch 

„zusammengesteckt“ werden. Ganz so ist es bei uns nicht. Aber 

wir haben Häusertypen, die wir immer wieder bauen: Einfamilienhäuser, 

Reihenhäuser und auch Mehrfamilienhäuser – alle in Massivbauweise. 

MARTIN DORNIEDEN 

ist geschäftsführender Gesellschafter der DORNIEDEN Gruppe 

magazin: Worin besteht der Vorteil gegenüber dem konventionellen 

Wohnungsbau? 

Dornieden: Das standardisierte Bauen bedeutet schon in der Planungsphase 

eine enorme Zeit- und Kostenersparnis. Wir fangen 

nicht immer wieder bei null an. Wenn dann noch Genehmigungswege 

kurz sind: umso besser. In Nordrhein-Westfalen gibt es zum 

Beispiel die „referenzielle Baugenehmigung“, eine Typengenehmigung 

für baugleiche Immobilien. Anfang 2020 kam sie bei einem 

unserer Projekte erstmals zur Anwendung. Für 91 Reihenhäuser 

in Gelsenkirchen brauchten wir nur vier Baugenehmigungen vom 

Bauamt der Stadt, weil wir nur vier Haustypen realisiert haben: 

je ein linkes und ein rechtes Reihenendhaus sowie zwei mittlere 

Hausvarianten. Insofern freuen wir uns sehr, dass das „Bündnis 

bezahlbarer Wohnraum“ jetzt deutschlandweite Typengenehmigungen 

verspricht. Das ist längst überfällig. 

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Serielles Bauen 

47 

Die ESPABAU Eisenbahn Spar- und Bauverein 

Bremen eG verfügt über mehr als 3.200 Wohnungen und 

gewerbliche Einheiten, unterhält eine erfolgreiche 

Spareinrichtung mit über 100 Millionen Euro Einlagesumme 

und beschäftigt 55 Mitarbeitende. Näheres über 

uns erfahren Sie unter www.espabau.de. 

Wir suchen zum nächstmöglichen Zeitpunkt in Vollzeit ein 

Hauptamtliches Vorstandsmitglied 

(m/w/d) 

Gemeinsam mit einem weiteren hauptamtlichen und einem 

nebenamtlichen Vorstandsmitglied leiten Sie die Genossenschaft 

einschließlich der Spareinrichtung im Tagesgeschäft 

anhand der langfristigen Ziele und übernehmen 

Mitverantwortung für die strategische Weiterentwicklung 

der ESPABAU. Perspektivisch besteht die Möglichkeit 

zur Übernahme des Vorstandsvorsitzes. 

magazin: Wirkt sich das auch auf die Abläufe auf den Baustellen 

aus? 

Dornieden: Einige Bauteile lassen wir uns in der Tat vorgefertigt 

liefern. Für die übrigen Teile und Materialien gilt immer derselbe 

bewährte Standard. Das bringt im Einkauf Mengenvorteile mit 

sich. Auf den Baustellen arbeiten wir nach dem Lean-Construction-Prinzip. 

Das bedeutet: Die Lieferung der Materialien und die 

Ausführung der Handwerksleistungen werden besonders effizient 

geplant. Dank der Erfahrung mit Tausenden bereits realisierten 

Häusern kennen wir die Ausführungszeiten für die einzelnen Gewerke 

und den jeweiligen Materialbedarf genau. Auch das wirkt 

sich kostendämpfend aus. 

magazin: Sehen die Quartiere dann nicht eintönig aus? 

Dornieden: Dieses Vorurteil ist weit verbreitet. Aber der standardisierte 

Wohnungsbau bietet viel gestalterisches Potenzial, zum 

Beispiel bei der Raumaufteilung und den Fassaden. Unser Reihenhaus 

„VISTA“ bieten wir zum Beispiel in drei Größen an. Zwei davon 

lassen sich sowohl mit Flachdach als auch mit Satteldach realisieren. 

Bei den Mehrfamilienhäusern sind ebenfalls verschiedene 

Größen und Wohnungszuschnitte möglich. Architektonische Tristesse 

muss heute, bei allem Drang zur Effizienz, nicht mehr sein. 

magazin: Wie groß ist das Einsparpotenzial für Wohnungsunternehmen? 

Dornieden: Wir legen uns nicht auf einen Quadratmeterpreis 

fest, denn jedes Projekt ist anders, und auch wir sind natürlich 

von der Entwicklung der Baukosten betroffen. Im Schnitt liegt die 

Ersparnis aber bei 10 bis 30 Prozent im Vergleich zur konventionellen 

Bauweise. 

magazin: Welche Grundstücke eignen sich für den standardisierten 

Wohnungsbau? 

Dornieden: Natürlich gibt es Flächen, die ganz spezielle Anforderungen 

an die Architektur stellen – Baulücken in innerstädtischer 

Lage zum Beispiel. Hierfür sind individuelle Entwürfe nötig. Für den 

standardisierten Wohnungsbau eignen sich aber mehr Grundstücke, 

als viele denken. Denn die Häusergrößen sind variabel. Unsere 

Mehrfamilienhäuser entstehen zum Beispiel im Baukasten-System: 

Jedes Gebäude besteht aus mehreren seriell geplanten „Türmen“ 

und teils vorgefertigten Bauteilen. Je größer das Gebäude werden 

soll, desto mehr „Türme“ planen wir. So können wir uns der 

Grundstücksgröße und den Vorstellungen des Investors anpassen. 

magazin: Passen denn Nachhaltigkeit und serielles Bauen 

zusammen? 

Dornieden: Unsere Häuser entsprechen mindestens dem ehemaligen 

KfW 55-Standard. Bei den Flachdachvarianten sind begrünte 

Dächer und Photovoltaikanlagen möglich. Neubauten realisieren 

wir gar nicht mehr mit Gasheizungen, sondern nur noch mit Wärmepumpen. 

magazin: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Dornieden h 

Sie verfügen über einen Abschluss im Bereich der Wirtschaftswissenschaften 

(Master) oder der Rechtswissenschaft 

(2. Staatsexamen) und haben umfassende Management- 

und Personalführungserfahrungen in einer 1. 

oder 2. Führungsebene, die in einem angemessenen Verhältnis 

zu Ihren Aufgaben bei der ESPABAU stehen. 

Über die DORNIEDEN Gruppe 

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Zielorientierung, Entscheidungsstärke und die Befähigung, 

schwierige Sachverhalte zu erfassen und verständlich 

schriftlich und mündlich darzustellen, runden Ihr Profil 

ab. 

Idealerweise besitzen Sie bereits die Geschäftsleitungsbefähigung 

nach dem Kreditwesengesetz und Kenntnisse 

in der Wohnungswirtschaft. Andernfalls sind Sie bereit, 

diese zu erwerben und sich die Kenntnisse zügig und umfassend 

anzueignen. 

Die DORNIEDEN Gruppe hat ihren Sitz in Mönchengladbach. 

Deutschlandweit ist sie seit mehr als 

100 Jahren als Bauträger und Generalübernehmer 

aktiv. 2021 hat das Unternehmen in Hannover 

eine Niederlassung für den Norden eröffnet. In 

Hamburg-Billstedt baut es aktuell Reihenhäuser 

im Auftrag von zwei großen Wohnungsgenossenschaften. 

Sie fühlen sich dem genossenschaftlichen Gedanken verpflichtet, 

leben Kundenorientierung und besitzen Sozialkompetenz. 

Ihren Wohnsitz haben oder nehmen Sie in 

Bremen oder im direkt angrenzenden Umland. 

Ihrer Bewerbung mit vollständigen Unterlagen, Ihrem frühesten 

Eintrittstermin und Ihrer genauen Gehaltsvorstellung 

sehen wir bis zum 31.03.2023 sehr gerne an folgende 

E-Mail-Adresse des Aufsichtsratsvorsitzenden 

Herrn Thomas Behrens entgegen: AR@espabau.de. 

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48 Energetische Stadtsanierung 49 

DIPL.-ING. KIRSTEN KLEHN 

Dipl.-Ing. Stadtplanung und Architektur 

Gesellschafterin und Geschäftsführung plan zwei Stadtplanung 

und Architektur GbR, Hannover. Arbeitsschwerpunkte 

in den Bereichen energetische Stadtsanierung, klimagerechte 

Siedlungsentwicklung, integrierte Quartiersentwicklung 

sowie Bürgerbeteiligung. Vorstandsmitglied der Wohnungsgenossenschaft 

Woge-Nordstadt eG. 

DR. GREGOR LANGENBRINCK 

Dipl.-Ing. Architektur 

Geschäftsführender Gesellschafter von Urbanizers 

– Neumüllers Langenbrinck GbR, Berlin. Arbeitsschwerpunkte 

in den Bereichen energetische Stadtsanierung, grüne 

Infrastruktur, Kleinstadtentwicklung, Standortmanagement 

sowie Gestaltung und Moderation kommunaler Entwicklungsprozesse. 

Ein Schlüssel 

für die klimagerechte 

Bestandsentwicklung 

Das KfW-Programm „Energetische Stadtsanierung“ 

Der Anspruch 

Wer Klimawandel und Klimaanpassung rund um das Bauen ernst 

nimmt, kommt an der Sanierung der Gebäudebestände nicht vorbei. 

Allein die in ihr gebundene graue Energie erzwingt das. Oft 

wird das gerne vergessen. Sicher, Neubau von Wohnungen ist 

wichtig. Manchmal steht der Bestand einfach an der falschen Stelle, 

reicht nicht aus, oder die Substanz ist so schlecht, dass die Sanierungskosten 

nicht gerechtfertigt erscheinen. Fakt ist aber auch, 

dass der Bestand und auch die Bestandsentwicklung wichtig sind, 

um weiterhin bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnraum bereitzustellen. 

Um den Bestand klima- und sozialgerecht zukunftsfähig 

zu machen, sind viele Anforderungen zu erfüllen – das reicht 

über die reine Gebäudesanierung weit hinaus. Das Wohnumfeld, 

also Straßen, öffentliche Grün- und Freiräume, aber auch soziale 

Infrastruktur und vieles mehr spielen eine Rolle. Zusammengefasst 

heißt das, Wohn- oder auch Mischquartiere sind ganzheitlich weiterzuentwickeln, 

um langfristig lebenswert zu bleiben. 

Die Realität vor Ort 

Die Realität vor Ort sieht oft anders aus. Wohnungen im Bestand 

zu sanieren gilt als aufwendig, teuer und komplex. Ganz beson- 

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Wohnbereiche 

sichern 

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ders, wenn mit der Sanierung viel Energie und CO 2 

eingespart 

werden sollen. Die in den letzten Jahren immer weiter verschärften 

Anforderungen des Bundes, um bis spätestens 2045 einen nahezu 

klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland zu erreichen, tun 

ein Übriges. Menschen, die zur Miete leben, fragen sich, warum 

sie jahrelang Schmutz und Lärm aushalten sollen, wenn am Ende 

nicht mal klar ist, ob sie die Miete noch zahlen können. Jene, die 

Eigentum selbst nutzen, scheuen oft den hinzukommenden Stress 

mit Planenden und Handwerk. Zudem halten viele eine klimagerechte 

Sanierung für kaum finanzierbar. Sicher, es gibt Fördermittel. 

Aber um diese zu bekommen, muss man sich in den viel beklagten 

deutschen Förderdschungel begeben. Eine für viele schier 

unüberwindliche Barriere. Kommt Denkmalschutz noch hinzu, ist 

schon ein gehöriger Altruismus, verbunden mit Sanierungsdruck 

erforderlich, um überhaupt tätig zu werden. Selbst Halter von 

größeren Beständen wie kommunale und private Wohnungsgesellschaften 

oder auch Wohnungsgenossenschaften sind oft skeptisch. 

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ASSAABLOY_PEU_WoWi_ANZ_vdw_182x128_0223_RZ.indd 1 12.01.23 08:02

50 

Energetische Wohnungspolitik 

Stadtsanierung 

51 

CO 2 

-freie Energiesysteme und Gebäude sanieren 

– es geht nur zusammen 

Ein Ausweg aus großem Aufwand und hohen Kosten scheint, sich 

auf die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung zu beschränken. 

Aber dies ist nur die halbe Wahrheit, denn damit die Erneuerbaren 

insgesamt reichen, ist eben auch der Energieverbrauch zu senken 

und das bedarf einer Gebäudesanierung. Zudem lassen sich vor 

allem größere CO 2 

-freie Wärmenetze häufig nur mit niedrigen 

Temperaturen wirtschaftlich betreiben. Das wiederum setzt Investitionen 

in die Gebäude voraus – Stichwort „NT-ready“. Schließlich 

werden energetische Sanierungen oft erst im Verbund auf der 

Ebene des Quartiers wirtschaftlich. Synergien sind auf dieser Ebene 

besonders vielfältig. 

Vielfältige Lösungen aus zehn Jahren Forschung 

zur „Energetischen Stadtsanierung” 

Wie wir zu solcherart zukunftsfähigen Lösungen im Quartier gelangen, 

zeigen gute Beispiele, die im Rahmen einer vom Bund 

durchgeführten Begleitforschung zum KfW Förderprogramm 432 

„Energetische Stadtsanierung“ in den vergangenen zehn Jahren 

untersucht wurden. Mit seinem Quartierskonzept können Potenziale 

umfänglich und genau mit dem weiter oben angedeuteten 

ganzheitlichen Anspruch ermittelt werden. Das dann folgende Sanierungsmanagement 

bereitet die Umsetzung vor und das heißt 

dann zum Beispiel genau, jene Eigentümerinnen und Eigentümer 

zu unterstützen, die ansonsten vor dem extremen Anspruch einer 

zugleich energetischen wie bezahlbaren Sanierung ihres Bestandes 

in die Knie gegangen wären. 

Erster Schlüssel: Den Quartiersansatz in der Breite 

bekannt machen 

Wenngleich das Programm in Fachkreisen bekannt ist, sprechen 

sich die guten Nachrichten außerhalb davon nur allmählich herum. 

Das gilt nicht nur für Eigentümerinnen und Eigentümer oder auch 

Energieversorger, sondern leider auch für viele Kommunen. Da 

sie aus förderrechtlichen Gründen ausnahmslos Mittelempfänger 

sind (auch wenn sie diese dann an Dritte wie z.B. Wohnungsunternehmen 

oder Energieversorger „durchleiten“ können). Um sie für 

das Programm zu gewinnen, arbeiten die Begleitforschung zum 

KfW-Programm 432, aber auch Landesentwicklungsgesellschaften 

und Verbände seit Jahren daran, die Energetische Stadtsanierung 

besser bekannt zu machen. Der mittlerweile aufgebaute Erfahrungsschatz 

und die Vielfalt an für unterschiedliche Quartierstypen 

entwickelten Strategien und Prozesswegen ist gewaltig. Den 

Quartiersansatz als Schlüssel in die Breite zu tragen, ist dabei eine 

zentrale Aufgabe. Denn eigentlich gehört Deutschland, was die 

energetische Quartierssanierung angeht, zur Avantgarde. Erstaunlicherweise 

nimmt man das im internationalen Raum eher zur 

Kenntnis als in Deutschland selbst. 

Zweiter Schüssel: Das Quartierskonzept 

in viele Richtungen offen gestalten 

Auch das Quartierskonzept breit aufzusetzen, ist ein Schlüssel, um 

eine ganzheitliche Sanierung durchzuführen. Das setzt ein breites 

Akteursgerüst voraus. Dies aufzubauen und zu koordinieren, 

schreckt viele Kommunen und auch Projektträger ab. Hier lässt sich 

allerdings eine Entwicklung erkennen. Zu Zeiten der Programmeinführung 

beschränkten sich viele Konzepte auf Gebäudesanierung 

und Energiesysteme. Erst schrittweise gewannen auch Handlungsansätze 

in anderen Themen der klimagerechten Quartiersentwicklung, 

etwa der Mobilität, an Bedeutung. Seit April 2021 ist diese 

nun verpflichtend im Quartierskonzept zu betrachten. Zudem 

empfiehlt die KfW in ihrem Merkblatt nun auch ausdrücklich, die 

grüne Infrastruktur sowie Maßnahmen zum sensiblen Umgang 

mit Wasser zu entwickeln und fördert mit den ergänzenden Kreditprogrammen 

KfW 201 und 202 deren Umsetzung. Das Programm 

wird immer mehr zu einer Möglichkeit, Klimaschutz und 

Klimaanpassung in der Stadt, im Quartier konkret zu machen. Die 

Konzeptentwicklung breit aufzustellen, hat einen weiteren Vorteil. 

Der zunächst mit dem Sanierungsmanagement auf den Weg gebrachte 

Prozess braucht Zeit. Die Erfahrung zeigt, dass vor allem 

bei heterogenen Quartieren schnell zehn Jahre vergehen, bis das 

Ziel der Klimaneutralität am Horizont erscheint. Man muss also 

schrittweise vorgehen und schauen, wann welche Maßnahme zielführend 

umgesetzt werden kann. 

Zum Beispiel Potsdam Drewitz – sanieren 

mit langem Atem 

schaftlich machbar ist. Durch die Gebäudesanierung reduziert sich 

der Energiebedarf im Stadtteil signifikant. Ein stetig wachsender 

Anteil wird aus „Grüner Fernwärme“ und „Grünem Strom“ gedeckt. 

Dritter Schlüssel: integriert und 

umsetzungsorientiert gestalten 

Das Beispiel zeigt, der integrierte Ansatz stellt komplexe Anforderungen. 

Unterschiedliche Themen sind mit den für sie verantwortlichen 

Akteuren zusammen aufeinander zu beziehen. Oft müssen 

dafür Akteure überhaupt erst einmal gewonnen werden wie etwa 

selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer. Sind es Mietobjekte, 

muss die Bewohnerschaft nicht nur informiert, sondern 

im besten Fall in den Prozess integriert sein. Der Prozess an sich 

funktioniert dann, wenn er gut strukturiert und koordiniert ist. 

Dass damit nicht automatisch gerechnet werden kann, liegt oft 

nicht nur an der Situation vor Ort. Auf dem langen Weg lauern 

unvorhersehbare Ereignisse. Derzeit zeigen das Coronapandemie 

oder der Krieg in der Ukraine anschaulich. Plötzlich fehlen Baumaterialen, 

explodieren die Energiekosten, verändern sich Prioritäten 

des Bundes – lieber doch keine erdgasbetriebenen Blockheizkraftwerke, 

sondern vielleicht eher Wärmepumpen? Schließlich ist 

da auch noch der Klimawandel, der nicht mehr fern, irgendwie 

unsichtbar, sondern zum Teil handfest direkt im Quartier wirkt. 

Mit Dürren, Biodiversitätsverlust, immer mehr Tropennächten und 

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Wie das geht, zeigt das Quartier Potsdam Drewitz. Das anschlussfähige 

Konzept dort ermöglichte es, über die Jahre hinweg immer 

weiter zu gehen. Der Anspruch war gewaltig, es galt, umfangreiche 

Bestände bewohnter Wohnungen energetisch zu sanieren,ein 

CO 2 

-freies Energiesystem zu bauen, dabei soziale Mieten 

zu sichern, überdimensionierte Straßenräume zum Park umzubauen, 

erneuerbare Energien im Quartier zu produzieren und: all 

dies dann auch noch mit breiter Beteiligung der Bürgerinnen und 

Bürger. 

Seit 2014 wird an der Transformation von der Plattenbausiedlung 

zur klimagerechten Gartenstadt gearbeitet. Zunächst wurde 

ein Pilotblock mit 200 Wohnungen fertiggestellt. Seitdem läuft 

es und die ProPotsdam GmbH in Drewitz ist guter Dinge, 2025 

alle 1 650 Wohnungen energetisch saniert zu haben. Mithilfe von 

Fördermitteln aus der sozialen Wohnraumförderung des Landes 

Brandenburg konnte dabei eine sozial verträgliche Kaltmiete von 

5,50 Euro pro Quadratmeter für Bestandsmieter gesichert werden. 

Dabei wurden die Wohnungen mit Aufzügen zugänglich 

gemacht, Innenhöfe vielfältig grün saniert und auf den Dächern 

Photovoltaik installiert. Aus der ehemaligen Verkehrsmagistrale 

Konrad-Wolf-Allee ist ein Park geworden. Zwar bedeutete das Einbußen 

an Parkplätzen, aber als die Bewohnerinnen und Bewohner 

erkannten, welche toll nutzbaren Räume da entstehen, war das 

bald vergessen. Viele gerade der Bestandsmieterinnen und -mieter 

sind jetzt stolz, dort zu leben. Sowas spricht sich rum. 

Für all das hat das Quartierskonzept die Entscheidungsgrundlagen 

mit gelegt. An einem der sanierten Gebäude konnte nachgewiesen 

werden, dass der KfW-Effizienzhausstandard 70 wirtverheerenden 

Hochwasserkatastrophen ist er auch in Deutschland 

deutlich spürbar. Eigentlich liegt es da auf der Hand, Mobilität, 

grüne Infrastruktur oder Wassersensibilität und Digitalisierung 

zu verknüpfen. Dafür müsste das Sanierungsmanagement, der 

zweite, vielleicht entscheidende Baustein des KfW-Programms 

Energetische Stadtsanierung eigentlich immer wieder angepasst, 

durch verschiedenste Kompetenzen ergänzt werden. Die Begleitforschung 

zeigt, dass dafür noch viel Forschung erforderlich ist. 

Menschen müssen entsprechend integriert ausgebildet werden, 

um die anspruchsvolle Aufgabe zu bewältigen. Angesichts des bereits 

jetzt vorhandenen Mangels an Dienstleistenden, eine große 

Herausforderung. Schließlich gilt es, geeignete Verfahren zu entwickeln, 

die dem integrierten Vorgehen gerecht werden und sich 

zugleich pragmatisch umsetzen lassen. 

Zum Beispiel Regensburg Margaretenau – 

forschend integriert sanieren 

In der genossenschaftlichen Wohnsiedlung Margaretenau werden 

Schritt für Schritt alle 84 Genossenschaftsgebäude saniert. Parallel 

wird eine autarke Stromversorgung auf- und das bestehende 

Nahwärmenetz ausgebaut. Mehr noch, die Modernisierung muss 

denkmalgerecht erfolgen, bedarf also eines innovativen Energiemanagementsystems. 

Übliches Dämmen funktioniert hier nicht. 

So kommt ein neuartiger, solaraktiver Außenputz zum Einsatz. 

Auch mit dem Heizsystem wird Neuland betreten. Es besteht aus 

f 

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52 

Energetische Wohnungspolitik 

Stadtsanierung 

53 

einer hocheffizienten Kombination aus Kraft-Wärme-Kopplung 

und Wärmepumpentechnologie. Dadurch kann viel Energie eingespart 

werden. Zusammen mit dem netzdienlichen Gesamtsystem 

soll sichergestellt werden, dass die Warmmiete für die Bewohnerinnen 

und Bewohner sich nach der Modernisierung nicht erhöht. 

Aktuell liegt man nach Sanierung klar unter dem durchschnittlichen 

Mietzins in Regensburg. Um das sicherzustellen, werden 

digitale Techniken verwendet. Mit Hilfe eines digitalen Energie- 

Zwillings können Energieströme im Quartier (Strom und Wärme) 

abgebildet und mit dem jeweiligen Gebäude verbunden werden. 

Sonst verborgene Synergien werden sichtbar. Mit dem digitalen 

Abbild wurde zuvor der Status Quo abgebildet, um die geplanten 

energetischen Maßnahmen präziser definieren zu können. Im 

Rahmen des Forschungsobjektes „Maggie“ im Programm „Solares 

Bauen“ (früheres Bundesministerium für Wirtschaft und Energie) 

zeigen sich bereits Erfolge. In einem der sanierten Gebäude 

wurden 75 Sensoren installiert. In dem dadurch volldigitalisierten 

Gebäude können so energetische Daten in Echtzeit ausgelesen 

und automatisiert durch künstliche Intelligenz gesteuert werden. 

Abweichungen vom Regelbetrieb werden umgehend angezeigt. 

Auch können regionale Klimadaten mit der Wärmeerzeugung 

(Wärmepumpen-BHKW Hybridsystem) im Gebäude verknüpft 

werden, wodurch Energieflüsse bedarfsgerecht gesteuert werden. 

Dass dann auch noch das Wohnumfeld mit Blühwiesen und weiteren 

Maßnahmen biodivers und wassersensibel umgestaltet wird, 

klingt fast wie ein Add-on. Die Margaretenau ist ein hochspannendes 

Forschungslabor der energetischen Stadtsanierung. Kaum verwunderlich, 

dass hier der Begriff Sanierungsmanagement deutlich 

weiter gefasst wird. Das Team umfasst fast 100 Personen. Damit 

kommen Kompetenzen aus den Bereichen Architektur, Stadtentwicklung, 

Simulationsleistungen, technische Gebäudeausrüstung, 

BEG-Nachweise, Mess-, Steuerungs- und Regelungstechnik sowie 

Sozialforschung zusammen. 

Seit ihrem Start 2011 leisten das KfW-Programm Energetische 

Stadtsanierung und seit 2018 auch die kommunalen 

Programme 201/202 wichtige Beiträge zur lokalen 

Umsetzung der Ziele der Energiewende in Deutschland. 

Mit der Begleitforschung wurden auf kommunaler Ebene 

von Mitte 2013 an Erfahrungen aus der Umsetzung 

der KfW-Programme 432 und 201/202 analysiert. Um 

Erkenntnisse aus der Programmanwendung für Praxis, 

Wissenschaft und Politik weiter zu vertiefen, haben das 

Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und 

Bauwesen (BMWSB), das Bundesinstitut für Bau-, Stadtund 

Raumforschung (BBSR) sowie die KfW Bank 

eine zweite Phase der Begleitforschung zur Energetischen 

Stadtsanierung beauftragt. Sie lief von Juli 2018 

bis Ende 2022. 

www.energetische-stadtsanierung.info 

Zum Beispiel Marburg Richtsberg – es muss 

bezahlbar bleiben 

Nicht jedes Projekt kann so avanciert in alle Richtungen agieren. 

Die Ergebnisse aus Regensburg sind wertvoll, jedoch ist es bei fast 

allen energetischen Bestandssanierungen zunächst einmal wichtig, 

dass das Wohnen bezahlbar bleibt. Vor welche Herausforderungen 

das die Akteure stellt, lässt sich eindrücklich am Quartier am Marburger 

Richtsberg sehen. Geprägt durch einen hohen Anteil an Sozialwohnungen, 

die der GeWoBau gehören, wird das Quartier seit 

Jahren mit Städtebaufördermitteln entwickelt. Mit dem aus dem 

KfW-Programm geförderten energetischen Quartierskonzept wurde 

dann die sozialverträgliche Sanierung der Großwohnsiedlung 

auf KfW-Effizienzhausstandard 55 vorbereitet. Schnell wurde klar, 

dass bestehende Förderprogramme auf Landes- und Bundes ebene 

nicht ausreichen würden, um eine warmmieten neutrale Sanierung 

zu erreichen. Um das dennoch hinzubekommen, wurde der 

GeWoBau von der Stadt Marburg ein außerordentlicher Investitionszuschuss 

gewährt. 

Trotzdem waren einzelne Wohnungen nach den an den Kaltmieten 

orientierten Angemessenheitsgrenzen der Kosten der 

Unterkunft nach SGB II zunächst zu teuer. Dass die Warmmiete 

gleichbleibt oder sogar sinkt, spielte keine Rolle. Mithilfe eines 

Gutachtens zu den Erkenntnissen aus dem Quartier am Richtsberg 

wurde im Landkreis Marburg-Biedenkopf ein „Mietzuschuss“ 

eingeführt. Die Warmmietenvorteile energetisch sanierter Wohnungen 

wurden bei den Mietobergrenzen berücksichtigt. Durch 

Einzelfallentscheidungen der GeWoBau hinsichtlich der Modernisierungstiefe 

einzelner Wohnungen konnten darüber hinaus 

Härtefallsituationen vermieden werden. Die Aufgaben des Sanierungsmanagements 

entwickelten sich dabei im Laufe der Zeit am 

Richtsberg angesichts des hohen Informations- und Betreuungsbedarfs 

von Mieterinnen und Mietern eher in Richtung Sozialmanagement. 

Ein Programm wie kein anderes 

Es ist der offene quartiersbezogene Ansatz des KfW-Programms 

Energetische Stadtsanierung, der all diese vielfältigen Ergebnisse 

hervorbringt. Immer wieder wird deutlich, dass es Lösungen 

gibt, wenn Akteure bereit sind, neue Wege zu gehen. Die hier 

vorgestellten Beispiele berichten ausnahmslos aus recht homogenen 

Quartieren mit nur wenigen Gebäudeeigentümerinnen und 

-eigentümern. Unter den Referenzprojekten der Begleitforschung 

sind aber auch solche, die Lösungsansätze für Bestände mit heterogener 

Eigentumsstruktur – von Wohnungseigentümergemeinschaften 

über Kleinvermieter bis zu selbstnutzenden Einzeleigentümern 

– aufzeigen. Die Erfahrungen bieten gute Voraussetzungen 

für die energetische Transformation. Sie können helfen, die mit 

dem neuen Klimaschutzgesetz im August 2021 noch einmal verschärften 

Klimaschutzvorgaben zu erreichen. h 

(zuerst veröffentlicht in Wohnbund Info 1/2022) 

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54 IW.2050 

55 

Digitalisierung ebnet uns den Weg 

Barrierefreie Excel-basierte Werkzeuge, virtuelle Räume, Streaming, Teams, ein Partnerbereich 

auf der Website mit Dokumenten und Videos – digitale Tools beförderten 

Klimastrategien und Pilotprojekte der IW.2050-Partner in Pandemiezeiten. Auch in der 

wohnungswirtschaftlichen Praxis ist Digitalisierung unumgänglich, um sich der Klimaneutralität 

in den geforderten Zeiträumen zumindest anzunähern. 

FELIX LÜTER 

geschäftsführender Vorstand der Initiative Wohnen.2050 e. V. (IW.2050) und Leiter Kompetenzcenter 

Nachhaltigkeitsmanagement der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | 

Wohnstadt (NHW), felix.lueter@iw2050.de, +49 (69) 678674-1280, www.iw2050.de 

Ohne Digitalisierung und virtuelle Räume wären wir mit der Initiative 

Wohnen.2050 (IW.2050) nicht da, wo wir heute stehen. 

Denn: Unsere Gründungsveranstaltung Anfang 2020 in Berlin sollte 

für lange Zeit das letzte persönliche Treffen für die damals 24 

Partnerunternehmen und Institutionen gewesen sein. Kurz danach 

brach Corona aus – mit den bekannten Konsequenzen. Dank eines 

flexiblen Teams und guter Technik-Partner waren wir in kürzester 

Zeit in der Lage, die Sitzungen von Vorstand und Steuerkreis wie 

auch Workshops, Seminare, Regionaltreffen, Arbeit- und Pioniergruppen 

sowie Fachkongresse für den rasch wachsenden Kreis 

von heute 200 IW.2050-Partnern komplett als Veranstaltungen 

im Web zu konzeptionieren. Mittlerweile wurden insgesamt rund 

95 Online-Veranstaltungen durchgeführt. Allein 2022 erhielten so 

2 000 Teilnehmer:innen konkrete praxisorientierte Hilfestellungen 

für den wohnungswirtschaftlichen Weg zur Klimaneutralität. 

Hilfreich für das Online-Arbeiten waren nicht nur Cloud-Kapazitäten, 

sondern Tools wie Microsoft Teams und Technik-Plattformen, 

die der Partner EBZ (Europäisches Bildungszentrum der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft) zur Verfügung stellte. All 

dies erleichterte den regionalen und überregionalen Erfahrungsund 

Wissensaustausch. Ohne Digitalisierung wäre in Pandemiezeiten 

die gemeinsame Suche nach den besten Lösungen in der 

wohnungswirtschaftlichen Praxis weitaus schwieriger gewesen. 

Denn, um Klimaneutralität zu erreichen, braucht es Grundlagen, 

die es digital zu erfassen und auszuwerten gilt: 

f die Kenntnis über die heutigen Emissionen der Bestandsgebäude 

als Ausgangspunkt 

f eine Szenarien-Simulation der erforderlichen technischen 

Maßnahmen 

f der dazugehörigen Größenordnungen pro Jahr 

f eine Abschätzung der entstehenden Kosten 

f eine Einschätzung der dazugehörigen Wirkung auf die 

langfristige wirtschaftliche Entwicklung der Unternehmen 

Die Nutzung der drei vom IW.2050-Fachteam entwickelten Excelbasierten 

Werkzeuge ist aufgrund des bisherigen Verzichts auf 

Makros IT-seitig in allen Unternehmen möglich. Tabellenblätter 

können problemlos auf die konkrete Situation im Unternehmen 

angepasst werden. Diese Tools spielen eine besondere Rolle: 

Ohne eine dezidierte Ist-Erfassung der energetischen Bestands- 

Situation und eine Ableitung von technischen Klimapfaden auf 

Basis verschiedener Modernisierungsvarianten – vom Ziel der 

Klima neutralität in 2045 ausgehend zurück zur Ist-Situation im 

Jahr 2022 – kann kein Unternehmen die Tragweite der Auswirkungen 

auf die Entwicklung erkennen. Davon jedoch hängen 

notwendige Transformationen in allen Organisationseinheiten ab. 

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Es muss zunächst Klarheit geschaffen werden über die größten 

Hebel zur CO 2 

-Reduktion wie auch über zielgerichtete und fehlleitende 

Maßnahmen und Investitionen. Um diese Transparenz 

schnellstmöglich herbeizuführen, hatte die IW.2050 schon 2020 

Bilanzierungsrahmen und -regeln sowie ihre drei Werkzeuge entwickelt. 

Sie werden seither intensiv genutzt und kontinuierlich bedarfsgerecht 

weiterentwickelt. Sie bilden eine fundierte Basis für 

die Vorbereitung, Erstellung und Umsetzung individueller Klimastrategien 

und tragen maßgeblich dazu bei, Datenspezialisierung 

und -systematisierung in den Unternehmen voranzutreiben. Allen 

Partnern steht ein Mail-Support zur Werkzeugnutzung sowie 

Fachfragen zur technischen Umsetzung zur Verfügung. f 

Inhaltliche Arbeit der IW.2050 

Themen und Ergebnisse 2022 

im Jahr 2022 42 Veranstaltungen 

mit ca. 2000 Teilnehmern 

64% der befragten 

Unternehmenspartner haben 

Ihre Klimastrategie 

abgeschlossen oder sind gerade 

dabei 

Rund 300 Veröffentlichungen in Fachund 

Verbandsmagazinen, 

Tageszeitungen und Wirtschaftsmedien 

IW.2050 Steuerkreistreffen – 23.01.2023 

Die Themenwelt der IW.2050 

Rund 20 Vorträge des Vorstands bei 

externen Veranstaltungen, Verbandstagen 

oder Fachkonferenzen 

Web-Seminare, -Workshops & -Dialoge: 

- Wärmepumpen im Bestand 

- Maßnahmen gegen 

Brennstoffkostenexplosion 

- Zielführende Maßnahmen für den 

bezahlbaren Weg zur Klimaneutralität 

- Graue Emissionen 

- Klimaanpassungen 

- Aktuelle politische Rahmensetzungen 

- Speichertechnologien 

- Defossilisierung der 

Wärmeversorgung 

- Energiebeschaffung 

- Kreislaufwirtschaft 

Veranstaltungen für Führungskräfte: 

- Informationsveranstaltung für 

Führungskräfte 

- Jahresversammlung 

- Update Frau Dr. Vogler zu den 

veränderten Rahmenbedingungen 

2 

Abfalltrennung ist Ressourcen- und Klimaschutz 

Allein die Trennung von Verpackungsmüll verhindert in Deutschland jedes Jahr zwei Millionen Tonnen CO2- 

Emissionen. Würden alle Restmülltonnen am Leerungstag so aussehen wie oben, dürfte das ein Vielfaches sein. 

Geht nicht? Gibt‘s nicht! Mit der Innotec Abfallmanagement GmbH werden Menschen an der Mülltonne zu 

Klimaaktivisten – und geben die passende Antwort auf die Frage: Wie wollen wir als Gesellschaft mit unseren 

Hinterlassenschaften umgehen? 

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* 

*Leerungstag

56 IW.2050 

57 

Digitale Instrumente: Basis für Klimastrategien 

Der von IW.2050 erstellte Kanon an Instrumenten ist bedarfsgerecht 

und ressourcensparend zu nutzen: 

• das CO 2 

-Bilanzierungs-Werkzeug dient der Erstellung 

einer CO 2 

-Ist-Bilanz des Gesamtunternehmens und des Bestands 

sowie der Ableitung eines CO 2 

-Zielpfads 

• das Technik-Werkzeug sorgt für die überschlägige Bilanzierung 

der vorhandenen Wohngebäude und die Entwicklung von 

Modernisierungsstrategien sowie Investitionskosten – mit Rückbezug 

auf den Zielpfad 

Werkzeuge in der Übersicht 

• das Finanzierungs-Werkzeug unterstützt die Abbildung 

der Auswirkungen der zusätzlichen Investitionskosten auf die 

Unternehmensbilanz und dient als solide Basis für die langjährige 

Finanzierungsplanung bis zum Zieljahr. Ökonomische Engpässe 

können so frühzeitig erkannt werden. 

Im Folgenden einige Beispiele von IW.2050-Partnern, die sich 

auch in den Praxisberichten der Initiative aus den letzten beiden 

Jahren wiederfinden und Gegenstand in Fachveranstaltungen waren: 

f Optimierung der Heizanlagen im Bestand durch 

minimalinvasive Fernüberwachung oder Fernsteuerung: Da 

Nutzerverhalten als auch ein digital-gesteuerter, optimierter Anlagenbetrieb 

Schlüsselfaktoren für die Energiewende im Wohnungsbestand 

sind, hat sich das interdisziplinäre EBZ-Forschungsprojekt 

BaltBest der Untersuchung dieser Faktoren schon im den Jahren 

2018 bis 2021 angenommen. Demnach liegen die Stellschrauben 

für eine Verringerung des CO 2 

-Ausstoßes von Gebäuden in einer 

f verbesserten Gebäudetechnik 

f optimierten Betriebsführung 

f bewussterem Heizverhalten durch Mieter:innen 

optimierung in der Masse nur durch digitale Lösungen erfolgen 

könne. Ein weiterer strategischer Schritt seien die Kooperationen – 

unter anderem bei der digitalen Fernüberwachung und Steuerung. 

Das dies zudem ein wesentlicher Aspekt beim Anlagentausch ist, 

belegen unter anderem Erfahrungen der Unternehmensgruppe 

Nassauische Heimstätte I Wohnstadt (NHW): Sie sieht eine wichtige 

Stellschraube in der Einregulierung bei Inbetriebnahme einer 

neuen Anlage. 

• Die minimalinvasive Datenerfassung des Ist-Verbrauchs 

einer Altanlage vor deren Erneuerung ist unumgänglich, um die 

Dimensionierung der neuen Heizanlage wirtschaftlich planen zu 

können. Diesem Thema widmet sich der vierte IW.2050-Fachkongress 

am 24. und 25. April 2023 in Darmstadt mit praxisnahen 

Beiträgen zu Technikanwendungen. 

CO 2 -Bilanzierungs-Werkzeug 

Starter-Paket 

Starter-Paket 

Auch die Vonovia SE konstatierte im IW.2050-Praxisbericht: 

„Um die Betriebsführung aller Anlagen – stets mit Blick auf den 

zugestandenen CO 2 

-Maximalwert des Gesamtbestandes – auszutarieren 

und zu optimieren, bedarf es einer komplexen digitalen 

Steuerung.“ Ebenso führten die LEG Immobilien Gruppe und ihr 

Tochterunternehmen EnergieServicePlus GmbH aus, dass Anlagen- 

• Digitale Planung und Optimierung von regenerativen 

Quartiersversorgungen zur Verbesserung des Eigennutzungsgrades 

und der Wirtschaftlichkeit. Im aktuellen Praxisbericht 

2021/22 der IW.2050 zeigt die Rheinwohnungsbau anhand zweier 

Beispiele, wie eine alternative Energieversorgung für Quartierslösungen 

ausgewählt, umgesetzt und für weitere Planungen ausgewertet 

werden kann. f 

Technik-Werkzeug 

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Finanzierungs-Werkzeug 

Klimastrategie abstimmen 

Aktuelle Informationen rund um die IW.2050 1 1 

Zukunftssichere Energie 

für Immobilien. 

Wohnungsgesellschaften jeder Größe werden so in die Lage 

versetzt, mit geringem Aufwand eine umfangreiche, konsequente, 

langfristige und detaillierte unternehmensstrategische Ausrichtung 

auf die Klimaziele des Pariser Abkommens vorzunehmen 

– egal, wo sie bei Eintritt in die IW.2050 in ihrer eigenen Analyse 

und Entwicklung standen. Mittels eines Zeit-Maßnahmen-Kosten- 

Katalogs ist es ihnen möglich, zeitnah ihren Zielkurs auszurichten. 

Bestände, Gebäudebetrieb und Nutzer im Fokus 

Der steigende Digitalisierungsgrad trägt dazu bei, der Branche 

den Weg zu CO 2 

-Neutralität und Effizienzsteigerung zu ebnen. 

Transformation in Richtung Klimaneutralität in den geforderten 

Zeiträumen kann nur stattfinden, wenn parallel digitale Prozesse 

vorangetrieben werden, die eine Datenbasis für Entscheidungsfindungen 

schaffen und erforderliche Standarisierungen erst möglich 

machen. 

Klimaziele, hohe Energiekosten, Fachkräftemangel, der Ruf 

nach mehr Komfort und Interaktion – insbesondere durch eine 

neue Nutzer-Generation – stellen den Gebäudebetrieb vor neue 

Herausforderungen. Fest steht: Nur mittels digitaler Lösungen 

können Bestände so betrieben werden, dass sie die steigenden 

Anforderungen an Energieeffizienz und CO 2 

-Reduktion erfüllen. 

Ohne digitale Transformation, das Einführen digitaler Prozesse und 

Automatisierung sind die Dekarbonisierungsziele im Gebäudesektor 

nicht zu erreichen. Die Partnerunternehmen der IW.2050 

arbeiten daher verstärkt an der Erneuerung und der Automation 

ihrer Haustechnik, nutzen digitale Tools für Bewirtschaftung und 

Vermietung, forcieren eine digitalgestützte Kommunikation mit 

ihren Mieter:innen über Portale und Plattformen. Denn: Letztere 

müssen dabei unterstützt werden, sich sparsam zu verhalten. Insbesondere 

in energetisch modernisierten Objekten haben sie eine 

entscheidende Bedeutung, wenn es darum geht, geplante Energieeinsparung 

zu erreichen. 

Effiziente Systemlösungen. 

Auch in der Wohnungswirtschaft wird im Bereich der 

Heiz technik großer Wert auf eine effiziente Energienutzung 

gelegt. Buderus wird diesem Anspruch gerecht: 

mit Produkten und Systemen, die wenig verlangen, aber 

viel leisten. Erfahren Sie mehr unter www.buderus.de

58 IW.2050 

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Planung, die intelligent ist 

Wohnkomfort, der gut tut 

• Nutzerlenkung durch Visualisierung: Dank digitaler 

Bandbreite sind auch die Möglichkeiten der Aufklärung, Steuerung 

und positiven Einflussnahme auf die Mieter:innen und deren 

Verbrauchsverhalten größer geworden. Digital versandt via Mail, 

WhatsApp oder per maßgeschneiderter Mieter-App können Mieterinnen 

und Mieter ihre Kostenersparnis sowie ihre Verbrauchsinfos 

abfragen. Dem geänderten Kommunikationsverhalten angepasst, 

können hierbei Visualisierungen oder Elemente des Gamification 

integriert werden, um die Akzeptanz zu erhöhen. Weitere Varianten, 

Verbräuche effektiv zu kommunizieren, sind ein stets aktuell 

zu haltendes digitales Schwarzes Brett im Eingangsbereich, der 

klassische Weg über aufmerksamkeitsstarke Motive auf Plakaten, 

begleitet von einer stetigen Platzierung des Themas in Newslettern 

und Mieter-Magazinen. Ein wissenschaftlich fundiertes Beispiel für 

eine fokussierte Nutzer:innen-Kampagne der LEG Wohnen ist im 

IW.2050-Praxisbericht 2021/22 dargestellt. Sie wurde zwischenzeitlich 

von zahlreichen Partnerunternehmen und auch Verbänden 

übernommen beziehungsweise adaptiert. 

• Nutzerlenkung durch Fensterfalz-Thermostat-Kopplung: 

Die GEWOFAG, München, hat schon 2021 in einem Pilotprojekt 

erstmalig die intelligente IT-Infrastruktur KAIROS eingesetzt. 

Dabei werden elektronische Heizkostenverteiler so mit 

Industrie-Computertechnik verbunden, dass sich die Raumtemperatur 

optimal auf die Nutzer:innen abstimmen lässt. Die Schwarmintelligenz 

der zusammenwirkenden Sensoren und Computer 

regelt die Heizung so, dass ein Gebäude mit optimaler Vorlauftemperatur 

betrieben wird – Energieeinsparungen inklusive. Die neue 

Infrastruktur orientiert sich am Wohnverhalten der Mieter:innen 

und nicht mehr an der Außentemperatur. Die Nutzenden steuern 

die Funktion der Heizung in ihrer Wohnung über einen Computer- 

Bildschirm, der auch anderweitig nutzbar ist. 

Die Summe dieser bereits realisierten Projekte mit digitaler 

Prozessbegleitung ist der Schlüssel, um den Paradigmenwechsel 

hin zu einer nachhaltigeren Zukunft im Gebäudesektor einzuleiten 

und zu fördern. Nur durch die lückenlose Erfassung projektrelevanter 

Daten und Kommunikation mittels Software-Lösungen 

kann zeit-, kosten- und resourceneffizient gearbeitet werden. Nur 

so kann auf lange Sicht die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsunternehmen 

erhalten werden. Gleichzeitig wird die nachhaltige Werterhaltung 

des Bestands langfristig sichergestellt. 

Digital gestützt entstehen klimaverträgliche Neubauten 

Konsens besteht innerhalb der IW.2050 auch bei der Nutzung digitaler 

Tools beim Neubau. Verstärkt die Bundesregierung – wie 

angekündigt – die Digitalisierung von Bauanträgen und Bauplanung, 

bietet dies bereits eine Erleichterung. Die Möglichkeiten 

sind jedoch noch lange nicht ausgeschöpft: Plattformen und Datenbanken 

können rezyklierfähiges Bauen befördern, digitale Gebäude-Zwillinge 

optimieren den gesamten Gebäudelebenszyklus. 

Mit digitaler Unterstützung können Gebäude effizienter geplant, 

gebaut, verwaltet, zurückgebaut und natürlich auch modernisiert 

und saniert werden – etwa durch industriell vorgefertigte Module 

und Bauteile. Die Basis ist eine enge interdisziplinäre Zusammenarbeit 

aller Akteure, die wir seitens unserer Initiative fördern, 

indem wir auch diese Themen im regionalen Austausch und in 

Pioniergruppen intensiv bearbeiten. Eine Reihe von Wohnungsunternehmen 

sind hier Vorreiter durch Partnerschaften mit und 

Beteiligungen an Anbietern serieller Fertigung sowie Förderung 

von Start-ups aus diesem Segment (LEG, Vonovia, NHW). 

Die Initiative Wohnen.2050 (IW.2050) ist ein bundesweiter 

Branchen-Zusammenschluss. Ihr Ziel: Die CO 2 

-Emissionen der 

teilnehmenden Unternehmen gemäß dem Pariser Klimaschutzabkommen 

so zu minimieren, dass das globale Kleiner-Zwei-Grad- 

Ziel eingehalten wird. Die Initiative versteht sich als Unterstützer 

der Wohnungsunternehmen und ihrer Verbände zur Erreichung 

der Klimaziele – aus der Branche für die Branche. Unter den bislang 

190 Unternehmenspartnern sind sieben der zehn größten 

Wohnungsunternehmen in Deutschland. Insgesamt vereinen die 

Gesellschaften über 2,1 Millionen Wohneinheiten, die bis 2045 

klimaneutral entwickelt werden sollen. Weitere elf institutionelle 

Partner sind die Hochschule EBZ Business School, der Spitzenverband 

GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

sowie die Regionalverbände VdW südwest, VdW 

Rheinland Westfalen, VSWG – Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften, 

vdw Sachsen, VdW Bayern, VdW – Verband 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und 

Bremen, vbw Baden-Württemberg, der VNW - Verband Norddeutscher 

Wohnungsunternehmen und der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer 

Wohnungsunternehmen. Mehr Informationen zur 

Initiative Wohnen.2050 unter: www.iw2050.de, twitter.com/ 

Wohnen2050 und im eigenen YouTube-Kanal: www.youtube. 

com/channel/UCd9Amq_dwa53i9xXFEJK8BA h 

Die Energiewende bedeutet große Herausforderungen für den Gebäudebereich. 

Beim Gelingen des notwendigen Wandels spielt die Wohnungswirtschaft eine zen trale Rolle. Wir bieten 

Ihnen passende Lösungen: Mit hoher Effizienz und klimafreund licher Wärmepumpen-Heiztechnik 

erreichen Sie eine bessere CO 2 -Bilanz im Bestand und erfüllen alle Anforderungen im Neubau. 

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60 

Datenschutz 

61 

Social Media 

und Datenschutz – 

ein Spannungsfeld? 

VON HANNO HINRICHS SCOPE & FOCUS SERVICE-GESELLSCHAFT MBH HANNOVER 

Social Media ist aus Sicht des Datenschutzes ein komplexes Thema. In sozialen Netzwerken 

wie Facebook, Instagram, TikTok oder auch Xing werden eine Menge personenbezogener 

Daten erhoben und verarbeitet. Dies können z.B. Stammdaten zur Person, 

Informationen zu persönlichen Vorlieben (Musik, Bilder, personalisierte Werbung etc.) 

und im Rahmen von Karriereportalen auch der Lebenslauf sein. 

Viele Unternehmen wissen daher nicht, welche datenschutzrechtlichen Anforderungen 

der Betrieb einer eigenen Profilseite mit sich bringt und wie sie diese erfüllen können. 

Der folgende Artikel soll dabei helfen, eine Übersicht über die gesetzlichen Verpflichtungen 

zu bekommen und die Frage beantworten, ob Social Media überhaupt rechtskonform 

betrieben werden kann. Außerdem werden die Ansichten der Datenschutzaufsichtsbehörden 

sowie mögliche Konsequenzen bei Verstößen gegen den Datenschutz 

beleuchtet. 

Rechtliche Anforderungen an den Betrieb 

einer Social Media-Seite 

Informationspflichten zum Datenschutz und Impressum 

Aufgrund der gesetzlich vorgeschriebenen Pflicht zur Information 

(Art. 13, 14 DSGVO) ist der jeweilige Betroffene vom Betreiber des 

Social Media-Auftritts genau über die Art und Weise der Verarbeitung 

seiner personenbezogenen Daten aufzuklären. Demnach 

müssen stets der Zweck, die Rechtsgrundlage, die Speicherdauer 

sowie die Empfänger von Daten genannt werden. Darüber hinaus 

können auch noch andere Informationen erforderlich sein wie z.B. 

die Herkunft der Daten oder die Übermittlung in Drittstaaten. 

Es ist empfehlenswert, die Informationspflicht zum Betrieb von 

Social Media-Auftritten in die Datenschutzerklärung der Webseite 

des jeweiligen Unternehmens zu übernehmen. Weiterhin obligatorisch 

ist beim Betrieb einer Social Media-Seite der Verweis auf 

ein gültiges Firmen-Impressum. 

Vertrag zur gemeinsamen Verantwortlichkeit 

Bereits im Jahre 2018 entschied der europäische Gerichtshof, dass 

beim Betrieb einer sogenannten „Facebook-Fanpage“ eine gemeinsame 

Verantwortlichkeit im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung 

(DSGVO) entsteht. 

Unter dem Begriff „Facebook-Fanpage“ versteht man Benutzerkonten 

von Unternehmen zum Zwecke der Vorstellung 

von Marken, Produkten und Dienstleistungen. 

Sie ermöglichen es dem Betreiber außerdem, ihre „Fans“ 

durch redaktionelle Inhalte zu informieren und zu unterhalten. 

Abschließend dienen Sie der Interaktion mit den Seitenbesuchern 

z.B. durch das Posten von Kommentaren, Fotos 

und Videos. 

Der Unterschied zum gewöhnlichen Facebook-Profil 

liegt im Übrigen darin, dass eine Fanpage geliked und gewerblich 

genutzt werden kann. 

f

62 

Datenschutz 

63 

Das Vorliegen einer solchen gemeinsamen Verantwortlichkeit hat 

weitreichende Folgen. Es bedeutet, dass Meta (Facebook) und das 

jeweilige Unternehmen gemeinsam für die Einhaltung der gesetzlichen 

Vorgaben aus der DSGVO haften. Wer welche Pflichten im 

Rahmen der gemeinsamen Verantwortlichkeit übernimmt, ist vertraglich 

festzuhalten. Dazu gehören u.a. die Regelung von Betroffenenrechten, 

technisch organisatorische Maßnahmen zur Datensicherheit 

und das Verhalten bei Datenschutzverletzungen – bzw. 

Vorfällen. Abschließend müssen betroffene Nutzer auch auf die 

gemeinsame Verantwortlichkeit in der jeweiligen Datenschutzerklärung 

hingewiesen werden. 

Allgemein entsteht eine gemeinsame Verantwortlichkeit im 

Datenschutz immer dann, wenn sich zwei Verantwortliche Zwecke 

und Mittel einer Datenverarbeitung teilen. Das gemeinsame 

Mittel ist das Social Media-Portal selbst, im vorliegenden Fall also 

Facebook. Einen gemeinsamen Zweck hat der Gerichtshof insbesondere 

bei der von Facebook durchgeführten Nutzeranalyse, den 

sogenannten „Facebook Insights“ angenommen. 

Facebook Insights ist ein Tool, mit dem Unternehmen mehr 

über ihre Seitenbesucher auf Facebook erfahren können. Es 

bietet die Möglichkeit zum Tracking von Aktivitäten z.B. in 

Form von Interaktionsraten und die Einsicht in Informationen 

über die Demografie der Seitenbesucher. 

Mit den gewonnenen Informationen über die jeweilige 

Zielgruppe können Unternehmen ihre Fanpage optimieren, 

indem sie auf die Nutzer zugeschnittene Inhalte erstellen 

und mehr Leads generieren. 

Die skizzierte Fallgestaltung der gemeinsamen Verantwortlichkeit 

lässt sich häufig auch auf andere soziale Netzwerke übertragen, 

da dort vergleichbare Nutzeranalysen durchgeführt werden. 

Gesetzeskonformes Cookie-Banner 

Sofern auf einem Social Media-Portal Cookies eingesetzt werden, 

die nicht zwingend zum Betrieb der Webseite oder der App erforderlich 

sind, ist eine Einwilligung zum Speichern der Cookies auf 

dem Endgerät des Besuchers erforderlich. 

Diese Einwilligung wird technisch gesehen über ein sogenanntes 

Cookie-Banner bzw. Consent-Banner eingeholt. An die Gestaltung 

des Cookie-Banners werden mehrere gesetzliche Anforderungen 

gestellt. Zunächst muss auch hier über die verarbeiteten 

Daten und die genaue Verwendung der Cookies aufgeklärt werden. 

Weiterhin darf dem jeweiligen Nutzer die Einwilligung nicht 

aufgezwungen werden, indem es z.B. lediglich einen „Button“ zur 

Zustimmung, aber keinen zur Ablehnung gibt. Abschließend bedarf 

es stets einer Möglichkeit des Widerrufs, d.h. es muss auch zu 

einem späteren Zeitpunkt möglich sein, die Cookie-Einwilligung zu 

ändern oder rückgängig zu machen. 

Zwischenergebnis 

Sofern Nutzer vollständig über die Verarbeitung ihrer personenbezogenen 

Daten informiert werden, ein Vertrag zur gemeinsamen 

Verantwortlichkeit mit dem Anbieter einer Social Media-Plattform 

geschlossen und ein funktionierendes Cookie-Banner verwendet 

wird, ist ein gesetzeskonformer Betrieb eines Social Media-Auftritts 

durchaus denkbar. 

Sanktionen und Bußgelder 

Spezielle Sanktionen, die sich nur auf den Bereich Social Media 

erstrecken, gibt es nicht. Vielmehr sind allgemeine Vorschriften für 

Verstöße gegen die DSGVO anzuwenden. 

Sofern personenbezogene Daten ohne Rechtsgrundlage erhoben 

oder in Drittstaaten übermittelt werden, die Informationspflichten 

unzureichend sind oder kein Vertrag zur gemeinsamen 

Verantwortlichkeit geschlossen wurde, haben die Datenschutzaufsichtsbehörden 

verschiedene Möglichkeiten tätig zu werden. 

Sie können z.B. eine Untersagung des weiteren Betriebs einer Social 

Media-Seite anordnen und außerdem, je nach Schwere des 

Verstoßes, Geldbußen von bis zu 20 Millionen oder im Falle von 

Unternehmen bis zu 4 Prozent des letzten Jahresumsatzes zu verhängen. 

Gegen Meta selbst wurden von den europäischen Aufsichtsbehörden 

wegen der oben genannten Datenschutzverstöße bereits 

Bußgelder verhängt, die sich bisher insgesamt auf knapp eine 

Milliarde Euro belaufen. 

Bei Unternehmen, die lediglich ihre eigene Seite in einem 

„Social Media-Portal“ betrieben, sind die Aufsichtsbehörden bisher 

verhältnismäßig gnädig geblieben und haben bei den Bußgeldern 

nicht „aus dem Vollen“ geschöpft. Dennoch verbleibt ein 

unternehmerisches Risiko, sich einem aufsichtsbehördlichen Verfahren 

und Sanktionen auszusetzen. 

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Fazit 

Social Media rechtskonform zu betreiben, ist grundsätzlich durchaus 

möglich. 

Leider beachten die auf dem Markt führenden Anbieter von 

Social Media-Portalen in den meisten Fällen die geltenden Gesetze 

nicht und verhalten sich bezüglich der Datenverarbeitungen 

bewusst intransparent. Es bleibt insofern nur zu hoffen, dass die 

Plattform-Anbieter aufgrund hoher Bußgelder zukünftig ihr Verhalten 

ändern. Bis dahin besteht für Unternehmer beim Betrieb einer 

„Social Media-Seite“ auf Facebook, Instagram und Co. immer 

ein gewisses Risiko einer Untersagung des Betriebs und weiterer 

Sanktionen durch die zuständigen Aufsichtsbehörden. h 

Quellen 

FAQ zu Facebook-Fanpages, Datenschutzkonferenz, 22.06.2022 

Kurzgutachten zur datenschutzrechtlichen Konformität des Betriebs von Facebook‐ 

Fanpages, Datenschutzkonferenz, 18.03.2022 

Urteil des OVG Schleswig vom 25.11.2021, Az.: 4 LB 20/13 

Urteil des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) vom 05.06.2018 – Az.: C-210/16 

Meta nutzt die Analysedaten, um sein Produkt Facebook zu 

verbessern, während der Betreiber einer Social Media-Seite damit 

seinen eigenen Unternehmensauftritt optimiert. Jeder Verantwortliche 

handelt daher in seinem eigenen Interesse. 

Unternehmensprofil 

Die scope & focus Service-Gesellschaft bietet seit 2003 

Datenschutzdienstleistungen mit Tätigkeitsschwerpunkt 

in Norddeutschland an. Wir beraten Firmen aus fast allen 

Branchen bei der Einführung und dem Betrieb von 

Datenschutzmanagementsystemen. Zusätzlich stellen 

wir externe Datenschutzbeauftragte. Beim Verband der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen 

und Bremen ist scope & focus seit 2021 als externer Datenschutzbeauftragter 

bestellt. 

Ansichten der Datenschutzaufsichtsbehörden 

und Gerichtsurteile 

Die Datenschutzaufsichtsbehörden haben im Juni 2022 eine gemeinsame 

Stellungnahme veröffentlicht, in der Sie zu der Auffassung 

gelangen, dass Facebook nicht datenschutzkonform eingesetzt 

werden kann. 

Als Begründung wird angeführt, dass Nutzer nicht in vollem 

Umfang über die Datenverarbeitung aufgeklärt werden können, 

da Facebook bewusst genaue Angaben vorenthält. Weiterhin ist 

der von Facebook zur Verfügung gestellte Vertrag zur gemeinsamen 

Verantwortlichkeit inhaltlich fehlerhaft. Abschließend erfüllt 

das von Facebook eingesetzte Cookie-Banner nicht die gesetzlichen 

Anforderungen, da die Informationen über die Cookies unzureichend 

sind und es keinen „Button“ gibt, mit dem die Cookies 

auf einen „Click“ abgelehnt werden können. 

Laut Aufsichtsbehörden lässt sich die geäußerte Kritik weitestgehend 

auch auf andere Netzwerke wie Instagram, TikTok und 

Twitter übertragen, da die Probleme dort ähnlich gelagert sind. 

Rechtsklarheit gibt es jedoch bisher nur für Facebook. 

Im Vergleich zu Veröffentlichungen der Aufsichtsbehörden ist 

Rechtsprechung zum Bereich Social Media in Deutschland bisher 

eher rar gesät. Allerdings hat im November 2021 das Oberverwaltungsgericht 

Schleswig-Holstein wegweisend entschieden, dass 

die Anordnung einer Abschaltung einer Facebook-Fanpage durch 

die zuständige Aufsichtsbehörde rechtmäßig gewesen sei. 

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Impressum 1_2023 

HERAUSGEBER 

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. 

Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein 

SERIELL 

BAUEN 

Mit der ALHO 

MODULBAUWEISE 

Andreas Breitner 

Verbandsdirektor 

040 520 11- 215 | E-Mail: breitner@vnw.de 

WP/StB Gerhard Viemann 

Direktor für den Prüfungsdienst 

040 520 11- 240 | E-Mail: viemann@vnw.de 

WP/StB/RA Jürgen Wendlandt 

Stellv. Direktor für den Prüfungsdienst 

040 520 11- 275 | E-Mail: wendlandt@vnw.de 

Andreas Daferner 

Bildung 

040 520 11- 218 | E-Mail: daferner@vnw.de 

Dr. Peter Hitpaß 

Wohnungswirtschaft, Betriebskosten- und 

Medienrecht 

0385 489 37 - 503 | E-Mail: hitpass@vnw.de 

Christoph Kostka 

Geschäftsführung 

VNW Landesverband Schleswig-Holstein 

040 520 11- 225 | E-Mail: kostka@vnw.de 

Petra Memmler 

Geschäftsführung VNW Landesverband Hamburg 

Technik und Energie 

040 520 11- 230 | E-Mail: memmler@vnw.de 

Nicola Olivier 

Datenschutz 

040 520 11 221 | Mail: olivier@vnw.de 

Andreas Thal 

Stellvertreter des Verbandsdirektors und Verwaltung 

040 520 11- 204 | E-Mail: thal@vnw.de 

REDAKTION 

Oliver Schirg 

Verantwortlich im Sinne des Presserechts 

040 520 11- 226 | E-Mail: schirg@vnw.de 

ANZEIGEN 

Ilka Schünemann 

0511 1265 - 123 | E-Mail: i.schuenemann@vdw-online.de 

GESTALTUNG 

hungerundkoch.com 

0511 51 99 46 - 00 

Steffen Laser 

Geschäftsführung 

VNW Landesverband Mecklenburg-Vorpommern 

0385 489 37 - 501 | E-Mail: laser@vnw.de 

DRUCK 

QUBUS media GmbH 

Beckstraße 10 | 30457 Hannover 

ALHO Modulbau 

RA Dr. Kai Mediger 

Recht, Genossenschaften und Quartiersentwicklung 

040 520 11- 238 | E-Mail: Mediger@vnw.de 

Mehr Informationen über den VNW 

finden Sie im Internet unter www.vnw.de 

MODULARES BAUEN IST 

INDIVIDUALITÄT IN SERIE! 

Modulbau – die Vielfalt der Gestaltungsmöglichkeiten spricht dafür. Das beweist der Siegerentwurf 

von ALHO und Koschany + Zimmer Architekten im europaweiten Wettbewerb 

„Serielles und modulares Bauen“ des GdW. 

Bildnachweise 

Titel: Parilov/AdobeStock; S. 1: Parilov/AdobeStock; S. 2: Parilov/AdobeStock; S. 4-8: Bertold Fabricius; S. 9-11: Bertold Fabricius; S 12: 

Bertold Fabricius; S. 14: Bertold Fabricius; S. 16: Bertold Fabricius; S. 18-19: MEGAfon/dpa; S. 20: ATKWORK888//AdobeStock, S. 22: Klatt/ 

privat; S. 28-30: Bertold Fabricius; S. 32: Visualisierung INROS Lackner, Andreas Duerst, WG Schiffahrt Hafen Rostock; S. 34: WGS Schwerin, 

Wankendorfer; S. 36: VNW; GWU Eckernförde; S. 38: Visualisierung Hansa Baugenossenschaft; S. 39: Grafik Statista; S. 40: bgm, SBV; 

S. 41: Saga, Statista; S. 44: DORNIEDEN Gruppe / Dirk Baumbach; S. 45 (oben): DORNIEDEN Gruppe / Carlos Albuquerque, (unten): 

wDORNIEDEN Gruppe / Dirk Baumbach; S. 48: ENVATO/ RossHelen; S. 49 (rechts: Milena Schloesser; S. 55: Walter Vorjohann; 

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