VNW-Magazin 1/2023

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Troubleshooting
mit
Hamburgs
Finanzsenator
Unter Leitung von Senator Dr. Andreas Dressel und
VNW-Direktor Andreas Breitner diskutierten Vertreter
von VNW-Unternehmen und den Behörden der Stadt
drei Stunden über komplizierte Erbbaurechtsprobleme.
Es gibt wieder Hoffnung.
VON OLIVER SCHIRG
Hamburg. Es kommt wahrlich nicht oft vor, dass ein Hamburger
Finanzsenator sich persönlich im Detail um die konkrete Lösung
von Problemen einzelner Wohnungsunternehmen kümmert. Dass
es Finanzsenator Dr. Andreas Dressel bei der Lösung komplizierter
Erbbaurechtsprobleme Hamburger VNW-Unternehmen dennoch
tat, mag verschiedene Gründe gehabt haben.
Der Wichtigste: Eigentlich hatte die Stadt den VNW-Unternehmen
bei den Verhandlungen über eine Wiederauflage des
Bündnisses für das Wohnen versprochen, bis Ende 2021 alle offenen
Fälle in Sachen Erbbau- und Wiederkaufsrecht „einvernehmlich“
zu lösen. Nachdem diese Frist bereits fast ein ganzes Jahr
verstrichen war, drohte nun im vergangenen Dezember, dass auch
das Jahr 2022 ohne Lösung zu Ende gehen sollte.
Der gordische Knoten sollte nun bei einem Treffen Anfang
Dezember im VNW-Verbandsgebäude durchgeschlagen werden.
29 Vertreter der betroffenen Unternehmen, des VNW, der
Hamburger Finanzbehörde, der Behörde für Stadtentwicklung
und Wohnen sowie des Landesbetriebs Immobilienmanagement
und Grundvermögen (LIG) saßen unter Leitung von Finanzsenator
Dr. Andreas Dressel und VNW-Direktor Andreas Breitner fast drei
Stunden zusammen.
Jeder einzelne Fall wurde ausführlich besprochen. Die Vertreter
der Stadt hatten die Kritik der Unternehmen aufgenommen
und deuteten in einigen wichtigen Fragen „Beweglichkeit“ an.
Am Ende ging man mit dem Eindruck gegenseitigen Verständnisses
und mit der Hoffnung auseinander, dass die neu eröffneten
Möglichkeiten in den kommenden Wochen auch wirklich zu den
angestrebten einvernehmlichen Lösungen führen.
Was soll nach dem Auslaufen von Erbbau- und Wiederkaufsrechten
geschehen?
Im Kern geht es darum, wie es am Ende der Vertragslaufzeit bestehender
Erbbau- und Wiederkaufsrechte weitergehen soll. Für
die Vermieter der auf den Grundstücken errichteten Wohnungsbestände,
für die Stadt, als Ausgeber des Erbbaurechts bzw. als
Inhaber des Wiederkaufsrechts und vor allem für die betroffenen
Mieter.
In früheren Jahrzehnten bestand für VNW-Unternehmen regelmäßig
die Möglichkeit, die betroffenen Grundstücke zu einem
fairen Preis zu kaufen – oder das Wiederkaufsrecht der FHH abzulösen.
Ein fairer Preis abseits der jeweils aktuellen Bodenrichtwerte
ist notwendig, damit die Genossenschaften und am Gemeinwohl
orientierten Gesellschaften ihren Auftrag, bezahlbaren
Wohnraum anzubieten, auf diesen Grundstücken auch weiterhin
erfüllen können.
Aufgrund der veränderten politischen Großwetterlage in
den vergangenen drei, vier Jahren sollen in Hamburg öffentliche
Grundstücke – egal ob bebaut oder unbebaut – nur noch in ganz
wenigen Ausnahmen verkauft werden dürfen. Um die Spekulation
mit Grundstücken zu vermeiden, will der rot-grüne Senat stattdessen
öffentliche Baugrundstücke eigentlich nur noch im Wege
des Erbbaurechts vergeben.
Was mit Blick auf Grundstücksspekulanten sinnvoll sein mag,
führt bei Bestandshaltern wie Baugenossenschaften oder am Gemeinwohl
orientierten Gesellschaften zu Verärgerung und Frust.
Zum einen, weil sie seit mehr als 100 Jahren unter Beweis stellen,
dass die Stadt bei der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum
auf sie zählen kann.
VNW-Unternehmen spekulieren nicht mit Grundstücken. Sie
handeln nicht mit Wohnungen, sondern sorgen seit Jahrzehnten
für den sozialen Frieden in ihren Quartieren und für stabile
Nachbarschaften. Sie kaufen und bauen, um zu bleiben und sich
zu kümmern. Es sind andere Akteure am Grundstücksmarkt, die
durch spekulative Geschäfte die Kaufpreise von Grundstücken
und die damit verbundenen Mieten in die Höhe treiben.
Bestandshaltende Vermieter werden in ihrer Leistungsfähigkeit
geschwächt
Zum anderen schwächt der grundsätzliche Verzicht auf einen Verkauf
öffentlicher Grundstücke die bestandshaltenden Vermieter
ernsthaft in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Die Banken
gewährten schlechtere Kreditkonditionen, war eine immer wieder
zu hörende Klage bei der Veranstaltung. Das wiederum ist angesichts
der Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft infolge
des Klimawandels und der ohnehin massiv gestiegenen Zinsen für
die gesamte Stadtgesellschaft eine schlechte Nachricht.
Besonders ärgerlich ist es, wie in mehreren Fällen, wenn bei
einem baulich zusammenhängenden Ensemble von drei Wohngebäuden,
bei einem von drei Grundstücken, auf denen das Ensemble
steht, das darauf ruhende Wiederkaufsrecht zum Zeitpunkt
der möglichen Ausübung durch die Stadt nicht abgelöst, sondern
ebenfalls nur teuer verlängert werden darf. Wie solle man den
Genossenschaftsmitgliedern die sich daraus ergebenen unterschiedlichen
Mieten erklären?, lautete eine Frage. Weitere Fragen
drehten sich um die Laufzeit des künftigen Erbbaurechts, um
die Entwicklung des Erbbauzinses und um die Erfüllungsoptionen
weiterer mit der Verlängerung verbundener Auflagen.
Es wäre an dieser Stelle zu aufwendig und kompliziert, auf
jeden Fall einzugehen – zu groß sind die Unterschiede. Was aber
bei der Veranstaltung deutlich wurde: Die gute Vorbereitung
durch Vorstand und Geschäftsführung des Hamburger VNW-
Landesverbands ermöglichte es, konstruktiv und zielorientiert zu
arbeiten. Auch der Appell des VNW-Landesvorsitzenden Marko
Lohmann zu Beginn der Sitzung, die Emotionen „im Zaum“ zu
halten, fruchtete. Das dürfte dem einen oder anderen Vorstand
angesichts der Erfahrungen in den vergangenen Jahren nicht
leicht gefallen sein.
„Seit vier Jahren beschäftigen uns die auslaufenden Erbbaurechtsverträge
unserer Hamburger Mitgliedsunternehmen“, sagte
VNW-Direktor Andreas Breitner nach dem dreistündigen Treffen.
„Dabei verfolgen wir nur ein Ziel: Trotz Verlängerung, Wertsteigerungen,
Ablösung oder Kauf, den in den betroffenen Gebäuden
wohnenden Menschen bezahlbare Mieten zu sichern.“
Hamburgs Finanzsenator Dr. Andreas Dressel habe während
des Treffens „geliefert, zugehört, diskutiert und entschieden. Das
habe ich so nicht mehr für möglich gehalten und bin froh, dass es
dann doch so kam“. h