essen - Mietergemeinschaft Essen eV

denn je an hohen Dividenden interessiert.
Das allein stützt den Kurs und ermöglicht
weitere Verkäufe von Aktienpaketen,
bevor es zu spät ist. Eine der
Hauptquellen für die Rendite sind niedrige
Instandhaltungskosten. Im Jahr
2008 hat die Gagfah nur 8,33 Euro/qm
für Instandhaltungen aufgewandt. Seit
Jahren häufen sich Meldungen über
mangelnde Reparaturen. Auch die
Gagfah betreibt Personalabbau und Auslagerungen
im großen Stil, um Kosten
zu sparen.
Trotz all dem wurde 2008 ein Verlust
vor Steuern in Höhe von 119,5 Mio
Euro erwirtschaftet. Gleichwohl präsentierte
Gagfah einen „Erfolgsbericht“, der
sich auf die Kennzahlen zum Cashflow
stützte. Der Aktienkurs dankten es –
vorübergehend. Der Geschäftsbericht
für das erste Halbjahr 2009 belegt nun
erneut, dass die Gagfah mit den Zahlen
kämpft. Vor Steuern kam es zu Verlusten
in Höhe von 33,7 Millionen Euro,
vor allem aber brach die wichtige Kennzahl
EBIT um 43,1 Prozent ein. Gagfah
kündigte weitere Einsparungen bei der
Instandsetzung an. Inzwischen ist es zu
einem erneuten Kursverfall gekommen.
Große Banken bieten riesige Aktienpakete
zu Schleuderpreisen an. Die meisten
Analysten sind sich einig: Die Gagfah
kann ihre Dividenden nur durch ein
weiteres Auszehren des Unternehmen
erwirtschaften.
ANNINGTON: Raubbau an
Wohnungen und Belegschaft
Wie alle Private Equity Fonds orientiert
auch Annington-Eigentümer Terra Firma
darauf, die gekauften Unternehmen
nach einigen Jahren mit Gewinn weiter
zu veräußern. Um das zu erreichen,
wird bei Instandhaltung gespart und
massiver Personalabbau betrieben. Mit
unglaublichen Märchen versucht sich
die Annington dabei als guter professioneller
Vermieter darzustellen. Bei der
Einführung der zentralen „Mieterhotline“
ist ihr das gründlich misslungen.
Alle Welt erlebt, was man auch
jederzeit an den Zahlen überprüfen
kann: Es geht um gigantische Einsparungen
durch eine katatastrophal gemanagte
Rationalisierung.
Nicht nur für die Mieter, auch für
die Beschäftigten ist diese Rationalisierung
– Einsparziel 50 Mio. Euro – unerträglich.
Mit 300 Beschäftigten weniger
sollte ohne hinreichende Schulungen
mit noch nicht erprobter Technik
über Nacht die industrielle Revolution
der Wohnungsverwaltung verwirklicht
werden. Die hoffnungslos überforderten
MitarbeiterInnen an den Telefonen
und im Außendienst bekommen nun
die volle Wucht des Mieterärgers ab.
Das Betriebsklima ist vernichtet. Solche
Abenteuer unternimmt nur, wem das
Wasser bis zum Hals steht.
Einmal aufs Korn genommen, wird
auch der hohe Instandhaltungsbedarf
deutlich. Den Reparaturstau hat die
Annington schon von ihren Vorgängern
übernommen. Das ändert aber
nichts an den Tatsachen: Wo mindestens
25 Euro pro Quadratmeter und Jahr
investiert werden müssten, gab die Annington
in den letzten Jahren lediglich
zwischen 9,63 € und 9,72 €/qm/Monat
für Instandhaltung und Modernisierung
aus.
Aber weder Knauserei noch Umstrukturierungen
haben die Annington in
eine Goldmine verwandelt. Das Geschäftsjahr
2008 schloss die DAIG mit
einem Verlust in Höhe von 258 Mio. €
nach Steuern ab. Entsprechend sanken
die Gewinnrücklagen. Die Eigenkapitalquote
sank von 16 auf 14 %. Entscheidend
zu dem Ergebnis beigetragen hat
eine drastische Neubewertung von ursprünglich
für die Privatisierung vorgesehen
Wohnungen. Das ist kein Einzelfall.
Die Fonds können ihre auf dem
Höhepunkt der Finanzblase überteuert
eingekauften Wohnungsbestände nicht
gewinnbringend veräußern.
In dem angeschlagenen Beteiligungs-Imperium
des britischen Annington-Investors
Terra Firma gilt die
Deutsche Annington zwar noch als
Lichtblick. Wenn kein Wunder geschieht,
wird Terra Firma aber wohl
kaum das für ein zukunftsfähiges Wohnungsunternehmen
erforderliche zusätzliche
Eigenkapital in die Annington
pumpen und das fehlende Personal
wieder einstellen können.
Verbriefungs-Bomben
Der weitere Weg von Gagfah, Annington,
LEG und Co. ist vorgezeichnet. Die
finanziellen Handlungsspielräume dieser
Firmenkonstrukte und ihrer Anleger
sind gering. Die größte Teil des Kapitals
wird von gigantischen Verbriefungen
gehalten, die vorübergehend
zwar stabile Zinsen garantieren, dafür
aber die Unternehmen zu einem Weg
verpflichten, der wachsende Einnahmen
bei immer geringeren Ausgaben
bedeutet. Zudem sind alle Verbriefungen
wie alle Fonds befristet. Um 2013
müssen bei den großen Wohnimmobilien
in Deutschland über 10
Mrd. Euro neu finanziert werden. Die
Finanzkrise ist noch lange nicht vorbei.
Auch in den Beteiligungen an deutschen
Mietwohnungen ticken die Zeitbomben.
ku
Kommentar
Politik
Wo bleibt die Politik?
Die Finanzkrise beschleunigt, was ohnehin klar
war: Das Geschäftsmodell der Private Equity Fonds ist
für die Bewirtschaftung von Mietwohnungen nicht
geeignet. Denn Wohnungen sind ein Wirtschaftsgut,
für das man langen Atem braucht. Und den
haben die Fonds nun einmal grundsätzlich nicht.
Um schlimmeres zu verhindern, müsste jetzt
politisch gehandelt werden. Die Wahlprogramme vor
allem der Grünen und der SPD orientieren auf neues
Wachstum durch grüne Investitionen. Aber wie soll
das in einem Wohnungssektor gelingen, dessen
Eigentümer auf Ausplünderung verpflichtet sind?
Die SPD will die Fonds international stärker regulieren
und höhere Eigenkapitalquoten festschreiben.
Dazu, wie das in der deutschen Immobilienwirtschaft
rechtzeitig umgesetzt werden soll,
schweigen alle Parteien.
Hunderte Milliarden Euro wurden für die Rettung
maroder Banken ausgegeben, die sich mit Immobilien-Verbriefungen
verzockt hatten. Für die Rettung
der realen Werte in den Mietwohnungen gibt es so
gut wie nichts. Dabei wäre es weitaus billiger, die
Wohnungen zu retten als wertlose Papiere.
Um die Flucht in Steueroasen zu verhindern,
könnte der Gesetzgeber dort ansetzen, wo das Geld
herkommt: bei den Mieten. Die Firmen müssten
verpflichtet werden, einen ausreichenden Anteil der
Miete direkt in Instandhaltungsfonds zu zahlen, die
öffentlich reguliert werden, vielleicht auch von
Mietervertretungen kontrolliert, und die gegen
Bankrotte abgesichert sind.
So etwas freilich würde die Krise der Fonds noch
beschleunigen. Sie sind aufgrund ihrer finanziellen
Verpflichtungen nicht in der Lage, die notwendigen
Mittel zur Verfügung zu stellen. Deshalb bräuchte
man eine zweite Säule: öffentliche Auffangträger.
Wenn die Preise verfallen, es zu Notverkäufen
kommt, stehen sie bereit, die Wohnungen wieder in
solide Eigentumsformen zu überführen. Die Stadt
Dortmund hat sich bereits auf diesen Weg gemacht.
In zwei Stadtteilen hat sie Sanierungssatzungen
erlassen, die ihr bei Weiterverkäufen ein Vorkaufsrecht
einräumen. Viel Geld für solche Rettungsmaßnahmen
ist in den überschuldeten Kommunen
des Ruhrgebiets aber nicht vorhanden. Hier müsste
der Staat mit Eigenkapitalhilfen zu Gunsten öffentlicher
Träger für eine solide Auffangstruktur sorgen.
Es ist absurd, war aber voraussehbar: Nach dem LEG
Verkauf wird es unausweichlich Unternehmen wie
die LEG neu zu gründen. K. Unger
17