2023-03-05 Bayreuther Sonntagszeitung

2 5. März 2023 Aktuell
Bayreuther Sonntagszeitung
Ihr RechtamSonntag
Nutzungsentschädigung bei verspäteterRäumung des Mieters
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Nicht selten kommt es in der
mietrechtlichen Praxis vor, dass
ein Mietertrotz wirksamer Kündigung
die Mietsache nichtfristgemäß
räumtund an den Vermieter
herausgibt. Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Michael
Schädlich, Kanzlei F.E.L.S, erklärt
den daraus für den Vermieter
aus dem Gesetz erwachsenden
Zahlungsanspruch.
Fürdie Dauer der Vorenthaltung
derMietsachekannder Vermieter
nach §546 aAbs. 1BGB
wahlweise entweder die vereinbarte
Miete oder die ortsübliche
Miete verlangen. Hierbei kommt
es auf die Miete an, die der Mieter
zum Zeitpunkt der Beendigung
des Mietverhältnisses geschuldet
hat, d.h.auch die Betriebskostenvorauszahlungen
oder eine
entsprechende Betriebskostenpauschale
ist mit einzubeziehen.
Wardie Miete zum Zeitpunkt der
Vertragsbeendigungwegen eines
Mangels gemindert, so ist auch
während der Vorenthaltung lediglich
eine Entschädigung inHöhe
der geminderten Miete zu bezahlen.
Tritt ein Mangel erst während
der Zeit der Vorenthaltung auf,
kann die Miete mangels Bestehens
eines Mietvertrages nicht
gemindert sein. Der Vermieter
kann gleichwohl die Nutzungsentschädigung
inHöhe der vereinbarten
Miete verlangen.
Statt der vereinbarten Miete
kann ein Vermieter aber auch die
ortsübliche Miete verlangen. Die
Rechtsprechung sieht imWohnraummietrecht
indem Begriff der
ortsüblichen Miete die Marktmiete,
die bei einer Neuvermietung
ortsüblich erzielbar wäre. Dabei
ist es unerheblich, ob es dem Vermietertatsächlich
gelungen wäre,
das konkret vorgehaltene Mietobjekt
zudieser Marktmiete zu vermieten.
Es kann die Miete verlangt
werden, die an vergleichbaren
Mietobjekten am Ort erzielbar
gewesen wäre, wobei in den Gebieten,
in denen die Neuvermietungsmiete
durch die Geltung der
Mietpreisbremse beschränkt ist,
diese höchstens zehn Prozent
oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmieteliegendarf.DieFälligkeit
der Nutzungsentschädigung
richtetsich nach der Fälligkeit der
Miete,d.h.die Nutzungsentschädigung,
unabhängig davon, ob sie
in Höhe der vereinbarten Miete
oder in Höhe der Marktmiete verlangt
wird, ist amdritten Werktag
desMonatsimVoraus fällig.
Die Nutzungsentschädigung
nach §546 aBGB ist taggenau
geschuldet, also andem Tag, der
dem Ende des Mietverhältnisses
folgt bis zu dem Tag, an dem der
Mieter seiner Rückgabepflicht
nachkommt. Ziehtalsoder Mieter,
nachdem das Mietverhältnis beendet
ist, verspätet, etwa mitten
im Monat aus, schuldet er auch
Nutzungsentschädigung nur bis
zu diesem Tag. Der Vermieter
kann dann nichtfür den Rest des
Monats Nutzungsentschädigung
verlangen. Ein solcher Anspruch
könnte sich allerdings aus Schadenersatzgesichtspunkten
heraus
ergeben.
Voraussetzung für den Anspruch
ist des Weiteren, dass
beim Vermieter auch der Wille
zur Rücknahme des Mietobjekts
vorliegt. Der Wille fehlt, wenn ein
Vermieterdie Kündigung des Mieters
für unwirksamhält und daher
vom Fortbestand des Mietverhältnisses
ausgeht. Denn wenn
ein Vermieter den Mietvertrag
nicht als beendet ansieht, will er
eine Räumung nicht verlangen
und die Mietsache gerade nicht
zurücknehmen. Der Rücknahmewille
fehlt auch dann, wenn ein
Vermieter die Rücknahme der
Mietsache ablehnt, weil sich nach
seiner Meinung die Mietsache
nicht ineinem vertragsgemäßen
Zustand befindet, ein Vermieter
die Rückgabe vereitelt oder ein
Vermieter sein Vermieterpfandrecht
ausübt und so den Mieter
an der Räumung der Mietsache
hindert.Die Geltendmachung der
höheren Nutzungsentschädigung
kann auchrückwirkend und nachträglich
erfolgen. Die Rechtsprechung
im Zusammenhang mit
einer Entschädigungdes Vermieters
bei verspäteterRückgabe ist
komplex. Insoweit gilt: Nur werdie
Zusammenhänge erkennt, kann
optimale Ergebnisse erreichen.
Michael Schädlich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
F.E.L.SRechtsanwälte
PartG mbB
Löhestraße 11
95444 Bayreuth
Tel.: +49 921 7566-290
Fax:+49 921 7566-120
Mail: ra.schaedlich@fe-ls.de
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