VNW-Magazin 2/2023

28 Kiek in Barmbek!
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Hamburg. Die schlichte Erlöserkirche lüftet ihr Geheimnis bei
Sonnenlicht. Wie von Zauberhand tauchen dann die bunten Glaselemente
im Gewölbe den Innenraum in ein funkelndes Farbenspiel.
Den Anblick können die Bewohnerinnen und Bewohner des
Bauprojekts „Luisenhof“ in Farmsen – benannt nach dem alten
Bauernhof, auf dem die Kirche von 1957 bis 1960 errichtet wurde
– vis-à-vis ihrer Wohnungen nun genießen. In diesen Wochen
werden die Wohnungen des ersten Bauabschnitts bezogen. Insgesamt
errichtet die Wohnungsbaugenossenschaft mgf Gartenstadt
Farmsen 275 Wohnungen, allesamt im ersten Förderweg.
Vier Kilometer weiter westlich rollen ebenfalls die Bagger. Auf
dem Gelände der ehemaligen Schiffsbauversuchsanstalt und des
Opernfundus in Barmbek baut die Genossenschaft Hamburger
Wohnen bis 2024 104 Wohnungen, allesamt barrierefrei, davon
63 öffentlich gefördert.
Nur noch, wenn alles passt
In Zeiten dramatisch steigender Baukosten und Zinsen, in denen
86 Prozent der VNW-Mitglieder die Aussichten für den Neubau
als schlecht oder sogar sehr schlecht einschätzen, werfen „Luisenhof“
und „Kiek in Barmbek“ vor allem diese Frage auf: Wie
schaffen die das? Die Antwort in Kurzform: Solch ambitionierte
Neubauprojekte können nur noch gelingen, wenn alles passt –
oder passend gemacht wird.
Für eine längere Antwort lohnt beim „Luisenhof“ ein Blick in
die Historie der mgf Gartenstadt Farmsen, 1988 unter ihrem ursprünglichen
Namen Mietergenossenschaft Gartenstadt Farmsen
gegründet. Die mgf sanierte von 1992 bis 2015 über einen Treuhändervertrag
mit der Stadt und dem Altonaer Spar- und Bauverein
(Altoba) die denkmalgeschützte Gartenstadt-Siedlung mit
5000 Bewohnerinnen und Bewohnern. Seit 2018 wirkt nur noch
die mgf als Treuhänderin. Das Problem: Die Genossenschaft verfügt
in dieser Funktion kaum über Eigenkapital.
Vorstandschef Matthias Diekhöner sah dieses Problem indes
als Herausforderung. Mit seiner Crew erarbeitete er daraufhin
ein tragfähiges Gerüst für das 51-Millionen-Euro-Investment. Die
Bausteine: günstige Erbpacht, hohe Zuschüsse dank erstem Förderweg
und KfW Effizienzhaus-Stufe 40 sowie exzellente Zinskonditionen.
Zudem baut die PGH-Gruppe als Generalunternehmer
für vergleichsweise günstige 2700 Euro pro Quadratmeter – trotz
hoher Qualität mit Klinkerfassade, Aufzügen, Balkonen, Terrassen
und Tiefgaragen.
Sechser im Lotto mit Zusatzzahl
„Wir bewegen uns im Zeit- und Kostenrahmen“, sagt Diekhöner.
Die Anfangsmieten liegen durch den ersten Förderweg bei
6,70 Euro pro Quadratmeter, alle zwei Jahre steigen sie um 20
Cent. Auf dem umkämpften Wohnungsmarkt gleicht dies einem
Sechser im Lotto mit Zusatzzahl – kein Wunder, dass sich auf die
Wohnungen des ersten Bauabschnitts 3 345 Interessenten bewarben.
Um dem Ansturm Herr zu werden, nutzt die mgf für die Vorauswahl
eine digitale Vermietungsplattform. Für die Wohnungen,
die von Herbst 2023 bis Mai 2024 im zweiten Bauabschnitt entstehen,
rechnet die Genossenschaft erneut mit Tausenden Bewerberinnen
und Bewerbern.
„Ein solches Projekt kann nur funktionieren, wenn die Mitglieder
uns vertrauen“, sagt Diekhöner. Dies galt vor allem für die
Operation Umzug: Fünf Gebäude mit 60 Wohnungen mussten
dem Neubau weichen. „Wir haben uns sehr viel Zeit für die Einzelgespräche
mit den betroffenen Mieterinnen und Mietern genommen“,
sagt Diekhöner. Die Genossenschaft versorgte die Mitglieder
mit Wohnungen aus dem Bestand, finanzierte den Umzug,
half auch mal auf dem kleinen Dienstweg mit Tischlerarbeiten, um
eine Küche anzupassen. Und jedem Mitglied wurde zugesichert,
auf Wunsch wieder in den Neubau ziehen zu dürfen. Vom Leerzug
bis zum Abriss profitierten Saisonspieler des benachbarten Eishockey-Oberligaklubs
Crocodiles Hamburg. Sie erhielten günstige
Zeitmietverträge über mehrere Monate.
Die DNA jeder Genossenschaft
Der soziale Gedanke, DNA jeder Genossenschaft, zeigt sich auch
beim Projekt „Kiek in Barmbek“ mit 104 barrierefreien Wohnungen.
Hier entsteht auch Wohnraum für Seniorinnen und Senioren
– zum Teil mit erweiterten Dienstleistungen als sogenanntes „Servicewohnen
plus“ –, für Menschen mit Fluchthintergrund sowie
ein integratives Jugendwohnprojekt. Und selbst die 41 freifinanzierten
Wohnungen starten mit einer für fünf Jahre garantierten
Anfangsmiete von zehn Euro – erstaunlich günstig für Neubauten
in dieser Lage. Für den Klimaschutz sorgt die KfW Effizienzhausklasse
40+EE sowie eine Eisspeicherheizung in Kombination mit
Wärmepumpe und Solarmodulen.
„Wir haben zum Glück die Finanzierung genau im richtigen
Moment abgeschlossen“, sagt Hamburger Wohnen-Vorständin
Sandra Koth über das Investment von 41,5 Millionen Euro. Die
sehr guten Bedingungen für das KfW-Darlehen wirken angesichts
der aktuellen Zinsen fast surreal. Zudem drückte die Genossenschaft
aufs Tempo, stieg noch in der Wettbewerbsphase beim ausgeschriebenen
Konzeptverfahren in die Detailplanungen ein.
Die Zukunft sieht nicht rosig aus
Wie die mgf profitierte auch die Hamburger Wohnen von den noch
2020 geltenden Förderrichtlinien, die aus Sicht der Wohnungswirtschaft
in Anbetracht niedriger Bau- und Finanzierungskosten
wirkungsvoller waren und dennoch 2022 kurzfristig geändert
wurden. Ohne diese Förderung hätte das Projekt nicht realisiert
werden können, zumal der Bau durch den feuchten Grund aufwendig
ist.
„Für die Zukunft sieht es für solche Projekte aber leider alles
andere als rosig aus“, sagt Sandra Koth. Wie groß die Herausforderungen
beim Neubau werden, zeigt sich auch in Barmbek:
Das bereits geplante Projekt „Hand in Hand für Barmbek“ mit 72
barrierefreien und öffentlich geförderten Wohnungen auf einem
benachbarten Baufeld steht auf der Kippe. „Da stoßen wir inzwischen
an die Grenzen der Machbarkeit“, sagt Sandra Koth.
Denn bei diesem Projekt leidet auch die Hamburger Wohnen
unter den ungünstigen Marktbedingungen mit steigenden Zinsen
und Baukosten. Zudem sind die Förderrichtlinien unklar – und die
städtebaulichen, energetischen, sozialen und Mobilitäts-Vorgaben
der Stadt machen die Planung noch aufwendiger. „Wir schauen
uns jetzt noch mal die Kosten genau an“, sagt Sandra Koth. Sie
hängt an diesem Projekt, genau wie ihr Team, das seit Monaten
„Hand in Hand für Barmbek“ plant: „Wir wissen ja, wie wichtig
gerade der soziale Wohnungsbau für Hamburg ist.“