BVT | Der US-Immobilienmarkt 2023

Marketing-Anzeige
Wie Anleger von dynamischen Entwicklungen und großen Chancen profitieren

Risikohinweise
Bei den nachstehend vorgestellten Beteiligungsmöglichkeiten
handelt es sich um Beteiligungen
an geschlossenen alternativen
Investmentfonds (AIF) im Sinne des Kapitalanlagegesetzbuchs
(KAGB), die mit Risiken
verbunden sind. Anleger stellen der jeweiligen
Investmentgesellschaft Eigenkapital zur Verfügung,
das durch Verluste aufgezehrt werden
kann. Die Beteiligungen sind nur eingeschränkt
handelbar.
Es bestehen projektentwicklungstypische Risiken,
insbesondere das Risiko eines nicht
prognosegemäßen Bauverlaufs bzw. Verkaufs.
Die Beteiligungen weisen aufgrund der vorgesehenen
Zusammensetzung des jeweiligen Investmentvermögens
und der Abhängigkeit von
der Marktentwicklung sowie den bei der Verwaltung
verwendeten Techniken eine erhöhte
Volatilität auf, das bedeutet, dass der Wert der
jeweiligen Beteiligung auch innerhalb kurzer
Zeiträume erheblichen Schwankungen nach
oben und nach unten unterworfen sein kann.
Da es sich um eine Investition in US-Dollar
handelt, kann die Rendite infolge von Währungsschwankungen
steigen oder fallen. Die
für eine Anlageentscheidung maßgebliche
Beschreibung der Risiken und sonstiger wesentlicher
Einzelheiten erfolgt in den für die
jeweilige Investitionsmöglichkeit erstellten gesetzlichen
Ver kaufs unterlagen.
Diese Dokumente (in deutscher Sprache) sind
jeweils während der Dauer des Vertriebs kostenlos
in Papierform erhältlich bei der BVT-Kapitalverwaltungsgesellschaft
derigo GmbH &
Co. KG, Rosenheimer Straße 141 h, 81671
München, sowie in elektronischer Form unter
www.derigo.de. Die steuerliche Behandlung
hängt von den persönlichen Verhältnissen des
jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen
unterworfen sein. Eine Zusammenfassung
der Anlegerrechte ist in deutscher
Sprache unter www.derigo.de/Anlegerrechte
verfügbar.
Krisenfest in turbulenten Zeiten
Was Volatilität bedeuten kann, haben die Anleger
weltweit im Jahr 2022 in neuer Dimension
erfahren müssen. Die krisenhafte politische
und ökonomische Lage brachte zuvor
– zumindest für die heutigen Generationen –
ungekannte Herausforderungen mit sich. Erneut
erweist sich aber dieser Tage, dass auf gut
gemanagte Sachwerte auch dann Verlass ist,
wenn andere Märkte und Assetklassen ins
Wanken geraten. Insbesondere hochwertige
Wohnimmobilien an strukturell unterversorg-
ten Standorten bieten hohe Kalkulations- und
Inflationssicherheit. Befinden sie sich dann
noch in einem robusten wirtschaftlichen Umfeld,
wie es die USA bieten, können Anleger
ruhig schlafen. Warum der US-Wohnimmobilienmarkt
2023 nach wie vor attraktive Chancen
bietet, welche fundamentalen und aktuellen
Trends ausschlaggebend sind und wie BVT
sie für deutsche Anleger seit Jahrzehnten erschließt,
erfahren Sie in diesem faktensatten
Fachbuch. Machen Sie sich schlau für eine optimale
Investitionsstrategie!
1

Impressum
Herausgeber:
BVT Unternehmensgruppe
Rosenheimer Straße 141 h
81671 München
Verlag:
Alsterspree Verlag GmbH
Kurfürstendamm 173/174
10707 Berlin
www.alsterspree.de
Redaktionsleitung:
Anke Förster
Art Direction und Layout:
Sabine Müller
Fotos:
ntzolov, Visions by Atlee, James Andrews, H. Armstrong
Roberts, ClassicStock, Dan Reynolds Photography, Jillian
Cain, rgaydos, Patrick Perry, Roman Babakin, dies-irae,
onurdongel, atlantic-kid, danieldefotograaf, Bim, arquiplay
77, ALotOfPeople
Druck:
Oktoberdruck GmbH, Grenzgrabenstraße 4, 13053 Berlin,
www.oktoberdruck.de
Auflage: 25o Exemplare
Papier: recycelt aus 100 % Altpapier. Umschlag: 40 % PCW
(Post Consumer Waste); das Papier war davor schon einmal
bedruckt; 60 % PIW (Post Industrial Waste); es besteht
aus dem Zellstoff von Bechern.
Farbe: auf Basis nachwachsender
Rohstoffe, ohne Mineralöle oder
aromatenhaltige Lösemittel. Erfüllt
die jeweiligen farbseitigen Vorgaben
des Umweltzeichens Blauer Engel.
Unser Druck ist zu 100 % klimaneutral.
Hinweis: Daten bzw. Informationen können sich trotz
sorgfältiger Recherche als nicht richtig herausstellen oder
kurzfristig verändern. Die Redaktion kann daher weder
Haftung noch Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und
Vollständigkeit übernehmen. Die in diesem Buch aufgeführten
Informationen dienen allein der unverbindlichen
Vorabinformation. Die Angaben stellen keine Anlageempfehlung
dar und können eine Beratung des Investors nicht
ersetzen. Investoren prüfen eigenverantwortlich, ob ein
Investment für sie geeignet ist. Sie können die aus ihrer
Sicht erforderlichen Unterlagen sowie gegebenenfalls konkrete
Beteiligungsmöglichkeiten bei der BVT Beratungs-,
Verwaltungs- und Treuhandgesellschaft für internationale
Vermögensanlagen mbH, Tölzer Straße 2, 82031 Grünwald,
anfordern.
Diese Ausgabe fasst Fachbeiträge aus den Jahren 2022
und 2023 zusammen, Druck: August 2023.
Dies ist eine Marketing-Anzeige. Bitte lesen Sie den
Verkaufsprospekt bzw. das Informationsdokument nach
§ 307 Abs. 1 und 2 KAGB sowie das Basisinformationsblatt
des jeweiligen AIF, bevor Sie eine endgültige Anlageentscheidung
treffen.
2

Vorwort
Der Krisenzustand, so nehmen es viele Menschen
wahr, ist zum Normalzustand geworden. Für die
Anleger in Deutschland und weltweit stellt sich
die Frage, wo ihr Geld sicher und renditestark aufgehoben
ist, mit erhöhter Dringlichkeit – gerade
wenn die hohe Inflation von einstelligen Nominalrenditen
kaum noch etwas übrig lässt. Als zugkräftige
Lokomotive bewährt sich erneut die US-
Ökonomie, die von einem starken Arbeitsmarkt
befeuert wird. In der Folge haben die Immobilienpreise
in den letzten Jahren enorm zugelegt,
besonders in den gefragten Metropolen mit ihrer
notorischen Wohnraumknappheit. Immer mehr
US-Amerikaner geben, auch wegen der gestiegenen
Zinsen, ihren Traum vom Eigenheim auf und
wohnen zur Miete. Dementsprechend zeigen auch
die Mietpreise eine sehr dynamische Entwicklung.
Beschleunigt wird sie durch die in den USA üblichen
kurzen Mietbindungszeiten, die Anpassungen
an die Marktlage und Inflation erleichtern.
Kurzum: Wer in qualitativ hochwertige, exzellent
verwaltete Mietwohnungen an US-Standorten mit
großem Nachfrageüberhang investiert, kann auch
turbulenten Marktphasen gelassener entgegensehen.
Belege für diese These liefern – neben dem
Track Record der Residential USA-Fondsserie von
BVT seit der Auflegung 2004 – die folgenden Seiten.
Erfahren Sie, was die US-Märkte bewegt, was
Sie als ausländischer Investor wissen sollten und
wie BVT bei der Konzeption und Realisierung ihrer
Class-A-Wohnimmobilien-Fonds vorgeht. Das
Autorenteam von BVT dankt für Ihr Interesse und
wünscht eine erhellende Lektüre!
Home, sweet home! In den USA wurden hochklassige Wohnungen auch 2022 intensiv nachgefragt.
3

Wo möchten die Amerikaner leben?
Die Geografie der USA ist aufgrund der
Ausdehnung des Landes sehr vielfältig
und umfasst sechs verschiedene Klimazonen.
Im sonnenverwöhnten Orlando
herrscht ein angenehmes subtropisches
Klima. Doch natürlich punktet die Stadt
mit mehr Vorteilen wie wachsendem
Bruttosozialprodukt, interessanten Jobs
und guter Zukunftsperspektive.

I
II
Exkurs 1
III
IV
V
Kapitel I
Eine eigene Welt:
der US-Immobilienmarkt
Der Bedarf an Wohnraum nimmt weiter
zu. Aber Eigenheime und Kredite sind
teuer. Umso mehr sind Miet wohnungen
gefragt. 8
Kapitel II
Andere Generation,
andere Wohnvorlieben
Die Millennials sind zur prägenden Alterskohorte
auf dem Wohnimmobilienmarkt
avanciert. Das hat Verschiebungen zur
Folge. 14
Exkurs 1
Klare Sachlichkeit meets
Gemütlichkeit
Homeoffice, Cocooning, weniger ist mehr
– neue Trends spiegeln sich auch in der
Ausstattung von Wohnimmobilien wider. 20
Kapitel III
Nachhaltigkeit auf
dem Immobilienmarkt
Ökologische, soziale und ethische Maßstäbe
werden auch für Gebäude immer
wichtiger. BVT ist vorbereitet. 24
Kapitel IV
Mietwohnungen in den USA –
eine Erfolgsgeschichte
Früher als Arme-Leute-Lösung
verschrien, heute für die
US-Mittelschicht immer häufiger der
Standard: das Wohnen zur Miete. 30
Kapitel V
Woran man Schlüsselmärkte
in den USA erkennt
Wo wachsen Bevölkerung und Wohnraumnachfrage
am robustesten? Dort, wo
auch die Wirtschaft konstant wächst – am
besten konjunkturunabhängig. 36
6

Exkurs 2 VI
VII
VIII Exkurs 3 IX
Exkurs 2
Schöner wohnen und im
Homeoffice arbeiten
Durch die Pandemie hat sich die Arbeit
zunehmend ins Wohnzimmer verlagert.
Schönes Wohnen ist umso mehr gefragt. 42
Kapitel VI
Vom Konzept zum fertigen Objekt
Umfangreiche Marktanalysen, sorgfältig
ausgewählte Standorte und optimierte
Prozessabläufe ermöglichen attraktive
Renditen. 46
Kapitel VII
Exzellente Partner sind die halbe
Miete
Der US-Immobilienmarkt hat seine Eigenheiten
… Neben fortlaufender Analyse
und trag fähiger Strategie sind vor allem
die lokalen Partner für den Erfolg wichtig. 52
Kapitel VIII
Herausforderungen für
deutsche Anleger in den USA
Auch wenn das US-Steuerrecht vergleichsweise
einfach gehalten ist: Ohne
spezielles Know-how wird es für deutsche
Anleger schwierig. 58
Exkurs 3
ESG-Check bei US-Projekten: Wann
sind US-Immobilien nachhaltig?
Die Nachhaltigkeitskriterien der EU-Taxonomie
gelten auch für Immobilien. Wie
können US-Objekte an die europäischen
Standards angepasst werden? 64
Kapitel IX
Zu Hause in den USA
1976 legte Harald von Scharfenberg den
Grundstein für ein US-Engagement, das
bis heute andauert – und den
Anlegern regelmäßig erfreuliche Renditen
bringt. 68
7

»Alles in allem sind die
fundamentalen Rahmenbedingungen
des Immobilienmarktes
(heute)
deutlich besser als vor
der Subprime-Krise.«
Andreas A. Busch,
Senior Economist der Bantleon Bank
8

Eine eigene Welt:
der US-Immobilienmarkt
Kapitel I
9

10
Ende 2022 lag die US-Wohneigentumsquote laut U.S.
Census Bureau bei 65,9 Prozent. Zwei Jahre zuvor
hatte sie zwischenzeitlich noch 67,9 Prozent betragen
– ein deutlicher Rückgang, von dem der US-Mietmarkt
profitiert. *

In den vergangenen zwei Jahren
hat der Wohnungsmarkt eine
beeindruckende Performance
hingelegt. Doch aktuell drücken
steigende Zinsen auf die Kauflaune.
Umso mehr sind Mietwohnungen
gefragt. Der Bedarf
an Wohnraum nimmt weiter zu.
Die USA sind im globalen Vergleich der größte gewerbliche
Immobilienmarkt – und dazu wohl der
liquideste und transparenteste. Nach jeder Krise
konnte er sich bislang wieder rasch erholen. So
auch in den vergangenen beiden Jahren. Die Coronapandemie
hatte 2020 fast der gesamten US-
Wirtschaft einen blitzartigen Crash beschert mit
vielen Millionen Jobverlusten, Firmenpleiten und
einem heftigen Konjunktureinbruch. Auch der
Immobilienmarkt war betroffen. Die Investitionen
schrumpften nach den Zahlen von CBRE Research
kurzzeitig um rund 30 Prozent. Doch der
US-Immobilienmarkt zeigte sofort wieder seine
bekannte Stärke: eine schnelle Erholung. Bereits
2021 überstiegen die Investitionen mit rund 764
Milliarden Dollar das Vorkrisenniveau von 2019
deutlich um rund 35 Prozent.
Das Fundament dafür war die starke US-Wirtschaft,
die den Corona-Crash schon nach wenigen
Monaten hinter sich lassen konnte. Der
Regierungswechsel verstärkte den Aufschwung.
Mit milliardenschweren Hilfsprogrammen gelang
es Präsident Joe Biden, die Binnennachfrage
auf Hochtouren zu bringen, sodass noch in
seinem ersten Amtsjahr ein Wirtschaftswachstum
von 5,7 Prozent erzielt wurde. Aus einer breiten
Arbeitslosigkeit entwickelte sich fast im Handumdrehen
ein dramatischer Arbeitskräftemangel. Die
Löhne stiegen. Damit legte auch die Kaufkraft zu.
Stabiles Fundament
Unterm Strich zeigte der Wohnungsmarkt in den
vergangenen zwei Jahren einen atemberaubenden
Aufschwung. Der Case Shiller National Home
Price Index entwickelte sich im Schnitt ab 2020
wieder nach oben. Die Mieten steigen weiter und
damit die Chancen für Investoren. Doch der Boom
hat auch Schattenseiten. Nicht nur die Preise von
Wohnungen und Häusern klettern in die Höhe,
sondern auch die für Energie und Rohstoffe. Die
Inflation ist zurück und ebenfalls steigende Zinsen.
Die Fed hat im vergangenen Jahr mit mehreren
drastischen Zinsschritten auf die allgemeine
Teuerungsrate reagiert und die Finanzmärkte
verunsichert. Dow Jones und Nasdaq gingen auf
Talfahrt. Auch der Immobilienmarkt wird trotz
seiner guten Performance nun von den höheren
Zinsen belastet. Die Finanzierungskosten steigen.
Und damit wird es für viele potenzielle Käufer immer
schwieriger, sich tatsächlich ein Eigenheim
leisten zu können. Der Immobilienboom dürf-
11

te zunächst einmal gebremst werden, prognostiziert
Dr. Andreas A. Busch, Senior Economist
der Bantleon Bank. „Gleichzeitig ist nur mit einer
moderaten Korrektur der Preise und nicht mit einem
Einbruch zu rechnen.“ Eine Delle, aber kein
Crash. Denn fundamental sieht Busch wie auch
viele andere Experten die Rahmenbedingungen
als stabil an.
Anders als zu Zeiten des Subprime-Crashs sind
die privaten Haushalte gegenwärtig deutlich geringer
verschuldet. Vor der Lehman-Pleite 2008
hatte die Verschuldung der Privathaushalte einen
Höchststand von 130 Prozent ihres verfügbaren
Jahreseinkommens erreicht. Im vergangenen Jahr
lag diese Quote laut Busch nur noch bei 100 Prozent,
was zugleich der niedrigste Schuldenstand
seit 20 Jahren ist. Auch die Schuldendienstquote
lag 2022 historisch auf tiefem Niveau, mit nur
neun Prozent nahe dem Allzeit-Tief von 1980.
Mieter und Käufer befinden sich in einer relativ
komfortablen Ausgangslage, was den Markt auch
bei kurzzeitigen Turbulenzen stabilisieren müsste.
Nachlassende Zinsdynamik und starker Dollar
Der Bedarf an Wohnraum in den USA ist groß und
dürfte auch in den kommenden Jahren weiter
steigen, denn die Zahl der Einwohner wächst rasant.
In den vergangenen 20 Jahren verzeichnete
die US-Statistikbehörde zumeist jährliche Bevölkerungszuwächse
zwischen zwei und vier Millionen
Menschen. Einen Ausreißer nach unten gab
es 2021, als die Einwohnerzahl infolge der Coronapandemie
nur um rund eine Million stieg. Doch
selbst für diesen vergleichsweise schwachen Zuwachs
reicht der Wohnungsbau nicht aus. CBRE
erwartete für das Jahr 2022 die Fertigstellung von
nur 300.000 Mietwohnungen und somit weiterhin
steigende Mieten. Renommierte Analysten rechnen
damit, dass bis 2030 rund sechs Millionen
Wohnungen fehlen werden. Unterstützt werden
dürfte der Immobilienmarkt von einer Abschwächung
der Inflation. Wie von der Fed erwartet, ist
die Teuerungsrate bereits wieder signifikant gefallen.
Damit dürfte auch die Zinsdynamik wieder
nachlassen. Das Ende der Delle im Marktgeschehen
erscheint in greifbarer Nähe.
Eine voraussichtliche schnelle Überwindung der
jetzigen Korrektur wäre nicht zuletzt auch dem
starken Dollar zu verdanken, der gegenüber dem
Euro 2022 bereits die Paritätsmarke geknackt hat.
Der einzigartige Status der US-Währung als globale
Leitwährung hat sich seit über 70 Jahren
immer wieder als Fundament der Stärke erwiesen.
In unruhigen Zeiten suchen Anleger einen sicheren
Hafen. Und den finden sie beim US-Dollar.
Auch deshalb profitiert die US-Währung von den
Turbulenzen infolge des Ukraine-Krieges. Ein starker
Dollar macht die Importe für die USA günstiger.
Damit wird der Inflation entgegengewirkt
und neue Investitionen auch in den Immobilienmarkt
angelockt.
Bislang hat die US-Wirtschaft noch in jeder Krise
einen erstaunlich schnellen Turnaround vollzogen.
Die Autoindustriekrise in den 1980er-Jahren
wurde sofort durch den bahnbrechenden Aufschwung
der IT-Industrie sowie des Finanzsektors
wettgemacht. Der Crash in der New Economy
nach der Jahrtausendwende mündete schnell in
einen Häuserboom und einen neuen Aufschwung.
Auch die Finanzkrise war schon wenige Jahre
nach der Lehman-Pleite wieder Geschichte. Für
die kommenden Jahre dürfte auf dem US-Immobilienmarkt
den Daten zufolge eine Fortsetzung
seiner Erfolgsstory zu erwarten sein.
*
Quelle: https://de.tradingeconomics.com/united-states/
home-ownership-rate/ und U.S. Census Bureau
12

Geringe Schuldenlast
Die amerikanischen Haushalte sind deutlich weniger
verschuldet als zu Zeiten der Suprime-Krise.
130
120
110
100
90
80
70
60
50
USA, private
Haushalte
Rezession
1984 1994 2004 2014
14
13
12
11
10
9
8
Case-Shiller-Index aufsteigend
Eigenheimpreise stiegen zwischen 2019 und 2023
rasant an – der Index knackte sogar die Marke 300.
350
325
300
275
250
225
204,21
200
01/
2019
308,32
06/
2022
301,05
292,72
01/
2023
04/
2023
S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index,
Index Jan. 2000 = 100, Monthly, Seasonally Adjusted
Quelle: https://fred.stlouisfed.org
Schuldenstand (IS)
Schuldendienstquote (rS)
in % des verfügbaren Jahreseinkommens Quelle: https://www.fundresearch.de/
immobilien/eine-neue-usimmobilienkrise-ist-unwahrscheinlich.php
4,3 Mio. neue Wohnungen werden laut National
Multifamily Housing Council bis 2035 benötigt.
Mehr Menschen brauchen Wohnraum
Heute leben rund 50 Mio. Menschen mehr in den USA als
vor 20 Jahren. Der Bedarf an Wohnraum wächst rasant.
350.000.000
300.000.000
250.000.000
200.000.000
150.000.000
1960
180.671.000
331.893.745
2021
Quelle: https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL?end=
2021&locations=US&start=2000&view=chart
BIP der USA wächst und wächst
Trotz mehrerer Krisen und Pleiten zeigt das Wirtschaftswachstum
der USA über Jahrzehnte hinweg
einen steilen Trend nach oben.
35.000
30.000
2.5000
20.000
15.000
10.000
2.857
5.000
30.282
0
1980 2026 *
Angaben in Mrd. $ * Prognose Quelle: https://de.statista.com/statistik/
daten/studie/14418/umfrage/bruttoinlandsprodukt-in-den-usa/
13

»Wir wissen,
was wir wollen:
Anders leben.
Anders arbeiten.
Anders sein.«
Wirtschaftsredakteurin
und Sachbuchautorin Kerstin Bund
in »Glück schlägt Geld«
14

Andere Generation,
andere Wohnvorlieben
Kapitel II
15

16
In den 1950er-Jahren
war das Eigenheim in
der Vorstadt für viele
US-Familien ein
erstrebenswertes Ziel.

hinterfragt als Standard. Ebenso die Maxime: je
geräumiger, desto besser. Dass nachfolgende Generationen
andere Prioritäten setzen könnten,
schien kaum vorstellbar.
Die Millennials sind zur prägenden
Alterskohorte auf dem Wohnimmobilienmarkt
avanciert. Das
hat Verschiebungen zur Folge.
In diesen Tagen wird in konservativen Kreisen der
USA gern das vermeintlich goldene Zeitalter der
1950er- bis 1970er-Jahre heraufbeschworen. Die
Welt war übersichtlicher in Gut und Böse eingeteilt,
der Wohlstand wuchs und wuchs. Es war die
Zeit, als die Babyboomer sozialisiert wurden, wie
die geburtenstarken Jahrgänge von etwa 1945
bis 1965 genannt werden. Sie verinnerlichten das
Motto „höher, schneller, weiter“, und das bedeutete
in Bezug auf Immobilien vor allem: größer. Riesige
Vorort-Siedlungen entstanden, Traumhaus an
Traumhaus mit Doppelgaragen und Auffahrten,
auf denen noch einmal ein Haus Platz finden würde.
Im weitläufigen Garten saßen die glücklichen
Eigenheimbesitzer abends beim Barbecue zusammen
und lebten den American Dream.
Dieses Idealbild hat sich Gesellschaftsforschern
zufolge tief in das Wertesystem der Babyboomer
eingebrannt. Dass man nach der Berufsausbildung
bald eine Familie gründen und ein Haus bauen
oder erwerben würde, galt in weiten Kreisen un-
Mehr ist nicht immer besser
Doch die Zeiten ändern sich – und damit auch
die Vorlieben in puncto Wohnen. Ein Umschwung
zeichnete sich bereits bei den Babyboomer-Nachfolgern,
der Generation X, ab. Geboren von Mitte
der 1960er- bis Anfang der 1980er-Jahre, wurden
sie von geringerer ökonomischer Sicherheit und
wachsendem ökologischen Bewusstsein geprägt.
Daraus resultierte eine Haltung der „Lessness“,
also des Weniger-ist-mehr. Konsum und Statussymbole
haben für die Generation X weniger Bedeutung
als für die Babyboomer. Einschränkend
muss dazugesagt werden, dass die Zuschreibungen
zur Generation X je nach Autor stark differieren.
Eine gemeinsame weltanschauliche Klammer
scheint es in dieser Generation weniger zu geben
als in denen zuvor. Hinzu kommt, dass die Jahrgänge
geburtenschwächer ausfielen als bei den
Babyboomern – und den Millennials, den nun
mehr und mehr dominierenden Nachfolgern –,
sodass der wirtschaftliche und kulturelle Einfluss
der Generation X vergleichsweise gering ist. „Erwarten
Sie keine radikalen Veränderungen im
Immobiliengeschäft aufgrund von Generation-X-
Trends – ihr Einfluss auf den Immobilienmarkt ist
nicht so substanziell wie beispielsweise der der
Millennials“, bringt die US-Marktanalystin Mays
Kuhail es auf den Punkt.
Die verbreitete Konsumverweigerung und eine
Vorliebe für urbanes Wohnen haben indes schon
zu einer allmählichen Abkehr vom Ideal des Vorort-Eigenheims
geführt. Zumal die jüngeren Angehörigen
der Generation X im besten Im-
17

mobilienkäuferalter von der Subprime- und
Wirtschaftskrise in den späten Nullerjahren „kalt
erwischt“ wurden. Wer gerade ein Haus gebaut
oder erworben hatte, musste einen enormen
Wertverlust hinnehmen.
Besitz ist zweitrangig, Nutzung zählt
Die grundlegenden Trends, die in der Generation
X erkennbar werden, setzen sich bei den Millennials
fort. Diese Alterskohorte, auch Generation Y
genannt, erblickte zwischen den frühen 1980er-
Jahren und der Jahrtausendwende das Licht der
Welt. Materieller Besitz hat für sie ebenfalls keine
so große Bedeutung wie für die Babyboomer,
stattdessen legen die Millennials mehr Wert auf
Work-Life-Balance und erfüllte Lebenszeit, am
liebsten in der City. Kennzeichnend ist, dass Konsumgüter
wie Autos oder auch Musik nicht mehr
besessen werden müssen, sondern mehr und mehr
nach Bedarf genutzt, gemietet, gestreamt werden.
Eigentum verpflichtet schließlich, und diese Verpflichtungen
wirken sich in den Augen vieler Millennials
negativ auf die Work-Life-Balance aus.
Der Gedanke der Sharing-Economy ist vor allem
bei Millennials weitverbreitet – mit entsprechenden
Auswirkungen auf ihre Immobiliennachfrage.
Die will nicht so recht zu den Plänen der Babyboomer
passen. Diese sitzen nämlich nun in ihren zu
groß gewordenen Häusern, die Kinder sind längst
ausgezogen, der Unterhaltsaufwand drückt aufs
Zeit- und Finanzbudget. Plan A sieht bei vielen
Babyboomern vor, das Vorort-Eigenheim nun an
eine junge Familie zu verkaufen und sich selbst
etwas Kleineres zu suchen, gern zentral gelegen
– ein „Downsizing“ also. Dadurch kommen seit
einigen Jahren in großer Zahl ehemalige Traumhäuser
auf den Markt; immerhin befinden sich
US-weit rund 32 Millionen Eigenheime im Besitz
von Babyboomern, das sind etwa 40 Prozent aller
Einfamilienhäuser. Die heutige Hauptkäufergruppe,
die Millennials also, greifen allerdings nicht so
beherzt zu wie erhofft. Denn erstens, siehe oben,
ist ihnen Besitz nicht so wichtig, schon gar nicht,
wenn er mit nennenswertem Instandhaltungsaufwand
einhergeht wie bei jahrzehntealten großen
Immobilien. Zweitens wollen sie lieber innenstadtnah
wohnen, mit schnell, am besten fußläufig
erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten, Schulen,
Arztpraxen, Kulturangeboten etc. Drittens wird es
zur Regel, den Arbeitgeber und Arbeitsort öfter im
Leben zu wechseln – Immobilienbesitz bedeutet
dahin gehend aber weniger Flexibilität.
Das Eigenheim wird zum Luxus
Der vierte Punkt bildet den größten Stolperstein:
die Finanzierung. Die Konditionen haben sich
schon vor der Zinswende verschlechtert, auch wegen
immens gestiegener Eigenheimpreise. Angesichts
des heutigen Zinsniveaus bleiben die eigenen
vier Wände für die Millennials, von denen
viele hohe Studiendarlehen abbezahlen müssen,
zunehmend ein unerreichbarer Traum. Und in diesem
Bewusstsein wachsen auch ihre Nachfolger,
die Generation Z, in diesen Jahren auf und in den
Markt hinein. Von manchen Gesellschaftsforschern
werden die Z-ler als Untergruppe der Millennials
betrachtet, da sie viele Ähnlichkeiten zeigen.
Ebenso wie ihre Vorgängergeneration jedenfalls
zieht es sie in die beliebten Metropolregionen, deren
Mietwohnungsmärkte eklatante Nachfrageüberhänge
aufweisen. Eine Trendwende lassen die
bisher erkennbaren Indikatoren nicht erwarten,
auch wenn die Z-Jahrgänge weniger geburtenstark
ausfielen als die der Millennials – insgesamt
wächst die US-Bevölkerung, und dieses Wachstum
findet primär in den Städten statt.
18

Millennials als dominante Kohorte
In den letzten Jahrzehnten
haben die Babyboomer die
USA maßgeblich geprägt,
auch als wirtschaftliche
Akteure. In diese Rolle sind
nunmehr die Millennials
hineingewachsen, deren
Nachfrageverhalten den
US-Immobilienmarkt nachhaltig
beeinflusst – und
sich in der Generation Z
fortsetzt.
43 Mio.
US-Amerikaner (jeder
6. Erwachsene) zahlen
einen Studienkredit ab. *
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Generation Z
86,4 Mio.
2000 bis 2020
Millennials
82,22 Mio.
1982 bis 1999
US-Bevölkerung 2020 nach Geburtsjahrgängen
und Alterskohorten in Tsd.
Generation X
65,13 Mio.
1966 bis 1981
Babyboomer
68,70 Mio.
1947 bis 1965
51 %
der Schuldner sind
unter 35 Jahre alt. *
Silent
Generation
23,63 Mio.
1929 bis 1946
Greatest
Generation
1,75 Mio.
1916 bis
1928
Quelle: knoema (https://knoema.de/infographics/
egyydzc/us-population-by-age-and-generation-in-2020)
Bedenkliche Schere:
US-Hauspreise auf Höhenflug
Das Eigenheim, ein ferner Traum: Diese Erfahrung ist für
Millennials gleichsam Standard, denn die Hauspreise
entwickeln sich weitaus dynamischer als die Haushaltseinkommen.
Hinzu kommen nun noch die hohen Zinsen.
Entwicklung der durchschnittlichen Hauspreise und
Haushaltseinkommen in den USA seit 1965
120
100
80
60
40
20
0
-20
1965 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2021
Hauspreise
54,4
50,7
60,1
0 23,6
11,3
0 0 -1,9
4,6
3,1
98,3
Haushaltseinkommen
118
19,1 15,5
Angaben in Prozent
Quellen: U.S. Census Bureau,
CNBC (https://www.cnbc.com/2021/11/10/
home-prices-are-now-rising-much-faster-than-incomes-studies-show.html)
Studienschulden kommen
»obendrauf«
Als wären hohe Kaufpreise und Zinsen nicht schon
genug, stehen viele Millennials zusätzlich vor beträchtlichen
Schulden aus Studiendarlehen. Deren Gesamtvolumen
hat sich von 2006 bis 2021 mehr als verdreifacht.
Volumen der in den USA bestehenden Studiendarlehen
in Billionen US-Dollar
2,0
1,5
1,0
0,5
0
2006 2010 2014 2018 2021
Quelle: U.S. Federal Reserve, Education Data Initiative
(https://educationdata.org/student-loan-debt-statistics)
*
Quelle: US Department of Education, Federal Reserve, BBC (https://www.bbc.com/news/world-us-canada-62669071)
19

Exkurs 1
Klare Sachlichkeit
meets Gemütlichkeit
Häufig schließen Class-A-Apartments einen Pool ein, wie hier in „Lake Linganore“.
20

Homeoffice, Cocooning, weniger ist mehr –
neue Trends spiegeln sich auch in der Ausstattung
von Wohnimmobilien. Die Residential USA-Serie
wird den Ansprüchen der potenziellen Mieter
hinsichtlich Innendesign und Gestaltung gerecht.
„Alta at Health Village“ bietet einen Fitnessraum …
… und hochwertig ausgestattete Küchen.
Wie wäre es, den Tag mit einer Runde im Swimmingpool
zu starten? Oder man absolviert gleich
frühmorgens eine Trainingsstunde im hauseigenen
Fitnessstudio? Nach der Dusche im schicken
Marmorbad beginnt der Arbeitstag. Je nach
Wunsch bleibt man dafür im Homeoffice im eigenen
Zuhause oder nutzt die wohnlich gestalteten
Co-Working-Räumlichkeiten im Gebäudekomplex
für flexibles Arbeiten. Smarte Thermostate sorgen
für das richtige Raumklima in jedem Zimmer,
superschnelles Internet ist überall verfügbar,
denn selbstverständlich ist das ganze Haus smart
vernetzt. Gemütliche Lounges laden zum „Socializing“
ein. In der Mittagspause können Hundebesitzer
in großzügigen tierfreundlich gestalteten
Außenanlagen ihre vierbeinigen Freunde in extra
vorgesehenen Auslaufbereichen Gassi führen. Am
Abend bereitet man ein gesundes Essen in der
hochwertig ausgestatteten Traumküche zu oder
findet Erholung im privaten Spa. So oder so
21

ähnlich wünscht sich die obere Mittelschicht
in den USA ihre Mietwohnungen in modernen
Wohnanlagen, den Multifamily-Residentials.
Je nach Zielgruppe und Budget des Projektentwicklers
sowie abhängig vom Standort variiert
die Auswahl des Innendesigns. In der Boomregion
Florida ist auch der Florida Style beliebt. Er spiegelt
das entspannte tropische Lebensgefühl der
Region wider. Nirgendwo sonst in den USA
Gepflegte Außenanlagen sind für alle Mieter nutzbar.
In „Lake Shadow“ steht Billard für die Bewohner bereit.
gibt es so viele Sonnentage. Das schöne Wetter
und die Strände prägen einen Wohnstil, der von
Leichtigkeit bestimmt wird. So sind für den edlen
Miami-Wohnstil weiße Möbel typisch. Sie sind ein
guter Ausgangspunkt, um eigene Elemente zu ergänzen,
da sie sich vielfältig kombinieren lassen.
Außerdem sorgen sie für Schlichtheit in der Wohnung
und lassen die Räume größer wirken. Hohe
Fenster lassen das Licht herein, pastellgetönte
Wände und Accessoires werden mit klassischen
und modernen Möbeln kombiniert. Auch ein Sessel
oder ein Sofa aus Samt kann für eine luxuriöse
Ausstrahlung in dem Apartment sorgen. Insgesamt
jedoch dominieren natürliche Materialien.
Wie der mediterrane Stil und der Landhausstil
kann das Florida Design modern, klassisch oder
auch lässig sein – oder alles zusammen. In jedem
Fall werden lässige Eleganz und funktionales Design
kombiniert. Offene Räume umfassen Küche,
Ess- und Wohnzimmer und vermitteln so ein
großzügiges Lebensgefühl.
Klares Design, hochwertig und komfortabel
Da man in den USA gerne teilmöbliert mietet,
kommt der Ausstattung insgesamt eine besondere
Rolle zu. Um die obere Mittelschicht für die
Miete eines Class-A-Apartments zu interessieren,
ist es für alle Projektentwickler wesentlich, das
gesamte Umfeld der Multifamily-Residential-An-
22

mit natürlichen Materialien wie Holz und Stein.
Sie ist eine der prominentesten Vertreterinnen der
neuesten Trends bei der Gestaltung von Wohnräumen.
Diese zeichnen sich durch maximale Prägnanz
aus, sind aber gleichzeitig bequem. Ein klares
Design in neutralen Farbtönen zieht nicht zu
viel Aufmerksamkeit auf sich, sodass sich die Bewohner
ganz auf Arbeit, Freizeit oder Kommunikation
konzentrieren können. Diesen Trends
Wer möchte, arbeitet im verfügbaren Business Room.
Das Bad-Interieur entspricht gehobenen Standards.
lagen bis ins kleinste Detail möglichst convenient,
also bequem zu gestalten. Smarte Technik, ein
gewisser Luxus, Nachhaltigkeit und gute Logistik
innerhalb der Wohnanlage sind dabei wichtige
Aspekte. Gleichzeitig möchte die Klientel in eine
Wohlfühlatmosphäre eintauchen. US-Innenarchitektin
Delta Wright sieht in der Philosophie von
Mies van der Rohe „Weniger ist mehr“ viel Wahres
und ergänzt ihre eigene Sichtweise auf stimmiges
Wohnungsdesign: „Die heutige Generation
in den USA zieht sich gerne ins Zuhause zurück.
Wir sprechen von Cocooning. Dieser Lebensstil
benötigt einen neuen Ansatz, Räume zum Leben,
Arbeiten und Spielen zu schaffen.“
Holz, Beton und Stein dominieren
den Urban Loft Style
Dabei setzt Delta Wright auf eine eher sachliche
Ausstattung mit klaren Linien. Das kombiniert sie
folgt auch die BVT bei der Entwicklung ihrer Multifamily-Objekte.
Insgesamt wird zudem der für
den jeweiligen Standort individuelle Baustil aufgegriffen.
Im Residential-Projekt „Velo“ in Boston
wurden 250 neue Einheiten errichtet, die mit ihrem
ansprechend und wohnlich ausgestatteten
Interieur intensiv nachgefragt werden. Voraussichtlich
Mitte 2023 werden jeweils 205 Apartments
in den Anlagen „Inner Belt“ und „Charles
River“ in Boston bezugsfertig sein.
23

»Wer klug ist, wird in
den kommenden Jahren
Wert auf Investitionen
legen, die ökologisch,
ökonomisch und auch
ethisch nachhaltig sind.
Es lohnt sich!«
Prof. Dr. Eicke R. Weber,
Physiker und Mitglied des
ESG-Beirats der
BVT Unternehmensgruppe
24

Nachhaltigkeit auf
dem Immobilienmarkt
Kapitel III
25

26
Mit
den ersten
Siedlern
aus England,
Schottland und
Irland kam der
Fachwerkbau
in die neue Welt.
Heute ist die Holzbauweise
in den
USA Standard.

Ökologische, soziale und ethische
Maßstäbe werden auch für Gebäude
immer wichtiger. Die Auswahl
der Grundstücke, nachhaltige Materialien,
ÖPNV-Anbindung und
smarte Steuerung spielen bei der
BVT eine zunehmend große Rolle.
Der Sommer 2022 war ein Sommer der Extreme.
Der wärmste in Europa, der jemals von den
Wetterdiensten gemessen wurde. Ausgetrocknete
Flüsse und Waldbrände ließen den Klimawandel
auch in Deutschland unmittelbar erfahrbar werden.
Ausgerechnet im vergangenen Jahr wurde
der 50. Jahrestag der damals schon aufrüttelnden
Studie „Grenzen des Wachstums“ des Club of
Rome begangen. Die Forscher hatten schon 1972
künftige Krisen prognostiziert, wenn die Menschheit
weiterhin verschwenderisch wirtschaftete
und die Umwelt ausbeutete.
Deutschland auf Platz 6 bei der Nachhaltigkeit
Das Problem des sich verändernden Klimas beschäftigt
Politik, Medien und Wirtschaft intensiv.
Ein Meilenstein war die Agenda 2030, die 2015
auf dem Gipfeltreffen der Vereinten Nationen auf
den Weg gebracht worden ist. Darin werden 17
ambitionierte Ziele (Sustainable Development
Goals, kurz SDG) für eine globale nachhaltige
Entwicklung angestrebt. Sie berücksichtigen alle
Dimensionen der Nachhaltigkeit wie Soziales,
Umwelt und Wirtschaft gleichermaßen. 2016
erschien dann der erste SDG-Index für die UN-
Nachhaltigkeitsziele. Er bewertet nach einem
Ampelsystem, inwieweit ein Staat die 17 definierten
Nachhaltigkeitsziele bereits erreicht hat. Im
Ranking von 2022 finden sich die USA auf Platz
41 deutlich hinter Deutschland auf Rang 6. Insgesamt
stehen die europäischen Länder zumeist
auf den oberen Plätzen.
Zwar wurde im Sommer 2022 im „Inflation Reduction
Act“ die bisher umfassendste Klimagesetzgebung
in den USA verabschiedet, aber dennoch
steht die Nation bei der Umsetzung klimaschützender
Maßnahmen hinter Europa zurück. Während
beispielsweise in den EU-Ländern 45,6 Prozent
der Unternehmen interne Zielvorgaben für
CO 2
-Emissionen gesetzt haben, waren es in den
USA 2021 nur 20,6 Prozent, wie eine Erhebung
der European Investment Bank zeigt.
Kriterien für die Immobilienbranche
Die EU hat in den vergangenen Jahren die Ziele
der Nachhaltigkeit mit neuen Verordnungen auch
auf den Finanzmärkten vorangebracht. Kapitalverwalter
und Fondsanbieter müssen ihre Anleger
über die Berücksichtigung von ESG-Zielen informieren.
Im Sommer 2022 ist die Taxonomie-Verordnung
in Kraft getreten, die Kriterien für ESG
definiert. Für Immobilien wurden klare Richtlinien
zu CO 2
-Emissionen und Energieeffizienz bei
Gebäuden definiert, die zukünftig vorgeben, wie
die Nachhaltigkeit einer Immobilie bewertet werden
kann. Gleichzeitig geht es nun nicht mehr nur
darum, ob mit dem Produkt ein nachhaltiges
27

Ziel verfolgt wird, sondern auch darum, ob zugleich
ein anderes Umweltziel beschädigt wird.
„Do no significant harm“ ist damit zu einer neuen
Maxime geworden, die sich auch zunehmend am
Immobilienmarkt durchsetzt.
In den USA sieht es anders aus. Im Immobiliensektor
existieren bisher keine gesetzlich verankerten
Standards für Nachhaltigkeit. Welche Kriterien
Gebäude insgesamt erfüllen sollen, damit sie
den Zusatz „nachhaltig“ nutzen dürfen, ist nicht
einheitlich geregelt. Manche Projektentwickler
verstehen darunter nur die Energieeffizienz, andere
schließen soziale Kriterien ein.
Nichtsdestotrotz werden Einzelmaßnahmen bereits
umgesetzt, auch in den von BVT initiierten
Objekten: So bieten einige Wohnanlagen beispielsweise
Bike-Stationen für die Mieter, sodass
der Verzicht aufs Auto leichter fällt. Oder es werden
Anzeigetafeln eingebaut, die über die Abfahrtzeiten
von Bussen und Bahnen informieren.
Orientierung bieten Gütezeichen wie etwa das
US-amerikanische Siegel LEED (Leadership in
Energy and Environmental Design). Doch je nach
Region nimmt das Thema Nachhaltigkeit bei Immobilien
in den USA noch einen sehr unterschiedlichen
Stellenwert ein. Die BVT verfolgt bei ihren
Projekten in den USA bereits seit einigen Jahren
ambitionierte Nachhaltigkeitsziele. So hat die BVT
Residential USA 10 GmbH & Co. Geschlossene Investment
KG ihre neue Wohnanlage „Tempo“ mit
320 Class-A-Apartments in Cambridge mit nachhaltigen
Baustoffen energieeffizient errichtet. Zu
den umweltfreundlichen Standortüberlegungen
gehören einheimische Anpflanzungen und die
Verwendung durchlässiger Oberflächen sowie
eine streng kontrollierte Entwässerung und Filterung
vor Ort, um die angrenzenden Feuchtgebiete
nicht zu beeinträchtigen. Das Abwasser wird mit
einem eigenen Aufbereitungssystem gereinigt.
„Tempo“ wurde dafür mit dem Nachhaltigkeitsstandard
LEED-Silver ausgezeichnet.
„Wir achten darauf, innerstädtisch vormals gewerblich
genutzte Flächen zu bebauen. Zudem
planen wir großzügige Abstellmöglichkeiten für
Fahrräder und achten auf eine gute Anbindung
der Projekte an den öffentlichen Personennahverkehr“,
berichtet Martin Stoß, BVT-Geschäftsführer
und Leiter des Bereichs Immobilien USA.
Beim Bauen mit Holz sind die USA Vorreiter
Ein klarer Vorteil für den Klimaschutz findet sich
in den Vereinigten Staaten am deutlichsten beim
Baumaterial. Denn rund 90 Prozent der Eigenheime
werden überwiegend aus Holz gebaut. In
Deutschland hingegen sind es im Wohnungsbau
gerade einmal rund 20 Prozent. Dabei könnte
Holz den „Klimakiller“ Beton, der bei seiner Herstellung
hohe Energiemengen verschlingt, künftig
zu einem großen Teil ersetzen. Das Potsdam-Institut
für Klimafolgenforschung hat 2022 eine vielversprechende
Studie vorgelegt, der zufolge der
Bau mit Holz ein klimaverträglicher Weg sein
kann, um die zunehmende Verstädterung auf globaler
Ebene bewältigen zu können. „Holz ist eine
erneuerbare Ressource, die von allen vergleichbaren
Baumaterialien den geringsten Klima-Fußabdruck
hat, da Bäume für ihr Wachstum CO 2
aus
der Atmosphäre aufnehmen“, konstatieren die
Potsdamer Forscher. „Eine wachsende Bevölkerung
in Häusern aus Holz – anstatt aus Stahl und
Beton – unterzubringen, könnte bis zum Jahr
2100 mehr als 100 Milliarden Tonnen Emissionen
des Treibhausgases CO 2
einsparen.“ In der Fachwelt
gilt Holz inzwischen als Baustoff der Zukunft,
womit die USA bereits eine Vorreiterrolle einnehmen.
28

Die 17 Ziele für nachhaltige Entwicklung der UN
Mit der Agenda 2030 haben die Mitgliedsstaaten der UN einen Fahrplan zur Umgestaltung von Gesellschaft,
Wirtschaft und Umwelt erstellt. Bestandteil der Agenda sind 17 globale Ziele für nachhaltige Entwicklung,.
1 Keine
Armut
2 Kein Hunger 3 Gesundheit
und Wohl ergehen
4 Hoch wertige
Bildung
5 Geschlechtergleichstellung
6 Sauberes
Wasser und Sanitär -
ver sorgung
7 Bezahlbare und
saubere Energie
8 Menschenwürdige
Arbeit und Wirtschaftswachstum
9 Industrie,
Innovation und
Infra struktur
10 Weniger
Ungleichheiten
11 Nachhaltige
Städte und
Gemeinden
12 Verantwortungsvolle
Konsum- und Produktionsmuster
13 Maß nah men
zum Klima schutz
14 Leben
unter Wasser
15 Leben
an Land
16 Frieden, Gerechtigkeit
und starke
Institutionen
17 Partnerschaften
zur Erreichung
der Ziele
Quelle: www.2030agenda.de
Interne Zielvorgaben für CO 2
-Emissionen in Unternehmen
Die Erhebung der European Investment Bank zeigt, dass die Begrenzung des CO 2
-Ausstoßes für nur
20,6 Prozent der US-Unternehmen relevant ist. Damit sind Irland und USA die Schlusslichter im globalen Vergleich.
70
60
50
40
30
20
10
0
Österreich
Belgien
Bulgarien
Zypern
Tschechische Republik
Deutschland
Dänemark
Estland
Griechenland
Spanien
EU-Länder
Finnland
Frankreich
Kroatien
Ungarn
Irland
Italien
Liechtenstein
Luxemburg
Lettland
Malta
Niederlande
Polen
Portugal
Rumänien
Schweden
Slowenien
Slowakei
Großbritannien
USA
Angaben in %
Quelle: https://data.eib.org/eibis/graph
29

»Da der Bestand an
Mietwohnungen kaum
wächst, übersteigt die
Nachfrage in den USA
das Angebot bei Weitem.
Der Wohnraummangel
dürfte sich aufgrund verhaltener
Neubautätigkeit
weiter verschärfen.«
Devon Thorby,
U.S. News, August 2022
30

Mietwohnungen
in den USA –
eine Erfolgsgeschichte
Kapitel IV
31

Eine hochwertige Küchenausstattung
gehört zum Standard
im Segment Class-A. In „Alta
at Health Village“ in Orlando
wurden die Küchen zudem mit
Wohnelementen bereichert.
32

Früher als Arme-Leute-Lösung
verschrien, heute auch für die
US-Mittelschicht immer häufiger
der Standard: das Wohnen zur
Miete. Gefragt sind vor allem zentral
gelegene Class-A-Apartments.
Mietwohnungen, wie wir sie heute verstehen,
existieren in den USA erst seit dem 19. Jahrhundert.
Während der Kolonialzeit, die von
der Ankunft der ersten europäischen Siedler im
16. Jahrhundert bis zur Gründung der USA im
Jahr 1776 dauerte, war es zwar auch üblich, dass
viele Menschen – verwandt oder auch nicht – aus
wirtschaftlichen Gründen unter einem Dach lebten.
Aber, wie Adrienne Schmitz in ihrem Multifamily
Housing Development Handbook schreibt:
Häuser mit mehreren voneinander abgetrennten
Wohneinheiten entstanden erst ab dem Ende der
Kolonialzeit. Der treibende Faktor hierbei war die
Industrialisierung: Fabriken entstanden, die Menschen
zogen in die Städte, um dort zu arbeiten,
dazu kamen die Immigranten – also musste bezahlbarer
Wohnraum geschaffen werden. Er entstand
in Form der ersten Mietshäuser, die jedoch
zumeist furchtbare Zustände boten. Sie waren
überfüllt, oft ohne funktionierende Elektrik und
fließendes Wasser. Elend und Krankheiten breiteten
sich aus und sorgten dafür, dass das Konzept
der Mietwohnung in den USA nachhaltige Imageschäden
erlitt.
Erst in den 1930ern, während der Großen Depression,
setzte laut der National Low Income Housing
Coalition (NLIHC) langsam ein Umdenken
ein. Der Kongress verabschiedete mehrere Gesetze,
die einerseits den Erwerb von Wohneigentum
(vor allem durch die Einführung von Kreditversicherungen)
und andererseits den staatlichen bzw.
kommunalen Wohnungsbau förderten. Nach dem
Zweiten Weltkrieg zogen viele Menschen in die
Vororte, was große strukturelle Veränderungen
in den Städten mit sich brachte. Im Zuge dieser
Entwicklung brachte die US-Regierung Programme
auf den Weg, die auch privaten Investoren den
Weg in den Mietmarkt ebneten. Durch besonders
niedrige Zinsen und andere Anreize entstand so
bis in die 1970er-Jahre in den Städten jede Menge
bezahlbarer Wohnraum in ansprechender Qualität.
Dies führte dazu, dass auch das Stigma, das
den Wohnungsmietern anhaftete, immer mehr
verblasste.
Niedrigster Leerstand seit
fast vier Jahrzehnten
Heute befinden sich einer Studie des US-Zensus
zufolge rund 75 Prozent des vermieteten Wohnraums
in den Händen privater Investoren. Die
Zahl der Mieter steigt seit mehr als zehn Jahren
nahezu ohne Unterlass, und zwar unabhängig
von Alter, Bildungsstand und ethnischer Herkunft.
Entsprechend entwickelt sich der Leerstand, der
im ersten Quartal 2022 bei weniger als 3 Prozent
lag – so tief wie seit fast vier Jahrzehnten nicht
mehr. Auf den angespannten Metropolen-Mietwohnungsmärkten
buhlen immer mehr Gut-
33

verdiener um hochklassig ausgestattete Apartments.
Das treibt die Preise: Über 1.700 US-Dollar
Miete waren im Juli 2022 durchschnittlich laut
Yardi Matrix zu zahlen, ein Plus von 12,6 Prozent
zum Vorjahresmonat. Dementsprechend positiv
entwickeln sich auch die Renditen im Multifamily-Markt.
Unterschiede zum deutschen
Mietwohnungsmarkt
Hohe Mieten, hohe Kaufpreise, Nachfrageüberhang
in den Städten: Diese Faktoren kennen auch
die deutschen Märkte. Doch bei aller Ähnlichkeit
gibt es einige abweichende kulturelle Gewohnheiten
in den USA. So werden beispielsweise bei
der Annoncierung grundsätzlich nur die Schlafzimmer
gezählt – Wohnzimmer, Küche und Bad
werden vorausgesetzt. Ein „Two-Bedroom Apartment“
ist demzufolge das, was wir in Deutschland
als Drei-Zimmer-Wohnung kennen. In aller Regel
verfügen die Mietwohnungen über eine Einbauküche
samt Geräten. Ebenfalls üblich sind große
Einbauschränke. Dies erwarten die Amerikaner
auch dann, wenn sie die Wohnung „unmöbliert“
anmieten. Einen Flur im klassischen Sinne gibt es
jedoch häufig nicht: Wer zur Wohnungstür hereinkommt,
steht daher bereits im Wohnzimmer oder
in der Wohnküche.
Auch in rechtlicher Hinsicht gibt es markante
Unterschiede. In den USA ist das Mietrecht auf
Ebene der einzelnen Bundesstaaten geregelt, sodass
es im Detail divergieren kann. Einige Aspekte
sind jedoch weithin üblich. So werden Mietverträge
häufig für die Dauer eines Jahres geschlossen.
Für den Mieter ist es in der Folge nahezu unmöglich,
vorher auszuziehen, ohne weiterhin Miete
zu zahlen. Treten jedoch gravierende Mängel wie
Schimmel, schwere Schäden durch Feuer, Unwetter
oder Ähnliches oder ein Befall mit Ungeziefer
auf, gelten besondere Rechte zum Schutz des Mieters.
Nach Ablauf des Jahres wandeln sich viele
Mietverträge automatisch in Monatsverträge um,
die beidseitig mit einer Frist von 30 Tagen gekündigt
werden können. Es ist jedoch auch möglich,
andere Absprachen mit dem Vermieter zu treffen.
Neben der Grundmiete fallen Kosten für Wasser,
Gas/Heizung, Müllentsorgung und eventuell weitere
Nebenkosten an. Dazu kommen Strom, Telefon,
Internet und Kabelfernsehen, um die sich der
Mieter in der Regel selbst kümmern muss. Wer
Haustiere hält, muss mit einer zusätzlichen monatlichen
Gebühr rechnen. Einige Vermieter fordern
bei Vertragsabschluss neben der Mietkaution
auch eine Rücklage für eventuell vom Haustier
verursachte Schäden.
Gefragt: Garden Style und Wrap Style
Vor allem bei höherklassigem Wohnraum, also in
beliebten Gegenden, ist es nicht unüblich, dass
sich Mietinteressenten ausführlich bewerben müssen.
Zudem können für die Bonitätsprüfung, die
Besichtigung und die Reservierung Gebühren anfallen.
Neben individuellen Stadthäusern bevorzugen
die Mieter solcher Class-A-Wohneinheiten
vor allem Garden-Style- und Wrap-Style-Apartments:
kleinere, individuell gestaltete Wohnanlagen
mit bis zu fünf Stockwerken und einem hohen
Wohnkomfort dank zugehöriger Grünanlagen.
BVT mit über 45 Jahren US-Markterfahrung setzt
seit 2004 mit der Fondsserie BVT Residential USA
auf Investitionen in Class-A-Apartments in ausgewählten
erstklassigen Wohngegenden. Die Anleger
können dabei von überdurchschnittlichen Ertragschancen
bei Laufzeiten von etwa drei bis
vier Jahren ab dem Investitionszeitpunkt profitieren.
34

Der Push-Effekt
Neben den Vorzügen moderner, hochklassiger Mietwohnungen, die einen Pull-Effekt ausüben, sorgt auch ein Push-
Effekt für die steigende Offenheit gegenüber dem Mieten: Seit 2016 hat sich das Angebot an Einfamilienhäusern
drastisch reduziert, während der Median-Kaufpreis von gut 300.000 auf mehr als 400.000 US-Dollar kletterte.
Zusammen mit den gestiegenen Kreditzinsen ergibt das eine zu hohe Barriere für viele Haushalte.
Zahl der Einfamilienhaus-Verkaufsangebote in den USA
Median-Verkaufspreis für Einfamilienhäuser in den USA
Angaben in Mio.
2,0
1,5
1,0
0,5
01/2022
408.922
Angaben in Tausend US-Dollar
500
400
300
200
100
408.100
0,0
10/
2016
10/
2017
10/
2018
10/
2019
10/
2020
10/
2021
0
10/
2016
10/
2017
10/
2018
10/
2019
10/
2020
10/
2021
Quelle: Federal Reserve Bank of St. Louis, Pew Research Center (2022)
(https://www.pewresearch.org/fact-tank/2022/03/23/key-facts-about-housing-affordability-in-the-u-s/ft_22-03-23_housingaffordability_1a/)
Stetig bergauf
Die Zahl der Wohnungsmieter in den USA (in Millionen)
nimmt nahezu Jahr für Jahr zu und übersprang in der
Konsequenz im Jahr 2022 die 44-Millionen-Marke.
1975 25,66
1980 27,56
1985 32,28
1990 32,92
1995 34,15
2000 34,47
2005 33,94
2010 38,02
2011 38,77
2012 39,83
2013 40,02
2014 42,28
2015 42,60
2016 43,04
2017 43,28
2018 43,11
2019 43,28
2020 43,00
2021 43,95
2022 44,17
Apartment oder Condo?
Der amerikanische Wohnungsmarkt unterscheidet
zwischen verschiedenen Formen von Mietwohnraum.
Dies sind die gängigsten Modelle:
House/Single-Family Home:
ein frei stehendes Einfamilienhaus
Duplex: Zweifamilienhaus, wobei die Mietparteien
sowohl neben- als auch übereinander
wohnen können
Townhome: ein Reihenhaus,
häufig mit Garten und/oder Vorgarten
Apartment: Mietwohnung in einem Haus mit
mehreren Einheiten, wobei alle Einheiten
demselben Vermieter gehören
Condominium: eine von einer Privatperson
vermietete Eigentumswohnung in einem Wohnhaus
mit mehreren Einheiten
Mobile Home: Transportable Wohneinheit,
deren Inneneinrichtung mit der einer Wohnung
vergleichbar ist
Quelle: https://fred.stlouisfed.org/series/ERNTOCCUSQ176N
35

»Wenn wir davon
sprechen, dass wir von
einer produzierenden zu
einer Dienstleistungs-
Ökonomie übergegangen
sind, dann sprechen
wir über Eds & Meds.«
Joshua Kim,
Inside Higher Ed
36

Woran man Schlüsselmärkte
in den USA erkennt
Kapitel V
37

38
Die University of Central Florida mit
ihrem Top-Ranking ist nur ein
Grund von vielen dafür, dass
die Region boomt.

Wo wachsen Bevölkerung und
Wohnraumnachfrage am robustesten?
Dort, wo auch die Wirtschaft
konstant wächst – am
besten konjunkturunabhängig.
Dabei hilft es, wenn Eds & Meds
eine wesentliche Säule bilden.
Über die Qualität der Lage für ein Immobilienprojekt
entscheidet ein großes Bündel von Faktoren.
So gilt etwa die Verkehrsanbindung per
Straße und ÖPNV gemeinhin als Kernkriterium.
Für Wohnimmobilien braucht es eine gute Versorgungs-Infrastruktur
nahebei, von Arztpraxen
über Supermärkte bis hin zu Kitas und Schulen.
Die öffentliche Sicherheit ist, gerade in den USA,
ebenfalls ein wichtiges Thema. Doch ganz grundlegend
steht bei der Standortauswahl ein Makrofaktor
im Fokus: Wirtschaft, Wirtschaft, Wirtschaft.
Sie liefert die Basis für die demografische
Entwicklung, denn sie schafft Jobs und Einkommen
für die Menschen. Eine stark aufgestellte,
stetig wachsende lokale Wirtschaft entfaltet eine
Sogwirkung.
Doch wie lässt sich erkennen, ob diese Wirkung
langfristig trägt? Ob der Boom sich nicht als Stroh-
feuer entpuppt? Immerhin erwirbt kein Investor
eine Wohnimmobilie, wenn die Nachfrage über
die nächsten Jahre hinaus ungewiss ist. Für eine
Investitionsentscheidung zählt also nicht allein
das jüngste und aktuelle Wirtschaftswachstum,
sondern ebenso die Struktur der Wertschöpfung.
In welchen Branchen entstehen neue, gut bezahlte
Arbeitsplätze? Wie anfällig für konjunkturelle
Schwankungen oder politische Paradigmenwechsel
ist die jeweilige lokale Ökonomie?
Eds & Meds: immer gefragt
Analysiert man die regionalen und lokalen Arbeitsmärkte
in den USA auf ihren Branchenmix
und ihre Wachstumszahlen hin, sticht ein Sektor
hervor: Eds & Meds. Unter diesem Kürzel werden
das Bildungs- und das Gesundheitswesen zusammengefasst.
Beide Teilsegmente zeichnen sich
durch ihre weitgehende Konjunkturunabhängigkeit
aus. Eine Studie des Immobiliendienstleisters
CBRE kam 2017 zu dem aufsehenerregenden Ergebnis,
dass Eds & Meds die einzige Branche sei,
die seit 1940 in jedem Jahr ein Jobwachstum verzeichnet
hat, ungeachtet aller Kriege und Krisen.
Mehr noch: „In den vergangenen 50 Jahren hat
kein anderes großes Segment des Arbeitsmarktes
ein solches Wachstum (500 Prozent) gezeigt und
so viele Jobs geschaffen (18,8 Millionen – mehr
als jeder fünfte)“, wie CBRE hervorhebt. Folgerichtig
sinken auch die Mieten in Städten mit hohem
Eds-&-Meds-Anteil am Arbeitsmarkt in einer
Rezession weniger stark als in solchen, die weniger
von diesem Segment getragen werden.
Zu den Hochburgen in Sachen Eds & Meds zählen
San Francisco (Bay Area), Philadelphia, Baltimore
und Pittsburgh. Wenn es in den USA indes
eine herausragende Bildungsmetropole gibt, dann
heißt sie Boston/Massachusetts. Klangvolle
39

Namen wie Harvard, MIT (Massachusetts Institute
of Technology) oder Tufts University sorgen
für Strahlkraft, doch das akademische Fundament
ist deutlich breiter. Pro Einwohner weist keine andere
Region weltweit so viele Universitäten auf
wie die Metropolregion Boston, zu der auch Cambridge
und Nashua gehören. 2021 haben allein
die hier angesiedelten Hochschulen laut National
Association of College and University Business
Officers mehr als 90 Milliarden US-Dollar eingenommen
– und zu einem großen Teil an ihre hoch
qualifizierten Arbeitskräfte wieder ausgekehrt.
Zwischen April 2021 und April 2022 entstanden
in der Metropolregion über 130.000 neue Jobs,
was nicht zuletzt dem Schwerpunkt Biowissenschaften
(Life Sciences) und Biotech zu verdanken
ist, der jede Menge Kapital anzieht. Die größten
Arbeitgeber Bostons sind indes Kliniken.
Die Magnetwirkung der Ostküstenmetropole haben
die BVT-Analysten schon 2004 als nachhaltig
erkannt, mehrfach wurden in der Region seitdem
Class-A-Apartmentkomplexe im Rahmen der
Fondsserie BVT Residential USA errichtet – mit
großem Erfolg. Doch selbstredend gibt es auch
andere US-Standorte, die mit prosperierender
Wirtschaft, kontinuierlichem Zuzug und einem
Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt aufwarten.
Auch der Sun Belt lockt Neubürger –
und Investoren
So hat BVT ebenfalls vor vielen Jahren schon das
Potenzial einiger US-Südstaaten gesehen, namentlich
Texas und Florida, die aktuell einen regelrechten
Andrang von Zuzüglern erleben. Unter
dem Radar der Öffentlichkeit hat sich etwa Orlando
in Florida zu einem diversifiziert aufgestellten
Wirtschaftsstandort gemausert, der US-weit 2021
nach Angaben des U.S. Bureau of Labor Statistics
die zweitmeisten Jobs hervorgebracht hat. Bekannt
vor allem für die riesigen Freizeitparks wie
Disney World oder Universal Resort, stützt sich
die lokale Ökonomie tatsächlich zu 80 Prozent auf
andere Sektoren – darunter ganz prominent: Eds
& Meds. Fünf der 50 größten Krankenhäuser der
USA, gemessen an der Bettenanzahl, liegen im näheren
Umkreis. Allein im Bereich Life Sciences &
Healthcare waren 2021 in Orlando rund 116.000
Arbeitskräfte beschäftigt.
Die Menschen folgen den Arbeitsplätzen, wodurch
die Metropolregion Orlando 2021 mehr als 1.000
Neubürger pro Woche hinzugewann. Im US-weiten
Ranking liegt sie mit ihrer Wachstumsrate von
zuletzt annähernd 20 Prozent auf Rang drei. Eine
Entwicklung, der der Wohnungsbau weit hinterherhinkt,
entsprechend groß ist die Nachfrage
nach Mietapartments. BVT hat für die Residential
USA-Fondsserie daher bereits ausgewählte Objekte
im Großraum Orlando realisiert, darunter eines
direkt gegenüber dem Florida Hospital Campus
(„Alta at Health Village“).
Ebenfalls gefagt ist Texas bei Jobwechslern und
Inlandsmigranten. Unter den zehn wachstumsstärksten
US-Metropolregionen finden sich, Stand
2022, vier aus Texas, darunter mit Austin der Spitzenreiter.
Auch hier entstand bereits in den Nullerjahren
ein BVT Residential-Objekt. Ähnlich früh
engagierte sich die Fondsserie in den weiteren texanischen
Metropolen Houston, Dallas und Denver.
Neben der Ostküste lässt sich der Sun Belt,
der sich über den gesamten Süden erstreckt, als
zweiter Schwerpunkt der Residential-„Familie“
bezeichnen. Entscheidend ist bei der Standortauswahl
am Ende einzig, dass die Makro- und Mikro-
Schlüsselfaktoren den hohen BVT-Anforderungen
entsprechen.
40

Hochkonzentriert: Eds im Großraum Boston
Harvard, MIT und Tufts sind nur die Leuchttürme der Bostoner Bildungslandschaft.
Die ansässigen Universitäten haben 2021 mehr als 90 Milliarden US-Dollar eingenommen.
Brandeis
University
Bentley
University
Harvard
University
MIT
Bunker Hill
Community Collegue
Boston
Collegue
Boston
University
Harvard
Medical School
Northeastern
University
University of
Massachusetts,
Boston
Harvard
Arboretum
Quelle: Tufts University (https://math.tufts.edu/news-events/boston-area-seminars)
Der Jobgenerator
Mit über 600.000 Arbeitsplätzen waren Eds & Meds 2022
(weiterhin) das stärkste Wirtschaftssegment in der Metropolregion
Boston-Cambridge-Nashua.
Eds & Meds 602.600
Professional & Business Services 544.400
Trade, Transportation, Utilities 406.600
Government 309.300
Leisure & Hospitality 241.600
Manufacturing 184.400
Financial Activities 178.900
Mining, Logging, Construction 126.600
Information 84.900
Andere 95.000
Quelle: U.S. Bureau of Labor Statistics
(https://www.bls.gov/regions/new-england/news-release/
areaemployment_boston.htm)
Hier wohnt man gern
Konstantes Wachstum: Innerhalb eines Jahrzehnts wuchs
die Metropolregion Orlando-Kissimmee-Sanford von
2,176 Millionen auf 2,692 Millionen Einwohner an.
3.000.000
2.800.000
2.600.000
2.400.000
2.200.000
2.000.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2016 2018 2019 2020 2021
Quelle: Statista (https://www.statista.com/statistics/
815299/orlando-metro-area-population/)
41

Exkurs 2
Schöner wohnen und
im Homeoffice arbeiten
Wohnen in Florida ohne Pool? Natürlich nicht. In der Anlage „Lake Nona“ steht die Erfrischung allen Mietern offen.
42

Durch die Pandemie hat sich die Arbeit zunehmend
ins Wohnzimmer verlagert. Wohnen mit
Luxus komfort ist umso mehr gefragt.
Die Class-A-Apartments der Residential USA-Serie
bieten so einiges, was das Herz begehrt.
„Lake Linganore“ nahe Washington, D.C., bietet Raum für Entspannung auf der Terrasse oder im Innenbereich.
Das Homeoffice hat nicht nur die Arbeitswelt verändert.
Auch die Ansprüche an das Wohnen sind
damit deutlich gestiegen. In der Coronapandemie
hat es sich auch in den USA durchgesetzt, dass
Büroarbeit durchaus aus dem Homeoffice geleistet
werden kann. Und genau wie in Deutschland
ist die „Remote Work“, wie sie die US-Amerikaner
nennen, auch nach dem Ende der Einschränkungen
sehr beliebt: Nach einer Studie des renommierten
Markt- und Meinungsforschungsinstituts
Gallup Organization wollten zuletzt neun von
zehn Arbeitnehmern, die im Homeoffice gearbeitet
haben, dies auch weiterhin tun, zumindest teilweise.
Das US-Consulting-Unternehmen Gartner
hat bei einer Umfrage ermittelt, dass etwa drei
Viertel der Firmen auch nach dem Ende der Pandemievorgaben
das Homeoffice fortführen wollen.
Natürlich gibt es ebenso Unternehmen, die
ihre Mitarbeiter wieder zurück in die Büros rufen,
aber neue Voraussetzungen sind geschaffen.
43

sends hat BVT bereits 18 geschlossene Fonds in
diesem Segment erfolgreich aufgelegt. Sie investieren
vor allem in die boomenden Regionen Orlando
und Boston. Auch die Region Washington
gehört zu den Standorten mit einer wirtschaftlich
starken Zukunft. Class-A-Apartments definieren
sich über gehobene Ausstattung sowohl in den
Wohnungen als auch in den Gemeinschaftsbereichen.
„Alta at Health Village“ bei Orlando bietet Top-Komfort.
Bei durchschnittlich 22 °C wird der Pool gern genutzt.
Remote Work wird zum Dauertrend
Langfristig, so die Erwartungen, dürfte das Arbeiten
von zu Hause einen Trend gesetzt haben, der
für alle Seiten klar erkennbare Vorteile bietet.
Die Unternehmen benötigen weniger Bürofläche,
wenn ein Großteil ihrer Angestellten zu Hause am
PC sitzt oder nur jeden zweiten Tag in der Firma
erscheint. Den Mitarbeitern werden lange Pendelfahrten
zum Arbeitsplatz erspart. Weniger Verkehr
bedeutet am Ende auch mehr Klimaschutz.
Die Marktforscher von Gallup konstatieren bereits
einen „Dauertrend“ hin zum Homeoffice.
Wer fast den gesamten Tag zu Hause verbringt,
legt mehr Wert auf hochklassigen, möglichst großzügigen
Wohnraum, wie ihn insbesondere Class-
A-Apartments bieten können. Mit der Residential
USA-Serie trägt die BVT diesem Bedürfnis einer
gut verdienenden, akademischen Mittelschicht
schon lange Rechnung. Seit Anfang des Jahrtau-
Fitnesscenter in den Wohnanlagen
Die Projektentwicklung „Huntington“ liegt im
südlichen Teil von Alexandria, in unmittelbarer
Nähe zur S-Bahn-Station „Aventon at Huntington“,
von der sich innerhalb weniger Minuten die
Washingtoner Innenstadt erreichen lässt. Auf dem
16.700 Quadratmeter großen Projektgrundstück
werden bis Ende 2023 366 hochwertige Class-A-
Apartments errichtet. Die Wohnungen verfügen
meist über Balkone und eine gehobene Ausstat-
44

tung mit hochwertigen Einrichtungsgegenständen
wie voll ausgestattete Küchen, Waschmaschinen,
Trockner, Wandschränken und attraktiven Bodenbelägen.
In Orlando, Florida, findet sich mit „Lake Shadow“
eines der mit dem US-Developer Bainbridge Companies
gemeinsam entwickelten Apartmentprojekte.
Komfort und Wellness genießen bei dieser
Wohnanlage wie auch bei anderen Projekten
Großzügig präsentiert sich „Lake Shadow“, Orlando ...
... gut ausgestatteter Fitnessraum inklusive.
hohen Stellenwert. „Luxuriöse Annehmlichkeiten
der Spitzenklasse sind von entscheidender Bedeutung“,
konstatiert Property Manager Courtney
Moser in Orlando. „Fitnesscenter sind mittlerweile
Standard im A-Klasse-Segment. Mieter möchten
in einer Highend-Umgebung trainieren, ohne
eine verpflichtende Mitgliedschaft eines Fitnessstudios
einzugehen.“ Auch Schwimmbäder und
großzügige Terrassen gehören laut Moser zum
Angebot dazu.
Gemeinschaft der Mieter wird gefördert
Den Mietern ist es wichtig, ihr Leben einfacher
und bequemer zu gestalten. So wurde der Paketzustellungsprozess
mit einem Schließfachsystem
erweitert. Damit sind die Pakete sicher aufbewahrt
und können 24 Stunden am Tag abgeholt werden.
Die Bewohner der Class-A-Apartments arbeiten
meist hart, und das zunehmend im Homeoffice. In
ihrem direkten Wohnumfeld erwarten sie deshalb
einen perfekten Service und eine lebendige
Gemeinschaft. „Wir konzentrieren uns zudem darauf,
eine Verbundenheit und auch ein Gemeinschaftsgefühl
für die Bewohner unserer Anlage zu
schaffen“, führt Moser aus. Regelmäßige Veranstaltungen
für Anwohner und die Förderung lokaler
Nachbarschaftsnetzwerke seien einige der
Möglichkeiten dafür. „Unser Team setzt alles daran,
dass die Bewohner sich rundum zu Hause
fühlen.
45

»Der frühe Einstieg
bereits mit dem Grundstückserwerb
bildet die
Grundlage für eine
spätere, hohe
Wertschöpfung.«
46

Vom Konzept
zum fertigen Objekt
Kapitel VI
47

48
Mit mildem Klima, der
zen tralen Lage im Bundesstaat
Florida und starker Wirtschaft
ist Orlando attraktiv für
Zuzügler. Die Bevölkerung der
„Metro politan Area“ wuchs im
Jahr 2022 um 1,8 Prozent.

Die BVT investiert mit ihrer
Residential USA-Serie in hochwertige
Projektentwicklungen.
Umfangreiche Marktanalysen,
sorgfältig ausgewählte Standorte
und optimierte Prozessabläufe
ermöglichen attraktive Renditen.
Hochwertig ausgestattete, günstig gelegene Mietapartments
können in den wachstumsstarken Regionen
der USA gar nicht so schnell hochgezogen
werden, wie zahlungskräftige Mietinteressenten
auf den jeweiligen Markt drängen. Die BVT-Strategen
haben bereits kurz nach der Jahrtausendwende
erkannt, welches Potenzial in der Projektentwicklung
von Class-A-Apartmentanlagen liegt,
und dieses Geschäftsfeld konsequent entwickelt.
So kann das Unternehmen heute auf ein etabliertes
Netzwerk zurückgreifen und jedes Projekt mit
einem US-basierten Partner aufsetzen und durchführen.
Mit bislang insgesamt 18 Beteiligungsgesellschaften
und rund 30 Projektenwicklungen
von Apartmentanlagen zeichnet sich BVT durch
einen guten Track Record, umfassende Erfahrung
und bewährte Prozesse aus. Jedes einzelne Projekt
wird umfassend geprüft und nichts dem Zufall
überlassen.
Pre-Development – die Initiationsphase
Jede Projektentwicklung startet mit einer definierten
Pre-Development-Phase. Der frühe Einstieg
bereits mit dem Grundstückserwerb bildet die
Grundlage für eine spätere, hohe Wertschöpfung.
Aber auch hier gilt: Safety first. Bevor bei BVT die
Investoren zum Zug kommen, sorgt die Unternehmensgruppe
dafür, dass sämtliche Pre-Development-Risiken
bestmöglich ausgeschaltet oder
reduziert werden. Das beginnt mit der Wahl des
Projektstandortes.
Anhand verschiedener Kriterien beurteilen die
Projektplaner gemeinsam mit ihren Partnern in
den USA, inwieweit sich eine anvisierte Region
eignet. Nur wenige US-Metropolregionen genügen
den strengen Anforderungen. Sie finden sich
überwiegend an der Ostküste: Der Großraum
Boston ist eine erstklassige Adresse, Washington,
D.C., Zentralflorida mit Orlando und Tampa
ebenso. Diese Metropolregionen verbindet ein
robustes, weitgehend konjunkturunabhängiges
wirtschaftliches und demografisches Wachstum.
Der Mietwohnungsmarkt ist dementsprechend
nachfragegeprägt. Auch ein hohes Einkommensniveau
mit weiterer Wachstumsperspektive ist für
Residential-Standorte zwingende Voraussetzung.
Und nicht zuletzt spielen auch Besteuerungsfragen
eine wesentliche Rolle für Investitionsentscheidungen
– weshalb beispielsweise Kalifornien
außen vor ist. Auf Mikroebene müssen dazu eine
gute infrastrukturelle Anbindung und ein attraktives
Wohnumfeld kommen.
Ist die Entscheidung für den Standort getroffen,
folgt die Suche nach geeignetem Baugrund. Auch
hier gewährleistet der Auswahlprozess eine Minimierung
des Risikos. So muss das geplante Projekt
selbstverständlich mit dem geltenden Baurecht
konform gehen. Ein Baugrundgutachten stellt zudem
sicher, dass weder Bodenmängel noch Altlasten
den Grund und Boden belasten. Erforderliche
Baugenehmigungen müssen vorliegen oder zumindest
fest zugesagt sein. Parallel dazu sor-
49

gen die BVT-Finanzexperten dafür, dass auch
die Gesamtfinanzierung auf sicheren Füßen steht.
Zusätzlich werden die Projekte in der Regel durch
Baufertigstellungsgarantien und durch Höchstpreisgarantien
seitens der Generalunternehmer
abgesichert.
Das Kapital fließt
Sind diese Vorarbeiten geleistet, kann die Kapitaleinlage
der Anleger erfolgen. Die Residential-Serie
wendet sich an deutsche Anleger, je nach Fonds
(semi-)professionell oder privat, die von einer geschlossenen
Beteiligung an US-amerikanischen
Wohnimmobilien profitieren möchten. Ab diesem
Zeitpunkt beträgt die Laufzeit für das Projekt drei
bis vier Jahre. Das Fondskapital wird aus Gründen
der Risikodiversifikation üblicherweise auf
mehrere Projektentwicklungen verteilt. In der Regel
werden an einen BVT Residential USA-Fonds
mindestens zwei Bauvorhaben angebunden. Seit
Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB)
gilt selbstverständlich auch für Residential USA-
Fonds zusätzlich der erhöhte formelle Anlegerschutz,
den AIF bieten.
Die Bauphase der Objekte dauert in der Regel 20
bis 24 Monate. Jene werden größtenteils in der
typischen amerikanischen Holzrahmenbauweise
errichtet. Auch andere nachhaltige Aspekte können
in die Planung einfließen und die zukünftige
Ausrichtung prägen.
Anleger verdienen bereits an
den Mieteinnahmen
Millennials und „Empty Nesters“ sind die klassischen
Zielgruppen für die Vermietung der neu
gebauten, hochwertigen Apartmentanlagen. Den
Anlegern eröffnet die Phase der Vermietung die
Möglichkeit, schon vor der Veräußerung des Objekts
von zusätzlichen Einnahmen zu profitieren,
denn sie werden an den Überschüssen beteiligt,
die sich aufgrund der Mietentwicklungen erzielen
lassen.
Nach 30 bis 36 Monaten Gesamtlaufzeit startet
die Marktsondierung für den Verkauf der Wohneinheiten.
Voraussetzung hierfür ist, dass das
Objekt eine stabile Auslastung erreicht hat – also
weitestgehend vermietet ist. Für die Suche nach
geeigneten Käufern werden durchgehend erfahrene
Makler engagiert, die sich in den lokalen Märkten
bestens auskennen.
In der Regel wird ein Käufer im Rahmen eines
mehrstufigen Bieterverfahrens ausgewählt. Steht
der potenzielle Käufer fest, startet dessen Detailprüfung
des Objekts. Diese sogenannte Due-Diligence-Prüfung
dauert üblicherweise etwa einen
Monat – dann kann der Eigentümerwechsel erfolgen.
Im letzten Schritt werden die Verkaufserlöse
an die Investoren ausgezahlt. Mit dieser Anlagephilosophie
und ihrer konsequenten Umsetzung
hat die Fondsserie ihren deutschen Anlegern in
den vergangenen 15 Jahren häufig zweistellige
Jahresrenditen beschert.
2022 beispielsweise wechselten die 285 Apartments
des Projekts „Alta at Health Village“ in Orlando/Florida
den Besitzer. Der erzielte Verkaufspreis
lag deutlich über der Verkaufsprognose
(Mid-Case). Dadurch erhöht sich die Projektrendite
für den Publikums-AIF von ursprünglich kalkulierten
10,7 Prozent p. a. (Mid-Case) auf 16,27
Prozent p. a. des durchschnittlich gebundenen Eigenkapitals,
bezogen auf die gezeichnete Einlage
vor Steuerabzug vom Kapitalertrag und vor Besteuerung
bei dem Anleger. Die frühere Wertentwicklung
einer Beteiligung lässt allerdings nicht
auf zukünftige Renditen einer anderen Beteiligung
schließen.
50

Klare Strategie: bauen – vermieten – verkaufen
Die Fonds der BVT Residential USA-Serie investieren in der Regel in mindestens zwei Projektentwicklungsgesellschaften
in den USA, die jeweils mit einem US-amerikanischen Projektentwickler geeignete Grundstücke erwerben und
darauf Apartmentanlagen bauen, vermieten und verkaufen (schematische Darstellung).
Anbindung
1. Objekt
Vermietung
Verkauf (nach mind.
einjähriger Haltedauer)
Ausschüttung
an die Anleger
Anbindung 2. und
ggf. weiterer Objekte
Vermietung
Verkauf (nach
mind. einjähriger
Haltedauer)
Ausschüttung
an die Anleger
1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr
BVT weiß, wo die Mieter wohnen
Da investieren, wo
die Nachfrage am
größten ist: Es ist
kein Zufall, dass sich
alle Projekte der
Residential USA-
Fonds in Regionen
befinden, in denen
Mietwohnungen
gefragt sind.
Washington
Oregon
Kalifornien
Nevada
Idaho
Utah
Arizona
Montana
Wyoming
Colorado
New Mexico
North Dakota
South Dakota
Nebraska
Kansas
Oklahoma
Minnesota
Iowa
Wisconsin
Missouri
Arkansas
Illinois Indiana
Ohio
Mississippi
Michigan
Kentucky
Tennessee
Georgia
Alabama
New
York
Pennsylvania
West
Virginia
Virginia
North Carolina
South
Carolina
Maine
Vermont
New Hampshire
Massachusetts
Rhode Island
Connecticut
New Jersey
Delaware
Maryland
Texas
Louisiana
Anteil der Wohnungsmieter nach Bundesstaaten:
54 % 78 %
Florida
Quelle: 2018 American Community Survey, 1-Jahres-Schätzungen,
U.S. Census Bureau, Stand: 9/2022
51

»Elaborierte Feinheiten
in der Ausgestaltung,
eine hohe Qualität bei
der Ausstattung
der Apartments, das
erwarten die Mieter im
Class-A-Segment.«
52

Exzellente Partner
sind die halbe Miete
Kapitel VII
53

54
Mit 3.060 Dollar durchschnittlichen
Mietkosten für ein Ein-Zimmer-Apartment
liegt das schöne Boston auf Platz zwei
im US-Ranking.

Der US-Immobilienmarkt hat
seine Eigenheiten – unter anderem,
dass es sich eigentlich um
viele Märkte handelt. Neben
fortlaufender Analyse und tragfähiger
Strategie sind vor allem
die lokalen Partner für den
Investitionserfolg entscheidend.
Der Markt jenseits des Atlantiks ist ein anderer
als der in Deutschland. In den USA gelten andere
Gesetze, andere Trends und Entwicklungen, die
sich nur aus der Ferne kaum erschließen lassen.
Neben einem Standort im Land sind verlässliche,
vor Ort ansässige Partner mit Erfolgshistorie und
Expertise oft das Fundament für eine tragfähige
Strategie. Die BVT arbeitet bei der Umsetzung ihrer
Fonds deswegen grundsätzlich mit heimischen
Projektentwicklern in den USA zusammen. Den
gesamten Planungs-, Konstruktions- und Bauprozess
übernehmen die Developer vor Ort, die eng
im Markt vernetzt sind und ihr Können auch in
schwierigen Phasen unter Beweis stellen konnten.
Für die Auswahl ihrer Partner haben die BVT-US-
Teams in München, Atlanta und Boston klare Kriterien
erarbeitet, nach denen sie sich die passenden
Developer auf dem US-Markt herauspicken.
Erzielte Erfolge und der gute Ruf zählen
Hohe Priorität werden dem Track Record und der
Unternehmenshistorie zugemessen. Projektentwickler,
mit denen die BVT zusammenarbeitet,
müssen sich bereits während der Finanzkrise erfolgreich
bewährt haben. Ein Beispiel dafür ist der
Developer Criterion, mit dem die BVT in Boston
kooperiert. Das Unternehmen hat in den Krisenjahren
sämtliche Projekte ohne Pleiten zum Erfolg
geführt und ist bereits in der zweiten Generation
vor Ort eng vernetzt. „Da bestehen gute Kontakte
zu Verwaltungen und Grundstücksgebern“, betont
BVT-Geschäftsführer Martin Stoß. Criterion
sei kein Marktführer, sondern ebenso wie die BVT
ein mittelständisches Unternehmen. „Da begegnet
man sich auf Augenhöhe“, konstatiert Stoß. Bei
der Analyse der Unternehmensgeschichte achtet
die BVT auch auf einen konfliktarmen Verlauf in
der Vergangenheit der möglichen Partner. Developer,
die öfter in Haftungsprozesse verwickelt waren,
kommen als Partner nicht in Betracht, betont
Stoß. Auch gegenüber den Banken müssen sich
die Partner durch Reputation auszeichnen. Ein
vertrauensvolles Verhältnis zu den Kre dit in sti tuten
wird erwartet, gute Bonität und eine zuverlässige
Erfüllung der Kreditverbindlichkeiten in der
Vergangenheit.
Marktanalyse nutzen
Die Zielregionen innerhalb der USA ermittelt die
BVT anhand einer sorgfältigen Marktanalyse. Welche
Regionen bieten Chancen? Wo zeigen sich positive
Trends, die noch weiteres Potenzial bieten?
Dabei liegt der Fokus schon seit Jahren auf den
Regionen Boston, Florida und Washington, D.C.
Bei der Auswahl der Partner prüfen die Fondsmanager
schon ganz am Anfang, ob die Kandidaten
bereits in den entsprechenden Regionen aktiv
sind, ob sie dort Projekte anbieten und über
Expertise über den regionalen Markt verfügen.
Der Zusammenarbeit mit einem Projektentwickler
geht oft ein langer und arbeitsintensiver
55

Weg voraus: die Prüfung und Auswahl eines
Partners, aber auch die geschäftliche Organisation
einer Kooperation. Für jedes Projekt, mit jedem
Partner muss eine Vielzahl von Verträgen verhandelt,
geprüft und abgeschlossen werden. Der
Aufwand ist groß. Deshalb legt die BVT bei der
Auswahl stets Wert darauf, dass ein Partner in der
entsprechenden Region noch weitere Projekte in
seiner Pipeline vorweisen kann. Dadurch kann der
Verwaltungsaufwand erheblich reduziert werden,
was Kosten erspart und sich am Ende positiv auf
die Rendite der Anleger auswirkt.
Erfahrung im hochwertigen Segment
Die BVT kooperiert nur mit Projektentwicklern,
die im Segment der Class-A-Immobilien erfolgreich
aktiv sind. In diesen Marktbereich mit hochwertig
ausgestatteten Apartmentanlagen in sehr
guten Lagen investieren planmäßig die Residential-Fonds.
Die Objekte erzielen hohe Mieten und
bieten besondere Sicherheit, denn die Mieter,
meist mit hohem Einkommen und sicheren Jobs,
erweisen sich bislang als besonders bonitätsstark.
Auch während der Coronakrise gab es kaum Mietausfälle.
Die Massenentlassungen in den USA
haben sich auf die Mieter in den BVT-Objekten
kaum ausgewirkt. Eine ausgezeichnete Expertise
im Class-A-Segment ist somit Voraussetzung für
jeden Developmentpartner in den USA. Bevor die
BVT mit einem Projektentwickler handelseinig
wird, schaut sie sich genau die bereits abgeschlossenen
Wohnanlagen des Unternehmens an. „Qualitätsliebe“
nennt es Immobilienmanager Stoß,
worauf er dabei achtet. „Der Developer muss ein
Auge fürs Detail haben.“ Elaborierte Feinheiten in
der Ausgestaltung, eine hohe Qualität bei der Ausstattung
der Apartments, das erwarten die Mieter
im Class-A-Segment. Vor allem in Marktphasen, in
denen eine Vermietung schwieriger wird, punkten
die Objekte, die beste Qualität bis ins Detail bieten
können.
Stets die Trends im Blick haben
Auch die Mischung in einer Wohnanlage entscheidet
mit über den Erfolg. So wird von den Developern
erwartet, dass sie ein ausgewogenes Angebot
an Wohnungsgrößen und -zuschnitten planen
können. Ebenso wichtig ist das Gespür für die
Trends. Erfolgreiche Projektentwickler müssen die
künftigen Bedürfnisse der Mieter bereits ein oder
zwei Jahre voraussehen können, die Zeitspanne,
bis die Objekte vermietungsreif sind. Welche Mieter
suchen welche Ausstattungsmerkmale? Fundierte
Kenntnisse über die Wohntrends sind in den
USA noch viel entscheidender als in Deutschland.
Denn eine erstklassige Wohnanlage bietet dort
viel mehr als hervorragende Apartments. Umfangreiche
Gemeinschafts- und Freizeitangebote
wie Pools, Videoräume und Grillflächen werden
im Class-A-Bereich selbstverständlich erwartet.
Etablierte Unternehmen
Die BVT hat bereits 2004 ihre erste Kooperation
mit amerikanischen Partnern begonnen. Fairfield
Residential, der damalige Marktführer, hat sich als
Familienunternehmen als idealer Partner für die
BVT erwiesen und war für die Fonds 1 bis 6 der
Residential-Serie mit im Boot. Nach der Finanzkrise
lag der Fokus auf Boston. Mit Criterion konnte
die BVT dort einen eng vernetzten Projektentwickler
mit langjähriger Expertise gewinnen.
Danach weitete die BVT ihre Standorte auf Florida
aus und baute neue Kooperationen mit Bainbridge
Companies und Wood Partners auf. Bainbridge
gehört zu den Top-Playern und hat für die
BVT bereits mehrere Anlagen realisiert.
56

So werden Wohnungen auf dem US-Markt klassifiziert
Class-A ist das Top-Segment auf dem Apartmentmarkt. Worin unterscheiden sich die Kategorien?
Class C
› Immobilien in wenig attraktiven Lagen
› In der Regel älter als 20 Jahre
› Es besteht Bedarf an Neuerungen
und Renovierungen.
› Tendenziell die niedrigsten Mietpreise
Class B
› Hohe Qualität
› Alter von 10 bis 15 Jahren aufwärts
› Zumeist gut gepflegte Gebäude mit
Potenzial zur Aufwertung
› Einkommensschwächere Mieter,
niedrigere Mieteinnahmen,
mäßig gute Wartung
Class A
› Höchste Qualitätsstufe in
ihrem jeweiligen Markt
› Neuere Immobilien, max. 15 Jahre alt
› Erstklassige Ausstattung,
einkommensstarke Mieter,
niedrige Leerstandsquoten
› Hohe Mieten, bestens gewartet
Den passenden Partner finden
BVT setzt auf eine langjährige Zusammenarbeit mit ihren
Projektpartnern. Daher erfolgt die Auswahl sehr strukturiert.
Expertise zählt
Erfolgreiche Partner auf dem US-Markt
zeichnen sich aus durch:
1
3
5
Erste Kontakte auf Kongressen und Fachtagungen
Alle Bewertungskriterien prüfen
Abgeschlossene Projekte des Entwicklers vor Ort prüfen
Abwicklung der Verträge
Realisation gemeinsames Projekt
2 Erstklassigen
Track Record,
auch während
der Finanzkrise
4
Qualitätsliebe
und Blick fürs
Detail
Langjährige
Erfahrungen
im Bereich
Class-A-Immobilien
Investitionsschwerpunkt
in den
Zielregionen
der BVT
Hohe
Expertise, gewachsene
Vernetzung
in den
Zielregionen
der BVT
Trendbewusstsein:
wissen, was
die Mieter
von morgen
wünschen
Die größten Apartment-Projektentwickler 2023
Mit Wood Partners und The Bainbridge Companies finden sich zwei der volumenstärksten Apartment-Projektentwickler
der USA (nach Wohneinheiten) unter den bewährten BVT-Partnern.
13.480
11.351 10.877 10.650
9.030
5.250 5.224 5.051 5.024 4.954 4.609 4.357
3.814 3.646
Alliance Greystar Mill Creek
Residential Real Estate Residential
Partners
Wood
Partners
Trammell
Crow
Residential
Toll
Brothers
Apartment
Living
Quarterra
Multifamily
(fka LMC)
JPI
The NRP
Group
D.R.
Horton,
Inc.
Dominium
Hanover
Company
Hillpointe The
Bainbridge
Companies
Quelle: https://www.nmhc.org/research-insight/the-nmhc-50/top-50-lists/2023-top-developers-list/
57

»Obwohl die USA weit
entfernt sind, weiß das
Finanzamt des deutschen
Anlegers am Ende über
alle Zahlungen, Zuflüsse
und Abflüsse der
Beteiligungen Bescheid.«
58

Herausforderungen
für deutsche Anleger
in den USA
Kapitel VIII
59

Der „Internal Revenue Service“ ist als
Bundessteuerbehörde der Vereinigten
Staaten dem Finanzministerium
unterstellt und in Washington, D.C.,
ansässig.
60

Auch wenn das US-Steuerrecht
vergleichsweise einfach gehalten
ist: Ohne spezielles Know-how
wird es für deutsche Anleger
schwierig. BVT-Experten unterstützen
bei der Steuererklärung.
Die Anlage KAP zur deutschen Einkommenssteuererklärung
treibt bereits so manchen Steuerzahler
in die Verzweiflung. Wo gehören Transaktionsgewinne
und wo die Dividenden hin? Was ist eine
„Ersatzbemessungsgrundlage“ und was bedeutet
Zeile 44? Kommt dann noch das amerikanische
Finanzamt mit seinen ganz fremden Regeln hinzu,
so ist der durchschnittliche Anleger dankbar
für professionelle Unterstützung.
Genau diese Hilfestellung bietet BVT, wenn deutsche
Anleger sich entschließen, mit der BVT in
den USA zu investieren. Denn das Problem wurde
bereits ganz am Anfang, vor über 45 Jahren,
von den Münchner Fondsmanagern erkannt und
rasch eine Lösung geschaffen. Mit ihrem Tochterunternehmen
International Investor Services Inc.
gründete die BVT in Atlanta ein Steuerbüro, das
vor Ort die Steuererklärungen für die deutschen
Anleger gegenüber den US-Finanzbehörden übernimmt.
„Wir sind stolz darauf, dass rund 90 Prozent
der Anleger unseren Service nutzen“, konstatiert
US-Steuerexperte Marcus Schaetzke, der in
München den Service für die deutschen Anleger
leitet.
Doch gebunden sind die Anleger der BVT nicht
an die Nutzung des hauseigenen Steuerbüros.
„Alle Anleger werden von Beginn an gefragt“,
versichert Schaetzke. Wer bereits wegen anderer
Investments einen amerikanischen Steuerberater
habe, könne auch seine Einkünfte aus BVT-Fonds
bei diesem einreichen. Die Wahlfreiheit für jeden
Anleger sei garantiert.
Kunden, die ihre Anforderungen über die International
Investor Services abwickeln lassen, werden
regelmäßig in deutscher Sprache über Änderungen
der US-Steuergesetzgebung informiert. Die
Steuererklärungen werden erstellt und an die
amerikanischen Behörden übermittelt. Anschließend
werden Steuererstattungen nachverfolgt
und die gesamte Korrespondenz mit den Finanzbehörden
auf Einzelstaaten- sowie Bundesebene
erledigt.
Keine doppelte Besteuerung –
aber höhere Progression
Schon hier besteht eine Besonderheit gegenüber
dem deutschen Steuerverfahren. In den USA muss
sowohl gegenüber der Bundesfinanzbehörde eine
Steuererklärung abgegeben werden als auch
gegenüber der jeweiligen Einzelstaatenbehörde.
Nur wenige Bundesstaaten verzichten darauf. Für
deutsche Anleger kommt noch eine dritte Steuererklärung
hinzu, die an das örtliche Finanzamt
des deutschen Wohnsitzes. Doch doppelt müssen
die Gewinne aus den Beteiligungen an den BVT-
Fonds nicht besteuert werden. Dafür sorgt ein
deutsch-amerikanisches Doppelbesteuerungsabkommen,
das bereits 1989 in Kraft getreten ist.
Mit ihm wird verhindert, dass Einkommen, die in
einem Land erzielt werden, im anderen Land noch
einmal versteuert werden müssen. An die Finanzbehörden
der USA führen die Fonds, an denen ein
Anleger beteiligt ist, bereits zu Beginn des Ablaufs
eine Quellensteuer für jeden einzelnen Ge-
61

sellschafter ab. Darüber wird der Anleger in
Deutschland informiert. Erst danach erstellt und
übermittelt die International Investor Services die
Steuererklärung an die Finanzämter des Bundesstaates
und des Bundes in den USA.
In der Einkommenssteuererklärung für das deutsche
Finanzamt müssen trotz Doppelbesteuerungsabkommen
die bereits in den USA versteuerten
Gewinne noch einmal angegeben werden.
Und hier wird es für den Laien knifflig. Der deutsche
Fiskus kassiert kein zweites Mal Steuern für
den Gewinn aus Übersee. Doch dieser fällt unter
den Progressionsvorbehalt.
Durch ihn steigt der Steuersatz für die gesamten
Einkünfte des jeweiligen Jahres. Die in den USA
versteuerten Gewinne drücken die Einstufung in
der deutschen Steuertabelle nach oben, obwohl
sie selber nicht versteuert werden. Dies ist das
gleiche Verfahren, das auch bei anderen steuerfreien
Einkünften nach deutschem Steuerrecht
gilt, zum Beispiel für das Krankengeld, Elterngeld
oder Arbeitslosengeld. Das Finanzamt errechnet
die Summe sämtlicher Einkünfte und ermittelt
daraus den durchschnittlichen Steuersatz. Dieser
Steuersatz wird danach aber nur auf die noch zu
versteuernden Einkünfte angewandt. Je höher die
Gesamteinkünfte, desto höher der Steuersatz.
Steuerdaten werden fast weltweit
ausgetauscht
Doch was überhaupt sind die Gewinne der Anleger
aus den Beteiligungen an den Fonds der BVT?
Hier gibt es zwei verschiedene Einkommensarten,
erläutert Marcus Schaetzke. Die Einkünfte aus
Immobilienfonds werden nach deutschem Steuerrecht
als Einkünfte aus Gewerbebetrieben erfasst.
Die Gewinne, die aus Private-Equity-Fonds erzielt
werden, sind Kapitalerträge. Obwohl die USA weit
entfernt sind, weiß das Finanzamt des deutschen
Anlegers am Ende über alle Zahlungen, Zuflüsse
und Abflüsse der Beteiligungen Bescheid. Die
Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit
und Entwicklung (OECD) hat bereits 2014 ein internationales
Programm zum zwischenstaatlichen
Austausch steuerrelevanter Daten entwickelt.
Auch die USA und die Bundesrepublik Deutschland
sind dem Abkommen beigetreten.
Für Investoren aus Deutschland bietet die BVT
über ihre Steuerexperten bei der International Investor
Services in Atlanta ein umfassendes Paket
für alle Belange, die das Steuerrecht betreffen.
Auf die Sicherheit aller persönlichen Daten legt
die International Investor Services größten Wert,
versichert Schaetzke. „Wir haben unsere Datenbank
gegenüber möglichen Pannen und Hackerangriffen
gesichert.“ Die USA mit ihren fremden
Gesetzen, Vorschriften und Regeln müssen deutsche
Anleger somit nicht mehr fürchten. Wer bequem
über das Steuerbüro der BVT in Atlanta seine
Finanzpflichten regeln lässt, kann die
deutlichen Vorteile US-amerikanischer Investments
im vollen Maße ausschöpfen. Nicht nur,
dass die Erträge aus US-Wohnimmobilien (siehe
Kapitel IV) besonders stabil sind, auch aus steuerlicher
Sicht lohnen sich Anlagen in den Staaten
für viele Anleger hervorragend. Die relativ niedrigen
Steuersätze machen den Standort USA zusätzlich
begehrt. Während in Deutschland ein
Spitzensteuersatz von bis zu 45 Prozent fällig
werden kann, beträgt er in den USA nur 37 Prozent.
Die BVT bietet vor allem mit ihren Immobilienbeteiligungen
der Residential USA-Serie in
Kombination mit dem Steuerservice der International
Investor Services deutschen Anlegern bewährte
Chancen, um an den Vorteilen des US-
Marktes zu partizipieren.
62

Steuerlicher
Flickenteppich
Washington
Oregon
Kalifornien
Nevada
Die Bundesstaaten greifen
bei den Einkommens steuern
in sehr unterschiedlichem Maße zu.
Idaho
Utah
Arizona
Montana
Wyoming
Colorado
New Mexico
North Dakota
South Dakota
Nebraska
Texas
Kansas
Oklahoma
Minnesota
Iowa
Wisconsin
Missouri
Arkansas
Illinois
Louisiana
Michigan
Tennessee
Mississippi
Alabama
Georgia
New York
Pennsylvania
Ohio
District of
Columbia
Indiana West
Virginia
Virginia
Kentucky
North Carolina
South
Carolina
Florida
Maine
niedrigerhöher
Quelle: TaxFoundation (https://www.easy-inc.com/learning-center/einkommensteuer-in-den-usa)
Zurückhaltender US-Fiskus
Im internationalen Vergleich ist die Einkommenssteuerlast
in den USA moderat.
Rückkehr der internationalen Investoren
Die Pandemie sorgte für Zurückhaltung, nun fließen
die Milliarden aus dem Ausland wieder reichlich in den
US-Immobilienmarkt.
Frankreich 46,1
Schweden 43,9
Niederlande 38,8
Deutschland 38,2
UK 33,5
USA 24,3
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
2022
Angaben in %
Quelle: DIE ZEIT (https://www.zeit.de/2020/06/
sozialabgaben-steuersenkungen-geldpolitik-einkommen?)
Angaben in $ Quelle: https://www.nar.realtor/research-and-statistics/
research-reports/international-transactions-in-u-s-residential-real-estate
63

ESG-Check bei US-Projekten:
Wann sind US-Immobilien
Exkurs 3
nachhaltig?
Ein gut platziertes Insektenhotel leistet einen Beitrag zum Artenschutz.
64

Die Nachhaltigkeitskriterien der EU-Taxonomie gelten
auch für Immobilien. Um Objekte in den USA an die
europäischen Standards anpassen zu können, sind sowohl
die Bau- als auch die Betriebsphase relevant.
Mit der Class-A-Garden-Style-Apartmentanlage „Midlothian“ setzt BVT neue Nachhaltigkeitsstandards.
Nachhaltigkeit, Umweltschutz, soziale Verantwortung:
Darauf legt die BVT Unternehmensgruppe
schon heute und mit Blick auf die Zukunft großen
Wert. Nicht nur bei ihren Immobilieninvestments
in Deutschland stehen ESG-Maßnahmen
weit oben auf der Agenda. Auch bei den Projekten
ihrer erfolgreichen Residential USA-Serie rückt
das Thema nachhaltiges Bauen immer mehr in
den Fokus.
In den einzelnen Bundesstaaten der USA wird
das Thema Nachhaltigkeit generell jedoch unterschiedlich
stark vorangetrieben. Einige Bundesstaaten
sehen sich sogar gar nicht in der Verantwortung,
zu einer nachhaltigen Zukunft
65

eizutragen. Nach einer Aufstellung der Anwaltskanzlei
Morgan Lewis haben 18 Bundesstaaten
Gesetze erlassen, die beispielsweise entweder
direkt die Anlage von Pensionskassengeldern nach
ESG-Kriterien untersagen oder aber staatlichen
Stellen Geschäfte mit Finanzinstituten verbieten,
die ihrerseits Waffenfabriken oder der fossilen
Energiewirtschaft Kredite und Finanzdienstleistungen
verweigern (Quelle: FAZ-Artikel,
Im Rahmen der Entwicklung des Apartmentprojekts
„The Bainbridge Companies – Midlothian“
im Bundesstaat Virginia hat BVT ein Pilotprojekt
mit der auf Nachhaltigkeit im Baubereich spezialisierten
Firma Alpha IC gestartet, um künftig Maßnahmen
zur Erreichung bestimmter ESG-Ziele bei
neuen Bauprojekten schon in der Planung berücksichtigen
zu können. Mittelfristiges Ziel hierbei
ist, deutsche Nachhaltigkeitsstandards – wo
„Methuen“ zeigt sich von seiner nachhaltigen Seite.
Photovoltaik wird auch in den USA langsam zum Trend.
26.2.2023, „Kampf dem ‚Woke‘-Kapitalismus“).
Ein für Deutschland nicht vorstellbares Szenario.
Allerdings gibt es auch Bundesstaaten, die bereits
sehr weit sind in Sachen ESG. So etwa Kalifornien,
wo es schon seit den 70er-Jahren Vorgaben
zur Energieeffizienz bei Gebäuden gibt und nachhaltiges
Bauen großgeschrieben wird, inklusive
strenger ESG-Vorgaben bei Neubauprojekten.
möglich – auch auf die US-Projektentwicklungen
der Residential-Serie anzuwenden.
Eine detailgenaue Prüfung sämtlicher bautechnischer
Daten, Zeichnungen und Pläne waren der
erste Schritt in diesem Analyseprozess. Die Experten
der Alpha IC werteten die Daten nahezu sämtlicher
Bauspezifika aus – von der Wärmedämmung
der Wände über die Abfallentsorgung bis
66

hin zur Wasserdurchlässigkeit der Außenflächen.
Nach Auswertung der Daten konnten Rückschlüsse
für Folgeprojekte gezogen und Stellschrauben
für mehr Nachhaltigkeit im Bau künftiger Apartmentanlagen
definiert werden.
Ebenfalls interessant: Im Rahmen der Analyse
wurde auch die in den USA übliche Holzbauweise
der Betonbauweise in Bezug auf die CO 2
-Bilanz
gegenübergestellt. Hier punktet die in den
E-Ladesäulen machen „Lake Linganore“ zukunftsfähig.
Einige der Anlagen glänzen mit Smarthome-Systemen.
USA üblicherweise verwendete Holzbauweise gegenüber
der in Europa gängigen Betonbauweise.
Mit dem voranschreitenden Markt für Recycling
und dem hohen Potenzial der modularen Bauweise,
die es erleichtert, eventuell ganze Bauteile
wiederzuverwenden, kann Holz als Baustoff, was
den Neubau betrifft, in Zukunft sicher punkten.
Allein schon, dass es sich um einen nachwachsen-
den Rohstoff handelt, macht ihn gegenüber mineralischen
Baustoffen alternativlos.
Dennoch: Das Thema Nachhaltigkeit ist viel diskutiert
unter Investoren. Denn das Fehlen einheitlicher
Standards für nachhaltige Investments,
insbesondere im Immobilienbereich, führt zu Intransparenz
– trotz umfangreicher Regulatorik
auch noch hierzulande. Und bei BVT weiß man:
Was in Deutschland vielleicht schon funktioniert,
lässt sich nicht zwangsläufig eins zu eins auf
die USA übertragen.
Trotzdem werden schon jetzt bestimmte ESG-Kriterien
im Prüfprozess bei Ankaufsentscheidungen
für US-Projektentwicklungen berücksichtigt. Mit
den Erkenntnissen aus der Analyse des Pilots
„Midlothian“ ist BVT hier jedenfalls einen großen
Schritt weitergekommen.
67

»Harald von Scharfenberg
erkannte vor
allem ›unbegrenzte
Möglichkeiten‹
und riesige Chancen –
und packte sie
beherzt beim Schopf.«
68

Zu Hause in den USA
Kapitel IX
69

70
Als größte Stadt der USA ist
New York bestimmend für
Finanz- und Handelsentwicklungen
weltweit. In
den 1970er-Jahren herrschte
Auf- und Umbruchstimmung.

1976 legte BVT-Gründer Harald
von Scharfenberg den Grundstein
für ein US-Engagement, das bis
heute andauert – und den
Anlegern regelmäßig erfreuliche
Renditen bringt.
In den 1970er-Jahren war Globalisierung noch
kein geflügeltes Wort. Zwar hatten Großkonzerne
längst internationales Geschäft aufgebaut,
auch jenseits des Atlantiks. Für kleinere Player
aber umwehte wirtschaftliche Aktivitäten in den
fernen USA noch ein Hauch von Abenteuer. Harald
von Scharfenberg schreckte das nicht, denn
er erkannte vor allem „unbegrenzte Möglichkeiten“
und riesige Chancen – und packte sie beherzt
beim Schopf. 1976 bot er Anlegern, als einer der
ersten konzernunabhängigen Unternehmer in
Deutschland, US-Immobilienbeteiligungen an.
Zu den Pionieren gehörte von Scharfenberg ebenfalls
1979, als die BVT Public Storage Funds aufgelegt
wurden. Mit ihnen konnten deutsche Anleger
in echte (Lagerhaus-)Projektentwicklungen
an verschiedenen US-Standorten investieren, also
direkt am Anfang der Wertschöpfungskette einer
Immobilie einsteigen. In den Folgejahren wurde
der Fokus auf weitere Renditeimmobilien wie
Shoppingcenter, Bürogebäude und Apartmentanlagen
ausgeweitet. Die Präsenz in den USA wurde
später außerdem durch eine Mitgliedschaft in
der Association of Foreign Investors in Real Estate
(AFIRE) unterfüttert, einer Interessenvertretung
und Netzwerkplattform weltweiter institutioneller
US-Immobilieninvestoren. Bei der National Housing
Conference, die einmal jährlich intensiven
Erfahrungsaustausch zwischen Developern und
weiteren Marktteilnehmern im US-Apartmentbau
ermöglicht, ist BVT ebenfalls regelmäßiger Gast.
BVT ist also tief im US-Markt verwurzelt und bis
heute dort aktiv. Ohne Vor-Ort-Präsenz wäre diese
lange Erfolgsstory kaum möglich gewesen. 1981
wurde bereits die erste US-Niederlassung gegründet.
Heute umfasst das BVT-Team in Atlanta, Georgia,
und Boston, Massachusetts, rund 20 Fachleute.
Sie sorgen dafür, dass die breite Vernetzung in
relevanten US-Märkten gepflegt und ausgebaut
wird. Denn diese bildet das Fundament für die
regelmäßigen Investitionserfolge in der Immobilienbranche
– ohne fundierte Marktkenntnis und
Insiderquellen lassen sich schwerlich hochkarätige
Opportunitäten finden und nutzen.
Gute Vernetzung
Das Gleiche gilt für die Umsetzung: Für Projektentwicklungen
braucht man starke, zuverlässige
Partner, damit die Kalkulation auch in der Praxis
aufgeht. BVT arbeitet seit fast zwei Jahrzehnten
mit volumenstarken Projektentwicklern vor Ort
zusammen, etwa mit Wood Partners, einem großen
nationalen Player. Auch Partnerunternehmen
wie The Bainbridge Companies, Criterion
Development Partners und Fairfield Residential
gehören mit mehreren Tausend Wohnungen
71

pro Jahr zu den Großen der Branche. Mit
der Erfahrung und Schlagkraft solcher Joint-Venture-Partner
wird die Grundlage für solide Beteiligungsangebote
für deutsche Investoren gelegt.
Dazu trägt nicht zuletzt auch das bewährte Risikomanagement
der BVT bei, mit dem typische
Investitionsrisiken von Projektentwicklungen entweder
minimiert oder von vornherein ausgeschaltet
werden.
Es ist BVT-Standard, die Baubudgets der Developer
von einer Ingenieursgesellschaft überprüfen
zu lassen. Diese Überprüfung erstreckt sich über
die gesamte Projektphase vom ersten Underwriting
über die Bauphase bis zur Fertigstellung. Erst
wenn ein verlässliches Budget vom Developer vorliegt,
erfolgt das Underwriting.
Zunächst aber müssen Makro- und Mikrolagen
ausgewählt werden, die überzeugen. So wird
unter anderem eine objektbezogene Marktstudie
erstellt, in die die aktuellen Marktdaten der führenden
Immobiliendatenbanken einfließen.
Aber nicht nur die Nachfrage nach hochwertigen
Apartments, Infrastruktur, Wohn-/Aufenthaltsqualität
wird abgesichert, sondern es werden auch
regulatorische Bedingungen betrachtet. Kalifornien
etwa ist heute als Makrolage de facto außen
vor, wegen scharfer Bauauflagen und wegen einer
hohen Bundesstaatensteuer, die sich nicht mehr
mit der Bundessteuer verrechnen lässt.
BVT sondiert solche Marktentwicklungen in den
USA genau und lässt die Ergebnisse in die Konzeption
ihrer Beteiligungsangebote einfließen.
Darüber hinaus werden deutsche Investoren in
steuerlichen und buchhalterischen Belangen auf
Wunsch von der BVT-Tochter International Investor
Services Inc. unterstützt.
Ihre Asset-Management-Kompetenz haben die
hauseigenen Immobilienspezialisten insbesondere
in den Jahren der Subprime- und Weltwirtschaftskrise
nach 2008 eindrucksvoll unter Beweis
gestellt, als die laufenden Projekte trotz widrigster
Umstände zur Zufriedenheit der Investoren
fortgeführt und geordnet beendet werden konnten.
Lediglich für ein Private Placement konnte
die vollständige Eigenkapitalrückführung an die
Anleger – trotz intensivster Anstrengungen, die
Kredite zu restrukturieren – leider nicht erreicht
werden.
Zwei Jahrzehnte Erfahrung
Heutiges Zugpferd des US-Engagements ist die
BVT Residential USA-Fondsfamilie. 2004 aufgelegt,
umfasst die Serie mittlerweile 18 Fonds, die
in Class-A-Apartment-Projektentwicklungen an
ausgewählten US-Standorten investiert haben
oder noch investieren. Der Schwerpunkt der Multifamily-Residential-Aktivitäten
liegt im Großraum
Boston, einem Wachstumszentrum der USA.
Doch auch in Florida (Tampa und Orlando) und
Washington, D.C., wurden und werden Apartmentprojekte
für BVT Residential USA-Fonds entwickelt.
Das Gesamtinvestitionsvolumen der
Fondsserie beläuft sich per Ende 2022 auf über
zwei Milliarden US-Dollar, mit denen über 9.000
hochwertig ausgestattete Wohnungen finanziert
wurden und werden. Bezieht man die weiteren
US-Fonds von BVT mit ein, wurden seit 1976 insgesamt
über 3,3 Milliarden Dollar in US-Immobilien
investiert. Auch private Anleger kommen seit
2019 wieder zum Zuge: Nachdem sich mehrere
Jahre lang nur institutionelle Investoren an den
lukrativen Projektentwicklungen beteiligen konnten,
werden seither auch wieder neue Residential-
Publikumsfonds aufgelegt. BVT und die USA – das
war, ist und bleibt eine besondere Verbindung,
von der alle Beteiligten profitieren.
72

Bleibt die Nachfrage im Multifamily-Sektor konstant?
Fanny Mae als größter US-Immobilienfinanzierer geht basierend auf Daten von Moody’s Analytics davon aus, dass die
Nachfrage nach Mehrfamilien-Mietwohnungen positiv bleiben wird, da höhere Preise für Einfamilienhäuser zusammen
mit höheren Zinsen Wohneigentum weitaus weniger erschwinglich machen. Hinsichtlich der Fertigstellungen wird
prognostiziert, dass die Zahl im Vergleich zu den Vorjahren aufgrund von Verzögerungen in den Lieferketten leicht sinkt.
350
300
250
200
150
100
50
0
-50
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
Absorption und fertiggestellte Einheiten in Tsd. Leerstand und Mietwachstum in %
Absorption Fertigstellungen Leerstand effektives Mietwachstum
Quelle: Moody’s Analytics CRE
Risikoreduzierung eingebaut
Die Grundkonzeption der Residential-Projektentwicklungen klammert die besonders risikoträchtige
Pre-Development-Phase für die Anleger weitgehend aus.
Projektstart Kapitaleinlage Investor Objektverkauf
Pre-Development-Phase
Development-Phase
Projektrisiko
Marktrisiko
• Grundstückserwerb gesichert
• gesichertes Baurecht
• Bodengutachten, ggf. auch Altlasten
• Gesamtfinanzierung gesichert
Vermietungsphase
Baubeginn 15
Monate
30
Monate
36
Monate
Quelle: BVT
73

Von einer jungen Idee zum Traditionsunternehmen
Erneuerbare Energien, Immobilien und
Private Equity – mit diesen Geschäftsfeldern
ist die BVT Unternehmensgruppe
seit Jahrzehnten erfolgreich. Das Expertenteam
erkennt die Trends, versteht
die Dynamiken und trifft die richtigen
Entscheidungen. Das Gesamtinvestitionsvolumen
beträgt aktuell über alle
Assetklassen hinweg mehr als
7,7 Milliarden Euro.
1976 Mit Gründung
der ersten Unternehmen
in Deutschland und in
den USA legt Harald von
Scharfenberg den Grundstein
der heutigen BVT
Unternehmensgruppe. Er ist
einer der ersten deutschen
Anbieter unternehmerischer
Beteiligungen in den USA.
1981 Nach intensiver
Auseinandersetzung mit
dem Residential-Markt folgt
im April 1982 der Erwerb
der ersten Apartmentanlage
in Nashville über ein Private
Placement.
1990 Die Konzeption
des ersten deutschen Managed
Futures Fund – des
BVT Guaranteed Futures
Fund – gemeinsam mit der
damaligen Chase Manhattan
Bank bildet den Auftakt für
den Geschäftsbereich Alternative
Investments.
1994 Zusammen mit
der Bayerischen Vereinsbank
wird die US Retail Income
Fund-Serie eingeführt. Sie
investiert ausschließlich in
sogenannte „Neighborhood
Shoppingcenter“. Im selben
Jahr werden die US-Projektentwicklungsfonds
unter
der Bezeichnung BVT Capital
Partners-Serie zusammengefasst.
2000 Mit der BVT-CAM
Private Equity Global
Fund-Serie baut BVT den Geschäftsbereich
Alternative
Investments aus und trägt
der Bedeutung von Private
Equity als eigenständiger
Assetklasse Rechnung.
2004 Gemeinsam mit
dem führenden US-Developer
Fairfield Residential LLC
wird eine spezielle Produktlinie
für die Entwicklung
hochwertiger Apartmentanlagen
aufgelegt. Die BVT
Residential USA-Serie bietet
Anlegern eine Möglichkeit,
in den im Langfristvergleich
ertragsstärksten US-Immobiliensektor
zu investieren.
1970er 1980er 1990er
2000er
1979 Gemeinsam
mit der Public Storage Inc.,
dem weltgrößten Betreiber
von SB-Lagerhausanlagen,
werden die BVT Public
Storage Funds konzipiert.
Damit schafft die BVT eine
erste echte Projektentwicklungs-Fondsserie,
die
es dem Investor ermöglicht,
an der Wertschöpfungskette
einer Immobilie von
Anfang an zu partizipieren.
In den Folgejahren schließt
die Serie Shoppingcenter,
Bürogebäude und andere
US-amerikanische Renditeimmobilien
mit ein.
1988 Als erstes Unternehmen
in Deutschland legt
BVT systematisch Fonds zur
Finanzierung umweltfreundlicher
bzw. -entlastender
Anlagen auf. Das Motto
lautet: Umweltschutz als
Kapitalanlage.
1996 Über einen
BVT-Fonds erfolgt die erste
private Finanzierung einer
kommunalen Kläranlage in
Deutschland.
1998 Auflegung des
bislang größten BVT-Fonds
Kraftwerke-Pool.
2005 Exklusiv für die
Deutsche Postbank AG legt
BVT den BVT-PB Top Select
Fund als Multi-Asset-Konzept
auf.
BVT wird mit dem Scope
Investment Award in der
Kategorie „Special Award –
Innovation“ ausgezeichnet.
74

2006 In diesem Jahr
werden BVT zwei Scope Investment
Awards verliehen.
Diesmal in den Kategorien:
„Bestes Emissionshaus – Geschlossene
Immobilienfonds
Global“ und „Bestes Emissionshaus
– Geschlossene
Private Equity Fonds“.
2010 BVT wird als „Bester
Initiator Private Equity“
mit dem Feri Eurorating
Award geehrt.
Der Scope Investment
Award geht in der Kategorie
„Bestes Emissionshaus –
Geschlossene Private Equity
Fonds“ erneut an BVT.
2011 Das Konzept des
neuen BVT Real Rendite
Fonds greift die veränderten
Marktbedingungen für Immobilienfinanzierungen
auf
und schließt bei Projektentwicklern
eine Finanzierungslücke.
2014 Die BVT Unternehmensgruppe
präsentiert
mit dem BVT Concentio
Vermögensstrukturfonds I
ihren ersten nach dem
Kapitalanlagegesetzbuch
regulierten alternativen
Investmentfonds (AIF), den
die derigo exklusiv für die
Tochter einer Landesbank
konzipiert hat.
2015 BVT startet ihre
Zweitmarkt-Fondsserie,
die in den Aufbau breit
diversifizierter Portfolios aus
geschlossenen Immobilienbeteiligungen
investie rt, die
am Zweitmarkt erworben
werden.
2019 Mit der BVT
Residential USA 11 GmbH
& Co. Geschlossene Investment
KG wird die erfolgreiche
Residential-Serie mit
einem ersten Publikums-AIF
fortgesetzt.
2020 Mit dem Beirat
Nachhaltigkeit und ihrer
ESG-Policy stellt BVT die
Weichen für eine noch nachhaltigere
Zukunft, ebenso
wie mit dem Start der BVT
Concentio Energie & Infrastruktur-Serie.
2000er
2010er + 2020er
2009 BVT-Gründer
Harald von Scharfenberg
erhält den Scope Investment
Award: „Special Award –
Ehrenpreis“.
2013/2014
Mit der Gründung und
Zulassung (2014) ihrer
eigenen Kapitalverwaltungsgesellschaft
derigo GmbH
& Co. KG stellt die BVT die
Weichen Richtung Zukunft.
2016 BVT feiert ihr
40. Firmenjubiläum.
2017 Der Spezial-AIF
BVT Residential USA 10, mit
mehr als 100 Mio. US-Dollar
platziertem Eigenkapital,
bietet (semi-)professionellen
Anlegern eine Beteiligungsmöglichkeit
an drei Wohnanlagen
im Großraum Boston.
2022 Der BVT Concentio
Energie & Infrastruktur
GmbH & Co. Geschlossene
Investment KG eignet sich
für Anleger mit Nachhaltigkeitspräferenzen
nach
der MiFID II. Ein weiteres
Residential-Produkt, basiert
in Luxemburg, erschließt
neue Möglichkeiten für
institutionelle Anleger.
Die BVT Tochter derigo, wird
wie auch 2019 und 2020,
mit dem „Reporting Award“
für vorbildliche Lageberichte
ausgezeichnet.
75

Über 9.000
Wohnungen …
… wurden mit der BVT USA Residential-Serie für
den US-Wohnungsmarkt bereitgestellt. Der erste,
2004 aufgelegte Fonds der Serie entwickelte ein
Apartmenthaus mit 446 Class-A-Einheiten in Peabody
bei Boston. Mittlerweile wurden im Rahmen
der Fondsserie 30 hochwertige Objekte realisiert,
die eine sehr gute Vermietungsrate aufweisen. Für
die Standortwahl dienten die jeweils aktuellen
Marktdaten als Grundlage.
Interessant ist die Serie unter anderem für Anleger,
weil sie ein kurz- bis mittelfristiges Investment
ermöglicht: Die Objekte werden in der Regel
nach etwa 36 Monaten veräußert.
Las Vegas
Denver
Veräußerte Objekte:
BVT Residential USA-Fonds
Objekte „under Management“:
BVT Residential USA-Fonds
Phoenix
Die 30 Objekte
verteilen sich mit einer Gesamtwohnfläche
von 794.000 qm auf 13 Bundesstaaten.
76

Boston
Hartford
Frederick
Alexandria
Richmond
Washington
Raleigh
Atlanta
Dallas
Austin
Houston
Clearwater
Orlando
77

veräußerte Objekte
BVT
Residential USA 1
L. P.
Peabody
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2007
Anzahl Wohneinheiten 446
Gesamte Wohnfläche 42.303 m²
Grundstücksfläche 100.765 m²
Stellplätze 849
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 17,8 % *
Anzahl Anleger 365
BVT
Residential USA 2
L. P.
Marlborough
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2011
Anzahl Wohneinheiten 332
Gesamte Wohnfläche 30.675 m²
Grundstücksfläche 86.600 m²
Stellplätze 627
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 3,6 % *
Anzahl Anleger 385
BVT
Residential USA 3
L. P.
RTP
Raleigh,
North Carolina
Verkauf 2012
Anzahl Wohneinheiten 434
Gesamte Wohnfläche 38.663 m²
Grundstücksfläche 154.182 m²
Stellplätze 948
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 10,3 % *
Anzahl Anleger 334
BVT
Residential USA 3
L. P.
Sugar Land
Houston,
Texas
Verkauf 2015
Anzahl Wohneinheiten 360
Gesamte Wohnfläche 31.276 m²
Grundstücksfläche 75.675 m²
Stellplätze 692
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 10,3 % *
Anzahl Anleger 334
*
Erläuterung zur IRR-Renditekennziffer s. Seiten 84/85
78

veräußerte Objekte
BVT
Residential USA 4
L. P.
Dedham
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2012
Anzahl Wohneinheiten 285
Gesamte Wohnfläche 28.451 m²
Grundstücksfläche 30.351 m²
Stellplätze 497
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 10,2 % *
Anzahl Anleger 1.158
BVT
Residential USA 4
L. P.
Addison
Dallas,
Texas
Verkauf 2013
Anzahl Wohneinheiten 414
Gesamte Wohnfläche 33.203 m²
Grundstücksfläche 24.443 m²
Stellplätze 704
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 10,2 % *
Anzahl Anleger 1.158
BVT
Residential USA 6
L. P.
DTC IV
Denver,
Colorado
Verkauf 2012
Anzahl Wohneinheiten 270
Gesamte Wohnfläche 22.360 m²
Grundstücksfläche 20.234 m²
Stellplätze 468
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 1,0 % *
Anzahl Anleger 2.357
BVT
Residential USA 6
L. P.
Belara
Phoenix,
Arizona
Verkauf 2017
Anzahl Wohneinheiten 307
Gesamte Wohnfläche 25.584 m²
Grundstücksfläche 61.108 m²
Stellplätze 553
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 1,0 % *
Anzahl Anleger 2.357
79

veräußerte Objekte
BVT
Residential USA 6
L. P.
Mosaic
Las Vegas,
Nevada
Verkauf 2018
Anzahl Wohneinheiten 456
Gesamte Wohnfläche 39.991 m²
Grundstücksfläche 58.113 m²
Stellplätze 747
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 1,0 % *
Anzahl Anleger 2.357
BVT
Residential USA 6
L. P.
Southpark
Austin,
Texas
Verkauf 2018
Anzahl Wohneinheiten 670
Gesamte Wohnfläche 55.776 m²
Grundstücksfläche 186.965 m²
Stellplätze 1.287
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 1,0 % *
Anzahl Anleger 2.357
BVT
Residential USA 7
L. P.
McGrath
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2016
Anzahl Wohneinheiten 34
Gesamte Wohnfläche 2.785 m²
Grundstücksfläche 3.157 m²
Stellplätze 58
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 14,7 % *
Anzahl Anleger 8
BVT
Residential USA 8
L. P.
Millbrook
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2017
Anzahl Wohneinheiten 100
Gesamte Wohnfläche 8.231 m²
Grundstücksfläche 5.261 m²
Stellplätze 100
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 9,2 % *
Anzahl Anleger 34
*
Erläuterung zur IRR-Renditekennziffer s. Seiten 84/85
80

veräußerte Objekte
BVT
Residential USA 9
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Shrewsbury
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2019
Anzahl Wohneinheiten 250
Gesamte Wohnfläche 21.595 m²
Grundstücksfläche 33.589 m²
Stellplätze 400
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 13,0 % *
Anzahl Anleger 14
BVT
Residential USA 10
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Tempo
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2021
Anzahl Wohneinheiten 320
Gesamte Wohnfläche 23.839 m²
Grundstücksfläche 16.187 m²
Stellplätze 238
IRR wird erst nach Veräußerung aller Fondsobjekte ermittelt
Anzahl Anleger 60
BVT
Residential USA 11
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Co-Investment
Alta at Health
Village
Orlando,
Florida
Verkauf 2022
Anzahl Wohneinheiten 285
Gesamte Wohnfläche 22.928 m²
Grundstücksfläche 9.065 m²
Stellplätze 383
IRR wird erst nach Veräußerung aller Fondsobjekte ermittelt
Anzahl Anleger 441
BVT
Residential USA 12
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Lake
Linganore
Washington,
D.C.
Verkauf 2021
Anzahl Wohneinheiten 308
Gesamte Wohnfläche 28.693 m²
Grundstücksfläche 51.759 m²
Stellplätze 511
IRR wird erst nach Veräußerung aller Fondsobjekte ermittelt
Anzahl Anleger 6
81

veräußerte Objekte
BVT
Residential USA 12
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Narcoossee
Cove
Orlando,
Florida
Verkauf 2021
Anzahl Wohneinheiten 354
Gesamte Wohnfläche 36.614 m²
Grundstücksfläche 56.332 m²
Stellplätze 615
IRR wird erst nach Veräußerung aller Fondsobjekte ermittelt
Anzahl Anleger 6
BVT
Residential USA 13
L. P.
Maitland
Orlando,
Florida
Verkauf 2021
Anzahl Wohneinheiten 300
Gesamte Wohnfläche 30.258 m²
Grundstücksfläche 194.354 m²
Stellplätze 600
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 16,7 % *
Anzahl Anleger 1
»under Management«
BVT
Residential USA 14
L. P.
Co-Investment
Alta at Health
Village
Orlando,
Florida
Verkauf 2022
Anzahl Wohneinheiten 285
Gesamte Wohnfläche 22.928 m²
Grundstücksfläche 9.065 m²
Stellplätze 383
Erzielte IRR (auf Fondsebene) 15,9 % *
Anzahl Anleger 1
BVT
Residential USA 10
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Co-Investment
Inner Belt
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2024
Anzahl Wohneinheiten 205
Gesamte Wohnfläche 16.389 m²
Grundstücksfläche 7.082 m²
Stellplätze 427
Anzahl Anleger 60
*
Erläuterung zur IRR-Renditekennziffer s. Seiten 84/85
82

»under Management«
BVT
Residential USA 10
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Velo
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2023
Anzahl Wohneinheiten 250
Gesamte Wohnfläche 17.452 m²
Grundstücksfläche 12.141 m²
Stellplätze 116
Anzahl Anleger 60
BVT
Residential USA 11
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Bayview II
Clearwater,
Florida
Verkauf 2023
Anzahl Wohneinheiten 283
Gesamte Wohnfläche 26.589 m²
Grundstücksfläche 22.662 m²
Stellplätze 431
Anzahl Anleger 441
BVT
Residential USA 12
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Co-Investment
Inner Belt
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2024
Anzahl Wohneinheiten 205
Gesamte Wohnfläche 16.389 m²
Grundstücksfläche 7.082 m²
Stellplätze 427
Anzahl Anleger 6
BVT
Residential USA 12
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Residences on
the Charles
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2024
Anzahl Wohneinheiten 204
Gesamte Wohnfläche 17.890 m²
Grundstücksfläche 13.759 m²
Stellplätze 237
Anzahl Anleger 6
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»under Management«
BVT
Residential USA 12
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Co-Investment
Huntington
Alexandria,
Virginia
Verkauf 2024
Anzahl Wohneinheiten 366
Gesamte Wohnfläche 30.181 m²
Grundstücksfläche 16.228 m²
Stellplätze 533
Anzahl Anleger 6
BVT
Residential USA 15
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Co-Investment
Huntington
Alexandria,
Virginia
Verkauf 2024
Anzahl Wohneinheiten 366
Gesamte Wohnfläche 30.181 m²
Grundstücksfläche 16.228 m²
Stellplätze 533
Anzahl Anleger 383
BVT
Residential USA 15
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Methuen
Boston,
Massachusetts
Verkauf 2024
Anzahl Wohneinheiten 156
Gesamte Wohnfläche 13.781 m²
Grundstücksfläche 31.970 m²
Stellplätze 234
Anzahl Anleger 383
BVT
Residential USA 16
S.C.S. SICAV-RAIF
Market
Commons
Frederick,
Maryland
Verkauf 2024
Anzahl Wohneinheiten 344
Gesamte Wohnfläche 31.087 m²
Grundstücksfläche 47.348 m²
Stellplätze 533
Anzahl Anleger 1
*
Wichtige Hinweise zur Berechnung des IRR und zur bisherigen Wertentwicklung: Die IRR-Renditekennziffer wird mit
der Methode des internen Zinsfußes (Internal Rate of Return) berechnet. Sie drückt die effektive Verzinsung des jeweils
noch gebundenen Kapitals aus. Sie darf deshalb nicht mit der Verzinsung (Rendite) des anfänglich investierten Kapitals
gleichgesetzt werden, wie sie z. B. für Bundesanleihen oder andere festverzinsliche Wertpapiere angegeben wird.
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»under Management«
BVT
Residential USA 16
S.C.S. SICAV-RAIF
Bainbridge
Midlothian
Midlothian bei
Richmond, Virginia
Verkauf 2025
Anzahl Wohneinheiten 310
Gesamte Wohnfläche 29.292 m²
Grundstücksfläche 62.162 m²
Stellplätze 605
Anzahl Anleger 1
BVT
Residential USA 17
GmbH & Co.
Geschlossene
Investment KG
Aventon
Exchange
Gwinnett County,
nahe Atlanta,
Georgia
Verkauf 2025
Anzahl Wohneinheiten 300
Gesamte Wohnfläche 30.020 m²
Grundstücksfläche 67.016 m²
Stellplätze 378
Anzahl Anleger
in Platzierung
BVT
Residential USA 18
Teilfonds des
BVT LUX Invest
S.C.S. SICAV-RAIF
Newington
Newington,
nahe Hartford,
Connecticut
Verkauf 2025
Anzahl Wohneinheiten 269
Gesamte Wohnfläche 24.717 m²
Grundstücksfläche 52.609 m²
Stellplätze 404
Anzahl Anleger
in Platzierung
BVT
Residential USA 18
Teilfonds des
BVT LUX Invest
S.C.S. SICAV-RAIF
Aventon Mikasa
Charleston,
South Carolina
Verkauf 2026
Anzahl Wohneinheiten 336
Gesamte Wohnfläche 33.540 m²
Grundstücksfläche 66.490 m²
Stellplätze 539
Anzahl Anleger
in Platzierung
Etwaig gezahltes Agio bleibt unberücksichtigt. Eventuell erfolgte Kapitalerhöhungen werden berücksichtigt.
Die Wertentwicklung früherer Beteiligungsangebote ist kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung
anderer Beteiligungsangebote.
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Risikohinweise
Eine Beteiligung an BVT Residential USA Funds
bietet attraktive Chancen, ist aber auch mit
Risiken verbunden.
Warnhinweise und weiterführende
Informationen
Bei den Investitionsmöglichkeiten der BVT Residential
USA-Serie handelt es sich um unternehmerische
Beteiligungen, die mit Risiken verbunden
sind. Die für eine Anlageentscheidung maßgebliche
Beschreibung der Risiken und sonstiger wesentlicher
Einzelheiten erfolgt in den für die jeweilige
Investitionsmöglichkeit erstellten gesetzlichen Verkaufsunterlagen.
Diese Dokumente sind in Deutsch
jeweils während der Dauer des Vertriebs kostenlos
in Papierform erhältlich bei der derigo GmbH & Co.
KG, Rosenheimer Straße 141 h, 81671 München,
sowie in elektronischer Form unter www.derigo.de.
Zeichnungen können jeweils erst nach Freigabe des
Vertriebs durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
auf der Grundlage der dann bei
der Kapitalverwaltungsgesellschaft erhältlichen gesetzlichen
Verkaufsunterlagen erfolgen.
Mit einer Investition in die Entwicklung und die Veräußerung
von „Class-A“-Apartmentanlagen in den
USA sind neben der Chance auf Wertsteigerungen
und Erträge auch Risiken verbunden. Bei negativer
Entwicklung besteht das Risiko, dass der Anleger einen
Totalverlust seines eingesetzten Kapitals sowie
eine Verminderung seines sonstigen Vermögens erleidet.
Die nachfolgend genannten wesentlichen Risiken
beeinflussen das Risikoprofil der Investition:
Marktzugangsrisiken. Es ist nicht sicher, dass genügend
geeignete Investitionsprojekte gefunden werden
können, die den Anlagebedingungen und den
darin enthaltenen Auswahlkriterien entsprechen. Es
besteht das Risiko, dass Investitionen später als geplant
getätigt werden. Dies kann dazu führen, dass
Erträge geringer ausfallen als angenommen oder
dass Risiken in Kauf genommen werden müssen, bei
deren Eintritt Verluste hinzunehmen wären.
Vermietungsrisiken. Es besteht das Risiko der Vermietbarkeit
der Apartments (Wohnungen) zu Konditionen,
die den wirtschaftlichen Erwartungen an
die Investitionen nicht entsprechen. Zudem besteht
das Risiko, dass Mieter ihre vertraglichen Pflichten
nicht erfüllen. Durch den Auszug von Mietern frei
werdende Flächen können möglicherweise nicht
oder nur zu einer niedrigeren Miete weitervermietet
werden. Ferner können im Zusammenhang mit
Neuvermietungen Kosten entstehen, die nicht geplant
waren bzw. höher als geplant ausfallen. Im
Falle einer marktbedingten Verschiebung des noch
festzulegenden Verkaufszeitpunkts könnte es zu geringeren
Erlösen kommen. Dies kann zu Verlusten
auch bei den Anlegern führen.
Marktrisiken. Die Wertentwicklung von Immobilien
hängt von den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen,
aber auch von Standort, Nutzungsmöglichkeiten,
Bauqualität sowie der allgemeinen
Wirtschafts- und Konjunkturentwicklung ab. Ein
Überangebot, der Wegfall von Arbeitsplätzen, sich
ändernde Anforderungen der Mieter, Änderungen
des Konsumverhaltens sowie der Bevölkerungsentwicklung
können negative Auswirkungen auf die
Vermietbarkeit der Immobilien haben. Diese Einflüsse
können sich auf die Wertentwicklung der Immobilien
negativ auswirken. Dies kann zu Verlusten
auch der Anleger führen.
Kostenrisiken. Es können höhere als die kalkulierten
Aufwendungen für den laufenden Betrieb,
für Reparaturen und Instandhaltung, Steuern, Versicherungen
u. Ä. anfallen. Preissteigerungen können
möglicherweise nicht oder nicht in voller Höhe
über entsprechende Klauseln in den Mietverträgen
auf die Mieter umgelegt werden. Im Zusammenhang
mit Neu- oder Anschlussvermietungen oder
veränderten Anforderungen der Mieter können
zusätzliche Aufwendungen nötig werden, um den
Werterhalt der Immobilien sicherzustellen. Solche
Aufwendungen können auch früher notwendig werden
als kalkuliert. Dies kann zu Verlusten auch bei
den Anlegern führen.
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Baurisiken, Baumängel, Altlasten. Baumaßnahmen
können möglicherweise aufgrund rechtlicher,
witterungsbedingter oder bautechnischer Gründe
nicht rechtzeitig fertiggestellt werden. Baugenehmigungen
werden möglicherweise nicht oder erst
verspätet erteilt. Es kann zu Kostenüberschreitungen
kommen sowie zur Kündigung bereits geschlossener
Mietverträge, wenn Übergabefristen überschritten
werden. Rechtsstreitigkeitsrisiken können
zu Verzögerungen oder zusätzlichen Kosten führen.
Auch bereits fertiggestellte Immobilien können
Mängel aufweisen, für die der Generalunternehmer
und/oder beauftragte Dienstleister nicht haftet. Unentdeckte
oder unterschätzte Mängel und Bodenverunreinigungen
können zu unerwarteten finanziellen
Belastungen führen. Dies kann Verluste auch
bei den Anlegern zur Folge haben.
Fremdfinanzierungsrisiken. Es ist möglich, dass
etwaige Baufinanzierungen nur zu ungünstigeren
Konditionen als geplant und/oder nicht in der geplanten
Höhe erhältlich sein werden. Es besteht das
Risiko, dass eine Refinanzierung nicht oder nur zu
deutlich schlechteren Konditionen erfolgen kann als
kalkuliert. Darlehen können von Kreditins tituten
gekündigt werden, wenn es zu Zahlungsrückständen
oder zur Verletzung von Auflagen kommt.
Zu den einzuhaltenden kreditvertraglichen Bestimmungen
gehören in der Regel auch die Erfüllung
der sogenannten „Loan-to-Value“-Klausel zur maximalen
Beleihungsgrenze und die Einhaltung bestimmter
Schuldendienstdeckungsquoten. Wird die
Beleihungsgrenze überschritten bzw. die vertraglich
vorgesehene Schuldendienstdeckungsquote unterschritten,
wird in der Regel der Einsatz zusätzlichen
Eigenkapitals zur partiellen Rückführung des Kredits
fällig. Dies kann zu Verlusten auch bei den Anlegern
führen.
Bonitäts-, Vertragserfüllungs- und Insolvenzrisiken.
Es besteht das Risiko, dass Vertragspartner
zahlungsunfähig werden oder die abgeschlossenen
Verträge nicht beanstandungsfrei erfüllen. Es kann
zur Insolvenz der Beteiligten, einschließlich der
Unternehmen, deren Anteile erworben werden,
sowie der Kapitalverwaltungsgesellschaft und des
geschlossenen AIF, kommen. Dem Anleger können
hierdurch Verluste entstehen. Anleger sind nicht
über ein Einlagensicherungssystem abgesichert.
Rechtsänderungs- und Steuerrisiken. Fehler bei
der Rechtsanwendung oder Versäumnisse bei der
außergerichtlichen oder gerichtlichen Durchsetzung
von Rechten, Änderungen der Rechtsprechung,
der Gesetzgebung oder der Verwaltungspraxis
in Deutschland oder den Vereinigten Staaten
von Amerika, insbesondere Änderungen der Steuergesetze
oder des Doppelbesteuerungsabkommens,
können zu Verlusten führen. Die steuerliche Behandlung
hängt von den individuellen Verhältnissen
des jeweiligen Investors ab und kann künftig
Änderungen unterliegen.
Portfoliorisiken. Es erfolgen Investitionen in Unternehmen,
die zur Durchführung von Immobilieninvestitionen
in der Regel eigens gegründet werden
und sich in einer Verlustphase befinden. Es bestehen
insbesondere folgende Risiken: Bei den Unternehmen
kann es zu Managementproblemen, zu technischen
und anderen operativen Problemen kommen.
Es besteht das Risiko, dass der Wert dieser Unternehmen
falsch eingeschätzt wird bzw. dass sich ihr
Finanzbedarf, ihre Absatzchancen und ihre künftige
Ertragskraft anders entwickeln als prognostiziert.
Bei Durchführung der Immobilieninvestitionen sind
die Unternehmen allen vorgenannten Risiken ausgesetzt.
Hierdurch kann es zu Verlusten auch für die
Anleger kommen.
Währungsrisiken. Fondswährung ist jeweils der
US-Dollar. Der Anleger trägt daher das Risiko einer
Reduzierung des wirtschaftlichen Erfolges seiner Beteiligung,
wenn sich der Wechselkurs des US-Dollar
zum Euro beim Umtausch künftiger Auszahlungen,
möglicher US-Einkommensteuerrückerstattungen
sowie Kapitalrückzahlungen sowie Auszahlungen
gegenüber dem Wechselkurs bei Einzahlung der
Einlage verschlechtert. Dem Anleger können hierdurch
Verluste entstehen.
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Mangelnde Risikomischung, Platzierungsrisiken.
Geschlossene inländische Publikums-
AIF müssen erst 18 Monate nach Beginn des Vertriebs
risikogemischt investiert sein. Während
der Platzierung und während der Desinvestitionsphase
besteht ein Ausfallrisiko mangels Einhaltung
des Grundsatzes der Risikomischung.
Bleibt die Summe der von Anlegern gezeichneten
Einlagen hinter den Erwartungen zurück, so
vermindert sich die erzielbare Streuung. Auch
besteht das Risiko, dass Anleger die von ihnen
verlangten Kapitalabrufe nicht, nicht in voller
Höhe oder nicht rechtzeitig bezahlen. Dies kann
auch zu einer prozentual höheren laufenden
Kostenbelastung oder zur vorzeitigen Abwicklung
eines Beteiligungsangebots führen. Es ist
möglich, dass den Anlegern hierdurch Verluste
entstehen.
Auslandsrisiko, Kapitalmarktbeschränkungen.
Die Durchführung der Investitionsvorhaben
setzt eine Zusammenarbeit mit US-amerikanischen
Partnern und den Abschluss von Verträgen
nach US-amerikanischem Recht voraus. Gerichtliche
Auseinandersetzungen gesellschaftsrechtlicher
Art richten sich daher nach den jeweils
vor Ort geltenden rechtlichen Regelungen. Es
besteht das Risiko, dass die Rechtsverfolgung
gegenüber ausländischen Vertragspartnern nur
unter erschwerten Bedingungen oder gar nicht
möglich ist. Außerdem können Beschränkungen
im internationalen Kapitalverkehr dazu führen,
dass Erlöse nicht ohne Weiteres in das Inland
transferiert werden können oder ausländische
Beteiligungen unwirtschaftlich werden. Dem Anleger
können auch hierdurch Verluste entstehen.
Eingeschränkte Handelbarkeit (Fungibilitätsrisiken).
Die Anteile an geschlossenen AIF können
nicht zurückgegeben werden und sind nur
eingeschränkt handelbar. Es ist möglich, dass sie
nicht veräußert werden können oder dass kein
ihrem Wert angemessener Preis erzielt werden
kann.
Dem Anleger können hierdurch Verluste entstehen.
Der Anleger geht mit einer Investition in die
Entwicklung und die Veräußerung von „Class-
A“-Apartmentanlagen in den USA eine langfristige
Bindung ein. Er sollte daher bei seiner Anlageentscheidung
alle in Betracht kommenden
Risiken einbeziehen. Diese können hier nicht
vollständig erläutert werden.
Eine ausführliche Darstellung der wesentlichen
Risiken enthalten die für die jeweilige Investitionsmöglichkeit
erstellten gesetzlichen Verkaufsunterlagen
(siehe hierzu den Hinweis zu Beginn
dieses Abschnitts: „Risikohinweise“).
BVT LUX Invest S.C.S. SICAV-RAIF
(BVT Residential USA 18)
Bei der Beteiligung BVT Residential USA 18, die
derzeit von semiprofessionellen und professionellen
Anlegern erworben werden kann, handelt
es sich um einen Teilfonds der BVT LUX Invest
S.C.S. SICAV-RAIF, einer Investmentgesellschaft
mit variablem Kapital (société d’investissement
à capital variable) nach Luxemburger Recht,
die als reserved alternative investment fund
(„RAIF“, fonds d’investissement alternatif réservé)
in der Form einer Kommanditgesellschaft
(société en commandite simple) aufgelegt
wurde. Hier besteht das Risiko, dass eine Anlage
in Regionen getätigt wird, bei denen sich später
herausstellt, dass nur eine niedrigere Rendite als
ursprünglich angenommen erzielt werden kann.
Dies kann unter anderem daran liegen, dass bekannte
Informationen unzutreffend bewertet
oder dass im Rahmen der rechtlichen Erwerbsprüfung
bestimmte Aspekte nicht berücksichtigt
werden. Weiterhin können hierfür interne Faktoren(z.
B. falsche Managemententscheidungen,
Personalmangel) oder externe Umstände (z. B.
eine wesentliche Veränderung wirtschaftlicher
Prognosen oder der geologischen, rechtlichen
oder steuerlichen Gegebenheiten sowie deren
falsche Bewertung in rechtlicher oder steuerlicher
Hinsicht) verantwortlich sein.
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