casanostra 172 | September 2023

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10__service RATGEBER Referenzzins steigt – Miete auch? «Muss ich in jedem Fall mit der Miete hinaufgehen, wenn der Referenzzins steigt?» __Das Mietrecht orientiert sich am einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz, der am 1. Juni 2023 von 1,25 auf 1,50 Prozent angestiegen ist und zurzeit auf diesem Wert bleibt. Das bedeutet, dass grundsätzlich eine Mietzinserhöhung von 3 Prozent möglich ist, wenn der aktuelle Mietzins auf dem tieferen Referenzzinssatz beruht. In jedem Fall sollten Sie die Anpassung des Referenzzinssatzes zum Anlass nehmen, die Höhe der Mieten anhand der tatsächlichen Kosten für die Liegenschaft zu prüfen. Bei der Anpassung spielen Kostenstände wie Teuerung gemäss Landesindex sowie gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten und wertvermehrende oder energetische Verbesserungen und Überholungen eine Rolle. Wenn Sie sich für eine Mietzinserhöhung entscheiden, vergessen Sie nicht, ein kantonal genehmigtes Formular mit klarer Begründung der Erhöhung pro Person einer Mietpartei zu verwenden, um möglichen Anfechtungen einer missbräuchlichen Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde vorzubeugen.__ Casafair hat zur Mietzinsberechnung das Modell «Kostendeckende Miete entwickelt». kostendeckendemiete.ch Wie kann ich energetische Sanierungen von den Steuern abziehen? «Ausser von Fördermitteln können Eigentümer*innen, die ihre private Liegenschaft energetisch sanieren, auch von Steuerabzügen profitieren.» __Gemäss der Liegenschaftskostenverordnung des Bundes können beispielsweise die Dämmung der Gebäudehülle, der Ersatz von Fenstern oder die Installation einer Photovoltaikanlage oder Wärmepumpe von den Steuern abgezogen werden. Abziehbar sind jedoch nur Investitionen, die selbst getragen werden und nicht durch öffentliche Subventionen gedeckt sind. Weiter sind auch Kosten, die beim Rückbau eines nicht sanierten Gebäudes anfallen, von den Bundessteuern absetzbar, und zwar dann, wenn auf den Rückbau ein energetisch besserer Neubau folgt, vorausgesetzt, der Neubau erfüllt denselben Nutzungszweck wie das Gebäude, das rückgebaut wurde. Als abziehbar gelten: Demontage-, Abbruch-, Abtransport- und Entsorgungskosten. Auch bei den Kantonssteuern gibt es die Möglichkeit, Investitionen in Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen zu berücksichtigen. Die kantonalen Regelungen basieren auf der Verordnung des Bundes, gehen aber nicht in jedem Kanton gleich weit, da der Bund die Umsetzung der Verordnung nicht vorschreibt. Einzelne Kantone lassen beispielsweise keine Abzüge für Energiesparmassnahmen zu, wenn diese innerhalb einer bestimmten Zeitspanne von zum Beispiel zwei oder fünf Jahren nach Fertigstellung eines Neubaus getätigt werden. Detailliertere Informationen können beim jeweiligen kantonalen Steueramt bezogen werden.__ Mediation fürs Alter «Wie kann die Altersmediation helfen, den Generationenwechsel in einer Liegenschaft zu begleiten?» __Bei der Altersmediation geht es darum, die Familie oder andere Teilnehmende bei den Vorbereitungen zu unterstützen, Vereinbarungen zu treffen, wie sie dereinst mit der der Pflegebedürftigkeit von Angehörigen umgehen werden. Im Mediationsprozess werden über gemeinsame Gespräche die künftigen Bedürfnisse und die damit verbundenen Massnahmen oder Pläne in Erfahrung gebracht. Doch keine Lebensphase kann als Massstab für andere Lebensphasen dienen. Wichtig dabei ist, alte Menschen dabei zu ermutigen, selbstbewusst zu ihrem Alter zu stehen und sich dabei für ihre aktuelle und künftige Lebensphase aktiv einzubringen. Am besten ist es natürlich, wenn dieser Prozess bereits stattgefunden hat, bevor ernsthafte Schwierigkeiten auftreten, etwa Streitigkeiten über Aufteilungen, oder sonstige Verantwortungen oder neue Dynamiken in der Familie eingekehrt sind. Nicht immer tritt der optimale Fall ein und Betroffene können dabei einen solchen Prozess oft nicht rechtzeitig oder überhaupt starten. Umso wichtiger ist es, auf den Zustand der betroffenen Personen Rücksicht zu nehmen. Die Altersmediation funktioniert über ein angepasstes Verfahren, in dem mit zusätzlichen Einzelsitzungen, kürzeren Sitzungen oder Sitzungen mit Vertretern der Betroffenen gearbeitet wird. So können auch Betagte oder demente Personen in einem solchem Verfahren miteinbezogen werden.__ Der Online-Ratgeber renovabene.ch begleitet Vermieterinnen und Vermieter vor, während und nach energetischen Gebäudesanierungen. Isabelle Gautschi, Immobilienbewirtschafterin mit eidg. Fachausweis, Treuhandbüro TIS Julia Gremminger, Redaktorin, renovabene.ch Michel Wyss, Mediator FSM, Wyss Liegenschaften GmbH casanostra_172 / 2023
service__11 Ist eine externe Verwaltung für mich sinnvoll? «Wenn eine Wohnung nicht sofort vermietet wird, sich Reparaturen häufen oder gar Streit mit einer Mietpartei entstanden ist, liegt der Gedanke nahe: Ich lasse meine Liegenschaft von Profis verwalten.» Foto_zvg Hans Rudolf Hecht, Immobilienökonom, Hecht IMMO Consult AG __Mit einer Fremdverwaltung ist die Distanz zu den Mietparteien grösser, anonymer. Verwaltungen sind oft klar strukturiert, nur zu Bürozeiten (und auch dann nicht immer) erreichbar, dazu bleiben Mails liegen. Mietparteien müssen so zum Teil lange warten, bis reagiert wird, was bei Reparaturen ärgerlich ist und zu Missstimmung im Haus führt. Eine Vollverwaltung besteht aus Administration und Hauswart beziehungsweise Technik. Die Administration kann praktisch von überall her organisiert werden, hingegen sollte die Technik in der Nähe der Liegenschaft angesiedelt sein und mit regionalen Handwerksfirmen zusammenarbeiten. Sie können nur die Administration auslagern und die Technik selber organisieren, damit behalten Sie den so wichtigen Kontakt zu den Mietparteien. Dann ist aber eine klar geregelte Arbeitsteilung wichtig, etwa im Fall eines Wohnungswechsels. Je grösser die Liegenschaft, desto eher finden sich Verwaltungen. Bei EFH, Wohnungen und kleinen MFH kann eine Pauschale pro Jahr vereinbart werden. Eine günstige Verwaltung ist leider noch keine Garantie für deren Güte. Wer Verwaltungen zu stark im Preis drückt, gefährdet den Service. Grundsätzlich sollten Sie mehrere Verwaltungen anfragen, so erhalten Sie eine Übersicht und können auswählen, mit wem Sie sich einlassen möchten. Wichtig sind klare Verhältnisse. Dem Gespräch sollte ein Entwurf für einen Verwaltungsvertrag folgen, den Sie genau prüfen müssen (vielleicht mit unserem Beratungsteam). Achten Sie auf kurze Kündigungsfristen, darauf dass Rabatte weitergegeben werden, normale Reparaturen im Honorar inbegriffen sind und darauf welche zusätzlichen Kosten anfallen, etwa bei Wohnungswechsel und Renovationen.__ Beratung für Mitglieder 15 Minuten Gratisberatung für Mitglieder Beratung auf Deutsch Mietrecht, Stockwerkeigentum, Geld und Recht: Montag bis Freitag, 9–12 Uhr Telefon 031 312 00 21 oder E-Mail an beratung@casafair.ch Bauen, Umbauen, Baumängel (z. B. Schimmel), Energie: Mittwoch, 14–17 Uhr Telefon 031 312 00 21 oder E-Mail an bau-beratung@casafair.ch Beratung auf Französisch Téléphone 021 652 88 77, du lundi au vendredi de 8 h 30 à 11 h 30 conseil@habitatdurable.ch casafair Eigentum mit Verantwortung www.casafair.ch habitatdurable propriétaires responsables www.habitatdurable.ch casanostra_172 / 2023
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