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Hintner Steuerberatung - Klienten-Jahresinfo 2011 / 2012
Vermietung und Verpachtung
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Beginn der Vermietung. Wird die Wohnung noch vor Beginn der Vermietung renoviert, so verlängert
sich der Zeitraum auf höchsten 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Ausgaben.
Wird die Wohnung vor Erreichen eines Gesamtüberschusses veräußert oder die Vermietung aufgegeben
(z.B. in Folge der privaten Nutzung nach einigen Jahren Vermietung), kann es zur nachträglichen
steuerlichen Aberkennung der Verluste kommen. Wenn allerdings die Prognoserechnung glaubhaft
und schlüssig ist und die Prognose für die Jahre der Vermietung eingehalten wird, sollte eine Beendigung
der Vermietung bzw. der Verkauf innerhalb des „Beobachtungszeitraumes“ kein steuerliches Problem
darstellen. Unklare Prognoserechnungen können dazu führen, dass das Finanzamt mit der endgültigen
steuerlichen Anerkennung jahrelang zuwartet und nur vorläufige Steuerbescheide erstellt, wodurch
ein nicht unbeträchtliches steuerliches Risiko eingegangen wird bzw. eine solide Steuerplanung
erschwert wird. Im Bereich der Umsatzsteuer führt das Vorliegen von Liebhaberei zur Versagung der
Geltendmachung bzw. zur Rückforderung von bereits abgezogenen Vorsteuern. Der Vorsteuerabzug
i.Z.m. der Anschaffung/Errichtung des Gebäudes ist ja grundsätzlich möglich, da die Vermietung
zu Wohnzwecken umsatzsteuerpflichtig (10% USt) ist. Es ist allerdings darauf zu achten, dass die
Kleinunternehmergrenze überschritten wird bzw. auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung
verzichtet wird.
Bei der Vermietung von Objekten mit zumindest drei Wohneinheiten (große Vermietung)
muss der Gesamtüberschuss nach längstens 25 Jahren erzielt werden. Es ist daher ratsam, in der
Prognoserechnung realistische Annahmen über die Entwicklung der Mieterlöse, Betriebskosten,
Leerstehungszeiten zu treffen und die Finanzierung so zu gestalten, dass die Grenze von 20 bzw.
25 Jahren nicht „bis aufs Letzte ausgereizt“ wird. Eine Abstimmung mit Ihrem Steuerberater zur
Vermeidung von „Steuerfallen“ ist unbedingt geboten.
6.2
Liebhaberei: Ansatz fiktiver Marktmietzinse bei
Vorliegen gesetzlicher Mietzinsbeschränkungen
Besonderheiten gelten für Objekte, bei denen gesetzliche Mietzinsbeschränkungen bestehen und
daher die tatsächlichen Mieten nicht das marktübliche Niveau erreichen. Wie der VwGH 2011 (VwGH
vom 30.3.2011, 2005/13/0148) festgehalten hat, können in diesem Fall in der Prognoserechnung
fiktive Marktmietzinse anstatt der aufgrund der Mietzinsbeschränkungen niedrigeren Einnahmen
angesetzt werden. Weiters hat der VwGH auch bestätigt, dass die Form der Finanzierung (insbesondere
Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital) dem Steuerpflichtigen freigestellt ist. Die vom Finanzamt
vorgebrachte Argumentation, dass durch den hohen Fremdmitteleinsatz in Kombination mit den
aufgrund der Mietzinsbeschränkung niedrigen Einnahmen insgesamt keine auf die Erzielung von
Einkünften gerichtete Aktivität erkennbar ist, wurde vom VwGH nicht geteilt. Die Vermietung muss
daher so gestaltet sein, dass bei Ansatz fiktiver marktkonformer Mieten ein Gesamtüberschuss
im Betrachtungszeitraum von 20 bzw. 25 Jahren möglich wäre. Der Vollständigkeit halber ist
noch zu ergänzen, dass bei beschleunigten Abschreibungen (begünstigte Verteilung bestimmter
Herstellungskosten auf 10 bzw. 15 Jahre) für die Beurteilung des Vorliegens eines Gesamtüberschusses
eine Umrechnung der vorgezogenen Abschreibungen auf Normalabschreibungen (1,5% pro Jahr)
vorgenommen werden darf. Diese Aspekte sollten bei der Erstellung einer Prognoserechnung und der
Beurteilung, ob eine Einkunftsquelle vorliegt, sorgsam berücksichtigt werden.
Steuerberatungskanzlei | Dr. jur. Hans Hintner | Mag. (FH) Natalie Hintner