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Kanzlei Dr. Hahne, Fritz, Bechtler & Partner
Rechts- und Steuerberatung
Frankfurt am Main – Gießen – Berlin
Kay Schulz
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Tipps und Tricks beim Bauvertrag –
das liebe Kleingedruckte
I. Der Bauvertrag – das A und O der erfolgreichen Bauabwicklung
1. Grundlage jedes Bauvorhabens ist der Bauvertrag; er sollte so genau wie möglich das
zu errichtende Bauwerk nach Art und Qualität, die Preise, die Termine und die
Rechtsfolgen bei Abweichungen davon regeln.
2. Nach statistischen Erhebungen weisen rund 2/3 der Bauverträge dennoch eklatante
Mängel auf, weil
• sie ungenaue Formulierungen enthalten,
• Leistungsbeschreibungen/Angebote mangelhaft oder lückenhaft sind,
• sie nachteilige Zahlungspläne für den Auftraggeber enthalten,
• sie unzureichende Sicherungen des Auftraggebers/Bauherren vorsehen.
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Tipps und Tricks beim Bauvertrag –
das liebe Kleingedruckte
II. Allgemeine Geschäftsbedingungen (=das Kleingedruckte)
1. Vorformulierte Verträge und/oder Vertragsbedingungen dienen dazu, sie einheitlich
einer Vielzahl von Vertragsabschlüssen zugrunde zu legen. Hierbei versuchen
Bauunternehmen häufig zu ihren Gunsten von den bestehenden gesetzlichen
Regelungen abzuweichen.
2. Allgemeine Geschäftsbedingungen müssen nicht „kleingedruckt“ oder sonst wie
versteckt im Vertrag sein. Sie liegen auch vor, wenn sie nicht als besondere Anlage
zum Vertrag gefasst sind, sondern unmittelbar im Vertrag eingearbeitet wurden.
3. Es ist wichtig, zu wissen, ob und wann Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen,
weil diese einer besonderen gesetzlichen Kontrolle unterliegen, die gewährleisten soll,
dass der Vertragspartner des Verwenders der AGB nicht durch derartig einseitig
entwickelte Vertragsbedingungen unangemessen benachteiligt wird.
4. Praxis-Tipp: Lassen Sie den Bauvertrag und etwa gesondert dazu gehörende
Geschäftsbedingungen unbedingt vor Unterzeichnung des Vertrages rechtlich prüfen!
Tipps und Tricks beim Bauvertrag –
das liebe Kleingedruckte
III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln
1. Bindungsfrist
• Der Abschluss des Bauvertrages setzt das Einverständnis beider Vertragsparteien
mit seinem Inhalt voraus. Regelmäßig wird der Vertrag schriftlich geschlossen,
sodass das Einverständnis durch die beiderseitigen Unterschriften dokumentiert ist.
• Ist ein Berater oder Betreuer eines Bauunternehmens nicht selbst zum Abschluss des
Vertrages für das Bauunternehmen ermächtigt, bleibt die Annahme des Bauvertrages
der Geschäftsleitung vorbehalten.
• Häufig ist nicht geregelt, innerhalb welcher Frist die Genehmigung der
Geschäftsleitung zu erfolgen hat, sodass eine zeitlich unkalkulierbare Bindung
entsteht. Manchmal werden Bindungsfristen von sechs und mehr Wochen festgelegt.
• Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie eine klare Regelung und eine Bindungszeit von
maximal zwei bis vier Wochen, je nach Ihren Bedürfnissen!
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das liebe Kleingedruckte
III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
2. Preisvereinbarungen
a) Allgemeines
Unterschiedliche Preisvereinbarungen sind möglich:
• Stundenlohnvereinbarungen
• Einheitspreisvereinbarungen
• Pauschalpreisvereinbarungen
• Festpreisvereinbarungen
• Mischformen
b) Preissteigerungen vermeiden
• Pauschalpreisvereinbarung bedeutet nicht immer Festpreisvereinbarung!
Praxis-Tipp: Beachten Sie unbedingt, dass auch bei einer Pauschalpreisvereinbarung
das Wort „Festpreis“ genannt ist oder „Pauschalfestpreis“. Das bedeutet, dass
der vereinbarte Preis auch dann bestehen bleibt, wenn während der Bauzeit
beispielsweise höhere Lohn- oder Materialkosten beim Bauunternehmen entstehen.
• Festpreise werden bei größeren Bauvorhaben häufig zeitlich begrenzt. Das ist legitim.
ACHTUNG: Für das Bauvorhaben realistische Frist vereinbaren!
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das liebe Kleingedruckte
III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
3. Fristen/Termine
a) Allgemeines
Zu den häufigsten Problemen am Bau gehören Bauzeitverzögerungen. In AGB oder
vorformulierten Verträgen sind oft keine oder nur ungenaue bzw. vage Angaben enthalten,
wann Baubeginn und –fertigstellung sein soll.
Problem: Dann ist häufig die Zeitplanung für Bauherren schwierig, auch die Darlegung des
Zeitverzugs als Voraussetzung für Schadenersatz oder Rücktritt.
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das liebe Kleingedruckte
III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
3. Fristen/Termine (Fortsetzung)
b) Bauzeitvereinbarung
• Achtung: Akzeptieren Sie keine Klausel, die für Baubeginn, Baufertigstellung
und/oder Bauzeit als solche nur Zirca-Werte enthält. Legen Sie genaue Daten fest.
• Witterungseinflüsse während der „geplanten“ Bauzeit sind einzukalkulieren, führen
also nicht zu Bauzeitenverlängerungen! Das gilt nur nicht bei außergewöhnlichen
Witterungsbedingungen.
Achtung: sog. „Öffnungsklauseln“ für Bauzeitverlängerungen, wegen „normaler“
Witterungsbedingungen vermeiden!
• Nicht nur Bezugsfertigkeit (=Nutzbarkeit „von innen“) festlegen, sondern (auch)
Gesamt-Fertigstellungszeitpunkt!
• Wenn das Bauunternehmen die Baugenehmigung beschaffen soll: Festlegung
erforderlich, bis wann der Bauantrag eingereicht werden muss!
• Praxis-Tipp: Um eventuelle Ansprüche aus Leistungsverzug des Bauunternehmens
zu sichern, empfiehlt sich eine Dokumentation des Bauablaufes und der Umstände
der Bauzeitverzögerungen!
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III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
4. Vertragsstrafen
In Bauverträgen werden typischerweise Vertragsstrafen für Fristüberschreitungen
vereinbart. Regelungen zur Vertragsstrafe sind in §§ 339-345 BGB sowie § 8 Abs. 7 und
§ 11 VOB/B enthalten. Vertragsstrafen gelten nicht automatisch, sondern müssen
vertraglich vereinbart werden.
• Ist die Vertragsstrafe für den Fall nicht fristgerechter Ausführung der Bauleistung
vereinbart, ist sie verwirkt, wenn das Bauunternehmen in Leistungsverzug gerät; der
Leistungsverzug endet mit Fertigstellung oder mit Rücktritt des Auftraggebers. Die
Vertragsstrafe ist Mindestbetrag des Verzugschadens, darüber hinaus gehende
Schäden können geltend gemacht werden.
Achtung: In Bauvertragsklauseln keine Beschränkung des Verzugschadens auf die
Höhe der Vertragsstrafe zulassen! Darauf achten, dass auch festgelegte Einzelfristen
(Zwischenfristen) ausdrücklich als vertragsstrafenrelevant bezeichnet werden, sonst ist
die Vertragsstrafe für die Überschreitung von Einzelfristen nicht verwirkt!
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III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
4. Vertragsstrafen (Fortsetzung)
• Terminneutrale Vertragsstrafe vereinbaren, also „dynamische“ Termine festlegen!
Verträge der Unternehmer sehen häufig auch in der Vertragsstrafeklauseln die
ursprünglich festgelegten Termine und Fristen vor, verändern sich diese im Laufe
des Baus und wird dann nicht die Vertragsstrafeklausel angepasst, läuft die Vertragsstraferegelung
leer!
• Vertragsstrafe muss verschuldens- und verzugsabhängig formuliert sein, angemessene
Tagessätze enthalten (0,1 bis 0,3% der Bruttoabrechnungssumme), eine angemessene
Obergrenze festlegen (bis 5% der Bruttoabrechnungssumme), ein unbeschränktes
Geltendmachen von Vertragsstrafe und Schadenersatz nebeneinander
ausschließen und eine unangemessene Anhäufung von Vertragsstrafen für
Zwischenfristen ausschließen (Kumulierungsverbot).
Klausel kann sonst insgesamt unwirksam sein!
• Vertragsstrafe muss bei der Abnahme vorbehalten werden, am besten schriftlich im
Abnahmeprotokoll aus Nachweisgründen, nicht vorher und auch nicht nachher!
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III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
5. Änderungsvorbehalte
In den meisten Formularverträgen und AGB der Bauunternehmen sind sog.
„Öffnungsklauseln“ enthalten, die es dem Unternehmen erlauben, andere als die
vereinbarten Materialien einzubauen oder anderweitige Leistungen zu erbringen als
vereinbart.
Solches ist nicht zulässig in AGB, es sei denn, die Änderungsmöglichkeit ohne
Zustimmung des Bauherren ist darauf beschränkt, dass diese für den Bauherren zumutbar,
d.h. geringfügig, und technisch gleichwertig sind.
Praxis-Tipp: Akzeptieren Sie nach Möglichkeit solche Änderungsvorbehalte nicht, weil der
Streit darüber, was „geringfügig“ oder „technisch gleichwertig“ ist, ansonsten
vorprogrammiert sein kann.
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III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
6. Finanzierungssicherstellung/Erfüllungssicherheit für den AN
a) Finanzierungssicherstellung
Bauunternehmen verlangen häufig eine Finanzierungsbestätigung des Bauherren, meist
eine Bürgschaft. In AGB unzulässig: sog. Bürgschaft auf erstes Anfordern, bei der Bürge,
häufig die Bank des Bauherren, zunächst zahlen muss, wenn der Zahlungsanspruch des
Bauunternehmens offensichtlich unbegründet ist.
Eine „normale“ Bürgschaft (selbstschuldnerisch, unbefristet) ist akzeptabel, da die Bank
informiert werden kann, wenn Mängel vorliegen, und sie diese Einwände selbst im Namen
des Bauherren der Zahlung entgegen halten kann.
b) Erfüllungs-/Gewährleistungssicherheit für Bauherren
• In den meisten vorformulierten Bauverträgen keine Erfüllungssicherheit vorgesehen
für den Bauherren. Auf eine solche Vereinbarung sollte gedrängt werden. Auch in
AGB ist eine Erfüllungssicherheit bis 10% der Bruttoauftragssumme zulässig.
• Sicherheit für Mängelansprüche („Gewährleistungssicherheit“) durch Bürgschaft oder
Bareinbehalt ist in den meisten Bauverträgen ebenso nicht enthalten. Dies sollte
dringend vereinbart werden. Auch in AGB sind bis zu 5% der Bruttoauftragssumme
zulässig.
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III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
7. Preiserhöhungsklauseln
a) Im Zusammenhang mit zeitlich befristeten Pauschal-/Festpreisvereinbarungen werden
häufig Regelungen zu Preiserhöhungen nach Ablauf der Preisbindung getroffen. Darin
wird festgelegt, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang die
vereinbarten Preise erhöht werden können. Solche Klauseln sind oft unzulässig.
b) Preiserhöhungsklauseln nach Ablauf des Preisbindungszeitraumes dürfen nur
gestiegene Eigenkosten zur Grundlage für die Preisanpassung machen, nicht eine
Gewinnerhöhung mit einschließen! Genau dies wird aber von einer Klausel zugelassen,
die die Erhöhung nach einer zukünftigen Preisliste richtet oder eine Pauschale pro
Monat Fristüberschreitung als Erhöhungsbetrag festlegt.
Praxis-Tipp: Es sollten ungedingt Klauseln vereinbart werden, die nach Ablauf der
ursprünglichen Preisbindung Preiserhöhungen nur für nachgewiesene Kostensteigerungen
des Unternehmens zulassen und auch nur in dieser Höhe. Zudem sollte eine Obergrenze
für die Erhöhung geltend gemacht werden, etwa 3%-5% des ursprünglich vereinbarten
Preises.
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III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
7. Preiserhöhungsklauseln (Fortsetzung)
c) Auch die typische Klausel, wonach sich bei Änderungen der gesetzlichen
Mehrwertsteuer (=Umsatzsteuer) der Baupreis um den Erhöhungssatz der Mehrwertsteuer
erhöht, ist eine Preiserhöhungsklausel. Jedenfalls dann, wenn die Bauzeit nicht mehr als
vier Monate beträgt, dies in AGB unzulässig.
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III. Alarmstufe Rot: Typische Bauvertragsklauseln (Fortsetzung)
8. Leistungsbeschreibung
In Bauverträgen und/oder dazugehörigen Leistungsbeschreibungen muss darauf geachtet
werden, dass diese komplett sind und klare Regelungen enthalten, was noch zum
Leistungsumfang gehört und was nicht. In vorformulierten Leistungsbeschreibungen der
Bauverträge der Unternehmen fehlen häufig:
• Kosten der Vermessungsarbeiten,
• Bodengrundgutachten und deren Kosten,
• Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon, ggf. Fernwärme) und
deren Kosten, manchmal wird nur bis zum „Übergabepunkt“ auf dem Grundstück mit
erfasst,
• sonstige Anlieger- und Erschließungsbeiträge,
• Brandschutz,
• gesunde Baumaterialien, erneuerbare Energien,
• Einhaltung der Grenzwerte der neuesten EnEV
Sind solche Leistungen nicht gesondert beschrieben, gehören sie im Zweifel nicht zum
Leistungsumfang und müssen gesondert vergütet werden!
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Aufmerksamkeit.
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