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keit ist nicht nur auf die Kosten
einzuengen. Weil nämlich § 9 Abs.
2 den „unzumutbar hohen Aufwand“
nicht näher umgrenzt,
kom men für die Unzumutbarkeit
des Wärmezählereinbaus auch
anderweite Kriterien in Betracht:
So etwa die Notwendigkeit, erst
einen Rechtsstreit führen zu
müssen, weil der Einbau des Wärmezählers
den Zutritt zu einem
Kellerraum voraussetzt, dessen
Mieter/Wohnungseigentümer aber
den Zugang verweigert. 23
Praxistipp: Um mit dem Einbau
eines Wärmezählers nicht gegen
Ende 2013 wegen zahlreicher
Auftragseingänge bei den
Hand werkern in Zeitnot zu
geraten, empfiehlt sich auf jeden
Fall folgendes: Es wird schon
frühzeitig die Messstelle 24 eingerichtet.
Der eigentliche Wärmezähler
kann dann rasch nachgerüstet
werden, was auch ein
Hinausschieben der fünfjähri -
gen Eichgültigkeitsdauer mit
sich bringt.24 Diese Überle -
gungen gelten sinngemäß auch
für den dann notwendigen Einbau
der wohnungszugehörigen
Warmwasserzähler.
6.b. Technisch günstig ist es, wenn
Wärmezähler für die Warmwasserversorgung
und Wärmezähler für
die Raumwärmeversorgung vorhanden
sind. Das gilt ebenso,
wenn der Energieversorger z.B.
das gelieferte Erdgas in kWh ab-
rechnet; § 9 Abs. 3 S. 4. Hier wer -
den dann lediglich kWh-Werte
voneinander subtrahiert. 26
7. Formelabrechnung bei
fehlendem Zähler
Bei unzumutbarem Aufwand für
den Zählereinbau greift das
zweifach gestaffelte Ersatzverfahren
ein.
(a) nach § 9 Abs. 2 S. 2 und 3
und
(b) nach § 9 Abs. 2 S. 4 bis 6.
Sowohl aus der ersten wie auch
der zweiten Formel ergeben sich
Kilowattstunden, ausgehend von
Kubikmeter Warmwasser bzw.
Quadratmeter Wohnfläche.
Die Erstellung einer Energiebilanz
oder eine Wärmebedarfsrechnung
ist im Anwendungsbereich des gesamten
§ 9, also auch bei Abs. 2
und 3 nicht erforderlich; sie würde
auch mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot
kollidieren (vgl. oben zu 6.).
7.a. Dieses Verfahren, das die Wärmemengenerfassung
durch Wärmezähler
ersetzt, greift auch in
der Übergangszeit ein, die
spätestens Ende 2013 endet. Denn
die alte 18%–Regel ist nicht mehr
anzuwenden.
Praxistipp: Wenn die Heizkos -
ten-Abrechnungsperiode nicht
dem Kalenderjahr entspricht,
wäre zum Ablauf der Übergangsfrist
Ende 2013 – evtl.
auch früher – eine Heizkosten-
Rumpfabrechnung oder Um-
V o n F a l l z u F a l l
stellung auf das Kalenderjahr
vorzunehmen. 27
7.b. Im ersten Ersatzverfahren (a)
nach § 9 Abs. 2 S. 3, kann 28
zwecks Berechnung der Wärmemenge
das Warmwasservolu -
men durch Wohnungseinzelzähler
gemessen werden. Die Warmwas -
sertemperatur wiederum wird gemessen
oder sachnah geschätzt.
Es dürfen keine vermuteten Temperaturen
zugrundegelegt wer -
den. Notfalls muss der Hauswart
befragt werden; besser noch ist es,
das mit der Wartung der Anlage
betraute Unternehmen um eine
verbindliche Auskunft zu ersu -
chen.
Die Berechnung der Wärmemen -
ge erfolgt dann im Arbeitsbereich
dieses hier gewählten Ersatzverfahrens
nach der ersten Formel
„Q= 2,5...“.
Der Wortlaut „kann“ lässt es zu,
auch ein anders Verfahren heranzuziehen,
sofern es sachgerecht ist
und das Wirtschaftlichkeitsgebot
beachtet wird. So gesehen ist
dieses „kann“ eine Öffnungsklausel,
um künftige, heute noch
nicht absehbare Rechenmethoden
usw. nicht zu blockieren. Fällt die
Wahl auf ein gesetzesfremdes Ersatzverfahren,
muss zur Sicherung
der Verständlichkeit einer darauf
fußenden Abrechnung dieses Verfahren
kurz und verständlich so -
wie unter Angabe der rechneri -
schen Zwischenschritte erläutert
Februar 2011 | Eigentümerjournal 11