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V o n F a l l z u F a l l Praxistipp: Diese Begleitinfor - mation zur Abrechnung könnte nach eigener Einschätzung etwa wie folgt lauten: „In der letzten Abrechnungsperiode wurde die Wärmemenge für das Warmwasser nicht mit einem Wärmezähler gemessen, sondern mit den Rechenformeln des § 9 Absatz 2 und Absatz 3 der Heizkostenverordnung. Die dort angegebenen Rechenformeln und Zahlenwerte sind jedoch unter Fachleuten höchst umstritten. Es ist also möglich, dass diese gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsweise zu einem späteren Zeitpunkt z.B. durch den Bun desgerichtshof für unwirksam erklärt wird. In diesem Fall kann es sein, dass – soweit keine Verjährung einge treten ist – die obige Berechnung Ihrer Warmwasserkosten nachträglich neu erfolgen muss. Sollte es dazu kommen, müssen Sie damit rechnen, dass Sie eine Nachzahlung leisten müssen; es kann aber auch eine Rückzahlung an Sie erfolgen.“ (Fortsetzung folgt) Heizöltank- BERATUNG · SERVICE Pietroch GmbH Tankanlagenbau · Tankschutz A-Z, Tor & Zaun GmbH Am Walzwerk 40 · 45527 Hattingen · Fon: 0 23 24 - 68 57 20-0 · Fax: 0 23 24 - 68 57 20-10 http://www.tor-und-zaun.de · E-Mail: info@tor-und-zaun.de 14 Eigentümerjournal | Februar 2011 Anmerkungen (Teil 2) 13 Vgl. BR-Dr 570/08, S. 15. 14 Ist das Volumenmessteil überdimensioniert, kann bei geringem Wasserdurchfluss die Messgenauigkeit leiden; so: CEN-Report 13582, Installation von Wärmezählern...; herausgegeben vom Comité Européen de Normalisation; Brüssel, 1999; Seite 3; im folgenden zitiert: CEN-Report 13582. 15 Der Temperaturfühler sollte ohne Tauchhülse installiert werden; so ausdrücklich: CEN-Report 13582, Seite 11, 12, 19. Auch sollte das Signalkabel zwischen Temperaturfühler und Rechenwerk nicht nach schlichter Laienart verlängert werden. CEN-Report 13582, S. 18, 19. Ausführlich dazu: Tagungsunterlagen des Seminars 33767.00.003 der Technischen Akademie Esslingen, vom 16. und 17. Juni 2010, in Stuttgart Ostfildern (www.tae.de) 16 Dazu: Peters, Handbuch zur Wärmekostenabrechnung, 12. Aufl. S. 198 17 Vgl. das lebenspralle Urteil des AG Hamburg, Urt v. 17.3.1999 - 40A C 486/98, in: NZM 2000, S. 1226: Die Wasseruhr ragte 16 cm aus der Wand. 18 OLG Düsseldorf, Beschl. v. 23.6.2008, in: NZM 2009, S. 162 f. 19 BGH, Urt.v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, in: DWW 2009, S. 2129 = MietRB 2009, S. 191. 20 Vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 559, Randnr. 73 21 Vgl. den Fall BGH, Urt.v. 16.7.2008 – VIII ZR 57/07, in: GE 2008, S. 1120. 22 Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist bei der Wohnraummiete in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB festgeschrieben; es gilt aber auch als allgemeiner Grundsatz bei der Geschäftsraummiete. 23 Vgl. z.B. AG Hamburg, Urt.v. 10.10.2007 - 46 C 160/06, in: Juris (Installation eines Kabelanschlusses); andererseits hat der Mieter obrigkeitlich angeordnete Maßnahmen aus § 242 BGB zu dulden: BGH, Urt.v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, in: DWW 2009, S. 2129. • Reinigung und • Überprüfung • Tankdruckproben • mit TÜV-Abnahme 42349 Wuppertal Hahnerberger Straße 279 � 02 02/400097/40540 24 Z.B. im Kaltwasserzulauf des Warmwasserspeichers durch Einbau zweier Absperrhähne nebst Rohrzwischenstück und im Warmwasserauslauf der Einbau eines Messpunktes für den zweiten Temperaturfühler (ohne Tauchhülse!). 25 Vgl. u.a. §§ 12 ff. Eichordnung. Zum – nur in großen Liegenschaften praktikablen – Stichprobenverfahren vgl. § 14 EichO in Verbindung mit der Mitteilung der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt [=PTB] Nr. 120 von 1992. Zur Befundprüfung vgl. die 51-seitige Richtlinie K 19 der PTB. 26 Bei Wärmezählern für Raumwärme und Warmwasser kommt als Vorteil hinzu, dass die Fehlfunktion eines Gerätes eher auffällt, weil das Subtraktionsergebnis inplausibel wird; so: Schmid, in: ZMR 2010, S. 284. 27 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 5. Aufl. 2009, Randnr. G 104 mit weiteren Nachweisen. 28 Dieses „kann“ bedeutet nicht, dass auf Bequemlichkeit auf die Bestimmung der Wärmemenge verzichtet werden darf. Vielmehr räumt dieses „kann“ ein an § 315 BGB ausgerichtetes Ermessen ein, das je nach Fall auf Null reduziert sein kann. 29 AG Leipzig, Urteil vom 11. Mai 2004 - 168 C 12477/03, in: MietRB 2004, S. 283: Werden wesentliche rechnerische Zwischenschritte nicht erläutert, ist die Abrechnung formell fehlerhaft und damit nicht fällig. 30 Nicht: Grad Kelvin (°K); vgl. Mitteilungen der Physikalisch-technischen Bundesanstalt, 117 (2007), Heft 2, Ziff. 2.1.1.5. 31 Nicht die Zahlenwerte. 32 Der Faktor „2,5“ wird z.T von technischer Seite als falsch bezeichnet. 33 Der Verordnungsgeber hat sehr wohl zwischen „kann“ sowie „ist“ bzw. „sind“ unterschieden (z.B. in § 9 Abs. 2 S. 1, 3 und 5). Andererseits hieß es in § 9 Abs. 2 S. 1,
„Der Brennstoffverbrauch ist... zu errechnen.“ 34 BR-DrS 570/08, S. 17. 35 BGBl. I, 2008, S. 2376. 36 Der Faktor „32“ wird z.T von technischer Seite als falsch bezeichnet. 37 In Übereinstimmung mit § 556 Abs. 3 S. 1 BGB sowie § 28 Abs. 1 S. 1 WEG. 38 Unterstrichener Text nicht im Original. 39 Vgl. oben zu 4.c., 1ste Variante. 40 Vgl. oben zu 4.c., 2te Variante. Vermieter muß Waffen des Mieters dulden Ein Mieter verfügte über die waf - fenrechtliche Erlaubnis für die Aufbewahrung von Waffen sowie Munition und für das nicht ge - werb liche Laden und Wiederla - den von Patronenmunition. Er be - wahrte bestimmungsgemäß die Waffen und die Munition in seiner Wohnung auf und stellte in dem Kellerraum unter Benutzung einer Wiederladepresse Testserien an Munition her. Der Vermieter der Wohnung war damit nicht einverstanden und verlangte die Muni - tion aus dem Mietobjekt zu entfernen. Der Vermieter nahm also den Mieter auf Unterlassung in Anspruch, weil dieser nach Auffassung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Miet - sache trotz Abmahnung fortsetzte. Nach dem Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 20.8.2010 – 546 C 2917/10 – stand dem Vermieter ein Unterlassungsanspruch jedoch nicht zu, weil weder ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache noch ein Besitzexeß vorlag. Der Mieter durfte das Mietobjekt im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarung gebrauchen. Der Unterlassungsanspruch wäre nur dann begründet gewesen, wenn eine Gebrauchsüberschreitung vorgelegen hätte. Die Wohnung war aber zu Wohnzwecken vermietet worden, so dass der Mieter darin auch sein Hobby ausüben durfte, soweit er nicht die Rechte Dritter beeinträchtigte oder gefährdete. Der Mieter bewahrte in den Wohnräumen in extra dafür zugelassenen und gesicherten Behältnissen Waffen und Munition für die Ausübung seiner Freizeitbeschäftigung auf. Dabei wurden die erforderlichen waffenrechtlichen Auflagen eingehalten. Welche Sicherheitsbestimmungen einzuhalten sind, ergibt sich aus § 36 Waffengesetz. So konnte nicht festgestellt werden, dass eine konkrete Gefährdung der Mietsache oder anderer Mietparteien vorlag. Die für die Ausübung der Freizeitbeschäftigung erfolgte Lagerung von Waffen und Munition war somit vom Wohngebrauch gedeckt. RA Dr. Otto Ausübung eines Vorkaufsrechts Ein Vorkaufsrecht ist die Befugnis, ein Grundstück durch einen Kauf zu erwerben, wenn der Vorkaufsverpflichtete das Grundstück an einen Dritten verkauft. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt dann der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer mit dem gleichen Inhalt zustande wie der zwischen dem Verkäufer und dem Dritten. V o n F a l l z u F a l l Ein solches Vorkaufsrecht ist aus verschiedenen Gründen in Gesetzen vorgesehen, kann aber auch vertraglich vereinbart werden. Beispielsweise kann bei Abschluß eines Mietvertrages dem Mieter ein Vorkaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks eingeräumt werden, der damit die Möglichkeit bekommt, das Grundstück zu erwerben, wenn es der Vermieter verkauft. Manchmal will der Verkäufer und Käufer eines Grundstücks aber verhindern, dass wegen des Vorkaufsrechts das Grundstück in andere Hände kommt. Sie können dann noch die Aufhebung des Vertrages vereinbaren, wenn zusätzlich Genehmigungen erforderlich sind, die aber noch nicht vorliegen. Diese Möglichkeit entfällt jedoch, wenn die Genehmigungen vorliegen oder solche gar nicht erforderlich sind. Dann hat der Verkaufsberechtigte die Befugnis, die Ausübung seines Verkaufsrechts zu erklären. Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 1.10.2010 – V ZR 173/09 – vertreten. In dem konkreten Fall war ein Kaufvertrag mit einer Vor - kaufsberechtigung über eine Eigentumswohnung abgeschlossen worden. Für die Wirksamkeit des Kaufvertrages war aber die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage erforderlich. Nachdem er die Zustimmung erklärt hatte, konnten die Parteien des Kaufvertrages nicht mehr dessen Aufhebung beschließen und das Vorkaufsrecht dadurch erledigen. Dr. O. ENTSORGUNG GMBH Entsorgungs- und Containerdienst • Papier/Pappe • Gewerbeabfälle • Sonderabfälle • Bauschutt • Baustellenabfälle 0202 / 271 2200 Mettmanner Str. 77-79 • 42115 Wuppertal Februar 2011 | Eigentümerjournal 15
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