Geschäftsbericht 2007 - bei der Hamborner REIT AG

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Lagebericht:
Wirtschaftsbericht
Geschäftsentwicklung 2007 im Segment Immobilien
Wertentwicklung des Portfolios
Die ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten unserer im Bestandsverzeichnis
gelisteten Immobilien einschließlich der „Zur Veräußerung gehaltenen langfristigen
Vermögenswerte“ nach IFRS 5 beliefen sich Ende 2007 auf insgesamt 261,1 Mio. €. In der
Konzernbilanz wurde von dem Wahlrecht nach IAS 40 (30) i.V.m. (56) Gebrauch gemacht und
die Bestandsobjekte mit den nach IAS 16 ermittelten fortgeführten Anschaffungs- oder
Herstellungskosten ausgewiesen. Zum 31. Dezember 2007 beträgt der Bilanzansatz
201,7 Mio. €. Die „Zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte“ zeigen wir
mit 19,8 Mio. € unter den kurzfristigen Vermögenswerten.
Zum Ende des Jahres 2007 haben wir unseren Immobilienbestand erstmalig durch einen
externen Gutachter bewerten lassen. Jones Lang LaSalle wurde beauftragt, den Marktwert
des Immobilienportfolios zu ermitteln und in Form von Gutachten zu dokumentieren. Die
Bewertung wurde dabei auf Basis der international anerkannten „International Valuation
Standards“ (IVSC) beziehungsweise der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ (RICS)
Richtlinien über die Bewertung von Vermögenswerten“ durchgeführt.
„Der Marktwert ist der geschätzte Wert, für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen
einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer getauscht wird, wobei jede der Parteien
unabhängig nach ordnungsmäßiger Vermarktung wohl wissend, umsichtig und ohne Zwang
gehandelt hat.“
Die obige Definition deckt sich mit der des „Modells des beizulegenden Zeitwertes“ (Fair
Value Model), wie sie sich bei International Financial Reporting Standards unter IAS 40 findet.
Die Bewertung wurde auf Basis eines Discounted Cashflow-Verfahrens (DCF) durchgeführt.
Innerhalb des DCF-Verfahrens wurden für einen Betrachtungszeitraum von 11 Jahren – 2008
bis 2018 – die jeweils zu erwartenden Zahlungsströme ermittelt. Der Marktwert einer Immo-
bilie ergibt sich aus der Summe der abdiskontierten Zahlungsströme des Gesamtplanungs-
zeitraums zuzüglich des ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Restwertes.
Bei der Ermittlung der Zahlungsströme wurde der Mietertrag jeweils um die objektspezi-
fischen und nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten reduziert. Zusätzlich wurden die zu er-
wartenden Aufwendungen für Instandhaltung oder Modernisierung sowie der zu erwartende
Verwaltungsaufwand in Abzug gebracht. Bei Verträgen mit noch langfristigen Vertragslauf-
zeiten wurden in Einzelfällen Mietsteigerungen aufgrund von Indexklauseln berücksichtigt.
Soweit Mietverträge innerhalb des zehnjährigen Betrachtungszeitraums endeten, wurden
Mietprognosen erstellt. Zur Berechnung des Barwertes der zukünftigen Zahlungsströme wur-
den diese auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Die Diskontierungssätze bewegen sich
zwischen 5,3% bis 10% und berücksichtigen die jeweiligen objektspezifischen Risiken.
Die Mieterträge 2007 als wesentliche Größe zur Ermittlung der Nettozahlungsströme, die
Diskontierungssätze und die Kapitalisierungsraten haben wir im voranstehenden Immobilien-
Verzeichnis für jedes Bestandsobjekt separat angegeben. Einzeln aufgeführt sind ebenfalls