München legt fulminantes Ergebnis hin - GBI AG

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HOTEL Nettoanfangsrendite für Top-Immobilien sinkt auf 6 Prozent Das Immobilienberatungsunternehmen CBRE zieht für den deutschen Hotelinvestmentmarkt 2011 eine positive Bilanz. Nachdem sich bereits 2010 das Transaktionsvolumen von Hotelinvestments (inklusive Transaktionen unterhalb der zehn Millionen Euro- Marke und inklusive Projektentwicklungen) gegenüber dem Vorjahr laut CBRE mehr als verdoppelt hatte, konnte im zurückliegenden Investmentjahr 2011 aufgrund einer regen Investitionsdynamik im ersten Halbjahr eine weitere Steigerung um 22,4 Prozent auf rund 1,1 Milliarden Euro registriert werden. Entsprechend erhöhte sich auch bei den institutionellen Investmentprodukten (jeweils größer als zehn Millionen Euro) der Investmentumsatz um 18,8 % auf rund 950 Millionen Euro (ohne Projektentwicklungen). „Mit einem Volumen von 1,1 Milliarden Euro ist das Jahr 2011 für den deutschen Hotelinvestmentmarkt positiv verlaufen. Deutschland ist nach wie vor einer der wichtigsten Hotelinvestmentmärkte in Europa. Besonders die Region Frankfurt als der wichtigste Finanzplatz in Kontinentaleuropa war im vergangenen Jahr im Fokus der Investoren. Ohne die Marktturbulenzen infolge der Euro-Schuldenkrise und die im zweiten Halbjahr einsetzenden Schwierigkeiten im Bankensektor hätten wir ein noch deutlich höheres Transaktionsvolumen erreicht“, so Olivia Kaussen, Head of CBRE Hotels Deutschland und CEE. Im Anlagefokus der Investoren standen vor allem die 4- und 5-Sterne Hotels, auf die knapp 90 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfielen. Auffallend dabei ist, dass mit dem 177 Zimmer Grand SPA Resort A-Rosa Sylt, das für über 60 Millionen Euro an die Deutsche Immobilien Invest verkauft wurde, im vergangenen Jahr zum ersten Mal ein namhaftes Ferienhotel veräußert wurde. Aber auch andere Hotels, die von deutschen Hotelketten geleitet werden, stießen auf großes Interesse bei den Investoren. So erwarb zum Beispiel das schweizerische Emissionshaus Acron AG das Steigenberger Airport Hotel am Flughafen Berlin Brandenburg (322 Zimmer); daneben wurde das 177 Zimmer Steigenberger Grandhotel Handelshof in Leipzig an einen Privatinvestor verkauft. Aufgrund mehrerer großvolumiger Veräußerungen von First Class- und Luxushotels, die überwiegend aus Einzeltransaktionen stammten, lag das durchschnittliche Investitionsvolumen bei Hotels der Kategorie über zehn Millionen Euro bei rund 30 Millionen Euro pro Verkaufsfall. Gegenüber 2010 ein Anstieg um 30 Prozent. Dass Deutschland als sicherer Anlagehafen und als einer der wichtigsten Hoteltransaktionsmärkte in Europa gilt, belegt die sehr dynamische Investitionstätigkeit ausländischer Investoren, die 2011 für knapp 60 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. So kamen rund 75 Prozent der ausländischen Investoren aus Europa – vor allem aus Norwegen, Großbritannien sowie der Schweiz – und 25 Prozent aus dem außereuropäischen Ausland wie etwa Singapur, dem Libanon oder aus Israel. Rückläufig war 2011 hingegen das Transaktionsvolumen aus Portfolioverkäufen, die nur noch einen Anteil von 17 Prozent am Gesamtvolumen ausmachten. So wurden im vergangenen Jahr mit dem NH-Portfolio (NH Hotel Hamburg City, NH Hotel Frankfurt Flughafen und NH Hotel München Flughafen), das Invesco Real Estate erwarb, sowie den beiden Mercure Hotels in Garmisch- Partenkirchen und Friedrichsdorf, die an BSHR Investments aus Russland gingen, nur zwei deutsche Portfolios gehandelt. Daneben wurde noch das InterContinental Frankfurt als Teil eines europäischen Portfolios veräußert. Bezüglich der Hotelvertragsgestaltung flossen rund zwei Drittel des investierten Kapitals in verpachtete Hotels; 20
ein Drittel wurde in Hotels mit Managementverträgen bzw. in Hotels ohne Betreibervertrag investiert. Vor allem deutsche Investoren interessieren sich fast ausschließlich für verpachtete Hotels. Eine Ausnahme ist die Event Holding aus Köln, die im Herbst 2011 das ehemalige Renaissance Hotel München betreiberfrei erworben hat und über eine eigene Hotelmanagementgesellschaft verfügt. Bezüglich der geographischen Allokation konzentriert sich der Anlagefokus der nationalen wie internationalen Investoren überwiegend auf die fünf großen deutschen Städte, die knapp zwei Drittel des gesamten Investitionsvolumens 2011 auf sich vereinigen konnten. Dabei war Frankfurt mit über 350 Millionen Euro der aktivste Investmentmarkt. Nennenswerte Transaktionen waren der Verkauf des 428 Zimmer Radisson Blu an Wenaasgruppen aus Norwegen und der Verkauf des 588 Zimmer Marriott Hotels als Teil des WestendGates an RFR Holding Deutschland GmbH. Daneben erwarb der libanesische Investor Toufic Aboukhater das 770 Zimmer InterContinental Hotel, während das 284 Zimmer Kempinski Hotel Gravenbruch in den Besitz der englischen Mashali Familie wechselte. An zweiter Stelle folgt Berlin mit gut 220 Millionen Euro, unter anderem mit dem Verkauf des Scandic Hotels durch die Schaumann Group aus Dänemark an die norwegische Wenaasgruppen. Zudem hat die ECE das Steigenberger Airport Hotel Projekt an die schweizerische Acron AG für knapp 60 Millionen Euro verkauft. Wichtigste Käufergruppe waren Privatinvestoren. Sie zeichneten sich für gut die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Aktivster Käufer war hierbei die norwegische Investmentgesellschaft Wenaasgruppen, die sich in privater Hand befindet. Nachdem sie 2010 bereits das Radisson Blu Scandinavia Hotel in Düsseldorf gekauft hat, erwarb sie 2011 das Radisson Blu in Frankfurt sowie das Hotel Alsterhof und das Scandic Hotel in Berlin. Dagegen waren offene Immobilienfondsgesellschaften fast nicht aktiv am deutschen Hotelmarkt tätig. Auf der Verkäuferseite dominierten die deutschen Bestandshalter mit einem Anteil von über 73 Prozent. Verkäufer waren hauptsächlich Projektentwickler, gefolgt von Investmentfonds und Immobilien- und Fondsgesellschaften, unter anderem durch den Verkauf des Frankfurt Marriott Hotel als Teil des WestendGate aus dem sich in Abwicklung befindenden DEGI Europa und das Ramada-Treff Hotel Münster City Centre als Teil des Objekts Stubengasse durch den SEB ImmoPortfolio Target Return Fund. Privatinvestoren spielten dagegen eine untergeordnete Rolle. Aber auch Hotelgesellschaften spielten 2011 auf Verkäuferseite eine geringe Rolle. So hat zum Beispiel das international tätige französische Hotelunternehmen Accor S.A. – einer der größten Verkäufer von Hotels in Deutschland in den letzten Jahren – im vergangenen Investmentjahr lediglich zwei kleinere Häuser in Garmisch- Partenkirchen und Friedrichsdorf verkauft. Daneben veräußerte noch die spanische NH Hoteles, einer der größten Business-Hotel-Betreiber Europas, drei Hotels, die sie vorher im Rahmen eines Finanzierungsleasings als Leasingnehmer im Eigentum hatten. Aufgrund der hohen Nachfrage nach erstklassigen Hotelinvestments ging die Spitzenrendite in den großen Hotelmärkten im Jahresvergleich um 0,25 Prozentpunkte auf nunmehr 6,0 Prozent zurück. Beim Gros der Hoteltransaktionen mit Pachtvertrag wurden Renditen zwischen 6,50 und 7,50 Prozent erzielt, während bei Hotelinvestments mit Managementverträgen die Renditen deutlich darüber lagen. „Für 2012 erwarten wir, dass einige größere Hotelportfolio-Transaktionen erfolgreich abgeschlossen werden, die 2011 auf den Markt kamen und sich ins neue Jahr verlagert haben. Wir gehen davon aus, dass wir 2012 in Deutschland das Transaktionsvolumen des Vorjahrs trotz verhaltener wirtschaftlicher Aussichten halten können. Das Interesse internationaler Investoren am deutschen Hotelimmobilienmarkt wird auch in Zukunft sehr hoch sein. Vor allem eigenkapitalstarke Investoren werden weiterhin den Hotelinvestmentmarkt hierzulande dominieren. Entsprechend gehen wir davon aus, dass sich 2012 die Spitzenrenditen für erstklassige Hotel auf dem aktuellen Niveau weiter stabilisieren“, so Kaussen in ihrem Ausblick. 21
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