München legt fulminantes Ergebnis hin - GBI AG

man sich über einen langen Zeitraum selbst an eine
Liegenschaft bindet und nicht wie in der Vergangenheit
kurzfristig durch Kündigung oder Reduzierung der
Lagerkapazität diese Fläche wieder abgeben kann.
Demzufolge werden diese Unternehmen einen solchen
Schritt nur an strategisch wichtigen Punkten, also vor
allem in Werksnähe oder als Zentrallager gehen.
Szenario 2
Logistikunternehmen erschließen eigene
Liegenschaften
Der Logistiker eruiert für sich selbst einen neuen,
strategisch wichtigen Standort. Er erschließt sich
dort eine Liegenschaft, ohne im Hintergrund einen
konkreten Auftrag eines Kunden zu haben. Dadurch
kann er im Gegensatz zu seiner Konkurrenz bei seinem
Kunden eine Bestandsliegenschaft am Zielstandort mit
einer deutlich flexibleren Reaktion auf Vertragslaufzeit
und Verfügbarkeit als kaum zu schlagendes Angebot
platzieren. So sichert er sich die Ausschreibung und
den Kunden.
Nachteilig hierbei ist das enorme Risiko, sollte die
momentan sehr starke Nachfrage nachlassen und
die langfristig angemietete Liegenschaft ganz oder
teilweise leer stehen. Ausschließlich die großen
Logistikunternehmen in Deutschland haben durch
ein internes, großes Netzwerk aus verschiedenen
angemieteten Immobilien die Möglichkeit, entsprechende
Lagerkapazitäten zu verschieben und ggf. kurzläufige
Mietverträge in anderen bewirtschafteten Immobilien
zu kündigen. Damit sind jedoch auch erhöhte Kosten
durch Umstrukturierung und im schlimmsten Fall
erhöhte Transportzeiten und -wege verbunden.
Szenario 3
Logistikimmobilienentwickler investieren
spekulativ
Logistikimmobilienentwickler gehen wie vornehmlich
in den Jahren 2006/2007 ins Risiko und investieren
spekulativ in einen Neubau ohne bereits einen
konkreten Nutzer für diese Fläche zu haben. Bei diesem
Szenario ist zu erwähnen, dass die Entwickler aus
den Fehlern gelernt haben, welche sie in den Jahren
2008/2009 abseits der absoluten Toplagen eingeholt
haben. Hier kam es durch den Einbruch der Wirtschaft
und durch den damit verbunden Auftragsrückgang zu
einer Kündigungswelle von kurzfristig angemieteten
Lagerflächen. Dadurch wurden neuwertigen Immobilien
entweder gar nicht erst bezogen oder nach kurzer
Zeit wieder geräumt. Durch diese riskante Strategie
sind einige Marktteilnehmer in wirtschaftlich enorm
unruhiges Fahrwasser geraten. Das resultiert eine
gewisse Vorsicht bei den Entwicklern gegenüber
diesem Szenario.
Möglicherweise wird eine spekulative Errichtung
von Neubauentwicklungen im Jahr 2012 vereinzelt
vorkommen. Jedoch wird sich eine solche Entwicklung
ausschließlich an den Core-Standorten wie Hamburg,
wo eine solche Entwicklung gerade realisiert wird, in
München, sowie in Toplagen rund um den Frankfurter
Flughafen durchsetzen und finanzieren lassen. Im
Idealfall für den Entwickler wurde oder wird auf dem
gleichen Areal bereits eine Immobilie von ihm selbst
entwickelt. Unter solchen Rahmenbedingungen ist es
mit einem Eigenkapitaleinsatz von in der Regel 30 bis
40 Prozent im kommenden Jahr möglich, spekulativ zu
bauen.
Szenario 4
Logistikkontrakt plus Neubau auf kurze Zeit
Industrieunternehmen, Hersteller und
Handelsunternehmen schreiben die benötigte
Logistikdienstleistung mit der entsprechenden
Lagerkapazität auf die Minimallaufzeit für einen
Neubau am gewünschten Standort aus. Die an der
Ausschreibung beteiligten Logistiker werden sich von
ihrem bevorzugten Immobilienentwickler mit dem
Hintergrund der Ausschreibungsunterlagen einen
passenden Neubau planen lassen und bieten diesen
in Verbindung mit ihrer Logistikdienstleistung beim
Auftraggeber an.
Dieser Ansatz wurde in der Vergangenheit häufig
gelebt und wird mit Sicherheit auch im Jahr 2012 wieder
verstärkter durchgesetzt. Das Risiko für Auftraggeber,
Logistiker und Projektentwickler ist zwar sehr gering,
aber auch hier gibt es mehrere Schwachstellen: Der
Mietzins, der vom Logistiker an den Auftraggeber
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