Emissionsprospekt - Fundus

Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen der 383 Wohnungen und der Kindertagesstätte
mit insgesamt ca. 27.476 m 2 Wohn-/Nutzfläche
sowie der 39 Stellplätze basieren auf dem Bewilligungsbescheid
des Landes Hessen, Landesbank Hessen-Thüringen
Landestreuhandstelle Hessen, vom 28.08.1992 und dem
Bewilligungsbescheid der Stadt Frankfurt/Main vom
02.06.1992.
Die Wohnungsmiete beträgt 4,20 €/m 2 für geförderten
Wohnraum und 6,14 €/m 2 für frei finanzierten Wohnraum. Die
Miete für die Gewerbefläche beträgt 17,90 €/m 2 und für die Stellplätze
€ 25,56 pro Monat. Die Mietpreisbildung erfolgt nach den
Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung (Kostenmiete).
Die Stellplätze sind zu ca. 100 % vermietet (Stand
31.10.2007). Der Vermietungsstand der Wohn- und Gewerbeflächen
beträgt zurzeit 100 % (Stand 31.10.2007).
Der Gesetzgeber hat mit Wirkung vom 01.01.2002 sowohl
hinsichtlich der Verwaltungskosten (II. Berechnungsverordnung
§ 26 Abs. 4) als auch hinsichtlich der pauschalierten
Instandhaltungskosten (II. Berechnungsverordnung § 28 Abs.
5 a) eine Anpassung der o. g. Kostenpositionen an die Entwicklung
des vom statistischen Bundesamt festgestellten Preisindexes
für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland
vorgenommen, und zwar erstmalig zum 1.1.2005 und später
zum 1.1. eines jeden darauf folgenden dritten Jahres. Ferner
wurde eine gleitende Anpassung der Instandhaltungspauschalen
innerhalb von drei Baualtersstufen vorgenommen. Da beide
Pauschalen Bestandteile der gesetzlich definierten Kostenmiete
sind, waren in der Vergangenheit im gleichen Umfang Mieterhöhungen
gesetzlich zulässig. In der Mietentwicklung der Prognoserechnung
wurden die Erhöhungen dieser Kostenpauschalen
daher ab 2008 auf der Grundlage einer angenommenen
Inflationsrate von 2,5 % jährlich angenommen. Weitere Einflussfaktoren
für die Entwicklung der Mieteinnahmen sind die
Entwicklung der Zinsen und Verwaltungskosten für die öffentlich
geförderten bzw. vergleichbaren Darlehen sowie die Zinsentwicklung
für das Kapitalmarktdarlehen. Da sämtliche
Finanzierungsmittel, soweit sie Wohnungsbeständen zuzuordnen
sind, in der ersten von der Behörde am 01.04.1996 genehmigten
Wirtschaftlichkeitsberechnung Berücksichtigung finden,
haben Zinsänderungen unmittelbare Auswirkungen auf
die Höhe der Kostenmiete. Der Anbieter hat hinsichtlich der
Wohnungsbauförderungsdarlehen eine Aufrechterhaltung der
derzeitigen Darlehenskonditionen und bei der zukünftigen
Entwicklung der Kapitalmarktzinsen für das Kapitalmarktdarlehen
unterstellt, dass diese zum Zeitpunkt Zinsfestschreibung
mit den derzeit vereinbarten Zinskonditionen von 6,25 % neu
vereinbart werden können. Höhere Zinsen führen zu höheren
Mieten, niedrigere Zinsen vermindern die Kostenmiete. Die
Entwicklung ist vom Verlauf der Kapitalmarktzinsenentwicklung
am jeweiligen Zinsänderungstermin abhängig. Eine direkte
Auswirkung auf die Ertragssituation ist wegen der gesetzlich
vorgeschriebenen Kopplung der Miete an die tatsächlich anfallenden
Zinskosten (Kostenmiete) nicht gegeben, sofern die
Kostenmiete mit den Mietern vereinbart werden kann.
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Erläuterungen zur
Prognoserechnung
Guthabenzinsen
Bei der Ermittlung der Guthabenzinsen wurde ein durchschnittlicher
Liquiditätssaldo aus Mietüberschüssen, Liquiditäts-
und Instandhaltungsreserven sowie Barausschüttung
bei langfristiger Anlage des Bodensatzes mit 3,5 % p. a. verzinst.
Soweit die Zinsen der 30 %-igen Zinsabschlagsteuer
unterliegen, wird diese vom Schuldner einbehalten und mindert
die liquiden Ergebnisse der Gesellschaft. Die einbehaltene
Zinsabschlagsteuer-/Solidaritätszuschlagsbeträge sind den
Beteiligten entsprechend ihrer Beteiligungsquote zuzurechnen
und im Rahmen ihrer persönlichen Einkommensteuerveranlagung
als Einkommensteuervorauszahlung mindernd zu
berücksichtigen, so dass sich unter Einbeziehung der persönlichen
Sphäre des Gesellschafters die Beteiligungsergebnisse
nicht verändern. Zinsabschlagsteuer-/Solidaritätszuschlagsbeträge
mindern die in der Prognoserechnung ausgewiesene Ausschüttung,
so dass den Gesellschaftern die Differenz als Barausschüttung
zufließt. Ab dem Jahr 2009 ist die 25 %-ige
Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlags berücksichtigt,
die im Rahmen der persönlichen Einkommensteuerveranlagung
gleichfalls als Einkommensteuervorauszahlung
mindernd zu berücksichtigen ist.
Objektverwaltung
Die Hausverwaltung ist mit € 240,37 pro Wohnung und Jahr
zuzüglich Umsatzsteuer berücksichtigt. Hinzu kommen die
Kosten der Verwaltung der Pkw-Stellplätze, die anfänglich mit
€ 31,35 zuzüglich Umsatzsteuer pro Stellplatz und Jahr
zugrunde gelegt werden. Die zulässigen Kosten der Hausverwaltung
gemäß der unterstellten Erhöhung der Verwaltungskostenpauschalen
werden alle drei Jahre erstmals im Jahr 2008
erhöht (vgl. hierzu Ausführung zur Verwaltungskostenpauschale
unter Mieteinnahmen).
Fondsverwaltung/Treuhandschaft/
Steuerberatung/Komplementärin
Die jährlichen Vergütungen betragen für Fondsverwaltung
2,5 %, für Treuhandschaft und Steuerberatung 3,0 % und für
die Komplementärin 1,5 % der Mieteinnahmen. Die Honorare
verstehen sich jeweils inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Fondskosten
Die Fondskosten berücksichtigen die Kosten der Jahresabschlussprüfung,
in geringem Umfang Gewerbesteuern sowie
die Kosten der Gesellschafterversammlung und des Verwaltungsrates.
Die Fondskosten sind jährlich mit 2,5 % der Mieteinnahmen
kalkuliert.
Instandhaltung
Der Ansatz der laufenden Instandhaltungsaufwendungen entspricht
den Erfahrungswerten aus der bisherigen Bewirtschaftung
der Fondsimmobilien sowie bei vergleichbaren Objekten.
Die Kosten der laufenden Instandhaltung sind bis 2010 mit
3,25 % der prognostizierten Mieteinnahmen, ab 2011 mit
6,5 %, ab 2017 mit 8,5 % und ab 2027 mit 11,0 % der prognos-