Algunas reflexiones sobre la incidencia de la LS 07 en el Derecho ...

Algunas reflexiones sobre la incidencia de la LS 07 en el derecho urbanfstico valenciano
La situación básica del suelo es rural o urbanizado, y que un
suelo se encuentre en una u otra situación básica depende de la efectiva
transformación del suelo.
El suelo urbanizado es definido como el que se encuentra integrado
de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios
propios de los núcleos de población 10, aclarándose que se entenderá
que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten
con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística
o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de
conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento ll .
El suelo rural lo podemos definir sencillamente como el suelo que
no está urbanizado l2 tanto si se prevé su futura urbanización por el
instrumento correspondiente como si se excluye dicha posibilidad por
cuestiones medioambientales o de simple oportunidad.
Sin ánimo de ser exhaustivos, el suelo urbanizado se valorará
mediante el método residual o el de comparación, dependiendo de si
el suelo se encuentra edificado o no.
El suelo rural, en cambio, se valorará mediante la capitalización
de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación
según su estado en el momento al que deba entenderse referida
la valoración 13 • La LS 07 establece los criterios, en todo caso, a aplicar
para el cálculo de la renta potencial y regula la aplicación de un
coeficiente corrector que permite doblar la valoración así obtenida
atendiendo a factores objetivos de localización 14 cuya aplicación y
ponderación serán objeto de desarrollo reglamentario. Algunos de
estos factores objetivos son la accesibilidad a núcleos de población o
a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular
valor ambiental o paisajístico.
10 Esta definición recoge la reiterada jurisprudencia sobre el carácter reglado
del suelo urbano y el requisito de su integración en la malla urbana.
11 Artículo 12.3 TRLS 08.
12 Artículo 12.2 TRLS 08.
13 Artículo 23.l.a) TRLS 08.
14 Como indica J. M. BAÑo LEÓN: «La leyes este punto ha sacrificado la congrue'ncia
a favor de cierta consideración de factores extra-rurales (oo.) Parece indudable,
sin embargo, que el plusvalor que puede obtenerse por elementos tales
como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica
está directamente ligado a una perspectiva urbanística» (RVAP, núm. 79-2, «Las
valoraciones en la Ley de Suelo», pág. 55).
Revista de Derecho Uroanfstico y Medio Ambiente
ISSN 11394978, núm. 259, Madrid, julio-agosto (2010), pág. 173-192 177