I Trimestre del 2006 - Alcaldía de Pereira

BOLETIN TRIMESTRAL DEL MERCADO INMOBILIARIO MUNICIPIODE PEREIRACOMPONENTES:DINAMICA INMOBILIARIAACTIVIDAD EDIFICADORAEdición no.1Pereira, mayo de 20061

PRESENTACION.En la actualidad, la ciudad de Pereira se ha convertido en el centro del eje cafetero, razónpor la cual, la ciudad crece a un ritmo acelerado, lo que hace necesario herramientas quehagan más efectiva la planificación y el ordenamiento urbano y que sirvan de apoyo aquienes tienen la responsabilidad en la toma de decisiones.Herramientas de gestión como los sistemas de información, cuyos datos obedecen avariables que permiten el monitoreo de fenómenos inherentes al territorio en cuanto a suscambios físicos, son de vital importancia en tanto que respaldan las decisiones que enmateria urbanística se toman.La Secretaría de Planeación Municipal debe formular, entre otras, políticas de ordenamientoque permitan el desarrollo planeado y organizado de la ciudad; es por ello que elObservatorio Inmobiliario de Pereira –OBSERVA- tiene como misión analizar a través deindicadores y estadística aplicada las tendencias del mercado inmobiliario en el municipio, demanera que a través del análisis y resultados de dichos indicadores se posibilite lainterpretación del mercado de bienes inmuebles en sus diferentes etapas y se contribuya arealizar lecturas periódicas de su comportamiento, buscando propender por la transparenciaen la divulgación de dicha información.La realización de este primer boletín constituye un esfuerzo que inició con el proceso deformulación del proyecto Observatorio Inmobiliario de Pereira -OBSERVA-, en el cual sedeterminaron las fuentes de información y posteriormente se estructuraron convenios deintercambio de información y que continua con la generación periódica de esta publicación yde los diferentes informes y estudios adicionales. Dichas fuentes suministran informaciónoportuna y de calidad que se almacena, estandariza y complementa en el Observatorio. Elvalor agregado se materializa en el proceso de georreferenciación y en los gráficos, tablas yanálisis que en síntesis se presentan en este boletín. Los mapas temáticos y gráficosresultantes son producto del cuidadoso manejo de la información, entre la cual se cuentaademás la que es producida por diferentes fuentes al interior de la secretaría como lasunidades de planificación intermedia, la unidad de estratificación y la almacenada en elsistema de Información Georeferenciado de Pereira –SIGPER- .Por lo anteriormente expuesto, la publicación de este boletín se convierte en un aportesignificativo para la comprensión del mercado inmobiliario en el Municipio de Pereira.DIEGO ANDRES TORO JIMENEZSecretario de Planeación Municipal2

BOLETIN TRIMESTRAL DEL MERCADO INMOBILIARIO MUNICIPIODE PEREIRAINTRODUCCIONEl Municipio de Pereira, esta siendo sometido a grandes cambios físicos inherentes alterritorio, ocasionados especialmente por poseer una amplia zona de expansión y por estarubicado estratégicamente, convirtiéndose en un Municipio atractivo para el desarrollo demúltiples usos especialmente el comercial, de servicios y residencial; situación que propiciael aumento en la densidad poblacional que desencadena la activación de varios sectoreseconómicos que son pilar fundamental en el desarrollo de cualquier ciudad.El mercado inmobiliario es uno de esos; este contiene todas las actividades relacionadas conel sector de la construcción tanto de bienes inmuebles nuevos como la adecuación de los yaexistentes, la dinámica de este sector inicia desde el momento de la concepción de unproyecto inmobiliario, pasando por todas las etapas del conducto regular de la construcciónlegal. La primera de ellas, la solicitud de la licencia ante la curaduría urbana, es el análisisinicial que presenta este boletín, en el cual se describe este movimiento a través de lacategorización de los datos según variables tales como destino, usos, estrato y divisiónpolítico administrativa. Una vez concluido este tramite, el urbanizador o constructor inicia laejecución de la obra, tiempo durante el cual se ofertan formalmente las unidades queconforman el proyecto; el trámite que concluye la oferta de venta es el que se registra en laOficina de Registro de Instrumentos Públicos del Municipio, conocido como Compra-Venta,análisis que igualmente se publica en este boletín.La dinámica inmobiliaria no es inherente únicamente a los proyectos o edificaciones nuevos;esta se manifiesta en bienes inmuebles antiguos, y se puede monitorear a través de la ventay renta de estos, teniendo en cuenta factores determinantes como ubicación, tipologías yestrato socio-económico, análisis que igualmente se incluyen aquí, presentando datos paralos bienes reportados por las oficinas de arrendamiento legalmente constituidas.3

1. GENERALIDADES¿Qué es un observatorio Inmobiliario?Es una herramienta de gestión del suelo.¿Qué hace?Analizar a través de indicadores y estadística aplicada las tendencias del comportamiento delvalor del suelo y del mercado inmobiliario en el municipio; medido por sus frentes dinámicainmobiliaria y actividad edificadora.¿Cómo lo hace?Recopilando y procesando la información concerniente a estos valores, a través delprocesamiento de bases de datos y sistemas georreferenciados.¿Para qué lo hace?Para brindarle al Municipio herramientas de análisis y toma de decisiones respecto aldesarrollo planeado de la ciudad.¿Cada cuánto lo hace?La información se recopila de manera mensual y trimestral principalmente.¿Quiénes hacen parte de OBSERVA?Esta conformado por un comité interinstitucional creado mediante decreto numero 286 del 9de mayo de 2006. El comité interinstitucional esta conformado a su vez por unrepresentante de la Secretaría de Planeación y demás representantes de las entidades conlas que se firmó convenio de intercambio de información como la Cámara Colombiana de laConstrucción CAMACOL, la Sociedad Colombiana de Avaluadores seccional Risaralda y laEmpresa de Energía de Pereira S.A. E.S.P; adicionalmente las entidades con las que seestablecieron acuerdos de intercambio de información como las curadurias 1 y 2, la oficinade Registro de Instrumentos Públicos, la Secretaría de Gestión Inmobiliaria y el DANE conquien a futuro se firmara el respectivo convenio de intercambio de información.4

ESTRUCTURA DEL OBSERVATORIO.OBSERVATORIOINMOBILIARIOCOMPONENTESUELOCOMPONENTEMERCADOINMOBILIARIOVALORESACTIVIDADEDIFICADORADINAMICAINMOBILIARIA¿Qué es el componente dinámica inmobiliaria?Es el conjunto de datos que representan el movimiento que muestra en su comportamientoel sector inmobiliario, medido a través del aumento o disminución de la cantidad detransacciones de compra y venta que se realizan en el Municipio y a través del análisis delcomportamiento de los precios de renta de bienes inmuebles; en diferentes periodos detiempo.¿Que es el componente actividad edificadora?Es el conjunto de datos que representan el comportamiento del sector construcción, medidoa través del aumento o disminución del número de licencias expedidas en determinadoperiodo de tiempo en el Municipio, comparado con la cantidad de nuevas instalaciones deenergía eléctrica. El análisis de este componente lo complementa el estudio de la cantidadde oferta y valor de los nuevos proyectos.2. EL MUNICIPIOEl Municipio de Pereira tiene una extensión aproximada de 60.900 Ha, de las cuales 2710son suelo urbano, 1582.5 Ha son suelo de expansión y las 56.607,5 Ha restantes pertenecena suelo Rural 1 . Este a su vez se encuentra dividido en 13 corregimientos en su área rural y19 comunas en su área urbana; las cuales a su vez se dividen en barrios o asentamientos. ElMunicipio cuenta con 91.497 2 viviendas en su área urbana.1 Fuente: Documento Técnico de Soporte Plan de Ordenamiento territorial de Pereira2 Fuente: DANE. Recuento de viviendas, hogares y unidades económicas en el AMCO. Pereira,20045

Licencias urbanísticas por zonasSECTOR TOTAL PORCENTAJERURAL 29 12.55SUBURBANO 35 15.15URBANO 167 72.29TOTAL GENERAL 231 100Fuente: Curadurias Urbanas 1 y 2 del municipio.TOTAL DE LICENCIAS URBANISTICAS PORZONAS72,29%RURALSUBURBANO15,15%12,55%URBANOEl Municipio presento en este trimestre un incremento en la expedición de licenciasurbanísticas del 28% respecto a 2005; sobre todo en el área urbana con un 72.29% del totalde licencias expedidas en el Municipio.licencias urbanísticas otorgadas según modalidad por comunaCOMUNA CONSTRUCCION %CONSTRUCCIONSUBDIVISIONURBANISMO YCONSTRUCCIONCONSTRUCCIONY SUBDIVISIONTOTALGENERALBOSTON 3 2,04% 3CENTRO 12 8,16% 6 18CONSOTA 3 2,04% 1 4CUBA 15 10,20% 1 16EL OSO 25 17,01% 25FERROCARRIL 1 0,68% 1 2OLIMPICA 7 4,76% 2 9ORIENTE 3 2,04% 1 4UNIVERSIDAD 10 6,80% 1 11VILLAVICENCIO 1 0,68% 1JARDIN 3 2,04% 5 8POBLADO 35 23,81% 35SAN JOAQUIN 9 6,12% 97

DEL CAFÉ 8 5,44% 8RIO OTUN 10 6,80% 1 11VILLA SANTANA 0,00% 1 1EL ROCIO 2 1,36% 2TOTALGENERAL147 100,00% 16 3 1 167Fuente: Curadurias Urbanas 1 y 2 del municipio.LICENCIAS URBANISTICAS OTORGADAS POR MODALIDAD SEGUN COMUNA403530252015CONSTRUCCION Y SUBDIVISIONURBANISMO Y CONSTRUCCIONSUB DIVISIONCONSTRUCCION1050BOSTONCENTROCONSOTACUBAEL OSOFERROCARRILOLIMPICAORIENTEUNIVERSIDADVILLAVICENCIOJARDINPOBLADOSAN JOAQUINDEL CAFÉRIO OTUNVILLA SANTANAEL ROCIOLa expedición de licencias de construcción fue del 80.52% del total de las licenciasexpedidas en el trimestre, seguido por las subdivisiones con el 13.85%, lo que indica unafuerte intención de construcción bajo cualquiera de sus modalidades; por encima deintenciones de realizar parcelaciones y urbanismos.De ese porcentaje de licencias de construcción expedidas el 23.8% se licenciaron para lacomuna el poblado y el 17% para la comuna el oso, seguido por la comuna cuba con el 10%y la comuna centro con el 8.16%, las comunas restantes presentaron un porcentaje departicipación inferior al 8%. (Ver Mapa No.2)Los siguientes análisis se refieren de manera puntual a las licencias de construcción bajotodas sus modalidades, puesto que tanto en el área urbana, suburbana y rural fue la quetuvo la mayor participación.8

Licencias de construcción según modalidad por zonaSECTORAMPLIACIONAMPLIACION YMODIFICACIONCERRAMIENTOMODIFICACIONOBRA NUEVARECONOCIMIENTORECONOCIMIENTOY AMPLIACIONRECONOCIMIENTOY MODIFICACIONREFORZAMIENTOTOTAL GENERALRURAL 1 7 6SUBURBANO 1 1 31 33URBANO 21 2 1 6 109 1 9 1 1 151TOTAL GENERAL 22 2 2 7 147 1 9 1 1 192Fuente: Curadurias Urbanas 1 y 2 del municipio.TOTAL DE LICENCIAS DE CONSTRUCCION SEGUN MODALIDAD PORZONAS12010080604020AMPLIACIONAMPLIACION Y MODIFICACIONCERRAMIENTOMODIFICACIONOBRA NUEVARECONOCIMIENTORECONOCIMIENTO Y AMPLIACIONRECONOCIMIENTO Y MODIFICACIONREFORZAMIENTO(en blanco)0RURAL SUBURBANO URBANOAunque el área urbana presenta el mayor porcentaje de solicitud de licencias deconstrucción para obra nueva, el área suburbana presenta una fuerte alza en el número delicencias de este tipo solicitadas, confirmando el auge de la construcción en zonascampestres de la ciudad especialmente para vivienda.La modalidad obra nueva fue la que reportó el mayor numero de licencias de construcciónexpedidas en todas las comunas del Municipio. El poblado fue la comuna que reporto elmayor numero de licencias de construcción según modalidad obra nueva con el 30.27%,seguido por la comuna el oso con el 22.01%. Esto muestra claramente el auge de laconstrucción que se ha venido presentando en el Municipio desde hace varios años.En general para el total de las licencias de construcción expedidas en el área urbana delmunicipio, predominaron para tipología casa, bajo todas sus modalidades como obra nueva,adecuación, remodelación, modificación, reforzamiento y demás. De la misma manerapredominaron aquellas licencias cuyo destino es vivienda unifamiliar.9

En general para obra nueva predominó la expedición de licencias para estratos 1 y 2, losestratos 6 y 5 presentaron la mas baja participación con el 6.42% y el 10.09%respectivamente.Metros cuadrados licenciados por zonaZONAAREA TOTAL DELPROYECTOAREA DEURBANISMOAREA DEL LOTEAREA PARAVIVIENDAAREA COMERCIOY SERVICIOSAREA INDUSTRIAAREAINSTITUCIONALTOTAL GENERALRURAL 1.570,23 0,00 48.281,68 1.570,23 6,00 0,00 0 51.428,14SUBURBANO 143.116,65 169.873,22 619.096,38 12.332,40 858,16 1.772,91 0 947.049,72URBANO 100.145,97 53.308,48 668.604,21 83.087,78 11.987,10 0,00 1 917.134,54TOTALGENERAL244.832,85 223.181,70 1.335.982,2 96.990,41 12.851,26 1.772,91 1Fuente: Curadurias Urbanas 1 y 2 del municipio.TOTAL M2 LICENCIADOS POR ZONAS800.000700.000600.000RURALSUBURBANOURBANO500.000400.000300.000200.000100.0000AREA TOTALDEL PROYECTOAREA DEURBANISMOAREA DEL LOTEAREA PARAVIVIENDAAREACOMERCIO YSERVICIOSAREAINDUSTRIAAREAINSTITUCIONALLa zona suburbana del municipio licenció el mayor porcentaje de M2 para urbanismo con el76.11%, ratificando la fuerte tendencia a la expansión y ocupación de dicha zonaespecialmente por proyectos nuevos. La zona urbana licencio el 85.66% del total de losmetros cuadrados licenciados para vivienda en el Municipio; se debe tener en cuenta queeste dato corresponde al total de licencias incluyendo obra nueva, adecuación, modificación,cerramiento y reforzamiento.10

Dentro de este boletín también se incluye información histórica sobre licencias deconstrucción, comparativos primer trimestre anos 2004, 2005 y 2006.Comparativo total licencias primer trimestre del año por zonas.ZONA URBANO SUBURBANO RURAL TOTAL GENERAL % VARIACION2004 173 21 19 2132005 137 21 8 166 -28,31%2006 167 35 29 231 28,14%Fuente: Curadurias Urbanas 1 y 2 del municipio.LICENCIAS URBANISTICAS PRIMER TRIMESTRE DE 2004,2005 Y 2006 SEGUN ZONA200180160140120100802004200520066040200URBANO SUBURBANO RURALZONAInstalaciones de Energía: Son las conexiones que la Empresa de Energía de Pereira S.AE.S.P realiza para suministrar flujo eléctrico a cada bien inmueble en el Municipio.Instalaciones de energía por zonasZONA TOTAL PORCENTAJERURAL 103 11,39%URBANO 801 88,61%TOTAL GENERAL 904 100Fuente: Empresa de Energía de Pereira S.A. E.S.PEl 88.61% de las instalaciones de energía en el primer trimestre de 2006, se realizaron en elárea urbana del municipio.11

INSTALACIONES DE ENERGIA POR ZONAS88,61%RURALURBANO11,39%Instalaciones de energía por comunasCOMUNA TOTAL PORCENTAJEBOSTON 14 1,75CENTRO 57 7,12CONSOTA 28 3,50CUBA 40 4,99DEL CAFÉ 46 5,74EL OSO 85 10,61EL ROCIO 3 0,37FERROCARRIL 10 1,25JARDIN 132 16,48OLIMPICA 27 3,37ORIENTE 10 1,25PERLA DEL OTUN 3 0,37POBLADO 138 17,23RIO OTUN 32 4,00SAN JOAQUIN 103 12,86SAN NICOLAS 5 0,62UNIVERSIDAD 44 5,49VILLA SANTANA 6 0,75VILLAVICENCIO 18 2,25TOTAL GENERAL 801 100,00Fuente: Empresa de Energía de Pereira S.A. E.S.P12

INSTALACIONES DE ENERGIA I TRIMESTRE DE 2006 PORCOMUNASBOSTONCENTRO16 0CONSOTACUBA14 012 0DEL CAFÉEL OSOEL ROCIO10 0FERROCARRILJARDIN80OLIM PICA60ORIENTEPERLA DEL OTUN40POBLADO20RIO OTUNSAN JOAQUIN0BOSTONCENTROCONSOTACUBADEL CAFÉEL OSOEL ROCIOFERROCARRILJARDINOLIMPICAORIENTEPERLA DELOTUNPOBLADORIO OTUNSAN JOAQUINSAN NICOLASUNIVERSIDADVILLASANTANAVILLAVICENCIOSAN NICOLASUNIVERSIDADVILLA SANTANAVILLAVICENCIOEl cuadro y la grafica anterior presentan el total de nuevas instalaciones de energía porcomunas, se aprecia claramente en la grafica que la demanda de este tipo de servicio seconcentra en las comunas Poblado con el 15,27%, el Jardín con el14,6% y San Joaquín conel 11,39%; el resto de las comunas tienen un porcentaje de participación bajo entre el 1 y el10%. El uso comercial presenta el mayor porcentaje de participación en la comuna centrocon el 44.2% del total de instalaciones para dicho uso. Así mismo la comuna poblado yjardín tienen la mayor participación en instalaciones de este tipo para el uso residencial conel 16 y el 15.04% respectivamente.El 91.92% de las instalaciones que se realizaron en el área urbana fueron para destinar auso residencial; esto refleja la gran dinámica que ha tenido la ciudad en el ultimo año encuanto a construcciones nuevas; las cuales requieren que al momento de ser entregadas asus nuevos propietarios cuenten con todos los servicios básicos incluyendo el eléctrico.Total instalaciones de energía por corregimientoCORREGIMIENTO TOTAL PORCENTAJEARABIA 6 5,83%CAIMALITO 1 0,97%CERRITOS 4 3,88%MORELIA 12 11,65%TRIBUNAS 6 5,83%CAIMALITO 7 6,80%CERRITOS 21 20,39%GALICIA 8 7,77%GALICIA BAJA 1 0,97%13

LA FLORIDA 3 2,91%ARABIA 1 0,97%TRIBUNAS 1 0,97%TRIBUNAS 10 9,71%LA BELLA 1 0,97%COMBIA BAJA 5 4,85%ESTRELLA PALMILLA 1 0,97%MORELIA 9 8,74%ALTAGRACIA 1 0,97%COMBIA BAJA 5 4,85%TOTAL GENERAL 103 100,00%Fuente: Empresa de Energia de Pereira S.A E.S.PINSTALACIONES DE ENERGIA AREA RURAL POR CORREGIMIENTOSARABIACAIMALITOCERRITOS12MORELIATRIBUNAS10CAIMALITOCERRITOS8GALICIAGALICIA BAJA6LA FLORIDAARABIA4TRIBUNASTRIBUNAS2LA BELLACOMBIA BAJA0ARABIACAIMALITOCERRITOSMORELIATRIBUNASCAIMALITOCERRITOSGALICIAGALICIA BAJALA FLORIDAARABIATRIBUNASTRIBUNASLA BELLACOMBIA BAJAESTRELLAPALMILLAMORELIAALTAGRACIACOMBIA BAJAESTRELLA PALMILLAMORELIAALTAGRACIACOMBIA BAJAEl área rural del Municipio presento actividad durante este trimestre, pese a ser solo el 11%del total de las instalaciones realizadas, especialmente la zona de expansión Cerritos con un20.39% seguido por Morelia con un 11.65%.Comparativo instalaciones de energía primer trimestre por comunasCOMUNA I DE 04 % VARIACION04-05I DE 05% VARIACION05-06I DE 06BOSTON 13 -160% 5 64% 14CENTRO 116 -274% 31 46% 57CONSOTA 74 -573% 11 61% 28CUBA 76 -145% 31 23% 40DEL CAFÉ 83 -19% 70 -52% 46EL OSO 50 -1150% 4 95% 8514

Transacciones Inmobiliarias de Compra-Venta:Transacciones de compra-ventaZona Urbana 2563Zona Rural 271TRANSACCIONES INMOBILIARIAS SEGUN ZONAPRIMER TRIMESTRE DE 20069,56%90,44%TOTAL URBANOTOTAL RURALProporción de predios incluidos en el análisisPredios Antiguos 2075Predios Nuevos 452No Identificados 36Descripción a Nivel de Comuna, transacciones en predios Antiguos (vetustez mayor a 3años).No. transacciones por comuna según estrato socio económico - predios antiguos*ESTRATOCOMUNA 1 2 3 4 5 6 Totalgeneral%ParticiVr catastraltotalBoston 1 7 10 55 20 4 97 4,67% 3.317.454.000Centro 1 2 12 60 192 49 316 15,23% 16.768.844.147Consota 23 40 8 71 3,42% 805.991.000Cuba 4 19 10 33 1,59% 1.145.499.000Del Café 30 49 6 85 4,10% 1.503.369.000El Jardín 20 24 38 82 3,95% 3.771.172.000El Oso 35 61 40 136 6,55% 2.975.159.000El Poblado 42 33 90 36 201 9,69% 2.084.759.000Ferrocarril 3 3 5 14 25 1,20% 681.257.000Olímpica 8 59 66 133 6,41% 4.275.599.000Oriente 6 16 41 1 64 3,08% 834.767.136Perla Del Otun 32 7 39 1,88% 785.669.000Río Otún 9 28 41 23 7 108 5,20% 2.836.732.465San Nicolás 3 4 2 2 1 12 0,58% 499.286.00016

San Joaquín 16 98 24 3 141 6,80% 2.051.166.000Universidad 6 6 2 3 63 272 352 16,96% 17.227.576.114Villa Santana 38 8 46 2,22% 215.908.034Villavicencio 1 28 2 31 1,49% 1.088.175.000NoIdentificado**87 1 15 103 4,96% 530.258.000Total general 300 392 344 288 388 363 2075 100,00% 63.398.640.896%Participación 14,46%18,89%16,58%13,88%*Fuente: Oficina de Registro de Instrumentos Públicos** No existe delimitación de comuna atribuible a estos predios18,70%17,49%100,00%No. TRANSACCIONES INMOBILIARIAS DE COMPRA-VENTA POR COMUNASEGUN ESTRATO3753503253002752502252001751501251007550250BostonCentroConsotaCubaDelCafeEl JardinEl OsoEl PobladoFerrocarrilOlimpicaOrientePerlaDelOtunRío OtúnSan NicolásSanJoaquinUniversidadVillaSantanaVillavicencio#N/ATRANSACCIONES654321La comuna Universidad presenta el mayor número de transacciones de este tipo, con unaparticipación del 16.96% frente al total, seguida por la comuna centro con el 15.23% departicipación. La dinámica del mercado medida por este fenómeno tiene una importanterepresentación en estas dos comunas las cuales incluyen dentro de su delimitación barrioscomo los Álamos, los Ángeles, Ciudad Jardín, Pinares de San Martín, Sector Lago Uribe,Plaza de Bolívar, Parque la Libertad, El Porvenir, La Paz, entre otros.El porcentaje de participación según estrato no muestra una variación significativa entrecada categoría; el estrato 2 muestra un porcentaje ligeramente mayor 18.89% mientras queel estrato 4 con un porcentaje del 13.88% es el de menor participación.17

Análisis descriptivo para predios Nuevos según urbanización o proyecto.No. transacciones inmobiliarias urbanizaciones nuevasURBANIZACIÓN Total %ParticipaciónALEJANDRIA 3 0,66%ALTOS DE LLANO GRANDE 2 0,44%BARAJAS 4 0,88%BELLA SARDI 28 6,13%BOSQUES DE SANTA HELENA 113 24,73%CAMPIÑAS DE COMBIA 4 0,88%CIUDADELA TOKIO 150 32,82%CORALINA 14 3,06%EDIF EL PORTAL DE LOS ALPES 10 2,19%EDIF MARTINICA 23 5,03%EDIF PINARES DE CATALUÑA 35 7,66%EDIF TORCOROMA 6 1,31%HACIENDA CUBA 21 4,60%MARACAY 5 1,09%MIRADOR DE PANORAMA 13 2,84%PORTALES DE BIRMANIA 1 0,22%RINCON DE LA PALMA 1 0,22%SAMANES DE TUCURUMBI 4 0,88%SANTA JUANA DE LAS VILLAS 6 1,31%TERRON DEL BOSQUE 14 3,06%TOTAL GENERAL 457 100,00%La Urbanización ciudadela Tokio, cuyas viviendas están catalogadas como de interés social,presento el mayor número de transacciones de compra venta para el primer trimestre de2006. La proporción es del 32.82%, el estrato asignado para estos predios es bajo-bajo (1).Este proyecto fue gestionado por la Alcaldía Municipal de Pereira.valor de transacción * promedio m2 construido por urbanización según tipología**URBANIZACIÓNAPARTAESTUDIOTIPOLOGIAAPTO CASA TOTALALTOS DE LLANO GRANDE 765.625,00 765.625,00BARAJAS 1.037.827,13 1.037.827,13BELLA SARDI 529.861,11 529.861,11BOSQUES DE SANTA HELENA 1.160.294,12 1.081.248,30 933.228,44 991.972,83CAMPIÑAS DE COMBIA 854.166,67 854.166,67CIUDADELA TOKIO 652.559,88 652.559,88CORALINA 961.791,49 961.791,49EDIF EL PORTAL DE LOS ALPES 1.868.421,05 1.868.421,05EDIF MARTINICA 1.302.725,31 1.302.725,31EDIF PINARES DE CATALUÑA 2.021.580,86 2.021.580,86EDIF TORCOROMA 1.386.216,47 1.386.216,47HACIENDA CUBA 598.029,41 598.029,4118

MIRADOR DE PANORAMA 559.480,77 559.480,77PORTALES DE BIRMANIA 948.148,15 948.148,15RINCON DE LA PALMA 960.362,24 960.362,24SANTA JUANA DE LAS VILLAS 615.845,98 615.845,98TOTAL GENERAL 1.273.255,29 1.371.048,97 715.642,57 840.192,41*Fuente: Oficina de Registro de Instrumentos Públicos*Campo valor reportado por la Oficina de Registro de Instrumentos PúblicosLos datos presentados en la tabla anterior obedecen al promedio calculado de los valoresde las transacciones por metro cuadrado construido, reportados por la Oficina de Registro deInstrumentos Públicos, homogenizados según tipologías para cada proyecto.VALOR PROMEDIO M2 CONSTRUIDO POR URBANIZACIÓN SEGÚNTIPOLOGIA3.500.000,003.150.000,002.800.000,002.450.000,002.100.000,001.750.000,001.400.000,001.050.000,00700.000,00350.000,000,00ALTOS DE LLANO GRANDEBARAJASBELLA SARDIBOSQUES DE SANTA HELENACAMPIÑAS DE COMBIACIUDADELA TOKIOCORALINAEDIF EL PORTAL DE LOS ALPESEDIF MARTINICAEDIF PINARES DE CATALUÑAEDIF TORCOROMAHACIENDA CUBAMIRADOR DE PANORAMAPORTALES DE BIRMANIARINCON DE LA PALMASANTA JUANA DE LAS VILLASAPARTAESTUDIO APARTAMENTO CASACada serie de datos obedece a una de las tipologías descritas en la tabla. La urbanizaciónBosques de Santa Helena muestra valores por M2 para cada tipología. Estas nuevasurbanizaciones tienen estratos socio-económico diferentes.PROYECTO OURBANIZACIONVariación porcentual precios de oferta de proyectos nuevosTIPOLOGIAAREACONSTRUIDA# MESESENTREOFERTAS%VARIACION% VARIACIONMENSUALAltos de llano grande Casas 32 8 0,00% 0,00%Altos de Tanambí Town House 72,5 6 33,63% 5,61%Altos de Tanambí Casas 133 16 2,90% 0,18%Balcones de Villa del Prado Casas 92 17 22,04% 1,30%Bosques de Santa Helena Apto 30 5 0,00% 0,00%19

Bosques de Santa Helena Casas 72 6 14,91% 2,49%Caminos de Canaan Casas 105 7 12,70% 1,81%Campiñas de Combia Casas 120 30 19,11% 0,64%Cañaveral Apto 33 12 3,24% 0,27%Coralina Casas 71,6 7 7,13% 1,02%Coralina Casas 88,35 18 13,11% 0,73%El Tulcán Casas 144 15 11,72% 0,78%Alburquerque Apto 102 5 4,00% 0,80%Quintas de Sevilla Casas 130 11 12,40% 1,13%Reserva de los Álamos Apto 70 18 27,36% 1,52%Rincón de La Palma Casas 74 3 4,12% 1,37%Rincón de la Palma Casas 92 11 21,88% 1,99%Bella Sardi Casas 45 6 6,09% 1,01%Hacienda Cuba 2 etapa Casas 32,84 24 17,00% 0,71%Mirador de Panorama II Casas 40 6 31,21% 5,20%Villa del Prado Casas 74 4 8,34% 2,08%Villas del Jardín III Casas 174 11 19,80% 1,80%Villas del Jardín III Casas 217 5 12,77% 2,55%*Fuente: Revista dondevivir (CAMACOL)% DE VARIACION PRECIOS DE OFERTA DE PROYECTOS NUEVOS40,00%35,00%%VA RIA CION% VARIACION MENSUAL30,00%25,00%20,00%15,00%10,00%5,00%0,00%Altos de llano grandeAltos de TanambíAltos de TanambíBalcones de Villa del PradoBosques de Santa HelenaBosques de Santa HelenaCaminos de CanaanCampiñas de CombiaCañaveralCoralinaCoralinaEl TulcánAlburquerqueQuintas de SevillaReserva de los AlamosRincón de La PalmaRincón de la PalmaBella SardiHacienda Cuba 2 etapaMirador de Panorama IIVilla del PradoVillas del Jardín IIIVillas del Jardín IIILa anterior información ha sido descrita según las tipologías en cada proyecto. La variaciónpresentada tiene en cuenta el número de meses que ha permanecido la publicación de laoferta. Esta variación nos permite vislumbrar la valorización o desvalorización de losproyectos a través del tiempo y como los avances en las etapas de construcción afectandirectamente los precios de oferta de estos.20

Transacciones inmobiliarias variación por comunas primer trimestre años 2005-2006-COMUNA 2005 2006 VARIACIÓN 2006-2005Boston 88 97 9,3%Centro 308 316 2,5%Consota 81 71 -14,1%Cuba 42 33 -27,3%Del Café 81 85 4,7%El Jardín 87 82 -6,1%El Oso 117 136 14,0%El Poblado 209 201 -4,0%Ferrocarril 15 25 40,0%Olímpica 96 133 27,8%Oriente 28 64 56,3%Perla Del Otún 53 39 -35,9%Río Otún 107 108 0,9%San Nicolás 10 12 16,7%San Joaquín 84 141 40,4%Universidad 292 352 17,0%Villa Santana 23 46 50,0%Villavicencio 23 31 25,8%No Identificado 90 103 12,6%Total general 1834 2075 11,6%*Fuente: Oficina de Registro de Instrumentos PúblicosEl primer trimestre de 2006 presenta una variación positiva del 11.6% respecto al mismoperiodo de tiempo del año 2005. La comuna con mayor variación positiva es Oriente 56,3%,en contraste con la comuna Perla del Otún en la que se presenta una variación negativa de -35.9%. La comuna Río Otún por su parte refleja una estabilidad en este fenómeno con unavariación de solo el 0.9%.Variación del movimiento transacciones de compra-venta primer trimestre porañoTotal transacciones primer trimestre por añoAÑO TRANSACCIONES VARIACION2003 2395 -2004 2560 6,45%2005 2364 -8,29%2006 2834 16,58%Reporte de bienes inmuebles en arrendamiento.Los datos presentados a continuación corresponden al reporte de bienes en arrendamiento,dado por las Oficinas Inmobiliarias legalmente constituidas a la Secretaría de GestiónInmobiliaria Municipal.21

No. predios reportados en arrendamiento por comunaCOMUNA Total %ParticipaciónBoston 241 10,32%Centro 745 31,89%Consota 9 0,39%Cuba 38 1,63%Del Café 68 2,91%El Jardín 138 5,91%El Oso 31 1,33%El Poblado 88 3,77%Ferrocarril 3 0,13%Olímpica 183 7,83%Oriente 25 1,07%Perla Del Otún 4 0,17%Río Otún 207 8,86%San Nicolás 47 2,01%San Joaquín 16 0,68%Universidad 404 17,29%Villavicencio 70 3,00%No identificada 19 0,81%Total general 2336 100,00%*Fuente: Secretaría de Gestión InmobiliariaPROPORCION DE PREDIOS EN ARRENDAMIENTO POR COMUNA1%17%3% 1%10 %2%9%32%0%8%2%1%0%0% 0% 1%3%4% 6%Boston Cent ro Consota Cuba DelCafe El Jardin El OsoEl Poblado Ferrocarril N Olimpica Orient e PerlaDelOtun Rio OtúnSan Nicolßs SanJoaquin Universidad Villavicencio #N/ALa comuna Centro presenta la mayor participación con un 31.89% del total del reporte,seguida por un amplio margen, por la comuna Universidad con el 17.29%. Cabe resaltarque aproximadamente el 60% de los bienes arrendados se encuentran ubicados en solo 3comunas diferentes: Boston, Centro y Universidad.22

Canon promedio de arrendamiento por barrio según tipologíaBARRIO O ASENTAMIENTO APARTAMENTO CASA LOCAL OFICINA Total generalCañarte 257.500,00 279.167,86 206.000,00 265798,21Centenario 422.633,33 487.762,26 685.900,00 880.000,00 514978,53Ciudad Boquía 228.729,63 228729,62Gamma 286.741,43 185.000,00 281241,89Jardín I 346.408,00 342058,97Jardín II 348.687,74 348687,74La Aurora 397.569,82 397569,8182La Victoria 263.750,00 254.525,43 315.000,00 257512,40La Villa 334.406,25 436.009,82 403496,68Los Álamos 584.198,73 972.168,89 200.000,00 731559,09Los Alpes 667.827,43 1.127.591,25 406.000,00 250.000,00 819084,17Los Ángeles 485.088,74 1.031.972,50 506.400,00 521902,84Los Corales 350.000,00 468.417,87 449386,42Los Cámbulos 594.318,18 812.500,00 666.428,57 266.666,67 592500No Identificado 495.887,50 835.340,56 708.333,33 728786,24Pinares de San Martín 708.478,18 1.146.742,86 431.666,67 736935,42Poblado II 308.268,27 350.000,00 309614,45Popular Modelo 511.122,40 412.500,00 925.000,00 520310,72Primero de Febrero 349.551,38 316.530,10 775.928,57 393504,41Primero de Mayo 302.145,38 286.147,73 302553,5Providencia 334.378,57 345.463,67 337754,56San Jorge 280.000,00 278.757,39 896.500,00 317793,57San José Sur 526.488,92 1.484.217,70 961820,18San Nicolás 287.263,16 207.800,00 187.000,00 267360Santa Teresita 421.839,79 320.655,83 435.000,00 167.300,00 337002,55Sector de Belmonte 393.571,43 330.543,29 348926,5Sector Galería Central 439.424,90 577.735,71 1.193.780,00 285.366,67 621378,59Sector Lago Uribe 341.785,77 454.545,67 543.386,60 396.440,00 469879,85Sector Plaza de Bolívar 431.619,57 827.010,02 942.156,24 284.854,41 621420,73Villa del Prado 287.374,49 286636,04Villavicencio 330.000,00 264.963,64 352.796,67 287155,62* Barrios con participación mayor al 1% en reporte de bienes en arrendamientos*Fuente: Secretaría de Gestión InmobiliariaLos valores anteriores se calcularon teniendo como base el reporte generado por las OficinasInmobiliarias a la Secretaría de Gestión Inmobiliaria Municipal.23

Análisis barrio los ÁngelesEste análisis se realizó específicamente en este barrio debido al alto porcentaje departicipación dentro del reporte de bienes en arrendamiento para la tipología descrita. El9.5% del total de apartamentos reportados en arrendamiento están ubicados en este Sector.Valores promedio de arrendamiento por metro cuadrado construido según rangos de área y estratoTIPOLOGIA –APARTAMENTOESTRATOSRANGOS DE AREA120M2ESTRATO 4 5176,47ESTRATO 5 5059,08 4553,68 3716,22ESTRATO 6 6150,09 6246,80 5018,89Los promedios anteriores se homogenizaron según estrato socio económico y como muestrala tabla teniendo en cuenta las áreas construidas. Conjuntos residenciales como Serrana, laBohemia, las Colinas, Barlovento, entre otros se encuentran ubicados en este barrio. Caberesaltar que las áreas han sido tomadas de la base de datos de la secretaría de hacienda, lacual contiene la información catastral de los bienes inmuebles ubicados en el municipio dePereira. Dicha información es construida y actualizada por el Instituto Geográfico AgustínCodazzi.24

4. CONCLUSIONES• El Municipio reporta fuerte actividad en su dinámica de la construcción,especialmente viviendas nuevas en el área urbana, esto obedece a la existencia devacíos urbanos, bien ubicados y aptos para urbanizar y a la amplia extensión detierras para la expansión que se poseen.• Existe una fuerte demanda de vivienda en todos los estratos, pero los nuevosproyectos se están generando básicamente para estratos 1 y 2 o para estratos 5 y6, dejando sin cobertura la necesidad habitacional para los estratos 3 y 4,básicamente por que se presentan condiciones opuestas con los pocos suelosexistentes dentro del perímetro: bien ubicados y fáciles de urbanizar o en precariascondiciones de localización, acceso, topografía y entorno social y por ende difícilescondiciones de urbanización.• Se puede concluir a través de la georreferenciación de los datos (Ver mapa No. 2)que las comunas San Nicolás y Perla del Otún, se encuentran en una etapa dereceso respecto a la dinámica de la construcción. En el mapa se aprecia claramenteque estas comunas no están sombreadas de ningún color, precisamente porque noreportaron ninguna licencia.• La dinámica del mercado inmobiliario medida por la variable transacciones decompra-venta refleja en este primer trimestre un importante incremento frente a losprimeros trimestres de 2003, 2004 y 2005. el +16.58% de variación entre primerostrimestres de 2005 y 2006 es muestra de ello. La alta participación de lastransacciones en predios nuevos es una ratificación del auge en el que se encuentrael sector construcción. Los análisis en términos de valor se realizaron a partir delavalúo catastral de cada inmueble, lo que permite tener un referente por ubicaciónsi se analiza el dato de manera conjunta con el porcentaje de participación segúnnumero. Se destaca la importante participación con que cuentan las comunas centroy universidad.• Los cuadros correspondientes a la información de renta inmobiliaria centran suanálisis en el canon promedio de arrendamiento para las diferentes tipologías. Esimportante resaltar que el análisis en términos de cantidad sirve para tener unreferente de la muestra que esta siendo analizada y de la cual se obtienen losresultados presentados. Los datos presentados son promedios resultantes declasificar la información según ubicación y tipologia.25

5. GEORREFERENCIACIONMapa No. 1 Licencias de construcción por comunas trimestre I de 2005.26

Mapa No. 2 Licencias de construcción por comunas trimestre I de 2006.27

Mapa No. 3 Instalaciones de Energía por comunas Trimestre I de 200628

Mapa No. 4. Valor catastra de transacciones inmobiliarias por barrios trimestre I de 200629

Mapa No. 5 Cantidad de transacciones inmobiliarias por manzanas trimestre I de 2006.30

Mapa No. 6 Canon promedio por manzana tipología casa trimestre I de 2006.31

Mapa No. 7 Canon promedio por manzana tipología apartamento trimestre I de 2006.32