La lettre d'information du - Avocat bordeaux - aquitaine

La lettre d’information du
D ROIT D E L ’ U R B AN I SM E
D ROIT I M M O BILI ER
G E S T I O N IMMOBI L I ERE
D ROIT P U BLI C E T P RI V E
D E S AF F AI R E S
D O M AI N E P UBLI C
D ROIT D E L ’ E NVIRONNEMENT
1
C l ot i l d e CAZAMAJOUR
E n c o l l a b o r a t i o n a v e c :
S a r a h I N G A R
V i r g i n i e B O U Y X
C é l i n e D O L B E A U
A v o c a t s à l a C o u r
J u l i e n P I O T
S o r y B A L D E
J u r i s t e s
C l o t i l d e J O N I S
A d m i n i s t r a t i o n
n° 6-7-8 / 2011
L ’ e x c e l l e n c e à v o s c ô tés
6 1 , c o u r s P a s t e u r - 3 3 0 0 0 B o r d e a u x
0 5 . 5 6 . 5 2 . 9 8 . 5 4
0 5 . 5 6 . 5 2 . 4 5 . 9 8
c a b i n e t c a z a m a j o u r @ a v o c a t l i n e . c o m
w w w . c a z a m a j o u r - a v o c a t s . f r
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Toute diffusion ou reproduction sans le consentement exprès et préalable de Maître Clotilde CAZAMAJOUR est interdite.

SOMMAIRE
F o c u s P a g e 2
J u r i s p r u d e n c e d e l a c o u r a d m i n i s t r a t i v e d ' a p p e l d e B o r d e a u x P a g e 6
U r b a n i s m e P a g e 9
E n v i r o n n e m e n t P a g e 13
D r o i t i m m o b i l i e r P a g e 1 5
C o n s t r u c t i o n P a g e 1 7
FOCUS DU MOIS
ESPACES BOISES CLASSES, CHANGEMENT
D’AFFECTATION ET CONSTRUCTIBILITE
Le c lassement d’un terrain en espace boisé classé a pour
conséquence d’interdire tout changement d'affectation ou tout
mode d'occupation du sol de nature à compromettre la
conservation, la protection ou la c réation des boisements
(article L. 130 -1 du code de l'urbanis me).
Malgré les idées reçues, ce classement n'est pas subordonné à l'existence préalable d'un
boisement et la qualité médiocre des arbres, situés s ur une parcelle déjà partiellement
urbanisée, ne fait pas obstacle à ce type de classement ( conseil d'état, 5 déc. 1986, n°
55448, Guillerot ; conseil d'état, 31 juillet 1996, n° 129551, Moyal ).
En d’autres termes, des terrains totalement dépourvus de boisemen t peuvent être classés
en EBC. Les auteurs d'un PLU ont en effet la possibilité , pour des motifs d'urbanisme, de
prévoir la modification des modalités existantes d'utilisation du sol (conseil d'état, 14 déc.
1984, n° 43338, Cordier ; conseil d'état, 15 janv. 1999, n° 164737, Romand).
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Ce bref rappel exposé, nous vous proposons de vous préciser
au travers de ce focus l’étendue de cette interdiction de
changer l’affectation des sols.
▐ 1 ère étape : le classement d'un terrain en EBC n'interdit pas tout
changement d'affectation ou d'utilisation du sol ( conseil d'état, 29
décembre 1999, n° 198021, SNC Capon).
Dans cette espèce, il a été jugé que la création d’une voie à l’intérieur d’un EBC ne pouvai t
pas être interdite de façon générale.
▐ 2ème étape : fortes de ce principe, les juridictions
administratives ont ensuite admis ou déclaré incompatibles des
changements d’affectation avec un classement en EBC.
▐ Récemment, et cela mérite d’être souligné, le conseil d'état a
jugé que, pour refuser un permis de construire ou une autorisation
de travaux sur la base des dispositions de l'article L. 130 -1 du
code de l'urbanisme, l’autorité administrative doit apprécier si la
construction ou les travaux projetés sont de nature à
compromettre la conservation, la protection ou la création des
boisements.
Commet une erreur de droit le juge qui estime que le maire était tenu de s’opposer à des
travaux déclarés du seul fait qu’ils étaient situés dans un EBC, sans reche rcher s’ils le
compromettaient (conseil d'état, 31 mars 2010, n° 310774, Hubert Ven).
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Changements d'affectation incompatibles avec un
classement en EBC
▐ Travaux conduisant à remettre en cause , même de manière accessoire, les
boisements : opération de restauration avec aménagement de plusieurs accès
et stationnements, le tout accompagné de déboisements ( conseil d'état,
14 décembre 1988, n° 72117, Delhomme) ;
▐ Construction d'une maison d'habitat ion (conseil d'état, 22 juillet 1994, n°
138212, Reding) ;
▐ Construction d'une rampe d'accès de 93 mètres à un parking public (conseil
d'état, 20 janvier 1984, n° 34945, Ville d'Angers) ;
▐ Construction d'une piscine couverte (CAA Nantes, 15 avril 1998,
n° 97NT01909, Préfet d'Indre-et-Loire) ;
▐ Construction d’un parc de stationne ment (conseil d'état, 31 octobre 1986,
n° 62424, Assoc. culturelle lyonnaise islamo -française) ou de ses voies d'accès
(conseil d'état, 13 mars 1989, n° 61117, SCI boulevard des Lions c/ Assoc.
quartier Cazeaux).
Changements d'affectation compatibles
▐ Création d'une voie longue de 66 mètres et large de 4 mètres, traversant un
EBC le long d’une limite séparative en vue de rejoindre l e seul accès direct du
terrain à une voie publique, ne nécessitant ni abattage, ni coupe d'arbre (CAA
Paris, 6 mai 2003, n° 00PA03950, Perier ) ;
▐ Création d'un lotissement, incluant dans son péri mètre un EBC, dès lors que
cette opération prévoit la réalisation d'espaces verts englobant la zone boisée
protégée – Emprise sur 100 m² environ (TA Orléans, 20 mai 1986, n° 833533,
Verseux) ;
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▐ Servitude de passage de canalisation souterraine d'assainissement dans un
parc classé en EBC, sur une bande de terrain de 3 mètres de large d'une
longueur d'environ 100 mètres et permettant notamment que les arbres y soient
éventuellement essartés (TA Toulouse, 12 octobre 2000, Hubert de Malefette /
Préfet de Haute-Garonne).
Changements d'affectation autorisés par le code de l'urbanisme
En bref, aux termes des articles L. 130 -2 et L. 130-3 du code de l'urbanisme, le
propriétaire d'un terrain classé peu t sous certaines conditions et en contrepartie
d’une cession du surplus, bénéficier d'une autorisation de construire sur une
partie du terrain classé n'excédant pas 1/10 è m e .
Cette autorisation ne peut être donnée que par décret pris sur le rapport du
ministre chargé de l'urbanisme, du ministre de l'intérieur et du ministre de
l'agriculture et la portion de terrain cédée par le propriétaire ne peut faire l'objet
d'un changement d'affectation qu'après autorisation donnée dans les mêmes
conditions et accord de la commune concernée.
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La cour administrative d'appel de Bordeaux a rendu en 2010
un nombre important d’arrêts récemment publiés sur
lesquels il nous est apparu important de revenir.
REGLEMENT NATIONAL D'URBANISME
CONSTRUCTION DE NATURE A PORTER ATTEINTE A LA SECURITE
OU A LA SALUBRITE PUBLIQUE (ARTICLE R. 111 -2 du CODE DE
L'URBANISME)
▐ Les nuisances sonores font partie de celles qui peuvent être invoquées sur le
fondement de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme (8 février 2010, SCI
Saint-Michel, n° 09BX00736) ;
▐ Légalité d’un refus de permis de construire en cas de nuisances sonores et
olfactives résultant de la proximité du projet d’une stabulation libre sur lisier de
28 bovins, même non soumise à la réglementation de s installations classées
pour la protection de l'environnement et aux règles d’éloignement prévues par
le règlement sanitaire départemental (27 mai 2010, commune de Pouyeferre, n°
09BX01992).
JURISPRUDENCE DE LA COUR
ADMINISTRATIVE D'APPEL DE
BORDEAUX
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ACCES PRESENTANT UN RISQUE POUR LA SECURITE PUBLIQUE
(ARTICLE R. 111-5 du CODE DE L'URBANISME)
▐ L’accessibilité du site aux engins de lutte contre l’incendie ne constitue que
l’un des éléments pouvant justifier un r efus de permis de construire. L' avis
favorable des services de lutte contre l’incendie ne fait pas obstacle à un refus
- 42 logements desservis par une voie privée de 6 mètres de large débouchant
sur une voie communale étroite présentant un trafic substantiel ( 6 avril 2010,
commune de Castelsarrasin, n° 09BX01933).
PLAN D'OCCUPATION DES SOLS / PLAN LOCA L
D'URBANISME
▐ Concertation : la délibération par laquelle le conseil municipal décide
d’organiser un affichage du projet de PLU, sa publication dans le bulletin
municipal et la mise à disposition auprès du public des éléments de ce projet
au fur et à mesure de son avancement, sans aucune précision quant à leur
mise en œuvre, ne peut être regardée comme instituant une concertation
suffisante au regard des dispositions de l'article L. 300-2 du code de
l'urbanisme (4 mars 2010, SCI MPV Paris, n° 08BX03261) ;
▐ Enquête publique : un registre d’enquête publique n’ayant pas été clos et signé
par le maire et ne comport ant que la seule signature du commissaire -enquêteur
ne constitue pas un vice de nature à entacher d’irrégularité la procédure
d’enquête publique (18 février 2010, n° 09BX00982) ;
▐ Enquête publique : l’absence d’avis de la chambre d’agriculture dans le dossier
d’enquête publique relative au projet de révision simplifiée d’un POS constitue
un vice de procédure substantiel (22 février 2010, commune de Lavausseau, n°
09BX00557) ;
▐ Champ d’application des procédures de modification / révision : des
modifications du POS ayant pour objet de permettre la construction de
logements sociaux à proximité immédiate d’une zone d’activité, d’une route
supportant une circulation importante et d’une station d’épuration comportent
de graves risques de nuisances. Interdiction de recourir à la procédure de
modification (18 mars 2010, n° 09BX01450)
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PERMIS DE CONSTRUIRE
▐ Projet architectural : l’insuffisance de tout ou partie du projet architectural
(articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme) est de nature à affecter
la légalité externe du permis lorsqu’elle n’est pas palliée par d’autres éléments
constitutifs du volet paysager, notamment lorsque le projet pr ésente une
certaine importance et s’implante dans un secteur sensible.
Tel est le cas d’un projet de construire de 3 immeubles comportant
12 logements, d’une SHON totale de 1.000 m² à implanter dans un secteur
d’habitations individuelles.
Censure du permis en l’absence de mention de la présence de maisons
individuelles dans la notice, ajoutée à celle de toute photographie permettant
de situer le terrain dans le paysage proche (27 mai 2010, n° 09BX01734).
AUTORISATION D'EQUIPEMENT COMMERCIAL
▐ Composition des commissions départementales : l’arrêté préfectoral fixant la
composition des CDAC n’a pas à faire l’objet d’une publication au recueil des
actes administratifs. De plus, il peut être pris au -delà du délai d’un mois
prescrit part l'article L.752-23 du code de commerce ( 25 janvier 2010, SARL du
Malabre et SAS SDAB, n° 09BX01380-01381).
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PERMIS DE CONSTRUIRE
▐ INSTALLATION CLASSEE POUR LA PROTECTION DE L'ENVIRONNEMENT (cour
administrative d’appel de Lyon, 17 févrie r 2010, GAEC Forêt du Rhône,
n° 08LY00433) :
La demande de permis de construire c onc ernant une installation classée soumise à
déc laration doit être accompagnée de la jus tification du dépôt de la déclaration.
▐ INSTALLATION CLASSEE POUR LA PROTECTION DE L'ENVIRONNEME NT (tribunal
administratif de Strasbourg, 26 janvier 2010, Eurovia Lorraine, n° 09000222) :
Le défaut de notification d’une déc ision dans le délai d’instruc tion fait naître un
permis de construire tacite même lors que le projet concerne une activité soumise à
autoris ation au titre de la législation s ur les installations c lass ées .
▐ O B L I G A T I O N D ’ E C A R T E R L E S D I S P O S I T I O N S I L L E G A L E S D U P O S E T D E
S T A T U E R A U R E G A R D D E S R E G L E S C O R R E S P O N D A N T E S A N T E R I E U R E M E N T
A P P L I C A B L E S ( c o u r a d m i n i s t r a t i v e d ’ a p p e l d e N a n t e s , 4 f é v r i e r 2 0 1 0 , J u m o i s , n °
0 8 N T 0 0 8 8 9 ) .
URBANISME
▐ P E R M I S D E C O N S T RUIRE – P R O J E T D E F E R M E P H O T O V O L TAIQUE :
Malgré les conclusions favorables de l’enquête publique, le préfet des Pyrénées -
Atlantiques a refusé, le 27 avril 2011, de délivrer un permis de construire pour une
ferme photov oltaïque sur une superficie de 20 hectares, destinée à produire 7,5
millions de KWc afin de combler les besoins d’une population d’environ 7.000
personnes. Etait notamment dénoncée l’amputation des terres agricoles impliquées
par le projet alors que d’autres s urfaces étaient disponibles (toits de park ings, etc).
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▐ N E U T R A L I S A T I O N D E S E F F E T S D ’ U N E A U T O R I S A T I O N D E L O T I R D E V E N U E
C A D U Q U E ( c o n s e i l d ’ é t a t , 2 7 a v r i l 2 0 1 1 , n ° 3 1 2 0 9 3 , S A R L A l t i t u d e - S C I T i n a - s u r -
m e r ) :
Les droits acquis rés ultants du classeme nt en es pac e vert par une autorisation de
lotir dev enue caduque, du fait de la non -réalis ation des travaux dans le délai de 36
mois, sont inopposables.
▐ I M P L A N T A T I O N D ’ U N E S O C I E T E C O M M E R C I A L E EN Z O N E A G R I C O L E ( R é p .
m i n . n ° 1 5 9 8 5 : J O Sé n a t Q , 5 m a i 2 0 1 1 , p . 1 1 9 0 ) :
Le gouvernement a précisé que la c ons truction en zone A d’un bâtiment destiné à
servir de siège soc ial à une SARL de commerc ialis ation de produits agricoles était
imposs ible, dans la mesure où cette activité n’av ait plus aucun lien avec la
production agricole.
Il a également rappelé qu’ « il n'est pas nécessaire à un agriculteur de c onstituer
une SARL pour la commercialisation de s es productions. Son statut le lui permet
sans formalité particulière et les bâtiments éventuels néces saires à l'acti vité
agricole trouv ent naturellement leur place en zone agricole dans les documents
d'urbanis me ou hors des parties urbanis ées des communes non dotées de tels
documents . Il s'agit là d'un prolongement naturel de l'activité de produc tion. »
▐ D R O I T A L ’ E R R E U R D A N S U N A R R Ê T E M O D I F I C A T I F D E N O N - O P P O S I T I O N A
U N E D E C L A R A T I O N P R E A L A B L E ( c o n s e i l d ' é t a t , 6 m a i 2 0 1 1 , n ° 3 3 6 9 1 9 , M i n . d e
l ' É c o l o g i e ) :
Le conseil d'état rec onnaît la possibilité pour l'administration de régulariser une
déc ision explic ite de non -oppos ition à une déclaration entachée d’irrégularités
formelles par un arrêté modificatif, « dès lors que celui-ci ass ure le respec t des
règles de fond applic ables au projet en cause, répond aux ex igences de forme ou a
été précédé de l'ex écution régulière de la ou des formalités qui av aient été
omises ».
Notre avis : Si cette solution semble se limiter aux vices de formalité, on il est
permis d’y dev iner les germes de la décis ion arrêtée en matière de permis
modific atif (cour administrativ e d'appel de Lyon, 15 fév rier 2011, n° 08LY01637,
Avril).
Pour mémoire : ces permis modific atifs permettent à l’administration de garantir le
respect par le projet initialement auto ris é tant des règles de fond que des règles de
de forme et de procédure (cons eil d'Etat, 2 février 2004, n° 238315, SCI La Fontaine
de Villiers), tout en évitant de compromettre la réalis ation du projet.
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D E C I S I O N D E L A C N A C ( c o n s e i l d ' é t a t , 1 6 m a i 2 0 1 1 , n ° 3 3 6 2 2 7 , A s s o c . e n t o u t e
f r a n c h i s e d e s B o u c h e s - du- R h ô n e ) :
Le point de départ du délai de rec ours de 2 mois contre la décis ion de la commiss ion
nationale d'aménagement commercial (CNAC) est différent, selon que le requérant
est le bénéficiaire de la décis ion ou un simple tiers.
« Pour les tiers, le délai de recours contentieux court à compter de la plus tardive
des deux dates correspondant, l'une au premier jour d'une période d'affic hage en
mairie d'une durée de deux mois, l'autre à la seconde des deux insertions effectuées
dans la presse régionale ou locale »
PLAN D'OCCUPATION DES SOLS / PLAN LOCAL
D'URBANISME
▐ D E S T I N A T I O N D E S Z O N E S – E O L I E N / P H O T O V O L T A I Q U E ( c o u r a d m i n i s t r a t i v e
d ' a p p e l d e N a n t e s , 2 9 j u i n 2 0 1 0 , s o c i é t é d e r e c h e r c h e e t d é v e l o p p e m e n t é o l i e n ,
n ° 0 9 N T 0 1 3 2 8 ) :
Un parc éo lien comprenant 6 éoliennes et un pos te de livraison, édifié dans le but
de produire de l’élec tricité en vue de sa v ente, revêt le caractère d’un équipement
collectif, l’électricité produite bénéfic iant de l’obligation d’ac hat par EDF prévue à
l’article 10 de la loi du 10 février 2000 relative au serv ice public de l’élec tric ité.
Toutefois , ce parc ne peut être regardé ni comme une construction à usage
d’infrastructure, ni c omme un équipement public au sens des dispositions d’un
document local d’urbanisme n’ autoris ant dans une zone que « les constructions à
usage d’équipement c ollec tif public et d’infrastructure ».
▐ Z O N E S V E R T E S ( c o n s e i l d ' é t a t , 2 6 m a i 2 0 1 0 , D o s S a n t o s , n ° 3 2 0 7 8 0 ) :
La délimitation, dans les doc uments graphiques du PLU, au titre des orientat ions
d’aménagement, d’une zone verte au sein d’une zone AU ne s uffit pas, par elle -
même, à conférer à c ette zone un caractère inconstructible.
▐ I N O N D A T I O N ( t r i b u n a l a d m i n i s t r a t i f d e S t r a s b o u r g , 2 0 a v r i l 2 0 1 0 , B o u r , n °
0 6 0 4 4 9 1 ) :
Le règlement d’un PLU peut imposer aux c onstructeurs le respect des dispositions
d’un plan de prév ention des risques d’inondation en c ours d’élaboration.
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▐ I N O N D A T I O N : L A P E R S P E C T I V E D ’ U N E P R I S E E N C O M P T E R E N F O R C E E D E S
R I S Q U E S D E S U B M E R S I O N D A N S L E S D O C U M E N T S D ’ U R B A N I S M E ( P r o p o s i t i o n
d e l o i S é n a t n ° 1 0 3 d u 3 m a i 2 0 1 1 ) :
Cons équence de la tempête Xy nthia, le Sénat a adopté en première lecture, le 3 mai
dernier, une proposition de loi v isant à acc entuer la prise en compte des risques de
submersion marine dans les documents d'urbanis me.
Pour ce faire, les documents d'urbanisme devront être mis en c onformité avec les
plans de prév ention des risques naturels prévis ibles (PPRN) et les plans de
prévention des risques technologiques (PPRT), dans un délai d'un an pour supprimer
les dispos itions c ontraires aux prescriptions de ces plans.
A défaut, le préfet pourrait y proc éder d'office.
Les PPRN pourraient, si la loi est adoptée à l’Assemblée, définir les zones de
danger pour les vies humaines , dans lesquelles aucun permis ne pourrait être
tacitement accordé.
CONTENTIEUX
▐ L a t r a n s a c t i o n a d m i n i s t r a t i v e : L e s p r é c i s i o n s d u p r e m i e r m i n i s t r e
Une circ ulaire du premier ministre du 6 av ril 2011, publiée au J ournal officiel du 8
avril 2011, relative au développement du rec ours à la transaction pour régler
amiablement les conflits, annule et remplac e celle du 6 février 1995.
1. Les transactions c onc lues par des pers onnes publiques et ayant pour objet le
règlement ou la prévention de c ontentieux administratifs sont des contrats
administratifs .
2. La trans action est ouverte aux établis sements publics (sous réserve d’y être
autoris és par leur statut, pris par décret) ainsi qu’aux collectivités territoriales et
aux établiss ements publics locaux .
3. Le rec ours à la transaction es t envis ageable même en l’a bs ence de différend s ur
l’évaluation du dommage fais ant l’objet du litige.
4. S’agissant des effets juridiques de la transac tion, l’administration es t
juridiquement engagée dès qu’elle adresse à la partie advers e une proposition écrite
de transaction.
5. Par ailleurs, le montant de la trans action doit réperc ut er les éventuels partage s
de respons abilité avec d’autres respons ables voir e même, le c as échéant, av ec le
débiteur si ce dernier a commis des fautes ayant partic ipé à la création du préjudice.
Pour pl us de précisions sur ce mode de règlement des conflits, le
cabinet se tient à votre disposition.
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Installations classées
▐ Mod a l i t é s d e c o n t r ô l e d e s I C P E e t I O T A r e l e v a n t d u
m i n i s t è r e d e l a d é f e n s e ( a r r ê t é d u 2 8 a v r i l 2 0 1 1 , N O R :
D E F D 1 1 0 9 3 0 1 A : J O , 6 m a i ) :
Un arrêté du 28 avril 2011 a abrogé et précisé le régime des insta llations class ées
au titre des polices des ICPE et de l’eau (LEMA) applic ables aux installations
dépendantes du minis tère de la défense, précédemment organisé par l’arrêté du 15
mai 2000. Il fixe les modalités d'exercic e des polic es adminis tratives
des ins tallations clas sées pour la protection de l'environnement (ICPE) et des
installations, ouvrages, travaux ou ac tiv ités (IOTA) au sein des organismes relev ant
du ministère de la défense.
▐ D é c h e t s : c o r r e c t i o n d e l a d i r e c t i v e r e l a t i v e a u x v é h i c u l e s h o r s d ' u s a g e ( D i r .
2 0 1 1 / 3 7 / U E d e l a C o m m i s s i o n , 3 0 m a r s 2 0 1 1 : J O U E n ° L 8 5 , 3 1 m a r s ; r e c t .
J O U E n ° L 1 4 6 , 1 er j u i n ) :
Depuis la directive 2000/53/CE du 18 septembre 2000, les matéria ux et les
composants utilisés pour les véhicules mis sur le marché après le 1 er juillet 2003 ne
doivent pas contenir de plomb à l’exception des matériaux et composants en
renfermant dans les soudures , utilisées dans les applic ations élec triques, s auf
s’agissant des soudures des cartes de circuits imprimés ou s ur verre.
La directive du 30 mars 2011 rectifie l’erreur de date dans l’applic ation de cette
exemption, qui conc erne les véhicules réc eptionnés avant le 1 er janv ier 2011 et non
le 1 er janvier 2016.
▐ C e n t r e s d e t r i d e d é c h e t s : L ’ A D E M E a n a l y s e l e s d i f f é r e n t e s o p t i o n s d e m o n t a g e s
j u r i d i q u e s
L’ADEME a publié en mars 2011 une étude identifiant les différents montages
juridiques possibles pour les projets de rénovation ou de création de centres de tri
de recyclables ménagers secs , la construction et l'ex ploitation des c entres de tri
recyclables secs ménagers . Cette étude cerne les forces et les faiblesses de chacun
des types de montage juridique .
ENVIRONNEMENT
Pour plus de précisions, le cabinet se tient à votre dispo sition.
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Droit de l’énergie
▐ P u b l i c a t i o n d u c o d e d e l ’ é n e r g i e (ordonnanc e n° 2011-504, 9 mai 2011 : JO, 10
mai) :
Outre la transposition des directives communautai res du 9 juillet 2009 relatives à la
création des marc hés intérieurs de l’élec tricité et du gaz (dites directives du 3 è m e
paquet énergie), l’ordonnance n° 2011-504 du 9 mai 2011 v ient officiellement de
créer le code français de l’énergie.
Ce nouveau code c entralise l’ens emble de la légis lation cons acrée à tous les types
d’énergie ains i qu e tous les acteurs énergétiques. Il s ’organis e en 7 livres :
- le livre I : organisation générale du secteur de l'énergie (les principes et
les obligations générales et fondamentale s de la politique énergétique et
du s ervic e public de l’énergie) ;
- le livre II : maîtrise de la demande d'énergie et le développement des
énergies renouv elables ;
- le livre III : dispositions relatives à l'électricité (production, transport et
distribution, commercialisation, acc ès et rac cordement aux rés eaux) ;
- le livre IV : dispositions relativ es aux gaz ;
- le livre V : dis pos itions relatives à l'utilisation de l'énergie hydraulique ;
- le livre VI : dispositions relativ es au pétrole ;
- le livre VII : dispositions relativ es rés eaux de chaleur et de froid.
Il est entré en v igueur au 1 er juin 2011 à l’exception des dispos itions impliquant une
intervention réglementaire attendue av ant la fin de l’année 2011, et de celles
mentionnées à l'article 12 dont l’abrogation est différée au 1 er janvier 2012 ou au 1 er
janvier 2014.
Pour plus de précisions, le cabinet se tient à votre disposition.
▐ E n e r g i e , f i s c a l i t é e t e x p l o i t a n t s a g r i c o l e s : P r e m i è r e s p r é c i s i o n s s u r l e s m o d a l i t é s
d e d e m a n d e d e r e m b o u r s e m e n t d e l a T I P P
Un décret n° 2011-478 du 29 avril 2011 précise les modalités de mise en œuvre du
dis pos itif créé par l’Etat en 2004 sur le remboursement partiel de la tax e intérie ure
sur les produits pétroliers pour aider les agriculteurs à fai re fac e à l’augmentation
des c oûts de consommation énergétique.
Les exploitants agric oles doiv ent adresser leur demande de remboursement à la
direction régionale ou départementale des finances publiques ou de la trésorerie
générale.
Les ministres de l’agriculture et du budget préciseront dans les mois à venir la forme
de la demande et les pièces à joindre.
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Copropriété
▐ N u l l i t é d u P V d ’ a s s em b l é e - O m i s s i o n d e s n o m s e t d e s v o i x d e s o p p o s a n t s ( c o u r
d e c a s s a t i o n , c i v . 3 ème , 2 8 a v r i l 2 0 1 1 , r e q u ê t e n ° 1 0 - 1 5 . 2 6 4 , n ° 4 4 3 P + B ,
B e n s a m o u n c / S y n d . c o p r . d e l a r é s i d . L a b a i e d e s a n g e s e t a . ) :
Le procès-verbal doit indiquer pour toutes les déc isions, tant pour la désignation du
président de séanc e et des scrutateurs (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 15), que
pour le v ote de c hac une des questions (D n° 67 -223, 17 mars 1967, art. 17) le
résultat de celui-ci, les noms e t le nombre de v oix des opposants à la déc ision et
des abstentionnistes .
DROIT IMMOBILIER
La non-mention des noms et du nombre d’opposants es t une cause de nullité
formelle, inv ocable s ans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existenc e
d'un grief et qui ne peut être régularisée a posteriori, même si cette omiss ion ne
serait pas de nature à remettre pas en caus e le résultat final du v ote.
▐ N u l l i t é d ’ u n e c l a u s e d u r è g l e m e n t d e c o p r o p r i é t é r é p u t é e n o n é c r i t e (co u r d e
c a s s a t i o n , c i v . 3 ème , 2 8 a v r i l 2 0 1 1 , n ° 1 0 - 20.5 1 4 , 4 4 7 P + B + N o t e B i c c , S t é P r i m o
c / S y n d . c o p r . d e l ' i m m . L e C o u n t r y P a r k ) :
Les clauses des règlements de copropriété contraires aux dispositions d'ordre public
sont réputées non écrites et donc cens ées n'avoir jamais ex isté .
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Droit de la propriété
▐ P r o m e s s e u n i l a t é r a l e d e v e n t e – r é t r a c t a t i o n e t f o r m a t i o n d u c o n t r a t ( c o u r d e
c a s s a t i o n , c i v . 3 ème , 1 1 m a i 2 0 1 1 , r e q u ê t e n ° 1 0 - 1 2 . 8 7 5 ) :
La rétrac tation d’une promesse unilatérale de v ente ne peut être sanc tionnée que
par une c ondamnation à verser des dom mages et intérêts . « La levée d’option par le
bénéfic iaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du
promettant excluant toute rencontre des volontés réc iproques de v endre et
d’acquérir, la réalisation forcée de la v ente ne peut être ordonnée. »
Dés lors, et contrairement à la juris prudence relative à l’offre de vente, la volonté
doit en permanence être maintenue. Les parties pourront toutefois prév oir ab initio
que la s anction de l’engagement du promettant sera la v ente forc ée.
Le cabinet se tient à votre disposition pour vous assister dans la
rédaction de telles clauses, en ce compris grâce au nouvel acte
d’avocat qui peut être utilisé en matière de promesse de vente.
▐ E x p r o p r i a t i o n - C o n d i t i o n s f i n a n c i è r e s d e l’ e x p r o p r i a t i o n des l o c a t a i r e s ( C E D H , 2 6
a v r i l 2 0 1 1 , r e q u ê t e n ° 3 2 5 2 1 / 0 5 ) :
La Cour Européenne des Droits de l’Homme (CEDH) a jugé que l’expropriation , par
une administration, du titulaire d’un bail c ommerc ial v iole le droit au respect de ses
biens s ’il ne perçoit pas « une ind emnisation raisonnable et proportionnée au
préjudic e effectivement s ubi du fait de l'ex propriation ».
Elle cens ure, à cette occas ion, la méthode d’évaluation italienne du montant
d’indemnis ation qui ne tenait pas compte du cas d’espèce et ignorait la pert e de
l'outil de trav ail du requérant, comme l’ex ige pourtant la jurisprudence de la CEDH
(CEDH, 11 avril 2002, Lallement c. France , requête n° 46044/99, §§ 20-24).
Notre avis : cette solution ne devrait pas affecter le droit franç ais, puisque le code
de l’ex propriation pour cause d’utilité publique prév oit l’indemnisation du locataire
évincé par l’effet d’une expropriation (article L. 12 -2 du code de l’expropriation) et
oblige le propriétaire exproprié à signaler l’ex istence de tout preneur à bail à
l’expropriant (article L. 13-2 du code de l’ex propriation).
La juris prudence civ ile a d’ailleurs déjà eu à se prononcer sur l’indemnisation du
titulaire d’un bail commercial dont l’activ ité commerciale était menacée par une
expropriation (c our de cassation, civ. 3 è m e , 3 octobre 1979, Bull. civ. III, n° 166 ;
Cour de cass ation, civ . 3 è m e , 24 mai 2006, AJDI 2007. 46, obs. Morel).
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▐ O c c u p a t i o n s a n s t i t r e d u d o m a i n e p u b l i c (co n s e i l d 'ét a t , 1 5 a v r i l 2 0 1 1 , n °
3 0 8 0 1 4 ) :
« L'occupation s ans droit ni titre d'une dépendan ce du domaine public constitue une
faute c ommise par l'occupant […] qui l'oblige à réparer le dommage c aus é au
gestionnaire de ce domaine […]. Si la pas sivité du ges tionnaire du domaine public
peut c onstituer une c ause exonératoire de la respons abilité de l'occupant, dans la
mesure où ce c omportement du gestionnaire serait c onstitutif d'une faute, […] elle
ne saurait faire obstacle, dans son principe, au droit du gestionnaire du domaine
public à la réparation du dommage résultant de cette occupation irrégul ière ».
▐ E t a b l i s s e m e n t p u b l i c s - A m é l i o r a t i o n d e l ’ e f f i c a c i t é d e s c o n v e n t i o n s d e d é l é g a t i o n
d e c o m p é t e n c e e n m a t i è r e d ’ i m m o b i l i e r ( c irc u l a i r e , 2 4 m a r s 2 0 1 1 : B O M E D D T L
n ° 2 0 1 1 / 7 ) :
Les EPCI et les départements peuvent, depuis la loi du 13 août 2004, s igner des
conventions de délégation de l'attribution des aides publiques à la pierre en fav eur
du parc locatif social (PLUS, PLA -I, PLS, etc.) et du parc priv é ancien, pour une
durée de 6 ans. Alors que les premières conventions sont sur le point d’ être
renouvelées dans les deux années à venir, le minis tère de l'éc ologie a publié une
circulaire relative à ces conventions .
Il est ains i prévu l a rédaction d'av enants, dont deux annuels obligatoires en début et
fin d'année, des tinés à ajuster les objectifs et les moyens en c ours d’ex écution de la
convention. La définition des objec tifs est également mieux précisée, tant pour c e
qui relève du parc public, que pour ce qui relève du parc privé (indication du nombre
de logements traités dans le c adre de la lutte c ontre l'habitat indigne, du nombre de
logements très dégradés selon la grille d'évaluation élaborée par l'Anah et, du
nombre de logements traités pour les propriétaires bailleurs).
L’objec tif de cette circulaire est donc d’ass urer un meilleur suivi des dépenses et de
la réalisation de la politique urbaine, qui passe par un dialogue renforcé entre l’Etat
délégataire, d’un c ôté, et les EPCI/dépar tements de l’autre.
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▐ A r c h i t e c t e – H o n o r a i r e s - O b l i g a t i o n d e l ’ a c c o r d e x p r ès d u c l i e n t a v a n t t o u t e
p r o l o n g a t i o n d e m i s s i o n ( c o u r d e c a s s at i o n , c i v . 3 ème , 2 9 m a r s 2 0 1 1 , n ° 1 0 -
3 0 . 2 5 3 , n ° 3 7 8 F - D , L e f è v r e c . / M e rc a d i e r ) :
Au-delà de l’ex écut ion des termes du c ontrat initial, le paiement des prestations
supplémentaires n’es t ex igible que si le client accepte ex pressément et s ans
équiv oque le paiement des prestations en supplément des honoraires forfaitairement
convenus. Le client ne peut avoir tacitement accepté la poursuite de l’intervention
de l’arc hitecte aux mêmes c onditions , notamment de rémunération.
▐ A r c h i t e c t e - P e r f o r m a n c e é n e r g é t i q u e : l e s e u i l d ' i n t e r v e n t i o n d e 1 7 0 m ² d e S H O B
d e m e u r e ( Rép. min. n° 17453 : JO Sénat Q, 28 avr. 2011, p. 1099, et Rép. min. n°
101105 : JO AN Q, 5 avr. 2011, p. 3390 ) :
La demande de recourir systématique ment à un arc hitec te pour garantir la
performanc e énergétique des bâtiments dès 10 m² de SHO B a été rejetée.
▐ A b r i d e p i s c i n e - C o n d i t i o n s d e l a q u a l i f i c a t i o n d ’ o u v r a g e (co u r d e c a s s a t i o n , c i v .
3 ème , 3 0 m a r s 2 0 1 1 , n° 10 - 1 0 . 7 6 6 , n ° 356 F S - D , St é C a m p i n g La Tour des Prises
c / S A R L l ' A b r i m o b i l e ) :
CONSTRUCTION
En l’espèce, deux sinistres success ifs avaient endommagé un abri de piscine
repliable et mobile, reposant « s ur des roues orientables, non insérées dans un rail
et [dont] l'ancrage au sol était prév u sur des dalles simplement posées, les sangles
et bracons étant fix és de manière précaire s ur un muret de clôture et sur un
grillage ». La cour de cassation confirme que c e t abri ne pouvait être analysé
comme « un élément indiss ociable de la piscine ni un ouvrage au sens de l'article
1792 du code civil », dans la mesure où il « n'était pas rattac hé définitivement ni à
la piscine, ni au sol de la terrasse ». Tout est donc question d’arrimage au sol.
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▐ A s c e n s e u r s - A n n u l a t i o n d e l a n o r m e A F N O R r e l a t i v e a u x a s c en s e u r s :
L’Assoc iation Française de Normalis ation (AFNO R) élabore un calendrier de trav ail
de rév iser la norme NF P 82 -751, relativ e aux ascens eurs, abandonnée depuis le 13
avril 2011.
▐ E R P - S é c u r i t é i n c e n d i e – i n f l u e n c e d e l ’ i n v a l i d i t é d e s p e n s i o n n a i r e s ( A r r ê t é d u
1 4 a v r i l 2 0 1 1 , N O R : D E V L 1 1 0 4 7 9 6 A : J O , 2 2 a v r i l ) :
Prolongeant une c irculaire n° 2007 -36 DDSC/DG AS/DG UHC du 15 mai 2007 (BO MT
n° 2007/6, 30 juin), cet arrêté opère une v entilation dans l’applic ation de la
réglementation incendie entre les différents ty pes d’établissements susc eptibles
d’accueillir des personnes âgées, afin de mettre fin à une application automatique
de la réglementation des ERP (établissement de type J).
Ainsi les établissements n’accueillant essentiellement que des personnes
relativement autonomes, c'est -à-dire dont le niveau de groupe is o -ressources moyen
pondéré (GMP) est inférieur ou égal à 300 et le taux de rés idents classés en groupe
iso-ress ources (GIR) 1 à 2 (s oit les plus invalides) est inférieur à 10 %, sont,
désormais, s oumis aux dis pos itions de séc urité -incendie des bâtiments d'habitation
fixées par l'arrêté du 31 janv ier 1986.
Au-delà de c es seuils, la réglementation inc endie appl icable est celle des ERP
définie par l’arrêté du 25 juin 1985 (Arrêté 25 juin 1980, artic les J 1 et s., créés par
arrêté 19 nov embre. 2001, NOR : INTE0100689A : JO, 6 février 2002).
▐ A s s a i n i s s e m e n t - P r o j e t d e l o i p o u r r é s o u d r e l a q u e s t i o n d e l a c h a r g e d e s c o û t s
d e r a c c o r d e m e n t a u r é s e a u c o l l e c t i f :
Le raccordement au réseau c ollec tif des traitements des eaux usées, pour les
propriétés qui en s ont privées , génère pour les particuliers une « double c harge » :
ils doivent s upporter à la fois la redev ance affe ctée au financement de la miss ion de
raccordement au réseau collectif et les coûts liés à l’entretien et la s uppress ion des
anc iens dispositifs individuels de traitement des eaux.
Afin de permettre un « amortiss ement » de ces dépens es, une propos ition de loi n°
415 relativ e au contrôle des installations autonomes en z one d'assainiss ement
collectif, dépos ée le 7 avril dernier , envis age de différer au 31 décembre 2015 ( et
non 2012), la date maximale du premier c ontrôle des installations autonomes dans
les zones d'assainissement c ollectif enc ore dépourvues d'un réseau public de
collecte, lorsque les c ommunes s e sont engagées à le réaliser av ant cette date.
Du point de vue des communes, la propos ition de loi prévoit le reversement en leur
faveur d’une partie d e la redevance de pollution de l'eau d'origine domestique pour
faciliter leur capac ité à financer c es projets de raccordement aux réseaux collectif s
de traitement des eaux usées.
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Nous vous souhaitons d’agréables lectures au cours de votre
été et aurons le plus grand plaisir à vous retrouver à la
rentrée.
Pour mieux répondre à vos demandes, le cabinet restera
ouvert en permanence pendant la période estivale.
Cabinet CAZAMAJOUR
Av o c a t s à l a C o u r
6 1 , c o u r s P a s t e u r , 3 3 0 0 0 B o r d e a u x
05.56.52.98.54 05.56.52.45.98
c a b i n e t c a za m a j o u r @ a v o c a t l i n e . c o m
w w w.caz a m aj o u r - avocats.fr
20
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