FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER BTB - BTB Reit

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TABLE DES MATIÈRES GLOSSAIRE..................................................................................................................................................................1 ÉNONCÉS PROSPECTIFS ...........................................................................................................................................5 MESURES NON CONFORMES AUX PCGR ................................................................................................................6 BÉNÉFICE DISTRIBUABLE .........................................................................................................................................6 DATE DE L’INFORMATION..........................................................................................................................................7 STRUCTURE DE L’ENTREPRISE................................................................................................................................7 Contexte ..........................................................................................................................................................7 Structure de BTB .............................................................................................................................................8 PORTEURS DE PARTS ................................................................................................................................................8 PORTEURS DE DÉBENTURES....................................................................................................................................8 DESCRIPTION DES ACTIVITÉS...................................................................................................................................9 Croissance interne par la gestion dynamique d’actifs......................................................................................9 Croissance externe au moyen d’acquisitions...................................................................................................9 Aperçu du portefeuille immobilier...................................................................................................................10 Composition des locataires............................................................................................................................10 Calendrier des échéances des baux..............................................................................................................12 Hypothèques à rembourser ...........................................................................................................................13 Employés .......................................................................................................................................................15 ÉVOLUTION DES ACTIVITÉS ....................................................................................................................................15 Acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2006 ........................................................................................15 Acquisitions réalisées entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2007 ................................................................16 Acquisitions réalisées entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2008. ...............................................................20 Émissions de parts ........................................................................................................................................22 Émission d’options d’achat de parts ..............................................................................................................23 FACTEURS DE RISQUE.............................................................................................................................................23 Risques des marchés publics ........................................................................................................................23 Risques d’ordre général liés à la propriété de biens immobiliers ...................................................................23 Acquisitions futures d’immeubles...................................................................................................................24 Défaut d’obtenir ou de maintenir le statut de fiducie de fonds commun de placement ..................................24 Autres facteurs de risque liés à la fiscalité et aux EIPD.................................................................................25 Fluctuations des distributions en espèces .....................................................................................................27 Liquidité .........................................................................................................................................................27 Risque du financement par titres d’emprunt ..................................................................................................27 Concurrence ..................................................................................................................................................28 Pertes générales non assurées .....................................................................................................................28 Fluctuations des taux d’intérêt et risque de financement ...............................................................................28 Questions environnementales .......................................................................................................................28 Restrictions applicables aux rachats..............................................................................................................29 Absence de possibilités de croissance ..........................................................................................................29 Dépendance envers des locataires clés ou uniques......................................................................................29 Responsabilité éventuelle des porteurs de parts ...........................................................................................29 Conflits d’intérêts éventuels ...........................................................................................................................31 Lien avec Gestion AMTB ...............................................................................................................................31 Dépendance envers des employés clés ........................................................................................................32 Disponibilité des flux de trésorerie .................................................................................................................32 Cours des parts .............................................................................................................................................32 Droits légaux se rattachant aux parts ............................................................................................................32 Défaut d’obtenir du financement supplémentaire...........................................................................................32 Dilution...........................................................................................................................................................32 Risque de crédit.............................................................................................................................................33 Évolution de la législation ..............................................................................................................................33 SOMMAIRE DU CONTRAT DE FIDUCIE ...................................................................................................................33 Nature de BTB ...............................................................................................................................................33 Droits des porteurs de parts...........................................................................................................................33 Fonds de placement immobilier BTB – Notice annuelle – 22 avril 2009 - I -
Nombre de fiduciaires....................................................................................................................................34 Fiduciaires indépendants...............................................................................................................................34 Mandat des fiduciaires...................................................................................................................................34 Qualités requises des fiduciaires ...................................................................................................................34 Résidence des fiduciaires ..............................................................................................................................34 Élection des fiduciaires ..................................................................................................................................35 Limitations de la responsabilité des fiduciaires ..............................................................................................35 Conflits d’intérêts ...........................................................................................................................................36 Concurrence avec BTB..................................................................................................................................37 Parts ..............................................................................................................................................................37 Rang des parts ..............................................................................................................................................37 Contrepartie versée pour les parts.................................................................................................................37 Absence de droits de préemption ..................................................................................................................37 Fractions de parts ..........................................................................................................................................37 Attribution et émission....................................................................................................................................38 Droits, bons de souscription et options ..........................................................................................................38 Cessibilité ......................................................................................................................................................38 Cession de parts............................................................................................................................................38 Restrictions relatives à la propriété par des non-résidents ............................................................................39 Rachat de parts .............................................................................................................................................39 Assemblée annuelle.......................................................................................................................................41 Autres assemblées ........................................................................................................................................42 Avis de convocation aux assemblées des porteurs de parts .........................................................................42 Président........................................................................................................................................................42 Quorum..........................................................................................................................................................42 Vote ...............................................................................................................................................................43 Modifications au contrat de fiducie par les fiduciaires....................................................................................43 Questions sur lesquelles les porteurs de parts doivent voter.........................................................................44 Questions qui doivent être approuvées par voie de résolution spéciale ........................................................44 LIGNES DIRECTRICES EN MATIÈRE DE PLACEMENT ET POLITIQUES D’EXPLOITATION ...............................45 Modifications aux lignes directrices en matière de placement et aux politiques d’exploitation.......................49 Application des lignes directrices en matière de placement et des politiques d’exploitation..........................49 Questions d’ordre réglementaire....................................................................................................................49 POLITIQUE DE DISTRIBUTION .................................................................................................................................49 Distributions ...................................................................................................................................................49 Attribution.......................................................................................................................................................50 Paiement des distributions.............................................................................................................................51 Désignations ..................................................................................................................................................51 Régimes de réinvestissement des distributions et d’achat de parts...............................................................51 Historique des distributions............................................................................................................................52 DESCRIPTION DE LA STRUCTURE DU CAPITAL ...................................................................................................52 Parts ..............................................................................................................................................................52 Débentures convertibles ................................................................................................................................53 Régime d’options d’achat de parts.................................................................................................................53 Régime de droits des porteurs de parts.........................................................................................................54 MARCHÉ POUR LES TITRES ....................................................................................................................................54 Cours et volume.............................................................................................................................................54 FIDUCIAIRES ET DIRIGEANTS..................................................................................................................................57 Actuel conseil des fiduciaires et liste des dirigeants ......................................................................................57 Expérience des fiduciaires et dirigeants.........................................................................................................58 Interdiction d’opérations, faillites, amendes ou sanctions ..............................................................................60 Amendes ou sanctions...................................................................................................................................61 Conflits d’intérêts ...........................................................................................................................................61 COMITÉ DE VÉRIFICATION.......................................................................................................................................62 Information sur le comité de vérification.........................................................................................................62 Composition du comité de vérification ...........................................................................................................62 Formation et expérience pertinentes .............................................................................................................62 Politiques et procédures d’approbation préalable ..........................................................................................62 Honoraires pour les services des vérificateurs externes................................................................................63 Encadrement du comité de vérification..........................................................................................................63 Fonds de placement immobilier BTB – Notice annuelle – 22 avril 2009 - II -
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(b) contrat de fiducie de TB; (c) c
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c) les vérificateurs externes ou t
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e) Le comité doit aussi établir d
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