Rapport annuel - Soprorente - 2008 - BNP Paribas REIM

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Rapport annuel - Soprorente - 2008 - BNP Paribas REIM

SOPRORENTE

Rapport annuel 2008


SOPRORENTE

RAPPORT ANNUEL 2008

SOMMAIRE

LA SOCIÉTÉ DE GESTION .......................................................................................................2

LA SCPI ..............................................................................................................................3

LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION SUR LES COMPTES ET L’ACTIVITÉ 2008..........................4

>>> La conjoncture économique

>>> Les transactions de bureaux en Île-de-France

>>> Les investissements

>>> Le patrimoine

>>> Les résultats et la distribution

>>> Le capital et le marché des parts

>>> L’assemblée générale

>>> Transformation de la SCPI en OCPI

LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE ......................................................................... 11

LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES ................................................................... 12

L’ORDRE DU JOUR ET LE TEXTE DES RÉSOLUTIONS .................................................................. 13

L’ÉTAT DU PATRIMOINE ..................................................................................................... 16

LE TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES .......................................... 17

LE COMPTE DE RÉSULTAT .................................................................................................. 18

L’ANNEXE FINANCIÈRE ...................................................................................................... 20

LE DESCRIPTIF DU PATRIMOINE ........................................................................................... 24

BNP PARIBAS REIM

SA à Directoire et Conseil de Surveillance • Société de gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers

en date du 1 er juillet 2007 (n° GP-07000031)

Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris • Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris

Adresse postale : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris cedex 17 • Tél. : 01 55 65 23 55 (Relations Associés)

www.reim.bnpparibas.com

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

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La Société de Gestion

BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Société de gestion de Portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP-07000031 en date du 1 er juillet 2007

>>> LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM

PRÉSIDENT

Jacqueline FAISANT

MEMBRES

Michele CIBRARIO

Karl DELATTRE

Cyril de FRANCQUEVILLE

Catherine JASKIEWICZ

Administrateur Délégué de BNL Fondi Immobiliari

Directeur Général Délégué

Directeur Général Délégué

Directeur Relations Clients Collectifs

>>> LE CONSEIL DE SURVEILLANCE DE BNP PARIBAS REIM

PRÉSIDENT

Gilles de VAUGRIGNEUSE

VICE PRÉSIDENT

Marie-Claire CAPOBIANCO

Président de BNP Paribas Asset Management

Directeur de la Banque Privée France

Responsable de BNP Paribas Wealth Management Networks

MEMBRES

François BENFEGHOUL

François DEBIESSE

Michel GUIGAL

Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier

Directeur de BNP Paribas Wealth Management

Directeur de Produits et Marché de BNP Paribas

>>> PERSONNES CHARGÉES DE L’INFORMATION Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Patrick POUPARD

BNP PARIBAS REIM – 300 794 278 RCS Paris

Téléphone : 01 55 65 23 55

Télécopie : 01 55 65 26 60 – 01 55 65 28 25

Site : www.reim.bnpparibas.com

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

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La SCPI

>>> SOPRORENTE - SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER

régie par les articles L 214-50 et suivants, L 231-8 et suivants et R 214-116 et suivants du code monétaire et financier

SIÈGE SOCIAL : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris VISA AMF : SCPI n° 09-05 en date du 3 mars 2009

BUREAUX : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris

SIREN : 318 209 426 RCS Paris

ADRESSE POSTALE : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris Cedex 17

>>> LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE AU 31 DÉCEMBRE 2008

PRÉSIDENT

Gabriel SCHREIBER

VICE PRÉSIDENT

Sylvie BOYER-NARDON

MEMBRES

Jean BENAZET

Jean-Luc BRONSART

Daniel DAVRON

Claude ETIENNE

François FERRUS

Olivier GIORGETTA

Robert JEANTEUR

Claude NIMSGERN

Martine VINCENT – indivision Roussiaux-Lemonnier

Monceau Retraite et Epargne, représentée par Marc BILLAUD

Ingénieur de l’École Polytechnique - Ancien directeur de société

Docteur en médecine

Ingénieur retraité de l’industrie

Retraité de la fonction publique hospitalière

Gérant de société

Ingénieur de l’Ecole Polytechnique – Ancien directeur de société

Directeur de société

Conseiller en gestion de patrimoine indépendant

Ingénieur de l’Ecole Polytechnique – Ancien directeur de société

Ancien dirigeant de PMI

Anciennement Ingénieur Patrimonial chez AGF - retraitée

>>> COMMISSAIRES AUX COMPTES

TITULAIRE

M. Pascal LALBIE 10-12 rue de Chartres – 92200 Neuilly-sur-Seine

SUPPLÉANT

Société BLM et Associés

26 bis rue Amelot – 75011 Paris

>>> EXPERT IMMOBILIER

Société Foncier Expertise

4 quai de Bercy – 94224 Charenton cedex

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

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Rapport de la société de gestion

sur les comptes et l’activité 2008

>>> LA CONJONCTURE ÉCONOMIQUE

En 2008, la crise, d’abord limitée au secteur financier américain et

plus particulièrement au financement immobilier des « subprimes »,

s’est élargie à l’ensemble de l’économie et à l’ensemble de la planète.

Aux Etats-Unis, plusieurs établissements financiers et assureurs ont été

renfloués par l’état. D’autres n’ont pas eu cette chance.

Pour la France, la croissance n’a pas excédé 0,7 % sur l’année, selon

l’INSEE, du fait d’un mauvais quatrième trimestre. Les perspectives

pour 2009 ont été revues à la baisse. Elles tablent maintenant sur

une croissance négative malgré le plan de relance mis en place par le

gouvernement et dont il ne faut pas sous-estimer les effets.

Néanmoins, les perspectives d’évolution de l’emploi restent sombres.

C’est dans ce contexte qu’il convient de replacer le comportement du

marché immobilier, en 2008.

>>> LES TRANSACTIONS DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE

Dans le Croissant Ouest (Neuilly, Levallois, Clichy, Boulogne), la

tendance est également contrastée, Neuilly-Levallois maintenant

pratiquement leurs positions, les autres communes enregistrant des

replis marqués.

Dans l’ensemble de l’Ile-de-France, l’offre est en hausse tant en raison

des libérations que des livraisons de bureaux dont le financement avait

été obtenu avant la crise. Fin 2008, on comptait un peu moins de

2,75 millions de mètres carrés de bureaux immédiatement

disponibles.

LES TAUX DE VACANCE

Depuis le repli du PIB, au deuxième trimestre de l’année, on assiste à

une destruction d’emplois qui pourrait bien se prolonger.

On constate d’ailleurs, avec quelques mois de retard, une légère hausse

des taux de vacance. Celui du parc francilien est passé, en un an, de

5,1 % à 5,4 %, ceux de Paris intra muros, que ce soit QCA ou hors QCA,

remontant également tout en restant généralement inférieur à 4 %.

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

LA DEMANDE PLACÉE

En Ile-de-France, la demande placée de bureaux a reculé dans

des proportions modérées (- 14 %), se situant à un peu moins de

2,36 million de m² pour l’année 2008, contre 2,75 millions de mètres

carrés, l’année précédente. Le quatrième trimestre de l’année a

d’ailleurs fortement pesé dans cette évolution.

La crise économique et financière est passée par là. La motivation

des déménagements d’entreprises n’est plus l’extension ou un plus

grand confort, mais le regroupement et les économies, de sorte que

l’absorption nette (surfaces louées ou achetées – surfaces libérées ou

vendues) devrait avoir été faiblement positive au cours de l’année.

LA DEMANDE PLACÉE PAR SURFACES

Les grandes surfaces ont soutenu le marché, les transactions

supérieures à 5 000 m² représentant près d’un million de mètres carrés,

pratiquement comme en 2007.

Cette demande se porte en priorité vers la périphérie et plutôt vers des

immeubles neufs ou restructurés (76 % de la demande placée sur ce

segment de surface).

Quant aux transactions portant sur les moyennes surfaces (entre 1 000

et 5 000 m²), qui constitue le véritable pouls du marché, elles se sont

repliées de 25 %.

LA DEMANDE PLACÉE PAR ZONES

Géographiquement parlant, le nombre de mètres carrés placés dans le

Quartier Central des Affaires (QCA) parisien, traditionnellement plus

réactif que le reste de la région, a reculé de près de 40 % sur l’année,

faisant remonter le taux de vacance de ce parc.

A La Défense, on assiste à une quasi-stabilité des transactions d’une

année sur l’autre, notamment grâce, là encore, au segment des

grandes surfaces. Les opérations supérieures à 5 000 m² ont en effet

représenté près des trois quarts de la demande.

Au total, Paris QCA, hors QCA et La Défense font presque jeu

égal en termes de part de marché, précédant le secteur appelé

« Péri-Défense » (Asnières, Gennevilliers, Bois-Colombes, etc...), qui a

connu un doublement des transactions en un an.

LES LOYERS

En un an, le loyer moyen des bureaux franciliens est passé de 314 euros

le mètre carré à 321 euros le mètre carré.

Les loyers nominaux sont donc stables, mais les avantages commerciaux

accordés par les bailleurs (différé de loyer, loyer progressif, prise

en charges de travaux incombant normalement au locataire par le

propriétaire, …) ont tendance à se renforcer.

>>> LES INVESTISSEMENTS

LES VOLUMES

Le ralentissement est beaucoup plus marqué sur le marché de

l’investissement que sur celui des transactions locatives. En 2008, 12,5

milliards d’euros ont été investis ou engagés, soit un recul de plus de

moitié par rapport à l’année précédente.

Il faut toutefois relativiser cette baisse. Le chiffre de l’année se

compare avantageusement à la moyenne des dernières années. En

outre, l’Ile-de-France est devenue la première zone d’investissement

en Europe, précédant le Grand Londres, ce qui ne s’était jamais vu.

Les raisons de ce recul sont désormais bien connues. Il s’agit, pour

l’essentiel, de la diminution de l’octroi de crédit et du durcissement

des conditions de financement, mais aussi d’un attentisme face à

l’avenir. Le fort repli touche d’ailleurs plus les grandes ou très grandes

opérations que les moyennes ou les petites. Ainsi, il ne s’est traité que

29 opérations supérieures à cent millions d’euros, en 2008, contre 65,

en 2007.

Parallèlement à ce recul de l’activité, on assiste à un net allongement

de la durée des négociations.

Les bureaux ont concentré 79 % des transactions de l’année 2008,

loin devant les entrepôts et locaux d’activités (12 %) et les commerces

(9 %). La diversification par types d’actifs, en nette croissance ces

dernières années, n’a donc pas résisté au recul des engagements.

En revanche, au plan géographique, la tendance observée depuis

quelques années se confirme. La province a accru sa part, en 2008,

passant en un an de 18 % à 26 %.

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LES ACTEURS

Les SCPI, les OPCI et les assureurs, qui ont pour point commun de ne

pas faire appel uniquement à l’endettement, ont été les plus actifs.

A l’inverse, les fonds américains ou anglo-saxons ont été très peu actifs,

souffrant pour beaucoup du renchérissement et/ou de la raréfaction

du crédit. Pour les seconds, il s’agit également de tirer profit de la

baisse des prix de l’immobilier sur leurs marchés domestiques.

Entre les deux, les foncières cotées n’ont pas tenu leur place habituelle,

affectées à la fois par la chute de leurs cours de bourse, qui rendrait

une levée de fonds très désavantageuse, et par des conditions

d’emprunt plus difficiles.

LES RENDEMENTS

Les taux de rendement exigés par les investisseurs ont continué à

croître. A titre indicatif, pour les meilleurs produits situés dans les

meilleurs emplacements parisiens, ils seraient remontés de 4,75 % à

5,75 % en un an, mais la raréfaction des transactions enregistrées sur

ce segment de marché rend ces chiffres peu représentatifs.

A l’autre bout de l’échelle, en seconde couronne, même pour les

meilleurs produits, les taux se situent désormais au-delà de 7 %

bruts.

LES BUREAUX EN RÉGIONS

En 2008, 1,16 million de mètres carrés de bureaux se sont placés en

régions, ou plutôt dans les seize métropoles régionales. C’est un peu

moins que l’année précédente, mais comparable à la moyenne des

dernières années.

Sur ce total, un peu plus de la moitié des transactions a porté sur des

immeubles de seconde main.

Du côté de l’offre, elle représentait 2,16 millions de mètres carrés, fin

2008, dont une majorité de bureaux de seconde main.

Sans surprise, les villes les plus actives en matière de transactions, ont

été les plus importantes, Lyon, même si sa part relative a régressé, Aix-

Marseille, également en recul. A l’inverse, Strasbourg a vu le volume de

transactions progresser de plus de 40 % et Nantes de 30 %.

Marseille, Toulouse ont vu leur offre de bureaux à un an augmenter

fortement, de 90 % et 80 %, respectivement. Sur les marchés de Lille

et de Lyon, l’offre à un an a progressé de 50 % et 25 %.

>>> LE PATRIMOINE

ÉVOLUTION

Au dernier trimestre de l’année 2008, 267 m² de bureaux, situé 54,

rue de Margnolles, à Caluire-et-Cuire (69), ont été cédés au prix net

vendeur de 250 000 euros. Dans le même temps, un studio de 29 m²,

situé rue Tournefort, à Paris 5 ème , a été vendu au prix net vendeur de

259 500 euros.

RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

(AU 31 DÉCEMBRE 2008, EN % DES VALEURS VÉNALES)

Bureaux

Locaux

commerciaux

Locaux

d’activités Entrepôts Total

Paris 8,54 % 8,53 % 2,80 % - 19,87 %

Région

parisienne 24,53 % 0,37 % 3,23 % 1,15 % 29,28 %

Province 50,85 % - - - 50,85 %

Total 83,92 % 8,90 % 6,03 % 1,15 % 100,00 %

LES EXPERTISES IMMOBILIERES ET LA VALEUR DE RÉALISATION

Les expertises menées à la fin de l’année 2008 ont fait ressortir une

valeur vénale du patrimoine immobilier de la société à 64 257 500 euros,

hors droits, soit une diminution de 4,6 %, à périmètre égal, par

rapport à l’année précédente. Cette variation résulte de deux effets

contraires : d’une part, la hausse des taux de rendement exigés par les

investisseurs, dont les experts tiennent compte lorsqu’ils valorisent les

immeubles, a pour effet de tirer les valeurs vers le bas. D’autre part, la

hausse des loyers due à leur indexation va dans l’autre sens.

Après arrêté des autres actifs de la société et des dettes, la valeur de

réalisation de Soprorente s’établissait, en fin d’exercice, à 270,16 euros

par part, contre 280,16 euros par part un an plus tôt, et la valeur de

reconstitution à 314,11 euros par part, contre 326,04 euros par part

fin 2007.

Valeurs globales

(en milliers d’euros) 2007 2008 Écart

Valeur de réalisation 67 590 65 178 -3,6 %

Valeur de reconstitution 78 660 75 780 -3,7 %

LA SITUATION LOCATIVE

TAUX D’OCCUPATION (EN % DES LOYERS)

Au

31/12/2007

Au

31/03/2008

Au

30/06/2008

Au

30/09/2008

Au

31/12/2008

94,7 93,5 91,4 91,4 92,7

Au cours de l’année 2008, le taux d’occupation financier du patrimoine

a fléchi, à 91,4 %, au deuxième trimestre, avant de marquer une

progression, en fin d’année, à 92,7 %.

L’année 2008 a vu certaines relocations et renouvellements marquants,

à l’image de l’installation de GMF Assurances, cours d’Albret, à

Bordeaux (33), de la DRPJJ, à Lille (59), des sociétés Generix et Acticall,

dans l’immeuble Le Métropole, à Villeneuve-d’Ascq (59) ou bien encore

du renouvellement de la société Domaine Musique, rue des Buisses, à

Lille (59), et des Restaurants du Cœur, à Aulnay-sous-Bois (93).

Parmi les libérations significatives de 2008, citons le départ de la

société Architecture à Vivre, rue Sarrette, à Paris 14 ème , moyennant

le paiement d’une indemnité, d’Access SARL du Centre d’Affaires du

Grand Var (84) ou de la société Camusat du Parc d’Ariane, à Aix-en-

Provence (13).

RÉPARTITION DES RISQUES LOCATIFS (EN % DES LOYERS)

5 principaux locataires 25,3

SA Devoteam – Levallois-Perret (92) 6,1

Acticall – Villeneuve d’Ascq (59) 5,9

Sopra Group – Paris 12 ème (75) 4,5

Steria – Toulouse (31) 4,4

Centre d’études de l’emploi – Noisy-le-Grand (93) 4,4

Autres locataires 67,4

72 locataires

Loyers estimés des surfaces vacantes 7,3

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

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LES TRAVAUX

En 2008, les travaux de grosses réparations se sont élevés à 99 504,48

euros. Ces travaux ont notamment permis la rénovation des bureaux

des 1 er et 2 ème étages de l’immeuble de La Garde (83). Les travaux ont

également porté sur le rez-de-chaussée de l’immeuble situé Cours

d’Albret, à Bordeaux (33), dans le cadre de sa relocation, ainsi que sur

les parties communes des immeubles de Villeneuve-d’Ascq (59).

Le financement des travaux non refacturés aux locataires a été assuré

par prélèvement sur la provision constituée à cet effet au cours des

années précédentes. En sens inverse, cette provision a été renforcée à

hauteur de 353 883,00 euros en 2008, soit 6 % des loyers potentiels.

PROVISION POUR GROSSES RÉPARATIONS (EN MILLIERS D’EUROS)

Montant

au 01/01/2008 Dotations 2008 Reprises 2008

Montant

au 31/12/2008

663 354 100 917

>>> LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION

Le résultat net de l’exercice 2008 s’est établi à 3 994 402,59 euros,

contre 3 909 301,25 euros en 2007.

Sur la période, les loyers ont progressé de 8,1 %, passant de

5 157 367,93 euros à 5 611 816,73 euros. Cette évolution tient

notamment à l’effet sur une année entière de l’acquisition, au second

semestre 2007, des immeubles de la rue Kléber, à Levallois-Perret (92),

et de l’étage de bureaux dans la Tour Franklin, à La Défense (92), qui a

compensé les vacances de l’année 2008.

Les autres produits d’exploitation ont largement diminué,

essentiellement en raison de la baisse des reprises de provisions

d’exploitation (créances douteuses et grosses réparations).

Dans le même temps, les charges immobilières ont diminué, passant

de 1 731 514,50 euros en 2007 à 1 549 545,59 euros, notamment

en raison de la baisse du poste « grosses réparations ». Enfin, les

charges d’exploitation ont baissé de 21 %, grâce au repli des dotations

aux provisions d’exploitation pour créances douteuses et grosses

réparations.

Rapporté à une part, le résultat net 2008 s’établit à 16,56 euros. La

distribution de l’année 2008 a été fixée à 15,20 euros par part, contre

14,00 euros au titre de l’exercice précédent. Le report à nouveau sera

renforcé à hauteur de 1,36 euro par part, ce qui le portera à un peu

moins de cinq mois de distribution au rythme de 2008.

PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES

En 2008, les nouvelles dotations pour créances douteuses se sont

élevées à 145 547,66 euros, tandis que les reprises se sont élevées à

99 731,70 euros, dont près du tiers correspondant à des recouvrements

de créances, le reste ayant été passé en créances irrécouvrables.

PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES (EN MILLIERS D’EUROS)

Montant

au 01/01/2008 Dotations 2008 Reprises 2008

Montant

au 31/12/2008

440 146 100 486

PRINCIPAUX CONTENTIEUX AU 31/12/2008

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

Locataire Immeuble Montant* État d’avancement

MINA 17/21 rue Sarrette – PARIS 14 ème 86 000 Liquidation judiciaire

Jugement du tribunal de commerce de Paris du 22/09/08. Expulsion réalisée

au préalable le 21/08/08, en exécution de l’ordonnance du TGI du 07/02/08.

En attente du sort de la créance déclarée, sur laquelle le Mandataire

Liquidateur ne peut encore se prononcer.

S.A.R.L COCHET

DROMER CONSULTANTS

182-184 Av. du Mal de Lattre de Tassigny

FONTENAY-SOUS-BOIS (94)

56 000 Redressement judiciaire

Jugement du 17/03/07. Locaux récupérés le 5/12/07 et certificat

d’irrecouvrabilité reçu le 22/12/08. Clôture définitive du dossier en cours.

A.F.I.R.E. 8 Impasse du Curé - PARIS 18 ème 44 000 Assignation en paiement

Echéancier accordé suivant Ordonnance de référé du TGI du 09/10/07 non

respecté. Reprise de la procédure en Assignation en paiement (sans demande

d’expulsion car locaux étant en cours d’arbitrage). Jugement du 19/12/08

condamne le locataire au paiement de la totalité des impayés, majorés des

honoraires d’avocats et de clause pénale. Echéancier de 7 versements validé,

la totalité des chèques étant entre les mains du conseil de la société de

gestion. Exécution en cours.

S.A.R.L IMAGE CONSEIL

Centre d’Affaires Grand Var

Quartier des Plantades Bât B

LA GARDE (83)

25 000 Assignation en paiement et expulsion

Arrêt de la Cour d’Appel du 15/11/07 : locataire condamné à régler sa dette

jusqu’à la date de restitution des clés intervenue le 27/06/07. Demandes de

délais et d’abandon des intérêts de retard refusés au locataire. Poursuite

difficile de l’exécution forcée de la décision obtenue.

M. LASSAD TOUMI 4 rue Tournefort – PARIS 5ème 25 000 Assignation en paiement et expulsion

Ordonnance du tribunal d’instance du 05/04/07. Expulsion réalisée le 12/10/07.

Le recouvrement de la créance apparait compromis. Dernières recherches sur

la solvabilité de cet ex-locataire avant de passer ce dossier en pertes.

* Montant provisionné au 31/12/2008 - arrondi au millier d’euros

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LE CAPITAL ET LE MARCHÉ DES PARTS

Le capital de la société, d’un montant de 36 912 015 euros, se répartit en 241 255 parts détenues par 1 967 associés au 31 décembre 2008.

ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS

Année

Nombre

de parts cédées

% par rapport au nombre

de parts au 1 er janvier

Délai moyen d’exécution

d’une cession

Offres de cession

en suspens

Rémunération de la société de gestion sur

les cessions (en euros HT)

2004 3 568 1,48 % De l’ordre d’un trimestre 3 008 3 939

2005 7 568 3,14 % De l’ordre d’un trimestre - 4 112

2006 2 008 0,83 % De l’ordre d’un trimestre 2 635 1 772

2007 6 169 2,56 % De l’ordre d’un trimestre 1 031 8 235

2008 2 962 1,23 % De l’ordre d’un trimestre 1 223 1 832

Au cours de l’année, 2 962 parts se sont échangées sur le marché, soit

1,23 % du nombre de parts émises.

Le prix moyen vendeur enregistré à l’occasion de ces transactions s’est

établi à 207 euros pour l’ensemble de l’année, soit une progression

de 2,5 % par rapport à celui de 2007. En fin d’année 2008, le dernier

prix d’exécution s’est élevé à 182 euros la part. Au prix acheteur

correspondant, le rendement ressort à 7,55 % sur la base de la

distribution 2008.

En fin d’année, 1 223 parts, soit 0,51 % du nombre total de parts,

étaient proposées à la vente à différents niveaux de prix.

ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART

2004 2005 2006 2007 2008

Prix de souscription ou d’exécution

au 1 er janvier (en euros) 157,00 152,93 201,24 194,00 209,00

Prix d’éxécution moyen annuel 156,00 162,00 203,00 202,00 207,00

Prix acheteur correspondant 172,00 179,00 224,00 224,00 229,00

Dividende versé au titre de l’année 13,10 13,75 13,90 14,00 15,20

Rendement de la part en % (1) 7,62 % 7,68 % 6,21 % 6,25 % 6,64 %

Report à nouveau cumulé par part 1,68 1,93 2,55 4,75 6,11

(1) Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même année

>>> L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE ORDINAIRE

RÉMUNÉRATION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Il est proposé à l’assemblée générale de reconduire la rémunération

de 12 000 euros allouée pour le conseil de surveillance pour l’exercice

2009.

AUTORISATIONS DIVERSES

Afin de procéder, éventuellement, à des cessions d’actifs sans

attendre la prochaine assemblée générale, ni en convoquer une à cette

seule fin, la société de gestion sollicite le renouvellement pour un an de

l’autorisation de céder des immeubles dans la limite légale de 15% de la

valeur vénale du patrimoine.

Par ailleurs, la société de gestion demande à l’assemblée générale

de renouveler l’autorisation de contracter des emprunts pour un

montant maximum cumulé de 10 % de la valeur de réalisation de

la SCPI, compatible avec les capacités de remboursement de votre

société. Ces emprunts auraient pour objectif d’optimiser la rentabilité

globale de la SCPI, en utilisant l’écart positif entre les rendements

immobiliers et les taux d’intérêt.

En outre, il est demandé à l’assemblée d’autoriser la société de gestion à

contracter, pour le compte de la SCPI, des crédits-relais d’un montant

maximum cumulé de 5 millions d’euros, destinés à pouvoir saisir des

opportunités d’investissement en anticipant des ventes d’actifs.

Il est à noter que ces autorisations d’emprunt n’ont pas été utilisées

jusqu’à présent.

COMMISSION D’ARBITRAGE

La définition et la mise en œuvre d’une politique d’arbitrage dans le

patrimoine d’une SCPI, l’audit technique et financier des immeubles

à céder, la recherche d’acquéreurs, l’analyse des opportunités

d’investissement, constituent une activité à part entière, distincte de

la gestion immobilière et sociale courante, et qui requiert des moyens

techniques et humains spécifiques afin de répondre aux nouvelles

exigences d’une législation en perpétuelle évolution, toujours plus

exigeante, notamment sur le plan technique (hygiène et sécurité…).

En outre, une gestion active du patrimoine est d’autant plus

opportune que la conjoncture immobilière actuelle est marquée par

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

7


BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

un attentisme des investisseurs ainsi que des délais de décision et de

mise en œuvre qui s’allongent.

Afin de permettre à la société de gestion d’exercer pleinement cette

activité dans l’intérêt de la SCPI et de ses associés, il est demandé à

l’Assemblée générale de prévoir en sa faveur, comme cela avait été

décidé par les assemblées générales de novembre 2003 à juin 2006,

une commission d’arbitrage. Cette commission serait fixée à 1 % HT

du montant net revenant à la SCPI, payable à la signature de l’acte de

vente, et 1,5 % HT de ce même montant payable au réemploi des fonds

provenant de ces ventes, après la signature de l’acte d’acquisition.

PRISE EN CHARGE DE LA MOITIÉ DE LA COTISATION ASPIM

PAR LA SOCIÉTÉ DE GESTION

Dans le cadre de discussions avec les membres du conseil de

surveillance, la société de gestion a reversé à la SCPI la moitié de

la cotisation réglée par cette dernière, pour 2008, à l’Association

Française des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. BNP Paribas

REIM a décidé de reconduire cette participation pour 2009.

AUTORISATION DE LA SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE

RESPONSABILITÉ CIVILE DES MEMBRES DU CONSEIL

L’assemblée est invitée à autoriser, à la demande du conseil de

surveillance, la souscription d’une police garantissant la responsabilité

civile des membres du Conseil dans le cadre de leur mandat, dont

la prime annuelle, d’un maximum de l’ordre de 2500 € HT, selon le

montant des capitaux garantis, est supportée par la SCPI.

RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE

Il est demandé à l’assemblée statuant à titre extraordinaire de modifier

les statuts pour les mettre en conformité :

> soit avec la codification des lois et décrets (articles 1 er et 21)

> soit avec la réglementation (articles 13 et 18)

En ce qui concerne plus particulièrement :

l’article 13 « société de gestion » - suppression du dernier

paragraphe

> il s’agit de rendre les statuts conformes à l’article L214-66 du

Code monétaire et financier et à l’article 422-12 du Règlement

général de l’AMF (qui autorise le conseil de surveillance, en cas

de défaillance de la société de gestion, à convoquer sans délai

une assemblée générale devant pourvoir à son remplacement).

L’article 18 « conseil de surveillance » - point « mission »

> Il s’agit de le rendre conforme à l’article 422-12 du Règlement

général de l’AMF qui précise que le conseil de surveillance

s’abstient de tout acte de gestion et à l’article L214-70 du

Code monétaire et financier qui souligne que le conseil de

surveillance est chargé « d’assister la société de gestion », en

supprimant les termes « dans ses tâches de gestion » dans le

texte « le conseil de surveillance a pour mission d’assister la

société de gestion dans ses tâches de gestion » ;

>>> TRANSFORMATION DE LA SCPI EN OPCI

Il n’est pas aujourd’hui dans l’intention de la société de gestion de

soumettre aux associés la transformation de la SCPI en OPCI. En

effet, cette obligation de consulter les porteurs de parts en assemblée

générale lui incombe dans un délai qui va jusqu’à mi-mai 2012 et il

paraît nécessaire qu’un certain nombre de conditions soient réunies

pour permettre aux associés de prendre une décision en toute

connaissance de cause.

Seulement trois OPCI-SPPICAV « grand public », ne résultant pas

d’une transformation, ont obtenu leur agrément il y a quelques mois.

L’existence réelle de ce produit est donc encore trop récente pour que

ses avantages et inconvénients puissent être comparés avec ceux de

la SCPI.

Par ailleurs, un certain nombre de modalités juridiques et fiscales

ne sont pas clairement établies par les textes, notamment celles

permettant à chaque porteur de parts d’une même SCPI de choisir

entre un OPCI FPI – régime fiscal des revenus fonciers – ou un OPCI

SPPICAV – régime fiscal des valeurs mobilières – ou encore de garder

ses parts de SCPI.

Des réflexions sont en cours entre l’Association Professionnelle des

SCPI et les pouvoirs publics pour résoudre les questions en suspens, en

particulier sur ce dernier point.

La société de gestion a donc décidé de ne pas consulter les associés,

en 2009, sur la transformation de leur SCPI en OPCI, ou sur sa

« partition ». De même, elle n’envisage pas, dans l’état actuel des

textes, de mettre au vote une résolution « à sens unique » visant le

maintien en SCPI.

Laissons aux OPCI le temps de prendre leur envol, aux pouvoirs publics

de préciser certains points et en attendant, aux SCPI de poursuivre leur

rôle de produit d’épargne immobilière de rendement, dont le caractère

défensif fait ses preuves dans le contexte économique et financier

actuel.

8


ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS H.T)

HORS CHARGES LOCATIVES RÉCUPÉRABLES

ANNÉE 2004

% du

total des

revenus 2005

% du

total des

revenus 2006

% du

total des

revenus 2007

% du

total des

revenus 2008

% du

total des

revenus

REVENUS (1)

Produit activité immobilière 19,68 98,85 20,18 97,13 21,15 97,95 21,38 92,35 23,26 97,81

Produits financiers

avant prélèvement libératoire 0,18 0,91 0,35 1,71 0,31 1,45 1,03 4,45 0,27 1,14

Produits divers (2) 0,05 0,23 0,24 1,17 0,13 0,60 0,74 3,20 0,25 1,05

TOTAL REVENUS 19,91 100,00 20,78 100,00 21,59 100,00 23,15 100,00 23,78 100,00

CHARGES (1)

Commission de gestion 2,20 11,05 2,48 11,95 2,45 11,36 2,48 10,71 2,70 11,35

Autres frais de gestion 0,30 1,52 0,45 2,15 0,06 0,30 0,34 1,47 0,37 1,56

Entretien du patrimoine

au cours de l’exercice 0,01 0,05 0,12 0,56 2,22 10,28 0,75 3,24 0,42 1,77

Charges locatives non récupérées 2,44 12,25 1,71 8,20 2,95 13,63 2,04 8,81 2,34 9,84

SOUS TOTAL CHARGES EXTERNES 4,95 24,86 4,76 22,87 7,68 35,57 5,61 24,23 5,83 24,52

Amortissements nets

. Patrimoine 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,39 1,68 0,02 0,08

. Autres 0,72 3,63 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Provisions nettes (3)

. Pour travaux 0,47 2,36 0,92 4,45 -1,21 -5,61 1,42 6,13 1,05 4,41

. Autres 0,30 1,50 0,52 2,51 0,61 2,81 -0,47 -2,03 0,32 1,35

SOUS TOTAL CHARGES INTERNES 1,49 7,48 1,44 6,96 -0,61 -2,80 1,34 5,79 1,39 5,84

TOTAL CHARGES 6,43 32,35 6,20 29,82 7,07 32,77 6,95 30,02 7,22 30,36

RÉSULTAT COURANT 13,47 67,67 14,58 70,22 14,52 67,27 16,20 69,98 16,56 69,64

Variation report à nouveau 0,37 1,85 0,83 4,04 0,62 2,90 2,20 9,50 1,36 5,72

Variation autres réserves

Revenus distribués

avant prélèvement libératoire 13,10 65,81 13,75 66,19 13,90 64,37 14,00 60,48 15,20 63,92

Revenus distribués

après prélèvement libératoire 13,05 65,55 13,65 65,70 13,81 63,97 13,72 59,27 15,12 63,58

(1) Sous déduction de la partie non imputable à l’exercice,

(2) Y compris les produits exceptionnels,

(3) Dotation de l’exercice diminuée des reprises et augmentée des créances irrécouvrables.

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

9


VALEURS DE LA SOCIÉTÉ 2008

VALEUR COMPTABLE (RÉSULTANT DU BILAN)

Euros

Valeur comptable des immobilisations nette de provisions 53 797 641 €

Valeur nette des autres actifs 920 695 €

Valeur comptable 54 718 336 €

Soit pour une part : 226,81 €

VALEUR DE RÉALISATION (RÉSULTANT DE L’EXPERTISE)

Valeur vénale (expertise) 64 257 500 €

VALEUR DE RECONSTITUTION

(CE QU’IL FAUDRAIT DÉBOURSER POUR RECONSTITUER LE PATRIMOINE)

Euros

Valeur de réalisation 65 178 195 €

Frais d’acquisition 3 983 965 €

Total 1 69 162 160 €

Commission de souscription total 1x (8% ht + tva 19,6%) 6 617 436 €

Valeur de reconstitution 75 779 596 €

Soit pour une part : 314,11 €

Valeur des autres actifs nette

des non-valeurs 920 695 €

Valeur de réalisation 65 178 195 €

Soit pour une part : 270,16 €

EMPLOI DES FONDS (EN EUROS)

Total au

31 Décembre 2007

Durant

L’année 2008

Total au

31 Décembre 2008

(1) Fonds collectés 54 363 447,99 54 363 447,99

(2) + Cessions d’immeubles 13 390 314,61 355 982,46 13 746 297,07

+ plus ou moins-value sur cessions d’Immeubles 1 540 628,25 148 030,80 1 688 659,05

- Distribution de la plus value -1 652 596,75 -1 652 596,75

(3) - Achat d’immeubles, agencements et aménagements -68 560 210,64 -438,75 -68 560 649,39

(4) - Frais d’acquisition (non récupérables) -2 329 004,11 -2 329 004,11

(5) + Amortissements des frais d’acquisition 1 361 083,49 1 361 083,49

(6) - Prélèvement sur la prime de fusion -186 397,22 -186 397,22

(7) = Sommes restant à investir -2 072 734,38 503 574,51 -1 569 159,87

(1) : Hors commissions de souscription non encaissées par la SCPI

(2) : Cessions d’immeubles = coût historique des immeubles

(4) : Il s’agit uniquement des frais de notaire et d’enregistrement

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

10


Le rapport du conseil de surveillance

Mesdames, Messieurs,

Depuis l’Assemblée Générale du 23 juin 2008, le conseil de surveillance

s’est réuni les 30 juin et 13 octobre 2008, puis le 9 mars 2009 avec

les dirigeants de la société de gestion afin de suivre les affaires de

SOPRORENTE ; la réunion du 9 mars a été consacrée principalement

à l’examen des comptes de l’exercice 2008 et à la préparation de

l’Assemblée Générale. En outre, la commission Patrimoine a poursuivi

ses réunions régulières avec les services de la société de gestion et

la commission des affaires financières a examiné en février 2009 les

comptes de l’exercice 2008.

Pendant les 3 premiers trimestres de l’année 2008, le marché des parts

s’est maintenu à un niveau de prix stable, voisin de 210 €, dans un

marché moyennement actif (1 000 parts échangées par trimestre). Au

4 ème trimestre cependant, le contexte économique a provoqué un arrêt

brutal des transactions (53 parts échangées) et une baisse de l’ordre

de 13% du prix de la part. En 2009, le marché semble reprendre un

peu d’activité et retrouver ses niveaux précédents. La décote reste

néanmoins substantielle par rapport à la valeur de réalisation.

La Commission des affaires financières a noté la poursuite de la

progression du résultat annuel, en augmentation de 85 K€, soit

+2,2 %, malgré la légère baisse du taux d’occupation de 93,2 % à

92,2 %. La forte augmentation de l’indice du coût à la construction

(+10,5 % en 2008) a naturellement contribué à cette évolution. A la

suite de l’expertise annuelle réalisée fin 2008, la valeur globale du

patrimoine diminue légèrement du fait de l’évolution des paramètres

financiers. Il en résulte une baisse de 3,6 % de la valeur de réalisation,

de 280,16 € à 270,16 €.

Après avoir entendu les services comptables de la société de gestion, la

Commission a présenté les observations suivantes :

> les loyers facturés augmentent de façon significative, + 9 %, en ligne

avec la forte hausse de l’indice de la construction ;

> les réinvestissements opérés ont diminué la trésorerie disponible

(ce qui est globalement favorable) et corrélativement les produits

financiers ;

> les grosses réparations sont à nouveau en baisse à seulement

100 K€, contrairement aux prévisions initiales qui avaient conduit

à augmenter les provisions effectuées à ce titre l’an dernier, car

certaines dépenses ont pu être différées ; il n’en demeure pas moins

que l’important programme pluri-annuel de gros entretien annoncé

reste d’actualité et la dotation annuelle pour grosses réparations est

maintenant fixée à 6 % des loyers ;

> la dotation pour «créances douteuses» baisse aussi à 146 K€ ; on

ne constate pas, pour l’instant, de dégradation significative de

la solvabilité des locataires du fait de la situation économique,

les créances douteuses étant, selon les pratiques habituelles,

entièrement provisionnées ;

> la rémunération de la société de gestion a été calculée conformément

aux statuts.

Au vu de ces résultats, votre Conseil a proposé de fixer le dividende

versé au titre de l’exercice 2008 au niveau des acomptes payés et

d’affecter le solde non distribué, soit 327 K€, au report à nouveau ;

ce dernier sera ainsi porté à 1 473 K€, représentant près de cinq mois

de distribution, ce qui permettra de faire face plus aisément aux aléas

futurs.

Dans le climat de crise actuelle, il parait opportun à votre Conseil

de souligner l’amélioration régulière des résultats de SOPRORENTE.

Ainsi, sur les cinq dernières années, l’évolution moyenne annuelle

du bénéfice a été de + 3,7 % par an, ce qui a permis tout à la fois

d’augmenter le dividende de 13,02 € à 15,20 € par part (soit une

progression moyenne annuelle de 3,15 %, supérieure à l’inflation), de

distribuer 6,85 € de plus-values par part, de multiplier par 4 le report à

nouveau (de 1,2 mois de distribution à 4,8 mois) et par 8 les provisions

pour grosses réparations (de 109 K€ à 918 K€).

La bonne santé financière de votre SCPI permet d’envisager avec

une certaine sérénité l’augmentation actuelle des risques et votre

Conseil s’attachera avant tout à maintenir le niveau de distribution

atteint aujourd’hui.

La politique d’arbitrages décidée en 2002 et suivie par la Commission

du patrimoine en étroite concertation avec la société de gestion a

contribué à ces bons résultats ; elle s’est traduite en 2008 par la vente,

dans des conditions raisonnables, de bureaux à Caluire-et-Cuire et

d’un appartement à Paris. Ces cessions ont généré quelques plusvalues

qui compensent les moins-values précédemment enregistrées.

Nous rappelons que ces plus-values ne sont pas prises en compte

dans la détermination du résultat annuel. A la suite de ces ventes,

SOPRORENTE reste surinvestie et les arbitrages vont se poursuivre en

2009 conformément au programme arrêté dans le but d’améliorer le

patrimoine.

En ce qui concerne une éventuelle commission sur arbitrages allouée

à la société de gestion, il convient de souligner ici que le Conseil émet

un avis défavorable à l’adoption de la 10 ème résolution compte tenu

du refus de l’Assemblée Générale du 13 juin 2007 de renouveler une

telle commission ; le Conseil et la société de gestion n’ont pu trouver

jusqu’à présent un accord sur ce sujet.

Les autres résolutions soumises à l’approbation de l’Assemblée Générale

par la société de gestion n’appellent pas d’observations particulières ;

en particulier, la résolution à caractère extraordinaire relative à la mise

en conformité des statuts résulte d’une demande expresse de l’AMF.

Côté OPCI, aucun évènement marquant n’est à signaler et il ne paraît

pas opportun de s’engager aujourd’hui dans l’une ou l’autre des voies

possibles. Le Conseil continuera à suivre attentivement, avec la société

de gestion, l’évolution de la situation et vous en rendra compte

régulièrement.

CONCLUSION

Le conseil de surveillance a examiné les comptes sociaux de

SOPRORENTE présentés par la société de gestion pour l’exercice

2008 ainsi que les remarques formulées à leur sujet par la

Commission des affaires financières. Il a approuvé ces comptes

sociaux. Il a examiné les douze résolutions présentées par la société

de gestion et vous recommande de les adopter, à l’exception de la

10 ème Résolution relative à l’allocation à la société de gestion d’une

commission sur arbitrages. La distribution des revenus proposée lui

paraît conforme aux intérêts des Associés et de notre SCPI.

Le conseil de surveillance

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

11


Les rapports du commissaire aux comptes

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

12

>>> RAPPORT GÉNÉRAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

Aux associés,

En exécution de la mission qui m’a été confiée par votre assemblée

générale, je vous présente mon rapport relatif à l’exercice clos le

31 décembre 2008, sur :

> le contrôle des comptes annuels de la société SOPRORENTE, tels

qu’ils sont joints au présent rapport ;

> la justification de mes appréciations ;

> les vérifications et informations spécifiques prévues par la loi.

Les comptes annuels ont été arrêtés par la société de gestion de votre

société. Les valeurs vénales des immeubles, présentées dans ces comptes,

ont été déterminées par la Société Foncier Expertise, expert indépendant

nommé par votre assemblée générale du 23 juin 2006. Il m’appartient, sur

la base de mon audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes.

I. OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS

J’ai effectué mon audit selon les normes d’exercice professionnel

applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de

diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes

annuels ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste

à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les

éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes

annuels. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis,

les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des

comptes. Mes travaux sur les informations relatives à la valeur vénale des

immeubles, déterminée par l’expert indépendant, ont consisté à en vérifier

la concordance avec le rapport de l’expert. J’estime que les éléments que

j’ai collectés et que l’intervention de l’expert indépendant sont suffisants

et appropriés pour fonder mon opinion.

Je certifie que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes

comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle

du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation

financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.

II. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS

En application des dispositions de l’article L. 823-9, du Code de commerce

relatives à la justification de mes appréciations, je porte à votre

connaissance les éléments suivants :

Comme indiqué dans l’annexe, votre société est soumise à des dispositions

comptables spécifiques (avis n° 98-06 du CNC et règlement CRC n° 99-

06). Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes comptables

suivis par votre société, je me suis assuré de la correcte application de ces

dispositions en matière de principes comptables et de présentation.

Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de ma démarche

d’audit des comptes annuels, pris dans leur ensemble, et ont donc

contribué à la formation de mon opinion exprimée dans la première partie

de ce rapport.

III. VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES

J’ai également procédé aux vérifications spécifiques prévues par la loi.

Je n’ai pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec

les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion

de la société de gestion et dans les documents adressés aux associés sur la

situation financière et les comptes annuels.

Fait à Villebon-sur-Yvette, le 7 mai 2009

Pascal LALBIE

Commissaire aux comptes

>>> RAPPORT SPÉCIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

Aux associés,

En ma qualité de commissaire aux comptes de votre société, je vous

présente mon rapport sur les conventions réglementées.

CONVENTIONS AUTORISÉES AU COURS DE L’EXERCICE

J’ai été avisé des conventions visées à l’article L.214-76 du Code monétaire

et financier qui sont intervenues au cours de l’exercice.

Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres

conventions mais de vous communiquer, sur la base des informations

qui m’ont été données, les caractéristiques et les modalités essentielles

de celles dont j’ai été avisé, sans avoir à me prononcer sur leur utilité et

leur bien-fondé. Il vous appartient, selon les termes de l’article L.214-

76 précité, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces

conventions en vue de leur approbation.

J’ai mis en œuvre les diligences que j’ai estimé nécessaires au regard de la

doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux

comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la

concordance des informations qui m’ont été données avec les documents de

base dont elles sont issues.

Avec la société BNP PARIBAS REIM

> Nature et objet : Prise en charge partielle de la cotisation ASPIM

La cotisation de SOROPRENTE à l’ASPIM, Association Française des Sociétés

Civiles de Placement Immobilier (seul organisme de représentation

des SCPI), a fait l’objet d’un remboursement de 50 % par la société de

gestion.

Modalité : BNP Paribas REIM a versé, au titre de l’exercice 2008, la somme

de 2 587,50 € à votre société.

CONVENTIONS APPROUVÉES AU COURS D’EXERCICES ANTÉRIEURS

DONT L’EXÉCUTION S’EST POURSUIVIE DURANT L’EXERCICE

Par ailleurs, en application du Code de monétaire et financier j’ai été

informé que l’exécution des conventions suivantes, approuvées au cours

d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours du dernier exercice.

Avec la société BNP PARIBAS REIM

> Nature et objet : Rémunération de la Gestion

Conformément aux dispositions de l’article 17 des statuts de votre société,

le montant de la commission de gestion est égal à 10 % du montant des

loyers encaissés hors taxes, augmentés des impôts et taxes récupérés

auprès des locataires, et des produits financiers nets.

Modalités : Le montant facturé à votre société s’est élevé, au titre de

l’exercice 2008, à la somme de 652 089 € hors taxes.

> Nature et objet : Rémunération de la collecte des capitaux

Conformément aux dispositions de l’article 17 des statuts de votre société,

le remboursement des frais et honoraires liés aux souscriptions est égal à

un forfait maximum de 8% hors taxes du prix de souscription des parts,

prime d’émission incluse.

Modalités : Aucune rémunération n’a été perçue par la société de gestion

au titre de la collecte des capitaux pour l’exercice 2008.

> Nature et objet : Rémunération au titre de la réalisation de parts

sociales

Conformément aux dispositions de l’article 17 des statuts de votre société,

la société de gestion perçoit de tout cessionnaire qui n’est pas déjà porteur

de parts de votre société, une commission de cession assise sur le montant

de la transaction et dont le taux a été fixé à 4,50 % hors taxes du prix de

revient acheteur.

Pour tous les autres transferts de parts, un forfait fixe de 50 € hors taxes

est prélevé par la société de gestion, à la charge de l’acquéreur, quel que

soit le nombre de parts transférées.

J’ai mis en œuvre les diligences que j’ai estimé nécessaires au regard de la

doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux

comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la

concordance des informations qui m’ont été données avec les documents de

base dont elles sont issues.

Fait à Villebon-sur-Yvette, le 7 mai 2009

Pascal LALBIE

Commissaire aux comptes


L’ordre du jour et le texte des résolutions

>>> ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE DU 22 JUIN 2009

RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE ORDINAIRE

> Rapport de la société de gestion sur l’activité sociale au cours de

l’exercice clos le 31 décembre 2008 et présentation des comptes,

> Rapport du conseil de surveillance,

> Rapports du commissaire aux comptes,

> Approbation desdits comptes, rapports et conventions,

> Quitus à la société de gestion,

> Affectation des résultats,

> Valeurs de la société au 31 décembre 2008,

> Indemnisation des membres du conseil de surveillance,

> Conditions de réalisation d’un ou plusieurs éléments du patrimoine,

> Autorisations de contracter des emprunts,

> Fixation de la rémunération de la société de gestion pour les

arbitrages de biens immobiliers,

> Autorisation de souscrire une police d’assurances couvrant la

responsabilité civile des membres du conseil de surveillance,

RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE

> Mise en conformité des articles 1 er et 21 des statuts avec la

codification de lois et décrets et des articles 13 et 18 des statuts

avec la réglementation.

> Pouvoirs

Elle fixe en conséquence le montant unitaire du dividende 2008 à

15,20 € avant le prélèvement libératoire forfaitaire effectué sur les

revenus de liquidités versés aux personnes physiques ayant pris cette

option ou, à défaut, la retenue au titre des prélèvements sociaux.

CINQUIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale prend acte des différentes valeurs de la Société

arrêtées au 31 décembre 2008 :

Total

Soit par part

valeur comptable 54 718 336 € 226,81 €

valeur de réalisation 65 178 195 € 270,16 €

valeur de reconstitution 75 779 596 € 314,11 €

SIXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale reconduit la rémunération du conseil de

surveillance de 12 000 € pour l’exercice 2009.

SEPTIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale autorise la société de gestion à procéder, à titre

exceptionnel, après avis favorable du conseil de surveillance pour

chaque opération, à la vente d’un ou plusieurs éléments du patrimoine

immobilier, aux conditions qu’elle jugera raisonnables et dans la limite

du plafond légal.

La présente autorisation est valable un an, soit jusqu’à l’assemblée

générale qui statuera sur les comptes de l’exercice 2009.

RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE ORDINAIRE

PREMIÈRE RÉSOLUTION

L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture des rapports de

la société de gestion sur l’activité sociale au cours de l’exercice clos

le 31 décembre 2008, de celui du conseil de surveillance puis des

rapports du commissaire aux comptes et après avoir examiné l’état du

patrimoine, le tableau d’analyse de la variation des capitaux propres,

le compte de résultat et l’annexe, approuve les comptes de l’exercice

2008, tels qu’ils lui sont présentés et les opérations traduites dans ces

comptes et résumées dans ces rapports.

DEUXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale donne à la société de gestion quitus entier et

sans réserve de l’exécution de son mandat pour l’exercice écoulé.

TROISIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport spécial

du commissaire aux comptes en application de l’article L214-76 du

Code monétaire et financier, approuve les conclusions dudit rapport et

les conventions qui y sont mentionnées.

QUATRIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale décide d’affecter le résultat de l’exercice clos au

31 décembre 2008 de la façon suivante :

Report à nouveau 2007 1 145 817,16 €

Bénéfice de l’exercice 2008 3 994 402,59 €

Bénéfice distribuable 5 140 219,75 €

Dividende distribué - 3 667 076,00 €

Report à nouveau 2008 1 473 143,75 €

HUITIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens

immobiliers, autorise la société de gestion à contracter des emprunts

ainsi qu’à souscrire des contrats de couverture de taux, assumer des

dettes ou procéder à des acquisitions payables à terme pour le compte

de la SCPI, aux conditions qu’elle jugera convenables, et après avis du

conseil de surveillance, dans la limite d’un montant maximum cumulé

de 10% de la valeur de réalisation de la SCPI.

Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera

sur les comptes de l’exercice 2009.

La société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir

des prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une

action contre les associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne

pourront exercer d’actions et de poursuites que contre la SCPI et sur

les biens lui appartenant.

NEUVIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens

immobiliers, autorise la société de gestion à contracter des emprunts

relais pour le compte de la SCPI, aux conditions qu’elle jugera

convenables, et après avis du conseil de surveillance, dans la limite

d’un montant maximum cumulé de 5 millions d’euros, pour permettre

de réaliser des acquisitions en anticipant sur des ventes d’actifs dont

le produit sera affecté au remboursement des emprunts relais à due

concurrence.

Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera

sur les comptes de l’exercice 2009.

La société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir

des prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une

action contre les associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne

pourront exercer d’actions et de poursuites que contre la SCPI et sur

les biens lui appartenant.

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

13


DIXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale décide d’allouer à la société de gestion une commission sur arbitrages qui lui est acquise après réalisation des opérations de

cession et d’acquisition de biens immobiliers.

Cette commission est fixée à 2,5 % HT du montant des ventes et se répartit comme suit :

> 1 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable à la signature des actes de vente,

> 1,5 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable suite au réemploi des fonds provenant de ces ventes, après la signature des actes

d’acquisition.

Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’exercice 2009.

ONZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale autorise la souscription d’une police d’assurances couvrant la responsabilité civile des membres du conseil de surveillance

de la SCPI dans l’exercice de leur mandat es qualités, dont la prime 2009, d’un montant maximum de 2 500 € H.T., est à la charge de

la SCPI.

DOUZIÈME RÉSOLUTION À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE

L’assemblée générale décide la mise en conformité des statuts, soit avec la codification des lois et décrets, soit avec la réglementation.

Ces articles seront désormais rédigés comme suit :

ANCIENNE RÉDACTION

Article 1 er - Forme

La Société, objet des présentes, est une Société Civile qui est régie

par les articles 1832 et suivants du Code Civil, les articles L 214.50

et suivants, L 231.8 et suivants du Code Monétaire et Financier

(anciennes lois n° 70-1300 du 31 décembre 1970 et n° 93.6

du 4 janvier 1993), les décrets n° 71-524 du 1er juillet 1971 et

n° 94-483 du 9 juin 1994, et la loi n° 2001-602 du 9 juillet 2001, par

tous les textes subséquents, ainsi que par les présents statuts.

Article 13 – Société de gestion

4 ème alinéa

Au cas où la société de gestion viendrait à cesser ses fonctions pour

quelque motif que ce soit, la Société serait administrée par une société

de gestion nommée en Assemblée Générale statuant conformément

à la loi et convoquée dans les délais les plus rapides par le conseil de

surveillance.

5 ème alinéa

En attendant la réunion de cette Assemblée, le conseil de surveillance

exercera de plein droit toutes les attributions et prérogatives

conférées à la société de gestion aux termes des présents statuts et il

pourra désigner un ou plusieurs mandataires pour agir en son nom en

lui conférant les pouvoirs nécessaires à cet effet.

NOUVELLE RÉDACTION

Article 1 er - Forme

La Société, objet des présentes, est une Société Civile qui est régie

par les articles 1832 et suivants du Code Civil, les articles L 214.50

et suivants, L 231.8 et suivants et R 214-116 et suivants du Code

Monétaire et Financier, par tous les textes subséquents, ainsi que par

les présents statuts.

Article 13 – Société de gestion

4 ème alinéa (inchangé)

Au cas où la société de gestion viendrait à cesser ses fonctions pour

quelque motif que ce soit, la Société serait administrée par une société

de gestion nommée en Assemblée Générale statuant conformément

à la loi et convoquée dans les délais les plus rapides par le conseil de

surveillance.

5 ème alinéa (supprimé)

Le reste de l’article demeure inchangé.

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

Article 18 - Conseil de surveillance

Nomination

Il est institué un conseil de surveillance qui assiste la société de gestion

et exerce le contrôle permanent de la gestion de la Société.

Ce Conseil est composé de sept membres au moins et douze membres

au plus pris parmi les associés et nommés par l’Assemblée Générale

Ordinaire.

Tout associé peut faire acte de candidature au conseil de surveillance.

Les membres du conseil de surveillance sont nommés pour trois

exercices et ils sont toujours rééligibles. Leur mandat viendra à

expiration à l’issue de l’Assemblée Générale Ordinaire des associés

appelée à statuer sur les comptes du troisième exercice.

Si, par suite de vacance, de décès, de démission ou toute autre cause, le

nombre des membres dudit Conseil est descendu au-dessous de sept, le

conseil de surveillance devra obligatoirement se compléter à ce chiffre,

sauf à faire confirmer la ou les nominations ainsi faites par la plus

prochaine Assemblée Générale. Jusqu’à cette ratification, les membres

Article 18 - Conseil de surveillance

Nomination

Il est institué un conseil de surveillance qui assiste la société de gestion

et exerce le contrôle permanent de la gestion de la Société.

Ce Conseil est composé de sept membres au moins et douze membres

au plus pris parmi les associés et nommés par l’Assemblée Générale

Ordinaire.

Tout associé peut faire acte de candidature au conseil de surveillance.

Les membres du conseil de surveillance sont nommés pour trois

exercices et ils sont toujours rééligibles. Leur mandat viendra à

expiration à l’issue de l’Assemblée Générale Ordinaire des associés

appelée à statuer sur les comptes du troisième exercice.

En cas de vacances, par décès ou par démission, d’un ou plusieurs

sièges de membre du conseil de surveillance, ce Conseil peut, entre

deux Assemblées Générales Ordinaires, procéder à des nominations

à titre provisoire.

14


nommés provisoirement ont, comme les autres, voix délibérative au

sein du conseil de surveillance.

Le membre nommé en remplacement d’un autre dont le mandat

n’était pas encore expiré est nommé pour trois ans.

Mission

Le conseil de surveillance a pour mission :

> d’assister la société de gestion dans ses tâches de gestion,

> de veiller à la bonne information des associés,

> de présenter chaque année à l’Assemblée Générale, un rapport

de synthèse sur l’exécution de sa mission dans lequel il formule ses

éventuelles observations sur l’exécution de la gestion et donne son

avis sur le rapport de la société de gestion ; à cette fin, il peut, à toute

époque de l’année, opérer les vérifications et les contrôles qu’il juge

opportuns, se faire communiquer tous documents ou demander à la

société de gestion un rapport sur la situation de la Société.

Article 21 – Assemblée Générale Ordinaire

10 ème alinéa

Elle statue sur les conventions visées à l’article 15 de la loi n° 70-1300

du 31 décembre 1970.

Le membre nommé par le Conseil à titre provisoire en remplacement

d’un autre ne demeure en fonction que pendant le temps restant à

courir du mandat de son prédécesseur. Sa nomination est soumise à

ratification de la plus prochaine Assemblée Générale.

Au cas où l’Assemblée Générale élirait un ou des membres différents

de ceux cooptés par le Conseil en vertu de l’alinéa ci-dessus, les

délibérations prises et les actes accomplis antérieurement par le

Conseil n’en demeurent pas moins valables.

Lorsque le nombre de membres du conseil de surveillance est

devenu inférieur à sept, la société de gestion doit convoquer

immédiatement l’Assemblée Générale Ordinaire en vue de compléter

l’effectif du conseil de surveillance.

Lorsque la société de gestion néglige de convoquer l’assemblée, tout

intéressé peut demander en justice la nomination d’un mandataire

chargé de convoquer l’Assemblée Générale, à l’effet de procéder aux

nominations prévues ci-dessus.

Mission

Le conseil de surveillance a pour mission :

> d’assister la société de gestion,

> de veiller à la bonne information des associés,

> de présenter chaque année à l’Assemblée Générale, un rapport

de synthèse sur l’exécution de sa mission dans lequel il formule ses

éventuelles observations sur l’exécution de la gestion et donne son

avis sur le rapport de la société de gestion ; à cette fin, il peut, à toute

époque de l’année, opérer les vérifications et les contrôles qu’il juge

opportuns, se faire communiquer tous documents ou demander à la

société de gestion un rapport sur la situation de la Société.

Les autres chapitres de l’article sont inchangés.

Article 21 – Assemblée Générale Ordinaire

10 ème alinéa

Elle statue sur les conventions visées à l’article L 214-76 du Code

Monétaire et Financier

Le reste de l’article demeure inchangé.

TREIZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale ordinaire confère tous pouvoirs au porteur

d’un original, d’une copie ou d’un extrait du procès-verbal de

ses délibérations, à l’effet d’accomplir toutes formalités légales,

notamment de publicité.

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

15


L’état du patrimoine au 31 décembre 2008

Exercice 2008 Exercice 2007

Valeurs bilantielles

en euros

Valeurs estimées

en euros

Valeurs bilantielles

en euros

Valeurs estimées

en euros

PLACEMENTS IMMOBILIERS

IMMOBILISATIONS LOCATIVES

Terrains et constructions locatives + 54 715 172,79 64 257 500,00 55 075 532,69 67 759 000,00

PROVISIONS LIÉES AUX PLACEMENTS IMMOBILIERS

Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices - 917 531,80 663 153,28

TOTAL I 53 797 640,99 64 257 500,00 54 412 379,41 67 759 000,00

AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION

ACTIFS IMMOBILISÉS

Immobilisations financières + 13 319,68 13 319,68 13 518,08 13 518,08

CRÉANCES

Locataires et comptes rattachés + 1 861 028,09 1 861 028,09 2 181 800,14 2 181 800,14

Autres créances + 477 200,55 477 200,55 406 445,41 406 445,41

Provisions pour dépréciation des créances - 485 827,07 485 827,07 440 011,11 440 011,11

VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS

Valeurs mobilières de placement + 1 800 000,00 1 800 000,00 950 000,00 950 000,00

Autres disponibilités + 277 605,29 277 605,29 203 321,13 203 321,13

DETTES

Dettes financières - 975 908,18 975 908,18 913 983,63 913 983,63

Dettes d’exploitation - 138 032,52 138 032,52 146 833,16 146 833,16

Dettes diverses - 1 908 690,62 1 908 690,62 2 423 657,45 2 423 657,45

TOTAL II 920 695,22 920 695,22 -169 400,59 -169 400,59

COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF ET PASSIF

TOTAL III 0,00 0,00 0,00 0,00

CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 54 718 336,21 54 242 978,82

VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE 65 178 195,22 67 589 599,41

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

16


Le tableau d’analyse

de la variation des capitaux propres

CAPITAUX PROPRES COMPTABLES

ÉVOLUTION AU COURS DE L’EXERCICE

Situation d’ouverture

au 01.01.2008

en euros

Affectation

résultat 2007

en euros

Autres

mouvements

en euros

Situation de clôture

au 31.12.2008

en euros

CAPITAL

Capital souscrit 36 912 015,00 36 912 015,00

ÉCART SUR REMBOURSEMENTS DE PARTS 822 974,37 822 974,37

PRIMES D’ÉMISSION

Primes d’émission 12 246 267,33 12 246 267,33

Prélèvement sur primes d’émission -967 920,62 -967 920,62

PRIMES DE FUSION

Primes de fusion 4 382 191,30 4 382 191,30

Prélèvement sur primes de fusion -186 397,22 -186 397,22

PLUS OU MOINS VALUES

RÉALISÉES SUR CESSIONS D’IMMEUBLES -111 968,50 148 030,80 36 062,30

REPORT À NOUVEAU 614 085,91 531 731,25 1 145 817,16

RÉSULTAT DE L’EXERCICE

Résultat de l’exercice 3 909 301,25 -3 909 301,25 3 994 402,59 3 994 402,59

Acomptes sur distribution -3 377 570,00 3 377 570,00 -3 667 076,00 -3 667 076,00

TOTAL GÉNÉRAL 54 242 978,82 0,00 475 357,39 54 718 336,21

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

17


Le compte de résultat au 31 décembre 2008

C H A R G E S (Hors Taxes) Exercice 2008 Exercice 2007

CHARGES IMMOBILIÈRES 2 340 127,55 2 760 538,00

> Charges ayant leur contrepartie en produits 1 549 545,59 1 731 514,50

> Charges d’entretien du patrimoine locatif

- Travaux d’entretien et de réparations 2 949,89 8 352,24

- Travaux refacturés 122 955,07 62 718,44

> Grosses réparations 99 504,48 172 615,94

> Autres charges immobilières

- Charges locatives non récupérées 430 481,85 381 443,09

- Honoraires (avocats, amiante, géomètres) 13 694,14 18 316,82

- Commissions d’arbitrages 0,00 181 609,39

- Honoraires de relocations 78 233,00 41 094,10

- Honoraires expertises 18 888,86 16 047,81

- Frais de contentieux 8 698,97 6 194,37

- Commissions d’intermédiaires sur ventes 0,00 110 625,00

- Honoraires divers 15 175,70 30 006,30

CHARGES D’EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ 1 275 198,05 1 618 492,52

> Diverses charges d’exploitation

- Rémunération de la société de gestion 652 088,97 598 697,49

- Rémunération commissaires aux comptes 24 500,00 23 900,00

- Frais de tenue Assemblées Générales 21 973,73 16 814,17

- Information des associés 20 733,70 18 660,38

- Cotisations 4 087,50 7 917,91

- Autres charges 4 225,11 3 148,23

> Dotations aux amortissements d’exploitation

- Amortissement des constructions sur Sol d’Autrui 4 816,19 4 816,19

> Dotations aux provisions d’exploitation

- Provisions pour créances douteuses 145 547,66 194 572,85

- Provisions pour grosses réparations 353 883,00 514 977,00

> Autres charges

- Jetons de présence 12 000,00 10 000,00

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

- Créances irrécouvrables 31 342,19 224 892,22

- Charges diverses 0,00 96,08

CHARGES EXCEPTIONNELLES 806,89 89 638,76

> Charges exceptionnelles 806,89 91,70

> Dotations aux amortissements et aux provisions - charges exceptionnelles 0,00 89 547,06

TOTAL DES CHARGES 3 616 132,49 4 468 669,28

SOLDE CRÉDITEUR = BÉNÉFICE 3 994 402,59 3 909 301,25

TOTAL GÉNÉRAL 7 610 535,08 8 377 970,53

18


P R O D U I T S (Hors Taxes) Exercice 2008 Exercice 2007

PRODUITS DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE ET PRODUITS ANNEXES 7 324 952,33 7 129 154,13

> Produits de l’activité immobilière

- Loyers 5 611 816,73 5 157 367,93

- Charges facturées 1 549 545,59 1 731 514,50

> Produits annexes 163 590,01 240 271,70

AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION 199 236,18 998 103,28

> Reprises de provisions d’exploitation

- Provisions pour créances douteuses 99 731,70 533 252,96

- Provisions pour grosses réparations 99 504,48 172 615,94

> Transfert de charges d’exploitation

- Honoraires sur ventes 0,00 110 625,00

- Commissions d’arbitrages 0,00 181 609,38

PRODUITS FINANCIERS 67 403,72 250 053,36

> Produits financiers 67 403,72 250 053,36

PRODUITS EXCEPTIONNELS 18 942,85 659,76

> Produits exceptionnels

- Dégrèvement Taxes Foncières 2006 7 762,00

- Dégrèvement Taxes Foncières 2007 7 925,00

- Intérêts moratoires s/ dégrèvement Taxes Bureaux 824,10

- Intérêts moratoires s/ dégrèvement Taxes Foncières 2006 532,96

- Intérêts moratoires s/ dégrèvement Taxes Foncières 2007 163,75

- Profit sur protocole Elyo 1 729,87

- Régularisation écart de règlement 5,17

TOTAL DES PRODUITS 7 610 535,08 8 377 970,53

TOTAL GÉNÉRAL 7 610 535,08 8 377 970,53

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

19


L’annexe financière de la SCPI Soprorente

au 31 décembre 2008

>>> RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES

Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions

réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement

Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du

31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1 er juillet 1971

modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement

du Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999.

L’établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence,

d’indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se

plaçant dans une perspective de continuité d’exploitation.

La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en

comptabilité, apparaissant dans la colonne « valeurs bilantielles » de

l’état du patrimoine est celle des coûts historiques.

>>> PLACEMENTS IMMOBILIERS

IMMOBILISATIONS LOCATIVES

Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,

constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi que

les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En ce

qui concerne les modalités particulières d’intervention de ce dernier,

il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d’une véritable

expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est

alors demandé aux experts de procéder à la visite systématique des

ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉ

immeubles. Les autres années la valeur résulte d’une actualisation des

valeurs par l’expert, sans visite systématique des immeubles.

La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine pour

laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des valeurs

locatives ainsi que des paramètres suivants :

- l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,

- la date de construction de l’immeuble,

- la situation juridique (local isolé ou en copropriété),

- la situation géographique,

- l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),

- les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).

Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur

du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation du

rendement locatif.

Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.

Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau

« Etat de l’actif immobilisé » figurant ci-dessous.

A compter du 1 er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires

versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire des

immobilisations.

euros

Valeur brute des

immobilisations

au 31 décembre 2007

Augmentation

acquisitions

créations - apports

Virement

de poste à poste

en + ou -

Diminution cessions

à des tiers ou

mise hors service

Valeur brute des

immobilisations

au 31 décembre 2008

Terrains – Constructions 54 114 276,96 302 234,90 53 812 042,06

Frais d’acquisition

des immobilisations 467 984,68 467 984,68

Agencements 587 634,30 438,75 53 747,56 534 325,49

Total 55 169 895,94 438,75 355 982,46 54 814 352,23

AMORTISSEMENTS DES AGENCEMENTS, AMÉNAGEMENTS, INSTALLATIONS

euros

Solde au 31 décembre 2007 94 363,25

Dotations de l’exercice 4 816,19

Solde des amortissements au 31 décembre 2008 99 179,44

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS

euros

Au 31 décembre 2008 Au 31 décembre 2007

Terrains et constructions locatives

Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées

Habitations - - 150 740,35 205 000,00

Bureaux 49 207 926,01 53 922 500,00 49 417 545,56 56 839 000,00

Locaux d’activités 2 242 309,36 3 875 000,00 2 242 309,36 4 100 000,00

Commerces 2 763 744,72 5 720 000,00 2 763 744,72 5 935 000,00

Entrepôts 501 192,70 740 000,00 501 192,70 680 000,00

Total 54 715 172,79 64 257 500,00 55 075 532,69 67 759 000,00

20


PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN

Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien,

établi pour 5 ans, immeuble par immeuble. La provision pour grosses

réparations est calculée en fonction d’un pourcentage appliqué sur

le montant, hors taxes, des loyers, tout en contrôlant que le budget

des travaux à effectuer soit effectivement couvert par la provision

ainsi constituée. Depuis 2008, la société de gestion applique un

pourcentage global de 6% sur les loyers potentiels compte tenu du

plan prévisionnel d’entretien, en se réservant la possibilité suivant

les nécessités, de constituer des provisions spécifiques pour certains

immeubles. Ce pourcentage s’élevait précédemment à 4%.

>>> AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION

ACTIFS IMMOBILISÉS

IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES : Les fonds de roulement versés aux

syndics d’immeubles s’élèvent à 13 319,68 €.

CRÉANCES

LOCATAIRES : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux

facturations du 4 ème trimestre 2008 encaissées début 2009, et, d’autre

part, des refacturations de charges et/ou d’impôts à établir au titre de

l’exercice 2008.

LOCATAIRES DOUTEUX : Une analyse des créances échues depuis plus

de 3 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque

d’irrécouvrabilité sont provisionnées après déductions, éventuelles,

de la T.V.A. et du dépôt de garantie, à hauteur de 100%. Le montant

cumulé de la provision s’élève à 485 827,07 €.

LOCATAIRES ET COMPTES RATTACHÉS

Créances

euros

Brut

Créances locataires 1 153 147,53

DETTES

DETTES FINANCIÈRES : Il s’agit principalement des dépôts de garantie

versés par les locataires. En règle générale, ceux-ci représentent trois

mois de loyers.

DETTES D’EXPLOITATION

Elles sont constituées :

- Des commissions dues à la société de gestion pour : 14 415,79 €

- D’autres dettes fournisseurs pour : 123 616,73 €

DETTES DIVERSES

Sous cette rubrique sont enregistrés :

- Les dettes fiscales pour : 237 840,51 €

- L’acompte du 4 ème trimestre, versé aux associés de la S.C.P.I. en janvier

2009 pour : 916 769,00 €

- Les acomptes bloqués pour : 92 407,75 €

- Les locataires créditeurs pour : 614 808,22 €

- Les créditeurs divers pour : 48 150,99 €

correspondant principalement aux dépôts de garantie des locataires

sortis au 31 décembre 2008 et au remboursement du 1 er trimestre

2007 dû à l’acquéreur de l’immeuble de Colombes

>>> CAPITAUX PROPRES

CAPITAL SOUSCRIT : 36 912 015,00 € divisé en 241 255 parts de

153,00 € de nominal.

PLUS OU MOINS-VALUES RÉALISÉES SUR CESSIONS D’IMMEUBLES

Conformément aux termes à l’article 4 de l’arrêté ministériel du

26 avril 1995, relatif aux dispositions comptables applicables aux

Sociétés Civiles de Placement Immobilier, les plus ou moins-values

réalisées à l’occasion de cessions d’immeubles locatifs sont inscrites

directement au passif du bilan.

Créances douteuses 707 880,56

Total 1 861 028,09

VARIATIONS DU PATRIMOINE

euros

Plus ou moins values sur cessions

AUTRES CRÉANCES

Elles sont constituées de :

- Fournisseurs débiteurs représentant des redditions de charges

locatives pour : 141 786,40 €

- Créances auprès de l’état pour : 209 325,25 €

- Débiteurs divers représentant essentiellement le remboursement à

recevoir sur les taxes bureaux et foncières concernant les immeubles

de Ris Orangis et Colombes : 127 374,75 €

VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS

DISPONIBILITÉS : Elles s’élèvent à 2 077 605,29 €. Elles sont placées en

certificats de dépôts négociables rémunérés pour 1 800 000,00 €.

Solde au 31/12/2007 - 111 968,50

Caluire et Cuire 44 757,89

Paris 5è Rue Tournefort 103 533,54

Nice : Régularisation - 972,89

Colombes : Régularisation 593,95

Ris Orangis 1 : Régularisation 52,15

Ris Orangis 2 : Régularisation 66,16

Solde au 31/12/2008 36 062,30

REPORT À NOUVEAU : L’Assemblée Générale Ordinaire des associés

statuant sur les comptes au 31 décembre 2007 a décidé d’affecter

au report à nouveau, la somme de 531 731,25 €. En conséquence, le

report à nouveau s’établit à 1 145 817,16 € au 31 décembre 2008.

RÉSULTAT DE L’EXERCICE : L’exercice 2008 se solde par un bénéfice

de 3 994 402,59 €. Des acomptes ont été distribués, en avril, juillet,

octobre 2008 et en janvier 2009 pour 3 667 076 €.

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

21


COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES

CHARGES IMMOBILIÈRES

Elles se décomposent en :

- Charges refacturées aux locataires : 1 549 545,59 €

- Travaux refacturés : 122 955,07 €

- Travaux de grosses réparations : 99 504,48 €

- Travaux d’entretien courant du patrimoine : 2 949,89 €

- Charges locatives sur locaux vacants ou non

refacturables aux locataires : 218 736,52 €

- Honoraires divers : 134 690,67 €

- Impôts, taxes et primes d’assurance non

refacturés : 211 745,33 €

CHARGES D’EXPLOITATION

Sont enregistrés sous cette rubrique :

- Les honoraires de la société de gestion : 652 088,97 €

- Les honoraires de commissaire aux comptes : 24 500,00 €

- Les honoraires, commissions et autres frais

de gestion courante : 5 110,92 €

- Les frais de conseils et d’assemblées : 57 909,12 €

- Les pertes sur créances irrécouvrables : 31 342,19 €

- Les dotations aux amortissements : 4 816,19 €

- Les dotations aux provisions

(détail donné dans un chapitre qui suit) : 499 430,66 €

CHARGES EXCEPTIONNELLES : 806,89 €

Il s’agit principalement du paiement d’un article 700 au locataire

Vanvoptic.

>>> COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS

PRODUITS DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE

- Loyers facturés au cours de l’exercice : 5 611 816,73 €

- Charges remboursées par les locataires : 1 549 545,59 €

- Produits annexes : 163 590,01 €

AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION

Il s’agit des reprises des provisions utilisées dans l’exercice

pour : 199 236,18 €

PRODUITS FINANCIERS : Ils correspondent essentiellement aux intérêts

sur certificats négociables pour : 67 403,72 €

PRODUITS EXCEPTIONNELS

Ils correspondent essentiellement à :

- Des dégrèvements d’impôt foncier pour : 15 687,00 €

- Des intérêts moratoires sur dégrèvements : 1 520,81 €

- Un profit sur le protocole concernant le locataire Elyo

pour : 1 729,87 €

>>> INFORMATIONS DIVERSES

MONTANT DES PRODUITS À RECEVOIR INCLUS

DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN

euros

MONTANT DES CHARGES À PAYER INCLUSES

DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN

euros

Intitulés

Montant

Intitulés

Montant

Créances locataires et comptes rattachés 552 356,65

Fournisseurs – Avoirs à recevoir 27 673,91

Intérêts courus sur certificats de dépôt

et comptes à terme -

Dettes fournisseurs et comptes rattachés 68 906,89

Locataires – Avoirs à établir 47 113,36

Total 116 020,25

Total 580 030,56

ÉTAT DES PROVISIONS ET DES DÉPRÉCIATIONS RETRAÇANT LES VARIATIONS DE L’EXERCICE

euros

Montant au 01/01/2008 Dotations de l’exercice Reprises de l’exercice Montant au 31/12/2008

Provisions pour grosses réparations 663 153,28 353 883,00 99 504,48 917 531,80

Dépréciation des créances douteuses 440 011,11 145 547,66 99 731,70 485 827,07

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

Total 1 103 164,39 499 430,66 199 236,18 1 403 358,87

22


AFFECTATION DU RÉSULTAT 2007

Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultat

bénéficiaire de 2007 de 3 909 301,25 € a été affecté comme suit :

euros

Bénéfice net 2007 3 909 301,25

Report à nouveau 2006 614 085,91

Bénéfice distribuable 4 523 387,16

Dividendes versés - 3 377 570,00

Report à nouveau 2007 1 145 817,16

REMBOURSEMENTS DE CHARGES

euros

Charges de copropriété et de fournitures locatives 918 213,01

Assurances 19 840,88

Impôts fonciers 554 865,11

Taxe sur les bureaux en Ile de France 56 626,59

>>> COMMISSION DE GESTION

Conformément à l’article 17 des statuts, la rémunération de la société

de gestion se calcule comme suit : 10 % hors taxes des recettes

locatives augmentées des impôts et taxes récupérés auprès des

locataires et des produits financiers nets.

euros

Recettes locatives hors taxes 6 442 286,27

Produits financiers

(sous déduction des intérêts débiteurs) 67 330,63

Base totale de la commission 6 509 616,90

Commission au taux de 10 % 650 961,69

TVA non récupérable 1 127,28

Total commission de gestion 652 088,97

Conformément à la résolution de l’Assemblée Générale du

13 juin 2007, il n’y a pas eu de commissions d’arbitrages sur les

cessions de biens immobiliers intervenues en 2008.

Total 1 549 545 ,59

ENGAGEMENTS HORS BILAN

Engagements donnés

Promesses d’achats

Engagements reçus

Promesses de ventes

euros

Néant

euros

Néant

Cautions bancaires reçues des locataires

en substitution des dépôts de garantie 268 768,12

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

23


Le descriptif du patrimoine au 31 décembre 2008

Tous les montants sont exprimés en euros

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

Date

d’achat

ou

d’apport

Situation géographique

1982 VANVES (92)

44-46 rue Jean Jaurès

1982 AULNAY-SOUS-BOIS (93)

ZI du Haut Galy

1983 PARIS 18 e (75)

6-8 impasse du Curé

1984 PARIS 13 e (75)

36 rue Charcot

1985 PARIS 14 e (75)

57 avenue du Maine

1985 PARIS 17 e (75)

32 boulevard des Batignolles

1986 CACHAN (94)

3-5 rue Camille Desmoulins

1986 PARIS 14 e (75)

17-21 rue Sarette

1987

et 1989

VILLENEUVE-D’ASCQ (59)

Le Métropole et le Métroport

Place S. Alliende

1987 PARIS 13 e (75)

69 boulevard Saint Marcel

1988 CALUIRE ET CUIRE (69)

Le Romané - 54 rue de Margnolles

1989

1993

NOISY-LE-GRAND (93)

Le Descartes - 29 promenade

Michel Simon

1990 LYON (69)

Le Lyrol - 17-19 avenue Lacassagne

1992 LILLE (59)

172 rue de Paris

1992 TOULOUSE (31)

6 place Wilson

1995 PARIS 5 e (75)

4 rue Tournefort

2001 LILLE (59)

2 rue des Buisses

Nature

et surface

100 m²

de locaux

commerciaux

1 619 m²

d’entrepôts

490 m²

de bureaux

1 082 m²

de bureaux

Local

commercial

de 90 m²

750 m²

de locaux

d’activités

1 053 m²

de bureaux

320 m²

de bureaux

7 390 m²

de bureaux

159 m²

de locaux

commerciaux

Immeuble

vendu en 2008

6 129 m²

de bureaux

2 963 m²

de bureaux

1 876 m²

de bureaux

959 m²

de bureaux

Immeuble

vendu en 2008

952 m²

de bureaux,

activités

et commerces

Prix d’acquisition

Frais (1)

Améliorations

96 231,00

1 665,91

499 727,88

1 464,82

265 510,39

68 754,51

449 891,69

2 735,26

256 114,35

1 258,71

609 796,07

1 064,09

Valeurs vénales hors droits

2007 2008

Locataires

250 000,00 240 000,00 VANVOPTIC

680 000,00 740 000,00 LES RESTAURANTS DU COEUR

930 000,00 870 000,00 A.F.I.R.E.

1 900 000,00 1 820 000,00 UNIVERSITE PANTHEON-ASSAS

810 000,00 790 000,00 S.A.R.L MANPOWER

1 800 000,00 1 800 000,00 LES THERMES DE PARIS

1 102 663,74 1 750 000,00 1 680 000,00 GROUPE OPTIUM

411 612,35 1 000 000,00 820 000,00

4 586 657,74

81 576,09

335 387,84

12 130,46

9 878 696,31

41 621,60

2 988 000,74

322 054,04

7 800 000,00 7 800 000,00 GENERALI Assurances - ACTICALL

Commune de Villeneuve-d’Ascq

LA CRAM Nord Picardie

Acticall Rise France

Commune de Villeneuve-d’Ascq et

10 autres locataires

690 000,00 670 000,00 MEILLEUR TAUX.COM

190 000,00

6 200 000,00 5 800 000,00 Centre d’études de l’emploi

LA POSTE - R2SI - INTERGROS

CAF 93

4 500 000,00 4 300 000,00 CEDAGE, SMABTP

TECO

2 210 510,75 2 900 000,00 2 900 000,00 GFI Informatique

1 523 987,13 2 300 000,00 2 300 000,00 IND BOULOUX - CASPARD

FROMENT

C.T.C.P.A

UNIVERSAL ENGLISH SA

BNP PARIBAS

205 000,00

655 530,77 900 000,00 900 000,00 DOMAINE MUSIQUE

SHUANG LINE

24


Tous les montants sont exprimés en euros

Date

d’achat

ou

d’apport

2001

2004

Situation géographique

FONTENAY-SOUS-BOIS (94)

Avenue du Mal de Lattre de

Tassigny

2001 MEYLAN (38)

Jardins de Maupertuis - Bâtiment E

2001 ANTONY (92)

2 rue de la Renaissance

2001 AIX-EN-PROVENCE (13)

Parc d’Ariane - Avenue de la

Grande Thumine

2001 MEYLAN (38)

Jardins de Maupertuis - Bâtiment D

2001 LA GARDE (83)

Centre Grand Var - Quartier des

Plantades

2001 AIX-EN-PROVENCE (13)

ZAC de la Robole

2001 TOULOUSE (31)

271 avenue de Grande Bretagne

2001 BORDEAUX (33)

31-41 cours d’Albret

2001 PARIS 11 e (75)

50 rue Alexandre Dumas

2001 PARIS 15 e (75)

147-149 rue de Lourmel

2001 NICE (06)

49-51 boulevard Victor Hugo

2003 PARIS 7 e (75)

36 rue du Bac

2006 PARIS 12 e (75)

17 boulevard Diderot

2007 LEVALLOIS

34 rue Kléber

2007 PUTEAUX

Tour Franklin

Nature

et surface

2 044 m²

de bureaux

et activités

1 774 m²

de bureaux

208 m²

de bureaux

778 m²

de bureaux

1 774 m²

de bureaux

1 350 m²

de bureaux

826 m²

de bureaux

2 974 m²

de bureaux

2 704 m²

de bureaux

Local

commercial

de 51 m²

216 m²

de bureaux

391 m²

de bureaux

313 m²

de locaux

commerciaux

33% en

indivision sur 1

983 m² de

bureaux et

43 parkings

1 100 m²

de bureaux

25% en

indivision sur

2 060 m²

de bureaux

Prix d’acquisition

Frais (1)

Améliorations

Valeurs vénales hors droits

2007 2008

Locataires

1 631 449,20 2 300 000,00 2 075 000,00 COMM’BACK - OPALIUM

COFIGOR

ET CO GE BA - YDEO

1 676 939,19 2 100 000,00 1 900 000,00 SCHNEIDER ELECTRIQUE

381 122,54 460 000,00 445 000,00 SCAMGIR

686 020,58 950 000,00 900 000,00 ISCT

SA PHYTORUS - Vente Ciblée

1 783 653,50 1 850 000,00 1 600 000,00 BROOKS-PRI AUTOMATION

FRANCE

APPLLIED MATERIALS, HC FORUM

ETB

1 036 653,32 1 350 000,00 1 300 000,00 SARLIN - EMC 3 SAS

Assuragency

S.A. AMBIO PROVENCE

TEXA SERVICES

CONSEIL GENERAL DU VAR

CENTRE DEVELOP. BIJOUTERIE

823 224,69 1 250 000,00 1 200 000,00 CAPA

2 484 918,98 3 200 000,00 3 000 000,00 MAX MARA

STERIA

3 048 980,34 4 100 000,00 3 700 000,00 GMF Assurances

BNP PARIBAS

83 846,96 120 000,00 120 000,00 FRANCIS DECO

381 122,54 540 000,00 520 000,00 INDJIDJIAN JEAN-LUC

609 242,03 875 000,00 875 000,00 BNP PARIBAS

M JOHN BROOK

1 143 360,00 1 625 000,00 1 560 000,00 TECTONA

3 662 010,00

290 984,68

4 059 000,00 3 795 000,00 SOPRA

5 485 000,00 5 250 000,00 5 000 000,00 DEVOTEAM

2 925 000,00

177 000,00

Total Prix d’acquisition 53 712 862,62

Total Frais 467 984,68

Total améliorations 534 325,49

TOTAL GÉNÉRAL

TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT

2 925 000,00 2 837 500,00 VITOGAZ

54 715 172,79 67 759 000,00 64 257 500,00

54 715 172,79 67 364 000,00 64 257 500,00

(1) Frais : ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires immobilisables depuis le 1er janvier 2005

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

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Vos notes

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

26


BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

27


Vos notes

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE

28


INVESTMENT MANAGEMENT

BNP Paribas Real Estate Investment Management

13, boulevard du Fort de Vaux 75017 Paris

01 55 65 23 55

www.reim.bnpparibas.com

reim-bnpparibas@bnpparibas.com

PV12127 - 03/2009 / Conception graphique: TM Création / Imp. Symphonie Graphique 01 47 36 91 11 / Photos : Mathieu Polo -

Photothèque BNP Paribas Real Estate Investment Management - Photo de couverture : Tour Franklin, La Défense (92)

Imprimé sur papier issu de forêts gérées durablement

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