Rapport annuel - Soprorente - 2008 - BNP Paribas REIM

SOPRORENTE 

Rapport annuel 2008

SOPRORENTE 

RAPPORT ANNUEL 2008 

SOMMAIRE 

LA SOCIÉTÉ DE GESTION .......................................................................................................2 

LA SCPI ..............................................................................................................................3 

LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION SUR LES COMPTES ET L’ACTIVITÉ 2008..........................4 

>>> La conjoncture économique 

>>> Les transactions de bureaux en Île-de-France 

>>> Les investissements 

>>> Le patrimoine 

>>> Les résultats et la distribution 

>>> Le capital et le marché des parts 

>>> L’assemblée générale 

>>> Transformation de la SCPI en OCPI 

LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE ......................................................................... 11 

LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES ................................................................... 12 

L’ORDRE DU JOUR ET LE TEXTE DES RÉSOLUTIONS .................................................................. 13 

L’ÉTAT DU PATRIMOINE ..................................................................................................... 16 

LE TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES .......................................... 17 

LE COMPTE DE RÉSULTAT .................................................................................................. 18 

L’ANNEXE FINANCIÈRE ...................................................................................................... 20 

LE DESCRIPTIF DU PATRIMOINE ........................................................................................... 24 

BNP PARIBAS REIM 

SA à Directoire et Conseil de Surveillance • Société de gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers 

en date du 1 er juillet 2007 (n° GP-07000031) 

Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris • Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris 

Adresse postale : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris cedex 17 • Tél. : 01 55 65 23 55 (Relations Associés) 

www.reim.bnpparibas.com 

BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE 

1

La Société de Gestion 

BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT 

Société de gestion de Portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP-07000031 en date du 1 er juillet 2007 

>>> LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM 

PRÉSIDENT 

Jacqueline FAISANT 

MEMBRES 

Michele CIBRARIO 

Karl DELATTRE 

Cyril de FRANCQUEVILLE 

Catherine JASKIEWICZ 

Administrateur Délégué de BNL Fondi Immobiliari 

Directeur Général Délégué 

Directeur Général Délégué 

Directeur Relations Clients Collectifs 

>>> LE CONSEIL DE SURVEILLANCE DE BNP PARIBAS REIM 

PRÉSIDENT 

Gilles de VAUGRIGNEUSE 

VICE PRÉSIDENT 

Marie-Claire CAPOBIANCO 

Président de BNP Paribas Asset Management 

Directeur de la Banque Privée France 

Responsable de BNP Paribas Wealth Management Networks 

MEMBRES 

François BENFEGHOUL 

François DEBIESSE 

Michel GUIGAL 

Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier 

Directeur de BNP Paribas Wealth Management 

Directeur de Produits et Marché de BNP Paribas 

>>> PERSONNES CHARGÉES DE L’INFORMATION Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Patrick POUPARD 

BNP PARIBAS REIM – 300 794 278 RCS Paris 

Téléphone : 01 55 65 23 55 

Télécopie : 01 55 65 26 60 – 01 55 65 28 25 

Site : www.reim.bnpparibas.com 


2

La SCPI 

>>> SOPRORENTE - SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER 

régie par les articles L 214-50 et suivants, L 231-8 et suivants et R 214-116 et suivants du code monétaire et financier 

SIÈGE SOCIAL : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris VISA AMF : SCPI n° 09-05 en date du 3 mars 2009 

BUREAUX : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris 

SIREN : 318 209 426 RCS Paris 

ADRESSE POSTALE : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris Cedex 17 

>>> LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE AU 31 DÉCEMBRE 2008 

PRÉSIDENT 

Gabriel SCHREIBER 

VICE PRÉSIDENT 

Sylvie BOYER-NARDON 

MEMBRES 

Jean BENAZET 

Jean-Luc BRONSART 

Daniel DAVRON 

Claude ETIENNE 

François FERRUS 

Olivier GIORGETTA 

Robert JEANTEUR 

Claude NIMSGERN 

Martine VINCENT – indivision Roussiaux-Lemonnier 

Monceau Retraite et Epargne, représentée par Marc BILLAUD 

Ingénieur de l’École Polytechnique - Ancien directeur de société 

Docteur en médecine 

Ingénieur retraité de l’industrie 

Retraité de la fonction publique hospitalière 

Gérant de société 

Ingénieur de l’Ecole Polytechnique – Ancien directeur de société 

Directeur de société 

Conseiller en gestion de patrimoine indépendant 

Ingénieur de l’Ecole Polytechnique – Ancien directeur de société 

Ancien dirigeant de PMI 

Anciennement Ingénieur Patrimonial chez AGF - retraitée 

>>> COMMISSAIRES AUX COMPTES 

TITULAIRE 

M. Pascal LALBIE 10-12 rue de Chartres – 92200 Neuilly-sur-Seine 

SUPPLÉANT 

Société BLM et Associés 

26 bis rue Amelot – 75011 Paris 

>>> EXPERT IMMOBILIER 

Société Foncier Expertise 

4 quai de Bercy – 94224 Charenton cedex 


3

Rapport de la société de gestion 

sur les comptes et l’activité 2008 

>>> LA CONJONCTURE ÉCONOMIQUE 

En 2008, la crise, d’abord limitée au secteur financier américain et 

plus particulièrement au financement immobilier des « subprimes », 

s’est élargie à l’ensemble de l’économie et à l’ensemble de la planète. 

Aux Etats-Unis, plusieurs établissements financiers et assureurs ont été 

renfloués par l’état. D’autres n’ont pas eu cette chance. 

Pour la France, la croissance n’a pas excédé 0,7 % sur l’année, selon 

l’INSEE, du fait d’un mauvais quatrième trimestre. Les perspectives 

pour 2009 ont été revues à la baisse. Elles tablent maintenant sur 

une croissance négative malgré le plan de relance mis en place par le 

gouvernement et dont il ne faut pas sous-estimer les effets. 

Néanmoins, les perspectives d’évolution de l’emploi restent sombres. 

C’est dans ce contexte qu’il convient de replacer le comportement du 

marché immobilier, en 2008. 

>>> LES TRANSACTIONS DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE 

Dans le Croissant Ouest (Neuilly, Levallois, Clichy, Boulogne), la 

tendance est également contrastée, Neuilly-Levallois maintenant 

pratiquement leurs positions, les autres communes enregistrant des 

replis marqués. 

Dans l’ensemble de l’Ile-de-France, l’offre est en hausse tant en raison 

des libérations que des livraisons de bureaux dont le financement avait 

été obtenu avant la crise. Fin 2008, on comptait un peu moins de 

2,75 millions de mètres carrés de bureaux immédiatement 

disponibles. 

LES TAUX DE VACANCE 

Depuis le repli du PIB, au deuxième trimestre de l’année, on assiste à 

une destruction d’emplois qui pourrait bien se prolonger. 

On constate d’ailleurs, avec quelques mois de retard, une légère hausse 

des taux de vacance. Celui du parc francilien est passé, en un an, de 

5,1 % à 5,4 %, ceux de Paris intra muros, que ce soit QCA ou hors QCA, 

remontant également tout en restant généralement inférieur à 4 %. 


LA DEMANDE PLACÉE 

En Ile-de-France, la demande placée de bureaux a reculé dans 

des proportions modérées (- 14 %), se situant à un peu moins de 

2,36 million de m² pour l’année 2008, contre 2,75 millions de mètres 

carrés, l’année précédente. Le quatrième trimestre de l’année a 

d’ailleurs fortement pesé dans cette évolution. 

La crise économique et financière est passée par là. La motivation 

des déménagements d’entreprises n’est plus l’extension ou un plus 

grand confort, mais le regroupement et les économies, de sorte que 

l’absorption nette (surfaces louées ou achetées – surfaces libérées ou 

vendues) devrait avoir été faiblement positive au cours de l’année. 

LA DEMANDE PLACÉE PAR SURFACES 

Les grandes surfaces ont soutenu le marché, les transactions 

supérieures à 5 000 m² représentant près d’un million de mètres carrés, 

pratiquement comme en 2007. 

Cette demande se porte en priorité vers la périphérie et plutôt vers des 

immeubles neufs ou restructurés (76 % de la demande placée sur ce 

segment de surface). 

Quant aux transactions portant sur les moyennes surfaces (entre 1 000 

et 5 000 m²), qui constitue le véritable pouls du marché, elles se sont 

repliées de 25 %. 

LA DEMANDE PLACÉE PAR ZONES 

Géographiquement parlant, le nombre de mètres carrés placés dans le 

Quartier Central des Affaires (QCA) parisien, traditionnellement plus 

réactif que le reste de la région, a reculé de près de 40 % sur l’année, 

faisant remonter le taux de vacance de ce parc. 

A La Défense, on assiste à une quasi-stabilité des transactions d’une 

année sur l’autre, notamment grâce, là encore, au segment des 

grandes surfaces. Les opérations supérieures à 5 000 m² ont en effet 

représenté près des trois quarts de la demande. 

Au total, Paris QCA, hors QCA et La Défense font presque jeu 

égal en termes de part de marché, précédant le secteur appelé 

« Péri-Défense » (Asnières, Gennevilliers, Bois-Colombes, etc...), qui a 

connu un doublement des transactions en un an. 

LES LOYERS 

En un an, le loyer moyen des bureaux franciliens est passé de 314 euros 

le mètre carré à 321 euros le mètre carré. 

Les loyers nominaux sont donc stables, mais les avantages commerciaux 

accordés par les bailleurs (différé de loyer, loyer progressif, prise 

en charges de travaux incombant normalement au locataire par le 

propriétaire, …) ont tendance à se renforcer. 

>>> LES INVESTISSEMENTS 

LES VOLUMES 

Le ralentissement est beaucoup plus marqué sur le marché de 

l’investissement que sur celui des transactions locatives. En 2008, 12,5 

milliards d’euros ont été investis ou engagés, soit un recul de plus de 

moitié par rapport à l’année précédente. 

Il faut toutefois relativiser cette baisse. Le chiffre de l’année se 

compare avantageusement à la moyenne des dernières années. En 

outre, l’Ile-de-France est devenue la première zone d’investissement 

en Europe, précédant le Grand Londres, ce qui ne s’était jamais vu. 

Les raisons de ce recul sont désormais bien connues. Il s’agit, pour 

l’essentiel, de la diminution de l’octroi de crédit et du durcissement 

des conditions de financement, mais aussi d’un attentisme face à 

l’avenir. Le fort repli touche d’ailleurs plus les grandes ou très grandes 

opérations que les moyennes ou les petites. Ainsi, il ne s’est traité que 

29 opérations supérieures à cent millions d’euros, en 2008, contre 65, 

en 2007. 

Parallèlement à ce recul de l’activité, on assiste à un net allongement 

de la durée des négociations. 

Les bureaux ont concentré 79 % des transactions de l’année 2008, 

loin devant les entrepôts et locaux d’activités (12 %) et les commerces 

(9 %). La diversification par types d’actifs, en nette croissance ces 

dernières années, n’a donc pas résisté au recul des engagements. 

En revanche, au plan géographique, la tendance observée depuis 

quelques années se confirme. La province a accru sa part, en 2008, 

passant en un an de 18 % à 26 %. 

4

LES ACTEURS 

Les SCPI, les OPCI et les assureurs, qui ont pour point commun de ne 

pas faire appel uniquement à l’endettement, ont été les plus actifs. 

A l’inverse, les fonds américains ou anglo-saxons ont été très peu actifs, 

souffrant pour beaucoup du renchérissement et/ou de la raréfaction 

du crédit. Pour les seconds, il s’agit également de tirer profit de la 

baisse des prix de l’immobilier sur leurs marchés domestiques. 

Entre les deux, les foncières cotées n’ont pas tenu leur place habituelle, 

affectées à la fois par la chute de leurs cours de bourse, qui rendrait 

une levée de fonds très désavantageuse, et par des conditions 

d’emprunt plus difficiles. 

LES RENDEMENTS 

Les taux de rendement exigés par les investisseurs ont continué à 

croître. A titre indicatif, pour les meilleurs produits situés dans les 

meilleurs emplacements parisiens, ils seraient remontés de 4,75 % à 

5,75 % en un an, mais la raréfaction des transactions enregistrées sur 

ce segment de marché rend ces chiffres peu représentatifs. 

A l’autre bout de l’échelle, en seconde couronne, même pour les 

meilleurs produits, les taux se situent désormais au-delà de 7 % 

bruts. 

LES BUREAUX EN RÉGIONS 

En 2008, 1,16 million de mètres carrés de bureaux se sont placés en 

régions, ou plutôt dans les seize métropoles régionales. C’est un peu 

moins que l’année précédente, mais comparable à la moyenne des 

dernières années. 

Sur ce total, un peu plus de la moitié des transactions a porté sur des 

immeubles de seconde main. 

Du côté de l’offre, elle représentait 2,16 millions de mètres carrés, fin 

2008, dont une majorité de bureaux de seconde main. 

Sans surprise, les villes les plus actives en matière de transactions, ont 

été les plus importantes, Lyon, même si sa part relative a régressé, Aix- 

Marseille, également en recul. A l’inverse, Strasbourg a vu le volume de 

transactions progresser de plus de 40 % et Nantes de 30 %. 

Marseille, Toulouse ont vu leur offre de bureaux à un an augmenter 

fortement, de 90 % et 80 %, respectivement. Sur les marchés de Lille 

et de Lyon, l’offre à un an a progressé de 50 % et 25 %. 

>>> LE PATRIMOINE 

ÉVOLUTION 

Au dernier trimestre de l’année 2008, 267 m² de bureaux, situé 54, 

rue de Margnolles, à Caluire-et-Cuire (69), ont été cédés au prix net 

vendeur de 250 000 euros. Dans le même temps, un studio de 29 m², 

situé rue Tournefort, à Paris 5 ème , a été vendu au prix net vendeur de 

259 500 euros. 

RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER 

(AU 31 DÉCEMBRE 2008, EN % DES VALEURS VÉNALES) 

Bureaux 

Locaux 

commerciaux 

Locaux 

d’activités Entrepôts Total 

Paris 8,54 % 8,53 % 2,80 % - 19,87 % 

Région 

parisienne 24,53 % 0,37 % 3,23 % 1,15 % 29,28 % 

Province 50,85 % - - - 50,85 % 

Total 83,92 % 8,90 % 6,03 % 1,15 % 100,00 % 

LES EXPERTISES IMMOBILIERES ET LA VALEUR DE RÉALISATION 

Les expertises menées à la fin de l’année 2008 ont fait ressortir une 

valeur vénale du patrimoine immobilier de la société à 64 257 500 euros, 

hors droits, soit une diminution de 4,6 %, à périmètre égal, par 

rapport à l’année précédente. Cette variation résulte de deux effets 

contraires : d’une part, la hausse des taux de rendement exigés par les 

investisseurs, dont les experts tiennent compte lorsqu’ils valorisent les 

immeubles, a pour effet de tirer les valeurs vers le bas. D’autre part, la 

hausse des loyers due à leur indexation va dans l’autre sens. 

Après arrêté des autres actifs de la société et des dettes, la valeur de 

réalisation de Soprorente s’établissait, en fin d’exercice, à 270,16 euros 

par part, contre 280,16 euros par part un an plus tôt, et la valeur de 

reconstitution à 314,11 euros par part, contre 326,04 euros par part 

fin 2007. 

Valeurs globales 

(en milliers d’euros) 2007 2008 Écart 

Valeur de réalisation 67 590 65 178 -3,6 % 

Valeur de reconstitution 78 660 75 780 -3,7 % 

LA SITUATION LOCATIVE 

TAUX D’OCCUPATION (EN % DES LOYERS) 

Au 

31/12/2007 

Au 

31/03/2008 

Au 


Au 


Au 


94,7 93,5 91,4 91,4 92,7 

Au cours de l’année 2008, le taux d’occupation financier du patrimoine 

a fléchi, à 91,4 %, au deuxième trimestre, avant de marquer une 

progression, en fin d’année, à 92,7 %. 

L’année 2008 a vu certaines relocations et renouvellements marquants, 

à l’image de l’installation de GMF Assurances, cours d’Albret, à 

Bordeaux (33), de la DRPJJ, à Lille (59), des sociétés Generix et Acticall, 

dans l’immeuble Le Métropole, à Villeneuve-d’Ascq (59) ou bien encore 

du renouvellement de la société Domaine Musique, rue des Buisses, à 

Lille (59), et des Restaurants du Cœur, à Aulnay-sous-Bois (93). 

Parmi les libérations significatives de 2008, citons le départ de la 

société Architecture à Vivre, rue Sarrette, à Paris 14 ème , moyennant 

le paiement d’une indemnité, d’Access SARL du Centre d’Affaires du 

Grand Var (84) ou de la société Camusat du Parc d’Ariane, à Aix-en- 

Provence (13). 

RÉPARTITION DES RISQUES LOCATIFS (EN % DES LOYERS) 

5 principaux locataires 25,3 

SA Devoteam – Levallois-Perret (92) 6,1 

Acticall – Villeneuve d’Ascq (59) 5,9 

Sopra Group – Paris 12 ème (75) 4,5 

Steria – Toulouse (31) 4,4 

Centre d’études de l’emploi – Noisy-le-Grand (93) 4,4 

Autres locataires 67,4 

72 locataires 

Loyers estimés des surfaces vacantes 7,3 


5

LES TRAVAUX 

En 2008, les travaux de grosses réparations se sont élevés à 99 504,48 

euros. Ces travaux ont notamment permis la rénovation des bureaux 

des 1 er et 2 ème étages de l’immeuble de La Garde (83). Les travaux ont 

également porté sur le rez-de-chaussée de l’immeuble situé Cours 

d’Albret, à Bordeaux (33), dans le cadre de sa relocation, ainsi que sur 

les parties communes des immeubles de Villeneuve-d’Ascq (59). 

Le financement des travaux non refacturés aux locataires a été assuré 

par prélèvement sur la provision constituée à cet effet au cours des 

années précédentes. En sens inverse, cette provision a été renforcée à 

hauteur de 353 883,00 euros en 2008, soit 6 % des loyers potentiels. 

PROVISION POUR GROSSES RÉPARATIONS (EN MILLIERS D’EUROS) 

Montant 

au 01/01/2008 Dotations 2008 Reprises 2008 

Montant 

au 31/12/2008 

663 354 100 917 

>>> LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION 

Le résultat net de l’exercice 2008 s’est établi à 3 994 402,59 euros, 

contre 3 909 301,25 euros en 2007. 

Sur la période, les loyers ont progressé de 8,1 %, passant de 

5 157 367,93 euros à 5 611 816,73 euros. Cette évolution tient 

notamment à l’effet sur une année entière de l’acquisition, au second 

semestre 2007, des immeubles de la rue Kléber, à Levallois-Perret (92), 

et de l’étage de bureaux dans la Tour Franklin, à La Défense (92), qui a 

compensé les vacances de l’année 2008. 

Les autres produits d’exploitation ont largement diminué, 

essentiellement en raison de la baisse des reprises de provisions 

d’exploitation (créances douteuses et grosses réparations). 

Dans le même temps, les charges immobilières ont diminué, passant 

de 1 731 514,50 euros en 2007 à 1 549 545,59 euros, notamment 

en raison de la baisse du poste « grosses réparations ». Enfin, les 

charges d’exploitation ont baissé de 21 %, grâce au repli des dotations 

aux provisions d’exploitation pour créances douteuses et grosses 

réparations. 

Rapporté à une part, le résultat net 2008 s’établit à 16,56 euros. La 

distribution de l’année 2008 a été fixée à 15,20 euros par part, contre 

14,00 euros au titre de l’exercice précédent. Le report à nouveau sera 

renforcé à hauteur de 1,36 euro par part, ce qui le portera à un peu 

moins de cinq mois de distribution au rythme de 2008. 

PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES 

En 2008, les nouvelles dotations pour créances douteuses se sont 

élevées à 145 547,66 euros, tandis que les reprises se sont élevées à 

99 731,70 euros, dont près du tiers correspondant à des recouvrements 

de créances, le reste ayant été passé en créances irrécouvrables. 

PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES (EN MILLIERS D’EUROS) 

Montant 

au 01/01/2008 Dotations 2008 Reprises 2008 

Montant 

au 31/12/2008 

440 146 100 486 

PRINCIPAUX CONTENTIEUX AU 31/12/2008 


Locataire Immeuble Montant* État d’avancement 

MINA 17/21 rue Sarrette – PARIS 14 ème 86 000 Liquidation judiciaire 

Jugement du tribunal de commerce de Paris du 22/09/08. Expulsion réalisée 

au préalable le 21/08/08, en exécution de l’ordonnance du TGI du 07/02/08. 

En attente du sort de la créance déclarée, sur laquelle le Mandataire 

Liquidateur ne peut encore se prononcer. 

S.A.R.L COCHET 

DROMER CONSULTANTS 

182-184 Av. du Mal de Lattre de Tassigny 

FONTENAY-SOUS-BOIS (94) 

56 000 Redressement judiciaire 

Jugement du 17/03/07. Locaux récupérés le 5/12/07 et certificat 

d’irrecouvrabilité reçu le 22/12/08. Clôture définitive du dossier en cours. 

A.F.I.R.E. 8 Impasse du Curé - PARIS 18 ème 44 000 Assignation en paiement 

Echéancier accordé suivant Ordonnance de référé du TGI du 09/10/07 non 

respecté. Reprise de la procédure en Assignation en paiement (sans demande 

d’expulsion car locaux étant en cours d’arbitrage). Jugement du 19/12/08 

condamne le locataire au paiement de la totalité des impayés, majorés des 

honoraires d’avocats et de clause pénale. Echéancier de 7 versements validé, 

la totalité des chèques étant entre les mains du conseil de la société de 

gestion. Exécution en cours. 

S.A.R.L IMAGE CONSEIL 

Centre d’Affaires Grand Var 

Quartier des Plantades Bât B 

LA GARDE (83) 

25 000 Assignation en paiement et expulsion 

Arrêt de la Cour d’Appel du 15/11/07 : locataire condamné à régler sa dette 

jusqu’à la date de restitution des clés intervenue le 27/06/07. Demandes de 

délais et d’abandon des intérêts de retard refusés au locataire. Poursuite 

difficile de l’exécution forcée de la décision obtenue. 

M. LASSAD TOUMI 4 rue Tournefort – PARIS 5ème 25 000 Assignation en paiement et expulsion 

Ordonnance du tribunal d’instance du 05/04/07. Expulsion réalisée le 12/10/07. 

Le recouvrement de la créance apparait compromis. Dernières recherches sur 

la solvabilité de cet ex-locataire avant de passer ce dossier en pertes. 

* Montant provisionné au 31/12/2008 - arrondi au millier d’euros 

6

LE CAPITAL ET LE MARCHÉ DES PARTS 

Le capital de la société, d’un montant de 36 912 015 euros, se répartit en 241 255 parts détenues par 1 967 associés au 31 décembre 2008. 

ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS 

Année 

Nombre 

de parts cédées 

% par rapport au nombre 

de parts au 1 er janvier 

Délai moyen d’exécution 

d’une cession 

Offres de cession 

en suspens 

Rémunération de la société de gestion sur 

les cessions (en euros HT) 

2004 3 568 1,48 % De l’ordre d’un trimestre 3 008 3 939 

2005 7 568 3,14 % De l’ordre d’un trimestre - 4 112 



2008 2 962 1,23 % De l’ordre d’un trimestre 1 223 1 832 

Au cours de l’année, 2 962 parts se sont échangées sur le marché, soit 

1,23 % du nombre de parts émises. 

Le prix moyen vendeur enregistré à l’occasion de ces transactions s’est 

établi à 207 euros pour l’ensemble de l’année, soit une progression 

de 2,5 % par rapport à celui de 2007. En fin d’année 2008, le dernier 

prix d’exécution s’est élevé à 182 euros la part. Au prix acheteur 

correspondant, le rendement ressort à 7,55 % sur la base de la 

distribution 2008. 

En fin d’année, 1 223 parts, soit 0,51 % du nombre total de parts, 

étaient proposées à la vente à différents niveaux de prix. 

ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART 

2004 2005 2006 2007 2008 

Prix de souscription ou d’exécution 

au 1 er janvier (en euros) 157,00 152,93 201,24 194,00 209,00 

Prix d’éxécution moyen annuel 156,00 162,00 203,00 202,00 207,00 

Prix acheteur correspondant 172,00 179,00 224,00 224,00 229,00 

Dividende versé au titre de l’année 13,10 13,75 13,90 14,00 15,20 

Rendement de la part en % (1) 7,62 % 7,68 % 6,21 % 6,25 % 6,64 % 

Report à nouveau cumulé par part 1,68 1,93 2,55 4,75 6,11 

(1) Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même année 

>>> L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 

RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE ORDINAIRE 

RÉMUNÉRATION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE 

Il est proposé à l’assemblée générale de reconduire la rémunération 

de 12 000 euros allouée pour le conseil de surveillance pour l’exercice 

2009. 

AUTORISATIONS DIVERSES 

Afin de procéder, éventuellement, à des cessions d’actifs sans 

attendre la prochaine assemblée générale, ni en convoquer une à cette 

seule fin, la société de gestion sollicite le renouvellement pour un an de 

l’autorisation de céder des immeubles dans la limite légale de 15% de la 

valeur vénale du patrimoine. 

Par ailleurs, la société de gestion demande à l’assemblée générale 

de renouveler l’autorisation de contracter des emprunts pour un 

montant maximum cumulé de 10 % de la valeur de réalisation de 

la SCPI, compatible avec les capacités de remboursement de votre 

société. Ces emprunts auraient pour objectif d’optimiser la rentabilité 

globale de la SCPI, en utilisant l’écart positif entre les rendements 

immobiliers et les taux d’intérêt. 

En outre, il est demandé à l’assemblée d’autoriser la société de gestion à 

contracter, pour le compte de la SCPI, des crédits-relais d’un montant 

maximum cumulé de 5 millions d’euros, destinés à pouvoir saisir des 

opportunités d’investissement en anticipant des ventes d’actifs. 

Il est à noter que ces autorisations d’emprunt n’ont pas été utilisées 

jusqu’à présent. 

COMMISSION D’ARBITRAGE 

La définition et la mise en œuvre d’une politique d’arbitrage dans le 

patrimoine d’une SCPI, l’audit technique et financier des immeubles 

à céder, la recherche d’acquéreurs, l’analyse des opportunités 

d’investissement, constituent une activité à part entière, distincte de 

la gestion immobilière et sociale courante, et qui requiert des moyens 

techniques et humains spécifiques afin de répondre aux nouvelles 

exigences d’une législation en perpétuelle évolution, toujours plus 

exigeante, notamment sur le plan technique (hygiène et sécurité…). 

En outre, une gestion active du patrimoine est d’autant plus 

opportune que la conjoncture immobilière actuelle est marquée par 


7


un attentisme des investisseurs ainsi que des délais de décision et de 

mise en œuvre qui s’allongent. 

Afin de permettre à la société de gestion d’exercer pleinement cette 

activité dans l’intérêt de la SCPI et de ses associés, il est demandé à 

l’Assemblée générale de prévoir en sa faveur, comme cela avait été 

décidé par les assemblées générales de novembre 2003 à juin 2006, 

une commission d’arbitrage. Cette commission serait fixée à 1 % HT 

du montant net revenant à la SCPI, payable à la signature de l’acte de 

vente, et 1,5 % HT de ce même montant payable au réemploi des fonds 

provenant de ces ventes, après la signature de l’acte d’acquisition. 

PRISE EN CHARGE DE LA MOITIÉ DE LA COTISATION ASPIM 

PAR LA SOCIÉTÉ DE GESTION 

Dans le cadre de discussions avec les membres du conseil de 

surveillance, la société de gestion a reversé à la SCPI la moitié de 

la cotisation réglée par cette dernière, pour 2008, à l’Association 

Française des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. BNP Paribas 

REIM a décidé de reconduire cette participation pour 2009. 

AUTORISATION DE LA SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE 

RESPONSABILITÉ CIVILE DES MEMBRES DU CONSEIL 

L’assemblée est invitée à autoriser, à la demande du conseil de 

surveillance, la souscription d’une police garantissant la responsabilité 

civile des membres du Conseil dans le cadre de leur mandat, dont 

la prime annuelle, d’un maximum de l’ordre de 2500 € HT, selon le 

montant des capitaux garantis, est supportée par la SCPI. 

RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE 

Il est demandé à l’assemblée statuant à titre extraordinaire de modifier 

les statuts pour les mettre en conformité : 

> soit avec la codification des lois et décrets (articles 1 er et 21) 

> soit avec la réglementation (articles 13 et 18) 

En ce qui concerne plus particulièrement : 

l’article 13 « société de gestion » - suppression du dernier 

paragraphe 

> il s’agit de rendre les statuts conformes à l’article L214-66 du 

Code monétaire et financier et à l’article 422-12 du Règlement 

général de l’AMF (qui autorise le conseil de surveillance, en cas 

de défaillance de la société de gestion, à convoquer sans délai 

une assemblée générale devant pourvoir à son remplacement). 

L’article 18 « conseil de surveillance » - point « mission » 

> Il s’agit de le rendre conforme à l’article 422-12 du Règlement 

général de l’AMF qui précise que le conseil de surveillance 

s’abstient de tout acte de gestion et à l’article L214-70 du 

Code monétaire et financier qui souligne que le conseil de 

surveillance est chargé « d’assister la société de gestion », en 

supprimant les termes « dans ses tâches de gestion » dans le 

texte « le conseil de surveillance a pour mission d’assister la 

société de gestion dans ses tâches de gestion » ; 

>>> TRANSFORMATION DE LA SCPI EN OPCI 

Il n’est pas aujourd’hui dans l’intention de la société de gestion de 

soumettre aux associés la transformation de la SCPI en OPCI. En 

effet, cette obligation de consulter les porteurs de parts en assemblée 

générale lui incombe dans un délai qui va jusqu’à mi-mai 2012 et il 

paraît nécessaire qu’un certain nombre de conditions soient réunies 

pour permettre aux associés de prendre une décision en toute 

connaissance de cause. 

Seulement trois OPCI-SPPICAV « grand public », ne résultant pas 

d’une transformation, ont obtenu leur agrément il y a quelques mois. 

L’existence réelle de ce produit est donc encore trop récente pour que 

ses avantages et inconvénients puissent être comparés avec ceux de 

la SCPI. 

Par ailleurs, un certain nombre de modalités juridiques et fiscales 

ne sont pas clairement établies par les textes, notamment celles 

permettant à chaque porteur de parts d’une même SCPI de choisir 

entre un OPCI FPI – régime fiscal des revenus fonciers – ou un OPCI 

SPPICAV – régime fiscal des valeurs mobilières – ou encore de garder 

ses parts de SCPI. 

Des réflexions sont en cours entre l’Association Professionnelle des 

SCPI et les pouvoirs publics pour résoudre les questions en suspens, en 

particulier sur ce dernier point. 

La société de gestion a donc décidé de ne pas consulter les associés, 

en 2009, sur la transformation de leur SCPI en OPCI, ou sur sa 

« partition ». De même, elle n’envisage pas, dans l’état actuel des 

textes, de mettre au vote une résolution « à sens unique » visant le 

maintien en SCPI. 

Laissons aux OPCI le temps de prendre leur envol, aux pouvoirs publics 

de préciser certains points et en attendant, aux SCPI de poursuivre leur 

rôle de produit d’épargne immobilière de rendement, dont le caractère 

défensif fait ses preuves dans le contexte économique et financier 

actuel. 

8

ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS H.T) 

HORS CHARGES LOCATIVES RÉCUPÉRABLES 

ANNÉE 2004 

% du 

total des 

revenus 2005 

% du 

total des 

revenus 2006 

% du 

total des 

revenus 2007 

% du 

total des 

revenus 2008 

% du 

total des 

revenus 

REVENUS (1) 

Produit activité immobilière 19,68 98,85 20,18 97,13 21,15 97,95 21,38 92,35 23,26 97,81 

Produits financiers 

avant prélèvement libératoire 0,18 0,91 0,35 1,71 0,31 1,45 1,03 4,45 0,27 1,14 

Produits divers (2) 0,05 0,23 0,24 1,17 0,13 0,60 0,74 3,20 0,25 1,05 

TOTAL REVENUS 19,91 100,00 20,78 100,00 21,59 100,00 23,15 100,00 23,78 100,00 

CHARGES (1) 

Commission de gestion 2,20 11,05 2,48 11,95 2,45 11,36 2,48 10,71 2,70 11,35 

Autres frais de gestion 0,30 1,52 0,45 2,15 0,06 0,30 0,34 1,47 0,37 1,56 

Entretien du patrimoine 

au cours de l’exercice 0,01 0,05 0,12 0,56 2,22 10,28 0,75 3,24 0,42 1,77 

Charges locatives non récupérées 2,44 12,25 1,71 8,20 2,95 13,63 2,04 8,81 2,34 9,84 

SOUS TOTAL CHARGES EXTERNES 4,95 24,86 4,76 22,87 7,68 35,57 5,61 24,23 5,83 24,52 

Amortissements nets 

. Patrimoine 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,39 1,68 0,02 0,08 

. Autres 0,72 3,63 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 

Provisions nettes (3) 

. Pour travaux 0,47 2,36 0,92 4,45 -1,21 -5,61 1,42 6,13 1,05 4,41 

. Autres 0,30 1,50 0,52 2,51 0,61 2,81 -0,47 -2,03 0,32 1,35 

SOUS TOTAL CHARGES INTERNES 1,49 7,48 1,44 6,96 -0,61 -2,80 1,34 5,79 1,39 5,84 

TOTAL CHARGES 6,43 32,35 6,20 29,82 7,07 32,77 6,95 30,02 7,22 30,36 

RÉSULTAT COURANT 13,47 67,67 14,58 70,22 14,52 67,27 16,20 69,98 16,56 69,64 

Variation report à nouveau 0,37 1,85 0,83 4,04 0,62 2,90 2,20 9,50 1,36 5,72 

Variation autres réserves 

Revenus distribués 

avant prélèvement libératoire 13,10 65,81 13,75 66,19 13,90 64,37 14,00 60,48 15,20 63,92 

Revenus distribués 

après prélèvement libératoire 13,05 65,55 13,65 65,70 13,81 63,97 13,72 59,27 15,12 63,58 

(1) Sous déduction de la partie non imputable à l’exercice, 

(2) Y compris les produits exceptionnels, 

(3) Dotation de l’exercice diminuée des reprises et augmentée des créances irrécouvrables. 


9

VALEURS DE LA SOCIÉTÉ 2008 

VALEUR COMPTABLE (RÉSULTANT DU BILAN) 

Euros 

Valeur comptable des immobilisations nette de provisions 53 797 641 € 

Valeur nette des autres actifs 920 695 € 

Valeur comptable 54 718 336 € 

Soit pour une part : 226,81 € 

VALEUR DE RÉALISATION (RÉSULTANT DE L’EXPERTISE) 

Valeur vénale (expertise) 64 257 500 € 

VALEUR DE RECONSTITUTION 

(CE QU’IL FAUDRAIT DÉBOURSER POUR RECONSTITUER LE PATRIMOINE) 

Euros 

Valeur de réalisation 65 178 195 € 

Frais d’acquisition 3 983 965 € 

Total 1 69 162 160 € 

Commission de souscription total 1x (8% ht + tva 19,6%) 6 617 436 € 

Valeur de reconstitution 75 779 596 € 


Valeur des autres actifs nette 

des non-valeurs 920 695 € 

Valeur de réalisation 65 178 195 € 


EMPLOI DES FONDS (EN EUROS) 

Total au 

31 Décembre 2007 

Durant 

L’année 2008 

Total au 

31 Décembre 2008 

(1) Fonds collectés 54 363 447,99 54 363 447,99 

(2) + Cessions d’immeubles 13 390 314,61 355 982,46 13 746 297,07 

+ plus ou moins-value sur cessions d’Immeubles 1 540 628,25 148 030,80 1 688 659,05 

- Distribution de la plus value -1 652 596,75 -1 652 596,75 

(3) - Achat d’immeubles, agencements et aménagements -68 560 210,64 -438,75 -68 560 649,39 

(4) - Frais d’acquisition (non récupérables) -2 329 004,11 -2 329 004,11 

(5) + Amortissements des frais d’acquisition 1 361 083,49 1 361 083,49 

(6) - Prélèvement sur la prime de fusion -186 397,22 -186 397,22 

(7) = Sommes restant à investir -2 072 734,38 503 574,51 -1 569 159,87 

(1) : Hors commissions de souscription non encaissées par la SCPI 

(2) : Cessions d’immeubles = coût historique des immeubles 

(4) : Il s’agit uniquement des frais de notaire et d’enregistrement 


10

Le rapport du conseil de surveillance 

Mesdames, Messieurs, 

Depuis l’Assemblée Générale du 23 juin 2008, le conseil de surveillance 

s’est réuni les 30 juin et 13 octobre 2008, puis le 9 mars 2009 avec 

les dirigeants de la société de gestion afin de suivre les affaires de 

SOPRORENTE ; la réunion du 9 mars a été consacrée principalement 

à l’examen des comptes de l’exercice 2008 et à la préparation de 

l’Assemblée Générale. En outre, la commission Patrimoine a poursuivi 

ses réunions régulières avec les services de la société de gestion et 

la commission des affaires financières a examiné en février 2009 les 

comptes de l’exercice 2008. 

Pendant les 3 premiers trimestres de l’année 2008, le marché des parts 

s’est maintenu à un niveau de prix stable, voisin de 210 €, dans un 

marché moyennement actif (1 000 parts échangées par trimestre). Au 

4 ème trimestre cependant, le contexte économique a provoqué un arrêt 

brutal des transactions (53 parts échangées) et une baisse de l’ordre 

de 13% du prix de la part. En 2009, le marché semble reprendre un 

peu d’activité et retrouver ses niveaux précédents. La décote reste 

néanmoins substantielle par rapport à la valeur de réalisation. 

La Commission des affaires financières a noté la poursuite de la 

progression du résultat annuel, en augmentation de 85 K€, soit 

+2,2 %, malgré la légère baisse du taux d’occupation de 93,2 % à 

92,2 %. La forte augmentation de l’indice du coût à la construction 

(+10,5 % en 2008) a naturellement contribué à cette évolution. A la 

suite de l’expertise annuelle réalisée fin 2008, la valeur globale du 

patrimoine diminue légèrement du fait de l’évolution des paramètres 

financiers. Il en résulte une baisse de 3,6 % de la valeur de réalisation, 

de 280,16 € à 270,16 €. 

Après avoir entendu les services comptables de la société de gestion, la 

Commission a présenté les observations suivantes : 

> les loyers facturés augmentent de façon significative, + 9 %, en ligne 

avec la forte hausse de l’indice de la construction ; 

> les réinvestissements opérés ont diminué la trésorerie disponible 

(ce qui est globalement favorable) et corrélativement les produits 

financiers ; 

> les grosses réparations sont à nouveau en baisse à seulement 

100 K€, contrairement aux prévisions initiales qui avaient conduit 

à augmenter les provisions effectuées à ce titre l’an dernier, car 

certaines dépenses ont pu être différées ; il n’en demeure pas moins 

que l’important programme pluri-annuel de gros entretien annoncé 

reste d’actualité et la dotation annuelle pour grosses réparations est 

maintenant fixée à 6 % des loyers ; 

> la dotation pour «créances douteuses» baisse aussi à 146 K€ ; on 

ne constate pas, pour l’instant, de dégradation significative de 

la solvabilité des locataires du fait de la situation économique, 

les créances douteuses étant, selon les pratiques habituelles, 

entièrement provisionnées ; 

> la rémunération de la société de gestion a été calculée conformément 

aux statuts. 

Au vu de ces résultats, votre Conseil a proposé de fixer le dividende 

versé au titre de l’exercice 2008 au niveau des acomptes payés et 

d’affecter le solde non distribué, soit 327 K€, au report à nouveau ; 

ce dernier sera ainsi porté à 1 473 K€, représentant près de cinq mois 

de distribution, ce qui permettra de faire face plus aisément aux aléas 

futurs. 

Dans le climat de crise actuelle, il parait opportun à votre Conseil 

de souligner l’amélioration régulière des résultats de SOPRORENTE. 

Ainsi, sur les cinq dernières années, l’évolution moyenne annuelle 

du bénéfice a été de + 3,7 % par an, ce qui a permis tout à la fois 

d’augmenter le dividende de 13,02 € à 15,20 € par part (soit une 

progression moyenne annuelle de 3,15 %, supérieure à l’inflation), de 

distribuer 6,85 € de plus-values par part, de multiplier par 4 le report à 

nouveau (de 1,2 mois de distribution à 4,8 mois) et par 8 les provisions 

pour grosses réparations (de 109 K€ à 918 K€). 

La bonne santé financière de votre SCPI permet d’envisager avec 

une certaine sérénité l’augmentation actuelle des risques et votre 

Conseil s’attachera avant tout à maintenir le niveau de distribution 

atteint aujourd’hui. 

La politique d’arbitrages décidée en 2002 et suivie par la Commission 

du patrimoine en étroite concertation avec la société de gestion a 

contribué à ces bons résultats ; elle s’est traduite en 2008 par la vente, 

dans des conditions raisonnables, de bureaux à Caluire-et-Cuire et 

d’un appartement à Paris. Ces cessions ont généré quelques plusvalues 

qui compensent les moins-values précédemment enregistrées. 

Nous rappelons que ces plus-values ne sont pas prises en compte 

dans la détermination du résultat annuel. A la suite de ces ventes, 

SOPRORENTE reste surinvestie et les arbitrages vont se poursuivre en 

2009 conformément au programme arrêté dans le but d’améliorer le 

patrimoine. 

En ce qui concerne une éventuelle commission sur arbitrages allouée 

à la société de gestion, il convient de souligner ici que le Conseil émet 

un avis défavorable à l’adoption de la 10 ème résolution compte tenu 

du refus de l’Assemblée Générale du 13 juin 2007 de renouveler une 

telle commission ; le Conseil et la société de gestion n’ont pu trouver 

jusqu’à présent un accord sur ce sujet. 

Les autres résolutions soumises à l’approbation de l’Assemblée Générale 

par la société de gestion n’appellent pas d’observations particulières ; 

en particulier, la résolution à caractère extraordinaire relative à la mise 

en conformité des statuts résulte d’une demande expresse de l’AMF. 

Côté OPCI, aucun évènement marquant n’est à signaler et il ne paraît 

pas opportun de s’engager aujourd’hui dans l’une ou l’autre des voies 

possibles. Le Conseil continuera à suivre attentivement, avec la société 

de gestion, l’évolution de la situation et vous en rendra compte 

régulièrement. 

CONCLUSION 

Le conseil de surveillance a examiné les comptes sociaux de 

SOPRORENTE présentés par la société de gestion pour l’exercice 

2008 ainsi que les remarques formulées à leur sujet par la 

Commission des affaires financières. Il a approuvé ces comptes 

sociaux. Il a examiné les douze résolutions présentées par la société 

de gestion et vous recommande de les adopter, à l’exception de la 

10 ème Résolution relative à l’allocation à la société de gestion d’une 

commission sur arbitrages. La distribution des revenus proposée lui 

paraît conforme aux intérêts des Associés et de notre SCPI. 

Le conseil de surveillance 


11

Les rapports du commissaire aux comptes 


12 

>>> RAPPORT GÉNÉRAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES 

Aux associés, 

En exécution de la mission qui m’a été confiée par votre assemblée 

générale, je vous présente mon rapport relatif à l’exercice clos le 

31 décembre 2008, sur : 

> le contrôle des comptes annuels de la société SOPRORENTE, tels 

qu’ils sont joints au présent rapport ; 

> la justification de mes appréciations ; 

> les vérifications et informations spécifiques prévues par la loi. 

Les comptes annuels ont été arrêtés par la société de gestion de votre 

société. Les valeurs vénales des immeubles, présentées dans ces comptes, 

ont été déterminées par la Société Foncier Expertise, expert indépendant 

nommé par votre assemblée générale du 23 juin 2006. Il m’appartient, sur 

la base de mon audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes. 

I. OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS 

J’ai effectué mon audit selon les normes d’exercice professionnel 

applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de 

diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes 

annuels ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste 

à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les 

éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes 

annuels. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, 

les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des 

comptes. Mes travaux sur les informations relatives à la valeur vénale des 

immeubles, déterminée par l’expert indépendant, ont consisté à en vérifier 

la concordance avec le rapport de l’expert. J’estime que les éléments que 

j’ai collectés et que l’intervention de l’expert indépendant sont suffisants 

et appropriés pour fonder mon opinion. 

Je certifie que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes 

comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle 

du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation 

financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. 

II. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS 

En application des dispositions de l’article L. 823-9, du Code de commerce 

relatives à la justification de mes appréciations, je porte à votre 

connaissance les éléments suivants : 

Comme indiqué dans l’annexe, votre société est soumise à des dispositions 

comptables spécifiques (avis n° 98-06 du CNC et règlement CRC n° 99- 

06). Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes comptables 

suivis par votre société, je me suis assuré de la correcte application de ces 

dispositions en matière de principes comptables et de présentation. 

Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de ma démarche 

d’audit des comptes annuels, pris dans leur ensemble, et ont donc 

contribué à la formation de mon opinion exprimée dans la première partie 

de ce rapport. 

III. VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES 

J’ai également procédé aux vérifications spécifiques prévues par la loi. 

Je n’ai pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec 

les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion 

de la société de gestion et dans les documents adressés aux associés sur la 

situation financière et les comptes annuels. 

Fait à Villebon-sur-Yvette, le 7 mai 2009 

Pascal LALBIE 

Commissaire aux comptes 

>>> RAPPORT SPÉCIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES 

Aux associés, 

En ma qualité de commissaire aux comptes de votre société, je vous 

présente mon rapport sur les conventions réglementées. 

CONVENTIONS AUTORISÉES AU COURS DE L’EXERCICE 

J’ai été avisé des conventions visées à l’article L.214-76 du Code monétaire 

et financier qui sont intervenues au cours de l’exercice. 

Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres 

conventions mais de vous communiquer, sur la base des informations 

qui m’ont été données, les caractéristiques et les modalités essentielles 

de celles dont j’ai été avisé, sans avoir à me prononcer sur leur utilité et 

leur bien-fondé. Il vous appartient, selon les termes de l’article L.214- 

76 précité, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces 

conventions en vue de leur approbation. 

J’ai mis en œuvre les diligences que j’ai estimé nécessaires au regard de la 

doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux 

comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la 

concordance des informations qui m’ont été données avec les documents de 

base dont elles sont issues. 

Avec la société BNP PARIBAS REIM 

> Nature et objet : Prise en charge partielle de la cotisation ASPIM 

La cotisation de SOROPRENTE à l’ASPIM, Association Française des Sociétés 

Civiles de Placement Immobilier (seul organisme de représentation 

des SCPI), a fait l’objet d’un remboursement de 50 % par la société de 

gestion. 

Modalité : BNP Paribas REIM a versé, au titre de l’exercice 2008, la somme 

de 2 587,50 € à votre société. 

CONVENTIONS APPROUVÉES AU COURS D’EXERCICES ANTÉRIEURS 

DONT L’EXÉCUTION S’EST POURSUIVIE DURANT L’EXERCICE 

Par ailleurs, en application du Code de monétaire et financier j’ai été 

informé que l’exécution des conventions suivantes, approuvées au cours 

d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours du dernier exercice. 

Avec la société BNP PARIBAS REIM 

> Nature et objet : Rémunération de la Gestion 

Conformément aux dispositions de l’article 17 des statuts de votre société, 

le montant de la commission de gestion est égal à 10 % du montant des 

loyers encaissés hors taxes, augmentés des impôts et taxes récupérés 

auprès des locataires, et des produits financiers nets. 

Modalités : Le montant facturé à votre société s’est élevé, au titre de 

l’exercice 2008, à la somme de 652 089 € hors taxes. 

> Nature et objet : Rémunération de la collecte des capitaux 


le remboursement des frais et honoraires liés aux souscriptions est égal à 

un forfait maximum de 8% hors taxes du prix de souscription des parts, 

prime d’émission incluse. 

Modalités : Aucune rémunération n’a été perçue par la société de gestion 

au titre de la collecte des capitaux pour l’exercice 2008. 

> Nature et objet : Rémunération au titre de la réalisation de parts 

sociales 


la société de gestion perçoit de tout cessionnaire qui n’est pas déjà porteur 

de parts de votre société, une commission de cession assise sur le montant 

de la transaction et dont le taux a été fixé à 4,50 % hors taxes du prix de 

revient acheteur. 

Pour tous les autres transferts de parts, un forfait fixe de 50 € hors taxes 

est prélevé par la société de gestion, à la charge de l’acquéreur, quel que 

soit le nombre de parts transférées. 

J’ai mis en œuvre les diligences que j’ai estimé nécessaires au regard de la 

doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux 

comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la 

concordance des informations qui m’ont été données avec les documents de 

base dont elles sont issues. 

Fait à Villebon-sur-Yvette, le 7 mai 2009 

Pascal LALBIE 

Commissaire aux comptes

L’ordre du jour et le texte des résolutions 

>>> ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE DU 22 JUIN 2009 


> Rapport de la société de gestion sur l’activité sociale au cours de 

l’exercice clos le 31 décembre 2008 et présentation des comptes, 

> Rapport du conseil de surveillance, 

> Rapports du commissaire aux comptes, 

> Approbation desdits comptes, rapports et conventions, 

> Quitus à la société de gestion, 

> Affectation des résultats, 

> Valeurs de la société au 31 décembre 2008, 

> Indemnisation des membres du conseil de surveillance, 

> Conditions de réalisation d’un ou plusieurs éléments du patrimoine, 

> Autorisations de contracter des emprunts, 

> Fixation de la rémunération de la société de gestion pour les 

arbitrages de biens immobiliers, 

> Autorisation de souscrire une police d’assurances couvrant la 

responsabilité civile des membres du conseil de surveillance, 

RÉSOLUTIONS À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE 

> Mise en conformité des articles 1 er et 21 des statuts avec la 

codification de lois et décrets et des articles 13 et 18 des statuts 

avec la réglementation. 

> Pouvoirs 

Elle fixe en conséquence le montant unitaire du dividende 2008 à 

15,20 € avant le prélèvement libératoire forfaitaire effectué sur les 

revenus de liquidités versés aux personnes physiques ayant pris cette 

option ou, à défaut, la retenue au titre des prélèvements sociaux. 

CINQUIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale prend acte des différentes valeurs de la Société 

arrêtées au 31 décembre 2008 : 

Total 

Soit par part 

valeur comptable 54 718 336 € 226,81 € 

valeur de réalisation 65 178 195 € 270,16 € 

valeur de reconstitution 75 779 596 € 314,11 € 

SIXIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale reconduit la rémunération du conseil de 

surveillance de 12 000 € pour l’exercice 2009. 

SEPTIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale autorise la société de gestion à procéder, à titre 

exceptionnel, après avis favorable du conseil de surveillance pour 

chaque opération, à la vente d’un ou plusieurs éléments du patrimoine 

immobilier, aux conditions qu’elle jugera raisonnables et dans la limite 

du plafond légal. 

La présente autorisation est valable un an, soit jusqu’à l’assemblée 

générale qui statuera sur les comptes de l’exercice 2009. 


PREMIÈRE RÉSOLUTION 

L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture des rapports de 

la société de gestion sur l’activité sociale au cours de l’exercice clos 

le 31 décembre 2008, de celui du conseil de surveillance puis des 

rapports du commissaire aux comptes et après avoir examiné l’état du 

patrimoine, le tableau d’analyse de la variation des capitaux propres, 

le compte de résultat et l’annexe, approuve les comptes de l’exercice 

2008, tels qu’ils lui sont présentés et les opérations traduites dans ces 

comptes et résumées dans ces rapports. 

DEUXIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale donne à la société de gestion quitus entier et 

sans réserve de l’exécution de son mandat pour l’exercice écoulé. 

TROISIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport spécial 

du commissaire aux comptes en application de l’article L214-76 du 

Code monétaire et financier, approuve les conclusions dudit rapport et 

les conventions qui y sont mentionnées. 

QUATRIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale décide d’affecter le résultat de l’exercice clos au 

31 décembre 2008 de la façon suivante : 

Report à nouveau 2007 1 145 817,16 € 

Bénéfice de l’exercice 2008 3 994 402,59 € 

Bénéfice distribuable 5 140 219,75 € 

Dividende distribué - 3 667 076,00 € 

Report à nouveau 2008 1 473 143,75 € 

HUITIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens 

immobiliers, autorise la société de gestion à contracter des emprunts 

ainsi qu’à souscrire des contrats de couverture de taux, assumer des 

dettes ou procéder à des acquisitions payables à terme pour le compte 

de la SCPI, aux conditions qu’elle jugera convenables, et après avis du 

conseil de surveillance, dans la limite d’un montant maximum cumulé 

de 10% de la valeur de réalisation de la SCPI. 

Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera 

sur les comptes de l’exercice 2009. 

La société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir 

des prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une 

action contre les associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne 

pourront exercer d’actions et de poursuites que contre la SCPI et sur 

les biens lui appartenant. 

NEUVIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale, dans le cadre des acquisitions de biens 

immobiliers, autorise la société de gestion à contracter des emprunts 

relais pour le compte de la SCPI, aux conditions qu’elle jugera 

convenables, et après avis du conseil de surveillance, dans la limite 

d’un montant maximum cumulé de 5 millions d’euros, pour permettre 

de réaliser des acquisitions en anticipant sur des ventes d’actifs dont 

le produit sera affecté au remboursement des emprunts relais à due 

concurrence. 

Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera 

sur les comptes de l’exercice 2009. 

La société de gestion devra, sous sa responsabilité personnelle, obtenir 

des prêteurs une renonciation expresse à leur droit d’exercer une 

action contre les associés personnellement, de telle sorte qu’ils ne 

pourront exercer d’actions et de poursuites que contre la SCPI et sur 

les biens lui appartenant. 


13

DIXIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale décide d’allouer à la société de gestion une commission sur arbitrages qui lui est acquise après réalisation des opérations de 

cession et d’acquisition de biens immobiliers. 

Cette commission est fixée à 2,5 % HT du montant des ventes et se répartit comme suit : 

> 1 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable à la signature des actes de vente, 

> 1,5 % HT du montant net revenant à la SCPI, payable suite au réemploi des fonds provenant de ces ventes, après la signature des actes 

d’acquisition. 

Cette autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’exercice 2009. 

ONZIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale autorise la souscription d’une police d’assurances couvrant la responsabilité civile des membres du conseil de surveillance 

de la SCPI dans l’exercice de leur mandat es qualités, dont la prime 2009, d’un montant maximum de 2 500 € H.T., est à la charge de 

la SCPI. 

DOUZIÈME RÉSOLUTION À CARACTÈRE EXTRAORDINAIRE 

L’assemblée générale décide la mise en conformité des statuts, soit avec la codification des lois et décrets, soit avec la réglementation. 

Ces articles seront désormais rédigés comme suit : 

ANCIENNE RÉDACTION 

Article 1 er - Forme 

La Société, objet des présentes, est une Société Civile qui est régie 

par les articles 1832 et suivants du Code Civil, les articles L 214.50 

et suivants, L 231.8 et suivants du Code Monétaire et Financier 

(anciennes lois n° 70-1300 du 31 décembre 1970 et n° 93.6 

du 4 janvier 1993), les décrets n° 71-524 du 1er juillet 1971 et 

n° 94-483 du 9 juin 1994, et la loi n° 2001-602 du 9 juillet 2001, par 

tous les textes subséquents, ainsi que par les présents statuts. 

Article 13 – Société de gestion 

4 ème alinéa 

Au cas où la société de gestion viendrait à cesser ses fonctions pour 

quelque motif que ce soit, la Société serait administrée par une société 

de gestion nommée en Assemblée Générale statuant conformément 

à la loi et convoquée dans les délais les plus rapides par le conseil de 

surveillance. 


En attendant la réunion de cette Assemblée, le conseil de surveillance 

exercera de plein droit toutes les attributions et prérogatives 

conférées à la société de gestion aux termes des présents statuts et il 

pourra désigner un ou plusieurs mandataires pour agir en son nom en 

lui conférant les pouvoirs nécessaires à cet effet. 

NOUVELLE RÉDACTION 

Article 1 er - Forme 

La Société, objet des présentes, est une Société Civile qui est régie 

par les articles 1832 et suivants du Code Civil, les articles L 214.50 

et suivants, L 231.8 et suivants et R 214-116 et suivants du Code 

Monétaire et Financier, par tous les textes subséquents, ainsi que par 

les présents statuts. 

Article 13 – Société de gestion 

4 ème alinéa (inchangé) 

Au cas où la société de gestion viendrait à cesser ses fonctions pour 

quelque motif que ce soit, la Société serait administrée par une société 

de gestion nommée en Assemblée Générale statuant conformément 

à la loi et convoquée dans les délais les plus rapides par le conseil de 

surveillance. 

5 ème alinéa (supprimé) 

Le reste de l’article demeure inchangé. 


Article 18 - Conseil de surveillance 

Nomination 

Il est institué un conseil de surveillance qui assiste la société de gestion 

et exerce le contrôle permanent de la gestion de la Société. 

Ce Conseil est composé de sept membres au moins et douze membres 

au plus pris parmi les associés et nommés par l’Assemblée Générale 

Ordinaire. 

Tout associé peut faire acte de candidature au conseil de surveillance. 

Les membres du conseil de surveillance sont nommés pour trois 

exercices et ils sont toujours rééligibles. Leur mandat viendra à 

expiration à l’issue de l’Assemblée Générale Ordinaire des associés 

appelée à statuer sur les comptes du troisième exercice. 

Si, par suite de vacance, de décès, de démission ou toute autre cause, le 

nombre des membres dudit Conseil est descendu au-dessous de sept, le 

conseil de surveillance devra obligatoirement se compléter à ce chiffre, 

sauf à faire confirmer la ou les nominations ainsi faites par la plus 

prochaine Assemblée Générale. Jusqu’à cette ratification, les membres 

Article 18 - Conseil de surveillance 

Nomination 

Il est institué un conseil de surveillance qui assiste la société de gestion 

et exerce le contrôle permanent de la gestion de la Société. 

Ce Conseil est composé de sept membres au moins et douze membres 

au plus pris parmi les associés et nommés par l’Assemblée Générale 

Ordinaire. 

Tout associé peut faire acte de candidature au conseil de surveillance. 

Les membres du conseil de surveillance sont nommés pour trois 

exercices et ils sont toujours rééligibles. Leur mandat viendra à 

expiration à l’issue de l’Assemblée Générale Ordinaire des associés 

appelée à statuer sur les comptes du troisième exercice. 

En cas de vacances, par décès ou par démission, d’un ou plusieurs 

sièges de membre du conseil de surveillance, ce Conseil peut, entre 

deux Assemblées Générales Ordinaires, procéder à des nominations 

à titre provisoire. 

14

nommés provisoirement ont, comme les autres, voix délibérative au 

sein du conseil de surveillance. 

Le membre nommé en remplacement d’un autre dont le mandat 

n’était pas encore expiré est nommé pour trois ans. 

Mission 

Le conseil de surveillance a pour mission : 

> d’assister la société de gestion dans ses tâches de gestion, 

> de veiller à la bonne information des associés, 

> de présenter chaque année à l’Assemblée Générale, un rapport 

de synthèse sur l’exécution de sa mission dans lequel il formule ses 

éventuelles observations sur l’exécution de la gestion et donne son 

avis sur le rapport de la société de gestion ; à cette fin, il peut, à toute 

époque de l’année, opérer les vérifications et les contrôles qu’il juge 

opportuns, se faire communiquer tous documents ou demander à la 

société de gestion un rapport sur la situation de la Société. 

Article 21 – Assemblée Générale Ordinaire 


Elle statue sur les conventions visées à l’article 15 de la loi n° 70-1300 

du 31 décembre 1970. 

Le membre nommé par le Conseil à titre provisoire en remplacement 

d’un autre ne demeure en fonction que pendant le temps restant à 

courir du mandat de son prédécesseur. Sa nomination est soumise à 

ratification de la plus prochaine Assemblée Générale. 

Au cas où l’Assemblée Générale élirait un ou des membres différents 

de ceux cooptés par le Conseil en vertu de l’alinéa ci-dessus, les 

délibérations prises et les actes accomplis antérieurement par le 

Conseil n’en demeurent pas moins valables. 

Lorsque le nombre de membres du conseil de surveillance est 

devenu inférieur à sept, la société de gestion doit convoquer 

immédiatement l’Assemblée Générale Ordinaire en vue de compléter 

l’effectif du conseil de surveillance. 

Lorsque la société de gestion néglige de convoquer l’assemblée, tout 

intéressé peut demander en justice la nomination d’un mandataire 

chargé de convoquer l’Assemblée Générale, à l’effet de procéder aux 

nominations prévues ci-dessus. 

Mission 

Le conseil de surveillance a pour mission : 

> d’assister la société de gestion, 

> de veiller à la bonne information des associés, 

> de présenter chaque année à l’Assemblée Générale, un rapport 

de synthèse sur l’exécution de sa mission dans lequel il formule ses 

éventuelles observations sur l’exécution de la gestion et donne son 

avis sur le rapport de la société de gestion ; à cette fin, il peut, à toute 

époque de l’année, opérer les vérifications et les contrôles qu’il juge 

opportuns, se faire communiquer tous documents ou demander à la 

société de gestion un rapport sur la situation de la Société. 

Les autres chapitres de l’article sont inchangés. 

Article 21 – Assemblée Générale Ordinaire 


Elle statue sur les conventions visées à l’article L 214-76 du Code 

Monétaire et Financier 

Le reste de l’article demeure inchangé. 

TREIZIÈME RÉSOLUTION 

L’assemblée générale ordinaire confère tous pouvoirs au porteur 

d’un original, d’une copie ou d’un extrait du procès-verbal de 

ses délibérations, à l’effet d’accomplir toutes formalités légales, 

notamment de publicité. 


15

L’état du patrimoine au 31 décembre 2008 

Exercice 2008 Exercice 2007 

Valeurs bilantielles 

en euros 

Valeurs estimées 

en euros 

Valeurs bilantielles 

en euros 

Valeurs estimées 

en euros 

PLACEMENTS IMMOBILIERS 

IMMOBILISATIONS LOCATIVES 

Terrains et constructions locatives + 54 715 172,79 64 257 500,00 55 075 532,69 67 759 000,00 

PROVISIONS LIÉES AUX PLACEMENTS IMMOBILIERS 

Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices - 917 531,80 663 153,28 

TOTAL I 53 797 640,99 64 257 500,00 54 412 379,41 67 759 000,00 

AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION 

ACTIFS IMMOBILISÉS 

Immobilisations financières + 13 319,68 13 319,68 13 518,08 13 518,08 

CRÉANCES 

Locataires et comptes rattachés + 1 861 028,09 1 861 028,09 2 181 800,14 2 181 800,14 

Autres créances + 477 200,55 477 200,55 406 445,41 406 445,41 

Provisions pour dépréciation des créances - 485 827,07 485 827,07 440 011,11 440 011,11 

VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS 

Valeurs mobilières de placement + 1 800 000,00 1 800 000,00 950 000,00 950 000,00 

Autres disponibilités + 277 605,29 277 605,29 203 321,13 203 321,13 

DETTES 

Dettes financières - 975 908,18 975 908,18 913 983,63 913 983,63 

Dettes d’exploitation - 138 032,52 138 032,52 146 833,16 146 833,16 

Dettes diverses - 1 908 690,62 1 908 690,62 2 423 657,45 2 423 657,45 

TOTAL II 920 695,22 920 695,22 -169 400,59 -169 400,59 

COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF ET PASSIF 

TOTAL III 0,00 0,00 0,00 0,00 

CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 54 718 336,21 54 242 978,82 

VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE 65 178 195,22 67 589 599,41 


16

Le tableau d’analyse 

de la variation des capitaux propres 

CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 

ÉVOLUTION AU COURS DE L’EXERCICE 

Situation d’ouverture 

au 01.01.2008 

en euros 

Affectation 

résultat 2007 

en euros 

Autres 

mouvements 

en euros 

Situation de clôture 

au 31.12.2008 

en euros 

CAPITAL 

Capital souscrit 36 912 015,00 36 912 015,00 

ÉCART SUR REMBOURSEMENTS DE PARTS 822 974,37 822 974,37 

PRIMES D’ÉMISSION 

Primes d’émission 12 246 267,33 12 246 267,33 

Prélèvement sur primes d’émission -967 920,62 -967 920,62 

PRIMES DE FUSION 

Primes de fusion 4 382 191,30 4 382 191,30 

Prélèvement sur primes de fusion -186 397,22 -186 397,22 

PLUS OU MOINS VALUES 

RÉALISÉES SUR CESSIONS D’IMMEUBLES -111 968,50 148 030,80 36 062,30 

REPORT À NOUVEAU 614 085,91 531 731,25 1 145 817,16 

RÉSULTAT DE L’EXERCICE 

Résultat de l’exercice 3 909 301,25 -3 909 301,25 3 994 402,59 3 994 402,59 

Acomptes sur distribution -3 377 570,00 3 377 570,00 -3 667 076,00 -3 667 076,00 

TOTAL GÉNÉRAL 54 242 978,82 0,00 475 357,39 54 718 336,21 


17

Le compte de résultat au 31 décembre 2008 

C H A R G E S (Hors Taxes) Exercice 2008 Exercice 2007 

CHARGES IMMOBILIÈRES 2 340 127,55 2 760 538,00 

> Charges ayant leur contrepartie en produits 1 549 545,59 1 731 514,50 

> Charges d’entretien du patrimoine locatif 

- Travaux d’entretien et de réparations 2 949,89 8 352,24 

- Travaux refacturés 122 955,07 62 718,44 

> Grosses réparations 99 504,48 172 615,94 

> Autres charges immobilières 

- Charges locatives non récupérées 430 481,85 381 443,09 

- Honoraires (avocats, amiante, géomètres) 13 694,14 18 316,82 

- Commissions d’arbitrages 0,00 181 609,39 

- Honoraires de relocations 78 233,00 41 094,10 

- Honoraires expertises 18 888,86 16 047,81 

- Frais de contentieux 8 698,97 6 194,37 

- Commissions d’intermédiaires sur ventes 0,00 110 625,00 

- Honoraires divers 15 175,70 30 006,30 

CHARGES D’EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ 1 275 198,05 1 618 492,52 

> Diverses charges d’exploitation 

- Rémunération de la société de gestion 652 088,97 598 697,49 

- Rémunération commissaires aux comptes 24 500,00 23 900,00 

- Frais de tenue Assemblées Générales 21 973,73 16 814,17 

- Information des associés 20 733,70 18 660,38 

- Cotisations 4 087,50 7 917,91 

- Autres charges 4 225,11 3 148,23 

> Dotations aux amortissements d’exploitation 

- Amortissement des constructions sur Sol d’Autrui 4 816,19 4 816,19 

> Dotations aux provisions d’exploitation 

- Provisions pour créances douteuses 145 547,66 194 572,85 

- Provisions pour grosses réparations 353 883,00 514 977,00 

> Autres charges 

- Jetons de présence 12 000,00 10 000,00 


- Créances irrécouvrables 31 342,19 224 892,22 

- Charges diverses 0,00 96,08 

CHARGES EXCEPTIONNELLES 806,89 89 638,76 

> Charges exceptionnelles 806,89 91,70 

> Dotations aux amortissements et aux provisions - charges exceptionnelles 0,00 89 547,06 

TOTAL DES CHARGES 3 616 132,49 4 468 669,28 

SOLDE CRÉDITEUR = BÉNÉFICE 3 994 402,59 3 909 301,25 

TOTAL GÉNÉRAL 7 610 535,08 8 377 970,53 

18

P R O D U I T S (Hors Taxes) Exercice 2008 Exercice 2007 

PRODUITS DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE ET PRODUITS ANNEXES 7 324 952,33 7 129 154,13 

> Produits de l’activité immobilière 

- Loyers 5 611 816,73 5 157 367,93 

- Charges facturées 1 549 545,59 1 731 514,50 

> Produits annexes 163 590,01 240 271,70 

AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION 199 236,18 998 103,28 

> Reprises de provisions d’exploitation 

- Provisions pour créances douteuses 99 731,70 533 252,96 

- Provisions pour grosses réparations 99 504,48 172 615,94 

> Transfert de charges d’exploitation 

- Honoraires sur ventes 0,00 110 625,00 

- Commissions d’arbitrages 0,00 181 609,38 

PRODUITS FINANCIERS 67 403,72 250 053,36 

> Produits financiers 67 403,72 250 053,36 

PRODUITS EXCEPTIONNELS 18 942,85 659,76 

> Produits exceptionnels 

- Dégrèvement Taxes Foncières 2006 7 762,00 

- Dégrèvement Taxes Foncières 2007 7 925,00 

- Intérêts moratoires s/ dégrèvement Taxes Bureaux 824,10 

- Intérêts moratoires s/ dégrèvement Taxes Foncières 2006 532,96 

- Intérêts moratoires s/ dégrèvement Taxes Foncières 2007 163,75 

- Profit sur protocole Elyo 1 729,87 

- Régularisation écart de règlement 5,17 

TOTAL DES PRODUITS 7 610 535,08 8 377 970,53 

TOTAL GÉNÉRAL 7 610 535,08 8 377 970,53 


19

L’annexe financière de la SCPI Soprorente 

au 31 décembre 2008 

>>> RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES 

Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions 

réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement 

Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du 

31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1 er juillet 1971 

modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement 

du Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999. 

L’établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence, 

d’indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se 

plaçant dans une perspective de continuité d’exploitation. 

La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en 

comptabilité, apparaissant dans la colonne « valeurs bilantielles » de 

l’état du patrimoine est celle des coûts historiques. 

>>> PLACEMENTS IMMOBILIERS 

IMMOBILISATIONS LOCATIVES 

Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous, 

constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi que 

les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En ce 

qui concerne les modalités particulières d’intervention de ce dernier, 

il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d’une véritable 

expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est 

alors demandé aux experts de procéder à la visite systématique des 

ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉ 

immeubles. Les autres années la valeur résulte d’une actualisation des 

valeurs par l’expert, sans visite systématique des immeubles. 

La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine pour 

laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des valeurs 

locatives ainsi que des paramètres suivants : 

- l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine, 

- la date de construction de l’immeuble, 

- la situation juridique (local isolé ou en copropriété), 

- la situation géographique, 

- l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles), 

- les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux). 

Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur 

du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation du 

rendement locatif. 

Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit. 

Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau 

« Etat de l’actif immobilisé » figurant ci-dessous. 

A compter du 1 er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires 

versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire des 

immobilisations. 

euros 

Valeur brute des 

immobilisations 

au 31 décembre 2007 

Augmentation 

acquisitions 

créations - apports 

Virement 

de poste à poste 

en + ou - 

Diminution cessions 

à des tiers ou 

mise hors service 

Valeur brute des 

immobilisations 

au 31 décembre 2008 

Terrains – Constructions 54 114 276,96 302 234,90 53 812 042,06 

Frais d’acquisition 

des immobilisations 467 984,68 467 984,68 

Agencements 587 634,30 438,75 53 747,56 534 325,49 

Total 55 169 895,94 438,75 355 982,46 54 814 352,23 

AMORTISSEMENTS DES AGENCEMENTS, AMÉNAGEMENTS, INSTALLATIONS 

euros 

Solde au 31 décembre 2007 94 363,25 

Dotations de l’exercice 4 816,19 

Solde des amortissements au 31 décembre 2008 99 179,44 


TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS 

euros 

Au 31 décembre 2008 Au 31 décembre 2007 

Terrains et constructions locatives 

Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées 

Habitations - - 150 740,35 205 000,00 

Bureaux 49 207 926,01 53 922 500,00 49 417 545,56 56 839 000,00 

Locaux d’activités 2 242 309,36 3 875 000,00 2 242 309,36 4 100 000,00 

Commerces 2 763 744,72 5 720 000,00 2 763 744,72 5 935 000,00 

Entrepôts 501 192,70 740 000,00 501 192,70 680 000,00 

Total 54 715 172,79 64 257 500,00 55 075 532,69 67 759 000,00 

20

PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN 

Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien, 

établi pour 5 ans, immeuble par immeuble. La provision pour grosses 

réparations est calculée en fonction d’un pourcentage appliqué sur 

le montant, hors taxes, des loyers, tout en contrôlant que le budget 

des travaux à effectuer soit effectivement couvert par la provision 

ainsi constituée. Depuis 2008, la société de gestion applique un 

pourcentage global de 6% sur les loyers potentiels compte tenu du 

plan prévisionnel d’entretien, en se réservant la possibilité suivant 

les nécessités, de constituer des provisions spécifiques pour certains 

immeubles. Ce pourcentage s’élevait précédemment à 4%. 

>>> AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION 

ACTIFS IMMOBILISÉS 

IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES : Les fonds de roulement versés aux 

syndics d’immeubles s’élèvent à 13 319,68 €. 

CRÉANCES 

LOCATAIRES : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux 

facturations du 4 ème trimestre 2008 encaissées début 2009, et, d’autre 

part, des refacturations de charges et/ou d’impôts à établir au titre de 

l’exercice 2008. 

LOCATAIRES DOUTEUX : Une analyse des créances échues depuis plus 

de 3 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque 

d’irrécouvrabilité sont provisionnées après déductions, éventuelles, 

de la T.V.A. et du dépôt de garantie, à hauteur de 100%. Le montant 

cumulé de la provision s’élève à 485 827,07 €. 

LOCATAIRES ET COMPTES RATTACHÉS 

Créances 

euros 

Brut 

Créances locataires 1 153 147,53 

DETTES 

DETTES FINANCIÈRES : Il s’agit principalement des dépôts de garantie 

versés par les locataires. En règle générale, ceux-ci représentent trois 

mois de loyers. 

DETTES D’EXPLOITATION 

Elles sont constituées : 

- Des commissions dues à la société de gestion pour : 14 415,79 € 

- D’autres dettes fournisseurs pour : 123 616,73 € 

DETTES DIVERSES 

Sous cette rubrique sont enregistrés : 

- Les dettes fiscales pour : 237 840,51 € 

- L’acompte du 4 ème trimestre, versé aux associés de la S.C.P.I. en janvier 

2009 pour : 916 769,00 € 

- Les acomptes bloqués pour : 92 407,75 € 

- Les locataires créditeurs pour : 614 808,22 € 

- Les créditeurs divers pour : 48 150,99 € 

correspondant principalement aux dépôts de garantie des locataires 

sortis au 31 décembre 2008 et au remboursement du 1 er trimestre 

2007 dû à l’acquéreur de l’immeuble de Colombes 

>>> CAPITAUX PROPRES 

CAPITAL SOUSCRIT : 36 912 015,00 € divisé en 241 255 parts de 

153,00 € de nominal. 

PLUS OU MOINS-VALUES RÉALISÉES SUR CESSIONS D’IMMEUBLES 

Conformément aux termes à l’article 4 de l’arrêté ministériel du 

26 avril 1995, relatif aux dispositions comptables applicables aux 

Sociétés Civiles de Placement Immobilier, les plus ou moins-values 

réalisées à l’occasion de cessions d’immeubles locatifs sont inscrites 

directement au passif du bilan. 

Créances douteuses 707 880,56 

Total 1 861 028,09 

VARIATIONS DU PATRIMOINE 

euros 

Plus ou moins values sur cessions 

AUTRES CRÉANCES 

Elles sont constituées de : 

- Fournisseurs débiteurs représentant des redditions de charges 

locatives pour : 141 786,40 € 

- Créances auprès de l’état pour : 209 325,25 € 

- Débiteurs divers représentant essentiellement le remboursement à 

recevoir sur les taxes bureaux et foncières concernant les immeubles 

de Ris Orangis et Colombes : 127 374,75 € 

VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS 

DISPONIBILITÉS : Elles s’élèvent à 2 077 605,29 €. Elles sont placées en 

certificats de dépôts négociables rémunérés pour 1 800 000,00 €. 

Solde au 31/12/2007 - 111 968,50 

Caluire et Cuire 44 757,89 

Paris 5è Rue Tournefort 103 533,54 

Nice : Régularisation - 972,89 

Colombes : Régularisation 593,95 

Ris Orangis 1 : Régularisation 52,15 

Ris Orangis 2 : Régularisation 66,16 

Solde au 31/12/2008 36 062,30 

REPORT À NOUVEAU : L’Assemblée Générale Ordinaire des associés 

statuant sur les comptes au 31 décembre 2007 a décidé d’affecter 

au report à nouveau, la somme de 531 731,25 €. En conséquence, le 

report à nouveau s’établit à 1 145 817,16 € au 31 décembre 2008. 

RÉSULTAT DE L’EXERCICE : L’exercice 2008 se solde par un bénéfice 

de 3 994 402,59 €. Des acomptes ont été distribués, en avril, juillet, 

octobre 2008 et en janvier 2009 pour 3 667 076 €. 


21

COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES 

CHARGES IMMOBILIÈRES 

Elles se décomposent en : 

- Charges refacturées aux locataires : 1 549 545,59 € 

- Travaux refacturés : 122 955,07 € 

- Travaux de grosses réparations : 99 504,48 € 

- Travaux d’entretien courant du patrimoine : 2 949,89 € 

- Charges locatives sur locaux vacants ou non 

refacturables aux locataires : 218 736,52 € 

- Honoraires divers : 134 690,67 € 

- Impôts, taxes et primes d’assurance non 

refacturés : 211 745,33 € 

CHARGES D’EXPLOITATION 

Sont enregistrés sous cette rubrique : 

- Les honoraires de la société de gestion : 652 088,97 € 

- Les honoraires de commissaire aux comptes : 24 500,00 € 

- Les honoraires, commissions et autres frais 

de gestion courante : 5 110,92 € 

- Les frais de conseils et d’assemblées : 57 909,12 € 

- Les pertes sur créances irrécouvrables : 31 342,19 € 

- Les dotations aux amortissements : 4 816,19 € 

- Les dotations aux provisions 

(détail donné dans un chapitre qui suit) : 499 430,66 € 

CHARGES EXCEPTIONNELLES : 806,89 € 

Il s’agit principalement du paiement d’un article 700 au locataire 

Vanvoptic. 

>>> COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS 

PRODUITS DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 

- Loyers facturés au cours de l’exercice : 5 611 816,73 € 

- Charges remboursées par les locataires : 1 549 545,59 € 

- Produits annexes : 163 590,01 € 

AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION 

Il s’agit des reprises des provisions utilisées dans l’exercice 

pour : 199 236,18 € 

PRODUITS FINANCIERS : Ils correspondent essentiellement aux intérêts 

sur certificats négociables pour : 67 403,72 € 

PRODUITS EXCEPTIONNELS 

Ils correspondent essentiellement à : 

- Des dégrèvements d’impôt foncier pour : 15 687,00 € 

- Des intérêts moratoires sur dégrèvements : 1 520,81 € 

- Un profit sur le protocole concernant le locataire Elyo 

pour : 1 729,87 € 

>>> INFORMATIONS DIVERSES 

MONTANT DES PRODUITS À RECEVOIR INCLUS 

DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN 

euros 

MONTANT DES CHARGES À PAYER INCLUSES 

DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN 

euros 

Intitulés 

Montant 

Intitulés 

Montant 

Créances locataires et comptes rattachés 552 356,65 

Fournisseurs – Avoirs à recevoir 27 673,91 

Intérêts courus sur certificats de dépôt 

et comptes à terme - 

Dettes fournisseurs et comptes rattachés 68 906,89 

Locataires – Avoirs à établir 47 113,36 

Total 116 020,25 

Total 580 030,56 

ÉTAT DES PROVISIONS ET DES DÉPRÉCIATIONS RETRAÇANT LES VARIATIONS DE L’EXERCICE 

euros 

Montant au 01/01/2008 Dotations de l’exercice Reprises de l’exercice Montant au 31/12/2008 

Provisions pour grosses réparations 663 153,28 353 883,00 99 504,48 917 531,80 

Dépréciation des créances douteuses 440 011,11 145 547,66 99 731,70 485 827,07 


Total 1 103 164,39 499 430,66 199 236,18 1 403 358,87 

22

AFFECTATION DU RÉSULTAT 2007 

Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultat 

bénéficiaire de 2007 de 3 909 301,25 € a été affecté comme suit : 

euros 

Bénéfice net 2007 3 909 301,25 

Report à nouveau 2006 614 085,91 

Bénéfice distribuable 4 523 387,16 

Dividendes versés - 3 377 570,00 

Report à nouveau 2007 1 145 817,16 

REMBOURSEMENTS DE CHARGES 

euros 

Charges de copropriété et de fournitures locatives 918 213,01 

Assurances 19 840,88 

Impôts fonciers 554 865,11 

Taxe sur les bureaux en Ile de France 56 626,59 

>>> COMMISSION DE GESTION 

Conformément à l’article 17 des statuts, la rémunération de la société 

de gestion se calcule comme suit : 10 % hors taxes des recettes 

locatives augmentées des impôts et taxes récupérés auprès des 

locataires et des produits financiers nets. 

euros 

Recettes locatives hors taxes 6 442 286,27 

Produits financiers 

(sous déduction des intérêts débiteurs) 67 330,63 

Base totale de la commission 6 509 616,90 

Commission au taux de 10 % 650 961,69 

TVA non récupérable 1 127,28 

Total commission de gestion 652 088,97 

Conformément à la résolution de l’Assemblée Générale du 

13 juin 2007, il n’y a pas eu de commissions d’arbitrages sur les 

cessions de biens immobiliers intervenues en 2008. 

Total 1 549 545 ,59 

ENGAGEMENTS HORS BILAN 

Engagements donnés 

Promesses d’achats 

Engagements reçus 

Promesses de ventes 

euros 

Néant 

euros 

Néant 

Cautions bancaires reçues des locataires 

en substitution des dépôts de garantie 268 768,12 


23

Le descriptif du patrimoine au 31 décembre 2008 

Tous les montants sont exprimés en euros 


Date 

d’achat 

ou 

d’apport 

Situation géographique 

1982 VANVES (92) 

44-46 rue Jean Jaurès 

1982 AULNAY-SOUS-BOIS (93) 

ZI du Haut Galy 

1983 PARIS 18 e (75) 

6-8 impasse du Curé 

1984 PARIS 13 e (75) 

36 rue Charcot 

1985 PARIS 14 e (75) 

57 avenue du Maine 

1985 PARIS 17 e (75) 

32 boulevard des Batignolles 

1986 CACHAN (94) 

3-5 rue Camille Desmoulins 

1986 PARIS 14 e (75) 

17-21 rue Sarette 

1987 

et 1989 

VILLENEUVE-D’ASCQ (59) 

Le Métropole et le Métroport 

Place S. Alliende 

1987 PARIS 13 e (75) 

69 boulevard Saint Marcel 

1988 CALUIRE ET CUIRE (69) 

Le Romané - 54 rue de Margnolles 

1989 

1993 

NOISY-LE-GRAND (93) 

Le Descartes - 29 promenade 

Michel Simon 

1990 LYON (69) 

Le Lyrol - 17-19 avenue Lacassagne 

1992 LILLE (59) 

172 rue de Paris 

1992 TOULOUSE (31) 

6 place Wilson 

1995 PARIS 5 e (75) 

4 rue Tournefort 

2001 LILLE (59) 

2 rue des Buisses 

Nature 

et surface 

100 m² 

de locaux 

commerciaux 

1 619 m² 

d’entrepôts 

490 m² 

de bureaux 

1 082 m² 

de bureaux 

Local 

commercial 

de 90 m² 

750 m² 

de locaux 

d’activités 

1 053 m² 

de bureaux 

320 m² 

de bureaux 

7 390 m² 

de bureaux 

159 m² 

de locaux 

commerciaux 

Immeuble 

vendu en 2008 

6 129 m² 

de bureaux 

2 963 m² 

de bureaux 

1 876 m² 

de bureaux 

959 m² 

de bureaux 

Immeuble 

vendu en 2008 

952 m² 

de bureaux, 

activités 

et commerces 

Prix d’acquisition 

Frais (1) 

Améliorations 

96 231,00 

1 665,91 

499 727,88 

1 464,82 

265 510,39 

68 754,51 

449 891,69 

2 735,26 

256 114,35 

1 258,71 

609 796,07 

1 064,09 

Valeurs vénales hors droits 

2007 2008 

Locataires 

250 000,00 240 000,00 VANVOPTIC 

680 000,00 740 000,00 LES RESTAURANTS DU COEUR 

930 000,00 870 000,00 A.F.I.R.E. 

1 900 000,00 1 820 000,00 UNIVERSITE PANTHEON-ASSAS 

810 000,00 790 000,00 S.A.R.L MANPOWER 

1 800 000,00 1 800 000,00 LES THERMES DE PARIS 

1 102 663,74 1 750 000,00 1 680 000,00 GROUPE OPTIUM 

411 612,35 1 000 000,00 820 000,00 

4 586 657,74 

81 576,09 

335 387,84 

12 130,46 

9 878 696,31 

41 621,60 

2 988 000,74 

322 054,04 

7 800 000,00 7 800 000,00 GENERALI Assurances - ACTICALL 

Commune de Villeneuve-d’Ascq 

LA CRAM Nord Picardie 

Acticall Rise France 

Commune de Villeneuve-d’Ascq et 

10 autres locataires 

690 000,00 670 000,00 MEILLEUR TAUX.COM 

190 000,00 

6 200 000,00 5 800 000,00 Centre d’études de l’emploi 

LA POSTE - R2SI - INTERGROS 

CAF 93 

4 500 000,00 4 300 000,00 CEDAGE, SMABTP 

TECO 

2 210 510,75 2 900 000,00 2 900 000,00 GFI Informatique 

1 523 987,13 2 300 000,00 2 300 000,00 IND BOULOUX - CASPARD 

FROMENT 

C.T.C.P.A 

UNIVERSAL ENGLISH SA 

BNP PARIBAS 

205 000,00 

655 530,77 900 000,00 900 000,00 DOMAINE MUSIQUE 

SHUANG LINE 

24

Tous les montants sont exprimés en euros 

Date 

d’achat 

ou 

d’apport 

2001 

2004 

Situation géographique 

FONTENAY-SOUS-BOIS (94) 

Avenue du Mal de Lattre de 

Tassigny 

2001 MEYLAN (38) 

Jardins de Maupertuis - Bâtiment E 

2001 ANTONY (92) 

2 rue de la Renaissance 

2001 AIX-EN-PROVENCE (13) 

Parc d’Ariane - Avenue de la 

Grande Thumine 

2001 MEYLAN (38) 

Jardins de Maupertuis - Bâtiment D 

2001 LA GARDE (83) 

Centre Grand Var - Quartier des 

Plantades 

2001 AIX-EN-PROVENCE (13) 

ZAC de la Robole 

2001 TOULOUSE (31) 

271 avenue de Grande Bretagne 

2001 BORDEAUX (33) 

31-41 cours d’Albret 

2001 PARIS 11 e (75) 

50 rue Alexandre Dumas 

2001 PARIS 15 e (75) 

147-149 rue de Lourmel 

2001 NICE (06) 

49-51 boulevard Victor Hugo 

2003 PARIS 7 e (75) 

36 rue du Bac 

2006 PARIS 12 e (75) 

17 boulevard Diderot 

2007 LEVALLOIS 

34 rue Kléber 

2007 PUTEAUX 

Tour Franklin 

Nature 

et surface 

2 044 m² 

de bureaux 

et activités 

1 774 m² 

de bureaux 

208 m² 

de bureaux 

778 m² 

de bureaux 

1 774 m² 

de bureaux 

1 350 m² 

de bureaux 

826 m² 

de bureaux 

2 974 m² 

de bureaux 

2 704 m² 

de bureaux 

Local 

commercial 

de 51 m² 

216 m² 

de bureaux 

391 m² 

de bureaux 

313 m² 

de locaux 

commerciaux 

33% en 

indivision sur 1 

983 m² de 

bureaux et 

43 parkings 

1 100 m² 

de bureaux 

25% en 

indivision sur 

2 060 m² 

de bureaux 

Prix d’acquisition 

Frais (1) 

Améliorations 

Valeurs vénales hors droits 

2007 2008 

Locataires 

1 631 449,20 2 300 000,00 2 075 000,00 COMM’BACK - OPALIUM 

COFIGOR 

ET CO GE BA - YDEO 

1 676 939,19 2 100 000,00 1 900 000,00 SCHNEIDER ELECTRIQUE 

381 122,54 460 000,00 445 000,00 SCAMGIR 

686 020,58 950 000,00 900 000,00 ISCT 

SA PHYTORUS - Vente Ciblée 

1 783 653,50 1 850 000,00 1 600 000,00 BROOKS-PRI AUTOMATION 

FRANCE 

APPLLIED MATERIALS, HC FORUM 

ETB 

1 036 653,32 1 350 000,00 1 300 000,00 SARLIN - EMC 3 SAS 

Assuragency 

S.A. AMBIO PROVENCE 

TEXA SERVICES 

CONSEIL GENERAL DU VAR 

CENTRE DEVELOP. BIJOUTERIE 

823 224,69 1 250 000,00 1 200 000,00 CAPA 

2 484 918,98 3 200 000,00 3 000 000,00 MAX MARA 

STERIA 

3 048 980,34 4 100 000,00 3 700 000,00 GMF Assurances 

BNP PARIBAS 

83 846,96 120 000,00 120 000,00 FRANCIS DECO 

381 122,54 540 000,00 520 000,00 INDJIDJIAN JEAN-LUC 

609 242,03 875 000,00 875 000,00 BNP PARIBAS 

M JOHN BROOK 

1 143 360,00 1 625 000,00 1 560 000,00 TECTONA 

3 662 010,00 

290 984,68 

4 059 000,00 3 795 000,00 SOPRA 

5 485 000,00 5 250 000,00 5 000 000,00 DEVOTEAM 

2 925 000,00 

177 000,00 

Total Prix d’acquisition 53 712 862,62 

Total Frais 467 984,68 

Total améliorations 534 325,49 

TOTAL GÉNÉRAL 

TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT 

2 925 000,00 2 837 500,00 VITOGAZ 

54 715 172,79 67 759 000,00 64 257 500,00 

54 715 172,79 67 364 000,00 64 257 500,00 

(1) Frais : ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires immobilisables depuis le 1er janvier 2005 


25

Vos notes 


26


27

Vos notes 


28

INVESTMENT MANAGEMENT 

BNP Paribas Real Estate Investment Management 

13, boulevard du Fort de Vaux 75017 Paris 

01 55 65 23 55 

www.reim.bnpparibas.com 

reim-bnpparibas@bnpparibas.com 

PV12127 - 03/2009 / Conception graphique: TM Création / Imp. Symphonie Graphique 01 47 36 91 11 / Photos : Mathieu Polo - 

Photothèque BNP Paribas Real Estate Investment Management - Photo de couverture : Tour Franklin, La Défense (92) 

Imprimé sur papier issu de forêts gérées durablement

Rapport annuel - Soprorente - 2008 - BNP Paribas REIM

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