Rapport annuel - Soprorente - 2008 - BNP Paribas REIM

LES ACTEURS
Les SCPI, les OPCI et les assureurs, qui ont pour point commun de ne
pas faire appel uniquement à l’endettement, ont été les plus actifs.
A l’inverse, les fonds américains ou anglo-saxons ont été très peu actifs,
souffrant pour beaucoup du renchérissement et/ou de la raréfaction
du crédit. Pour les seconds, il s’agit également de tirer profit de la
baisse des prix de l’immobilier sur leurs marchés domestiques.
Entre les deux, les foncières cotées n’ont pas tenu leur place habituelle,
affectées à la fois par la chute de leurs cours de bourse, qui rendrait
une levée de fonds très désavantageuse, et par des conditions
d’emprunt plus difficiles.
LES RENDEMENTS
Les taux de rendement exigés par les investisseurs ont continué à
croître. A titre indicatif, pour les meilleurs produits situés dans les
meilleurs emplacements parisiens, ils seraient remontés de 4,75 % à
5,75 % en un an, mais la raréfaction des transactions enregistrées sur
ce segment de marché rend ces chiffres peu représentatifs.
A l’autre bout de l’échelle, en seconde couronne, même pour les
meilleurs produits, les taux se situent désormais au-delà de 7 %
bruts.
LES BUREAUX EN RÉGIONS
En 2008, 1,16 million de mètres carrés de bureaux se sont placés en
régions, ou plutôt dans les seize métropoles régionales. C’est un peu
moins que l’année précédente, mais comparable à la moyenne des
dernières années.
Sur ce total, un peu plus de la moitié des transactions a porté sur des
immeubles de seconde main.
Du côté de l’offre, elle représentait 2,16 millions de mètres carrés, fin
2008, dont une majorité de bureaux de seconde main.
Sans surprise, les villes les plus actives en matière de transactions, ont
été les plus importantes, Lyon, même si sa part relative a régressé, Aix-
Marseille, également en recul. A l’inverse, Strasbourg a vu le volume de
transactions progresser de plus de 40 % et Nantes de 30 %.
Marseille, Toulouse ont vu leur offre de bureaux à un an augmenter
fortement, de 90 % et 80 %, respectivement. Sur les marchés de Lille
et de Lyon, l’offre à un an a progressé de 50 % et 25 %.
>>> LE PATRIMOINE
ÉVOLUTION
Au dernier trimestre de l’année 2008, 267 m² de bureaux, situé 54,
rue de Margnolles, à Caluire-et-Cuire (69), ont été cédés au prix net
vendeur de 250 000 euros. Dans le même temps, un studio de 29 m²,
situé rue Tournefort, à Paris 5 ème , a été vendu au prix net vendeur de
259 500 euros.
RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
(AU 31 DÉCEMBRE 2008, EN % DES VALEURS VÉNALES)
Bureaux
Locaux
commerciaux
Locaux
d’activités Entrepôts Total
Paris 8,54 % 8,53 % 2,80 % - 19,87 %
Région
parisienne 24,53 % 0,37 % 3,23 % 1,15 % 29,28 %
Province 50,85 % - - - 50,85 %
Total 83,92 % 8,90 % 6,03 % 1,15 % 100,00 %
LES EXPERTISES IMMOBILIERES ET LA VALEUR DE RÉALISATION
Les expertises menées à la fin de l’année 2008 ont fait ressortir une
valeur vénale du patrimoine immobilier de la société à 64 257 500 euros,
hors droits, soit une diminution de 4,6 %, à périmètre égal, par
rapport à l’année précédente. Cette variation résulte de deux effets
contraires : d’une part, la hausse des taux de rendement exigés par les
investisseurs, dont les experts tiennent compte lorsqu’ils valorisent les
immeubles, a pour effet de tirer les valeurs vers le bas. D’autre part, la
hausse des loyers due à leur indexation va dans l’autre sens.
Après arrêté des autres actifs de la société et des dettes, la valeur de
réalisation de Soprorente s’établissait, en fin d’exercice, à 270,16 euros
par part, contre 280,16 euros par part un an plus tôt, et la valeur de
reconstitution à 314,11 euros par part, contre 326,04 euros par part
fin 2007.
Valeurs globales
(en milliers d’euros) 2007 2008 Écart
Valeur de réalisation 67 590 65 178 -3,6 %
Valeur de reconstitution 78 660 75 780 -3,7 %
LA SITUATION LOCATIVE
TAUX D’OCCUPATION (EN % DES LOYERS)
Au
31/12/2007
Au
31/03/2008
Au
30/06/2008
Au
30/09/2008
Au
31/12/2008
94,7 93,5 91,4 91,4 92,7
Au cours de l’année 2008, le taux d’occupation financier du patrimoine
a fléchi, à 91,4 %, au deuxième trimestre, avant de marquer une
progression, en fin d’année, à 92,7 %.
L’année 2008 a vu certaines relocations et renouvellements marquants,
à l’image de l’installation de GMF Assurances, cours d’Albret, à
Bordeaux (33), de la DRPJJ, à Lille (59), des sociétés Generix et Acticall,
dans l’immeuble Le Métropole, à Villeneuve-d’Ascq (59) ou bien encore
du renouvellement de la société Domaine Musique, rue des Buisses, à
Lille (59), et des Restaurants du Cœur, à Aulnay-sous-Bois (93).
Parmi les libérations significatives de 2008, citons le départ de la
société Architecture à Vivre, rue Sarrette, à Paris 14 ème , moyennant
le paiement d’une indemnité, d’Access SARL du Centre d’Affaires du
Grand Var (84) ou de la société Camusat du Parc d’Ariane, à Aix-en-
Provence (13).
RÉPARTITION DES RISQUES LOCATIFS (EN % DES LOYERS)
5 principaux locataires 25,3
SA Devoteam – Levallois-Perret (92) 6,1
Acticall – Villeneuve d’Ascq (59) 5,9
Sopra Group – Paris 12 ème (75) 4,5
Steria – Toulouse (31) 4,4
Centre d’études de l’emploi – Noisy-le-Grand (93) 4,4
Autres locataires 67,4
72 locataires
Loyers estimés des surfaces vacantes 7,3
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