Rapport annuel - Soprorente - 2008 - BNP Paribas REIM

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LES ACTEURS Les SCPI, les OPCI et les assureurs, qui ont pour point commun de ne pas faire appel uniquement à l’endettement, ont été les plus actifs. A l’inverse, les fonds américains ou anglo-saxons ont été très peu actifs, souffrant pour beaucoup du renchérissement et/ou de la raréfaction du crédit. Pour les seconds, il s’agit également de tirer profit de la baisse des prix de l’immobilier sur leurs marchés domestiques. Entre les deux, les foncières cotées n’ont pas tenu leur place habituelle, affectées à la fois par la chute de leurs cours de bourse, qui rendrait une levée de fonds très désavantageuse, et par des conditions d’emprunt plus difficiles. LES RENDEMENTS Les taux de rendement exigés par les investisseurs ont continué à croître. A titre indicatif, pour les meilleurs produits situés dans les meilleurs emplacements parisiens, ils seraient remontés de 4,75 % à 5,75 % en un an, mais la raréfaction des transactions enregistrées sur ce segment de marché rend ces chiffres peu représentatifs. A l’autre bout de l’échelle, en seconde couronne, même pour les meilleurs produits, les taux se situent désormais au-delà de 7 % bruts. LES BUREAUX EN RÉGIONS En 2008, 1,16 million de mètres carrés de bureaux se sont placés en régions, ou plutôt dans les seize métropoles régionales. C’est un peu moins que l’année précédente, mais comparable à la moyenne des dernières années. Sur ce total, un peu plus de la moitié des transactions a porté sur des immeubles de seconde main. Du côté de l’offre, elle représentait 2,16 millions de mètres carrés, fin 2008, dont une majorité de bureaux de seconde main. Sans surprise, les villes les plus actives en matière de transactions, ont été les plus importantes, Lyon, même si sa part relative a régressé, Aix- Marseille, également en recul. A l’inverse, Strasbourg a vu le volume de transactions progresser de plus de 40 % et Nantes de 30 %. Marseille, Toulouse ont vu leur offre de bureaux à un an augmenter fortement, de 90 % et 80 %, respectivement. Sur les marchés de Lille et de Lyon, l’offre à un an a progressé de 50 % et 25 %. >>> LE PATRIMOINE ÉVOLUTION Au dernier trimestre de l’année 2008, 267 m² de bureaux, situé 54, rue de Margnolles, à Caluire-et-Cuire (69), ont été cédés au prix net vendeur de 250 000 euros. Dans le même temps, un studio de 29 m², situé rue Tournefort, à Paris 5 ème , a été vendu au prix net vendeur de 259 500 euros. RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER (AU 31 DÉCEMBRE 2008, EN % DES VALEURS VÉNALES) Bureaux Locaux commerciaux Locaux d’activités Entrepôts Total Paris 8,54 % 8,53 % 2,80 % - 19,87 % Région parisienne 24,53 % 0,37 % 3,23 % 1,15 % 29,28 % Province 50,85 % - - - 50,85 % Total 83,92 % 8,90 % 6,03 % 1,15 % 100,00 % LES EXPERTISES IMMOBILIERES ET LA VALEUR DE RÉALISATION Les expertises menées à la fin de l’année 2008 ont fait ressortir une valeur vénale du patrimoine immobilier de la société à 64 257 500 euros, hors droits, soit une diminution de 4,6 %, à périmètre égal, par rapport à l’année précédente. Cette variation résulte de deux effets contraires : d’une part, la hausse des taux de rendement exigés par les investisseurs, dont les experts tiennent compte lorsqu’ils valorisent les immeubles, a pour effet de tirer les valeurs vers le bas. D’autre part, la hausse des loyers due à leur indexation va dans l’autre sens. Après arrêté des autres actifs de la société et des dettes, la valeur de réalisation de Soprorente s’établissait, en fin d’exercice, à 270,16 euros par part, contre 280,16 euros par part un an plus tôt, et la valeur de reconstitution à 314,11 euros par part, contre 326,04 euros par part fin 2007. Valeurs globales (en milliers d’euros) 2007 2008 Écart Valeur de réalisation 67 590 65 178 -3,6 % Valeur de reconstitution 78 660 75 780 -3,7 % LA SITUATION LOCATIVE TAUX D’OCCUPATION (EN % DES LOYERS) Au 31/12/2007 Au 31/03/2008 Au 30/06/2008 Au 30/09/2008 Au 31/12/2008 94,7 93,5 91,4 91,4 92,7 Au cours de l’année 2008, le taux d’occupation financier du patrimoine a fléchi, à 91,4 %, au deuxième trimestre, avant de marquer une progression, en fin d’année, à 92,7 %. L’année 2008 a vu certaines relocations et renouvellements marquants, à l’image de l’installation de GMF Assurances, cours d’Albret, à Bordeaux (33), de la DRPJJ, à Lille (59), des sociétés Generix et Acticall, dans l’immeuble Le Métropole, à Villeneuve-d’Ascq (59) ou bien encore du renouvellement de la société Domaine Musique, rue des Buisses, à Lille (59), et des Restaurants du Cœur, à Aulnay-sous-Bois (93). Parmi les libérations significatives de 2008, citons le départ de la société Architecture à Vivre, rue Sarrette, à Paris 14 ème , moyennant le paiement d’une indemnité, d’Access SARL du Centre d’Affaires du Grand Var (84) ou de la société Camusat du Parc d’Ariane, à Aix-en- Provence (13). RÉPARTITION DES RISQUES LOCATIFS (EN % DES LOYERS) 5 principaux locataires 25,3 SA Devoteam – Levallois-Perret (92) 6,1 Acticall – Villeneuve d’Ascq (59) 5,9 Sopra Group – Paris 12 ème (75) 4,5 Steria – Toulouse (31) 4,4 Centre d’études de l’emploi – Noisy-le-Grand (93) 4,4 Autres locataires 67,4 72 locataires Loyers estimés des surfaces vacantes 7,3 BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE 5
LES TRAVAUX En 2008, les travaux de grosses réparations se sont élevés à 99 504,48 euros. Ces travaux ont notamment permis la rénovation des bureaux des 1 er et 2 ème étages de l’immeuble de La Garde (83). Les travaux ont également porté sur le rez-de-chaussée de l’immeuble situé Cours d’Albret, à Bordeaux (33), dans le cadre de sa relocation, ainsi que sur les parties communes des immeubles de Villeneuve-d’Ascq (59). Le financement des travaux non refacturés aux locataires a été assuré par prélèvement sur la provision constituée à cet effet au cours des années précédentes. En sens inverse, cette provision a été renforcée à hauteur de 353 883,00 euros en 2008, soit 6 % des loyers potentiels. PROVISION POUR GROSSES RÉPARATIONS (EN MILLIERS D’EUROS) Montant au 01/01/2008 Dotations 2008 Reprises 2008 Montant au 31/12/2008 663 354 100 917 >>> LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION Le résultat net de l’exercice 2008 s’est établi à 3 994 402,59 euros, contre 3 909 301,25 euros en 2007. Sur la période, les loyers ont progressé de 8,1 %, passant de 5 157 367,93 euros à 5 611 816,73 euros. Cette évolution tient notamment à l’effet sur une année entière de l’acquisition, au second semestre 2007, des immeubles de la rue Kléber, à Levallois-Perret (92), et de l’étage de bureaux dans la Tour Franklin, à La Défense (92), qui a compensé les vacances de l’année 2008. Les autres produits d’exploitation ont largement diminué, essentiellement en raison de la baisse des reprises de provisions d’exploitation (créances douteuses et grosses réparations). Dans le même temps, les charges immobilières ont diminué, passant de 1 731 514,50 euros en 2007 à 1 549 545,59 euros, notamment en raison de la baisse du poste « grosses réparations ». Enfin, les charges d’exploitation ont baissé de 21 %, grâce au repli des dotations aux provisions d’exploitation pour créances douteuses et grosses réparations. Rapporté à une part, le résultat net 2008 s’établit à 16,56 euros. La distribution de l’année 2008 a été fixée à 15,20 euros par part, contre 14,00 euros au titre de l’exercice précédent. Le report à nouveau sera renforcé à hauteur de 1,36 euro par part, ce qui le portera à un peu moins de cinq mois de distribution au rythme de 2008. PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES En 2008, les nouvelles dotations pour créances douteuses se sont élevées à 145 547,66 euros, tandis que les reprises se sont élevées à 99 731,70 euros, dont près du tiers correspondant à des recouvrements de créances, le reste ayant été passé en créances irrécouvrables. PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES (EN MILLIERS D’EUROS) Montant au 01/01/2008 Dotations 2008 Reprises 2008 Montant au 31/12/2008 440 146 100 486 PRINCIPAUX CONTENTIEUX AU 31/12/2008 BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE Locataire Immeuble Montant* État d’avancement MINA 17/21 rue Sarrette – PARIS 14 ème 86 000 Liquidation judiciaire Jugement du tribunal de commerce de Paris du 22/09/08. Expulsion réalisée au préalable le 21/08/08, en exécution de l’ordonnance du TGI du 07/02/08. En attente du sort de la créance déclarée, sur laquelle le Mandataire Liquidateur ne peut encore se prononcer. S.A.R.L COCHET DROMER CONSULTANTS 182-184 Av. du Mal de Lattre de Tassigny FONTENAY-SOUS-BOIS (94) 56 000 Redressement judiciaire Jugement du 17/03/07. Locaux récupérés le 5/12/07 et certificat d’irrecouvrabilité reçu le 22/12/08. Clôture définitive du dossier en cours. A.F.I.R.E. 8 Impasse du Curé - PARIS 18 ème 44 000 Assignation en paiement Echéancier accordé suivant Ordonnance de référé du TGI du 09/10/07 non respecté. Reprise de la procédure en Assignation en paiement (sans demande d’expulsion car locaux étant en cours d’arbitrage). Jugement du 19/12/08 condamne le locataire au paiement de la totalité des impayés, majorés des honoraires d’avocats et de clause pénale. Echéancier de 7 versements validé, la totalité des chèques étant entre les mains du conseil de la société de gestion. Exécution en cours. S.A.R.L IMAGE CONSEIL Centre d’Affaires Grand Var Quartier des Plantades Bât B LA GARDE (83) 25 000 Assignation en paiement et expulsion Arrêt de la Cour d’Appel du 15/11/07 : locataire condamné à régler sa dette jusqu’à la date de restitution des clés intervenue le 27/06/07. Demandes de délais et d’abandon des intérêts de retard refusés au locataire. Poursuite difficile de l’exécution forcée de la décision obtenue. M. LASSAD TOUMI 4 rue Tournefort – PARIS 5ème 25 000 Assignation en paiement et expulsion Ordonnance du tribunal d’instance du 05/04/07. Expulsion réalisée le 12/10/07. Le recouvrement de la créance apparait compromis. Dernières recherches sur la solvabilité de cet ex-locataire avant de passer ce dossier en pertes. * Montant provisionné au 31/12/2008 - arrondi au millier d’euros 6
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