Les Sem, opérateurs du renouvellement urbain - Fédération des Epl

Les Sem, opérateurs
du renouvellement
urbain

sommaire
Exemple1 Siemp (Paris) (75)
Quartier Clignancourt Nord à Paris
Exemple2 Sem Ville RenouvelŽe (59)
24 ans de renouvellement urbain dans la métropole lilloise
Exemple3 Sidr (La RŽunion)
Le centre ville du Port, à la Réunion
Exemple4 Semcoda (01)
Quartier des Grolières à Vaulx-en-Velin (69)
Exemple5 Marseille Habitat (13)
Marseille Bellevue, une réhabilitation de grande ampleur
Exemple6 Marseille AmŽnagement (13)
Le centre-ville de Marseille
Exemple7 Serl (69)
La Duchère à Lyon : un Grand Projet de Ville
Exemple8 InCitŽ (33)
Centre historique d’agglomération de Bordeaux
Exemple9 Semag (Guadeloupe)
L’Agglomération de Pointe-à-Pitre/Abymes
Exemple10 Sem 92 (Hauts-de-Seine)
Quartier de La Caravelle à Villeneuve-la-Garenne
Exemple11 Semaad Dijon (21)
Quartier des Grésilles à Dijon

avant-propos
La Sem, outil de référence
dans le renouvellement urbain :
la preuve par les exemples
Le terme de renouvellement urbain désigne aujourd’hui différentes formes d’interventions
sur la ville :
• restructuration de quartiers en déshérence ou mal adaptés, résorption de l’habitat indigne
dans les centres anciens, traitement des friches industrielles. Les actions prennent la forme
d’opérations complexes mêlant la requalification de bâti ancien, la création de nouvelles
fonctions urbaines, la réalisation d’équipements structurants.
• démolitions/reconstructions de logements sociaux inadaptés, accompagnées très souvent
d’une recomposition du quartier.
La présente plaquette expose quelques expériences significatives, qui démontrent que les
Sem immobilières ou d’aménagement sont d’ores et déjà en charge d’opérations de renouvellement
comportant tous les volets indispensables à une véritable régénération de la
ville : réorganisation spatiale ; mixité des programmes ; revitalisation du commerce et des
activités économiques ; réalisation d’équipements structurants qui redonnent de la "valeur"
et de la complexité ; amélioration de l’habitat.
La loi d'orientation et de programmation pour la ville prévoit la démolition de
200 000 logements sociaux vétustes, la construction de 200 000 logements neufs et autant
en réhabilitation. Elle décide également la création de 41 nouvelles "Zones Franches
Urbaines", qui s’ajouteront aux 44 déjà existantes. Ce sont donc des moyens considérables
qui seront consacrés dans les cinq prochaines années à la rénovation des quartiers défavorisés.
Cette loi de programmation crée de nouvelles opportunités d’interventions pour
les Sem.
En effet, remplacer de grands ensembles monolithiques et socialement homogènes par un
tissu urbain complexe, impose de dissocier la fonction d’aménageur de la fonction de
constructeur. Afin de favoriser une réelle et durable mixité sociale, les opérations de démolition/reconstruction
doivent comporter une redistribution spatiale des patrimoines et des
catégories de financements dans le cadre d’un projet urbain global.
Alors que d’importants moyens financiers sont programmés pour nos villes, les Sem qui ont
déjà fait la preuve de leurs multiples compétences pour intervenir dans le champ de l’urbain
: urbanisme de projet, urbanisme opérationnel, développement économique, gestion
de services publics, redynamisation du commerce, etc. ont décidé de s’affirmer comme les
meilleurs outils du renouvellement urbain.
Alain Chilliet,
directeur du département
gestion des participations
à la Caisse des dépôts et consignations
Albert Mahé,
président de la Fédération des Sem

Exemple 1
Siemp (Paris)
(75)
Quartier Clignancourt Nord
à Paris
Perspective du projet de Didier Morax (architecte)
Vue sur la construction de 8 logements PLUS +
5 ateliers d’artistes + 15 places de stationnement
(18 à 26 passage Championnet).
© Siemp
Plan parcellaire du secteur Duhesme/Roi d’Alger
(Didier Morax)
Calendrier
Décembre 1990 : DUP 1 du quartier
Clignancourt Nord pour les secteurs
Nord/Emile Chaîne et Duhesme/Roi d’Alger
1997 : Quartier tranquille sur l’espace
public délimité par le boulevard Ornano, la
rue Championnet et la rue des Poissonniers
1998 : Programmation d’une école maternelle
de dix classes ; désignation de Patrick
Céleste, architecte conseil sur le quartier
Clignancourt Nord
Décembre 1998 : DUP pour la réalisation
du collège Marie Curie (20 divisions) cité
Traëger
Janvier 2001 : Approbation par le conseil
de Paris du programme des opérations
Nord/Emile Chaîne et Duhesme/Roi d’Alger
Mai 2002 : Signature de la convention
publique d’aménagement pour l’éradication
de l’insalubrité entre la ville de Paris et la
Siemp
Juillet 2002 : Lancement des premières
opérations
2003/2004 : DUP 2 Clignancourt Nord
1 er trimestre 2004 : Démarrage des premiers
chantiers
Six ans pour Žradiquer
lÕhabitat insalubre
En 2001, la municipalité parisienne se fixe
pour objectif d’éradiquer l’habitat insalubre
(soit plus de 800 immeubles) avant
fin 2007 et fait de la Siemp l’élément clé
de son dispositif en lui confiant une opération
multi-sites de traitement de l’insalubrité
à l’échelle communale parmi lesquels
le quartier Clignancourt Nord.
Des immeubles dissŽminŽs
dans le tissu urbain
Situé dans le 18e arrondissement, le quartier
Clignancourt Nord est fortement
marqué par l’habitat dégradé. Plusieurs
dizaines d’immeubles insalubres de petite
taille (5 à 15 logements) datant de la fin
du XIXe, se trouvent disséminés dans le
tissu urbain. Le renouvellement urbain de
ce quartier fait suite à plusieurs années
d’études et de concertation visant à
conforter son identité en donnant un
nouveau visage à quelques rues et parcelles
au sein d’un vaste quartier qui
jouxte les célèbres Puces de Clignancourt,
et ce, dans le respect et le maintien de la
population, tout en contribuant à son
développement général.
Une dŽmarche
architecturale raisonnŽe
En 2002, la Siemp reprend en charge les
secteurs Nord/Emile Chaîne et Duhesme/
Roi d’Alger. Ses interventions concernent
soit des immeubles ou parcelles isolés, soit
des ensembles de parcelles contiguës ou
diffuses, regroupées dans un secteur
d’aménagement caractérisé entre autres
par des rues étroites (cinq mètres, parfois
moins). Afin de permettre un traitement
global de couture urbaine de programmes
de petite dimension, la Siemp a procédé à
des regroupements de lots, confiés à un
même architecte. Les projets retenus
s’inscrivent dans une démarche architecturale
raisonnée, respectueuse du patrimoine
urbain et préservant l’authenticité
du parcellaire existant et l’échelle des
masses bâties.
Environ 10 architectes interviendront sur
le site pour y réaliser environ 165 logements.
Depuis 2002, la ville a programmé des
études sur dix adresses complémentaires,
six d’entre elles devront faire partie d’une
seconde DUP Clignancourt Nord et seront
soumises au vote du Conseil de Paris, fin
2003.
La concertation
Concertation auprès des associations et
des habitants : la Siemp a organisé plusieurs
réunions. Ella a présenté la
démarche au conseil de quartier Simplon,
réuni la mairie du 18e et les associations
de quartier (Mieux vivre au Simplon, Epoc
et Urban 18), ainsi que les services de la
ville de Paris (DU, DAC, DLH) afin de préparer
les pré-dossiers permis de
construire.
ProcŽdure
et financement
L’opération Clignancourt Nord s’inscrit
dans le cadre de la convention publique
d’aménagement pour l’éradication de
l’insalubrité confiée par la Ville de Paris à
la Siemp pour une durée de six ans (fin
2007).
402 parcelles sont au total concernées,
dont 119 communales, 140 avec des lots
Ville et 143 privées. Le nombre de relogements
à effectuer est évalué à 1 200.
Les charges sont estimées à environ
225 M€ dont 133 M€ pour l’appropriation
des sols et le déficit prévisionnel pris
en charge par la Ville de Paris serait d’environ
105 M€.
Vue de la rue du Nord vers la rue des Poissonniers.
© Siemp

Exemple 2
Sem Ville Renouvelée
(59)
24 ans de renouvellement urbain
dans la métropole lilloise
Centre commercial Espace Grand’Rue à Roubaix
© Sem VR
Magasin d’usine Mac Arthur Glen à Roubaix
© Sem VR
Espace Grand'Rue
ˆ Roubaix
La Sem, aménageur pour la Communauté
Urbaine, a acquis le foncier de cet espace
au cœur de Roubaix, cédé les droits
à construire à Altaréa-Casino qui a réalisé
et gère un centre commercial
de 30 000 m 2 . Elle a également cédé les
droits à construire pour deux programmes
de logements. En tant que mandataire
de la communauté, elle a réalisé
un parking public de 1 450 places
au-dessus du centre commercial dont elle
assure la gestion, ainsi que 3 000 autres
places au centre de Roubaix. Elle
a construit en propre un immeuble
de bureaux sur le centre commercial
qu'elle a cédé à un investisseur privé
et construit actuellement un cinéma
de 9 salles qui sera cédé au futur
propriétaire exploitant.
Recycler un patrimoine
architectural de qualitŽ
A la fin des années 70, les villes de
Roubaix et Tourcoing sont confrontées à
une crise profonde et brutale de l'activité
textile qui entraîne à la fois la perte de
milliers d'emplois et l'abandon d'un
immense patrimoine architectural souvent
de grande qualité, situé au cœur des
villes. Elles décident, avec la CCI de Lille
Métropole et la Caisse des dépôts et
consignations, de créer un outil dédié au
recyclage de ces friches industrielles : la
Sem du Versant Nord Est.
De la rŽnovation des
b‰timents industriels
ˆ la "Ville RenouvelŽe"
L'objet unique de la Sem est d'acquérir
sites et bâtiments industriels délaissés au
cœur des villes et, après les avoir rénovés
et transformés, d'y ramener de nouvelles
entreprises. Avec le temps, les villes de la
métropole lilloise sont confrontées à la
nécessité de restructurer plus largement
leur tissu urbain qui se délite sous l'effet
de la crise. Elles demandent à la Sem
d'élargir son champ d'intervention. La
notion de "Ville Renouvelée" s'impose
comme une volonté politique de développer
la Métropole à partir de la ville existante,
en s'appliquant en priorité, dans
une logique de solidarité sociale et territoriale,
à requalifier et redynamiser les
morceaux de ville dégradés ou fragilisés.
Les avantages dÕun
positionnement originel
Les partenaires de cette politique, et en
premier rang la Communauté Urbaine de
Lille, actant l'expérience acquise par la
Sem, affirment leur volonté de mettre cet
outil au service de la politique métropolitaine
en la matière. La CUDL devient alors
le premier actionnaire de la Sem, qui se
transforme en Sem Ville Renouvelée,
société "congénitalement" portée vers le
renouvellement urbain, car disposant des
capacités pour l’appréhender dans sa globalité
et sa complexité.
Un "assembleur urbain"
La Sem se positionne en «assembleur
urbain», capable d'organiser et de manager
les partenariats et les montages les
plus complexes. Elle étoffe parallèlement
son offre et développe une gamme complète
des métiers de la ville ajoutant, aux
savoir-faire d'aménageur et de constructeur,
des compétences en matière de
gestion de biens et de services (bâtiments
d'activités, de commerces, exploitation du
stationnement, gérance prochaine d'un
nouveau lieu culturel, …) et en matière de
rénovation de l'habitat privé.
"Habitat Patrimoine",
une rŽhabilitation
requalifiante
Depuis la fin de l'année 2000, la Sem
est chargée de conduire une opération
de réhabilitation lourde de près de
5 000 logements privés sur 10 territoires
de Roubaix, Tourcoing et Wattrelos, situés
en GPV. Les missions : animer une Opah
complexe, avec outils financiers
spécifiques ; instaurer des Périmètres
de Restauration Immobilière ; acquérir,
à l'amiable, par préemption ou
expropriation, les immeubles dont les
propriétaires ne peuvent ou ne veulent pas
réaliser les travaux prescrits et enfin,
commercialiser les immeubles acquis,
avec projet de rénovation,
auprès d'investisseurs qui bénéficient
de subventions et d'avantages fiscaux.
Habitat Patrimoine est la plus importante
opération de réhabilitation de logements
privés engagée en France. Elle bénéficie
du concours des partenaires du GPV
et notamment de l'Etat, l'Anah,
la Communauté Urbaine, le Département
du Nord, la Région Nord-Pas-de-Calais,
les Villes de Roubaix, Tourcoing et
Wattrelos et la Caisse des dépôts
et consignations.
Dix-neuf personnes composent
le département qui prend en charge
ce projet au sein de la Sem.

Exemple 3
Sidr
(La Réunion)
Le centre ville du Port,
à la Réunion
Le projet de la rue commerçante
© Sidr
Calendrier
Réhabilitation des rues commerçantes et
espaces publics du centre ville :
démarrage des travaux fin 2003 (prévisionnel
24 mois)
IGAH : Intervention sur 3 ans (2002/2004)
214 enquêtes réalisées, 117 dossiers en
cours d’instruction. 5 chantiers sont en
cours, un a été livré.
Marché couvert : Etudes pré-opérationnelles
en cours. Travaux 2004/2005
Mail de l’Océan : Schéma d’aménagement
et programmes à valider fin 2003. Création
de la Zac en 2004.
Opération de RHI "Say-Piscine" : en phase
opérationnelle.
Redynamisation
du centre-ville et de
la fa ade maritime
La ville du Port a entrepris une rénovation
en profondeur de son tissu urbain marqué
par l’histoire du port de commerce et des
poches d’habitat spontané, dégradé et
insalubre. Elle a opté pour une démarche
globale de rénovation urbaine et de redynamisation
de son centre ville, ainsi que
de sa façade maritime. A l’horizon 2025,
elle devrait accueillir 10 000 habitants
supplémentaires, portant ainsi le nombre
total à 50 000 contre 38 367 au recensement
de 1999 et souhaite favoriser la
création de 1 000 logements en centre
ville sur les dix années à venir.
Six axes dÕintervention
pour un projet global
et cohŽrent
Le projet, global et cohérent, se regroupe
autour de six axes : l’aménagement et la
restructuration des espaces centraux par
la création d’une voie urbaine ; la reconquête
des espaces portuaires par l’ouverture
de la ville sur le port ; la valorisation
et le renforcement de l’attractivité commerciale
du centre ville ; l’amélioration
des déplacements en s’appuyant sur un
réseau multimodal ; l’intégration et la
valorisation des espaces vacants ; une
densification mesurée de l’habitat pour
répondre à des besoins en logements
diversifiés dans un objectif de rééquilibrage
de la mixité sociale.
La Sidr s’est vu confier par la ville la
conduite du plan de renouvellement
urbain (PRU) sous forme de convention
publique d’aménagement, pour une partie
du programme d’actions :
• la conduite générale du programme, le
suivi des études générales et pré opérationnelles,
le suivi financier ;
• les actions du centre ville couvrant la
redynamisation du tissu commercial
comme l’étude de faisabilité du marché
couvert, lequel devrait apporter des
enseignes locomotives.
• le traitement de l’insalubrité par le suivi
des études pré opérationnelles de la RHI
Say Piscine.
• L‘aménagement de la dernière portion
de l’ouverture vers la mer : le mail de
l’Océan verra en outre la construction de
bureaux pour des services tertiaires et des
activités médicales.
• Le traitement qualitatif des espaces
publics en vue de la redynamisation du
tissu commercial et l’amélioration de l’accessibilité
: réhabilitation des rues commerçantes
du centre ville.
• La recherche d’amélioration et de diversification
de l’offre en logements et de
"densification douce" portée par les propriétaires
privés.
Une concertation
avec les habitants
et les commer ants
Avec les habitants : mise en place de
Mous (maîtrise d’œuvre urbaine et
sociale) sur les opérations RHI. Projets élaborés
en concertation avec les habitants.
Avec les commerçants : mise en place
d’une commission d’aménagement comprenant
des représentants des commerçants.
Identification de "référents" par
rue servant de relais avec l’ensemble des
commerçants de cette rue.
Effets du PRU
Le projet urbain global de la ville a
notamment permis de fédérer les
partenaires et leurs objectifs : une
convention FSH (Fonds social de l’habitat)
a été signée en mai 2003 entre la CDC, la
Caisse d’épargne, la Ville et la Sidr. Le taux
d’emprunt des particuliers souhaitant
améliorer leur habitat est de 2,5% sur
10 ans en complément des subventions.

Exemple 4
Semcoda
(01)
Quartier des Grolières
à Vaulx-en-Velin (69)
La Rue Michoy
© Semcoda
© Semcoda
Quelques chiffres
Coût global de l’opération
pour la Semcoda : 7 563 356 €
Financement
Pour le réhabilitation des 34 logements :
• Palulos 155 497 €
Pour les démolitions :
• Subvention de l’Etat 1 234 946 €
• Communauté urbaine 960 103 €
• Ville de Vaulx-en-Velin 163 734 €
• Semcoda 615 280 €
• 1 % PRU 321 934 €
Financement pour la reconstruction
des 40 logements :
• Subvention de l’etat 369 325 €
• Subvention Région 152 449 €
• Prêt PLUS 1 821 766 €
• Prêt Milliard PLUS 371 624 €
• Prêt 1 % 76 224 €
• Prêt complémentaire CLF 323 789 €
• Semcoda 32 942 €
Inscrite dans
le Grand Projet de Ville
L’opération des Grolières s'inscrit dans
le Grand Projet de Ville de la Commune
de Vaulx-en-Velin. Dès 1997, les partenaires
du GPV (état, collectivités locales
et les 5 bailleurs sociaux : OPAC du Grand
Lyon, OPAC de Villeurbanne, Sacoviv,
HMF, Semcoda), décident d'intervenir sur
ce quartier touché par une lourde
vacance de 39 %, soit 245 logements sur
625 logements existants. Une vacance
liée principalement à un environnement
critique : insécurité, enclavement, montée
de la délinquance, mauvais fonctionnement
urbain, sentiment d'exclusion…
DŽsenclaver le quartier
La première action a consisté à désenclaver
le quartier, par la création d'une rue,
d'une deuxième voie de desserte du quartier
et par l'aménagement d'une place
centrale publique autour d'un local commun
résidentiel et la requalification des
espaces extérieurs. Parallèlement, la Sem
a réhabilité 34 logements et 224 m 2 de
surface d'activité, de février à décembre
1998 (coût : 1 119 240 €) ; elle a ensuite
entrepris la démolition de 71 logements
de novembre 1998 à septembre 1999
(coût : 1 320 171 €). Une démolition qui
a comporté un accompagnement au
relogement, un remboursement du
capital ; enfin, de février à août 2003,
elle a démoli 111 logements (coût :
1.975.826 €) dans les mêmes conditions
que la phase de démolition précédente,
c’est à dire avec accompagnement au
relogement et remboursement de capital.
A noter : la démolition sélective pour la
gestion des déchets, avec mise en place
des filières de recyclage.
Un nouveau visage
pour Les Groli res,
ˆ lÕhorizon 2005
Aujourd’hui, le quartier est prêt à accueillir
la reconstruction par la Semcoda de
40 logements neufs : 30 logements
collectifs (15 T2, 15 T3) ; 6 maisons de
ville (6 T4) ; 4 pavillons avec jardin (2 T4,
2 T5). Les travaux débuteront en octobre
2003, pour une livraison prévue début
2005. Coût : 3 148 119 €.
Cette opération de grande ampleur, résultat
d’un partenariat exemplaire, ouvre un
espace à visage humain, au sein d'une
agglomération à forte densité de population
et offre aux habitants une toute
nouvelle qualité de vie.
Une bonne prise
en compte
de la dimension sociale
Un programme d'insertion des jeunes en
difficulté a été mis en œuvre dès le début
de l'opération, en liaison avec la Ville
de Vaulx-en-Velin et la Mission Locale de
la Ville.
Plus de 10 000 heures d'insertion ont déjà
été effectuées
Maître d'œuvre : Atelier Arche – Lyon
Entreprise Générale : Saec.
© Semcoda

Exemple 5
Marseille Habitat
(13)
Marseille Bellevue, une
réhabilitation de grande ampleur
Bâtiment C14 réhabilité
© Marseille Habitat
Travaux de réhabilitation du bâtiment C14
et démolition des bâtiments A3 et C13.
© Marseille Habitat
Les Žtapes pour les
48 premiers logements :
• 6 janvier 2003 : démarrage du chantier
La démolition des bâtiments A3 et C13
est terminée.
•1 er semestre 2003 : totale rénovation
du bâtiment C 14,
• novembre 2003 : les 30 familles
locataires prennent possession de leur
appartement,
• février 2004 : les 48 logements seront
livrés aux normes de sécurité et de confort
actuelles.
Rattraper en 3 ans
plus de 40 ans dÕabandon
immobilier
Le parc Bellevue, dans le 3 e arrondissement
de Marseille a été choisi pour être le
premier sur la liste des grandes réhabilitations
de copropriétés en difficulté.
Copropriété (privée), Bellevue fait l’objet
d’un Plan de Sauvegarde de près de
23 millions d’euros, auquel participent
l’Europe, l’Etat, la Région, le Département
et la Ville de Marseille, un plan à l’image
d’une volonté publique forte de la Ville.
La Sem Marseille Habitat, forte de ses
dix ans d’animation et de requalification
dans les quartiers dégradés et concessionnaire
du PRI Bellevue depuis 1993, a été
choisie comme opérateur urbain.
Une dŽmarche
en cinq Žtapes
La Sem procède au rachat des logements
insalubres aux propriétaires (180, répartis
dans quatre bâtiments : A3, C13, A8 et
A9), 48 d’entre-eux sont en cours de
réhabilitation et 132 seront démolis pour
redistribuer le foncier et créer de nouveaux
espaces extérieurs ; elle conduit et
coordonne les travaux de réhabilitation ;
réaménage les espaces intérieurs ; elle
remet sur le marché locatif des appartements
rénovés et, d’une manière générale,
réinscrit le Parc Bellevue dans son
quartier.
RŽhabilitation totale pour
le volet habitat
Les travaux s’opèrent de l’intérieur : destruction
des cloisons et installations
vétustes ; remise aux normes des parties
communes (cages d’escaliers, gaines techniques,
réseaux d’eau, de gaz et d’électricité,
téléphone, télévision, ventilation).
Côté privatif, les appartements sont redistribués,
les pièces sont configurées selon
les modes de vie d’aujourd’hui, chacun
dispose de chauffage individuel, eau
chaude sanitaire au gaz naturel et de
nouvelles installations d’électricité et de
plomberie.
Toutes les façades seront ravalées et un
ascenseur extérieur viendra se greffer au
bâtiment C, pour servir de lien entre les
étages et les futurs espaces extérieurs,
séparant nettement les bâtiments A et C.
Volet urbain : dŽmolition et
crŽation de nouveaux
espaces
Il s’agit de dédensifier la copropriété, de
réinscrire le parc dans le quartier, d’ouvrir
de nouvelles liaisons avec une qualité de
traitement comparable aux autres
espaces publics de la ville.
La démolition des bâtiments A3 et C13,
engagée fin 2002, contribue au désenclavement
de la copropriété et ouvre le parc
à d’autres circulations génératrices d’un
espace de vie totalement refondu.
Sem, un statut,
des avantages
Marseille Habitat intervient pour le
compte des collectivités locales, en lieu et
place d’une partie des copropriétaires
défaillants. Premier avantage du statut
Sem, la capacité de maîtrise foncière des
parties d’immeubles à démolir ainsi que
des futurs espaces publics. Mais, la Sem,
dans son rôle de bailleur, intervient aussi
pour le compte des propriétaires et leur
apporte un service de gestion adapté
pour leur permettre d’engager la réhabilitation.

Exemple 6
Marseille
Aménagement
(13)
Le centre-ville de Marseille
La rue Thubaneau
© Marseille Aménagement
La Bibliothèque de l’Alcazar
© Marseille Aménagement
Quelques chiffres
• Périmètre d'intervention :
plus de 60 hectares (dont 50 pour
le PRI/OPAH centre-ville).
• 1 700 logements déjà réhabilités
sur les 3 600 concernés.
• La grande Bibliothèque Municipale
à Vocation Régionale : 21 000 m 2 SHON,
1 750 places assises, dont 25 %
informatisées, 8 000 visiteurs par jour.
• Un centre commercial de 60 000 m 2 avec
une extension prévue de 25 000 m 2 .
Restructurer
le centre-ville :
une dŽmarche globale et
un opŽrateur unique
L’intervention de Marseille Aménagement
a pour objectif de redynamiser le centreville
de Marseille par une action sur les
équipements publics et les commerces ;
de restaurer, en le préservant, le patrimoine
d'un quartier baroque et de favoriser
la diversité des populations.
Le Cours Belsunce,
un peu dÕhistoireÉ
Composé de beaux hôtels particuliers disposant
de cours intérieures, le Cours
Belsunce constituait une allée de promenade
prisée entre deux rangées d'immeubles
identiques. Délaissé aux XIX e et
XX e siècles, par la bourgeoisie qui lui préfère
le sud de la ville, il accueille alors
toutes les générations d'immigrés qui
arrivent successivement sur le port. Au
début du XX e siècle, tout le côté Ouest du
Cours est démoli. Trois tours de logements
classés IGH sont d'abord construites vers
1960. Puis, dans les années 1970, le pôle
commercial du Centre Bourse est aménagé,
tournant pourtant le dos au cours
Belsunce. Côté Est, de nombreux immeubles
se dégradent et se paupérisent de
plus en plus. Les acteurs de la vie économique,
sociale, culturelle se détournent
de ce quartier. Le théâtre de l'Alcazar
ferme ses portes en 1966 pour être
démoli dans les années 1980.
Trois dŽpartements
de Marseille AmŽnagement
pour jouer la synergie
Restructuration du centre commercial
Bourse, restructuration immobilière,
implantation d’un équipement public
“phare” au cœur de la ville : un ensemble
de missions pour lesquelles la Sem fait
jouer la synergie de ses trois départements.
Le département aménagement
foncier pilote les études d'urbanisme et
les expertises foncières pré-opérationnelles
du quartier de la Bourse (côté
Ouest du Cours Belsunce) ; le département
aménagement urbain conduit
l'opération du Périmètre de Restauration
Immobilière centre-ville (côté Est du
cours Belsunce), afin de favoriser la renaissance
du marché immobilier, notamment
par la création d'une offre locative adaptée.
Dans ce but, Marseille Aménagement
prescrit des travaux ; acquiert et revend
des immeubles ; procède aux relogements
; assiste les propriétaires bailleurs et
les propriétaires occupants ; gère les logements
réhabilités pour le compte d'investisseurs
et contrôle la conformité des travaux
; enfin, le département maîtrise
d'ouvrage déléguée a réalisé la construction
de la Bibliothèque de l'Alcazar, la plus
importante Bibliothèque Municipale à
Vocation Régionale (BMVR) de France,
bâtiment résolument moderne inséré dans
un tissu ancien.
Premiers effets
Le processus de dégradation a été stoppé,
la revitalisation est en marche. Les
interventions de la Sem ont permis de
relancer le marché immobilier de
l'hypercentre, d’attirer des jeunes
ménages et des étudiants, notamment,
par les efforts déployés en faveur d'un
investissement locatif.
La Bibliothèque de l’Alcazar a été livrée
aux services municipaux cette année. Son
attrait se manifeste déjà à travers les
demandes de locaux commerciaux pour
des activités complémentaires : imprimeries,
librairies, cafés littéraires….
Par ailleurs, la restructuration du centre
commercial Bourse et son ouverture sur la
ville conforteront la dynamique commerciale
et l'animation du centre-ville.
Sem, la valeur ajoutŽe
Marseille Aménagement a été jugé
comme l’outil le mieux adapté pour
mettre en œuvre les processus complexes
qu’imposent la redynamisation d’un
centre ville. Sa position de tiers lui a permis
de coordonner l’action des services
techniques de la collectivité territoriale et
celles des prestataires extérieurs dans le
cadre d’une vision globale du projet. Par
sa pratique opérationnelle, elle a assuré
une traduction concrète des études
qu’elle a pilotées. De plus, la mise en place
d’un Périmètre de Restauration immobilière
à l’initiative d’une Sem permet à des
investisseurs de bénéficier de dispositifs
fiscaux avantageux.

Exemple 7
Serl
(69)
La Duchère à Lyon
un Grand Projet de Ville
La Duchère aujourd’hui
© Serl
La Duchère demain…
© Serl
Une implantation
gŽographique
exceptionnelle
Le quartier de la Duchère, situé dans le
9 e arrondissement, fait partie des quatre
Grands Projets de Ville de l’agglomération
lyonnaise. Ce site exceptionnel par son
implantation géographique sur l’une des
trois collines de la ville, aux portes des
Monts d’Or et de l’Ouest lyonnais est un
enjeu majeur pour l’image de la ville.
Aujourd’hui, ce quartier est représentatif
de la politique des grands ensembles des
années 60 : 15 000 personnes habitent
dans de hautes et larges barres d’immeubles
dont 80 % dans des logements
sociaux et 20 % dans des logements privatifs.
RecrŽer
une vŽritable urbanitŽ
La volonté des élus locaux et la philosophie
générale du projet sont de recréer
une véritable urbanité, avec une densification
horizontale du bâti le long des
nouvelles voiries. Sur une durée de plus
de 15 ans, 1 500 logements seront démolis,
dont 800 dans la première phase du
projet (2007). Un autre type d’habitat
constitué de petits collectifs et de maisons
de ville sera alors construit.
La revalorisation du quartier comprend la
mise en place d’infrastructures de voirie
(création de liaisons nord-sud et sudnord),
d’équipements publics (création de
la place du Belvédère au centre du quartier),
et la mise en valeur du vallon, qui
favorisera les nouvelles constructions à la
place de la célèbre "barre des 1 000".
De nombreux équipements de vie sont
prévus : centres socioculturels, équipements
sportifs, écoles…
Un accompagnement
social de grande amplitude
Ce Grand Projet de Ville est réalisé dans
un esprit de concertation, mené par la
Mission Duchère. Son rôle, au-delà du
suivi opérationnel du projet, est d’informer,
de développer l’accompagnement
social et de prendre en charge le relogement
des habitants.
LÕintervention
de la Serl
Sur le projet de la Duchère, les équipes de
la Serl ont pour première mission la
réalisation d’études, de bilans et la
définition des plannings pour aboutir,
début 2004, à la signature de la
convention publique d’aménagement
avec le Grand Lyon.
La Serl intervient sur plus de
150 opérations comme maître d’ouvrage
délégué pour le compte de communes, de
communauté de communes, de la
Communauté urbaine de Lyon, du
département et de la région Rhône-Alpes.
Ses équipes pluridisciplinaires sont
présentes sur les territoires du
développement de l’activité et de
l’habitat ; dans le cadre de grands projets
de développement et d’aménagement ;
dans les espaces de réhabilitation, les
quartiers anciens et les espaces fragiles du
Développement Social Urbain.
La mise en œuvre du projet d’aménagement
de La Duchère a été confiée à
l’Atelier des Paysages d’Alain Marguerit, à
l’issue d’un marché de définition lancé
par le Grand Lyon.

Exemple 8
InCité
(33)
Centre historique
d’agglomération de Bordeaux
© Ville de Bordeaux
© InCité
Les chiffres
Volet aménagement-restructuration
foncière et immobilière :
• Montant de l’opération pour la tranche
2002-2008 : 27,905 M€
• Participation Ville : 10,407 M€, assortie
de la garantie des emprunts nécessaires
à l’opération
• Prêt PRU de la CDC : 7,6 millions d’€
Volet travaux de restructuration
par les propriétaires privés :
Subventions
• 10 M€ Anah
• 1,5 M€ Ville de Bordeaux
• 1,2 M€ CUB
• 225 000 € Conseil général de la Gironde
• 550 000 € Crédit Immobilier
de la Gironde
Une dŽvitalisation
progressive
Le cœur historique de Bordeaux, territoire
entre la ceinture des cours et la Garonne,
subit depuis plusieurs décennies une dévitalisation
progressive. Il comprend
aujourd’hui un parc de 23 500 logements
dont 66 % de T1, T2, dans lesquels vivent
27 700 habitants dont de nombreux
ménages en difficulté sociale, personnes
fragiles et étudiants ; il concentre également
30 000 emplois - soit le 5 e des
emplois bordelais, ce qui reflète la vitalité
des fonctions centrales et d’animation du
site, mais qui sont aussi sources de
conflits d’usage (problèmes de déplacement,
de bruit, de sécurité, de propreté).
En résumé, un patrimoine exceptionnel,
insuffisamment valorisé où persiste l’inconfort
voire l’insalubrité constituant en
cela un risque sérieux pour le fonctionnement
de l’agglomération.
Une dŽmarche volontariste
pour
un territoire central
Une convention cadre a été signée en
janvier 2002 avec l’Etat, la Communauté
Urbaine de Bordeaux, l’Anah et la Caisse
des dépôts pour le renouvellement du
centre historique. Un programme d’intérêt
général a été instauré en février 2002
sur la base de la convention précitée. Ce
dispositif a permis d’attendre l’OPAH RU
et d’observer le marché de la restauration
immobilière sur le centre historique. 199
logements ont fait l’objet d’une demande
de subventions dans le cadre du programme
d’intérêt général, dont 17 % à
loyer maîtrisé.
Un projet global
La réflexion engagée a permis d’aboutir à
la définition d’un projet global de renouvellement
urbain, voté par le Conseil
municipal de Bordeaux le 8 juillet 2002,
avec pour objectifs de veiller à l’équilibre
entre fonctions de proximité et fonctions
centrales ; d’offrir un meilleur confort
urbain par un programme d’aménagement,
de gestion urbaine de proximité et
d’aménagement qualitatif des espaces
publics ; de renforcer la diversité en
termes d’âge, de situation et de composition
des ménages ; de développer une
offre diversifiée concurrentielle et alternative
au logement de périphérie.
Pour ce dernier objectif, la Sem s’attache
à développer une offre de logements plus
grands (T3 et T4 au lieu des petits studios
créés jusqu’à présent) et à diversifier
les statuts de propriété en faisant porter
l’effort sur l’accession alors que la production
était quasi exclusivement du
locatif privé et, dans une moindre mesure,
du locatif conventionné.
InCitŽ : amŽnageur
et coordonateur pivot
Compte tenu de la complexité de l’opération
envisagée, l’intervention d’un opérateur
capable de mettre en œuvre l’ensemble
des outils du renouvellement
urbain s’est avéré indispensable. C’est la
raison pour laquelle la Ville de Bordeaux a
désigné InCité comme titulaire de la
Convention Publique d’Aménagement en
juillet 2002.
Plusieurs modes d’interventions sont
combinés dans l’opération : des interventions
de requalification lourde qui serviront
à organiser l’initiative publique et
privée ; des interventions publiques servant
de levier à l’initiative privée ; des
incitations et un accompagnement à la
réhabilitation.
Programme
et bilan prŽvisionnel
L’opération se déroule entre 2002 et 2010.
Elle bénéficie d’un important soutien
financier de la Caisse des dépôts et de
l’Anah. Elle permettra de restructurer et
de réhabiliter 1 625 logements, de produire
5 000 m 2 d’espaces commerciaux ;
de créer 330 places de stationnement
résidentiel. Dans l’ensemble, l’opération
comportera 40 % de logements à loyers
maîtrisés. En îlots restructurés la taille
moyenne des logements sera de 60 m 2 et
20 % des logements seront destinés à
l’accession classique ou aidée.

Exemple 9
Semag
(Guadeloupe)
Centre Culturel de Sonis et logements sociaux.
Vue du carrefour giratoire Ignace en limite
de Pointe-à-Pitre
© Semag
L’agglomération
de Pointe-à-Pitre/Abymes
Plan d'aménagement de la RHI
de la Sortie Sud-est de Pointe-à-Pitre
© Semag
Pointe-ˆ-Pitre/
Les Abymes,
une ambition commune
La signature d’une convention Renouvellement
Urbain entre l’Etat, la Caisse
des dépôts et consignations et la Ville de
Pointe-à-Pitre, d’abord en mars 2000,
puis par la Ville des Abymes en octobre
2000, a permis de réaffirmer l’ambition
de ces deux communes de poursuivre et
d’accentuer leurs efforts vers le réaménagement
des territoires dégradés ou fragiles
qu’ils soient centraux ou périphériques.
Efforts également en direction de
la diversification et de l’amélioration des
répartitions de l’offre de logement et des
activités économiques ainsi que la remise
à niveau des services par le développement
d’une gestion urbaine adaptée et
partagée.
Le renouvellement urbain,
une mesure dÕurgence
Le renouvellement urbain de ces
territoires est particulièrement urgent,
puisque Pointe-à-Pitre occupe un territoire
exigu (226 hectares), en perte
d’attractivité, qui paie le prix d’une
mauvaise répartition des ressources du
fait d’un défaut d’intercommunalité ;
quant à la commune des Abymes, bien
qu’occupant une place déterminante
dans l’agglomération pointoise en raison
du nombre d’habitants (63 290), elle est
fragilisée socialement et économiquement
par le morcellement de son territoire,
une discontinuité urbaine marquée
par des quartiers importants, regroupant
l’essentiel du parc de logements sociaux
de l’agglomération, et une image dégradée
par la concentration d’un tiers de l’insalubrité
de Guadeloupe.
Asseoir les fonctions dÕune
ville-centre
L’enjeu, au-delà du renouvellement
urbain propre à chacun de ces territoires,
est de permettre à Pointe-à-Pitre d’asseoir
ses fonctions de ville centre, d’une
agglomération de 130 000 habitants et
pour les Abymes, d’assurer une intégration
urbaine progressive.
Les axes prioritaires de ces programmes
concernent pour l’essentiel un ensemble
d’opérations d’aménagement confiées
par les deux communes, dans le cadre de
conventions publiques, à un seul et même
opérateur, la Semag, qui contribue par ce
biais à transcender les politiques communales
pour s’inscrire dans une vision prospective
sur le long terme, base d’un grand
projet d’agglomération.
La Semag, un choix dictŽ
par le souci
de cohŽrence
• Accélérer la résorption des quartiers insalubres
en vue de leur transformation en
véritable quartier de ville ou d’agglomération.
Il s’agit des quartiers de Boissard
et Carénage aux Abymes et sortie sud-est
à Pointe-à-Pitre ;
• procéder au renouvellement urbain de
la Ville des Abymes à partir de la requalification
de la RN5 qui constitue le
principal axe de liaison interurbaine avec
Pointe-à-Pitre ;
• redynamiser le centre historique de
Pointe-à-Pitre ;
• rénover les quartiers péri-urbains à
forte concentration de logements sociaux,
tels que Mortenol et Lauriscisque à
Pointe-à-Pitre, Raizet et Grand-Camp aux
Abymes.
A l’évidence, cette approche nouvelle du
renouvellement urbain a constitué les
prémisses de la signature le 30 janvier
2002, d’une convention territoriale GPV
signée conjointement par le ministre de
la Ville, le maire de Pointe-à-Pitre et le
maire des Abymes.
Par souci de cohérence et lisibilité des
actions de mise en œuvre et de suivi de
ces programmes de renouvellement
urbain, outre l’amélioration des dispositifs
de pilotage existants, il a été validé le
principe de renforcer la conduite de projet
intégré à la Semag, complétant ainsi
les missions qui lui sont confiées au titre
des concessions de Résorption de
l’Habitat Insalubre et destiné à accroître
les moyens de développement du projet, y
compris du point de vue social et économique.

Exemple 10
Sem 92
(Hauts-de-Seine)
Quartier de La Caravelle
à Villeneuve-la-Garenne
Des espaces verts extérieurs de qualité
© Fabrice Boissière
De nouvelles constructions aux façades variées
© Fabrice Boissière
Financement
Un budget négocié et validé avant
la phase opérationnelle du projet :
environ 1 M€ , dont 450 000
pour l’aménagement et ce, tous les ans,
pendant 10 ans.
Calendrier
1996 : démarrage des phases
opérationnelles (démolition, construction,
amélioration des logements, remodelage
des façades).
2001 : ouverture du centre commercial
et du centre socio culturel.
2002 : mise en service des parkings
souterrains.
2003/2004 : finalisation du projet urbain.
Un quartier
repliŽ sur lui m me
La Caravelle (plus de 10 ha dont 2,6 ha
construits) se présentait comme un quartier
replié sur lui-même, dans lequel
vivent 6 000 habitants, dont une majorité
en difficulté. Près de 1 700 logements
devaient être réhabilités, de même qu’une
copropriété dégradée de 79 logements
appartenant à des particuliers. Les espaces
extérieurs étaient dévalorisés et les
deux centres commerciaux en déshérence.
Sur le périmètre une crèche familiale
municipale ; un centre socioculturel
et une salle de sports mal adaptés et un
stationnement désorganisé.
Les dispositifs de
la politique de la Ville
Un site d’intervention prioritaire Pacte
Hauts-de-Seine, politique de la ville au
niveau du département, a été initié dès
1993 et un Contrat de ville signé entre la
commune, l’Etat et le Conseil général est
intervenu en 1994. La Caravelle s’inscrit
dans le périmètre du Grand Projet de Ville
de la boucle nord des Hauts-de-Seine.
Ouverture sur la ville
Il s’agissait de transformer l’image de La
Caravelle pour en faire un quartier multifonctions
ouvert sur la ville et de favoriser
le sentiment d’appartenance et d’appropriation
des habitants ; de soutenir la
vie associative ; de développer l’insertion
économique et sociale des populations
fragiles ; de contribuer à la mixité sociale;
de réaliser des actions de communication,
de concertation, d’animation et, enfin,
d’organiser une gestion partenariale du
quartier.
Sem 92, pour
une direction de projet
unique
Le Conseil général a décidé de confier à la
Sem 92 la mission de conduire Pacte
Hauts-de-Seine et d’avoir ainsi une direction
de projet unique ; un syndicat mixte
constitué de la Ville et du Conseil général,
assumant la maîtrise d’ouvrage conjointe
du projet. Une concession de restructuration
urbaine a été confiée à la Sem 92 par
ce syndicat mixte dans le cadre d’une
ZAC. La Sem 92 a mis en place un partenariat
avec l’ensemble des acteurs
concernés et constitué une équipe opérationnelle
chargée d’accompagner les
habitants (relogement, aide à l’insertion
professionnelle). Une Association Foncière
Urbaine Libre (AFUL) a été créée pour une
gestion pérenne du quartier entre les
bailleurs et la Sem 92 qui a naturellement
mis en œuvre une concertation étroite
avec les habitants, les associations de
locataires, les acteurs du terrain.
Les rŽalisations
Création de nouvelles voies à l’intérieur
du quartier, réduction de la longueur des
barres, par démolition de cages d’escaliers
(111 logements concernés), résidentialisation
des pieds d’immeubles et sécurisation
des accès aux halls. Les façades ont
été remodelées ; 66 logements neufs ont
été réalisés. A noter : l’installation du tri
sélectif. 900 places de stationnement ont
été aménagées, pour moitié environ en
parkings souterrains sécurisés et pour
l’autre moitié de parkings de surface dans
un environnement paysager. Espaces
verts et aires de jeux ont été aménagés. Le
centre commercial – tourné cette fois
vers la ville – a été reconstruit de même
qu’un centre socio culturel, élaboré en
totale concertation avec les utilisateurs.
Sur ce site phare de Pacte Hauts-de-
Seine, une démarche globale et partenariale
exemplaire de renouvellement
urbain et d’accompagnement social a été
menée.

Exemple 11
Semaad
Dijon (21)
Quartier des Grésilles
à Dijon
Le Palais des Ducs et des Etats de Bourgogne
© Semaad
Plan de l’ORU des Grésilles.
© Semaad
Financement
Enveloppe globale 16,5 M€
sur la période 2002-2006
Co-financeurs : Union européenne
(FEDER), Etat, Conseil régional
et Conseil général, Caisse des dépôts
et consignations, Communauté
de l'agglomération dijonnaise,
Ville de Dijon.
Un quartier charni re
L'opération de renouvellement urbain
porte sur le quartier des Grésilles et est
conçue comme un projet global de développement
social et urbain. Situé à l'Est
de l'agglomération Dijonnaise, ce quartier
de 8 000 habitants est caractérisé par une
concentration de logements collectifs
sociaux (55 % des 4 000 logements de la
Z.U.S.) Il est amené à jouer une fonction
charnière entre Dijon, cœur dense et
compact de l'agglomération dijonnaise, et
l'Est dijonnais, porteur des principales
capacités d'extension urbaine et des
futurs projets structurants.
Modifier la perception et
lÕimage
La première phase opérationnelle du projet
est réalisée dans le cadre d'une procédure
de ZAC sur un territoire de 9,4 ha.
Elle correspond à la mise en œuvre d'opérations
lourdes de requalification urbaine
dans le but d'améliorer les conditions de
vie des habitants et de transformer en
profondeur et de manière durable l'image
et la perception du quartier. Pour cela un
schéma de cohérence urbaine a été défini
afin d'étendre à l'ensemble du quartier la
dynamique initiée dans le cadre de la ZAC
dénommée "Espace Champollion".
Quatre axes
complŽmentaires pour
ÇlÕEspace ChampollionÈ
La stratégie du schéma de cohérence et
de la ZAC est organisée autour de quatre
axes complémentaires :
• développement de l'habitat par la
mixité sociale avec démolition de deux
ensembles type "barres" construits dans
les années 1960 et réalisation de 80 à
100 logements nouveaux en collectifs
R+2 et R+3 ;
• implantation d'activités pour changer
l'image du quartier et soutenir les emplois
de proximité (correspondant à la réalisation
d'environ 18 000 m 2 de SHON) ;
• développement de l'offre commerciale
et de services pour améliorer la vie quotidienne
et l'attractivité de l'habitat
(1 000 à 1 200 m 2 de SHON – supermarché
et commerces annexes) ;
• création d'équipements publics structurants
(bibliothèque-médiathèque, maison
de services, salle des fêtes familiales,
requalification de l'espace public et du
paysage).
Une large concertation avec les habitants,
les associations et les acteurs publics et
économiques a été engagée autour de ces
thèmes (réunions publiques, exposition
des projets etc.).
Semaad
ou la valeur ajoutŽe
La Semaad est non seulement maître
d’ouvrage de la ZAC mais également :
• promoteur immobilier en propre pour la
réalisation des bâtiments destinés à
accueillir les services de l'Etat (DRASS-
DDASS- ARH – 7300 m 2 de SHON –
environ 270 emplois) et ceux de la CPAM
(siège départemental et centre de
paiement -1600 m 2 de SHON environ et
160 emplois) ;
• mandataire du Centre National de la
Fonction Publique Territoriale pour la
réhabilitation d'un bâtiment existant et la
construction de son nouveau siège et de
ses locaux pédagogiques (3000 m 2 SHON
– 40 emplois et 4 000 stagiaires accueillis
chaque année).
Architecte – urbaniste :
Atelier Jean-Charles Jacques à Dijon
Durée de l'opération :
convention publique d'aménagement
ville de Dijon/Semaad pour une durée
initiale de 4 ans.

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