Rapport annuel - Euro Investipierre 1 - 2012 - BNP Paribas REIM

LE RAPPORT DU LIQUIDATEUR
Il est rappelé que l’assemblée générale mixte du 27 avril 2007
a décidé la dissolution de la SCPI, emportant ouverture de sa
liquidation. Le patrimoine d’Euro Investipierre 1 a donc été mis
en vente.
LE PATRIMOINE
Le dernier immeuble en vente est situé Parc de Barajas à Madrid
en Espagne
Le contexte économique espagnol reste particulièrement délicat,
le marché de l’investissement peu dynamique et il n’est pas
attendu d’amélioration à court terme.
L’objectif est toujours de pérenniser les flux locatifs de cet
immeuble, en attente d’en réaliser la vente.
LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES
ET LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI
L’expertise réalisée sur le patrimoine immobilier d’Euro
Investipierre 1à la fin de l’année 2012 a fait ressortir une valeur
vénale de 1 700 000 €. L’immeuble du Parc de Barajas à Madrid
enregistre un recul important dû à une différence importante
entre le loyer facturé et la valeur locative de marché et également
à l’échéance proche de la durée ferme des baux, comme précisé
ci-dessous.
Après prise en compte des autres actifs de la SCPI et de ses dettes,
les valeurs de réalisation et de reconstitution s’établissaient ainsi :
Valeur de
réalisation
Valeur de
reconstitution
2011
en milliers
d’euros)
Soit,
par part
(en euros)
2012
(en milliers
d’euros)
Soit,
par part
(en euros)
Variation
de la
valeur
par part
2 886 47,15 € 2 353 38,46 € -18,43 %
3 289 53,77 € 2 677 43,75 € -18,63 %
LA SITUATION LOCATIVE
Trois locataires occupent l’immeuble situé à Madrid Barajas.
Chacun d’eux payait un loyer qui, fixé quelques années plus tôt
dans un contexte de marché plus dynamique et après autant
d’indexations annuelles successives, s’est trouvé très déconnecté
des valeurs locatives de marché. Par ailleurs ces trois baux
arrivaient à terme entre avril 2013 et janvier 2014.
Après de longues négociations avec chacun des trois locataires,
qui se sont poursuivies du deuxième semestre 2012 jusqu’aux
premières semaines de 2013, la situation locative est la suivante :
1. La société Panasonic
Cette société occupait 1213 m² moyennant un loyer annuel de 168 K€.
Son bail arrivait à terme le 31 janvier 2014. Par ailleurs elle
présentait un impayé de 86 K€.
Début 2013, un nouveau bail a été régularisé, se substituant au
précédent, aux principales conditions suivantes :
Durée de cinq ans à compter du 1 er janvier 2013 avec une
faculté de donner congé au terme de la troisième année.
Surface 743 m² (après libération, donc, de 470 m² en rez-dechaussée)
soit l’intégralité du deuxième étage et 142m² en
rez-de-chaussée.
Loyer annuel de 82 K€ H.T. H.C.
Précision : les 86 K€ de créances correspondant à des loyers
impayés par Panasonic ont été récouvrées début 2013.
2. La société Conelson
La société a signé un nouveau bail se substituant au précédent
pour une durée ferme de cinq ans à compter du 1 er février 2013.
Il porte sur une surface de bureau identique soit 250 m² au premier
étage. Le loyer annuel s’élève à 20 K€ H.T. H.C.
3. La société Elsamex
La société a exprimé un accord oral à la proposition du bailleur de
signer un nouveau bail de trois ans sur la surface qu’elle occupe
(362 m² au premier étage, loyer annuel de 29 K€ H.T. H.C.).
Elsamex a dernièrement confirmé son accord, le contrat est en cours
de régularisation, pour se maintenir dans ses locaux actuels pour
une nouvelle période de quatre ans à compter du 1 er janvier 2013.
Ainsi le loyer annuel généré par ces trois locataires s’élève à 132 K€
pour 1 355 m² contre 265 K€ précédemment pour 1 825 m².
LES RÉSULTATS
ET LA DISTRIBUTION
Le résultat net de l’exercice 2012 s’est élevé à 97 124 €, peu
comparable avec l’exercice précédent du fait de la cession d’actif
intervenue en 2011.
Les produits financiers sont restés faibles à 6 351 € en raison de taux
de placement bas de la trésorerie en certificats de dépôt négociables.
Rapporté à une part, le résultat net 2012 a représenté 1,59 €, contre
7,78 € au titre de l’exercice précédent.
La distribution de l’année 2012 a été fixée à 2 € par part après
prélèvement de 0,41 € sur le report à nouveau. La retenue à la source
sur les produits d’origine étrangère a représenté 0,72 € par part.
Après ces opérations, le report à nouveau d’Euro Investipierre 1
s’établira au 31 décembre 2012 à 2,63 € par part.
Distribution 2012
avant retenue
à la source sur les
produits étrangers
(en euros par part)
Montant
distribué
(en euros
par part)
Dont revenus
de capitaux
mobiliers
Prélèvements
sociaux*
Prélèvement
forfaitaire
libératoire*
2,00 € 1,28 € 0,10 € NS NS
* Taux selon la réglementation en vigueur.
Depuis la mise en liquidation, les associés d’Euro Investipierre 1
ont perçu huit acomptes sur liquidation pour un montant de
586,50 € par part.
LE CAPITAL ET LE
MARCHE DES PARTS
Capital au 31/12/2012 (valeur nominale de la part : 763 €)
Montant Nombre de parts Nombre d’associés
46 685 681 € 61 187 parts 3 808
Aucun échange de parts n’a été enregistré sur le marché secondaire
au cours de l’année 2012.
Transactions réalisées en 2012
Nombre de parts échangées
Prix d’exécution moyen
0 -
Ordres en cours au 31/12/2012
Nombre
de parts
à la vente
En % du nombre
total de parts
Dont parts inscrites
à la vente depuis
plus d’un an
(en % du capital)
Nombre de parts
à l’achat
1 044 1,71 % 1,60 % 111
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 7