tva immobiliere - Ordre des experts-comptables de Paris Ile-de-France

Les « Plus de l’expert »1. Comment est calculée la TVA due dans le cadre d’une livraison à soi-même ?Tous les immeubles neufs que font construire les assujettis à la TVA, quelle que soit leur destination, doivent désormais fairel’objet d’une livraison à soi-même lorsqu’ils ne sont pas revendus dans les deux ans de leur achèvement.Le fait générateur de la TVA est l’achèvement de la construction. Une déclaration spéciale selon le modèle qui sera défini parl’administration doit être déposée dans le mois qui suit l’achèvement. L’administration peut accorder un délai supplémentaireen cas d’impossibilité d’établir la base taxable.La taxe est liquidée au plus tard le 31 décembre qui suit l’achèvement avec référence à la déclaration spéciale visée ci-dessus.La taxe est calculée à partir du prix de revient total des immeubles déterminé hors taxe, y compris le coût des terrains ouleur valeur d’apport. Le prix de revient comprend notamment les frais financiers exposés pour la construction. Il comprendégalement : les frais administratifs supportés par les sociétés de construction ainsi que les taxes et redevances dues par lesconstructeurs. Le prix de revient doit être déterminé hors TVA.Les livraisons à soi-même imposables donnent lieu à l’application du taux normal de 19,6 %. Toutefois, par dérogation à larègle générale, relèvent du taux réduit de 5,5 % au titre du logement social les livraisons à soi-même de logements sociaux etopérations aidées.Du montant de la taxe afférente à la livraison à soi-même, le redevable peut déduire la TVA ayant grevé la construction del’immeuble (acquisition et aménagement du terrain, travaux de construction, services utilisés pour la construction). Il en est demême pour la taxe ayant grevé les travaux dans les logements sociaux.Si l’immeuble construit doit être utilisé par son propriétaire pour l’exercice d’une activité passible de la TVA, la déduction dela taxe ayant grevé la construction de l’immeuble peut, sans attendre l’achèvement de l’immeuble, être récupérée dans lesconditions habituelles, c’est-à-dire par imputation sur la taxe due au titre de l’activité professionnelle (avec, le cas échéant,possibilité de demander le remboursement des crédits de taxe non imputables).2. Peut-on éviter le cumul de la TVA immobilière et des droits d’enregistrement au tauxde 5, 09 % ?Le vendeur est un non-assujettiLorsque le vendeur est un simple particulier, la vente du bien immobilier n’est pas soumise à la TVA. L’opération est hors duchamp d’application de la TVA, qu’elle porte sur un terrain à bâtir, un terrain non à bâtir, un immeuble neuf ou ancien. L’acquéreur,qu’il soit un assujetti ou non, supporte les droits de mutation au taux normal de 5, 09 %.Toutefois, un particulier doit soumettre à la TVA la vente d’une habitation s’il l’a acquise dans le cadre d’un bail à construireet qu’il la revend dans les 5 ans qui suivent son achèvement. L’acquéreur, qu’il soit assujetti ou non, supporte alors les droitsde mutation au taux réduit de 0,715 %.Le vendeur est un assujettiLorsque le vendeur est assujetti, la vente d’un immeuble est soumise à la TVA. Elle est, toutefois, exonérée s’il s’agit d’unimmeuble de plus de 5 ans ou d’un terrain qui n’est pas à bâtir. Mais, dans ces deux cas, le vendeur peut toujours opter pourl’assujettissement de la vente à la TVA.L’acquéreur, qu’il soit un assujetti ou un particulier, est, quant à lui, soumis aux droits de mutation au taux de 5, 09 %. Toutefois,les droits sont perçus au taux réduit de 0, 715 % lorsque la vente porte sur un immeuble achevé depuis moins de 5 ansou sur un terrain à bâtir soumis sur le prix total à la TVA.Les atténuationsLorsque l’acquéreur est un assujetti, il a toujours la possibilité de ramener les droits d’enregistrement au taux réduit de 0, 715% en prenant un engagement de revendre dans les 5 ans, au droit fixe de 125 € en prenant un engagement de construire dansles 4 ans.2010, 4ème trimestre • www.oec-paris.fr • (Source : Infodoc-experts)6