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3.3 Si le marchand de biens emploie des salariés, il est soumis à la taxe sur les salaires dès lors que l’entreprisen’est pas assujettie à la TVA ou ne l’aura pas été sur 90 % au moins de son chiffre d’affaires au titre de l’annéecivile précédant celle du paiement des rémunérations.Enfin, il convient de remarquer que le régime des droits de mutation est indépendant de celui applicable en matière deTVA. L’acquéreur supporte les droits d’enregistrement au taux de 5, 09 %, que la vente soit soumise ou non à la TVA.Toutefois, un acquéreur assujetti à la TVA ne supporte que le taux réduit de 0, 715 % s’il prend l’engagement de revendredans les 5 ans ou le droit fixe de 125 € s’il prend l’engagement de construire dans les 4 ans.4. La TVA déduite par un promoteur au titre d’un immeuble qu’il donne en locationdans l’attente d’une amélioration du marché doit-elle faire l’objet d’une régularisation?Un immeuble en stock est assimilé à une immobilisation s’’il est exploité pour une activité économique autre que laconstruction-vente, telle que la location, plus d’un an après le 31 décembre de la deuxième année au cours de laquellel’immeuble a été achevé.L’assimilation à une immobilisation ne peut donc intervenir au plus tôt qu’à partir du début de la quatrième année suivantl’achèvement.Exemple : immeuble d’habitation donné en location• Immeuble achevé le 1er octobre N• Avant le 30 novembre N : déclaration spéciale de livraison à soi-même• Avant le 31 décembre N + 2 : liquidation de la TVA et déduction de la TVA – référence à la déclaration spéciale• Location de l’immeuble non soumise à la TVA• Régularisation par vingtième pour chaque année de location au-delà de N+3• Vente soumise à la TVA : la TVA qui n’a pas fait l’objet d’une régularisation est définitivement acquiseVente non soumise à la TVA (au-delà de 5 ans, sans option pour la TVA), la TVA qui n’a pas fait l’objet d’une régularisationdoit être reversée.Exemple : immeuble de bureaux pour lequel l’option pour la TVA a été exercée• Immeuble achevé le 1er octobre N• Avant le 30 novembre N : déclaration spéciale de livraison à soi-même• Avant le 31 décembre N + 2 : liquidation de la TVA et déduction de la TVA – référence à la déclaration spéciale• Location de l’immeuble soumise à la TVA• Absence de régularisation par vingtième• Vente soumise à la TVA : aucune régularisation n’est exigée• Vente non soumise à la TVA (au-delà de 5 ans, sans option pour la TVA), reversement de la TVA déduite au momentde la livraison à soi-même diminuée d’autant de vingtième que d’années de location au-delà de N + 3.5. Quelle sont les modifications apportées aux modalités d’option à la TVA ?L’option pour l’imposition à la TVA des immeubles bâtis achevés depuis plus de 5 ans s’exerce distinctement par immeubleou fraction d’immeuble. Elle doit être formulée dans l’acte constatant la mutation.En application de l’article 260 du CGI, peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée les personnes quidonnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou,si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti.Les modalités d’option sont modifiées à compter du 13 septembre 2010.2010, 4ème trimestre • www.oec-paris.fr • (Source : Infodoc-experts)8
Date d’effetde l’optionDurée obligatoirede l’optionAvant le 13/09/2010 A compter du 13/09/20101er jour du mois de la déclaration1er jour du mois suivant la déclarationN (année de l’option ou de l’achèvement del’immeuble) + 9 années civiles complètesN (année de l’option ou de l’achèvement de l’immeuble)+ 8 années civiles complètesReconductionde l’optionDate d’effet de ladénonciationReconduction pour une période de 10 ansReconduction obligatoire de 10 ans si obtentiond’un remboursement de crédit de TVADénonciation au terme de chaque périodeProlongation de l’option tant qu’il n’y a pas dénonciation1er jour du mois suivant la dénonciationLe fait d’avoir bénéficié d’un remboursement de créditde TVA ne fait pas obstacle à la dénonciation de l’option9 2010, 4ème trimestre • www.oec-paris.fr • (Source : Infodoc-experts)
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