Property Today FR 2020 Edition 4

EDITION 4 - 2020 - SEPT-OCT
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
L’assemblée générale à distance
est-elle vraiment illégale?
Local « Pop-Up » versus Syndic:
qui a encore son mot à dire?
Nouvelle victoire de la Médiation
en France:
tentative obligatoire d’évitement du procès
VIVEMENT 2021 !
LE REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR 2.0
ET LA RESPONSABILITE DU SYNDIC
Il n'y a pas si longtemps, le Règlement dordre intérieur
n'avait dautre objet que la compilation des règles de
savoir-vivre ensemble que l'ACP jugeait utile. Le ROI
n'était alors pas obligatoire mais la loi de 2018 a changé
la donne.
OFFRES, HONORAIRES ET CONTRATS
DE SYNDICS: UN MANQUE DE CLARTE
ET D'UNIFORMITE EVIDENT
L'UDS a récemment collecté et évalué un grand nombre
d'offres de syndics. Il est surprenant de constater que
souvent les prestations, les forfaits et tarifs ne sont pas
clairement présentés. Comment un copropriétaire peutil
faire le bon choix entre des offres si différentes?

2
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SOMMAIRE
EDITION 4
2020 - SEPT-OCT
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L’ACP ET LE DROIT DE SURELEVATION
DU BATIMENT
PRIME DE BENEVOLAT: BIENTOT AUSSI
POUR LES COPROPRIETAIRES ET/OU
LES RESIDENTS?
LE TRANSFERT DU BUREAU D'UN
SYNDIC - PARTIE (2)
INSTALLATION DE PANNEAUX
SOLAIRES ET DE BORNES DE RECHARGE
DANS LES IMMEUBLES
NOUVELLES DE FRANCE ...
RGPD, LES SYNDICS SONT CONCERNES
L’ASSEMBLEE GENERALE A DISTANCE
EST-ELLE VRAIMENT ILLEGALE ?
LE REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR
2.0 ET LA RESPONSABILITE DU
SYNDIC
OFFRES, HONORAIRES ET CONTRATS
DE SYNDIC: MANQUE DE CLARTE ET
D'UNIFORMITE
SALON DE LA COPROPRIETE
4ME EDITION
LOCAL POP-UP VERSUS SYNDIC:
QUI A ENCORE SON MOT A DIRE ?
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04
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05
L’ ACP et le droit de surélévation
du bâtiment
Dans un environnement surdensifié, les gens vont toujours à la
recherche de solutions créatives pour utiliser au mieux l’espace
disponible. Une de ces solutions consiste à construire des
appartements sur le toit de l’immeuble, une technique qu’on
appelle aussi «surélévation».
Lors d’une surélévation, un seul ou plusieurs étages sont placés audessus
d’un immeuble à appartements. Compte tenu de la rareté
des terrains à bâtir, la surélévation d’immeubles apparaît comme
une alternative adéquate, pouvant également s’avérer lucrative pour
l’association des copropriétaires. La cession du droit de superficie
peut effectivement faire l’objet d’une négociation financière.
Cet article se concentre sur les conditions de réalisation et sur la
concrétisation du droit pour les ACP de surélever son bâtiment.
1. Compétence
Conformément à l’article 577-3 troisième alinéa du Code civil, les
parties de bâtiments ou de terrains destinées à l’usage de tous les
copropriétaires ou de certains d’entre eux sont réputées communes.
Sauf indication contraire dans les statuts, les fondations, les
colonnes et poutres porteuses, les dalles de plancher, la façade et le
toit d’un immeuble d’habitation font incontestablement partie des
parties communes d’un immeuble d’habitation.
L’association des copropriétaires, en tant que gestionnaire des
parties communes, a donc en principe le droit de construire plus
haut et est donc autorisée à négocier ce droit.
Ce principe ne s’applique que dans la mesure où le droit de superficie
n’a pas déjà été accordé dans l’acte de partage à une personne
spécifique, comme par exemple un promoteur immobilier.
2. Préparation du dossier.
En pratique, c’est un promoteur immobilier qui soumettra à l’ACP
ou au gestionnaire d’immeuble sa proposition de surélévation.
Mais avant de procéder à la cession effective du droit de superficie,
un certain nombre de mesures préparatoires devront être prises.
Par exemple, une étude de stabilité devra être effectuée portant
sur la capacité du bâtiment à supporter cette nouvelle charge,
et permettant ainsi de définir le nombre d’étages pouvant être
construits au-dessus du bâtiment.
En outre, une étude approfondie des coûts relatifs à la surélévation
devra avoir lieu, reprenant bien évidemment l’avantage financier
des copropriétaires.
Enfin, les parties devront s’engager par des accords détaillés et
concrets concernant l’accès au bâtiment, les inconvénients liés aux
travaux, voire les dommages éventuels.
Les points mentionnés ci-dessus devront bien évidemment être
élaborés in concreto avant la date de l’assemblée générale des
copropriétaires qui décidera au moyen d’un vote si elle approuve la
surélévation ou la cession du droit de superficie.
Dans la pratique, il est fortement recommandé que l’ ACP soit
juridiquement et techniquement assistée par un expert et qu’elle
désigne préalablement un groupe de travail pour assurer le bon
déroulement des diverses phases. Le gestionnaire de l’immeuble
jouera également un rôle important pendant cette phase préparatoire.
3. Construction juridique.
L’ ACP a le choix entre deux options : constituer un droit de superficie
ou surélever l’immeuble.
Lorsqu’un droit de superficie est cédé, le ou les nouveaux étages
se trouveront à l’extérieur du bâtiment existant, au moyen d’une
construction supplémentaire. Il n’y aura pas de redistribution des
quotes-parts de copropriété car l’immeuble d’appartements existant
ne sera pas agrandi, mais une nouvelle construction existera audessus
de l’ immeuble. Pour ainsi dire, deux masses de bâtiments
distinctes seront créées, dont l’une relèvera des dispositions de la loi
sur la copropriété, et l’autre de la loi sur le droit de superficie.
Par contre, en cas de surélévation de l’immeuble, le ou les nouveaux
étages seront intégrés à l’immeuble existant, ce qui aura pour
conséquence une modification des quotités de la copropriété, soit
par une redistribution des quotités existantes, soit par la création
de nouvelles quotes-parts.

06
4. Vote et majorités.
Une fois les travaux préparatoires terminés, et les copropriétaires
dûment informés sur les plans définitifs, l’AG peut procéder au vote.
Il est recommandé au promoteur immobilier et à son équipe ou
au groupe de travail désigné par l’ACP de réexpliquer en détail les
plans exacts lors de l’assemblée générale.
La décision de céder le droit de superficie se déroule en plusieurs
étapes, formant un tout et pouvant, de ce fait, faire l’objet d’une
seule et même décision, soumise à la majorité des quatre cinquième
des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Bien entendu, les copropriétaires peuvent également voter sur chaque
phase séparément, en respectant les majorités respectives requises.
L’assemblée générale des copropriétaires devra se prononcer sur
les questions suivantes:
a. Acte de disposition de biens immobiliers communs.
Si l’ ACP a choisi la surélévation, donc l’agrandissement de
l’immeuble en hauteur, elle doit approuver un acte de disposition
d’un bien immobilier commun.
Dans le cadre de la surélévation de l’immeuble, les copropriétaires
vendront des quotes-parts du terrain et des parties communes.
L’assemblée générale des copropriétaires doit prendre cette
décision à la majorité des quatre cinquième des voix des
copropriétaires présents ou représentés (article 577-7 §1,2 ° e) du
Code civil).
b. Redistribution des quotités et des charges.
Si l’ ACP choisit de surélever l’immeuble par la construction d’une
extension en hauteur, de nouvelles parties privatives et communes
seront créées et intégrées à l’immeuble. L’AG devra dans ce cas
voter sur la redistribution des quotités de la copropriété et des
charges, en remaniant les quotes-parts existantes, ou en créant de
nouvelles parts.
Par contre, lorsqu’un droit de superficie est cédé aucune partie
privative ou commune nouvelle n’est intégrée au bâtiment. Les
nouvelles parties font légalement partie de la nouvelle «structure»
créée et non de la «sous-structure» existante.
L’assemblée générale des copropriétaires devra prendre cette
décision à la majorité des quatre cinquième des voix des
copropriétaires présents ou représentés (article 577-7 §3 Code civil).
c. Cession d’un droit de superficie.
L’acte de cession du droit de superficie doit décrire en détail les
parties communes sur lesquelles le droit de superficie sera constitué.
Par ailleurs, des droits d’usage et de passage devront clairement
être établis à l’égard des parties communes existantes, surtout
si, par exemple, les futurs copropriétaires de la «superstructure»
doivent passer par les parties communes de la «sous-structure»
pour accéder à leur partie privative.
L’assemblée générale des copropriétaires doit prendre cette
décision à la majorité des quatre cinquième des voix des
copropriétaires présents ou représentés.
d. Le prix.
Tant lors de l’agrandissement de l’immeuble que lors de la cession
d’un droit de superficie, l’ACP doit bien évidemment déterminer le
prix de la cession.
Comme mentionné ci-dessus, une évaluation immobilière doit être
effectuée au préalable par un professionnel pour déterminer ce prix.
Par ailleurs, l’ACP doit également déterminer impérativement la
destination des fonds à recevoir.
En principe, les fonds reviennent à tous les copropriétaires au
prorata de leurs quotes-parts dans les parties communes. L’ACP
peut toutefois décider, à la majorité absolue, de s’écarter de cette
règle pour décider par exemple de l’attribution d’une partie du prix
aux occupants du dernier étage, ou d’un apport exceptionnel au
fonds de réserve, ou de l’exécution de grands travaux de rénovation.
e. Modification des statuts.
La modification des quotes-parts de la copropriété, due à l’a surlévation
de l’immeuble, nécessite forcément une modification des statuts.
L’article 577-4 du Code civil stipule que « l’acte de base contient
une description du bien immobilier dans son ensemble, des
parties privatives et communes, ainsi que la quote-part des parties
communes afférente à chaque partie privative ».

07
5. Arrêt du Tribunal de première instance de
Flandre occidentale, division de Bruges dd.
16.04.2016.
Le 16.04.2016, le Tribunal de première instance s’est prononcé sur
un appel dans une affaire concernant la rénovation d’un immeuble
à appartements.
Dans cet immeuble à appartements, l’ACP avait décidé à la majorité
requise de céder son droit de superficie.
La minorité de copropriétaires ayant voté contre cette décision a
considéré cette décision commerciale comme une violation de
l’article 16 de la Constitution.
Conclusion
La surélévation et la cession du droit de superficie constituent une
question délicate pour la copropriété qui doit être préparée avec le
plus grand soin et sur bases de conseils avisés.
Si vous avez besoin d’une assistance juridique pour préparer une
cession de superficie ou un dossier de surélévation, AGREMENTOR
ANVERS est toujours prêt à vous assister.
INFO
L’article 16 de la Constitution dispose: « Nul ne peut être privé de
sa propriété que pour cause d'utilité publique, dans les cas et de
la manière établis par la loi, et moyennant une juste et préalable
indemnité »
Aussi bien le juge de paix que le tribunal de première instance
ont statué que la décision de constitution du droit de superficie
prise par l’assemblée générale à la majorité qualifiée requise, n’est
apparemment pas en contradiction avec l’article 16 de la Constitution.
La minorité des copropriétaires opposée à la décision de cession du
droit de superficie devra subir cette décision, à moins bien entendu
qu’une irrégularité dans l’une des décisions discutées ci-dessus
puisse être établie.
Mme Laura Meuwissen
Avocat et Médiatrice agréée
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PROPERTYTODAY
Prime de bénévolat : bientôt aussi pour
les copropriétaires et/ou les résidents?
Si le projet de loi (voir ci-dessous) est prochainement voté, les ACP
pourront dorénavant rémunérer par une prime de volontariat, un
copropriétaire et/ou un résident de l’immeuble pour certains
services rendus au profit de l’ACP.
Ce(s) copropriétaire(s) ne doivent pas forcément être membre
du conseil de copropriété ou le commissaire aux comptes. Il peut
également s’agir du copropriétaire et/ou du résident qui s’occupe
du nettoyage des parties communes, ou de la personne qui résout
les petits travaux ou reçoit les fournisseurs … etc.
Concrètement, l’article 3, 2°, de la loi du 3 juillet 2005 relative aux
droits des volontaires est complété par ce qui suit: “ y compris
l’habitant d’un immeuble à appartements qui gère le quotidien
de cet immeuble pour l’association des copropriétaires.»
Cela représenterait une évolution positive pour de nombreuses ACP
qui, lorsque la demande d’indemnisation d’un copropriétaire se
présente, n’ont pas de cadre légal à leur disposition pour accéder à
cette demande en toute légalité.
Vous trouvez ici le lien vers cette proposition de loi qui a été
présentée le 23 septembre au parlement: https://www.lachambre.
be/FLWB/PDF/53/2412/53K2412001.pdf
L’ UDS (Union des Syndics) fournira à ses membres plus de détails à
ce sujet dès que possible.
INFO
UDS – Union des Syndics
info@ufsyndics.be
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PROPERTYTODAY

8
Buildimax All Risk
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Il a été développé par AXA Belgium, compagnie d’assurance belge, et est soumis au droit belge. Le contrat d’assurance est conclu pour
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AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. 14-07-1979) • Siège social : Place du Trône 1, B-1000 Bruxelles (Belgique) • www.axa.be
Tél. : 02 678 61 11 • N° BCE : TVA BE 0404.483.367 RPM Bruxelles • 7.06.7175 - 0620. E.R. : G. Uytterhoeven, AXA Belgium S.A., Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique).

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Le transfert du bureau
d’un syndic - partie (2/4)
Analyse des risques et enquête de diligence raisonnable
Une fois que l’acquéreur potentiel a décidé de s’engager à reprendre
un portefeuille de syndic, il est important qu’il approfondisse les
risques pouvant être associés au transfert.
Pour estimer ces risques, une enquête dite de diligence raisonnable
est nécessaire.
Une enquête de diligence raisonnable vise à vérifier l’exactitude
de toutes les informations présentées à l’acquéreur potentiel afin
d’évaluer tous les risques existants et latents liés à la société à
acquérir.
Afin de répondre aux besoins d’information du futur acquéreur,
celui-ci doit donc recevoir un rapport approfondi sur tous
les aspects de la société de gestion immobilière qu’ils soient
commerciaux, financiers, juridiques, déontologiques ou liés au
droit du travail.
1. Aspects commerciaux
L’acquéreur potentiel doit tout d’abord savoir exactement
combien d’associations de copropriétaires se trouvent dans le
portefeuille du cédant.
Il est important de vérifier les accords contraignants conclus entre
les parties, plus précisément:
• les contrats de syndic légalement valables;
• la durée de ces mandats: 1, 2 ou 3 ans. Une durée plus longue
offrira naturellement un rendement plus élevé;
• si certains mandats ont déjà été annulés, ces derniers devront,
le cas échéant, être retirés de l’offre d’achat;
• le nombre de lots privatifs que comporte chaque bâtiment:
les petits bâtiments étant de toutes façons moins rentables
que les plus grands.
2. Aspects financiers
a. Prix
Les taux appliqués par le cédant sont d’une grande importance
pour tout acquéreur potentiel.
On sait que les associations de copropriétaires choisissent
trop facilement les syndics qui proposent les tarifs les moins
chers. Pourtant, cette tarification trop basse risque de ne pas
correspondre au modèle économique de l’acquéreur potentiel qui
fait appel à des salariés hautement qualifiés pour couvrir toutes les
obligations légales et contractuelles.
Ce genre de situation peut influencer l’acquéreur potentiel à rejeter
un certain nombre de petites ACP hors de son offre d’acquisition.
b. Comptabilisation bâtiment par bâtiment
L’article 577-5 § 3 Cc impose à l’association des copropriétaires de
détenir un fonds de roulement et un fonds de réserve.
Ce montant doit être déposé sur différents comptes bancaires au
nom de l’association des copropriétaires.
Dans ce domaine, le candidat acquéreur doit investiguer de
manière distincte pour chaque association de copropriétaires
sur l’existence du fonds de roulement et du fonds de réserve de
chaque ACP faisant partie de son offre d’acquisition.
Dans certaines circonstances, un gestionnaire d’immeuble peut
être impliqué dans une enquête civile, pénale ou disciplinaire
concernant le capital collecté auprès des associations de
copropriétaires.
L’acquéreur potentiel prend un risque en assumant aveuglément
ce que l’acquéreur potentiel lui propose à cet égard.
Il est donc important d’inclure une clause de sauvegarde
dans tout contrat d’acquisition, stipulant que le cédant reste
responsable de toutes les réclamations et rétro-facturations contre
le cédant faites par l’association de copropriétaires qui pourraient
résulter d’un défaut, d’une erreur ou une gestion imprudente du
cédant, ayant eu lieu avant le transfert mais n’a qu’ultérieurement
été révélée ou portée à la connaissance du cessionnaire».
INFO
M Roland Timmermans
Avocat er Rédacteur en chef de
la revue Copropriété et Droit
Immobilier
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Installation de panneaux solaires et de
bornes de recharge dans les immeubles
à appartements
Les panneaux solaires et les bornes de recharge jouent un rôle important
dans les objectifs ambitieux d'une Flandre, d’une Belgique
et d’une Europe climatiquement neutres à l'horizon 2050. Il est clair
qu’ à l’avenir, leur promotion et leur application dans les immeubles
d'habitation ne fera que croître.
Par ailleurs, les panneaux solaires et les bornes de recharge peuvent
constituer un investissement intéressant pour une ACP, voire même
une source récurrente de revenu. C’est pourquoi l’offre d’informations
juridiques et techniques claires représente une grande valeur
ajoutée, tant pour le gestionnaire immobilier que pour ses clients.
Bien évidemment, il est important de rencontrer le moins possible
d’embûches, ce qui aujourd'hui ne semble pas être toujours le cas.
Afin de mieux cartographier la situation, j'ai mené, dans le cadre
de ma formation, une enquête sur l'approche professionnelle des
panneaux solaires et des bornes de recharge.
Panneaux solaires
Il est ressorti de ce sondage auprès des syndics que les panneaux
solaires sont une pratique bien ancrée et qu’ils ne posent que peu
de problèmes techniques ou purement juridiques aux gestionnaires
d’immeubles. Lors de mon enquête, je suis arrivée à la conclusion
qu’il existait suffisamment de dispositions législatives pour
les types d’installations photovoltaïques les plus courantes, réglant
les problèmes spécifiques que peut rencontrer une ACP, comme la
création de communs, le financement, les majorités requises, etc.
Il existe toutefois un manque cruel de réglementation spécifique
pour les nouvelles formes d’utilisation des panneaux solaires, comme
le partage d’énergie (solaire).
Partage d’énergie solaire
Le partage d’énergie solaire peut constituer une solution pour les
copropriétaires désireux d’investir dans l’énergie renouvelable,
mais dont l’immeuble ne dispose pas de la place suffisante pour
accueillir une installation photovoltaïque.
Les produits générés par les panneaux solaires placés sur le toit d’un
autre bâtiment sont directement déduits de la facture d’énergie des
copropriétaires sous la forme d’un dividende ou d’une contre-valeur
en kWh en guise de compensation. Cependant, d’un point de vue
juridique, le partage d’énergie solaire reste actuellement un domaine
très complexe et le cadre régissant l’imputation des produits d’un
projet de partage d’énergie solaire à distance est inexistant.
Partage d’énergie
Le partage d’énergie permet de revendre l’énergie produite en
surplus. La législation actuelle n’autorise pas les ACP à revendre ce
surplus d’énergie produite (à usage collectif) à des lotissements privatifs.
Autrement dit, les appartements sont lésés par rapport aux
habitations individuelles. Les ACP aussi perdent les revenus qu’elles
auraient pu tirer de la revente de ce surplus d’énergie, qui auraient
pu servir à financer des réparations dans l’immeuble par exemple.
Une fois qu’il sera rendu possible dans les immeubles à appartements,
le partage d’énergie pourra également offrir l’avantage de
faire baisser le CPE des appartements. Il nous faudra cependant attendre
que la directive énergie renouvelable soit transposée dans
notre législation nationale, à la mi-2021, pour espérer une modification
de la réglementation existante.

11
Bornes de recharge
Les résultats de mon sondage sur l’installation de bornes de recharge
démontrent que peu de résidences sont déjà équipées de
bornes de recharge. L’explication tient dans le manque d’informations
ou de dispositions législatives. J’ai constaté, après quelques
recherches supplémentaires, que la législation existe bel et bien,
mais que les informations ne sont pas encore clairement mises à
disposition en un lieu centralisé.
Différences entre les deux types d’investissement
Il est à noter que certains aspects des bornes de recharge et des
panneaux solaires sont soumis à un traitement différent lorsqu’il
est question d’un investissement à usage privatif. Par exemple,
l’installation de panneaux solaires nécessite une majorité des deux
tiers pour les travaux dans les communs et une majorité des quatre
cinquièmes pour obtenir une autorisation spéciale, tandis que l’installation
de bornes de recharges ne requiert pas d’intervention de
l’AG. Il convient toutefois de suivre une procédure de notification
si, dans le cadre de l’installation d’une borne de recharge, le copropriétaire
doit effectuer des travaux dans les communs, pour tirer
des câbles par exemple.
Aspect technique
L’enquête a également montré qu’un projet d’installation n’est souvent
pas proposé de manière proactive aux ACP, tout simplement
en raison de la charge de travail qui y est associée. Les syndics sont
généralement déjà débordés et l’éventualité d’une charge de travail
supplémentaire peut les rebuter. Il apparaît clairement que l’aspect
technique de l’installation de panneaux solaires et de bornes de recharge
freine également les syndics, qui devraient, le cas échéant,
se tenir au courant et se perfectionner dans le domaine.
La technologie évolue sans cesse et d’autres formes de production,
de stockage et de partage d’énergie ne manqueront pas de faire
leur apparition à l’avenir. Il serait dès lors opportun pour les gestionnaires
d’immeubles d’acquérir les connaissances nécessaires en
la matière pour être prêts le moment venu.
INFO
En l’absence de travaux dans les communs, il n’est pas nécessaire de
suivre cette procédure de notification. Ce déséquilibre pose question,
notamment celle de savoir quelles autres installations sont des
« équipements associés » ou lesquelles n’en sont pas. Le législateur
devrait faire preuve de plus de clarté pour éviter les discussions.
Barbara Bogaert
Étudiante en dernière
année – Immobilier – Odisee
Hogeschool – Alost
Les deux investissements diffèrent aussi l’un de l’autre sur la question
du partage d’énergie. Pour ne pas hypothéquer le déploiement
des bornes de recharges, le législateur a prévu une exception.
La mise à disposition d’une borne de recharge ou la fourniture d’électricité
au moyen d’une borne de recharge n’est pas considérée comme
de la vente d’électricité. Quiconque peut dès lors fixer les tarifs de
l’électricité fournie à partir d’une borne de recharge à sa guise. Tant
que cela reste conforme au marché, il n’y a pas de problème.
Mon enquête est disponible sur
demande auprès de Property
Today info@propertytoday.be.
PROPERTYTODAY

12
Nouvelles de France …
Une victoire importante de la Médiation en France
En 2019 la France a réformé son code de procédure judicaire.
Afin de désengorger la justice oblige les parties, dans le cadre du
recouvrement des charges, à procéder à une tentative de conciliation,
de médiation, ou de procédure participative comme tentative
d’évitement des procès.
Cette obligation de tentative de conciliation de médiation ou de
procédure participative doit notamment, selon l’article 750-1 du
Code de Procédure Civile, être exécutée avant toute demande en
justice, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas
5 000 euros.
Le défaut d’un de ces recours préalables obligatoires est considéré
comme un vice de fond qui peut être relevé d’office par le juge et
sanctionné par l’irrecevabilité de la demande.
Il ne nous reste qu’à souhaiter que la Belgique fasse de même, et
ce principalement pour le secteur de la copropriété, ou ce genre
de procédures de recouvrement sont légions, et contribuent à l’engorgement
de la Justice de Paix.
INFO
Mme Dominique Krickovic
Présidente UDS (Union des
Syndics asbl)
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RGPD, les syndics sont concernés ...
Sauf à manquer cruellement d’informations, être passé à côté de
l’existence du règlement général sur la protection des données (ciaprès
le « RGPD ») relève de l’exception.
Le RGPD est obligatoire et applicable depuis le 25 mai 2018.
D’une manière générale et non exhaustive, le règlement impose
que le traitement de données à caractère personnel réponde à
certaines conditions strictes.
Ainsi, les données à caractère personnel devront être :
• traitées de manière licite, loyale et transparente ;
• collectées pour des finalités déterminées, légitimes et
explicites ;
• adéquates, pertinentes et nécessaires au regard des finalités
poursuivies ;
• exactes, et le cas échéant, mises à jour ;
• conservées sous une forme qui permette l’identification
de la personne concernée pendant une durée limitée, soit
uniquement pendant la durée nécessaire à la réalisation des
finalités du traitement.
• collectées et traitées de manière à garantir leur sécurité.
Outre les respects des obligations ci-dessus, le RGPD octroie aux
personnes titulaires des données des droits…
Toute personne dont les données sont traitées dispose,
notamment, des droits suivants :
1. Un droit d’accès: la personne a le droit de recevoir, de
manière compréhensible, une copie de ses données
collectées et traitées.
2. Un droit de rectification: la personne peut, sans frais, faire
rectifier ses données qui seraient inexactes, incomplètes ou
non pertinentes.
3. Un droit d’opposition: la personne a le droit de s’opposer
à ce que ses données la concernant fassent l’objet d’un
traitement, et ce pour des motifs sérieux et légitimes. Le droit
d’opposition n’est pas possible si le traitement de données
est nécessaire à la conclusion ou à l’exécution d’un contrat.
Attention toutefois, la personne peut s’opposer au traitement
de ses données personnelles sans aucune justification
lorsque les données sont collectées à des fins de marketing
direct (c.-à.-d. à des fins publicitaires).
La personne concernée a également le droit à l’effacement (ou
« droit à l’oubli »), soit le droit à l’effacement de ses données à
caractère personnel, dans certaines hypothèses énumérées par la
loi. Ainsi, la personne concernée a le droit d’obtenir du responsable
du traitement l’effacement, dans les meilleurs délais, de ses
données à caractère personnel, notamment dans les cas suivants :
• Les données ne sont plus nécessaires au regard des finalités
pour lesquelles elles ont été collectées ou traitées d’une autre
manière ;
• La personne concernée a retiré son consentement sur lequel
est fondé le traitement, et il n’existe pas d’autre fondement
juridique au traitement ;
• La personne concernée fait valoir son droit d’opposition
et il n’existe pas de motif légitime impérieux justifiant le
traitement, ou la personne s’oppose spécifiquement au
traitement de ses données à des fins de marketing direct ;
• Les données personnelles ont fait l’objet d’un traitement
illicite ;
Le monde de l’immobilier est, lui aussi, soumis au règlement
général sur la protection des données et ce dernier peut, parfois,
se rappeler au (bon) souvenir des professionnels de manière
étonnante.
Sur le plan contractuel, le syndic n’échappe pas aux obligations qui
lui sont désormais imposées et doit donc prévoir, dans son contrat,
une clause relative au « sort » réservé aux données personnelles
dont il assure le traitement…
Il convient également de ne pas oublier que le syndic est « un maillon
de la chaîne » de celles et ceux qui disposent d’informations…
l’ACP et ses membres ne doivent pas être exclus de l’équation, et
il sera donc opportun, pour permettre au syndic de ne pas subir
la responsabilité de « l’indélicatesse » de certains copropriétaires
d’insérer dans le règlement de copropriété, une clause imposant
aux membres de respecter les obligations du RGPD…
Sur le plan pratique, une situation (qui n’est pas une fiction…) vaut
mieux que de longs discours…
« Une copropriété décide de modifier de système permettant
l’accès aux parties communes du bâtiment en remplaçant la
traditionnelle quincaillerie par des badges.
Si tout le monde semble séduit par la facilité d’utilisation et le
confort apportés par ce nouveau système, ce n’est pas le cas d’un
locataire de l’un des appartements dudit immeuble…
Ce dernier interpelle donc le syndic en lui demandant si le système
d’accès, dès lors qu’il est « électronique » et personnalisé aux
occupants de l’immeuble, collecte, enregistre et/ou conserve des
données personnelles….
Notre professionnel de l’immobilier se voit contraint de répondre
par l’affirmative et le locataire d’indiquer que le système imposé
par une décision à laquelle il n’a pas pris part ne respecte pas
le…. RGPD et qu’en conséquence, il en exige le démontage
immédiat… »
À mon sens, le locataire n’a pas totalement tort….
Le RGPD impose une obligation de transparence quant aux
données et une obligation de licéité quant au traitement de ces
dernières.
La condition de licéité implique que, pour être mis en œuvre, le
traitement des données doit rentrer dans l’une de ces cases : la
personne concernée a consenti au traitement, le traitement est
nécessaire à l’exécution d’un contrat, ou encore, le traitement
est nécessaire aux fins des intérêts légitimes poursuivis par
le responsable du traitement à moins que ne prévalent des
intérêts fondamentaux…

14
On pourrait considérer que le locataire qui n’a pas consenti à
l’installation du système d’accès pourrait, dans le respect du RGPD,
se le voir imposé sur base du dernier critère… mais….ce serait alors
faire fi de l’obligation de transparence….
Cette obligation implique que les données soit
collectées APRES communication aux personnes d’une information
complète sur le traitement… ce qui dans notre cas, n’a pas été
réalisé.
Pour répondre à l’obligation de transparence, notre syndic et l’ACP,
auront tout intérêt à communiquer, (exemple) :
• par un courriel à l’attention de l’ensemble des occupants ;
• sur une notice, fournie systématiquement à l’arrivée de tout
nouvel occupant
Cette information devrait également figurer de manière
permanente sur son intranet / règlement intérieur à la rubrique «
Politique de protection des données » - Onglet « Accès par badge »,
pour permettre aux occupants d’exercer leurs droits. A défaut d’un
intranet accessible, cette information doit pouvoir être fournie, à
tout moment, sur demande des occupants adressée à rgpd@xxx.be
En conclusion, ne négligez pas de mettre votre activité en
conformité à TOUTES les exigences du RGPD AVANT de vous
retrouver confronté à une situation litigieuse, à un contrôle et
ou à … l’amende de 4 %.... et appréhendez chaque situation
rencontrée à travers les filtres repris ci-dessous pour déterminer
l’ampleur de vos obligations.»
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15
L’assemblée générale à distance
est-elle vraiment illégale?
La crise sanitaire que nous avons traversé a eu un impact non
négligeable sur l’organisation des copropriétés en Belgique.
En effet, de la mi-mars à la fin juin , pratiquement plus aucune
assemblée générale ne s’est tenue. En cause, non seulement une
prudence bien légitime, mais aussi une interprétation erronée de
l’Arrêté Royal du 09 avril par la plupart des organisations de syndics,
à l’exception notoire de l’Union des Syndics, selon laquelle ces
assemblées générales étaient purement et simplement interdites.
Cette situation a eu pour effet de bloquer l’ensemble des
décisions de toutes les copropriétés de notre pays ! Rénovation
de chaufferies ou de toitures, renouvellement des organes de la
copropriété, mise en concurrence des fournisseurs, tout est à
l’arrêt. Et non content de voir cette situation prolongée jusqu’au
30 juin, ce qui de facto rend l’organisation d’assemblées générales
très compliquée jusqu’au 31 août 2020, certaines organisations
d’administrateurs de biens bataillent aujourd’hui pour reporter
purement et simplement l’organisation des assemblées générales
à l’année 2021.
Pourtant des solutions techniques existent. Notre société, mais
elle n’est pas la seule, a développé une solution digitale pour les
assemblées générales, permettant aux copropriétaires qui ne
veulent ou qui ne peuvent se déplacer d’y participer à distance, de
prendre part au débat et de voter en ligne. Ces solutions sont-elles
vraiment hors la loi ?
Nous pensons que le cadre légal actuel offre plus de souplesse que
certains ne le prétendent.
L’arrêté royal inéquitable
Alors que la crise sanitaire que nous connaissons aujourd’hui
empêche les copropriétaires de se réunir, l’arrêté royal n°4 du 9
avril 2020 a expressément prévu que les organes de gestion des
sociétés peuvent recourir aux assemblées générales à distance
sans même que les statuts desdites sociétés ne le prévoient.
Il s’agissait en l’espèce d’une rupture inacceptable du principe
d’égalité consacré par la Constitution. Les actionnaires des
sociétés se voyaient reconnaitre le droit de tenir leurs assemblées
générales à distance alors que les copropriétaires se voyaient
interdire la faculté d’y recourir.
La motivation donnée par le rapport au Roi fait référence à la
courbe d’âge des copropriétaires et au fait que les syndics ne sont
pas techniquement préparés à cette fin. Pas un mot en revanche
sur la possibilité de recourir aux moyens modernes de visioconférence
et de vote à distance.
On ne perçoit pas bien ce qui distinguerait un copropriétaire, d’un
membre d’une association ou d’un actionnaire d’une société que
ce soit sur le plan social ou sur celui de la santé publique. Il y a en
Belgique des jeunes copropriétaires comme des personnes plus
âgées. Il en va de même en ce qui concerne les actionnaires et
membres d’associations.
La motivation selon laquelle les syndics ne seraient quant à eux pas
techniquement préparés à cette fin ne parait pas plus pertinente.
Il n’est en effet pas établi que les sociétés étaient parfaitement
préparées pour faire face à la situation actuelle. Il y a par ailleurs
des syndics qui étaient parfaitement préparés techniquement
à ce type de situation et notre plateforme permet aujourd’hui
comme au début de la crise aux copropriétés d’utiliser un système
d’assemblée générale en ligne sans frais supplémentaire. Certains
syndics, bénévoles ou professionnels, s’y étaient déjà préparés
depuis longtemps.

16
Le Conseil d’Etat s’en est pour sa part ému. Dans son avis, le Conseil
d’Etat précise : À cet égard, il est douteux que l’explication figurant
dans le commentaire de l’article 2 dans le rapport au Roi, fondée sur « la
courbe d’âge des copropriétaires […] variée mais généralement assez
élevée, ce qui signifie que les consignes de sécurité ne permettent pas qu’ils
participent encore à ces assemblées générales », puisse être considérée
comme pertinente et suffisante dès lors que, pour ces situations, certains
des procédés envisagés dans le chapitre 2 pourraient être mis en œuvre
moyennant les précautions nécessaires.
Il résulte de cet avis que le Conseil d’Etat considère que l’interdiction
faite est discriminatoire et, partant, illégale. Le texte de l’arrêté
royal fut amendé et précise dans sa version définitive que toutes
les assemblées générales des copropriétaires visées aux articles
(…) qui, en raison des mesures de sécurité liées au (sic !) pandémie
Covid-19, ne peuvent avoir lieu (…) doivent être tenues endéans un
délai de cinq mois.
Des assemblées malgré tout
Le principe retenu est donc que l’organisation des assemblées générales
n’est pas interdite mais que si celle-ci ne peuvent se tenir, en raison des
consignes de sécurité, celles-ci sont reportées dans le délai de cinq
mois. Cela suit l’argument soulevé par le Conseil d’Etat.
Le rapport au Roi a donc été complété en vue de préciser que les
assemblées générales pouvaient toujours se tenir de façon écrite et que
l’organisation de l’assemblée via une conférence téléphonique ou vidéo
peut faire partie de cette procédure écrite. L’unanimité, requise par la
loi, est maintenue dans ce cas
Interrogé à ce sujet, le Ministre Koen GEENS qui prétend donc assimiler
l’assemblée à distance à l’assemblée écrite reconnait toutefois qu’une
assemblée générale par écrit ne peut être comparée à une assemblée
générale à distance dans la mesure où dans ce dernier cas, rien ne
s’opposerait à ce qu’un copropriétaire qui ne bénéficie pas d’un appui
technique donne procuration à autre propriétaire.
L’arrêté royal échappe à certaines critiques par son silence. Un
silence assourdissant. Si l’intention était de n’autoriser que les seules
assemblées générales écrites, il eut été très simple de le préciser. Dans la
pratique d’ailleurs, la position du Ministre est intenable. On ne compte
plus aujourd’hui les assemblées générales qui se tiennent malgré tout,
que ce soit en présence physique des copropriétaires ou non…
« New normal »
Aujourd’hui certaines voix se font entendre et plaident pour un peu
plus de pragmatisme.
Les mesures arrêtées le 9 avril ont déjà été prolongées jusqu’au 30
juin de cette année. Le coronavirus est pour sa part toujours parmi
nous et pour encore un temps certain. Il va simplement falloir
apprendre à nous adapter à cette réalité qui conduit déjà certains
copropriétaires à souhaiter que leurs assemblées générales se
tiennent tout en prévoyant, si cela est possible, une participation
à distance des copropriétaires qui ne peuvent ou ne veulent se
déplacer. Il n’y pas de raison que le monde de la copropriété reste
engoncé des dans pratiques du siècle dernier.
L’air des assemblées digitales est en marche. Ce sera bientôt le « new
normal ».
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19
Le Règlement d’ordre intérieur 2.0
et la responsabilité du syndic
1. Il n’y a pas si longtemps encore, le Règlement d’ordre intérieur
n’avait d’autre objet que la compilation des règles de savoir-vivre
ensemble que les copropriétaires avaient jugé utile d’instaurer :
fermer la porte de l’immeuble à clef après 22 heures, ne pas utiliser
l’ascenseur pour le déménagement, ne pas entreposer d’objets
sur les terrasses, mettre des pantoufles lorsqu’on marche sur
un parquet, etc. Ces règles étaient les plus diverses et variaient
considérablement d’un immeuble à l’autre, à tel point d’ailleurs que
la lecture d’un règlement d’ordre intérieur permettait de savoir ce
qui préoccupait les copropriétaires dans leur rapport à leurs voisins
et, par-là, de deviner à quel type de résidence on avait affaire.
Et il était assez amusant de constater que si, dans certains
immeubles, les copropriétaires se souciaient de la manière dont
les rosiers devaient être taillés, il était nécessaire, dans d’autres, de
préciser qu’il est interdit de cracher par terre…
Le Règlement d’ordre intérieur n’était en tout état de cause pas
obligatoire, la loi se bornant à préciser que s’il en existait un, il
pouvait être établi par acte sous-seing-privé.
La loi de 2018 a changé la donne.
2. Tout d’abord, le Règlement d’ordre intérieur est désormais
obligatoire (article 577-3, al. 2).
Il ne fait pour autant pas partie des statuts puisque, selon l’article
577–4, § 1er du Code civil, ceux-ci sont constitués de l’Acte de base
et du Règlement de copropriété.
Ceci a son importance puisque, étranger aux statuts, les
modifications qui devront y être apportées par l’assemblée générale
pourront être décidées à la majorité absolue et non à la majorité
qualifiée exigée par l’article 577-7. Ainsi par exemple, par le passé,
modifier la période de réunion annuelle de l’assemblée exigeait
une majorité de 75 % puisque c’est le Règlement de copropriété qui
précisait cette période ; la modification peut désormais se décider
à la majorité absolue.
Seule exception au tableau : le montant des marchés des contrats à
partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, qui doit figurer
dans le Règlement de l’intérieur mais qui doit être fixé par une
décision de l’assemblée prise à la majorité des deux tiers (article
577-7, § 1er, 1°, d).
3. Ensuite, la loi impose désormais le contenu du Règlement
d’intérieur ou, à tout le moins, précise de ce qu’il doit nécessairement
comporter, à savoir :
• les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement
et aux pouvoirs de l’assemblée générale ;
• le montant des marchés et des contrats à partir duquel une
mise en concurrence est obligatoire (si l’assemblée a voté ce
montant) ;
• le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs,
la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de
celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat, ainsi
que des obligations conséquentes à la fin de sa mission ;
• la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se
tient l’assemblée générale ordinaire de l’association des
copropriétaires ;
• les compétences du commissaire aux comptes.
4. Ainsi, à côté de son contenu traditionnel tel qu’il a été rappelé
plus haut et qui demeure naturellement, le Règlement d’ordre
intérieur intègre désormais un certain nombre de dispositions qui
faisaient antérieurement partie du Règlement de copropriété.
De ce glissement, il résulte que le Règlement d’ordre intérieur revêt
aujourd’hui une importance qu’il n’avait pas auparavant.
Or, on sait que le syndic a des obligations au regard du Règlement
d’ordre intérieur. Il doit en particulier le tenir à jour et il y intégrer
les modifications décidées par l’assemblée générale mais il doit
aussi l’« adapter si les dispositions légales qui s’appliquent sont
modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d’une décision préalable
de l’assemblée générale ».
Cette dernière obligation est nouvelle et a été édictée par la loi de 2018.
On aurait tort d’en sous-estimer l’importance car elle me
paraît constituer une source particulièrement pernicieuse de
responsabilité pour les syndics.
5. On pourrait en effet d’abord penser qu’elle n’est pas bien
contraignante puisqu’aussi bien, la loi précise ailleurs que « les
dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre
intérieur non-conformes à la législation en vigueur sont de plein
droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à
compter de leur entrée en vigueur » (article 577-14).
Quel syndic ne se dira pas : pourquoi se casser la tête à modifier le
règlement alors que si la loi change, l’adaptation sera automatique
et nul n’est censé ignorer la loi ?
… si ce n’est que l’adage nul n’est censé ignorer la loi procède d’une
fiction et que, dans une copropriété, c’est le Règlement d’ordre
intérieur qui constitue la source officielle lorsqu’il est question des
informations que la loi lui impose de contenir.
Ainsi, qu’un copropriétaire vienne à être trompé par un règlement
erroné et il pourra engager la responsabilité du syndic a raison du
dommage que cette erreur lui aura causé.
On pense par exemple à un propriétaire induit en erreur par une
disposition obsolète du règlement relative au mode de convocation
de l’assemblée et qui, en raison cette erreur, n’aurait pas pu assister
à la réunion ou qui, considérant à tort que l’assemblée était mal
convoquée, aurait engagé de manière téméraire une action en
annulation de ses décisions.

20
6. Ensuite, si l’adaptation du Règlement d’ordre intérieur consécutive
aux modifications que l’assemblée a décidées ne présente
a priori aucune difficulté, il n’en ira pas nécessairement de même
pour celle qui sera exigée par la modification des dispositions légales.
Car outre que, dans son principe, l’analyse et l’interprétation
d’un texte de loi sont de la compétence des professionnels du droit
– ce que le syndic n’est pas – le fait est qu’il est devenu bien rare
aujourd’hui qu’un texte de loi nouveau soit si limpide et bien rédigé
que sa compréhension exacte soit à la portée immédiate de tous; et
la loi sur la copropriété ne fait certainement pas figure d’exception
dans ce sinistre tableau…
aux modifications du Règlement d’ordre intérieur que lorsqu’il
ne nourrit aucun doute sur leur portée ; qu’inversement, lorsqu’il
hésitera, il sera bien avisé de solliciter l’avis d’un juriste spécialisé
dans le droit de la copropriété.
INFO
Partant, que fera le syndic lorsque la loi changera ? Se risquera-t-il
à modifier immédiatement le Règlement d’ordre intérieur comme il
en a l’obligation, et à commettre une erreur de droit dont il devra
assumer les conséquences, ou tardera-t-il à adapter le règlement
dans l’attente d’un avis autorisé ou d’une décision de l’assemblée
générale, exposant alors autrement sa responsabilité ?
Mr Eric RIQUIER
Avocat (IURIS AVOCATS)
Professeur à la Solvay Brussels
School of Economics &
Management (ULB)
7. Je pense que le législateur n’a (une fois de plus) pas mesuré
les conséquences pratiques des nouvelles dispositions qu’il
adoptait mais il est en tout cas certain, de mon point de vue, que
le principe de précaution commande que le syndic ne procède
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22
Offres, honoraires et contrats de
syndics: un manque de clarté et
d’uniformité évident
L’UDS a récemment collecté, analysé et évalué un grand nombre
d'offres de syndics. Nous en sommes arrivés à des conclusions
frappantes. Non seulement des erreurs sont parfois commises
en ce qui concerne le nombre de lots ou l'adresse de l’ACP, mais
il est également surprenant de constater que le plus souvent les
prestations, les forfaits et les tarifs ne sont pas clairement présentés.
Les copropriétaires sont souvent accusés de toujours choisir le
syndic le moins cher. Mais comment les copropriétaires peuvent-ils
faire le bon choix entre des offres et des annexes très différentes
avec des listes diverses de prestations multiples? La plupart
des copropriétaires n’ont d’ailleurs pas connaissance de toutes
les obligations légales. Certaines offres mentionnent les même
obligations plusieurs fois, d'autre mentionnent des prestations
supplémentaires de façon désordonnée. Parfois, les coûts privatifs
dans le cadre d’une mutation sont répertoriés parmi d'autres
prestations générales. Impossible de s’y retrouver et de comparer !
Le métier de gestionnaire d'immeuble est particulièrement
complexe. Les copropriétaires ne sont généralement pas
des spécialistes en copropriété. La clarté et l'uniformité leur
permettraient de désigner plus facilement le bon gestionnaire.
Nous plaidons donc pour une plus grande uniformité des
contrats de syndics.
Osons remettre en question le mode de calcul des
honoraires !
Nous aimerions aborder ici la problématique du mode de calcul
des honoraires du syndic. Se fier uniquement au nombre de lots
privatifs, garages ou emplacements pour fixer un honoraire de base
est largement dépassé. Ne serait-il pas plus judicieux de prendre
également en compte d’autres facteurs qui contribueraient à une
augmentation, ou une diminution des honoraires ?
Quelques exemples de facteurs aggravants: vétusté du bâtiment,
procédures judiciaires, complexité de la comptabilité, multiples
ascenseurs, situation du bâtiment (quartier), vandalisme,
complexité du chauffage collectif et de la répartition des charges
etc. En revanche, la possibilité de se réunir pendant les heures
de bureau, la digitalisation de l’administration, la présence d’un
conseil de copropriété actif, peuvent impliquer un allègement des
prestations et donc une réduction des honoraires.
Le gestionnaire de l’immeuble pourrait aussi, se baser sur un
certain nombre de tâches par mois, trimestre, semestre ou année
et augmenter ou réduire le montant final de ses honoraires en
fonction d’un coefficient.
Clé de répartition des honoraires
du syndic: contradictions
Un autre facteur de confusion porte sur la clé de répartition des
honoraires du syndic. Il s’avère qu’actuellement, tous les syndics
calculent systématiquement leurs honoraires sur base du nombre
de lots de l’immeuble. Cependant, cela ne signifie absolument pas
que les honoraires seront répartis par lot privatif dans le décompte
annuel. Au contraire: conformément à la loi sur la copropriété
et à la plupart des statuts, les honoraires du syndic sont, en tant
que charges communes, répartis au prorata des quotités dans les
parties communes.
Cette répartition est déroutante pour beaucoup de copropriétaires,
mails elle présente un avantage certain. En effet les petits lots tels
que les caves et les garages contribuent aussi aux frais de syndic, sans
pour autant égaler la participation d’un lot résidentiel. En revanche,
cette répartition n’est ni logique ni juste pour tous les lots.
Elle n’est pas logique car si le mode de calcul des honoraires est
basé sur le nombre de lots de l’immeuble, il est évident que
l’ampleur de la mission du syndic et l’étendue de ses fonctions
ne sont pas uniquement déterminées par le nombre de lots. Le
dossier de base et les tâches légales restent tout aussi complexes et
exigeantes pour un immeuble de 5 lots que pour un immeuble de
25 lots. La preuve en est que le barème IPI aboli par le Conseil d’Etat
en 2005 prévoyait une réduction proportionnelle des honoraires en
fonction du nombre de lots (plus de lots moins d’honoraires)!
C’est aussi la raison pour laquelle, de nos jours, les petits immeubles
ne sont plus attractifs pour les syndics; ils doivent se conformer
aux mêmes obligations légales, mais leurs honoraires sont
proportionnellement très bas en raison du petit nombre de lots. Il
en résulte que de plus en plus de petits immeubles n’arrivent plus à
trouver un syndic professionnel qui soit intéressé par cette gestion.
Ce mode de répartition est également injuste puisque le syndic
travaille autant et aussi bien pour un lot commercial que pour un
studio. Pourquoi le lot commercial participe-t’il toujours plus que
les autres aux honoraires du syndic?
Astuce: Nous conseillons donc aux syndics et aux membres
de l’UDS (Union des Syndics) de demander à l’AG de répartir les
honoraires du syndic par lot et de facturer des frais moins élevés
pour les petits lots annexes comme les caves, les garages et autres
emplacements de parking, s’ils n’appartiennent pas à un lot
résidentiel. L’AG doit approuver cette nouvelle clé de répartition à
la majorité des 4/5.
Tous les frais de l’immeuble ne sont pas
des frais de syndic!
Malheureusement, les questions complexes sont trop souvent
formulées de manière simpliste. Il est donc regrettable de constater
que de nombreux copropriétaires font un amalgame réducteur en
considérant tous les frais de la copropriété comme «frais de syndic»,
et cela sans aucune distinction.
Rien n’est moins vrai! Il est absurde de nommer les charges
communes comme des « frais de syndic ». De cette façon, on
pourrait laisser croire que tous les acomptes et autres charges
communes reviennent au gestionnaire immobilier, alors que ce

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dernier ne perçoit qu’une infime partie du montant total des
charges communes de l’ACP. La grande majorité des versements
est, bien évidemment, utilisée pour payer les factures courantes
(eau, gaz, électricité, entretien, frais d’ascenseur, assurance, etc.).
Envoyez votre contrat avec votre offre!
Le contrat du syndic est un élément essentiel de votre offre. La loi
sur la copropriété prévoit qu’une convention écrite régit la relation
entre le syndic et l’ACP.
L’ Art. 577-8-§1 prévoit:
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association
des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un
contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations
sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs
rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu
à une rémunération sauf décision de l’assemblée générale.
Le devis ne concerne que les frais de gestion. L’accord, en revanche,
est le seul document légal qui énumère clairement toutes les
obligations des deux parties. Il est légalement contraignant.
Par conséquent, envoyez votre contrat avec votre offre. Un fois
votre nomination approuvée par l’AG, assurez-vous toujours, que le
contrat sera effectivement signé à votre bureau ou sur rendez-vous.
Faites ensuite des copies pour les autres copropriétaires.
Trop souvent, les contrats sont envoyés pour signature aux
copropriétaires, mais ne sont jamais retournés au syndic ! Cela
conduit bien évidemment à des discussions importantes voire des
litiges, notamment en cas de renvoi du syndic.
Astuce: Il est conseillé de mettre un point à l’ordre du jour
de l’assemblée générale pour donner mandat au président de
l’assemblée générale afin de signer le contrat du syndic au nom et
pour le compte de l’ACP.
Le syndic doit-il aussi être médium?
En plus du forfait de base, le gestionnaire du bâtiment doit, depuis
le 1er janvier 2019, établir un cahier des charges reprenant toutes
les prestations et autres tâches supplémentaires possibles avec
mention de l’honoraire y afférant.
Une tâche non mentionnée ou l’absence de l’honoraire s’y
rapportant, et les copropriétaires pourront refuser de payer la
facture. Seul l’AG pourra accepter le paiement de ce service.
L’ Art BW. 577-8 §1 prévoit:
Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une
rémunération, sauf décision de l’Assemblée Générale.
Le problème est que notre secteur a connu au cours des 10
dernières années une prolifération de nouvelles lois, décrets et
normes. Citons à ce sujet le RGPD, l’inventaire amiante...etc.
Comment le gestionnaire immobilier peut-il connaître à l’avance
les futures obligations légales et les intégrer dans son accord
avant leur publication officielle?
Le législateur n’a pas envisagé qu’un syndic puisse se retrouver
dans l’obligation légale d’effectuer une prestation obligatoire et
impérative dans un délai imparti, alors qu’il n’a aucune garantie
que cette prestation sera rémunérée…
Astuce: Pour d’éventuelles futures obligations légales, proposer
un honoraire de démarrage (cout fixe ou tarif horaire).
Obligations légales et honoraires supplémentaires
Nous aimerions ici soulever un point important afin d’éclaircir un
malentendu assez courant selon lequel les tâches légales du syndic
énumérées à l’article 577-8 §4 Cc sont comprises dans les honoraires
de base. Pourtant, la loi sur la copropriété ne prévoit nullement que
les obligations légales du syndic doivent toutes être comprises
dans l’honoraire de base. L’article 577-8 §4 énumère uniquement
les prestations légales de base que le gestionnaire d’immeuble doit
impérativement effectuer dans le cadre de sa gestion.
Par conséquent, ces obligations légales peuvent faire l’objet d’une
tarification supplémentaire, comme c‘est la cas pour les assemblées
générales extraordinaires ou le dossier d’intervention ultérieure.
Il est très important pour le gestionnaire d’établir un cahier des
charges de toutes les prestations possibles avec quatre types de tarifs:
1. inclus dans l’honoraire de base
2. tarif spécial: tarif horaire
3. tarif spécial: fixe ou forfaitaire
4. pourcentage
Quelques autres conseils utiles!
Pour conclure, nous aimerions vous donner quelques conseils utiles.
1. Indiquez très clairement dans votre offre:
• le nombre correct de lots
• les honoraires séparés pour les caves, garages et/ou
emplacements
• les prestations comprises dans le forfait mensuel et celles qui
ne le sont pas
• la liste complète des prestations supplémentaires
• dans une rubrique séparée de cette liste: les honoraires
privatifs liés à la mutation d’un lot (article 577-11 Cc)
2. Envoyez un contrat vierge avec votre offre. Ceci est important car
le contrat lient les parties entre elles.
3. Attention aux clauses non valides:
• Décharge ou quitus: la décharge doit émaner d’un vote, et ne
peut pas être donnée de manière tacite.
• Responsabilité; vous ne pouvez pas limiter votre responsabilité
contractuellement. Conformément à la loi sur la copropriété
(art. 577-8 §5 BW), le syndic est «seul responsable de sa gestion».
• Durée: indiquez toujours clairement la durée du mandat
du syndic et laissez courir votre mandat jusqu’à la première
assemblée générale suivant cette date. Ceci est important
pour votre procuration bancaire. Certaines banques sont
(injustement) intraitables à ce sujet.
• Résiliation ou cessation: indiquez clairement les différentes
options de résiliation et l’indemnité qui s’y rapporte:
- résiliation par l’AG avec effet immédiat avant la fin du
contrat
- renvoi avec préavis
- refus de prolongation du mandat par l’AG= pas de frais
de résiliation
- cessation par le syndic lui-même
4. Adhésion à l’UDS: si vous êtes membre de la fédération
professionnelle UDS (Union des Syndics), merci d’indiquer votre
adhésion à l’UDS et/ou à la Kavex sur votre papier à en-tête et/ou

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signature de vos mails et/ou sur votre site internet, accompagné
du logo. Cela donne une image positive à votre bureau de syndic
et montre que vous exercez votre profession sérieusement et
consciencieusement. En cas de plaintes des copropriétaires à
l’IPI, les membres de l’UDS bénéficient d’une protection juridique
(défense disciplinaire).
Conclusion
L’UDS s’attache depuis des années à promouvoir la profession de
syndic par l’amélioration de son image et de son professionnalisme.
Il va sans dire que c’est à l’avantage les syndics et des copropriétaires!
Une progression évidente vers la transparence et l’uniformité
faciliteront le choix des copropriétaires et amélioreront la relation
avec leur gestionnaire. En évitant bien des discussions par la suite.
Notre secteur devra sans aucun doute se professionnaliser
davantage en mettant encore plus l’accent sur une conduite
éthique et une communication transparente.
L’UDS a d’ores et déjà démontré, avec l’organisation du Salon
de la Copropriété, que le métier de syndic a bien évolué ! Nous
sommes passés du stade de «remplacer une lampe» à une gestion
administrative, financière et technique à part entière qui mérite
le respect. Ce professionnalisme s’exprime non seulement dès le
premier contact avec les ACP mais aussi à travers une offre claire
et un contrat transparent et équilibré. Comme on dit si bien « on a
qu’une seule chance de faire une première impression! »
Une version remodelée et uniformisée du contrat de syndic sera
bientôt disponible sur l’intranet pour les membres de l’UDS.
INFO
Mme Dominique Krickovic
présidente UDS (Union des
Syndics)
info@ufsyndics.be
www.ufsyndics.be
PROPERTYTODAY
SALON de la Copropriété - 4me édition
jeudi 18 novembre 2021
Suite à une large concertation entre les organisateurs et les parties
concernées, et compte-tenu de l’évolution inquiétante du Covid-19
en Belgique, il a été judicieusement décidé de reporter le Salon de
la Copropriété 2020 au jeudi 18 novembre 2021.
Réservez d’ores et déjà cette date !
Cette quatrième édition du Salon sera sans aucun doute un grand
succès, en partie grâce à l’organisation du Congrès National des
Syndics le même jour et au même endroit.
Les exposants intéressés qui souhaitent se profiler sur le marché
spécifique de la copropriété peuvent adresser sans engagement
toutes leurs demandes par mail à contact@salondelacopropriete.be

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Local Pop-up versus syndic:
qui a encore son mot à dire?
Pour l’entrepreneur (débutant), louer un local commercial n’est de
nos jours possible qu’en concluant un bail commercial. Cela a pour
conséquence immédiate d’engager les parties pour un certain nombre
d’années (durée de base d’au moins 9 ans). En outre, cela apporte au
propriétaire la certitude d’un revenu locatif suffisant ; à l’entrepreneur de
rentabiliser ses investissements.
Par contre, pour l’entrepreneur qui envisage un emplacement commercial
Pop-up, cette protection juridique peut constituer un obstacle. Les
magasins pop-up sont de plus en plus courants et ils apportent une
réponse aux nouvelles exigences d’un marché en pleine évolution. C’est
pourquoi le gouvernement a créé un cadre juridique soumis à des règles
spécifiques. La durée du contrat ne peut excéder un an et la résiliation
est aisée pour le locataire. Par ailleurs le contrat permet au locataire d’effectuer
des travaux dans le local, lorsque le locataire en fait la demande
par écrit au propriétaire, qui à son tour est en droit de lui demander la
remise en état du local dans son état d’origine.
Le bailleur peut bien entendu posséder un local (commercial) faisant partie
d’une copropriété, de sorte qu’il devra à son tour se conformer aux
règles édictées par la loi sur la copropriété, mais aussi l’acte de base, les
statuts, les règles de copropriété et le règlement d’ordre intérieur.
La question qui se pose régulièrement est celle de savoir comment un
gestionnaire d’immeuble doit aborder et gérer cette situation. De quelle
manière pourra t’il éviter que le locataire qui emménagera dans le local
commercial pour une courte période ne soit à l’origine de trop grands
conflits avec les autres copropriétaires qui, dans de la plupart des cas ne
sont pas des commerçants mais des résidents paisibles qui souhaitent
vivre tranquillement dans leur résidence.
Cette nouvelle tendance dans les immeubles à appartements, qui
consiste à mettre à disposition des locaux de rez-de-chaussée (en
général) pour y installer des magasins pop-up, a entre autre pour
avantage, de louer un local vide à faible coût et pour une courte
période. Dans le contexte de la copropriété, la question principale
est bien entendu de savoir si cet usage du rez-de-chaussée d’un immeuble
d’habitation est compatible avec le standing de l’immeuble.
A ce sujet il est important que soit le règlement de copropriété, soit
une décision de l’assemblée générale, prévoient une réglementation
adéquate, comme c’était le cas autrefois. Dans la plupart des immeubles,
la location à des fins commerciales, la restauration ou autres activités
étaient réglementée par les statuts ou le règlement d’ordre intérieur. La
destination des locaux pouvait être limitée et restreinte.
Pour le syndic, il est donc essentiel d’initier systématiquement les modifications
nécessaires à l’acte de base et au règlement d’ordre intérieur, modifications
grâce auxquelles les clarifications utiles seront introduites quant
à la nature des commerces qui seront autorisés dans les ACP en question.
Il nous semble difficilement compatible, d’autoriser d’une part un copropriétaire
à louer un local via un bail commercial classique de 9 ans (qui
peut être résilié par le locataire après 3 ans), et de lui défendre d’autre part
de louer ce même local à un magasin pop-up, alors que c’est le type de
commerce et la destination des lieux qui doivent être clairement définis
dans l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur.
En pratique, le problème se pose, évidemment, lorsqu’un locataire qui
loue pour une courte durée ne respecte pas les règles fixées au sein de
l’immeuble. Le gestionnaire d’immeuble n’est pas toujours en mesure
de réagir rapidement. Naturellement, il exhortera en premier lieu le copropriétaire/bailleur
à mettre fin à court terme à une utilisation interdite
du local en question. Mais s’il n’obtient pas de réponse à sa demande, le
syndic devra demander à l’assemblée générale un mandat pour pouvoir
intenter une action en justice.
Le plus simple serait que le règlement d’ordre intérieur prévoit pour le
syndic un mandat permanent lui permettant d’intervenir en cas de baux
non autorisés. A défaut, si cela n’a pas été prévu, le gestionnaire immobilier
pourra se prévaloir de son obligation générale de faire respecter les
règles de copropriété et d’ordre intérieur.
Mais une autre solution existe, dans le cas où d’autres copropriétaires
ou parties communes menacent de subir des dommages graves du fait
d’une exploitation non autorisée. En effet, le syndic est habilité, en application
de l’article 577-9, § 1, troisième alinéa du Code civil, à introduire
« toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties
communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale
dans les plus brefs délais ». Par conséquent, le syndic a la possibilité,
lorsque par exemple des locataires stockent dans leurs locaux certaines
marchandises en violation du règlement d’ordre intérieur, d’intenter une
action autonome contre ces locataires. (Justice de Paix Etterbeek 17 juin
2011, et Justice de Paix 2013, 76)
En ce qui concerne le copropriétaire négligent, qui ne répond pas au syndic,
ce dernier peut être dans un premier temps traduit devant le juge
du fonds en réclamation d’une restauration à l’état antérieur, éventuellement
accompagnée de la démolition de structures érigées illégalement.
Et si dans le contexte du magasin pop-up, la destination statutaire de
la partie privative n’a pas été respectée, un ordre de cessation d’activité
peut être requis ; comme par exemple, la cessation de l’exploitation
d’une entreprise qui serait contraire à la destination conventionnelle non
commerciale des locaux prévue dans l’acte de base. (Vred. Antwerp (V) 19
février 1986, T.Not.1986, 248).
Enfin, il est important de noter que ces règles ne s’appliquent pas
seulement aux copropriétaires, mais aussi plus largement, aux locataires
et aux utilisateurs. Comme le prévoit l’art. 577-10 CC. les dispositions du
règlement d’ordre intérieur les concernent également.
Il est donc utile de renforcer la position de l’ACP le plus possible en intensifiant
par exemple les dispositions du règlement d’ordre intérieur. Mais
en tout état de cause, le syndic pourra toujours, dans le cadre de ses pouvoirs
(légaux), agir en justice pour défendre les droits de la copropriété.
INFO
Mr Philip LEPERE avocat
CGK Advocaten
Paleisstraat 24 2018 Antwerpen
03 286 76 60 - cgkadvocaten.be
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