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Property Today FR 2020 Edition 4

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EDITION 4 - <strong>2020</strong> - SEPT-OCT<br />

LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ<br />

L’assemblée générale à distance<br />

est-elle vraiment illégale?<br />

Local « Pop-Up » versus Syndic:<br />

qui a encore son mot à dire?<br />

Nouvelle victoire de la Médiation<br />

en France:<br />

tentative obligatoire d’évitement du procès<br />

VIVEMENT 2021 !<br />

LE REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR 2.0<br />

ET LA RESPONSABILITE DU SYNDIC<br />

Il n'y a pas si longtemps, le Règlement dordre intérieur<br />

n'avait dautre objet que la compilation des règles de<br />

savoir-vivre ensemble que l'ACP jugeait utile. Le ROI<br />

n'était alors pas obligatoire mais la loi de 2018 a changé<br />

la donne.<br />

OF<strong>FR</strong>ES, HONORAIRES ET CONTRATS<br />

DE SYNDICS: UN MANQUE DE CLARTE<br />

ET D'UNIFORMITE EVIDENT<br />

L'UDS a récemment collecté et évalué un grand nombre<br />

d'offres de syndics. Il est surprenant de constater que<br />

souvent les prestations, les forfaits et tarifs ne sont pas<br />

clairement présentés. Comment un copropriétaire peutil<br />

faire le bon choix entre des offres si différentes?


2<br />

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SOMMAIRE<br />

EDITION 4<br />

<strong>2020</strong> - SEPT-OCT<br />

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L’abonnement au magazine est gratuit; vous<br />

recevrez trois parutions par an.<br />

05<br />

07<br />

09<br />

10<br />

12<br />

13<br />

15<br />

19<br />

22<br />

24<br />

26<br />

L’ACP ET LE DROIT DE SURELEVATION<br />

DU BATIMENT<br />

PRIME DE BENEVOLAT: BIENTOT AUSSI<br />

POUR LES COPROPRIETAIRES ET/OU<br />

LES RESIDENTS?<br />

LE TRANSFERT DU BUREAU D'UN<br />

SYNDIC - PARTIE (2)<br />

INSTALLATION DE PANNEAUX<br />

SOLAIRES ET DE BORNES DE RECHARGE<br />

DANS LES IMMEUBLES<br />

NOUVELLES DE <strong>FR</strong>ANCE ...<br />

RGPD, LES SYNDICS SONT CONCERNES<br />

L’ASSEMBLEE GENERALE A DISTANCE<br />

EST-ELLE VRAIMENT ILLEGALE ?<br />

LE REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR<br />

2.0 ET LA RESPONSABILITE DU<br />

SYNDIC<br />

OF<strong>FR</strong>ES, HONORAIRES ET CONTRATS<br />

DE SYNDIC: MANQUE DE CLARTE ET<br />

D'UNIFORMITE<br />

SALON DE LA COPROPRIETE<br />

4ME EDITION<br />

LOCAL POP-UP VERSUS SYNDIC:<br />

QUI A ENCORE SON MOT A DIRE ?<br />

Editeur<br />

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Rédaction<br />

redac@propertytoday.be<br />

Mise en page<br />

D&K Vision BVBA<br />

T 03 877 29 20<br />

propertytoday@dkvision.eu<br />

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Les informations contenues dans ce magazine sont vérifiées avec le plus grand soin. Le lecteur est averti qu’il ne pourra invoquer une responsabilité de la rédaction pour<br />

les conséquences d’éventuelles omissions ou erreurs.


04<br />

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générales et permettez à vos copropriétaires d’y assister d’où ils veulent et comme<br />

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05<br />

L’ ACP et le droit de surélévation<br />

du bâtiment<br />

Dans un environnement surdensifié, les gens vont toujours à la<br />

recherche de solutions créatives pour utiliser au mieux l’espace<br />

disponible. Une de ces solutions consiste à construire des<br />

appartements sur le toit de l’immeuble, une technique qu’on<br />

appelle aussi «surélévation».<br />

Lors d’une surélévation, un seul ou plusieurs étages sont placés audessus<br />

d’un immeuble à appartements. Compte tenu de la rareté<br />

des terrains à bâtir, la surélévation d’immeubles apparaît comme<br />

une alternative adéquate, pouvant également s’avérer lucrative pour<br />

l’association des copropriétaires. La cession du droit de superficie<br />

peut effectivement faire l’objet d’une négociation financière.<br />

Cet article se concentre sur les conditions de réalisation et sur la<br />

concrétisation du droit pour les ACP de surélever son bâtiment.<br />

1. Compétence<br />

Conformément à l’article 577-3 troisième alinéa du Code civil, les<br />

parties de bâtiments ou de terrains destinées à l’usage de tous les<br />

copropriétaires ou de certains d’entre eux sont réputées communes.<br />

Sauf indication contraire dans les statuts, les fondations, les<br />

colonnes et poutres porteuses, les dalles de plancher, la façade et le<br />

toit d’un immeuble d’habitation font incontestablement partie des<br />

parties communes d’un immeuble d’habitation.<br />

L’association des copropriétaires, en tant que gestionnaire des<br />

parties communes, a donc en principe le droit de construire plus<br />

haut et est donc autorisée à négocier ce droit.<br />

Ce principe ne s’applique que dans la mesure où le droit de superficie<br />

n’a pas déjà été accordé dans l’acte de partage à une personne<br />

spécifique, comme par exemple un promoteur immobilier.<br />

2. Préparation du dossier.<br />

En pratique, c’est un promoteur immobilier qui soumettra à l’ACP<br />

ou au gestionnaire d’immeuble sa proposition de surélévation.<br />

Mais avant de procéder à la cession effective du droit de superficie,<br />

un certain nombre de mesures préparatoires devront être prises.<br />

Par exemple, une étude de stabilité devra être effectuée portant<br />

sur la capacité du bâtiment à supporter cette nouvelle charge,<br />

et permettant ainsi de définir le nombre d’étages pouvant être<br />

construits au-dessus du bâtiment.<br />

En outre, une étude approfondie des coûts relatifs à la surélévation<br />

devra avoir lieu, reprenant bien évidemment l’avantage financier<br />

des copropriétaires.<br />

Enfin, les parties devront s’engager par des accords détaillés et<br />

concrets concernant l’accès au bâtiment, les inconvénients liés aux<br />

travaux, voire les dommages éventuels.<br />

Les points mentionnés ci-dessus devront bien évidemment être<br />

élaborés in concreto avant la date de l’assemblée générale des<br />

copropriétaires qui décidera au moyen d’un vote si elle approuve la<br />

surélévation ou la cession du droit de superficie.<br />

Dans la pratique, il est fortement recommandé que l’ ACP soit<br />

juridiquement et techniquement assistée par un expert et qu’elle<br />

désigne préalablement un groupe de travail pour assurer le bon<br />

déroulement des diverses phases. Le gestionnaire de l’immeuble<br />

jouera également un rôle important pendant cette phase préparatoire.<br />

3. Construction juridique.<br />

L’ ACP a le choix entre deux options : constituer un droit de superficie<br />

ou surélever l’immeuble.<br />

Lorsqu’un droit de superficie est cédé, le ou les nouveaux étages<br />

se trouveront à l’extérieur du bâtiment existant, au moyen d’une<br />

construction supplémentaire. Il n’y aura pas de redistribution des<br />

quotes-parts de copropriété car l’immeuble d’appartements existant<br />

ne sera pas agrandi, mais une nouvelle construction existera audessus<br />

de l’ immeuble. Pour ainsi dire, deux masses de bâtiments<br />

distinctes seront créées, dont l’une relèvera des dispositions de la loi<br />

sur la copropriété, et l’autre de la loi sur le droit de superficie.<br />

Par contre, en cas de surélévation de l’immeuble, le ou les nouveaux<br />

étages seront intégrés à l’immeuble existant, ce qui aura pour<br />

conséquence une modification des quotités de la copropriété, soit<br />

par une redistribution des quotités existantes, soit par la création<br />

de nouvelles quotes-parts.


06<br />

4. Vote et majorités.<br />

Une fois les travaux préparatoires terminés, et les copropriétaires<br />

dûment informés sur les plans définitifs, l’AG peut procéder au vote.<br />

Il est recommandé au promoteur immobilier et à son équipe ou<br />

au groupe de travail désigné par l’ACP de réexpliquer en détail les<br />

plans exacts lors de l’assemblée générale.<br />

La décision de céder le droit de superficie se déroule en plusieurs<br />

étapes, formant un tout et pouvant, de ce fait, faire l’objet d’une<br />

seule et même décision, soumise à la majorité des quatre cinquième<br />

des voix des copropriétaires présents ou représentés.<br />

Bien entendu, les copropriétaires peuvent également voter sur chaque<br />

phase séparément, en respectant les majorités respectives requises.<br />

L’assemblée générale des copropriétaires devra se prononcer sur<br />

les questions suivantes:<br />

a. Acte de disposition de biens immobiliers communs.<br />

Si l’ ACP a choisi la surélévation, donc l’agrandissement de<br />

l’immeuble en hauteur, elle doit approuver un acte de disposition<br />

d’un bien immobilier commun.<br />

Dans le cadre de la surélévation de l’immeuble, les copropriétaires<br />

vendront des quotes-parts du terrain et des parties communes.<br />

L’assemblée générale des copropriétaires doit prendre cette<br />

décision à la majorité des quatre cinquième des voix des<br />

copropriétaires présents ou représentés (article 577-7 §1,2 ° e) du<br />

Code civil).<br />

b. Redistribution des quotités et des charges.<br />

Si l’ ACP choisit de surélever l’immeuble par la construction d’une<br />

extension en hauteur, de nouvelles parties privatives et communes<br />

seront créées et intégrées à l’immeuble. L’AG devra dans ce cas<br />

voter sur la redistribution des quotités de la copropriété et des<br />

charges, en remaniant les quotes-parts existantes, ou en créant de<br />

nouvelles parts.<br />

Par contre, lorsqu’un droit de superficie est cédé aucune partie<br />

privative ou commune nouvelle n’est intégrée au bâtiment. Les<br />

nouvelles parties font légalement partie de la nouvelle «structure»<br />

créée et non de la «sous-structure» existante.<br />

L’assemblée générale des copropriétaires devra prendre cette<br />

décision à la majorité des quatre cinquième des voix des<br />

copropriétaires présents ou représentés (article 577-7 §3 Code civil).<br />

c. Cession d’un droit de superficie.<br />

L’acte de cession du droit de superficie doit décrire en détail les<br />

parties communes sur lesquelles le droit de superficie sera constitué.<br />

Par ailleurs, des droits d’usage et de passage devront clairement<br />

être établis à l’égard des parties communes existantes, surtout<br />

si, par exemple, les futurs copropriétaires de la «superstructure»<br />

doivent passer par les parties communes de la «sous-structure»<br />

pour accéder à leur partie privative.<br />

L’assemblée générale des copropriétaires doit prendre cette<br />

décision à la majorité des quatre cinquième des voix des<br />

copropriétaires présents ou représentés.<br />

d. Le prix.<br />

Tant lors de l’agrandissement de l’immeuble que lors de la cession<br />

d’un droit de superficie, l’ACP doit bien évidemment déterminer le<br />

prix de la cession.<br />

Comme mentionné ci-dessus, une évaluation immobilière doit être<br />

effectuée au préalable par un professionnel pour déterminer ce prix.<br />

Par ailleurs, l’ACP doit également déterminer impérativement la<br />

destination des fonds à recevoir.<br />

En principe, les fonds reviennent à tous les copropriétaires au<br />

prorata de leurs quotes-parts dans les parties communes. L’ACP<br />

peut toutefois décider, à la majorité absolue, de s’écarter de cette<br />

règle pour décider par exemple de l’attribution d’une partie du prix<br />

aux occupants du dernier étage, ou d’un apport exceptionnel au<br />

fonds de réserve, ou de l’exécution de grands travaux de rénovation.<br />

e. Modification des statuts.<br />

La modification des quotes-parts de la copropriété, due à l’a surlévation<br />

de l’immeuble, nécessite forcément une modification des statuts.<br />

L’article 577-4 du Code civil stipule que « l’acte de base contient<br />

une description du bien immobilier dans son ensemble, des<br />

parties privatives et communes, ainsi que la quote-part des parties<br />

communes afférente à chaque partie privative ».


07<br />

5. Arrêt du Tribunal de première instance de<br />

Flandre occidentale, division de Bruges dd.<br />

16.04.2016.<br />

Le 16.04.2016, le Tribunal de première instance s’est prononcé sur<br />

un appel dans une affaire concernant la rénovation d’un immeuble<br />

à appartements.<br />

Dans cet immeuble à appartements, l’ACP avait décidé à la majorité<br />

requise de céder son droit de superficie.<br />

La minorité de copropriétaires ayant voté contre cette décision a<br />

considéré cette décision commerciale comme une violation de<br />

l’article 16 de la Constitution.<br />

Conclusion<br />

La surélévation et la cession du droit de superficie constituent une<br />

question délicate pour la copropriété qui doit être préparée avec le<br />

plus grand soin et sur bases de conseils avisés.<br />

Si vous avez besoin d’une assistance juridique pour préparer une<br />

cession de superficie ou un dossier de surélévation, AGREMENTOR<br />

ANVERS est toujours prêt à vous assister.<br />

INFO<br />

L’article 16 de la Constitution dispose: « Nul ne peut être privé de<br />

sa propriété que pour cause d'utilité publique, dans les cas et de<br />

la manière établis par la loi, et moyennant une juste et préalable<br />

indemnité »<br />

Aussi bien le juge de paix que le tribunal de première instance<br />

ont statué que la décision de constitution du droit de superficie<br />

prise par l’assemblée générale à la majorité qualifiée requise, n’est<br />

apparemment pas en contradiction avec l’article 16 de la Constitution.<br />

La minorité des copropriétaires opposée à la décision de cession du<br />

droit de superficie devra subir cette décision, à moins bien entendu<br />

qu’une irrégularité dans l’une des décisions discutées ci-dessus<br />

puisse être établie.<br />

Mme Laura Meuwissen<br />

Avocat et Médiatrice agréée<br />

Agrementor, the law firm<br />

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T 03 248 65 47<br />

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Prime de bénévolat : bientôt aussi pour<br />

les copropriétaires et/ou les résidents?<br />

Si le projet de loi (voir ci-dessous) est prochainement voté, les ACP<br />

pourront dorénavant rémunérer par une prime de volontariat, un<br />

copropriétaire et/ou un résident de l’immeuble pour certains<br />

services rendus au profit de l’ACP.<br />

Ce(s) copropriétaire(s) ne doivent pas forcément être membre<br />

du conseil de copropriété ou le commissaire aux comptes. Il peut<br />

également s’agir du copropriétaire et/ou du résident qui s’occupe<br />

du nettoyage des parties communes, ou de la personne qui résout<br />

les petits travaux ou reçoit les fournisseurs … etc.<br />

Concrètement, l’article 3, 2°, de la loi du 3 juillet 2005 relative aux<br />

droits des volontaires est complété par ce qui suit: “ y compris<br />

l’habitant d’un immeuble à appartements qui gère le quotidien<br />

de cet immeuble pour l’association des copropriétaires.»<br />

Cela représenterait une évolution positive pour de nombreuses ACP<br />

qui, lorsque la demande d’indemnisation d’un copropriétaire se<br />

présente, n’ont pas de cadre légal à leur disposition pour accéder à<br />

cette demande en toute légalité.<br />

Vous trouvez ici le lien vers cette proposition de loi qui a été<br />

présentée le 23 septembre au parlement: https://www.lachambre.<br />

be/FLWB/PDF/53/2412/53K2412001.pdf<br />

L’ UDS (Union des Syndics) fournira à ses membres plus de détails à<br />

ce sujet dès que possible.<br />

INFO<br />

UDS – Union des Syndics<br />

info@ufsyndics.be<br />

www.ufsyndics.be<br />

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8<br />

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vous invitons à consulter la fiche produit et les conditions générales de ce produit avant de souscrire. Elles reprennent les couvertures<br />

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AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. 14-07-1979) • Siège social : Place du Trône 1, B-1000 Bruxelles (Belgique) • www.axa.be<br />

Tél. : 02 678 61 11 • N° BCE : TVA BE 0404.483.367 RPM Bruxelles • 7.06.7175 - 0620. E.R. : G. Uytterhoeven, AXA Belgium S.A., Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique).


09<br />

Le transfert du bureau<br />

d’un syndic - partie (2/4)<br />

Analyse des risques et enquête de diligence raisonnable<br />

Une fois que l’acquéreur potentiel a décidé de s’engager à reprendre<br />

un portefeuille de syndic, il est important qu’il approfondisse les<br />

risques pouvant être associés au transfert.<br />

Pour estimer ces risques, une enquête dite de diligence raisonnable<br />

est nécessaire.<br />

Une enquête de diligence raisonnable vise à vérifier l’exactitude<br />

de toutes les informations présentées à l’acquéreur potentiel afin<br />

d’évaluer tous les risques existants et latents liés à la société à<br />

acquérir.<br />

Afin de répondre aux besoins d’information du futur acquéreur,<br />

celui-ci doit donc recevoir un rapport approfondi sur tous<br />

les aspects de la société de gestion immobilière qu’ils soient<br />

commerciaux, financiers, juridiques, déontologiques ou liés au<br />

droit du travail.<br />

1. Aspects commerciaux<br />

L’acquéreur potentiel doit tout d’abord savoir exactement<br />

combien d’associations de copropriétaires se trouvent dans le<br />

portefeuille du cédant.<br />

Il est important de vérifier les accords contraignants conclus entre<br />

les parties, plus précisément:<br />

• les contrats de syndic légalement valables;<br />

• la durée de ces mandats: 1, 2 ou 3 ans. Une durée plus longue<br />

offrira naturellement un rendement plus élevé;<br />

• si certains mandats ont déjà été annulés, ces derniers devront,<br />

le cas échéant, être retirés de l’offre d’achat;<br />

• le nombre de lots privatifs que comporte chaque bâtiment:<br />

les petits bâtiments étant de toutes façons moins rentables<br />

que les plus grands.<br />

2. Aspects financiers<br />

a. Prix<br />

Les taux appliqués par le cédant sont d’une grande importance<br />

pour tout acquéreur potentiel.<br />

On sait que les associations de copropriétaires choisissent<br />

trop facilement les syndics qui proposent les tarifs les moins<br />

chers. Pourtant, cette tarification trop basse risque de ne pas<br />

correspondre au modèle économique de l’acquéreur potentiel qui<br />

fait appel à des salariés hautement qualifiés pour couvrir toutes les<br />

obligations légales et contractuelles.<br />

Ce genre de situation peut influencer l’acquéreur potentiel à rejeter<br />

un certain nombre de petites ACP hors de son offre d’acquisition.<br />

b. Comptabilisation bâtiment par bâtiment<br />

L’article 577-5 § 3 Cc impose à l’association des copropriétaires de<br />

détenir un fonds de roulement et un fonds de réserve.<br />

Ce montant doit être déposé sur différents comptes bancaires au<br />

nom de l’association des copropriétaires.<br />

Dans ce domaine, le candidat acquéreur doit investiguer de<br />

manière distincte pour chaque association de copropriétaires<br />

sur l’existence du fonds de roulement et du fonds de réserve de<br />

chaque ACP faisant partie de son offre d’acquisition.<br />

Dans certaines circonstances, un gestionnaire d’immeuble peut<br />

être impliqué dans une enquête civile, pénale ou disciplinaire<br />

concernant le capital collecté auprès des associations de<br />

copropriétaires.<br />

L’acquéreur potentiel prend un risque en assumant aveuglément<br />

ce que l’acquéreur potentiel lui propose à cet égard.<br />

Il est donc important d’inclure une clause de sauvegarde<br />

dans tout contrat d’acquisition, stipulant que le cédant reste<br />

responsable de toutes les réclamations et rétro-facturations contre<br />

le cédant faites par l’association de copropriétaires qui pourraient<br />

résulter d’un défaut, d’une erreur ou une gestion imprudente du<br />

cédant, ayant eu lieu avant le transfert mais n’a qu’ultérieurement<br />

été révélée ou portée à la connaissance du cessionnaire».<br />

INFO<br />

M Roland Timmermans<br />

Avocat er Rédacteur en chef de<br />

la revue Copropriété et Droit<br />

Immobilier<br />

PROPERTYTODAY<br />

SYNDIC Channel<br />

NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />

Consultez le SYNDIC Channel sur YouTube, matériel nouveau en continu.


10<br />

Installation de panneaux solaires et de<br />

bornes de recharge dans les immeubles<br />

à appartements<br />

Les panneaux solaires et les bornes de recharge jouent un rôle important<br />

dans les objectifs ambitieux d'une Flandre, d’une Belgique<br />

et d’une Europe climatiquement neutres à l'horizon 2050. Il est clair<br />

qu’ à l’avenir, leur promotion et leur application dans les immeubles<br />

d'habitation ne fera que croître.<br />

Par ailleurs, les panneaux solaires et les bornes de recharge peuvent<br />

constituer un investissement intéressant pour une ACP, voire même<br />

une source récurrente de revenu. C’est pourquoi l’offre d’informations<br />

juridiques et techniques claires représente une grande valeur<br />

ajoutée, tant pour le gestionnaire immobilier que pour ses clients.<br />

Bien évidemment, il est important de rencontrer le moins possible<br />

d’embûches, ce qui aujourd'hui ne semble pas être toujours le cas.<br />

Afin de mieux cartographier la situation, j'ai mené, dans le cadre<br />

de ma formation, une enquête sur l'approche professionnelle des<br />

panneaux solaires et des bornes de recharge.<br />

Panneaux solaires<br />

Il est ressorti de ce sondage auprès des syndics que les panneaux<br />

solaires sont une pratique bien ancrée et qu’ils ne posent que peu<br />

de problèmes techniques ou purement juridiques aux gestionnaires<br />

d’immeubles. Lors de mon enquête, je suis arrivée à la conclusion<br />

qu’il existait suffisamment de dispositions législatives pour<br />

les types d’installations photovoltaïques les plus courantes, réglant<br />

les problèmes spécifiques que peut rencontrer une ACP, comme la<br />

création de communs, le financement, les majorités requises, etc.<br />

Il existe toutefois un manque cruel de réglementation spécifique<br />

pour les nouvelles formes d’utilisation des panneaux solaires, comme<br />

le partage d’énergie (solaire).<br />

Partage d’énergie solaire<br />

Le partage d’énergie solaire peut constituer une solution pour les<br />

copropriétaires désireux d’investir dans l’énergie renouvelable,<br />

mais dont l’immeuble ne dispose pas de la place suffisante pour<br />

accueillir une installation photovoltaïque.<br />

Les produits générés par les panneaux solaires placés sur le toit d’un<br />

autre bâtiment sont directement déduits de la facture d’énergie des<br />

copropriétaires sous la forme d’un dividende ou d’une contre-valeur<br />

en kWh en guise de compensation. Cependant, d’un point de vue<br />

juridique, le partage d’énergie solaire reste actuellement un domaine<br />

très complexe et le cadre régissant l’imputation des produits d’un<br />

projet de partage d’énergie solaire à distance est inexistant.<br />

Partage d’énergie<br />

Le partage d’énergie permet de revendre l’énergie produite en<br />

surplus. La législation actuelle n’autorise pas les ACP à revendre ce<br />

surplus d’énergie produite (à usage collectif) à des lotissements privatifs.<br />

Autrement dit, les appartements sont lésés par rapport aux<br />

habitations individuelles. Les ACP aussi perdent les revenus qu’elles<br />

auraient pu tirer de la revente de ce surplus d’énergie, qui auraient<br />

pu servir à financer des réparations dans l’immeuble par exemple.<br />

Une fois qu’il sera rendu possible dans les immeubles à appartements,<br />

le partage d’énergie pourra également offrir l’avantage de<br />

faire baisser le CPE des appartements. Il nous faudra cependant attendre<br />

que la directive énergie renouvelable soit transposée dans<br />

notre législation nationale, à la mi-2021, pour espérer une modification<br />

de la réglementation existante.


11<br />

Bornes de recharge<br />

Les résultats de mon sondage sur l’installation de bornes de recharge<br />

démontrent que peu de résidences sont déjà équipées de<br />

bornes de recharge. L’explication tient dans le manque d’informations<br />

ou de dispositions législatives. J’ai constaté, après quelques<br />

recherches supplémentaires, que la législation existe bel et bien,<br />

mais que les informations ne sont pas encore clairement mises à<br />

disposition en un lieu centralisé.<br />

Différences entre les deux types d’investissement<br />

Il est à noter que certains aspects des bornes de recharge et des<br />

panneaux solaires sont soumis à un traitement différent lorsqu’il<br />

est question d’un investissement à usage privatif. Par exemple,<br />

l’installation de panneaux solaires nécessite une majorité des deux<br />

tiers pour les travaux dans les communs et une majorité des quatre<br />

cinquièmes pour obtenir une autorisation spéciale, tandis que l’installation<br />

de bornes de recharges ne requiert pas d’intervention de<br />

l’AG. Il convient toutefois de suivre une procédure de notification<br />

si, dans le cadre de l’installation d’une borne de recharge, le copropriétaire<br />

doit effectuer des travaux dans les communs, pour tirer<br />

des câbles par exemple.<br />

Aspect technique<br />

L’enquête a également montré qu’un projet d’installation n’est souvent<br />

pas proposé de manière proactive aux ACP, tout simplement<br />

en raison de la charge de travail qui y est associée. Les syndics sont<br />

généralement déjà débordés et l’éventualité d’une charge de travail<br />

supplémentaire peut les rebuter. Il apparaît clairement que l’aspect<br />

technique de l’installation de panneaux solaires et de bornes de recharge<br />

freine également les syndics, qui devraient, le cas échéant,<br />

se tenir au courant et se perfectionner dans le domaine.<br />

La technologie évolue sans cesse et d’autres formes de production,<br />

de stockage et de partage d’énergie ne manqueront pas de faire<br />

leur apparition à l’avenir. Il serait dès lors opportun pour les gestionnaires<br />

d’immeubles d’acquérir les connaissances nécessaires en<br />

la matière pour être prêts le moment venu.<br />

INFO<br />

En l’absence de travaux dans les communs, il n’est pas nécessaire de<br />

suivre cette procédure de notification. Ce déséquilibre pose question,<br />

notamment celle de savoir quelles autres installations sont des<br />

« équipements associés » ou lesquelles n’en sont pas. Le législateur<br />

devrait faire preuve de plus de clarté pour éviter les discussions.<br />

Barbara Bogaert<br />

Étudiante en dernière<br />

année – Immobilier – Odisee<br />

Hogeschool – Alost<br />

Les deux investissements diffèrent aussi l’un de l’autre sur la question<br />

du partage d’énergie. Pour ne pas hypothéquer le déploiement<br />

des bornes de recharges, le législateur a prévu une exception.<br />

La mise à disposition d’une borne de recharge ou la fourniture d’électricité<br />

au moyen d’une borne de recharge n’est pas considérée comme<br />

de la vente d’électricité. Quiconque peut dès lors fixer les tarifs de<br />

l’électricité fournie à partir d’une borne de recharge à sa guise. Tant<br />

que cela reste conforme au marché, il n’y a pas de problème.<br />

Mon enquête est disponible sur<br />

demande auprès de <strong>Property</strong><br />

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12<br />

Nouvelles de France …<br />

Une victoire importante de la Médiation en France<br />

En 2019 la France a réformé son code de procédure judicaire.<br />

Afin de désengorger la justice oblige les parties, dans le cadre du<br />

recouvrement des charges, à procéder à une tentative de conciliation,<br />

de médiation, ou de procédure participative comme tentative<br />

d’évitement des procès.<br />

Cette obligation de tentative de conciliation de médiation ou de<br />

procédure participative doit notamment, selon l’article 750-1 du<br />

Code de Procédure Civile, être exécutée avant toute demande en<br />

justice, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas<br />

5 000 euros.<br />

Le défaut d’un de ces recours préalables obligatoires est considéré<br />

comme un vice de fond qui peut être relevé d’office par le juge et<br />

sanctionné par l’irrecevabilité de la demande.<br />

Il ne nous reste qu’à souhaiter que la Belgique fasse de même, et<br />

ce principalement pour le secteur de la copropriété, ou ce genre<br />

de procédures de recouvrement sont légions, et contribuent à l’engorgement<br />

de la Justice de Paix.<br />

INFO<br />

Mme Dominique Krickovic<br />

Présidente UDS (Union des<br />

Syndics asbl)<br />

info@ufsyndics.be<br />

www.ufsyndics.be<br />

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13<br />

RGPD, les syndics sont concernés ...<br />

Sauf à manquer cruellement d’informations, être passé à côté de<br />

l’existence du règlement général sur la protection des données (ciaprès<br />

le « RGPD ») relève de l’exception.<br />

Le RGPD est obligatoire et applicable depuis le 25 mai 2018.<br />

D’une manière générale et non exhaustive, le règlement impose<br />

que le traitement de données à caractère personnel réponde à<br />

certaines conditions strictes.<br />

Ainsi, les données à caractère personnel devront être :<br />

• traitées de manière licite, loyale et transparente ;<br />

• collectées pour des finalités déterminées, légitimes et<br />

explicites ;<br />

• adéquates, pertinentes et nécessaires au regard des finalités<br />

poursuivies ;<br />

• exactes, et le cas échéant, mises à jour ;<br />

• conservées sous une forme qui permette l’identification<br />

de la personne concernée pendant une durée limitée, soit<br />

uniquement pendant la durée nécessaire à la réalisation des<br />

finalités du traitement.<br />

• collectées et traitées de manière à garantir leur sécurité.<br />

Outre les respects des obligations ci-dessus, le RGPD octroie aux<br />

personnes titulaires des données des droits…<br />

Toute personne dont les données sont traitées dispose,<br />

notamment, des droits suivants :<br />

1. Un droit d’accès: la personne a le droit de recevoir, de<br />

manière compréhensible, une copie de ses données<br />

collectées et traitées.<br />

2. Un droit de rectification: la personne peut, sans frais, faire<br />

rectifier ses données qui seraient inexactes, incomplètes ou<br />

non pertinentes.<br />

3. Un droit d’opposition: la personne a le droit de s’opposer<br />

à ce que ses données la concernant fassent l’objet d’un<br />

traitement, et ce pour des motifs sérieux et légitimes. Le droit<br />

d’opposition n’est pas possible si le traitement de données<br />

est nécessaire à la conclusion ou à l’exécution d’un contrat.<br />

Attention toutefois, la personne peut s’opposer au traitement<br />

de ses données personnelles sans aucune justification<br />

lorsque les données sont collectées à des fins de marketing<br />

direct (c.-à.-d. à des fins publicitaires).<br />

La personne concernée a également le droit à l’effacement (ou<br />

« droit à l’oubli »), soit le droit à l’effacement de ses données à<br />

caractère personnel, dans certaines hypothèses énumérées par la<br />

loi. Ainsi, la personne concernée a le droit d’obtenir du responsable<br />

du traitement l’effacement, dans les meilleurs délais, de ses<br />

données à caractère personnel, notamment dans les cas suivants :<br />

• Les données ne sont plus nécessaires au regard des finalités<br />

pour lesquelles elles ont été collectées ou traitées d’une autre<br />

manière ;<br />

• La personne concernée a retiré son consentement sur lequel<br />

est fondé le traitement, et il n’existe pas d’autre fondement<br />

juridique au traitement ;<br />

• La personne concernée fait valoir son droit d’opposition<br />

et il n’existe pas de motif légitime impérieux justifiant le<br />

traitement, ou la personne s’oppose spécifiquement au<br />

traitement de ses données à des fins de marketing direct ;<br />

• Les données personnelles ont fait l’objet d’un traitement<br />

illicite ;<br />

Le monde de l’immobilier est, lui aussi, soumis au règlement<br />

général sur la protection des données et ce dernier peut, parfois,<br />

se rappeler au (bon) souvenir des professionnels de manière<br />

étonnante.<br />

Sur le plan contractuel, le syndic n’échappe pas aux obligations qui<br />

lui sont désormais imposées et doit donc prévoir, dans son contrat,<br />

une clause relative au « sort » réservé aux données personnelles<br />

dont il assure le traitement…<br />

Il convient également de ne pas oublier que le syndic est « un maillon<br />

de la chaîne » de celles et ceux qui disposent d’informations…<br />

l’ACP et ses membres ne doivent pas être exclus de l’équation, et<br />

il sera donc opportun, pour permettre au syndic de ne pas subir<br />

la responsabilité de « l’indélicatesse » de certains copropriétaires<br />

d’insérer dans le règlement de copropriété, une clause imposant<br />

aux membres de respecter les obligations du RGPD…<br />

Sur le plan pratique, une situation (qui n’est pas une fiction…) vaut<br />

mieux que de longs discours…<br />

« Une copropriété décide de modifier de système permettant<br />

l’accès aux parties communes du bâtiment en remplaçant la<br />

traditionnelle quincaillerie par des badges.<br />

Si tout le monde semble séduit par la facilité d’utilisation et le<br />

confort apportés par ce nouveau système, ce n’est pas le cas d’un<br />

locataire de l’un des appartements dudit immeuble…<br />

Ce dernier interpelle donc le syndic en lui demandant si le système<br />

d’accès, dès lors qu’il est « électronique » et personnalisé aux<br />

occupants de l’immeuble, collecte, enregistre et/ou conserve des<br />

données personnelles….<br />

Notre professionnel de l’immobilier se voit contraint de répondre<br />

par l’affirmative et le locataire d’indiquer que le système imposé<br />

par une décision à laquelle il n’a pas pris part ne respecte pas<br />

le…. RGPD et qu’en conséquence, il en exige le démontage<br />

immédiat… »<br />

À mon sens, le locataire n’a pas totalement tort….<br />

Le RGPD impose une obligation de transparence quant aux<br />

données et une obligation de licéité quant au traitement de ces<br />

dernières.<br />

La condition de licéité implique que, pour être mis en œuvre, le<br />

traitement des données doit rentrer dans l’une de ces cases : la<br />

personne concernée a consenti au traitement, le traitement est<br />

nécessaire à l’exécution d’un contrat, ou encore, le traitement<br />

est nécessaire aux fins des intérêts légitimes poursuivis par<br />

le responsable du traitement à moins que ne prévalent des<br />

intérêts fondamentaux…


14<br />

On pourrait considérer que le locataire qui n’a pas consenti à<br />

l’installation du système d’accès pourrait, dans le respect du RGPD,<br />

se le voir imposé sur base du dernier critère… mais….ce serait alors<br />

faire fi de l’obligation de transparence….<br />

Cette obligation implique que les données soit<br />

collectées APRES communication aux personnes d’une information<br />

complète sur le traitement… ce qui dans notre cas, n’a pas été<br />

réalisé.<br />

Pour répondre à l’obligation de transparence, notre syndic et l’ACP,<br />

auront tout intérêt à communiquer, (exemple) :<br />

• par un courriel à l’attention de l’ensemble des occupants ;<br />

• sur une notice, fournie systématiquement à l’arrivée de tout<br />

nouvel occupant<br />

Cette information devrait également figurer de manière<br />

permanente sur son intranet / règlement intérieur à la rubrique «<br />

Politique de protection des données » - Onglet « Accès par badge »,<br />

pour permettre aux occupants d’exercer leurs droits. A défaut d’un<br />

intranet accessible, cette information doit pouvoir être fournie, à<br />

tout moment, sur demande des occupants adressée à rgpd@xxx.be<br />

En conclusion, ne négligez pas de mettre votre activité en<br />

conformité à TOUTES les exigences du RGPD AVANT de vous<br />

retrouver confronté à une situation litigieuse, à un contrôle et<br />

ou à … l’amende de 4 %.... et appréhendez chaque situation<br />

rencontrée à travers les filtres repris ci-dessous pour déterminer<br />

l’ampleur de vos obligations.»<br />

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M. Gilles Tytgat<br />

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15<br />

L’assemblée générale à distance<br />

est-elle vraiment illégale?<br />

La crise sanitaire que nous avons traversé a eu un impact non<br />

négligeable sur l’organisation des copropriétés en Belgique.<br />

En effet, de la mi-mars à la fin juin , pratiquement plus aucune<br />

assemblée générale ne s’est tenue. En cause, non seulement une<br />

prudence bien légitime, mais aussi une interprétation erronée de<br />

l’Arrêté Royal du 09 avril par la plupart des organisations de syndics,<br />

à l’exception notoire de l’Union des Syndics, selon laquelle ces<br />

assemblées générales étaient purement et simplement interdites.<br />

Cette situation a eu pour effet de bloquer l’ensemble des<br />

décisions de toutes les copropriétés de notre pays ! Rénovation<br />

de chaufferies ou de toitures, renouvellement des organes de la<br />

copropriété, mise en concurrence des fournisseurs, tout est à<br />

l’arrêt. Et non content de voir cette situation prolongée jusqu’au<br />

30 juin, ce qui de facto rend l’organisation d’assemblées générales<br />

très compliquée jusqu’au 31 août <strong>2020</strong>, certaines organisations<br />

d’administrateurs de biens bataillent aujourd’hui pour reporter<br />

purement et simplement l’organisation des assemblées générales<br />

à l’année 2021.<br />

Pourtant des solutions techniques existent. Notre société, mais<br />

elle n’est pas la seule, a développé une solution digitale pour les<br />

assemblées générales, permettant aux copropriétaires qui ne<br />

veulent ou qui ne peuvent se déplacer d’y participer à distance, de<br />

prendre part au débat et de voter en ligne. Ces solutions sont-elles<br />

vraiment hors la loi ?<br />

Nous pensons que le cadre légal actuel offre plus de souplesse que<br />

certains ne le prétendent.<br />

L’arrêté royal inéquitable<br />

Alors que la crise sanitaire que nous connaissons aujourd’hui<br />

empêche les copropriétaires de se réunir, l’arrêté royal n°4 du 9<br />

avril <strong>2020</strong> a expressément prévu que les organes de gestion des<br />

sociétés peuvent recourir aux assemblées générales à distance<br />

sans même que les statuts desdites sociétés ne le prévoient.<br />

Il s’agissait en l’espèce d’une rupture inacceptable du principe<br />

d’égalité consacré par la Constitution. Les actionnaires des<br />

sociétés se voyaient reconnaitre le droit de tenir leurs assemblées<br />

générales à distance alors que les copropriétaires se voyaient<br />

interdire la faculté d’y recourir.<br />

La motivation donnée par le rapport au Roi fait référence à la<br />

courbe d’âge des copropriétaires et au fait que les syndics ne sont<br />

pas techniquement préparés à cette fin. Pas un mot en revanche<br />

sur la possibilité de recourir aux moyens modernes de visioconférence<br />

et de vote à distance.<br />

On ne perçoit pas bien ce qui distinguerait un copropriétaire, d’un<br />

membre d’une association ou d’un actionnaire d’une société que<br />

ce soit sur le plan social ou sur celui de la santé publique. Il y a en<br />

Belgique des jeunes copropriétaires comme des personnes plus<br />

âgées. Il en va de même en ce qui concerne les actionnaires et<br />

membres d’associations.<br />

La motivation selon laquelle les syndics ne seraient quant à eux pas<br />

techniquement préparés à cette fin ne parait pas plus pertinente.<br />

Il n’est en effet pas établi que les sociétés étaient parfaitement<br />

préparées pour faire face à la situation actuelle. Il y a par ailleurs<br />

des syndics qui étaient parfaitement préparés techniquement<br />

à ce type de situation et notre plateforme permet aujourd’hui<br />

comme au début de la crise aux copropriétés d’utiliser un système<br />

d’assemblée générale en ligne sans frais supplémentaire. Certains<br />

syndics, bénévoles ou professionnels, s’y étaient déjà préparés<br />

depuis longtemps.


16<br />

Le Conseil d’Etat s’en est pour sa part ému. Dans son avis, le Conseil<br />

d’Etat précise : À cet égard, il est douteux que l’explication figurant<br />

dans le commentaire de l’article 2 dans le rapport au Roi, fondée sur « la<br />

courbe d’âge des copropriétaires […] variée mais généralement assez<br />

élevée, ce qui signifie que les consignes de sécurité ne permettent pas qu’ils<br />

participent encore à ces assemblées générales », puisse être considérée<br />

comme pertinente et suffisante dès lors que, pour ces situations, certains<br />

des procédés envisagés dans le chapitre 2 pourraient être mis en œuvre<br />

moyennant les précautions nécessaires.<br />

Il résulte de cet avis que le Conseil d’Etat considère que l’interdiction<br />

faite est discriminatoire et, partant, illégale. Le texte de l’arrêté<br />

royal fut amendé et précise dans sa version définitive que toutes<br />

les assemblées générales des copropriétaires visées aux articles<br />

(…) qui, en raison des mesures de sécurité liées au (sic !) pandémie<br />

Covid-19, ne peuvent avoir lieu (…) doivent être tenues endéans un<br />

délai de cinq mois.<br />

Des assemblées malgré tout<br />

Le principe retenu est donc que l’organisation des assemblées générales<br />

n’est pas interdite mais que si celle-ci ne peuvent se tenir, en raison des<br />

consignes de sécurité, celles-ci sont reportées dans le délai de cinq<br />

mois. Cela suit l’argument soulevé par le Conseil d’Etat.<br />

Le rapport au Roi a donc été complété en vue de préciser que les<br />

assemblées générales pouvaient toujours se tenir de façon écrite et que<br />

l’organisation de l’assemblée via une conférence téléphonique ou vidéo<br />

peut faire partie de cette procédure écrite. L’unanimité, requise par la<br />

loi, est maintenue dans ce cas<br />

Interrogé à ce sujet, le Ministre Koen GEENS qui prétend donc assimiler<br />

l’assemblée à distance à l’assemblée écrite reconnait toutefois qu’une<br />

assemblée générale par écrit ne peut être comparée à une assemblée<br />

générale à distance dans la mesure où dans ce dernier cas, rien ne<br />

s’opposerait à ce qu’un copropriétaire qui ne bénéficie pas d’un appui<br />

technique donne procuration à autre propriétaire.<br />

L’arrêté royal échappe à certaines critiques par son silence. Un<br />

silence assourdissant. Si l’intention était de n’autoriser que les seules<br />

assemblées générales écrites, il eut été très simple de le préciser. Dans la<br />

pratique d’ailleurs, la position du Ministre est intenable. On ne compte<br />

plus aujourd’hui les assemblées générales qui se tiennent malgré tout,<br />

que ce soit en présence physique des copropriétaires ou non…<br />

« New normal »<br />

Aujourd’hui certaines voix se font entendre et plaident pour un peu<br />

plus de pragmatisme.<br />

Les mesures arrêtées le 9 avril ont déjà été prolongées jusqu’au 30<br />

juin de cette année. Le coronavirus est pour sa part toujours parmi<br />

nous et pour encore un temps certain. Il va simplement falloir<br />

apprendre à nous adapter à cette réalité qui conduit déjà certains<br />

copropriétaires à souhaiter que leurs assemblées générales se<br />

tiennent tout en prévoyant, si cela est possible, une participation<br />

à distance des copropriétaires qui ne peuvent ou ne veulent se<br />

déplacer. Il n’y pas de raison que le monde de la copropriété reste<br />

engoncé des dans pratiques du siècle dernier.<br />

L’air des assemblées digitales est en marche. Ce sera bientôt le « new<br />

normal ».<br />

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*l’association des copropriétaires souscrit le contrat d’assurance par l’intermédiaire de son syndic.


19<br />

Le Règlement d’ordre intérieur 2.0<br />

et la responsabilité du syndic<br />

1. Il n’y a pas si longtemps encore, le Règlement d’ordre intérieur<br />

n’avait d’autre objet que la compilation des règles de savoir-vivre<br />

ensemble que les copropriétaires avaient jugé utile d’instaurer :<br />

fermer la porte de l’immeuble à clef après 22 heures, ne pas utiliser<br />

l’ascenseur pour le déménagement, ne pas entreposer d’objets<br />

sur les terrasses, mettre des pantoufles lorsqu’on marche sur<br />

un parquet, etc. Ces règles étaient les plus diverses et variaient<br />

considérablement d’un immeuble à l’autre, à tel point d’ailleurs que<br />

la lecture d’un règlement d’ordre intérieur permettait de savoir ce<br />

qui préoccupait les copropriétaires dans leur rapport à leurs voisins<br />

et, par-là, de deviner à quel type de résidence on avait affaire.<br />

Et il était assez amusant de constater que si, dans certains<br />

immeubles, les copropriétaires se souciaient de la manière dont<br />

les rosiers devaient être taillés, il était nécessaire, dans d’autres, de<br />

préciser qu’il est interdit de cracher par terre…<br />

Le Règlement d’ordre intérieur n’était en tout état de cause pas<br />

obligatoire, la loi se bornant à préciser que s’il en existait un, il<br />

pouvait être établi par acte sous-seing-privé.<br />

La loi de 2018 a changé la donne.<br />

2. Tout d’abord, le Règlement d’ordre intérieur est désormais<br />

obligatoire (article 577-3, al. 2).<br />

Il ne fait pour autant pas partie des statuts puisque, selon l’article<br />

577–4, § 1er du Code civil, ceux-ci sont constitués de l’Acte de base<br />

et du Règlement de copropriété.<br />

Ceci a son importance puisque, étranger aux statuts, les<br />

modifications qui devront y être apportées par l’assemblée générale<br />

pourront être décidées à la majorité absolue et non à la majorité<br />

qualifiée exigée par l’article 577-7. Ainsi par exemple, par le passé,<br />

modifier la période de réunion annuelle de l’assemblée exigeait<br />

une majorité de 75 % puisque c’est le Règlement de copropriété qui<br />

précisait cette période ; la modification peut désormais se décider<br />

à la majorité absolue.<br />

Seule exception au tableau : le montant des marchés des contrats à<br />

partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, qui doit figurer<br />

dans le Règlement de l’intérieur mais qui doit être fixé par une<br />

décision de l’assemblée prise à la majorité des deux tiers (article<br />

577-7, § 1er, 1°, d).<br />

3. Ensuite, la loi impose désormais le contenu du Règlement<br />

d’intérieur ou, à tout le moins, précise de ce qu’il doit nécessairement<br />

comporter, à savoir :<br />

• les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement<br />

et aux pouvoirs de l’assemblée générale ;<br />

• le montant des marchés et des contrats à partir duquel une<br />

mise en concurrence est obligatoire (si l’assemblée a voté ce<br />

montant) ;<br />

• le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs,<br />

la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de<br />

celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat, ainsi<br />

que des obligations conséquentes à la fin de sa mission ;<br />

• la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se<br />

tient l’assemblée générale ordinaire de l’association des<br />

copropriétaires ;<br />

• les compétences du commissaire aux comptes.<br />

4. Ainsi, à côté de son contenu traditionnel tel qu’il a été rappelé<br />

plus haut et qui demeure naturellement, le Règlement d’ordre<br />

intérieur intègre désormais un certain nombre de dispositions qui<br />

faisaient antérieurement partie du Règlement de copropriété.<br />

De ce glissement, il résulte que le Règlement d’ordre intérieur revêt<br />

aujourd’hui une importance qu’il n’avait pas auparavant.<br />

Or, on sait que le syndic a des obligations au regard du Règlement<br />

d’ordre intérieur. Il doit en particulier le tenir à jour et il y intégrer<br />

les modifications décidées par l’assemblée générale mais il doit<br />

aussi l’« adapter si les dispositions légales qui s’appliquent sont<br />

modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d’une décision préalable<br />

de l’assemblée générale ».<br />

Cette dernière obligation est nouvelle et a été édictée par la loi de 2018.<br />

On aurait tort d’en sous-estimer l’importance car elle me<br />

paraît constituer une source particulièrement pernicieuse de<br />

responsabilité pour les syndics.<br />

5. On pourrait en effet d’abord penser qu’elle n’est pas bien<br />

contraignante puisqu’aussi bien, la loi précise ailleurs que « les<br />

dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d’ordre<br />

intérieur non-conformes à la législation en vigueur sont de plein<br />

droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à<br />

compter de leur entrée en vigueur » (article 577-14).<br />

Quel syndic ne se dira pas : pourquoi se casser la tête à modifier le<br />

règlement alors que si la loi change, l’adaptation sera automatique<br />

et nul n’est censé ignorer la loi ?<br />

… si ce n’est que l’adage nul n’est censé ignorer la loi procède d’une<br />

fiction et que, dans une copropriété, c’est le Règlement d’ordre<br />

intérieur qui constitue la source officielle lorsqu’il est question des<br />

informations que la loi lui impose de contenir.<br />

Ainsi, qu’un copropriétaire vienne à être trompé par un règlement<br />

erroné et il pourra engager la responsabilité du syndic a raison du<br />

dommage que cette erreur lui aura causé.<br />

On pense par exemple à un propriétaire induit en erreur par une<br />

disposition obsolète du règlement relative au mode de convocation<br />

de l’assemblée et qui, en raison cette erreur, n’aurait pas pu assister<br />

à la réunion ou qui, considérant à tort que l’assemblée était mal<br />

convoquée, aurait engagé de manière téméraire une action en<br />

annulation de ses décisions.


20<br />

6. Ensuite, si l’adaptation du Règlement d’ordre intérieur consécutive<br />

aux modifications que l’assemblée a décidées ne présente<br />

a priori aucune difficulté, il n’en ira pas nécessairement de même<br />

pour celle qui sera exigée par la modification des dispositions légales.<br />

Car outre que, dans son principe, l’analyse et l’interprétation<br />

d’un texte de loi sont de la compétence des professionnels du droit<br />

– ce que le syndic n’est pas – le fait est qu’il est devenu bien rare<br />

aujourd’hui qu’un texte de loi nouveau soit si limpide et bien rédigé<br />

que sa compréhension exacte soit à la portée immédiate de tous; et<br />

la loi sur la copropriété ne fait certainement pas figure d’exception<br />

dans ce sinistre tableau…<br />

aux modifications du Règlement d’ordre intérieur que lorsqu’il<br />

ne nourrit aucun doute sur leur portée ; qu’inversement, lorsqu’il<br />

hésitera, il sera bien avisé de solliciter l’avis d’un juriste spécialisé<br />

dans le droit de la copropriété.<br />

INFO<br />

Partant, que fera le syndic lorsque la loi changera ? Se risquera-t-il<br />

à modifier immédiatement le Règlement d’ordre intérieur comme il<br />

en a l’obligation, et à commettre une erreur de droit dont il devra<br />

assumer les conséquences, ou tardera-t-il à adapter le règlement<br />

dans l’attente d’un avis autorisé ou d’une décision de l’assemblée<br />

générale, exposant alors autrement sa responsabilité ?<br />

Mr Eric RIQUIER<br />

Avocat (IURIS AVOCATS)<br />

Professeur à la Solvay Brussels<br />

School of Economics &<br />

Management (ULB)<br />

7. Je pense que le législateur n’a (une fois de plus) pas mesuré<br />

les conséquences pratiques des nouvelles dispositions qu’il<br />

adoptait mais il est en tout cas certain, de mon point de vue, que<br />

le principe de précaution commande que le syndic ne procède<br />

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22<br />

Offres, honoraires et contrats de<br />

syndics: un manque de clarté et<br />

d’uniformité évident<br />

L’UDS a récemment collecté, analysé et évalué un grand nombre<br />

d'offres de syndics. Nous en sommes arrivés à des conclusions<br />

frappantes. Non seulement des erreurs sont parfois commises<br />

en ce qui concerne le nombre de lots ou l'adresse de l’ACP, mais<br />

il est également surprenant de constater que le plus souvent les<br />

prestations, les forfaits et les tarifs ne sont pas clairement présentés.<br />

Les copropriétaires sont souvent accusés de toujours choisir le<br />

syndic le moins cher. Mais comment les copropriétaires peuvent-ils<br />

faire le bon choix entre des offres et des annexes très différentes<br />

avec des listes diverses de prestations multiples? La plupart<br />

des copropriétaires n’ont d’ailleurs pas connaissance de toutes<br />

les obligations légales. Certaines offres mentionnent les même<br />

obligations plusieurs fois, d'autre mentionnent des prestations<br />

supplémentaires de façon désordonnée. Parfois, les coûts privatifs<br />

dans le cadre d’une mutation sont répertoriés parmi d'autres<br />

prestations générales. Impossible de s’y retrouver et de comparer !<br />

Le métier de gestionnaire d'immeuble est particulièrement<br />

complexe. Les copropriétaires ne sont généralement pas<br />

des spécialistes en copropriété. La clarté et l'uniformité leur<br />

permettraient de désigner plus facilement le bon gestionnaire.<br />

Nous plaidons donc pour une plus grande uniformité des<br />

contrats de syndics.<br />

Osons remettre en question le mode de calcul des<br />

honoraires !<br />

Nous aimerions aborder ici la problématique du mode de calcul<br />

des honoraires du syndic. Se fier uniquement au nombre de lots<br />

privatifs, garages ou emplacements pour fixer un honoraire de base<br />

est largement dépassé. Ne serait-il pas plus judicieux de prendre<br />

également en compte d’autres facteurs qui contribueraient à une<br />

augmentation, ou une diminution des honoraires ?<br />

Quelques exemples de facteurs aggravants: vétusté du bâtiment,<br />

procédures judiciaires, complexité de la comptabilité, multiples<br />

ascenseurs, situation du bâtiment (quartier), vandalisme,<br />

complexité du chauffage collectif et de la répartition des charges<br />

etc. En revanche, la possibilité de se réunir pendant les heures<br />

de bureau, la digitalisation de l’administration, la présence d’un<br />

conseil de copropriété actif, peuvent impliquer un allègement des<br />

prestations et donc une réduction des honoraires.<br />

Le gestionnaire de l’immeuble pourrait aussi, se baser sur un<br />

certain nombre de tâches par mois, trimestre, semestre ou année<br />

et augmenter ou réduire le montant final de ses honoraires en<br />

fonction d’un coefficient.<br />

Clé de répartition des honoraires<br />

du syndic: contradictions<br />

Un autre facteur de confusion porte sur la clé de répartition des<br />

honoraires du syndic. Il s’avère qu’actuellement, tous les syndics<br />

calculent systématiquement leurs honoraires sur base du nombre<br />

de lots de l’immeuble. Cependant, cela ne signifie absolument pas<br />

que les honoraires seront répartis par lot privatif dans le décompte<br />

annuel. Au contraire: conformément à la loi sur la copropriété<br />

et à la plupart des statuts, les honoraires du syndic sont, en tant<br />

que charges communes, répartis au prorata des quotités dans les<br />

parties communes.<br />

Cette répartition est déroutante pour beaucoup de copropriétaires,<br />

mails elle présente un avantage certain. En effet les petits lots tels<br />

que les caves et les garages contribuent aussi aux frais de syndic, sans<br />

pour autant égaler la participation d’un lot résidentiel. En revanche,<br />

cette répartition n’est ni logique ni juste pour tous les lots.<br />

Elle n’est pas logique car si le mode de calcul des honoraires est<br />

basé sur le nombre de lots de l’immeuble, il est évident que<br />

l’ampleur de la mission du syndic et l’étendue de ses fonctions<br />

ne sont pas uniquement déterminées par le nombre de lots. Le<br />

dossier de base et les tâches légales restent tout aussi complexes et<br />

exigeantes pour un immeuble de 5 lots que pour un immeuble de<br />

25 lots. La preuve en est que le barème IPI aboli par le Conseil d’Etat<br />

en 2005 prévoyait une réduction proportionnelle des honoraires en<br />

fonction du nombre de lots (plus de lots moins d’honoraires)!<br />

C’est aussi la raison pour laquelle, de nos jours, les petits immeubles<br />

ne sont plus attractifs pour les syndics; ils doivent se conformer<br />

aux mêmes obligations légales, mais leurs honoraires sont<br />

proportionnellement très bas en raison du petit nombre de lots. Il<br />

en résulte que de plus en plus de petits immeubles n’arrivent plus à<br />

trouver un syndic professionnel qui soit intéressé par cette gestion.<br />

Ce mode de répartition est également injuste puisque le syndic<br />

travaille autant et aussi bien pour un lot commercial que pour un<br />

studio. Pourquoi le lot commercial participe-t’il toujours plus que<br />

les autres aux honoraires du syndic?<br />

Astuce: Nous conseillons donc aux syndics et aux membres<br />

de l’UDS (Union des Syndics) de demander à l’AG de répartir les<br />

honoraires du syndic par lot et de facturer des frais moins élevés<br />

pour les petits lots annexes comme les caves, les garages et autres<br />

emplacements de parking, s’ils n’appartiennent pas à un lot<br />

résidentiel. L’AG doit approuver cette nouvelle clé de répartition à<br />

la majorité des 4/5.<br />

Tous les frais de l’immeuble ne sont pas<br />

des frais de syndic!<br />

Malheureusement, les questions complexes sont trop souvent<br />

formulées de manière simpliste. Il est donc regrettable de constater<br />

que de nombreux copropriétaires font un amalgame réducteur en<br />

considérant tous les frais de la copropriété comme «frais de syndic»,<br />

et cela sans aucune distinction.<br />

Rien n’est moins vrai! Il est absurde de nommer les charges<br />

communes comme des « frais de syndic ». De cette façon, on<br />

pourrait laisser croire que tous les acomptes et autres charges<br />

communes reviennent au gestionnaire immobilier, alors que ce


23<br />

dernier ne perçoit qu’une infime partie du montant total des<br />

charges communes de l’ACP. La grande majorité des versements<br />

est, bien évidemment, utilisée pour payer les factures courantes<br />

(eau, gaz, électricité, entretien, frais d’ascenseur, assurance, etc.).<br />

Envoyez votre contrat avec votre offre!<br />

Le contrat du syndic est un élément essentiel de votre offre. La loi<br />

sur la copropriété prévoit qu’une convention écrite régit la relation<br />

entre le syndic et l’ACP.<br />

L’ Art. 577-8-§1 prévoit:<br />

Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association<br />

des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un<br />

contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations<br />

sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs<br />

rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu<br />

à une rémunération sauf décision de l’assemblée générale.<br />

Le devis ne concerne que les frais de gestion. L’accord, en revanche,<br />

est le seul document légal qui énumère clairement toutes les<br />

obligations des deux parties. Il est légalement contraignant.<br />

Par conséquent, envoyez votre contrat avec votre offre. Un fois<br />

votre nomination approuvée par l’AG, assurez-vous toujours, que le<br />

contrat sera effectivement signé à votre bureau ou sur rendez-vous.<br />

Faites ensuite des copies pour les autres copropriétaires.<br />

Trop souvent, les contrats sont envoyés pour signature aux<br />

copropriétaires, mais ne sont jamais retournés au syndic ! Cela<br />

conduit bien évidemment à des discussions importantes voire des<br />

litiges, notamment en cas de renvoi du syndic.<br />

Astuce: Il est conseillé de mettre un point à l’ordre du jour<br />

de l’assemblée générale pour donner mandat au président de<br />

l’assemblée générale afin de signer le contrat du syndic au nom et<br />

pour le compte de l’ACP.<br />

Le syndic doit-il aussi être médium?<br />

En plus du forfait de base, le gestionnaire du bâtiment doit, depuis<br />

le 1er janvier 2019, établir un cahier des charges reprenant toutes<br />

les prestations et autres tâches supplémentaires possibles avec<br />

mention de l’honoraire y afférant.<br />

Une tâche non mentionnée ou l’absence de l’honoraire s’y<br />

rapportant, et les copropriétaires pourront refuser de payer la<br />

facture. Seul l’AG pourra accepter le paiement de ce service.<br />

L’ Art BW. 577-8 §1 prévoit:<br />

Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une<br />

rémunération, sauf décision de l’Assemblée Générale.<br />

Le problème est que notre secteur a connu au cours des 10<br />

dernières années une prolifération de nouvelles lois, décrets et<br />

normes. Citons à ce sujet le RGPD, l’inventaire amiante...etc.<br />

Comment le gestionnaire immobilier peut-il connaître à l’avance<br />

les futures obligations légales et les intégrer dans son accord<br />

avant leur publication officielle?<br />

Le législateur n’a pas envisagé qu’un syndic puisse se retrouver<br />

dans l’obligation légale d’effectuer une prestation obligatoire et<br />

impérative dans un délai imparti, alors qu’il n’a aucune garantie<br />

que cette prestation sera rémunérée…<br />

Astuce: Pour d’éventuelles futures obligations légales, proposer<br />

un honoraire de démarrage (cout fixe ou tarif horaire).<br />

Obligations légales et honoraires supplémentaires<br />

Nous aimerions ici soulever un point important afin d’éclaircir un<br />

malentendu assez courant selon lequel les tâches légales du syndic<br />

énumérées à l’article 577-8 §4 Cc sont comprises dans les honoraires<br />

de base. Pourtant, la loi sur la copropriété ne prévoit nullement que<br />

les obligations légales du syndic doivent toutes être comprises<br />

dans l’honoraire de base. L’article 577-8 §4 énumère uniquement<br />

les prestations légales de base que le gestionnaire d’immeuble doit<br />

impérativement effectuer dans le cadre de sa gestion.<br />

Par conséquent, ces obligations légales peuvent faire l’objet d’une<br />

tarification supplémentaire, comme c‘est la cas pour les assemblées<br />

générales extraordinaires ou le dossier d’intervention ultérieure.<br />

Il est très important pour le gestionnaire d’établir un cahier des<br />

charges de toutes les prestations possibles avec quatre types de tarifs:<br />

1. inclus dans l’honoraire de base<br />

2. tarif spécial: tarif horaire<br />

3. tarif spécial: fixe ou forfaitaire<br />

4. pourcentage<br />

Quelques autres conseils utiles!<br />

Pour conclure, nous aimerions vous donner quelques conseils utiles.<br />

1. Indiquez très clairement dans votre offre:<br />

• le nombre correct de lots<br />

• les honoraires séparés pour les caves, garages et/ou<br />

emplacements<br />

• les prestations comprises dans le forfait mensuel et celles qui<br />

ne le sont pas<br />

• la liste complète des prestations supplémentaires<br />

• dans une rubrique séparée de cette liste: les honoraires<br />

privatifs liés à la mutation d’un lot (article 577-11 Cc)<br />

2. Envoyez un contrat vierge avec votre offre. Ceci est important car<br />

le contrat lient les parties entre elles.<br />

3. Attention aux clauses non valides:<br />

• Décharge ou quitus: la décharge doit émaner d’un vote, et ne<br />

peut pas être donnée de manière tacite.<br />

• Responsabilité; vous ne pouvez pas limiter votre responsabilité<br />

contractuellement. Conformément à la loi sur la copropriété<br />

(art. 577-8 §5 BW), le syndic est «seul responsable de sa gestion».<br />

• Durée: indiquez toujours clairement la durée du mandat<br />

du syndic et laissez courir votre mandat jusqu’à la première<br />

assemblée générale suivant cette date. Ceci est important<br />

pour votre procuration bancaire. Certaines banques sont<br />

(injustement) intraitables à ce sujet.<br />

• Résiliation ou cessation: indiquez clairement les différentes<br />

options de résiliation et l’indemnité qui s’y rapporte:<br />

- résiliation par l’AG avec effet immédiat avant la fin du<br />

contrat<br />

- renvoi avec préavis<br />

- refus de prolongation du mandat par l’AG= pas de frais<br />

de résiliation<br />

- cessation par le syndic lui-même<br />

4. Adhésion à l’UDS: si vous êtes membre de la fédération<br />

professionnelle UDS (Union des Syndics), merci d’indiquer votre<br />

adhésion à l’UDS et/ou à la Kavex sur votre papier à en-tête et/ou


24<br />

signature de vos mails et/ou sur votre site internet, accompagné<br />

du logo. Cela donne une image positive à votre bureau de syndic<br />

et montre que vous exercez votre profession sérieusement et<br />

consciencieusement. En cas de plaintes des copropriétaires à<br />

l’IPI, les membres de l’UDS bénéficient d’une protection juridique<br />

(défense disciplinaire).<br />

Conclusion<br />

L’UDS s’attache depuis des années à promouvoir la profession de<br />

syndic par l’amélioration de son image et de son professionnalisme.<br />

Il va sans dire que c’est à l’avantage les syndics et des copropriétaires!<br />

Une progression évidente vers la transparence et l’uniformité<br />

faciliteront le choix des copropriétaires et amélioreront la relation<br />

avec leur gestionnaire. En évitant bien des discussions par la suite.<br />

Notre secteur devra sans aucun doute se professionnaliser<br />

davantage en mettant encore plus l’accent sur une conduite<br />

éthique et une communication transparente.<br />

L’UDS a d’ores et déjà démontré, avec l’organisation du Salon<br />

de la Copropriété, que le métier de syndic a bien évolué ! Nous<br />

sommes passés du stade de «remplacer une lampe» à une gestion<br />

administrative, financière et technique à part entière qui mérite<br />

le respect. Ce professionnalisme s’exprime non seulement dès le<br />

premier contact avec les ACP mais aussi à travers une offre claire<br />

et un contrat transparent et équilibré. Comme on dit si bien « on a<br />

qu’une seule chance de faire une première impression! »<br />

Une version remodelée et uniformisée du contrat de syndic sera<br />

bientôt disponible sur l’intranet pour les membres de l’UDS.<br />

INFO<br />

Mme Dominique Krickovic<br />

présidente UDS (Union des<br />

Syndics)<br />

info@ufsyndics.be<br />

www.ufsyndics.be<br />

PROPERTYTODAY<br />

SALON de la Copropriété - 4me édition<br />

jeudi 18 novembre 2021<br />

Suite à une large concertation entre les organisateurs et les parties<br />

concernées, et compte-tenu de l’évolution inquiétante du Covid-19<br />

en Belgique, il a été judicieusement décidé de reporter le Salon de<br />

la Copropriété <strong>2020</strong> au jeudi 18 novembre 2021.<br />

Réservez d’ores et déjà cette date !<br />

Cette quatrième édition du Salon sera sans aucun doute un grand<br />

succès, en partie grâce à l’organisation du Congrès National des<br />

Syndics le même jour et au même endroit.<br />

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spécifique de la copropriété peuvent adresser sans engagement<br />

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26<br />

Local Pop-up versus syndic:<br />

qui a encore son mot à dire?<br />

Pour l’entrepreneur (débutant), louer un local commercial n’est de<br />

nos jours possible qu’en concluant un bail commercial. Cela a pour<br />

conséquence immédiate d’engager les parties pour un certain nombre<br />

d’années (durée de base d’au moins 9 ans). En outre, cela apporte au<br />

propriétaire la certitude d’un revenu locatif suffisant ; à l’entrepreneur de<br />

rentabiliser ses investissements.<br />

Par contre, pour l’entrepreneur qui envisage un emplacement commercial<br />

Pop-up, cette protection juridique peut constituer un obstacle. Les<br />

magasins pop-up sont de plus en plus courants et ils apportent une<br />

réponse aux nouvelles exigences d’un marché en pleine évolution. C’est<br />

pourquoi le gouvernement a créé un cadre juridique soumis à des règles<br />

spécifiques. La durée du contrat ne peut excéder un an et la résiliation<br />

est aisée pour le locataire. Par ailleurs le contrat permet au locataire d’effectuer<br />

des travaux dans le local, lorsque le locataire en fait la demande<br />

par écrit au propriétaire, qui à son tour est en droit de lui demander la<br />

remise en état du local dans son état d’origine.<br />

Le bailleur peut bien entendu posséder un local (commercial) faisant partie<br />

d’une copropriété, de sorte qu’il devra à son tour se conformer aux<br />

règles édictées par la loi sur la copropriété, mais aussi l’acte de base, les<br />

statuts, les règles de copropriété et le règlement d’ordre intérieur.<br />

La question qui se pose régulièrement est celle de savoir comment un<br />

gestionnaire d’immeuble doit aborder et gérer cette situation. De quelle<br />

manière pourra t’il éviter que le locataire qui emménagera dans le local<br />

commercial pour une courte période ne soit à l’origine de trop grands<br />

conflits avec les autres copropriétaires qui, dans de la plupart des cas ne<br />

sont pas des commerçants mais des résidents paisibles qui souhaitent<br />

vivre tranquillement dans leur résidence.<br />

Cette nouvelle tendance dans les immeubles à appartements, qui<br />

consiste à mettre à disposition des locaux de rez-de-chaussée (en<br />

général) pour y installer des magasins pop-up, a entre autre pour<br />

avantage, de louer un local vide à faible coût et pour une courte<br />

période. Dans le contexte de la copropriété, la question principale<br />

est bien entendu de savoir si cet usage du rez-de-chaussée d’un immeuble<br />

d’habitation est compatible avec le standing de l’immeuble.<br />

A ce sujet il est important que soit le règlement de copropriété, soit<br />

une décision de l’assemblée générale, prévoient une réglementation<br />

adéquate, comme c’était le cas autrefois. Dans la plupart des immeubles,<br />

la location à des fins commerciales, la restauration ou autres activités<br />

étaient réglementée par les statuts ou le règlement d’ordre intérieur. La<br />

destination des locaux pouvait être limitée et restreinte.<br />

Pour le syndic, il est donc essentiel d’initier systématiquement les modifications<br />

nécessaires à l’acte de base et au règlement d’ordre intérieur, modifications<br />

grâce auxquelles les clarifications utiles seront introduites quant<br />

à la nature des commerces qui seront autorisés dans les ACP en question.<br />

Il nous semble difficilement compatible, d’autoriser d’une part un copropriétaire<br />

à louer un local via un bail commercial classique de 9 ans (qui<br />

peut être résilié par le locataire après 3 ans), et de lui défendre d’autre part<br />

de louer ce même local à un magasin pop-up, alors que c’est le type de<br />

commerce et la destination des lieux qui doivent être clairement définis<br />

dans l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur.<br />

En pratique, le problème se pose, évidemment, lorsqu’un locataire qui<br />

loue pour une courte durée ne respecte pas les règles fixées au sein de<br />

l’immeuble. Le gestionnaire d’immeuble n’est pas toujours en mesure<br />

de réagir rapidement. Naturellement, il exhortera en premier lieu le copropriétaire/bailleur<br />

à mettre fin à court terme à une utilisation interdite<br />

du local en question. Mais s’il n’obtient pas de réponse à sa demande, le<br />

syndic devra demander à l’assemblée générale un mandat pour pouvoir<br />

intenter une action en justice.<br />

Le plus simple serait que le règlement d’ordre intérieur prévoit pour le<br />

syndic un mandat permanent lui permettant d’intervenir en cas de baux<br />

non autorisés. A défaut, si cela n’a pas été prévu, le gestionnaire immobilier<br />

pourra se prévaloir de son obligation générale de faire respecter les<br />

règles de copropriété et d’ordre intérieur.<br />

Mais une autre solution existe, dans le cas où d’autres copropriétaires<br />

ou parties communes menacent de subir des dommages graves du fait<br />

d’une exploitation non autorisée. En effet, le syndic est habilité, en application<br />

de l’article 577-9, § 1, troisième alinéa du Code civil, à introduire<br />

« toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties<br />

communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale<br />

dans les plus brefs délais ». Par conséquent, le syndic a la possibilité,<br />

lorsque par exemple des locataires stockent dans leurs locaux certaines<br />

marchandises en violation du règlement d’ordre intérieur, d’intenter une<br />

action autonome contre ces locataires. (Justice de Paix Etterbeek 17 juin<br />

2011, et Justice de Paix 2013, 76)<br />

En ce qui concerne le copropriétaire négligent, qui ne répond pas au syndic,<br />

ce dernier peut être dans un premier temps traduit devant le juge<br />

du fonds en réclamation d’une restauration à l’état antérieur, éventuellement<br />

accompagnée de la démolition de structures érigées illégalement.<br />

Et si dans le contexte du magasin pop-up, la destination statutaire de<br />

la partie privative n’a pas été respectée, un ordre de cessation d’activité<br />

peut être requis ; comme par exemple, la cessation de l’exploitation<br />

d’une entreprise qui serait contraire à la destination conventionnelle non<br />

commerciale des locaux prévue dans l’acte de base. (Vred. Antwerp (V) 19<br />

février 1986, T.Not.1986, 248).<br />

Enfin, il est important de noter que ces règles ne s’appliquent pas<br />

seulement aux copropriétaires, mais aussi plus largement, aux locataires<br />

et aux utilisateurs. Comme le prévoit l’art. 577-10 CC. les dispositions du<br />

règlement d’ordre intérieur les concernent également.<br />

Il est donc utile de renforcer la position de l’ACP le plus possible en intensifiant<br />

par exemple les dispositions du règlement d’ordre intérieur. Mais<br />

en tout état de cause, le syndic pourra toujours, dans le cadre de ses pouvoirs<br />

(légaux), agir en justice pour défendre les droits de la copropriété.<br />

INFO<br />

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