numero 06 - CNA Ravenna

L’esperto risponde
Vizi e difetti nelle opere edili
Quali garanzie per i propri clienti?
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di Simona Ruffilli
Responsabile provinciale Ufficio Giuridico Legislativo
L’esperto risponde
Sono un imprenditore edile e
vorrei sapere a quali garanzie sono
tenuto nei confronti dei miei
clienti, per le opere eseguite.
Le garanzie, a cui per legge è tenuto l’imprenditore
che ha posto il quesito, possono
essere di due tipologie, fra loro sensibilmente
differenti, in linea di principio, anche se,
a volte, può non essere semplice tracciarne
il confine.
Si tratta delle garanzie per “difformità e vizi”
e per “gravi difetti”.
La garanzia per difformità e vizi (art.
1667 Codice Civile) è legata a situazioni
in cui sia riscontrabile una discordanza
dell’opera da quanto prescritto in contratto
o una mancanza rispetto alle regole
dell’arte che il costruttore è sempre tenuto
a rispettare, anche indipendentemente da
quanto previsto in contratto. Si deve trattare
di vizi qualificabili come lievi, in contrapposizione
a quelli gravi, disciplinati dall’art.
1669 Codice Civile.
La giurisprudenza può aiutare a dare concretezza
a queste categorie astratte.
Secondo un’elencazione, da considerarsi solo
esemplificativa, possiamo segnalare che
i giudici hanno ritenuto lievi, per esempio:
il distacco di parte del pavimento o il difetto
di una controsoffittatura e dell’impianto
di illuminazione.
Si deve trattare di vizi occulti, ossia non riconoscibili,
né conosciuti dal cliente o di vizi
che l’appaltatore abbia taciuto in mala fede.
Infatti, nel caso in cui il vizio fosse palese,
la garanzia non è operante.
Nei casi sopra rappresentati, l’impresa che
ha realizzato l’opera, è esposta alla denuncia
del vizio, da parte del committente, entro
il termine di sessanta giorni dalla scoperta
e, qualora non provveda all’eliminazione
del problema lamentato, è soggetta ad
un’azione giudiziale che potrà essere esercitata
entro due anni dalla consegna dell’opera.
Trascorso tale termine, la possibilità di
esercizio dell’azione del cliente si prescrive.
Diverse sono le caratteristiche dei “gravi
difetti” e delle relative conseguenze (art.
1669).
A questo proposito, la legge stabilisce che
“quando si tratta di edifici o di altre cose immobili
destinate per la loro natura a lunga durata,
se, nel corso di dieci anni dal compimento,
l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione,
rovina in tutto o in parte, ovvero presenta
evidente pericolo di rovina o gravi difetti,
l’appaltatore è responsabile nei confronti del
committente e dei suoi aventi causa…”. Per vizio
del suolo, si intende quello che lo renda
inidoneo a sopportare la costruzione che vi
insiste (ad esempio terreno fangoso o argilloso),
mentre il difetto che rileva, in questo
caso, è quello che incide sulla sostanza e sulla
stabilità dell’opera e che ne compromette
il godimento e la funzione.
In questi casi, la legge ha previsto un’estensione
della garanzia cui il costruttore è tenuto,
per la durata di 10 anni dal compimento
dell’opera. Quando il grave difetto
venga riscontrato, il cliente ha un obbligo
di denuncia entro un anno dalla scoperta e
di esercizio dell’azione giudiziaria entro un
anno dalla denuncia medesima.
Trascorso tale termine, l’azione si intende
prescritta. Per questa tipologia di vizio, la
legittimazione ad agire verso il costruttore
si estende anche agli acquirenti dell’immobile
che non siano i committenti dell’opera
e ad eventuali terzi che lamentino di essere
stati danneggiati.
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