Legals Great 27 02

perizia
9- RICERCA EL CRITERIO DI VALUTAZIONE
Secondo una definizione generica l’estimo la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti
metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco>>
(“Estimo. Teoria, procedure di valutazione e casi applicativi” Grillenzoni Maurizio, Grittani Giovan-ni
- Calderini – 1994).
Per il corretto espletamento di una stima, in primo luogo, quindi necessario fissare il principio di
“finalità della valutazione”, la cui assenza rende l’elaborato avulso dalle operazioni di mercato, cui
invece il valore ricercato è destinato a divenire parte sostanziale e determinante.
Nel caso in esame, la finalità della relazione estimativa individuare “il più probabile valore di
massima di mercato” da attribuire al fabbricato, considerando le condizioni ottimali a seguito di un
radicale intervento di riqualificazione funzionale cos come descritto nel capitolo precedente. Ci
posto, si è dato corso alla ricerca del Valore di Mercato, come da mandato in oggetto, mediante
procedimento di stima diretto di comparazione.
Si ribadisce comunque il contenuto del primo paragrafo in premessa alla presente relazione di
stima.
10- RICERCA DEI PARAMETRI I STIMA PER PROCEDIMENTO DIRETTO
Secondo i principi generali dell’estimo, fin dal 1942, il Prof. Famularo affermava: “dal punto di vista
logico esiste un solo metodo di stima per tutte le valutazioni, nel riconoscimento dell’appartenenza
del bene da stimare ad una delle classi formate, con beni analoghi di prezzo noto, sulla base di
un parametro comune a tutti i beni” (Famularo, Ancora sul concetto di dipendenza del valore dallo
scopo della stima, in Riv. del Catasto e dei SS.TT. EE., n. 2, 1942).
Tali affermazioni sono state, in dottrina, riprese e condivise dal Prof. Marcello Orefice, che scrive:
“Qualsivoglia operazione estimativa consiste, quindi, nel confronto sintetico tra il bene oggetto di
valutazione ed uno o più gruppi di beni analoghi sotto il profilo funzionale, per i quali risultano conosciuti
i dati storici costituiti dai prezzi già verificatisi in operazioni di scambio.” (Orefice, Estimo,
Ed. Utet 1984).
La possibilità di reperire dati storici obiettivi nei cui confronti operare la comparazione può risultare
talvolta non facile per la costante abitudine dei soggetti economici di ridurre (sovente ai fini fiscali) i
prezzi effettivamente concordati, sebbene detto fenomeno sia in decrescita a seguito della Finanziaria
2006 (legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497) che ha introdotto l’obbligo della
dichiarazione del “reale” valore della transazione, unitamente alla modalità e prova documentale
del pagamento. Come da prassi estimativa, buon elemento di riferimento permane la ricerca delle
offerte di vendita nell’area cosiddetta omogenea di immobili con caratteristiche generali simili
anche in relazione all'uso, che in caso di scarsità di dati rinvenuti, potrà estendersi anche alle
aree simili; affinch si possa effettivamente assimilare la realtà esaminata con il potenziale
“prezzo” da attribuirle in una libera contrattazione.
Com’è noto, all’offerta non sempre corrisponde domanda sul mercato e, comunque, il fattore
“tempo” è inversamente proporzionale all’entità dell’offerta. Difatti, con l’aumentare del tempo di
permanenza di un bene posto sul mercato, diminuisce sovente la pretesa economica dall’offerente.
Nel caso in esame, trattandosi di zona di assoluto pregio, il fattore tempo influisce molto limitatamente
sull’entità dell’offerta, considerato che beni economici prestigiosi restano di
consueto estranei alla crisi dei mercati e, al converso, subiscono finanche maggiore richiesta in
tali periodi, come quello attuale, in cui gli investitori trovano concreta solidità proprio nel segmento
esiguo dei capolavori architettonici pezzi rarissimi ed unici, quasi mai sul mercato. Per tali
motivi, al fine di individuare il parametro di stima, si farà riferimento ad immobili posti sul mercato
in zona (o in zona più ampia) per medesime caratteristiche e destinazione di uso, applicando
eventuali “coefficienti correttivi”, in ragione dei possibili maggiori e minori pregi del bene preso a
confronto, con quello oggetto di valutazione.
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