Masterplan Havenkwartier onderdeel Onderzoeksbijlage - FlorijnAs
Masterplan Havenkwartier onderdeel Onderzoeksbijlage - FlorijnAs
Masterplan Havenkwartier onderdeel Onderzoeksbijlage - FlorijnAs
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Assen<br />
<strong>Masterplan</strong><br />
Kerndocument visie en ontwikkeling<br />
Inrichtingsplan openbare ruimte<br />
Richtlijnen beeldkwaliteit bebouwing<br />
<strong>Onderzoeksbijlage</strong><br />
<strong>Havenkwartier</strong>
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 2
3<br />
Assen<br />
Ontwikkeling van het<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
<strong>Masterplan</strong><br />
Kerndocument visie en ontwikkeling<br />
Inrichtingsplan openbare ruimte<br />
Richtlijnen beeldkwaliteit bebouwing<br />
<strong>Onderzoeksbijlage</strong><br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 4
5<br />
Inhoudsopgave<br />
Inleiding 6<br />
Leeswijzer 7<br />
A Onderzoek 8<br />
Asser identiteit<br />
Ruimtelijk analyse<br />
Programma analyse<br />
Inspiratieprojecten<br />
B Randvoorwaarden 40<br />
Geluidshinder<br />
Bedrijfshinder<br />
Ondergrondse infra<br />
C Behoud en hergebruik 48<br />
Spaarelementen<br />
Materialen<br />
D Proefinvullingen 86<br />
Mogelijke ontwikkeling Zuidkwartier<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Inleiding<br />
Dit <strong>Masterplan</strong> is <strong>onderdeel</strong> van het haalbaar-<br />
heidsonderzoek <strong>Havenkwartier</strong>. Het Havenkwar-<br />
tier als stedelijke inbreidingsopgave maakt <strong>onderdeel</strong><br />
uit van de Masterstudie Florijnas. Het<br />
<strong>Masterplan</strong> document is het vervolg op het tussentijds<br />
Beslisdocument <strong>Havenkwartier</strong> zoals<br />
vastgesteld door de gemeenteraad in januari 2012.<br />
Context<br />
Assen groeit. Van 67.000 inwoners nu naar 80.000 in<br />
de toekomst. In de structuurvisie Assen 2030 staat<br />
beschreven op welke wijze Assen op een sociale en<br />
duurzame manier wil doorgroeien. Zo is vastgelegd<br />
dat de Gemeente Assen de groei wil opvangen binnen<br />
de bestaande stad. Op deze manier wordt de<br />
stad duurzaam versterkt en blijft de groene zone<br />
rond Assen behouden. Het <strong>Havenkwartier</strong> is een<br />
van de gebieden waarbinnen een groot deel van de<br />
inbreidingsopgave kan worden gerealiseerd. Het <strong>Havenkwartier</strong><br />
maakt <strong>onderdeel</strong> uit van het programma<br />
<strong>FlorijnAs</strong>.<br />
Stedelijke inbreiding<br />
De gemeente Assen heeft een intentieovereenkomst<br />
gesloten met het Treanth Consortium (samenwerking<br />
tussen woningcorporatie Actium en Credo Integrale<br />
Planontwikkeling) om samen de mogelijkheid te<br />
onderzoeken om een gedeelte van het Stadsbedrijvenpark<br />
te transformeren tot een nieuw stedelijk<br />
woon- en verblijfsgebied: het <strong>Havenkwartier</strong>. Dit is<br />
een zoektocht naar een nieuwe manier van stedelijk<br />
wonen in de Asser context.<br />
Sinds die tijd is gewerkt aan een haalbaarheidsonderzoek.<br />
Onderdeel daarvan is het opstellen van een<br />
<strong>Masterplan</strong>, waar la4sale, B+O architecten en Mulleners<br />
+ Mulleners aan gewerkt hebben en dit document<br />
het resultaat van is.<br />
<strong>Havenkwartier</strong> en Veemarktterrein in 1959<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 6
Leeswijzer<br />
In verband met de hanteer- en bruikbaarheid is<br />
het <strong>Masterplan</strong> opgesplitst in een aantal aparte<br />
documenten: Kerndocument visie en ontwikkeling,<br />
Inrichtingsplan openbare ruimte, Richtlijnen<br />
beeldkwaliteit bebouwing en <strong>Onderzoeksbijlage</strong>.<br />
In deze <strong>Onderzoeksbijlage</strong> worden als achtergrondinformatie<br />
de onderzoeken die aan het <strong>Masterplan</strong><br />
ten grondslag liggen opgenomen. Onderzoeken<br />
naar Asser identiteit, stedelijkheid, de plek en<br />
omgeving, het programma, bestaande bedrijven<br />
en enkele inspiratieprojecten worden beknopt<br />
belicht. Ook worden de (milieu)technische randvoorwaarden<br />
benoemd. Tevens zijn opgenomen<br />
verschillende onderzoekingen naar mogelijke concrete<br />
uitwerkingen voor plandelen, wat een beeld<br />
geeft van mogelijkheden en beperkingen m.b.t.<br />
invulling en fasering.<br />
In het aparte Kerndocument visie en ontwikkeling<br />
worden in een eerste hoofdstuk allereerst als<br />
7<br />
achtergrond het vertrekpunt van de Florijnas, de<br />
ambitie en de opgave benoemd. Als tweede wordt<br />
de visie met uitgangspunten voor planvorming en<br />
het ontwikkelingsproces geformuleerd.<br />
In Hoofdstuk twee worden allereerst de opbouw<br />
van het <strong>Masterplan</strong>, de verschillende onderdelen<br />
waaruit het is opgebouwd en de beoogde werking<br />
in een gefaseerd ontwikkelproces beschreven.<br />
Vervolgens komen het skelet van openbare ruimte<br />
en bouwenveloppen en het voorbeeldplan aan<br />
bod. Als laatste volgt een eerste concretere uitwerking<br />
voor ontwikkelfase één: Veemarktterrein<br />
en SIlo-eiland.<br />
Het Inrichtingsplan openbare ruimte en de Richtlijnen<br />
beeldkwaliteitsplan bebouwing vormen ieder<br />
voor zich een apart document, gericht op de<br />
betreffende gebruikers: de ontwerpers en ontwikkelaars<br />
die de verschillende uitwerkingen van<br />
buitenruimte en bouwenveloppen zullen gaan<br />
vormgeven, alsmede de gemeente die de invullingen<br />
zal toetsen.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 8
9<br />
Asser identiteit<br />
Asser stedelijkheid<br />
Ruimtelijke analyse<br />
Programma analyse<br />
Inspiratieprojecten<br />
10<br />
20<br />
24<br />
28<br />
36<br />
A<br />
Onderzoek<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> beslisdocument 1 december 2011
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Asser identiteit<br />
cultuur<br />
Om een nieuwe sfeer te maken die bij Assen<br />
past moet ze ook de Assenaar passen. Dé Assenaar<br />
bestaat natuurlijk niet, maar Assenaren<br />
delen wel een bepaalde cultuur en volksaard<br />
die je kenmerkend zou kunnen noemen.<br />
Die cultuur en volksaard zal men op de een of<br />
andere manier ook in een nieuwe sfeer terug<br />
moeten kunnen vinden. Dat kan door met name<br />
de Assenaar zelf de ruimte bieden om initiatieven<br />
te ontplooien en invulling te geven aan de<br />
woon- en werkomgeving.<br />
Plaats maken voor zelf bouwen en particulier<br />
en collectief opdrachtgeverschap passen goed<br />
in dat verhaal. Ook het fysiek en beleidsmatig<br />
ruimte bieden aan functiemenging is een voedingsbodem<br />
voor het ontstaan van een Asser<br />
cultuur in het <strong>Havenkwartier</strong>. En als laatste een<br />
openbare ruimte creëren waarin het stedelijke<br />
leven een podium krijgt, een plek voor ontmoeting<br />
en uitwisseling.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 10
Onderzoek<br />
bloemlezing van een google-excursie naar de Assenaar (zonder pretentie van diepgang of compleetheid)<br />
11<br />
A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Asser identiteit<br />
Ruimtelijk<br />
Centrum, groene en dorpse sfeer<br />
Zo op het eerste gezicht heeft Assen een rijke<br />
historische erfenis die op een paar incidenten<br />
na nog behoorlijk gaaf is. Naast de oude compacte<br />
kern zijn de villa’s en de rijke variatie<br />
aan vrijstaande woningen in hun tuinen, aan de<br />
vaart en in de lommerrijke zuidelijke wijken,<br />
heel kenmerkend. Maar ook de grotere complexen<br />
en landgoederen met hun collectieve<br />
tuinen, de kazerne, de Gouverneurstuin en<br />
Overcingel, de ensembles in het centrum, de<br />
‘paleizen’, tekenen de identiteit van de stad.<br />
De welstand is hoog met rijk gedetailleerde<br />
gebouwen in een sympathieke schaal.<br />
Ook het groen is kenmerkend, intensief en<br />
esthetisch, het zijn ‘tuinen’ met de allure van<br />
landgoederen. Deze groene woonweelde<br />
betreft het hart en het zuidelijke deel van het<br />
centrum, het noordelijke deel heeft meer verwantschap<br />
met een dorp en maakt een eenvoudiger<br />
indruk.<br />
Kanaalsfeer<br />
Door heel Assen heen spelen de waterstructuren<br />
een grote rol. Van oudsher bouwde de<br />
Assenaar woningen en bedrijven langs haar<br />
kanalen, de Kolk in het centrum en het Noord<br />
Willemskanaal.<br />
Generiek<br />
Buiten het centrum heeft Assen vooral woonwijken<br />
met grondgebonden woningen en veel<br />
openbaar plantsoen. Soms fraai, vaak generiek<br />
en suburbaan, maar niet typisch voor Assen.<br />
Ook de vaak grote bedrijfsterreinen voegen<br />
geen eigen kleur toe aan de stad.<br />
Industriële havensfeer<br />
Het <strong>Havenkwartier</strong> is voor een klein deel daar<br />
een uitzondering op met de herkenbare silo<br />
aan de stoere kade langs het brede water. Daar<br />
heerst een bescheiden industriële havensfeer,<br />
voornamelijk als ‘echo’ van wat het vroeger<br />
was.<br />
Specifiek<br />
Beeldbepalend voor Assen zijn naast het compacte<br />
centrum de groene woonmilieus met<br />
de oude allure, luw en lommerrijk, de dorpse<br />
woonmilieus met de gevarieerde linten, kleinschalig<br />
en intiem en de kanaalse vormen van<br />
bouwen aan de gegraven waterstructuren.<br />
Beeldbepalend kan ook worden de industriële<br />
havensfeer.<br />
Inspiratie<br />
Achtereenvolgens worden hierna in aparte<br />
beeldpagina’s deze bestaande Asser sferen<br />
belicht. Ze vormen de inspiratie om de nieuwe<br />
Asser sferen voor het <strong>Havenkwartier</strong> te laten<br />
ontstaan.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 12
13<br />
het Kanaal<br />
de Kolk<br />
Onderzoek A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Asser identiteit<br />
Asser centrum stedelijk<br />
Bestaande sferen<br />
klassieke en moderne panden met een veelheid aan functies maken wanden die de compacte stedelijke openbare ruimte vormen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 14
Onderzoek<br />
Asser groen stedelijk<br />
ruime lommerrijke tuinen, parkjes en plantsoenen vormen de setting voor grotere woonvolumes in een groen woonmilieu<br />
15<br />
A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Asser identiteit<br />
Asser dorps en luw stedelijk<br />
Bestaande sferen<br />
een variatie aan kleinere en grotere vaak vrijstaande woningen in een intieme en dorpse structuur maken een luwe stedelijkheid<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 16
Onderzoek<br />
Asser kanaal stedelijk<br />
meestal aaneengesloten individuele panden van hogere allure creëren een ritmisch silhouet als begeleiding van het water<br />
17<br />
A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Asser identiteit<br />
Industriële havensfeer echo<br />
Van ‘IJsergieterij’ tot stadsbedrijvenpark tot <strong>Havenkwartier</strong>, de plek ademt van oudsher een watergebonden industriële sfeer uit<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 18
Onderzoek<br />
het Kanaal en het <strong>Havenkwartier</strong> in Assen<br />
Zichtbaar water, stoere kades, bijzondere gebouwen, boten en bedrijvigheid waren de bouwstenen van de echo die nu nog klinkt<br />
19<br />
A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Asser stedelijkheid<br />
Ambitie<br />
In hoeverre heeft Assen stedelijke gebieden<br />
waar op aangesloten kan worden en/of die<br />
als voorbeeld kunnen dienen?<br />
In de binnenstad is men druk bezig de open<br />
gaten te vullen (de Citadel bijvoorbeeld)<br />
en verrijzen gebouwen die weer echte gevels<br />
hebben en een levende onderlaag. Maar<br />
naast deze ‘stedelijke sanering’ in het centrum<br />
zijn er nog geen echte precedenten van<br />
moderne stedelijke ontwikkelingsgebieden.<br />
De schaalsprong en ‘verstedelijking’ die de<br />
afgelopen decennia in Assen aan de rand van<br />
de binnenstad is ingezet heeft nog geen nieuwe<br />
stadsdelen met intensieve dynamische sfeer<br />
opgeleverd. Infrastructuur vormt teveel barrières<br />
en ontsluiting werkt vaak scheidend in<br />
plaats van bindend. Tevens gaat het teveel om<br />
losstaande incidenten en om gebouwen die qua<br />
omvang stedelijk lijken maar daarmee nog geen<br />
stedelijkheid creëren (bv de Tasmanflat). Om<br />
stedelijk leven te genereren en faciliteren moet<br />
er meer massa en samenhang worden gemaakt<br />
en moeten vooral gebouwtypologieën en openbare<br />
ruimtes op elkaar worden afgestemd.<br />
Kloosterveste doet een poging, maar ligt buiten<br />
de ring en ver van het centrum.<br />
De ontwikkeling van de kop van het <strong>Havenkwartier</strong><br />
zou de eerste aanzet kunnen zijn om<br />
een modern stedelijk milieu van schaal aan het<br />
oude centrum te verbinden.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 20
Onderzoek<br />
‘stedelijke sanering’ in de binnenstad<br />
links een blinde onderlaag in ‘gevelloos’ gebouw,<br />
rechts een nieuw gebouw met gevel en plint die stedelijkheid uitstralen en faciliteren<br />
21<br />
A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Asser stedelijkheid<br />
suburbaan<br />
Nieuwe ontwikkelingen<br />
monofunctionaliteit, uniformiteit, overmatige openbare ruimte en altijd hetzelfde type brede straatprofielen met parkeren<br />
maakt dat ondanks architectonische pogingen er altijd sprake is van woonwijken en niet van stedelijkheid<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 22
Onderzoek<br />
menging van functies, afwisseling in gebouwen, gesloten en hogere massa, compacte openbare ruimte maken stedelijke sfeer<br />
23<br />
A<br />
urbaan<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Ruimtelijke analyse<br />
Verbindingen<br />
Het plangebied ligt zeer strategisch pal tegen<br />
het oude centrum en dichtbij het buitengebied<br />
aan de oostkant. Het wordt echter<br />
stevig begrensd door niet of moeilijk oversteekbare<br />
verkeersaders en niet of moeilijk<br />
doorwaadbare gebieden. Veel zal afhangen<br />
van het creëren van goede verbindingen.<br />
Verbinding met het centrum zal vooral langs<br />
het Kanaal en via het Veemarktterrein over de<br />
Kloekhorststraat plaats vinden. De inrichting<br />
van de Stadsboulevard en de invulling van het<br />
Veemarktterrein spelen een grote rol bij het<br />
slagen daarvan. Veemarktterrein en <strong>Havenkwartier</strong><br />
moeten als ‘magneten’ aan beide zijden van<br />
de Industrieweg elkaar aantrekken.<br />
Naar het buitengebied zijn er twee opties. Via<br />
de kanaaldijk tussen het water en de bedrijven<br />
richting het oosten en via het <strong>Havenkwartier</strong><br />
zelf over het spoor (via een gewenste veilige<br />
fietsbrug) en vervolgens aansluitend op de<br />
fietsroute die staat beschreven in het rapport<br />
Assen aan de Aa (Strootman 15sep2011). De<br />
laatste optie is het meest aantrekkelijk.<br />
Dichtershof<br />
De dichtershof ligt met de kopse kant en op<br />
afstand en biedt ook geen logische toegang<br />
tot het centrum. Aan de noordzijde blijft het<br />
bedrijventerrein liggen en de Rwzi is afgesloten<br />
terrein. Wel is een goede fietsverbinding met<br />
het achter de bedrijven gelegen Marsdijk gewenst.<br />
Rioolwaterzuivering<br />
(RWZI)<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 24
ligging aan het centrum<br />
connecties naar het centrum<br />
verbindingen<br />
centrum en buitengebied<br />
25<br />
Onderzoek A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Ruimtelijke analyse<br />
Gebiedsomgeving<br />
de Dichtershof in het noordwesten entree parkeerterrein Jumbo vanaf Industrieweg<br />
zuidpunt tussen spoor en Industrieweg landelijke routes tussen kanaal en bedrijfsterrein<br />
de Industrieweg noordelijk gezien parkeerterrein Jumbo richting Veemarktterrein<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 26
Onderzoek<br />
zicht vanaf Havenkade op Cicero en Het Kanaal de Abel Tasmanflat in westelijke richting bezien<br />
dorpse buurt aan de overzijde Rolderstraat De Scholtenstraat langs de groene wereld van de RWZI<br />
Scholtenstraat met flinke bomen richting RWZI bezien zicht op RWZI over Het Kanaal vanaf de oostelijke hoek<br />
27<br />
A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Programma analyse<br />
Het <strong>Havenkwartier</strong> moet een stedelijk stadsdeel<br />
worden, maar het programma dat als<br />
vertrekpunt dient bestaat hoofdzakelijk uit<br />
grondgebonden woningen. Voor veel appartementen,<br />
waarmee veel eenvoudiger dichtheid<br />
en gesloten massa gemaakt kan worden, is<br />
noch Assen noch de tijd erg geschikt.<br />
suburbaan programma<br />
Het richtprogramma van ±1200 woningen en<br />
±30.000 m2 kantoren en overige functies zou<br />
in conventionele woonwijkvorm als invulling<br />
van het ontwikkelingsgebied niet eens passen.<br />
Met name de vele grondgebonden woningen<br />
met hun grote tuinen en de parkeerplaatsen op<br />
straat maken het programma te omvangrijk. Tegelijk<br />
is het eigenlijk ‘te dun’ om stedelijkheid<br />
te creëren.<br />
urbaan woonmilieu<br />
De opgave is om met een bijna suburbaan programma<br />
een urbaan woonmilieu te creëren.<br />
Teveel stapelen met appartementen en volledig<br />
ondergronds (=duur) parkeren zal echter niet<br />
haalbaar zijn in deze markt.<br />
Het ruwe programma moet dus verdicht en vertaald<br />
worden naar stedelijke vormen van wonen,<br />
werken en parkeren die passen in Assen.<br />
De sleutel zit em in het toepassen van slimme<br />
typologieën en uitgekiende openbare ruimten;<br />
in stedelijke sfeer maken zonder werkelijk hoge<br />
dichtheden. Plus in het ‘losser durven hanteren’<br />
van de verdelingslijstjes. Het zal nodig zijn<br />
om op maat in te gaan spelen op de specifieke<br />
situaties van plek en markt om de nodige stedelijkheid<br />
te creëren.<br />
gemeentelijk vertrekpunt:<br />
Prijsklassen<br />
Totaal apprt. grondgeb. CPO<br />
sociale huur 20 10 10<br />
duur huur 10 5 5<br />
middel koop 30 15 5 10<br />
dure koop 40 5 15 20<br />
------- ---- ----- ----<br />
Totaal 100 35 35 30<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 28
kantoren<br />
parkeren<br />
huizen met tuinen<br />
parkeren<br />
appartementen<br />
parkeren<br />
850 huizen met tuin (200 m2)<br />
Onderzoek<br />
programma vertrekpunt<br />
30.000 m2 kantoren, voorzieningen<br />
en commercie<br />
2800 parkeerplaatsen<br />
350 appartementen (4 lagen)<br />
Het programma in ‘woonwijkvorm’ geprojecteerd op het ontwikkelingsgebied zou niet passen.<br />
29<br />
A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Programma analyse<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 30
1. Mattheus Kroon b.v.<br />
2. Autoschadeherstel de Vries b.v.<br />
3. Scapino<br />
4. o.a. TNT Post<br />
5. ABL<br />
6. Profile Tyrecenter<br />
7. NVB Ubbens bouwstoffen<br />
8. H.L. Drinken B.V. + AB Oost Assen<br />
9. - leegstand<br />
10. Remkes Systeemplafonds en HKA b.v.<br />
11. Scapino + Stichting zorggroep Drenthe<br />
12. Oppersma Recycling<br />
13. ARA<br />
14. Autohandel Amad – Bruvo Winkelinrichting BV<br />
15. Manak producties – Drumshop Assen – Buist auto’s<br />
16. Paintball troopers<br />
17. Stichting Moskee Al Hussein Noord Nederland<br />
18. Woningen<br />
19. Stichting zorgbelang Drenthe – Helping Hands Drenthe b.v.<br />
20. Shift computers, Auto Gorter B.V, LMS B.V. Casacom<br />
21. Multicopy<br />
22. Autobedrijf Janssens<br />
22 a. Bedrijfsverzamelgebouw<br />
23. Hjmana<br />
24. Autobedrijf Semler<br />
25. ESAM Auto’s – Kamelon printing<br />
26. Asser glas en verfhandel<br />
27. Bedrijfsverzamelgebouw<br />
28. Bakema<br />
29. Bakema textielgroothandel<br />
30. Autoschade Boer, Hast trading VOF, Kwikfit<br />
31. Auto Gorter B.V<br />
32. Stichting vrienden van Boeijen<br />
33. Machinefabriek Rinsma<br />
34. leegstand<br />
35. De luchtbode (postduiven vereniging)<br />
36. Postduivenvereniging de Snelvlieger<br />
37. Abel Tasman Flat<br />
38. Jumbo<br />
31<br />
Onderzoek<br />
bestaande bedrijven in beeld<br />
bedrijfshallen<br />
karaktervolle bouwwerken<br />
automobiele bedrijvigheid<br />
A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Programma analyse<br />
Cruciaal voor stedelijkheid is de menging van<br />
functies. Belangrijk voor de havensfeer is<br />
de aanwezigheid van bijzondere gebouwen.<br />
Het behouden van bestaande kwaliteiten,<br />
zowel in gebouwen als in programma, is een<br />
belangrijk streven voor een stedelijk <strong>Havenkwartier</strong>.<br />
Bovendien zal behouden waar mogelijk een<br />
gunstige invloed hebben op het draagvlak, de<br />
duurzaamheid, de economie en daarmee de<br />
haalbaarheid van de ontwikkeling.<br />
Inventarisatie<br />
Aanwezige bedrijven en gebouwen zijn daarom<br />
geïnventariseerd naar gewenst en ongewenst<br />
in het licht van het toekomstige woonmilieu.<br />
Bedrijven wier gebouwen een positieve uitstraling<br />
hebben en/of wier bedrijfsfunctie niet<br />
conflicteert met een woonfunctie zijn als zodanig<br />
benoemd en in klassen van ‘bruikbaarheid’<br />
ingedeeld.<br />
Behouden van functies<br />
Er bevindt zich op dit moment een keur aan bedrijven<br />
op het stadsbedrijvenpark. Sommige zijn<br />
dichte gebouwen waarvan onduidelijk is wat<br />
zich binnen afspeelt. Als deze bedrijven blijven,<br />
hetzij tijdelijk, is dat geen probleem voor<br />
de ontwikkeling; als ze verdwijnen om plaats<br />
te maken voor nieuwe bebouwing ook niet. Er<br />
zijn ook bedrijven die woonontwikkeling in de<br />
weg staan, hetzij door wettelijke regelgeving,<br />
hetzij door imago en uitstraling (een diervoeder<br />
bedrijf of autoherstelbedrijf bijvoorbeeld).<br />
Die zullen eerst weg moeten alvorens er in hun<br />
‘hindergebied’ gebouwd kan worden. Er zijn<br />
echter ook bedrijven die eigenlijk heel goed<br />
passen in een stedelijke woonomgeving (Multicopy,<br />
cafetaria Havenkade of Paintball-troopers<br />
bijvoorbeeld), maar die in een gebouw zitten<br />
dat uiteindelijk niet gehandhaafd moet worden,<br />
vanwege de positie of de matige kwaliteit ervan.<br />
Die bedrijven zouden heel goed terug kunnen<br />
komen in een nieuw onderkomen op een andere<br />
plek. Slimme fasering zal daarbij een rol spelen.<br />
Behouden van panden<br />
Het plangebied is te herkennen aan het industriele<br />
havenkarakter met het water als sterk structuurdragend<br />
element. De overgrote meerderheid<br />
van de bedrijfsgebouwen is echter puur pragmatisch<br />
en utilitair. Dit zijn panden die overal hadden<br />
kunnen staan en die geen bijdrage leveren<br />
aan het karakter van de plek.<br />
Er zijn echter ook een klein aantal karaktervolle<br />
industriële gebouwen. Deze karaktervolle panden<br />
kunnen een bijdrage leveren aan de sfeer<br />
van het nieuw te ontwikkelen leefgebied. Het<br />
(tijdelijk) herbestemmen van deze panden en<br />
het geven van nieuwe functies brengt leven in<br />
de brouwerij en kan als katalysator voor de ontwikkeling<br />
dienen.<br />
De silo is als vlaggeschip een van de weinigen<br />
die ook een langdurige toekomst tegemoet<br />
kunnen zien. De overige gebouwen zijn vaak te<br />
slecht om permanent te behouden. Maar tijdelijkheid<br />
kan juist ook een kracht zijn, bijvoorbeeld<br />
door (goedkoop) plek te bieden aan pioniers.<br />
De gemeente moet een podium creëren<br />
om plekaanbieders en plekzoekers aan elkaar te<br />
koppelen.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 32
Legenda<br />
te behouden programma<br />
kantoor<br />
commercieel-winkel<br />
commercieel-logistiek/magazijn<br />
cultuur<br />
sociale verzieningen<br />
horeca:<br />
woningen<br />
33<br />
Logistiek:<br />
> te zwaar verkeer;<br />
> bedrijfsruimte met een te groot oppervlak<br />
03 Scapino logistiek centrum logistiek en magazijn<br />
06b Holwerda Logistics logistiek bedrijf, magazijn en kantoor<br />
07 NVB Ubbens bouwstoffen bouwmaterialen: winkel en magazijn<br />
16b Onbekend magazijn<br />
Tweede hands auto dealers en reperatie:<br />
> geluid overlast en vervuiling;<br />
> groot oppervlak gebruik;<br />
02 Schadenet Assen autoreperatie: kantoor en werkplaats<br />
06a Profile Tyrecenter werkplaats, autoreperatie<br />
18 ARA, Auto Recycling Assen autosloperij<br />
19a Autobedrijf Krat Amad autohandel: in- en verkoop<br />
20c Buist auto’s autohandel: in- en verkoop<br />
24 Emma Auto’s autohandel: in- en verkoop<br />
30 Autoreperatie bedrijf Janssens autoreperatie, werkplaats<br />
32 Autobedrijf Semler autohandel: in- en verkoop en reperatie<br />
39 Kwikfit autoreperatie<br />
41 Autoschadebedrijf Broekhuis/Boer autoreperatie<br />
(42) Toyota auto dealer Gorter autohandel<br />
niet te behouden programma<br />
kantoor commercieel<br />
cultuur sociale<br />
verzieningen<br />
horeca<br />
(thuis) kantoor<br />
creative office<br />
buurtwinkel<br />
outdoor shop<br />
botenwinkel<br />
botenwerf<br />
kunstenaars studio<br />
galerie<br />
tetoonstellingsruimte<br />
Onderzoek A<br />
(Dieren) voedsel:<br />
> stank overlast;<br />
> vervuiling;<br />
11 Udding Diervoeders winkel en magazijn<br />
12 Agrifirm silo<br />
13 Agrifirm magazijn<br />
Recycle:<br />
> geluid overlast en vervuiling;<br />
17 Oppersma Recycling afval recycling<br />
18 ARA, Auto Recycling Assen autosloperij<br />
23 Humana kledinginzameling<br />
nieuw programma<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
apotheek<br />
kinderopvang<br />
fitness/sportcentrum<br />
cafe<br />
restaurant<br />
grand cafe<br />
kantoor<br />
5,000 m2<br />
commercieel-winkel : 50 m2<br />
commercieel-logistiek/magazijn: 0 m2<br />
cultuur 3,000 m2<br />
sociale verzieningen : 1,500 m2<br />
horeca: 3,390 m2<br />
water related programs 1,750 m2<br />
totaal 14,690 m2<br />
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
bebouwingsinventarisatie<br />
Programma analyse<br />
01<br />
04<br />
07<br />
02<br />
05<br />
08<br />
09<br />
09<br />
b c<br />
22<br />
24<br />
a<br />
25<br />
28<br />
deze staat op dezelfde kavel als 23<br />
22<br />
24<br />
b<br />
26<br />
29<br />
deze staat op dezelfde kavel als 9c<br />
bebouwingsinventarisatie<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 34<br />
03<br />
06<br />
09<br />
a<br />
10<br />
23<br />
24<br />
c<br />
27<br />
30<br />
01 woonhuis<br />
02 kroon<br />
03 schadenet<br />
04 scapino<br />
05 scapino<br />
06 tnt<br />
07 profile<br />
08 hl drinken bv<br />
9a udding<br />
9b leegstand<br />
9c remkes<br />
10 ABA Groothandel –<br />
Remkes Systeemplafonds –<br />
Cool Cat Classic Cars<br />
22a woning<br />
23 Humana<br />
24 autobedrijf Semler<br />
25 Deco segn – Kameleon Printing -<br />
Esam auto’s<br />
26 Asser Glas & Verfhandel<br />
27 bedrijfsverzamelgebouw<br />
28 –<br />
29 Bakema textiel groothandel –<br />
De 3 gebroeders<br />
30 autoschade Boer –<br />
Hast trading vof - Kwikfit
11 Stichting zorggroep Drenthe<br />
12 Oppersma recycling<br />
13 ARA (autorecycling Assen)<br />
14 Aurobedrijf Krat Amad –<br />
Bruvo winkelinrichting bv<br />
15 Manak producties –<br />
Drumshop Assen – Buist auto’s<br />
16 Paintball troopers<br />
17 Emma Auto’s<br />
18 Woningen<br />
19 Stichting Zorgbelang Drenthe –<br />
Helping Hands Drenthe<br />
20 bedrijfsverzamelgebouw<br />
21 Multicopy<br />
22 bedrijfsverzamelgebouw<br />
31 Auto Gorter<br />
32 Stichting vrienden VanBoeijen - Auto<br />
gorter<br />
33 Machinefabriek Rinsma<br />
34 leegstand<br />
35/36 postduivenvereniging<br />
37 Arel<br />
38 jumbo<br />
bebouwingsinventarisatie<br />
11<br />
14<br />
17<br />
20<br />
31<br />
34<br />
37<br />
Onderzoek<br />
bestaande gebouwen in beeld<br />
karaktervol gebouw karaktervol silhouet kapitaal intensief gebouw<br />
35<br />
bebouwingsinventarisatie<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
12<br />
15<br />
18<br />
21<br />
32<br />
35<br />
38<br />
A<br />
13<br />
16<br />
19<br />
22<br />
33<br />
36
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Inspiratieprojecten<br />
Elders in Nederland maar ook in de landen<br />
om ons heen zijn nieuwe stedelijke woonmilieus<br />
ontwikkeld en in ontwikkeling. De bestudering<br />
daarvan geeft aanknopingspunten<br />
voor de ontwikkeling van het <strong>Havenkwartier</strong>.<br />
Water<br />
Opvallend is dat de meest succesvolle ontwikkelingen<br />
allemaal sterk gerelateerd zijn aan<br />
water. Op alle niveaus wordt dat uitgebuit. Van<br />
de structuuropbouw tot de individuele plattegronden,<br />
van de architectuuruitstraling tot de<br />
‘branding’ op internet, overal is het verband<br />
met water nadrukkelijk de referentie.<br />
Havensfeer<br />
Ook wordt de haven vaak als sfeerbrenger<br />
gebruikt, met name in de Duitse en Deense<br />
voorbeelden. Niet alleen boegbeeld van stadsontwikkeling<br />
Hafencity in Hamburg, maar<br />
ook steden aan de Rijn als Dusseldorf met zijn<br />
Mediënhafen en Duisburg gebruiken hun industriële<br />
erfenis als kernwaarde voor de nieuwe<br />
identiteit. En met succes, getuige het feit dat<br />
daar op dit moment nog volop gebouwd en<br />
verkocht wordt.<br />
Dit zijn geen passieve woongebieden die op het<br />
oude centrum leunen, het zijn plekken die zelf<br />
stedelijkheid en dynamiek creëren. Stadsdelen<br />
die ook door niet bewoners worden bezocht<br />
vanwege de bijzondere sfeer en uitstraling in<br />
combinatie met de aantrekkelijke voorzieningen<br />
(nota bene vaak slechts enkele).<br />
Bij de inspiratieprojecten zijn er naast die functiemenging<br />
en stedelijke dichtheid drie facto-<br />
ren aanwezig: wonen aan water, interessante<br />
autoluwe openbare ruimtestructuur en een<br />
herkenbare eigen (industriële) havensfeer die<br />
in voorzieningen, openbare ruimteinrichting en<br />
architectuur wordt ondersteund.<br />
Inspiratie<br />
Sommige projecten, met name de buitenlandse,<br />
zijn groter van schaal en/of hebben een<br />
grootstedelijke ambitie van een maatje groter<br />
dan het <strong>Havenkwartier</strong> in Assen. De plannen<br />
en referentiebeelden worden dan ook slechts<br />
gebruikt ter inspiratie en als voorbeeld voor<br />
toepasselijke principes, ze zijn nooit bedoeld<br />
als letterlijk wensbeeld.<br />
De stedelijkheid die we in deze haalbaarheidsstudie<br />
voor ogen hebben is ‘Assens’; dat wil<br />
niet zeggen dat ze niet (ver)nieuw(end) is, maar<br />
dat ze moet aansluiten op de Asser schaal en<br />
markt. En Assen is een provinciestad, geen nationale<br />
hoofdstad of internationale metropool.<br />
Stedelijkheid kan echter ook heel goed provinciaal<br />
en zelfs dorps zijn.<br />
Wat dat betreft is de wijk Vastra Hamnen in<br />
Malmö wellicht één van de meest interessante<br />
inspiratieprojecten. Met name de luwe fijnmazige<br />
openbare ruimtestructuur, de maat van de<br />
ontwikkelde bouwblokken en de menging van<br />
grote en kleinere gebouwtypologiëen binnen<br />
die blokken geeft aanknopingspunten voor Assen.<br />
Het schept een aangenaam leefmilieu dat<br />
qua sfeer en schaal zowel stads als dorps is en<br />
dat flexibel plek biedt voor zowel bijzondere als<br />
conventionelere woningen.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 36
Västra Hamnen Malmö<br />
37<br />
Onderzoek<br />
A<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Inspiratieprojecten<br />
Waterrijk Woerden<br />
Hafencity Hamburg<br />
Mediahafen Düsseldorf<br />
Meerpad Amsterdam<br />
Hafencity Hamburg<br />
Leeuwenveld Weesp<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 38<br />
Haarlem<br />
Duisburg<br />
Duisburg
39<br />
IJsvis Scheveningen<br />
MTV Amsterdam noord<br />
Onderzoek A<br />
Vastra Hamnen Malmö<br />
Mediahafen Düsseldorf<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 40
Randvoorwaarden B<br />
Geluidshinder<br />
Bedrijfshinder<br />
Ondergronds<br />
41 Assen <strong>Havenkwartier</strong> beslisdocument 1 december 2011<br />
42<br />
44<br />
47
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Geluidshinder<br />
Omliggende wegen en bedrijven maar ook<br />
bedrijven op de locatie zelf en ondergrondse<br />
infrastructuur geven randvoorwaarden aan de<br />
ontwikkeling.<br />
Spoor en wegen<br />
De Industrieweg zal in de toekomst meer<br />
verkeer dragen en dus ook meer geluid<br />
produceren. Onderzoek heeft uitgewezen<br />
dat indien er stil asfalt wordt gelegd het<br />
niveau onder de norm blijft waarbij er dove<br />
gevels moeten worden toegepast (dove gevels<br />
zijn gevels waarin geen ramen of deuren<br />
geopend kunnen worden). Langs het spoor<br />
is dat met een klein geluidsscherm het geval.<br />
Stedenbouwkundig moet er echter sowieso<br />
zoveel mogelijk gedaan worden om de hinder<br />
te minimaliseren. Over het realiseren van een<br />
geluidsscherm wordt overleg gevoerd met<br />
Prorail.<br />
Uitgangspunt is daarom om langs de<br />
Stadsboulevard en de Philipsweg zo veel<br />
mogelijk gesloten gevelwanden te maken die<br />
het gebied erachter in de luwte houden. In<br />
het stedebouwkundig plan is zoveel mogelijk<br />
gewerkt met gesloten bouwenveloppen, met<br />
langs de Stadsboulevard de hoogste gebouwen.<br />
Binnen de bouwblokken ontstaat zo een<br />
geluidsluw binnenterrein. Aan de luwe zijde van<br />
de woningen kunnen de meest geluidsgevoelige<br />
ruimtes zoals slaapkamers en woonkamers<br />
gesitueerd worden.<br />
Langs de Stadsboulevard worden in de<br />
plint functies als kantoren, bedrijven,<br />
maatschappelijke voorzieningen en commercie<br />
mogelijk gemaakt. Ook op de hogere<br />
verdiepingen kunnen met een korte procedure<br />
dergelijke geluidsongevoelige functies een<br />
plaats vinden. Deze functies hebben bovendien<br />
baat bij een dergelijke ‘zichtlocatie’.<br />
Het zoveel mogelijk vermijden van lange rechte<br />
straten vanaf de openingen in de gevel wanden<br />
aan deze wegen is een tweede uitgangspunt.<br />
Het geluid dat het achtergebied binnen dringt<br />
wordt hiermee zo snel mogelijk ‘ afgebroken’.<br />
Hogere waarden weg en railverkeerslawaai<br />
Een belangrijk deel van de woningen binnen<br />
het <strong>Havenkwartier</strong> zullen extra geïsoleerd<br />
moeten worden om in de woningen een<br />
goed leefmilieu te waarborgen. De komende<br />
maanden wordt voor elke gevel met een<br />
directe woonbestemming de geluidsbelasting<br />
(optelsom van weg- en railverkeerslawaai)<br />
berekend. De geluidswerende werking van<br />
blijvende en nieuwe gebouwen wordt hierbij<br />
meegenomen. De geluidsbelasting wordt<br />
tijdens het bestemmingsplan vastgelegd<br />
middels een hogere waarden procedure, zodat<br />
elke nieuwbouw aan de geluidsisolatie moet<br />
voldoen.<br />
In de bijgevoegde figuren is nog niet uitgegaan<br />
van de afschermende werking van gebouwen.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 42
geluidsbelasting Dr. Philipsweg geluidsbelasting Fokkerstraat<br />
geluidsbelasting Stadsboulevard<br />
Randvoorwaarden<br />
geluidsbelasting spoor met 1,5 m scherm<br />
43 Assen <strong>Havenkwartier</strong> beslisdocument 1 december 2011<br />
B
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Bedrijfshinder<br />
Wijziging geluidszone Stadsbedrijvenpark<br />
In september heeft de gemeenteraad ingestemd<br />
met het bestemmingsplan “Wijziging<br />
geluidszone Stadsbedrijvenpark”. Met dit bestemmingsplan<br />
is de geluidszone verkleind tot<br />
buiten het <strong>Havenkwartier</strong>. Door dit bestemmingsplan<br />
wordt voorkomen dat grote lawaaimakers<br />
zich vestigen in de buurt van het <strong>Havenkwartier</strong>,<br />
wat eerder wel mogelijk was. De<br />
planologische beperking van de geluidszone is<br />
hierdoor weggenomen.<br />
Hinder bedrijven buiten <strong>Havenkwartier</strong><br />
Direct aangrenzend aan de noord- en oostzijde<br />
van het <strong>Havenkwartier</strong> is en blijft een bedrijventerrein<br />
(het Stadsbedrijvenpark) gelegen.<br />
Om de bedrijven niet te beperken en om een<br />
gunstig woonklimaat te realiseren, is het niet<br />
mogelijk woningen binnen 50 meter van deze<br />
bedrijven te plaatsen. Belangrijke bedrijven<br />
direct aan de grenzen van het <strong>Havenkwartier</strong><br />
zijn Swedish Match en de rioolwaterzuivering<br />
(RWZI).<br />
Swedish Match<br />
Swedish Match gebruikt LPG, waaromheen een<br />
veiligheidszone aanwezig is. Dit houdt in dat<br />
bij het bouwen van woningen ten noorden van<br />
de W.A. Scholtenstraat het groepsrisico sterk<br />
toeneemt, waardoor op dit moment woonbebouwing<br />
wordt afgeraden. Samen met het<br />
bedrijf wordt onderzocht of er mogelijkheden<br />
zijn om de veiligheidszone te verkleinen. Over<br />
de omvang van de veiligheidszone vindt tevens<br />
overleg plaats met de veiligheidsregio. Door de<br />
fasering van het <strong>Havenkwartier</strong> bestaat de mo-<br />
gelijkheid gezamenlijk tot een goede oplossing<br />
te komen.<br />
RWZI<br />
Rondom de rioolwaterzuivering (RWZI) gelden<br />
zowel geluid- als geurcontouren. Doordat de rioolwaterzuivering<br />
ook ’s nachts water verpompt<br />
en dus ook ’s nachts geluiden te horen zijn,<br />
gelden voor een gebied binnen 50 meter van de<br />
terreingrens beperkingen voor nieuwe woningbouw.<br />
Vanwege de aanwezigheid van het kanaal<br />
geeft dit alleen ten westen van de RWZI beperkingen<br />
aan woningbouw en niet ten zuiden.<br />
Geur levert over een groter oppervlak een beperking<br />
op. Deze contour is weergegeven in<br />
figuur 2. (80 meter westwaarts; 125 meter zuidwaarts).<br />
De contour is gebaseerd op de geuroverlast<br />
die aanvaardbaar wordt geacht voor een<br />
‘gemengd gebied’; voor een typering ‘woonwijk’<br />
gelden strengere normen, welke niet gehaald<br />
worden in het <strong>Havenkwartier</strong>. Omdat het <strong>Havenkwartier</strong><br />
een stadse wijk met een dynamisch karakter<br />
krijgt, waarbij functiemenging gewenst is,<br />
wordt dit acceptabel geacht.<br />
Door afdekking van bassins van de RWZI en<br />
het zuiveren van de vrijkomende lucht, kan een<br />
substantiële verbetering van de geurbelasting<br />
bereikt worden. Binnen de contour kunnen pas<br />
woningen in het bestemmingsplan worden opgenomen<br />
als afdekking van de bassins van de<br />
RWZI is gerealiseerd, danwel hiervoor concrete<br />
plannen zijn. Over de afdekking van de bassins<br />
van de RWZI vinden gesprekken plaats met het<br />
waterschap.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 44
Hinder bedrijven binnen <strong>Havenkwartier</strong><br />
Binnen het <strong>Havenkwartier</strong> zijn en blijven bedrijven<br />
aanwezig. Voor de eerste fase is in<br />
beeld gebracht of de combinatie van bedrijven<br />
en woningen mogelijk is. Dit is gedaan aan de<br />
hand van richtafstanden conform de milieu-<br />
Randvoorwaarden<br />
categorieën. De bedrijven die normaliter niet<br />
(goed) samengaan met woningbouw, namelijk<br />
bedrijven van categorie 3.1 en hoger zijn, geinventariseerd.<br />
De richtafstanden ten opzichte<br />
van gemengd gebied zijn op onderstaande kaart<br />
weergegeven.<br />
55 dB Spoor<br />
68 dB Spoor<br />
55 dB Spoor met geluidwering<br />
48 dB Philipsweg<br />
48 dB Fokkerstraat<br />
48 dB Industrieweg<br />
63 dB Industrieweg<br />
50 dB(A) Heuver<br />
50 dB(A) Rinsema<br />
Richtafstand geluid Ubbens<br />
1,5 OUe/m3<br />
1,5 OUe/m3 afgedekt<br />
Geluidbelasting op 7,5 meter<br />
hoogte (Industrieweg op 5 m)<br />
Gemeente Assen FA070912<br />
richtafstanden van bedrijven met milieucategorie van 3.1 of groter tot omgevingstype<br />
gemengd gebied in rood.<br />
45 Assen <strong>Havenkwartier</strong> beslisdocument 1 december 2011<br />
B
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Ter plaatse van de bedrijven Rinsma metaal,<br />
autoschade Boer, Profile Tyrecenter in combinatie<br />
met Holwerda transport (nummers 0,1 en<br />
6) zijn vervolgens akoestische onderzoeken gedaan<br />
om de daadwerkelijke afstand tot woningbouw<br />
te bepalen. Ter plaatse van NVB Ubbens<br />
bouwstoffen wordt dit onderzoek momenteel<br />
uitgevoerd. De akoestische onderzoeken hebben<br />
bestaan uit het vaststellen van de representatieve<br />
bedrijfssituatie en het doen van geluidsmetingen.<br />
Het resultaat van de akoestische onderzoeken<br />
is in onderstaande figuur vereenvoudigd weergegeven.<br />
Uit het onderzoek blijkt dat de daadwerkelijke<br />
geluidsproductie van de bedrijven<br />
beperkter van omvang is. Binnen de weergegeven<br />
contouren kunnen geen woningen gepland<br />
worden. Ter plaatse NVB Ubbens bouwstoffen<br />
is vooralsnog uitgegaan van richtafstanden. Uit<br />
de resultaten blijkt dat woningbouw op het<br />
Veemarktterrein niet belemmerd wordt door de<br />
activiteiten van Rinsma en autoschade Boer.<br />
Woningbouw op het Silo-eiland is ook mogelijk.<br />
Het is wel nodig dat de gebouwen tussen<br />
het Silo-eiland en Rinsma blijven staan. Deze<br />
gebouwen schermen namelijk het geluid af.<br />
Woningbouw langs de Industrieweg ter hoogte<br />
van het Profile Tyrecenter is vanwege de milieubelasting<br />
niet realistisch. De geluidsbelasting<br />
aan de oostzijde van een deel van het geprojecteerde<br />
bouwblok is te hoog door de activiteiten<br />
van Profile Tyrecenter. Aan de westzijde staan<br />
de woningen zeer dicht langs de Industrieweg,<br />
waardoor ook daar een aanzienlijke geluidsbelasting<br />
aanwezig is. De woningen moeten aan<br />
de westzijde geïsoleerd worden (Hogere Waarden<br />
Procedure). Woningen ter plaatse zullen<br />
geen geluidsluwe gevel kunnen krijgen, wat uit<br />
het oogpunt van goede ruimtelijke ordening<br />
zeer ongewenst is.<br />
Woningbouw in de Havenkom ter hoogte van<br />
Holwerda transport is niet mogelijk vanwege<br />
overschrijding van de geluidsnormen door vertrekkende<br />
vrachtwagens in de nachtperiode.<br />
De woningbouw in het Havenkanaal ter hoogte<br />
van NVB Ubbens bouwstoffen is geprojecteerd<br />
binnen de richtafstand van een dergelijk bedrijf.<br />
Gezien de vele vervoersbewegingen op het zuidelijk<br />
deel van dit bedrijfsperceel, wordt verwacht<br />
dat de geluidsbelasting hier ook te hoog<br />
is om zonder voorzieningen woningbouw mogelijk<br />
te kunnen maken. Akoestisch onderzoek zal<br />
hier op korte termijn uitsluitsel over bieden.<br />
Overige bedrijven<br />
Er zijn binnen het <strong>Havenkwartier</strong> ook bedrijven<br />
aanwezig die op basis van de milieucategorie<br />
wel samen kunnen gaan, maar die wel aandacht<br />
vragen in het stedenbouwkundig en bestemmingsplan.<br />
Dit geldt bijvoorbeeld voor de supermarkt ten<br />
noorden van het Veemarktterrein. Woningbouw<br />
in de buurt van het laden en lossen en de verkeersbewegingen<br />
moet getoetst worden aan de<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 46
geluidsnormen.<br />
Ook voor het distributiecentrum van Scapino<br />
geldt dat nieuwe woningbouw in de nabijheid<br />
getoetst moet worden aan geluidsnormen en<br />
niet zondermeer mogelijk is. Deze nadere uitwerkingen<br />
worden in de fase van het bestemmingsplan<br />
uitgevoerd.<br />
47<br />
Randvoorwaarden<br />
Ondergronds<br />
Ondergrondse infrastructuur<br />
In de Hobokenstraat ten noorden van de haven<br />
ligt een bergbezinkvoorziening met een inhoud<br />
van circa 2.670 m³ uit 1998. Het bergbezinkbassin<br />
heeft globaal de volgende afmetingen;<br />
79 m lang, 16 m breed en circa 2,0 m hoog. Uit<br />
onderzoek is gebleken dat een bergbezinkbassin<br />
absoluut noodzakelijk is om aan de gestelde<br />
emissie normen voor Assen te voldoen. Tevens<br />
is uit het onderzoek gebleken dat afbreken en<br />
een nieuwe bouwen op een andere plek niet<br />
door het project kan worden gedragen. In de<br />
huidige plannen is uitgegaan van hand having en<br />
inpassing in de stedenbouwkundige inrichting<br />
van het <strong>Havenkwartier</strong>. Dit geldt voor zowel de<br />
laag als de hoog water variant.<br />
Bestaande kabels en leidingen moeten zo weinig<br />
mogelijk verlegd worden. Aandachtspunt is<br />
hier een 10kV kabel van ProRail. Deze kabel is<br />
cruciaal voor de treindienst. Bij storing moet de<br />
kabel te allen tijde bereikbaar te zijn.<br />
Bodemverontreinigingen<br />
Bij verschillende bedrijven binnen het plangebied<br />
is in het verleden de bodem verontreinigd<br />
geraakt. Op een aantal percelen is de mate van<br />
bodemverontreiniging bekend. Op percelen die<br />
niet in eigendom zijn van de gemeente of haar<br />
ontwikkelpartners, is de mate van verontreiniging<br />
nog niet bekend. De geschatte kosten van<br />
de bodemsaneringen is aanzienlijk. Bij de planvorming<br />
wordt rekening gehouden met de bodemsaneringen,<br />
bijvoorbeeld door ondergronds<br />
te bouwen waar toch al ontgraven moet worden<br />
voor een bodemsanering.<br />
B<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 48
49<br />
Spaarelementen in beeld<br />
De Silo<br />
Stichting vrienden van Boeijen<br />
HL Drinken BV<br />
Marktzicht<br />
Abel Tasmantoren<br />
Bedrijfsverzamelgebouw<br />
Materialen in beeld<br />
Gebakken klinkers<br />
Verlichting<br />
Bomen en bossages<br />
24<br />
28<br />
36<br />
C<br />
Behoud<br />
en hergebruik<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> beslisdocument 1 december 2011
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Behoud en hergebruik<br />
Spaarelementen en materialen zijn in beeld<br />
gebracht om in de verdere planvorming<br />
rekening te kunnen houden met dat wat er<br />
is, om het te behouden of her te gebruiken.<br />
De spaarelementen zijn mede bepalend voor<br />
de verdere inrichting en vormgeving van het<br />
plangebied. Ze hebben een eigen sfeer en<br />
uitstraling. Soms positief, soms wat minder.<br />
Nieuwe ingrepen zullen daarop moeten<br />
reageren om tot een goede samenhang binnen<br />
het plangebied te komen.<br />
Alle zijden van de spaarelementen zijn<br />
gefotografeerd, inclusief hun omgeving. De<br />
foto’s vormen een handvat tijdens overleg en<br />
ontwerpproces.<br />
Naast de spaarelementen ligt er binnen het<br />
plangebied duizenden vierkante meters aan<br />
herbruikbaar (en daarmee duurzaam) materiaal.<br />
Deze materialen zijn beknopt in beeld gebracht.<br />
In eerste instantie heeft er binnen het<br />
plangebied een algemene inventarisatie<br />
plaatsgevonden om een beeld te krijgen wat<br />
er überhaupt aan materiaal herbruikbaar<br />
voorhanden is. Aan de hand van de beoogde<br />
ruimtelijke kwaliteit en sfeer is vervolgens een<br />
schifting gemaakt tussen materialen die wel,<br />
en die niet in aanmerking komen. Alleen die<br />
materialen die bijdragen aan het voorgestelde<br />
(beeld-)kwaliteitsniveau worden hierna in beeld<br />
gebracht. Op de kaarten is de huidige locatie<br />
van het materiaal ingetekend en het aantal<br />
vierkante meters dat dit betreft.<br />
Bomen worden hier ook onder het (levend)<br />
materiaal geschaard. Er wordt naar gestreefd<br />
zoveel mogelijk vitale bomen te sparen. Waar<br />
mogelijk worden ongunstig gesitueerde vitale<br />
bomen verplant. Er zal in zo’n geval een<br />
afweging tussen de kosten en de slagingskans<br />
gemaakt moeten worden.<br />
Nota bene, dit zijn geen precieze kaarten maar<br />
slechts een eerste inventarisatie. De kwaliteit<br />
van het materiaal ter plekke zal uiteindelijk ook<br />
bepaald moeten worden (bv bomen schouwen<br />
op gezondheid en stenen op breuk etc.)<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 50
klinkers op het huidige terrein: fraaie gebakken klinkers zijn uitstekend herbruikbaar, betonklinkers niet, maar wel recyclebaar<br />
(bv in de vorm van puingranulaat)<br />
51<br />
C<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
1. De Silo. Ook zichtbaar is zijde 4.<br />
2, Zij-ingang<br />
De Silo<br />
De achtertuin<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 52
53<br />
3. trappenhuis<br />
Spaarelementen<br />
1.<br />
2.<br />
4.<br />
3.<br />
C<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Werkeloos<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 54
Verbinding met het water<br />
55<br />
Spaarelementen<br />
Functioneel kunstwerk<br />
C<br />
Bestaande gebouwen en bomen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
1.Voorkant gebouw vanaf Parkeerterrein Jumbo.<br />
1. Entree.<br />
Stichting vrienden van Boeijen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 56
3. Fietsparkeren<br />
2. Linkerzijde (noord)<br />
57<br />
3. Rechterzijde (zuid)<br />
Spaarelementen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
1.<br />
2.<br />
4.<br />
3.<br />
C
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Stichting vrienden van Boeijen<br />
3. Achterzijde (oost)<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 58
3. Zicht op toren.<br />
59<br />
Spaarelementen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
1.<br />
2.<br />
4.<br />
3.<br />
C
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
HL Drinken BV<br />
1. Vanaf de kade: voorzijde gebouw<br />
3. Vanaf de C.T. Storkweg richting Industrieweg.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 60
4. Vanaf de Overcingellaan<br />
4. Vanaf de Overcingellaan richting kade.<br />
61<br />
Spaarelementen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
4.<br />
1.<br />
3.<br />
C<br />
2.
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
HL Drinken BV<br />
Zicht op Industrieweg en Overcingellaan, vanaf zijde 1.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 62
Zicht op Industrieweg en Overcingellaan, vanaf zijde 1.<br />
Ingezoomd op bovenstaande afbeelding.<br />
63<br />
Spaarelementen<br />
C<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
1. Zuidkant<br />
Marktzicht<br />
1. Vanaf de Rolderstraat gezien (oost)<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 64
2. Westkant<br />
3. De noord-oostkant<br />
65<br />
Spaarelementen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
2.<br />
3.<br />
1.<br />
C<br />
4.
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
4. Vanaf de Overcingellaan gezien<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 66
4. Vanaf de Overcingellaan gezien<br />
67<br />
Spaarelementen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
2.<br />
3.<br />
1.<br />
4.<br />
C
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
In een zee van auto’s<br />
2. en 3.<br />
Abel Tasmantoren<br />
3. Entree achterzijde<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 68
2. Westkant toren, met entree<br />
2. Entree toren<br />
69<br />
Spaarelementen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
2.<br />
3.<br />
1.<br />
C<br />
4.
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
2. Zuidzijde toren, met rechts de makelaar<br />
1. Zuidzijde: entree bedrijfsmakelaar.<br />
Abel Tasmantoren<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 70
4. Oostzijde makelaar.<br />
3. Noordzijde makelaar / toren.<br />
71<br />
Spaarelementen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
2.<br />
3.<br />
1.<br />
C<br />
4.
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
2. linkerdeel entree (westzijde).<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 72<br />
2.<br />
3.<br />
1.<br />
4.
73<br />
Spaarelementen<br />
C<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Bedrijfsverzamelgebouw<br />
1. Vanaf de dokter A. F. Philipsweg<br />
2. Twee min of meer gelijke zijden (2 en 4)<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 74
Op de hoek van 3 en 4: een van de aanwezige bedrijven<br />
75<br />
Spaarelementen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
3.<br />
2.<br />
4.<br />
1.<br />
C
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Zijde 4: detail<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 76
4. Zicht op woningen aan Herman Broodstraat (over het spoor).<br />
3.<br />
2.<br />
77<br />
4.<br />
1.<br />
Spaarelementen<br />
3. De achterzijde. Er is een overmaat aan openbare / parkeerruimte.<br />
C<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Een blik terug vanaf de weg.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 78
1. Overbuurman, over het spoor<br />
79<br />
Spaarelementen<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012<br />
3.<br />
2.<br />
4.<br />
C<br />
1.
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Bedrijfsterrein<br />
hergebruik 14.750 m2<br />
Veemarktterrein<br />
hergebruik 11.000 m2<br />
hergebruik van Riebeekstraat 970 m2<br />
hergebruik 2480 m2<br />
totaal 14.450 m2<br />
Bedrijfsterrein<br />
Veemarktterrein Veemarktterrein<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 80
Gebakken klinkers<br />
De straten en enkele opritten op het bedrijventerrein<br />
en de havenzone bestaan uit gebakken klinkers. De<br />
rijbaan van de parkeerplaats en de opritten op het<br />
Veemarktterrein zijn bestraat met gebakken klinkers.<br />
Het gaat om vlakken die uit twee of drie tinten<br />
klinkers opgebouwd zijn. Het meeste is dikformaat<br />
(± 7x20 cm). De klinkers zijn over het algemeen nog<br />
van goede kwaliteit (weinig beschadigd) en komen<br />
daarom in aanmerking om opnieuw, al dan niet<br />
op dezelfde plek, gebruikt te worden. Bovendien<br />
wordt het materiaal wordt mooier naarmate de tijd<br />
verstrijkt.<br />
Binnen het geïnventariseerde oppervlak zijn zoals<br />
gezegd enkele kleurnuances te onderscheiden.<br />
Door het materiaal te mengen zal dit verschil later<br />
wegvallen.<br />
In totaal gaat het om zo’n 14.750 m2 op het<br />
bedrijfsterrein en 14.450 m2 op het Veemarktterrein.<br />
Dit zijn nog geen exacte cijfers.<br />
81<br />
Materialen<br />
C<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
Verlichting<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
VERLICHTING<br />
20 stuks<br />
86 stuks<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 82
Verlichting<br />
Binnen het plangebied zijn twee type<br />
straatverlichting aangetroffen. Een<br />
straatlantaarn en een weg lantaarn, beide<br />
volstrekt generiek en onnadrukkelijk.<br />
De beoogde sferen in het plangebied maken<br />
dat deze lichtmasten binnen het plangebied<br />
geen nieuwe plek zullen krijgen.<br />
83<br />
Materialen<br />
C<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
BOMEN & BOSSAGES<br />
noordelijk deel<br />
te behouden<br />
te behouden bossage<br />
mogelijk te behouden<br />
Interessante gemengde<br />
bossage.<br />
Interessante gemengde<br />
bossage<br />
1 Tilia<br />
6 Tilia<br />
9 Quercus robur<br />
2 Quercus robur<br />
Indien mogelijk: bestaande bomen<br />
zoveel mogelijk sparen bij aanleg<br />
boulevard (+/ 50 st: dunnen tot 25?)<br />
1 Tilia cordata<br />
2 Salix<br />
5 Betula nigra<br />
+ /- 16 Quercus robur<br />
Interessante gemengde 2 Tilia 3 Quercus robur<br />
bossage, mogelijk te<br />
dunnen tot<br />
1 Tilia<br />
2 Tilia<br />
enkele solitairen<br />
2 Tilia<br />
4 Tilia<br />
Bomen en bossages<br />
10 Betula utilis<br />
1 Quercus<br />
14 Acer<br />
1 Quercus robur<br />
3 Betula utilis / pubescens<br />
Indien mogelijk:<br />
bestaande loofbomen<br />
zoveel mogelijk sparen.<br />
1 Salix pendula<br />
4 Acer,<br />
opslag verwijderen<br />
1 Tilia<br />
1 Quercus<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 84<br />
1 Tilia
Bomen<br />
Binnen het plangebied komen verschillende<br />
waardevolle bomen voor. Die waarde zit ‘m in<br />
de vitaliteit, de relatieve ouderdom (formaat),<br />
en de plaatsing van de bomen. Aan de hand<br />
van een inventarisatie ter plaatse is in kaart gebracht<br />
welke exemplaren binnen bovengenoemde<br />
reeks het behouden waard zouden kunnen<br />
zijn.<br />
Daarbij is er ook een categorie ‘mogelijk interessant’<br />
aangegeven. Dit betreft bomen die<br />
zouden kunnen detoneren met de beoogde stedelijke<br />
uitstraling of mogelijk uitzicht.<br />
Punt van aandacht is de geplande verhoging van<br />
het waterpeil tot -< 1 meter beneden maaiveld.<br />
Deze verhoging heeft mogelijk invloed op de vitaliteit<br />
dan wel overlevingskansen van sommige<br />
exemplaren. Dit zal ter plekke nader bekeken<br />
moeten worden.<br />
85<br />
Materialen<br />
C<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 86
Proefinvullingen<br />
D<br />
Proefinvulling Zuidkwartier 88<br />
87 Assen <strong>Havenkwartier</strong> beslisdocument 1 december 2011
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Testcase<br />
Om de invulbaarheid van het skelet van enveloppen<br />
te onderzoeken hebben we voor het zuidelijk deel<br />
van het <strong>Havenkwartier</strong> buiten FASE 1 een proefinvulling<br />
gemaakt.<br />
We hebben daarbij gestreefd een goede openbare<br />
ruimte structuur te creëren, te zorgen voor een stedelijke<br />
dichtheid en zoveel mogelijk woningen een<br />
goede oriëntatie te geven op een prettige omgeving.<br />
Daarbij hebben we tegelijk gestreefd de enveloppen<br />
zo groot mogelijk en de hoeveelheid gebouwd parkeren<br />
zo klein mogelijk te houden, en in ieder geval<br />
niet totaal onderkelderd.<br />
De testcase liet zien dat het domweg aanbieden van<br />
zo groot mogelijke bouwenveloppen een conflict<br />
met de openbare ruimtestructuur kon opleveren. De<br />
puntvorm en smalte van dit plandeel maakte dat het<br />
vanuit een ontwikkelperspectief het meest eenvoudig<br />
zou zijn om van rand tot rand te bouwen zonder<br />
openbare ruimte daartussen. Het grootste deel van<br />
het parkeren kan dan in binnenhoven en op maaiveld<br />
plaats vinden.<br />
Een dergelijke invulling maakt echter dat er tussen<br />
Stadsboulevard en Dr. Philipsweg met het treinspoor,<br />
en tussen Havenkade en Dr. Philipsweg geen enkele<br />
publieke verblijfsruimte zou ontstaan. Routes zouden<br />
dan altijd ‘buitenom’ het <strong>Havenkwartier</strong> gaan. Gebrek<br />
aan publieke ruimtes en routes is funest voor het<br />
ontstaan van buurtleven. Bovendien zouden woningen<br />
ofwel aan de ‘goede kant’ liggen (de Havenkade),<br />
ofwel aan de ‘slechte kant’ (spoor met dove gevels).<br />
Natuurlijk zou een ontwikkelaar vanuit zichzelf die<br />
openbare ruimtes en routes kunnen introduceren,<br />
maar de ervaring leert dat als dit extra risico met zich<br />
meebrengt, men dit liever aan de buurman overlaat<br />
en zelf profiteert van diens investeringen. Geef ze<br />
eens ongelijk.<br />
Het (publieke) risico is dus groot dat een dergelijke<br />
noodzakelijke verfijning in het stedelijk weefsel niet<br />
tot stand zal komen. Het is dus zaak dat degene die<br />
de kwaliteit van het totaal bewaakt (de gemeente in<br />
deze) op de een of andere manier garandeert dat er<br />
een dergelijke ‘secundaire structuur’ van openbare<br />
ruimtes en routes ontstaat in de ontwikkeling.<br />
Door de introductie van de ‘flexibel te traceren en<br />
vormen plekken en routes’ binnen de bouwenveloppen<br />
wordt dit geregeld. Zonder vast te leggen waar<br />
die routes precies moeten lopen en hoe de ruimtes<br />
precies worden gevormd en ingevuld (dat is immers<br />
niet relevant), wordt er vastgelegd dat die routes en<br />
ruimtes er komen. Dit maakt dat de bouwenveloppen<br />
zelf als geheel voor ontwerp en ontwikkeling<br />
groot blijven; ze worden niet nu al geknipt.<br />
Bij de testinvulling bleek dat er nog steeds een vrij<br />
grote vrijheid bestaat voor verschillende typen invullingen<br />
van elke bouwenvelop, en dat zelfs vaak een<br />
conventionele blokopbouw met parkeren op maaiveld<br />
binnenin mogelijk is. Totaal maaiveld parkeren<br />
in de open lucht is echter niet mogelijk. Individueel<br />
inpandig parkeren en kleine halfverdiepte gebouwde<br />
parkeervoorzieningen zijn soms nodig. In veel situaties<br />
in het totale skeletplan is dat sowieso al het geval,<br />
dit omdat bouwenveloppen door harde begrenzingen<br />
van wegen, water en spaarelementen toch al<br />
te krap zijn voor een maaiveldoplossing.<br />
De meerkosten voor deels gebouwd parkeren moeten<br />
opgebracht worden door de eveneens extra<br />
ruimte die ontstaat voor meer woningen en de<br />
meerwaarde in verblijfskwaliteit, die ook commercieel<br />
een economische waarde genereert.<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 88
89<br />
Proefinvulling<br />
D<br />
structuur van plekken en straatjes creeert<br />
luw stedelijk woonmilieu binnenin<br />
met meer goede kanten om aan te wonen<br />
voor het totaal<br />
route binnen de buurt langs aaneenschakeling<br />
van luwe (groene) plekken<br />
maakt binnendoor van Veemarktterrein<br />
(binnenstad) naar <strong>Havenkwartier</strong> (en landelijk<br />
gebied) lopen en fietsen mogelijk<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Proefinvulling - zuiderkwartier<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 90
91<br />
Proefinvulling<br />
D<br />
uitgangspunten: stedelijke dichtheid en openbare ruimte structuur,<br />
zo min mogelijk gebouwd parkeren, hoogstens halfverdiept of individueel inpandig<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
skelet<br />
Proefinvulling - maximaal<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 92
93<br />
Proefinvulling<br />
D<br />
ligging van bouwblokken binnen faseringseenheden/eigendommen<br />
met aantallen wonen en parkeren in balans<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Flexibele invulling<br />
conventionele verkaveling met parkeren op binnenterrein<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 94
95<br />
Proefinvulling D<br />
flexibele uitwerking voor dezelfde envelop<br />
intensieve verkaveling met parkeren deels in halfverdiepte garage<br />
meer kosten met meer opbrengsten - de keuze ligt in de toekomst<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Flexibele invulling<br />
conventionele verkaveling met parkeren op binnenterrein<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 96
97<br />
Proefinvulling E<br />
flexibele uitwerking voor dezelfde fase<br />
intensieve verkaveling met parkeren deels in halfverdiepte garage<br />
meer kosten met meer opbrengsten - de keuze ligt in de toekomst<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Assen<br />
<strong>Havenkwartier</strong><br />
Colofon<br />
Vorm en inhoud:<br />
la4sale<br />
• Marieke Timmermans<br />
• Pepijn Godefroy<br />
• Anne Dessing<br />
• Hein van Lieshout<br />
• Yuka Yoshida<br />
• Marijne Beenhakker<br />
• Hanneke Clabbers<br />
In samenwerking met:<br />
B+O architecten<br />
• Pieter Brink<br />
• Bart van den Hoven<br />
Mulleners en Mulleners<br />
• Kok Mulleners<br />
• Marjolein Riemer van Rijswijk<br />
• Eric Eijgelaar<br />
In opdracht van:<br />
Gemeente Assen<br />
• Wim Kamminga<br />
• Frank Aikema<br />
• Aline Otten<br />
• Roel Buursma<br />
• Geert Prummel<br />
• Heiko Horst<br />
• Joris van Loon<br />
• Annete Oosterhoff<br />
• Michiel Bonke<br />
• Bina van Veen<br />
Treanth<br />
• Johan Boxem (Credo)<br />
• Arno Hallie (Credo)<br />
• Gert Zwartscholten (Credo)<br />
• Sanel Mehanovic (Actium)<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012 98
99<br />
Assen <strong>Havenkwartier</strong> <strong>Masterplan</strong> - <strong>Onderzoeksbijlage</strong> - 31 10 2012
Change language