Masterplan Knoop Moerwijk 2020

gezien kan worden als voorbeeldproject voor
stedelijke verdichting in de directe nabijheid van
een OV-knooppunt: een typisch Stedenbaanproject
zoals o.a. in de rijksnota Randstad 2040 wordt
gepropageerd.
Voor de vervolgfasen is de dekking nog niet
benoemd. Deze zijn wel opgenomen in het IpSO,
maar dan onder de noemer ‘planstudiefase A’,
waarvan de realisatie tussen 2015 en 2020
plaatsvindt.
Het Masterplan wordt wel vastgesteld
als structuurvisie. Daarmee is een kader
vastgesteld voor de toekomstige (particuliere)
ontwikkelingen en heeft Den Haag een goede
onderbouwing voor de lobby naar het rijk. Pas
als er duidelijkheid is over bijdragen van hogere
overheden; er gemeentelijke middelen beschikbaar
zijn en het past binnen de gemeentelijke
woningbouwprogrammering kan de uitvoering
starten.
De voor Knoop Moerwijk gehanteerde
ontwikkelstrategie gaat daarom uit van een later te
starten gefaseerde uitvoering, waarbij elke stap het
einddoel naderbij brengt, maar ook kan dienen als
kwalitatieve eindsituatie. In rapport 5, Haalbaarheid
en Ontwikkelstrategie *1 (vertrouwelijk) is deze
verder uitgewerkt.
6.2 Financiële haalbaarheid
Het Masterplan Knoop Moerwijk bestaat uit een
aantal bouwstenen (zoals programma, woonmilieu,
openbare ruimte en hoofdinfrastructuur). Deze
bouwstenen laten zich vertalen naar kosten en
opbrengstposten. De fase van planvorming bevindt
zich in een relatief vroeg stadium. Daarom zijn
voor de ramingen een aantal aannames gedaan
die de gemeente bij de verdere uitwerking van de
ontwikkellocaties zal vervangen door planspecifi eke
uitgangspunten.
In een iteratief proces van ‘tekenen en rekenen’
(ontwerpen werden doorgerekend, aangepast, weer
doorgerekend) zijn de uitgangspunten en ambities
van het masterplan gevat in een haalbaarheidsstudie.
Zoals uit deze haalbaarheidsstudie blijkt, weergegeven
in onderstaande tabel, vergt de transformatie
van het gebied een aanzienlijke investering. Vooral
de infrastructurele ingrepen zijn erg kostbaar.
*1 Rapport 5 ‘Haalbaarheid en Ontwikkelstrategie’
De haalbaarheidsstudie geeft aan dat, indien
de transformatie volledig door de gemeente
wordt uitgevoerd, dit fi nancieel onhaalbaar
is. Inschakeling van marktpartijen, waaronder
corporaties, kan betekenen dat de haalbaarheid
wordt vergroot, omdat kosten en risico’s kunnen
worden gedeeld.
Bij het opstellen is naast het onderscheid
tussen ontwikkellocaties en hoofdinfrastructuur
gekeken naar onrendabele toppen in de
vastgoedontwikkeling ten aanzien van parkeren en
hoogbouw.
In het door het college genomen besluit betreffende
de crisismaatregelen is voor 2009 en 2010
besloten om de grondwaarde van het programma
residueel te berekenen. Dit betekent dat, indien er
een onrendabele top op een parkeeroplossing zit,
deze meegenomen wordt in de grondprijsbepaling.
In onderhandelingen met de marktpartijen zal dit
onderwerp van gesprek zijn.
In de totale haalbaarheidberekening van het
masterplan zijn deze kosten apart inzichtelijk
gemaakt.
Vanwege de binnenstedelijke ligging van het
gebied, in de directe nabijheid van station en water
is het een belangrijke plek voor de stad, met veel
kansen maar ook risico’s. De complexiteit en lange
looptijd vragen daarbij om nadrukkelijke aandacht
voor adequaat risicomanagement.
6.3 Risico-actorenanalyse
De gemeente zet ambitieus in op een volledige
transformatie van het plangebied. Het
programma, de bestemmingen en een conceptueel
stedenbouwkundig plan, zijn op hoofdlijnen
opgesteld. Betrokken partijen zijn hierin middels de
samenspraak gekend.