download PDF - DTZ Zadelhoff

Maasvlakte 2 ©ANP
De waarde
van waarderingen
▲ ▲
▲
#02 2012
Op zoek naar vaste grond
DNB-directeur Jan Sijbrand taxeert de vastgoedmarkt
Tijd voor toekomstbestendige taxaties
Drie creatieve denkers kijken vooruit

2 DUIDELIJK. DE WAARDE VAN WAARDERINGEN
▲
INTERVIEW MET JAN SIJBRAND
TOEKOMSTBESTENDIG TAXEREN
DRIE CREATIEVE VISIES
‘Frequenter taxeren
is een goede zaak’
Nederlandse banken, verzekeraars en
pensioenfondsen hebben opgeteld een
‘blootstelling’ aan vastgoed van 150 tot 200
miljard euro. En de risico’s zijn hoog genoeg
voor DNB om zijn vizier nadrukkelijker dan
voorheen op de vastgoedsector te richten.
‘Financiers moeten erop kunnen vertrouwen
dat waarderingen juist zijn.’
DUIDELIJK
wordt derde crisis in financiële sector’, kopte
Het Financieele Dagblad dit voorjaar na een interview
met de nieuwe directeur Toezicht bij De Nederlandsche
‘Vastgoed
Bank (DNB) Jan Sijbrand. Welk punt wilde hij maken?
‘Het ging en gaat DNB er vooral om duidelijk te maken wat de
gevolgen zijn van de ‘vastgoedblootstelling’ voor de financiële
wereld. Afhankelijk van wat je als vastgoedinvestering ziet – tel
je bijvoorbeeld wel of niet belangen in vastgoedfondsen mee – is
die omvang zo’n 150 tot maximaal 200 miljard euro. Dat is
substantieel genoeg om aandacht voor te hebben. Maar er is
meer dat opvalt. Ten eerste de hoeveelheid vastgoed in
De waarde van morgen gaat verder dan de bouwkosten
In deze Duidelijk. bespreken we wat waarderen waard is.
Anno 2012 is taxeren geen gemakkelijke opgave:
referenties worden steeds schaarser, de waarde van morgen
steeds belangrijker. De waarde van een object hangt van
zoveel meer af dan van alleen de bouwkosten. Niet voor
niets stuitte ik op ‘kracht’ als synoniem voor de zoekterm
‘waarde’. Een taxateur moet steeds meer vooruit kijken en
proberen te bepalen wat in de toekomst de kracht van een
object zal zijn. Steeds vaker zijn alternatieve methoden
beschikbaar om de toekomstige waarden in te schatten.
Omdat u positief heeft gereageerd op onze nieuwe,
multimediale aanpak, praten we ook nu weer verder op
www.duidelijkdtz.nl. Wat gebeurt er met de niet te verwaarlozen
hoeveelheid kansarm vastgoed? Wanneer kunnen we
erop vertrouwen dat waarderingen juist zijn?
U hoort wat beslissers vinden en kunt cases bekijken van
bijzondere taxaties.
Nederland. Er is weliswaar heel veel kansrijk en kanshebbend
vastgoed. Maar er is ook een niet te verwaarlozen hoeveelheid
kansarm vastgoed. Onder meer de structurele leegstand van
kantoren, maar ook bepaalde maatschappelijke trends zoals Het
Nieuwe Werken leiden eerder tot een kleinere dan een grotere
behoefte aan vierkante meters.’
Is dat een probleem voor DNB?
‘De vastgoedmarkt op zichzelf niet. Althans: niet vanuit het
perspectief van een toezichthouder. Maar in toenemende mate zien
we dat de prijzen die voor vastgoed worden betaald soms stukken
lager liggen dan het bedrag waartegen het was gewaardeerd. Uit
eigen onderzoek constateren we ook dat bij ongeveer een kwart
van de leningen voor vastgoedprojecten het onderpand minder
waard is dan het bedrag van de lening. In zo’n geval komt de vraag
op: is de waardering van zulke vastgoedleningen reëel?’
Wat betekent dat in de praktijk?
‘Het risico is dat investeerders terughoudend kunnen worden bij
het financieren van financiële instellingen. Dit omdat zij twijfels
zouden kunnen hebben bij de juistheid van de waarderingen. Of
de waardering juist is, is een controleverantwoordelijkheid van
accountants. Zij moeten afgaan op de waarde die taxateurs
bepalen. Maar er zijn niet altijd recente taxatiegegevens. Ik vind
het een goede ontwikkeling dat de Nederlandse Beroeps-
organisatie van Accountants zich nadrukkelijker met de taxatie van
vastgoed objecten gaat bemoeien. Dat zal eigenaren en investeerders
stimuleren meer en vaker te taxeren.’
Onze eigen taxateurs? Die houden wel van een uitdaging.
Ze schatten gebouwen op waarde, maar ook stukken bos
en tankstations. Zelfs van een zeehondencrèche kijken ze
niet vreemd op. Bij het taxeren maken ze gebruik van de
schat aan ervaring binnen DTZ Zadelhoff. En ze verliezen
de realiteit niet uit het oog. Dat is juist wat onze klanten zo
waarderen, om de term nog maar eens te gebruiken.
We hopen dat we u geprikkeld hebben en ontvangen graag
reacties!
Jeroen de Bruijn
Jeroen de Bruijn,
Hoofdredacteur Duidelijk.
Lid Dagelijks Bestuur DTZ Zadelhoff

Doelt u op een bepaalde frequentie?
‘Nee, ik kan niet zeggen hoe vaak een gebouw volgens mij moet
worden getaxeerd. Dat hangt sterk af van de bestemming, de
eigenschappen, de locatie, et cetera. Maar het lijkt me meer dan
evident dat het een goede zaak is om met de huidige prijsdynamiek
regelmatig te taxeren.’
Wie gaat die handschoen oppakken?
‘Dat is aan de markt. Wat dat betreft zien we goede ontwikkelingen.
Zoals de manier waarop de verschillende stakeholders in de sector
elkaar informeren en aanspreken. Wij komen elkaar regelmatig in
verschillende gremia tegen. Banken, beleggers, taxateurs, accountants,
toezichthouders. Als er onduidelijkheid is over de juistheid
van een waardering, is het allang niet meer DNB die daar als eerste
een opmerking over maakt. Partijen spreken elkaar onderling stevig
aan en eisen duidelijkheid en snelheid. Het is belangrijk dat iedereen
het erover eens is dat financiers moeten kunnen vertrouwen op
de juistheid van waarderingen. Het onderwerp wordt breed herkend
en erkend en staat overal op de agenda.’
Wat is de rolverdeling tussen DNB en AFM?
‘Dat DNB aandacht heeft voor de waardering van vastgoed is op
zichzelf niet nieuw. Onze kerntaak is toezicht houden op de zogeheten
soliditeit van financiële instellingen. Kan een instelling aan haar
verplichtingen voldoen? Een van de thema’s is de waarde die in
vastgoed zit. Daar doen we nu structureel onderzoek naar.
We wisselen informatie en kennis uit met de Autoriteit Financiële
Markten, die ook onderzoek doet. De AFM kijkt echter naar andere
ACTUEEL
Nog steeds markt
voor grote kantoren
Dit voorjaar werd een kantorencomplex aan de Vijzelstraat
in Amsterdam verkocht door Stadgenoot en Vesteda. De
verkopende partijen werden hierbij vertegenwoordigd door DTZ
Zadelhoff. Vanwege het aantal vierkante meters is deze transactie
opvallend: het complex omvat maar liefst 35.000 m².
Het kantoorgebouw uit 1973 is ontworpen door de architect
Marius Frans Duintjer. Het object is gerealiseerd voor een van
de rechtsvoorgangers van ABN Amro en heeft lange tijd als
hoofdkantoor gediend. Met drie ondergrondse bouwlagen,
acht verdiepingen en een parkeergarage met 133 plekken is dit
complex een aanwinst voor Borghese Real Estate en Keystone
Vastgoed. Het object wordt volledig gerenoveerd en daarmee
geschikt gemaakt voor Het Nieuwe Werken.
Jan Sijbrand Directeur Toezicht DNB
‘Als er onduidelijkheid is over de juistheid van een waardering,
is het allang niet meer DNB die daar als eerste een opmerking
over maakt. Partijen spreken elkaar onderling stevig aan en
eisen duidelijkheid en snelheid.’
aspecten. Waar wij kijken naar soliditeit, kijkt de AFM naar het
gedragstoezicht en de toelichting bij de jaarrekeningen: verloopt
alles transparant en volgens de regels?’
Wat is jullie indruk van de huidige markt?
‘We constateren dat het lastig is voor financiële instellingen de
waardering in de pas te laten lopen met de snelheid van ontwikkelingen
in de markt. En we hebben daar op zich begrip voor. Maar
juist als die ontwikkelingen in een stroomversnelling komen, is het
onze taak het belang van een juiste waardering te onderstrepen.’
DTZ ZADELHOFF
DTZ op de PROVADA
De PROVADA vindt van 5 t/m 7 juni plaats.
Ontwikkelaars, beleggers, financiers, gebruikers
en gemeenten treffen elkaar om plannen en
visies te delen. Activiteiten van DTZ Zadelhoff
(hal 10, standnummer 10.11):
Dinsdag 5 juni
Debat ‘De veranderende vraag aan de
makelaar’ met Cuno van Steenhoven
Lunchsessie: ‘Online, garantie op transparantie’
Woensdag 6 juni
Het Nationale Taxatiecongres
Debat ‘G(r)een Deal’ met Tom van Putten
Uitreiking Gulden Feniks met Herman van
den Berg
Donderdag 7 juni
Lunchsessie: ‘Woningmarkttrends’
▲
3

4 DUIDELIJK. DE WAARDE VAN WAARDERINGEN
▲
INTERVIEW MET JAN SIJBRAND
TOEKOMSTBESTENDIG TAXEREN
DRIE CREATIEVE VISIES
Geen taxaties
zonder outlook
Waarde van waarderen
Investment
agency
Investment
management
Worth
Price Investor Value
consultancy
Research
Valuations
Het feit dat taxeren momenteel een zeer
lastige opgave is, roept de fundamentele
vraag ‘wat is waarde?’ op. Is waarde wat de
gek ervoor geeft, wat de meest biedende
besteedt of zelfs een afspiegeling van onze
begeerte? Waarde is afhankelijk van zowel
in- als externe factoren en bovenal de
toepassingsmogelijkheden van een object.
TENDENS
Historische huurprijzen
verstoren huurherziening
De huurherziening uit 1980, onderdeel van de
huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte,
beschermt de huurder tegen al te sterke huurprijsstijgingen.
Er wordt uitgegaan van het gemiddelde
van de huurprijzen in een tijdvak van vijf jaar.
Echter, in de praktijk blijkt dat oude huurcontracten,
vaak zelfs ouder dan tien jaar, het gemiddelde
sterk beïnvloeden. DTZ Zadelhoff bepleit daarom
dat de rechtspraak zich bij huurherzieningen
baseert op gerealiseerde markthuurprijzen van
maximaal tien jaar oud.
Meer informatie: www.duidelijkdtz.nl/
gripopdezaak
Is taxeren op basis van de huidige markt nog wel een
goede graadmeter? Vijf vragen over taxaties nieuwe stijl.
1 Waarom
taxaties nieuwe stijl?
Er vinden nauwelijks transacties plaats,
de waarde van het eigen vermogen
slinkt en een aanzienlijk deel van de
waarde van portefeuilles verdampt. Als al sprake
is van herfinanciering, zijn de voorwaarden
ongunstig. Het maakt van de taxateur vaak een
boodschapper van slecht nieuws. Hij kan slechts
constateren hoe het zit met de waarde van
vastgoed in de huidige markt. En dat valt vaak
tegen. Vandaar dat veel beleggers voorbij de
schaduw proberen te kijken die de crisis over de
markt werpt. Dit doen ze door de focus te leggen
op potentiële waarde van vastgoed.
ACTUEEL
Meer woningbeleggingen
in 2011
De markt voor woningbeleggingen is vorig jaar
voor het derde achtereenvolgende jaar verder
gegroeid. In 2011 was het investeringsvolume
met EUR 1,46 miljard wederom hoger dan in
2010, toen EUR 1,25 miljard werd geïnvesteerd
in bestaande woningen en nieuwbouwwoningen.
Instituten profiteerden van de moeilijke
ontwikkelmarkt en kochten veel nieuwbouw in.
Traditioneel verkopen corporaties vooral bezit
aan andere corporaties, maar in 2011 ging circa
de helft van de verkopen naar particuliere en
institutionele beleggers.
2 Wat
voegt een outlook toe?
De zogenoemde ‘outlook’ wordt volgens
beleggers steeds belangrijker. Die
verschijnt in verschillende gedaanten
en is een toevoeging op de traditionele
taxatie. Een taxatie voorziet in de huidige
marktwaarde, een outlook in een voorspelling
van de toekomstige marktwaarde. Naarmate
de markt moeilijker wordt, neemt het
belang van outlooks toe. Ze voorzien in de
behoefte aan meer grip op risico’s en inzicht
in scenario’s. Waarderen voor de toekomst
draait niet alleen om de waarde, maar ook om
bandbreedtes. Wat is het gunstige scenario,
wat is het ongunstige scenario en welke wereld
ligt daartussen? Een outlook geeft meer inzicht
dan een traditionele taxatie, die vooral op
basis van het verleden wordt vastgesteld.
DTZ ZADELHOFF
Online kopen
van vastgoed
Verkopen via internet biedt transparantie
en efficiëntie. Bovendien kan het bij een
vrijwillige veiling helpen de prijs te optimaliseren.
De online verkoop van kavels en objecten
gebeurt per opbod en/of afslag. Online bieden
is eenvoudig, maar u moet zich vooraf wel
registreren om aan de bieding mee te doen. DTZ
Zadelhoff organiseert meerdere online verkopen.
Kijk op www.dtz.nl/onlineverkoop

Hugo Ouwehand
Director Hypotheken Syntrus Achmea Real Estate & Finance
‘De outlook van een gebouw – wat het doet over twee jaar – is steeds
belangrijker. Vooral als de klant dan niet meer aan verplichtingen kan
voldoen. Dan moet je incalculeren hoe de situatie rondom een gebouw
gaat veranderen.’
3 Verliest
Wat betekent toekomst bestendig taxeren?
Hugo Ouwehand deelt zijn visie op
www.duidelijkdtz.nl/incalculeren
de traditionele
taxatie terrein?
Nee. Een outlook is alleen
te begrijpen als toevoeging
op een taxatie. De opkomst van
toekomstbestendig waarderen is bovendien
sterk sectorafhankelijk. In de bankwereld is
bijvoorbeeld grote behoefte aan inzicht in
waarde. Maar de wereld ziet er morgen weer
anders uit en het voorspellend vermogen
van een taxatie is beperkt. Het denken in
toekomstscenario’s door middel van een
risicoanalyse kan extra inzicht bieden. Het
taxeren van de waarde - ook in de toekomst -
blijft dus belangrijk. Het periodiek benaderen
van de waarde van vastgoed zal door de
huidige ontwikkelingen vaker worden ingezet.
GEDANE ZAKEN
Huurovereenkomst Hoofddorp
van 30.000 m²
Sanoma Media Netherlands bv heeft
dit voorjaar met Aberdeen een nieuwe
huurovereenkomst gesloten voor circa
30.000 m² kantoorruimte en 325 parkeerplaatsen.
Met deze overeenkomst, die een
looptijd heeft van tien jaar, continueert
Sanoma haar huisvesting aan de Capellalaan
65 in Hoofddorp.
Het bekende mediahuis Sanoma Media
heeft een groot portfolio aan A-merken,
waaronder AutoWeek, Donald Duck,
Playboy, Flow, Kieskeurig.nl, Libelle,
4 Wat
is het belang voor
stakeholders?
De belegger wenst informatie
over prestaties van beleggingen.
Naarmate de markt moeilijker wordt, hechten
we meer waarde aan transparantie. Actievere
omgang met portefeuilles is daarvan een
positief gevolg, net als het feit dat taxeren
systematischer wordt benaderd. Het levert een
gestage stroom informatie op over de actuele
stand van zaken. Stakeholders kijken graag
nog verder. Een outlook verrijkt de informatie
die een taxatierapport levert en plaatst het in
het perspectief van de lange termijn.
Margriet, Net5, NU.nl, Viva, Vrouwonline.nl,
SchoolBANK.nl, Startpagina.nl
en Veronica magazine. Aberdeen is een
van de grootste vastgoedvermogensbeheerders
in Europa en behoort tot de top
tien van de wereld.
De eigenaar, Aberdeen Immobilien KAG,
werd bij deze transactie begeleid door
Aberdeen Asset Management en Van
Doorne advocaten en notarissen. Sanoma
Media werd geadviseerd door Procore en
DTZ Zadelhoff.
Peter Mulder
Directeur Grondbedrijf NS Stations
‘Inzicht in huidige en toekomstige waarden maakt het mogelijk
om goede vergelijkingen te maken. Op die manier beslissen
wij over vervolgstappen. Kunnen wij nog substantieel waarde
creëren, of is het moment daar om te verkopen?’
Welk belang krijgt taxeren de
komende jaren?
Peter Mulder deelt zijn visie op
www.duidelijkdtz.nl/vergelijken
5 Welke
Feiten en cijfers
30.000 m²
kantoorruimte
325 parkeerplaatsen
Tienjarige
huurovereenkomst
JUNI 2012 5
smaken zijn er?
De behoefte van de markt staat
centraal. Een partij als Syntrus Achmea
Real Estate & Finance hanteert
tegenwoordig een outlookwaarde in de vorm van
een waardetrend over twee jaar. Voor complexe
en onzekere beleggingen zet Delta Lloyd een
gevoeligheidsanalyse en een scenarioanalyse in.
NS Stations, gespecialiseerd in het ontwikkelen,
exploiteren en beheren van stationsgebieden,
hanteert waarden voor heden en toekomst. Het
doel? Vooral meer inzicht krijgen in de lange
termijn. Dit is zeker voor stakeholders van
belang: banken, beleggers en accountants
zoeken vastigheid en informatie over risico’s.
De ‘outlook’ kent meerdere gedaanten
Bekijk de cases van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Delta Lloyd en
NS Stations op www.duidelijkdtz.nl/outlook
▲

6 DUIDELIJK. DE WAARDE VAN WAARDERINGEN
▲
INTERVIEW MET JAN SIJBRAND
TOEKOMSTBESTENDIG TAXEREN
DRIE CREATIEVE VISIES
Creatief
hervormen
Twee miljoen vierkante meter commercieel vastgoed is praktisch onverkoopbaar
en dat wordt weerspiegeld in taxaties. Hoe voorkomen we zo’n debacle in de
toekomst? Drie creatieve denkers geven een kritische analyse.
DTZ ZADELHOFF
Robèrt Dackus MIM MRICS
Hoofd Research & Concepts 3W
New Development en initiator
en bedenker van de Masterclass
Vastgoed 3.0
Money into Property 2012 Europe: over de marktkansen in Europa
DTZ publiceerde onlangs haar rapport DTZ Money into Property 2012 Europe.
Ondanks de economische crisis blijkt uit het rapport dat de Europese
bedrijfsmatige vastgoedmarkt een groei van 5% liet zien in 2011, waarmee de
investeringsvoorraad uitkwam op EUR 3.250 miljard. Wel liepen de trends ver
uiteen. De Britse voorraad kromp met 1% (in lokale valuta), terwijl de groeipercentages
voor het Europese vasteland varieerden van -6% voor de Baltische
staten tot +19% voor Midden- en Oost-Europa als geheel.
De kernpunten uit het rapport:
De Europese vastgoedvoorraad groeide vorig jaar met 5% naar EUR 3.250
miljard, voor een deel gefi nancierd met nieuwe kredieten maar vooral met
eigen vermogen.
Nieuwe regels zullen tot verdere schuldverlaging bij banken dwingen. Toch
voorspelt DTZ matige volumegroei naarmate geldschieters van buiten de
bankensector bereid zijn de ‘funding gap’ te dichten.
Investeringsvolumes gingen in 2011 met 9% omhoog, met MOE-landen en
‘Waarom zitten er nooit vreemde
vogels aan tafel?’
‘Er zijn een paar tijdgeesten in vastgoedontwikkeling. Vastgoed 1.0
wordt in de basis gestuurd door aanbod. Vastgoed 2.0 - het niveau waarop we nu
zitten - wordt dat ook, maar kent al meer interactie met de vraagkant. Toch is het
nog niet waar we zijn moeten om - in de nieuwe werkelijkheid - marktconforme
vastgoedproducten te ontwikkelen. Het is nu echt tijd voor vastgoed 3.0. Hierbij gaat
het om marktgeoriënteerd vastgoedprojecten ontwikkelen. In het vroegste stadium
gaan partijen een samenwerking met elkaar aan. Waarom zitten er nooit vreemde
vogels aan tafel die vanuit hun vakgebied iets kunnen zeggen over de behoefte of
over de doelgroep? Waarom kijken we zo weinig naar het DNA van een omgeving?
Niet alleen de volgorde in de totstandkoming van een object moet
veranderen. Ook het proces zelf is niet meer van deze tijd. De time to market is
veel te lang. We bedenken iets en zijn vervolgens te lang bezig met beleidsvisies.
Voordat het project in deze dynamische tijd op de markt komt, is het eigenlijk alweer
gedateerd. In plaats van steeds bezig te zijn vanuit een maakbaarheidsgedachte en
het dichttimmeren van alle onzekerheden, moeten we ons meer laten leiden door de
marktbehoefte. Flexibeler zijn. Door te starten met why? en te beseff en voor wie een
project wordt gerealiseerd.’
Noord-Europa als meest actieve regio’s.
DTZ voorspelt 11% volumedaling voor 2012 in de ‘base case’. De belangrijkste
Europese markten tonen ook minder herstel in het ‘break-up scenario’ voor de
Eurozone.
Nog altijd voldoende aantrekkelijke marktkansen in heel Europa, met hoge tot
zeer hoge potentie in 72 van de 98 markten. Alle Duitse en Britse markten zijn
aantrekkelijk geprijsd.
De verwachting is dat nieuwe Europese bankregels tot verdere schuldverlaging
zullen dwingen en de huidige kloof in schuldfi nanciering in de belangrijke
Europese markten zullen vergroten.
Bekijk het rapport Money
into Property 2012 Europe op
www.duidelijkdtz.nl/europa

Paul Iske Professor Open
Innovation and Business Venturing
Maastricht University
TENDENS
Distributiecentra slurpen steeds
meer vierkante meters op
De performance van de Nederlandse markt voor distributiecentra was
in 2011 in geen enkel opzicht een afspiegeling van het economische
klimaat. 2011 toonde namelijk een bijzonder grote dynamiek. Dit resulteerde
begin 2012 in een sterk lager leegstandspercentage dan in 2009 en
2010. Vrijwel alle objecten die speculatief werden gebouwd in de periode
2008-2010 zijn door gebruikers opgenomen. Het aantal distributiecentra
werd daarnaast fors uitgebreid met een groot aantal build-to-suitprojecten
voor omvangrijke logistieke operaties.
Bekijk de uitgave Markt voor distributiecentra
op www.duidelijkdtz.nl/distributie
‘Nu is het moment om
ingesleten refl exen uit de
markt te halen’
‘De vastgoedsector heeft 30 jaar lang op hetzelfde
spoor gezeten. Verandering leek niet nodig. Als er economische
neergang was, zat de sector het uit en ging men op dezelfde voet
verder. Dat is niet meer realistisch. De markt kan het niet langer
ontkennen en moet veranderen. We kunnen niet naar elkaar of de
overheid blijven wijzen. Ik was onlangs op een congres waar de
overheid werd opgeroepen de regie te nemen. Opeens ging het
brandalarm af. Iedereen bleef zitten. De brandweer moest eraan te
pas komen om de zaal te evacueren. Ik denk echter dat we lang
kunnen wachten tot de overheid brandweer gaat spelen.
We moeten niet op zoek naar oplossingen die de
structuur van de markt veranderen. Het zit in de cultuur.
Wat meer vrouwelijk DNA zou een wezenlijk verschil maken in de
vastgoedmarkt. Ik denk dat we dat niet moeten onderschatten en
dat er ruimte voor moet komen. Momenteel zijn er vrijwel geen
vrouwen aan de top van de vastgoedwereld. Als dat verandert, zal
ook de marktcultuur in positieve zin veranderen. Ik denk dat de
communicatie er opener van zal worden en dat vaste patronen weer
vloeibaar kunnen worden.’
‘Dé waarde van vastgoed bestaat niet.
Waarde is geen intrinsieke eigenschap, maar
wordt bepaald door wat je met het vastgoed doet.
De waarde bepalen aan de hand van
(bouw)kosten is niet meer van deze tijd. Er zijn
meer perspectieven die moeten worden bekeken;
de economische, sociale en maatschappelijke
vormen van waardecreatie. Zo wordt de waarde
bepaald door de functie. Een passende
benadering, want objecten staan niet op zichzelf.
Zij vervullen een rol in een groter geheel.
Lang is er gebouwd voor slechts een
toepassing. Dat is een niet-duurzaam model,
waardoor nu bijvoorbeeld veel kantoren leeg
staan. Echte waarde creëren komt straks tot stand
COLOFON
Duidelijk. #02 2012
Duidelijk. is een magazine en online platform voor relaties en opdrachtgevers van
DTZ Zadelhoff en verschijnt drie keer per jaar.
Productie: LVB Networks
Redactie: Jeroen de Bruijn, Wanda
Bossink-Gruyters en Wendy Schellens
(DTZ Zadelhoff ). Debby Beekman en
Tim Jansma (LVB Networks)
Drukwerk: Klomp Grafi sche Communicatie
E-mail: duidelijk@dtz.nl
Website: www.duidelijkdtz.nl
Telefoon: 030 2 320 000
Twitter: @duidelijkdtz
Dirk Brounen Professor
Real Estate Economics Tilburg
University
‘We moeten oude patronen doorbreken’
JUNI 2012 7
door meerdere opties te integreren tijdens de
ontwikkeling van een object. In de toekomst
moeten we op zoek naar paradigmaverschuivingen:
anders is niet altijd beter, maar beter is wel altijd
anders. De manier waarop altijd is gewerkt, komt
niet meer terug. Daar is creativiteit en innovatie
voor nodig. Het is tijd om de sector open te
breken. Samenwerking en multidisciplinair denken
kunnen een nieuwe impuls geven. Denk aan
gezamenlijke innovaties met bijvoorbeeld de
landbouwsector, integratie van nieuwe ICT- en
materiaaltechnologieën en gebruik van kennis uit
de psychologie, sociologie, design en biologie.
Dat noem ik Combinatorische Innovatie en zo
ontdek je voorheen ongekende mogelijkheden.
Maar daar is wel het juiste klimaat voor nodig.’
Hoe moet het dan wel?
Dirk Brounen, Robèrt Dackus en Paul Iske delen hun ideeën op
www.duidelijkdtz.nl/verandering
Disclaimer: Overname en vermenigvuldiging
van artikelen is niet toegestaan zonder
voorafgaande schrift elijke toestemming van
de uitgever. © DTZ Zadelhoff v.o.f.
ISSN: 2212-9162
Wilt u Duidelijk. niet meer of liever
digitaal ontvangen?
www.duidelijkdtz.nl/aanmelden
▲

20 km 2
8
ANP
‘Maasvlakte 2 wordt met
20 km 2 even groot als
Schiphol. Hoe bepaal je de
waarde zonder vergelijkbare
transacties? Door kennis en
ervaring. Als taxateur heb
je in dit soort gevallen twee
leidraden: de actuele waarde
en de waarde bij een nieuwe
bestemming. Maar welke
waarde ken je toe aan een
vierkante kilometer zee?
We hebben verschillende
referenties aangehaald, zoals
ongerept bos, weiland en
de Zuiderzee. Ook hebben
we eventuele toepassingen
meegewogen bij de
waardering. Belangrijk is
om te kijken naar mogelijke
bebouwing en andere
functies van het gebied.’
Eddy Halter, taxateur bijzondere
objecten bij DTZ Zadelhoff
@duidelijkdtz Is risicoanalyse nu belangrijker dan taxatie? #dtz