Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Maasvlakte 2 ©ANP<br />
De waarde<br />
van waarderingen<br />
▲ ▲<br />
▲<br />
#02 2012<br />
Op zoek naar vaste grond<br />
DNB-directeur Jan Sijbrand taxeert de vastgoedmarkt<br />
Tijd voor toekomstbestendige taxaties<br />
Drie creatieve denkers kijken vooruit
2 DUIDELIJK. DE WAARDE VAN WAARDERINGEN<br />
▲<br />
INTERVIEW MET JAN SIJBRAND<br />
TOEKOMSTBESTENDIG TAXEREN<br />
DRIE CREATIEVE VISIES<br />
‘Frequenter taxeren<br />
is een goede zaak’<br />
Nederlandse banken, verzekeraars en<br />
pensioenfondsen hebben opgeteld een<br />
‘blootstelling’ aan vastgoed van 150 tot 200<br />
miljard euro. En de risico’s zijn hoog genoeg<br />
voor DNB om zijn vizier nadrukkelijker dan<br />
voorheen op de vastgoedsector te richten.<br />
‘Financiers moeten erop kunnen vertrouwen<br />
dat waarderingen juist zijn.’<br />
DUIDELIJK<br />
wordt derde crisis in financiële sector’, kopte<br />
Het Financieele Dagblad dit voorjaar na een interview<br />
met de nieuwe directeur Toezicht bij De Nederlandsche<br />
‘Vastgoed<br />
Bank (DNB) Jan Sijbrand. Welk punt wilde hij maken?<br />
‘Het ging en gaat DNB er vooral om duidelijk te maken wat de<br />
gevolgen zijn van de ‘vastgoedblootstelling’ voor de financiële<br />
wereld. Afhankelijk van wat je als vastgoedinvestering ziet – tel<br />
je bijvoorbeeld wel of niet belangen in vastgoedfondsen mee – is<br />
die omvang zo’n 150 tot maximaal 200 miljard euro. Dat is<br />
substantieel genoeg om aandacht voor te hebben. Maar er is<br />
meer dat opvalt. Ten eerste de hoeveelheid vastgoed in<br />
De waarde van morgen gaat verder dan de bouwkosten<br />
In deze Duidelijk. bespreken we wat waarderen waard is.<br />
Anno 2012 is taxeren geen gemakkelijke opgave:<br />
referenties worden steeds schaarser, de waarde van morgen<br />
steeds belangrijker. De waarde van een object hangt van<br />
zoveel meer af dan van alleen de bouwkosten. Niet voor<br />
niets stuitte ik op ‘kracht’ als synoniem voor de zoekterm<br />
‘waarde’. Een taxateur moet steeds meer vooruit kijken en<br />
proberen te bepalen wat in de toekomst de kracht van een<br />
object zal zijn. Steeds vaker zijn alternatieve methoden<br />
beschikbaar om de toekomstige waarden in te schatten.<br />
Omdat u positief heeft gereageerd op onze nieuwe,<br />
multimediale aanpak, praten we ook nu weer verder op<br />
www.duidelijkdtz.nl. Wat gebeurt er met de niet te verwaarlozen<br />
hoeveelheid kansarm vastgoed? Wanneer kunnen we<br />
erop vertrouwen dat waarderingen juist zijn?<br />
U hoort wat beslissers vinden en kunt cases bekijken van<br />
bijzondere taxaties.<br />
Nederland. Er is weliswaar heel veel kansrijk en kanshebbend<br />
vastgoed. Maar er is ook een niet te verwaarlozen hoeveelheid<br />
kansarm vastgoed. Onder meer de structurele leegstand van<br />
kantoren, maar ook bepaalde maatschappelijke trends zoals Het<br />
Nieuwe Werken leiden eerder tot een kleinere dan een grotere<br />
behoefte aan vierkante meters.’<br />
Is dat een probleem voor DNB?<br />
‘De vastgoedmarkt op zichzelf niet. Althans: niet vanuit het<br />
perspectief van een toezichthouder. Maar in toenemende mate zien<br />
we dat de prijzen die voor vastgoed worden betaald soms stukken<br />
lager liggen dan het bedrag waartegen het was gewaardeerd. Uit<br />
eigen onderzoek constateren we ook dat bij ongeveer een kwart<br />
van de leningen voor vastgoedprojecten het onderpand minder<br />
waard is dan het bedrag van de lening. In zo’n geval komt de vraag<br />
op: is de waardering van zulke vastgoedleningen reëel?’<br />
Wat betekent dat in de praktijk?<br />
‘Het risico is dat investeerders terughoudend kunnen worden bij<br />
het financieren van financiële instellingen. Dit omdat zij twijfels<br />
zouden kunnen hebben bij de juistheid van de waarderingen. Of<br />
de waardering juist is, is een controleverantwoordelijkheid van<br />
accountants. Zij moeten afgaan op de waarde die taxateurs<br />
bepalen. Maar er zijn niet altijd recente taxatiegegevens. Ik vind<br />
het een goede ontwikkeling dat de Nederlandse Beroeps-<br />
organisatie van Accountants zich nadrukkelijker met de taxatie van<br />
vastgoed objecten gaat bemoeien. Dat zal eigenaren en investeerders<br />
stimuleren meer en vaker te taxeren.’<br />
Onze eigen taxateurs? Die houden wel van een uitdaging.<br />
Ze schatten gebouwen op waarde, maar ook stukken bos<br />
en tankstations. Zelfs van een zeehondencrèche kijken ze<br />
niet vreemd op. Bij het taxeren maken ze gebruik van de<br />
schat aan ervaring binnen <strong>DTZ</strong> <strong>Zadelhoff</strong>. En ze verliezen<br />
de realiteit niet uit het oog. Dat is juist wat onze klanten zo<br />
waarderen, om de term nog maar eens te gebruiken.<br />
We hopen dat we u geprikkeld hebben en ontvangen graag<br />
reacties!<br />
Jeroen de Bruijn<br />
Jeroen de Bruijn,<br />
Hoofdredacteur Duidelijk.<br />
Lid Dagelijks Bestuur <strong>DTZ</strong> <strong>Zadelhoff</strong>
Doelt u op een bepaalde frequentie?<br />
‘Nee, ik kan niet zeggen hoe vaak een gebouw volgens mij moet<br />
worden getaxeerd. Dat hangt sterk af van de bestemming, de<br />
eigenschappen, de locatie, et cetera. Maar het lijkt me meer dan<br />
evident dat het een goede zaak is om met de huidige prijsdynamiek<br />
regelmatig te taxeren.’<br />
Wie gaat die handschoen oppakken?<br />
‘Dat is aan de markt. Wat dat betreft zien we goede ontwikkelingen.<br />
Zoals de manier waarop de verschillende stakeholders in de sector<br />
elkaar informeren en aanspreken. Wij komen elkaar regelmatig in<br />
verschillende gremia tegen. Banken, beleggers, taxateurs, accountants,<br />
toezichthouders. Als er onduidelijkheid is over de juistheid<br />
van een waardering, is het allang niet meer DNB die daar als eerste<br />
een opmerking over maakt. Partijen spreken elkaar onderling stevig<br />
aan en eisen duidelijkheid en snelheid. Het is belangrijk dat iedereen<br />
het erover eens is dat financiers moeten kunnen vertrouwen op<br />
de juistheid van waarderingen. Het onderwerp wordt breed herkend<br />
en erkend en staat overal op de agenda.’<br />
Wat is de rolverdeling tussen DNB en AFM?<br />
‘Dat DNB aandacht heeft voor de waardering van vastgoed is op<br />
zichzelf niet nieuw. Onze kerntaak is toezicht houden op de zogeheten<br />
soliditeit van financiële instellingen. Kan een instelling aan haar<br />
verplichtingen voldoen? Een van de thema’s is de waarde die in<br />
vastgoed zit. Daar doen we nu structureel onderzoek naar.<br />
We wisselen informatie en kennis uit met de Autoriteit Financiële<br />
Markten, die ook onderzoek doet. De AFM kijkt echter naar andere<br />
ACTUEEL<br />
Nog steeds markt<br />
voor grote kantoren<br />
Dit voorjaar werd een kantorencomplex aan de Vijzelstraat<br />
in Amsterdam verkocht door Stadgenoot en Vesteda. De<br />
verkopende partijen werden hierbij vertegenwoordigd door <strong>DTZ</strong><br />
<strong>Zadelhoff</strong>. Vanwege het aantal vierkante meters is deze transactie<br />
opvallend: het complex omvat maar liefst 35.000 m².<br />
Het kantoorgebouw uit 1973 is ontworpen door de architect<br />
Marius Frans Duintjer. Het object is gerealiseerd voor een van<br />
de rechtsvoorgangers van ABN Amro en heeft lange tijd als<br />
hoofdkantoor gediend. Met drie ondergrondse bouwlagen,<br />
acht verdiepingen en een parkeergarage met 133 plekken is dit<br />
complex een aanwinst voor Borghese Real Estate en Keystone<br />
Vastgoed. Het object wordt volledig gerenoveerd en daarmee<br />
geschikt gemaakt voor Het Nieuwe Werken.<br />
Jan Sijbrand Directeur Toezicht DNB<br />
‘Als er onduidelijkheid is over de juistheid van een waardering,<br />
is het allang niet meer DNB die daar als eerste een opmerking<br />
over maakt. Partijen spreken elkaar onderling stevig aan en<br />
eisen duidelijkheid en snelheid.’<br />
aspecten. Waar wij kijken naar soliditeit, kijkt de AFM naar het<br />
gedragstoezicht en de toelichting bij de jaarrekeningen: verloopt<br />
alles transparant en volgens de regels?’<br />
Wat is jullie indruk van de huidige markt?<br />
‘We constateren dat het lastig is voor financiële instellingen de<br />
waardering in de pas te laten lopen met de snelheid van ontwikkelingen<br />
in de markt. En we hebben daar op zich begrip voor. Maar<br />
juist als die ontwikkelingen in een stroomversnelling komen, is het<br />
onze taak het belang van een juiste waardering te onderstrepen.’<br />
<strong>DTZ</strong> ZADELHOFF<br />
<strong>DTZ</strong> op de PROVADA<br />
De PROVADA vindt van 5 t/m 7 juni plaats.<br />
Ontwikkelaars, beleggers, financiers, gebruikers<br />
en gemeenten treffen elkaar om plannen en<br />
visies te delen. Activiteiten van <strong>DTZ</strong> <strong>Zadelhoff</strong><br />
(hal 10, standnummer 10.11):<br />
Dinsdag 5 juni<br />
Debat ‘De veranderende vraag aan de<br />
makelaar’ met Cuno van Steenhoven<br />
Lunchsessie: ‘Online, garantie op transparantie’<br />
Woensdag 6 juni<br />
Het Nationale Taxatiecongres<br />
Debat ‘G(r)een Deal’ met Tom van Putten<br />
Uitreiking Gulden Feniks met Herman van<br />
den Berg<br />
Donderdag 7 juni<br />
Lunchsessie: ‘Woningmarkttrends’<br />
▲<br />
3
4 DUIDELIJK. DE WAARDE VAN WAARDERINGEN<br />
▲<br />
INTERVIEW MET JAN SIJBRAND<br />
TOEKOMSTBESTENDIG TAXEREN<br />
DRIE CREATIEVE VISIES<br />
Geen taxaties<br />
zonder outlook<br />
Waarde van waarderen<br />
Investment<br />
agency<br />
Investment<br />
management<br />
Worth<br />
Price Investor Value<br />
consultancy<br />
Research<br />
Valuations<br />
Het feit dat taxeren momenteel een zeer<br />
lastige opgave is, roept de fundamentele<br />
vraag ‘wat is waarde?’ op. Is waarde wat de<br />
gek ervoor geeft, wat de meest biedende<br />
besteedt of zelfs een afspiegeling van onze<br />
begeerte? Waarde is afhankelijk van zowel<br />
in- als externe factoren en bovenal de<br />
toepassingsmogelijkheden van een object.<br />
TENDENS<br />
Historische huurprijzen<br />
verstoren huurherziening<br />
De huurherziening uit 1980, onderdeel van de<br />
huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte,<br />
beschermt de huurder tegen al te sterke huurprijsstijgingen.<br />
Er wordt uitgegaan van het gemiddelde<br />
van de huurprijzen in een tijdvak van vijf jaar.<br />
Echter, in de praktijk blijkt dat oude huurcontracten,<br />
vaak zelfs ouder dan tien jaar, het gemiddelde<br />
sterk beïnvloeden. <strong>DTZ</strong> <strong>Zadelhoff</strong> bepleit daarom<br />
dat de rechtspraak zich bij huurherzieningen<br />
baseert op gerealiseerde markthuurprijzen van<br />
maximaal tien jaar oud.<br />
Meer informatie: www.duidelijkdtz.nl/<br />
gripopdezaak<br />
Is taxeren op basis van de huidige markt nog wel een<br />
goede graadmeter? Vijf vragen over taxaties nieuwe stijl.<br />
1 Waarom<br />
taxaties nieuwe stijl?<br />
Er vinden nauwelijks transacties plaats,<br />
de waarde van het eigen vermogen<br />
slinkt en een aanzienlijk deel van de<br />
waarde van portefeuilles verdampt. Als al sprake<br />
is van herfinanciering, zijn de voorwaarden<br />
ongunstig. Het maakt van de taxateur vaak een<br />
boodschapper van slecht nieuws. Hij kan slechts<br />
constateren hoe het zit met de waarde van<br />
vastgoed in de huidige markt. En dat valt vaak<br />
tegen. Vandaar dat veel beleggers voorbij de<br />
schaduw proberen te kijken die de crisis over de<br />
markt werpt. Dit doen ze door de focus te leggen<br />
op potentiële waarde van vastgoed.<br />
ACTUEEL<br />
Meer woningbeleggingen<br />
in 2011<br />
De markt voor woningbeleggingen is vorig jaar<br />
voor het derde achtereenvolgende jaar verder<br />
gegroeid. In 2011 was het investeringsvolume<br />
met EUR 1,46 miljard wederom hoger dan in<br />
2010, toen EUR 1,25 miljard werd geïnvesteerd<br />
in bestaande woningen en nieuwbouwwoningen.<br />
Instituten profiteerden van de moeilijke<br />
ontwikkelmarkt en kochten veel nieuwbouw in.<br />
Traditioneel verkopen corporaties vooral bezit<br />
aan andere corporaties, maar in 2011 ging circa<br />
de helft van de verkopen naar particuliere en<br />
institutionele beleggers.<br />
2 Wat<br />
voegt een outlook toe?<br />
De zogenoemde ‘outlook’ wordt volgens<br />
beleggers steeds belangrijker. Die<br />
verschijnt in verschillende gedaanten<br />
en is een toevoeging op de traditionele<br />
taxatie. Een taxatie voorziet in de huidige<br />
marktwaarde, een outlook in een voorspelling<br />
van de toekomstige marktwaarde. Naarmate<br />
de markt moeilijker wordt, neemt het<br />
belang van outlooks toe. Ze voorzien in de<br />
behoefte aan meer grip op risico’s en inzicht<br />
in scenario’s. Waarderen voor de toekomst<br />
draait niet alleen om de waarde, maar ook om<br />
bandbreedtes. Wat is het gunstige scenario,<br />
wat is het ongunstige scenario en welke wereld<br />
ligt daartussen? Een outlook geeft meer inzicht<br />
dan een traditionele taxatie, die vooral op<br />
basis van het verleden wordt vastgesteld.<br />
<strong>DTZ</strong> ZADELHOFF<br />
Online kopen<br />
van vastgoed<br />
Verkopen via internet biedt transparantie<br />
en efficiëntie. Bovendien kan het bij een<br />
vrijwillige veiling helpen de prijs te optimaliseren.<br />
De online verkoop van kavels en objecten<br />
gebeurt per opbod en/of afslag. Online bieden<br />
is eenvoudig, maar u moet zich vooraf wel<br />
registreren om aan de bieding mee te doen. <strong>DTZ</strong><br />
<strong>Zadelhoff</strong> organiseert meerdere online verkopen.<br />
Kijk op www.dtz.nl/onlineverkoop
Hugo Ouwehand<br />
Director Hypotheken Syntrus Achmea Real Estate & Finance<br />
‘De outlook van een gebouw – wat het doet over twee jaar – is steeds<br />
belangrijker. Vooral als de klant dan niet meer aan verplichtingen kan<br />
voldoen. Dan moet je incalculeren hoe de situatie rondom een gebouw<br />
gaat veranderen.’<br />
3 Verliest<br />
Wat betekent toekomst bestendig taxeren?<br />
Hugo Ouwehand deelt zijn visie op<br />
www.duidelijkdtz.nl/incalculeren<br />
de traditionele<br />
taxatie terrein?<br />
Nee. Een outlook is alleen<br />
te begrijpen als toevoeging<br />
op een taxatie. De opkomst van<br />
toekomstbestendig waarderen is bovendien<br />
sterk sectorafhankelijk. In de bankwereld is<br />
bijvoorbeeld grote behoefte aan inzicht in<br />
waarde. Maar de wereld ziet er morgen weer<br />
anders uit en het voorspellend vermogen<br />
van een taxatie is beperkt. Het denken in<br />
toekomstscenario’s door middel van een<br />
risicoanalyse kan extra inzicht bieden. Het<br />
taxeren van de waarde - ook in de toekomst -<br />
blijft dus belangrijk. Het periodiek benaderen<br />
van de waarde van vastgoed zal door de<br />
huidige ontwikkelingen vaker worden ingezet.<br />
GEDANE ZAKEN<br />
Huurovereenkomst Hoofddorp<br />
van 30.000 m²<br />
Sanoma Media Netherlands bv heeft<br />
dit voorjaar met Aberdeen een nieuwe<br />
huurovereenkomst gesloten voor circa<br />
30.000 m² kantoorruimte en 325 parkeerplaatsen.<br />
Met deze overeenkomst, die een<br />
looptijd heeft van tien jaar, continueert<br />
Sanoma haar huisvesting aan de Capellalaan<br />
65 in Hoofddorp.<br />
Het bekende mediahuis Sanoma Media<br />
heeft een groot portfolio aan A-merken,<br />
waaronder AutoWeek, Donald Duck,<br />
Playboy, Flow, Kieskeurig.nl, Libelle,<br />
4 Wat<br />
is het belang voor<br />
stakeholders?<br />
De belegger wenst informatie<br />
over prestaties van beleggingen.<br />
Naarmate de markt moeilijker wordt, hechten<br />
we meer waarde aan transparantie. Actievere<br />
omgang met portefeuilles is daarvan een<br />
positief gevolg, net als het feit dat taxeren<br />
systematischer wordt benaderd. Het levert een<br />
gestage stroom informatie op over de actuele<br />
stand van zaken. Stakeholders kijken graag<br />
nog verder. Een outlook verrijkt de informatie<br />
die een taxatierapport levert en plaatst het in<br />
het perspectief van de lange termijn.<br />
Margriet, Net5, NU.nl, Viva, Vrouwonline.nl,<br />
SchoolBANK.nl, Startpagina.nl<br />
en Veronica magazine. Aberdeen is een<br />
van de grootste vastgoedvermogensbeheerders<br />
in Europa en behoort tot de top<br />
tien van de wereld.<br />
De eigenaar, Aberdeen Immobilien KAG,<br />
werd bij deze transactie begeleid door<br />
Aberdeen Asset Management en Van<br />
Doorne advocaten en notarissen. Sanoma<br />
Media werd geadviseerd door Procore en<br />
<strong>DTZ</strong> <strong>Zadelhoff</strong>.<br />
Peter Mulder<br />
Directeur Grondbedrijf NS Stations<br />
‘Inzicht in huidige en toekomstige waarden maakt het mogelijk<br />
om goede vergelijkingen te maken. Op die manier beslissen<br />
wij over vervolgstappen. Kunnen wij nog substantieel waarde<br />
creëren, of is het moment daar om te verkopen?’<br />
Welk belang krijgt taxeren de<br />
komende jaren?<br />
Peter Mulder deelt zijn visie op<br />
www.duidelijkdtz.nl/vergelijken<br />
5 Welke<br />
Feiten en cijfers<br />
30.000 m²<br />
kantoorruimte<br />
325 parkeerplaatsen<br />
Tienjarige<br />
huurovereenkomst<br />
JUNI 2012 5<br />
smaken zijn er?<br />
De behoefte van de markt staat<br />
centraal. Een partij als Syntrus Achmea<br />
Real Estate & Finance hanteert<br />
tegenwoordig een outlookwaarde in de vorm van<br />
een waardetrend over twee jaar. Voor complexe<br />
en onzekere beleggingen zet Delta Lloyd een<br />
gevoeligheidsanalyse en een scenarioanalyse in.<br />
NS Stations, gespecialiseerd in het ontwikkelen,<br />
exploiteren en beheren van stationsgebieden,<br />
hanteert waarden voor heden en toekomst. Het<br />
doel? Vooral meer inzicht krijgen in de lange<br />
termijn. Dit is zeker voor stakeholders van<br />
belang: banken, beleggers en accountants<br />
zoeken vastigheid en informatie over risico’s.<br />
De ‘outlook’ kent meerdere gedaanten<br />
Bekijk de cases van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Delta Lloyd en<br />
NS Stations op www.duidelijkdtz.nl/outlook<br />
▲
6 DUIDELIJK. DE WAARDE VAN WAARDERINGEN<br />
▲<br />
INTERVIEW MET JAN SIJBRAND<br />
TOEKOMSTBESTENDIG TAXEREN<br />
DRIE CREATIEVE VISIES<br />
Creatief<br />
hervormen<br />
Twee miljoen vierkante meter commercieel vastgoed is praktisch onverkoopbaar<br />
en dat wordt weerspiegeld in taxaties. Hoe voorkomen we zo’n debacle in de<br />
toekomst? Drie creatieve denkers geven een kritische analyse.<br />
<strong>DTZ</strong> ZADELHOFF<br />
Robèrt Dackus MIM MRICS<br />
Hoofd Research & Concepts 3W<br />
New Development en initiator<br />
en bedenker van de Masterclass<br />
Vastgoed 3.0<br />
Money into Property 2012 Europe: over de marktkansen in Europa<br />
<strong>DTZ</strong> publiceerde onlangs haar rapport <strong>DTZ</strong> Money into Property 2012 Europe.<br />
Ondanks de economische crisis blijkt uit het rapport dat de Europese<br />
bedrijfsmatige vastgoedmarkt een groei van 5% liet zien in 2011, waarmee de<br />
investeringsvoorraad uitkwam op EUR 3.250 miljard. Wel liepen de trends ver<br />
uiteen. De Britse voorraad kromp met 1% (in lokale valuta), terwijl de groeipercentages<br />
voor het Europese vasteland varieerden van -6% voor de Baltische<br />
staten tot +19% voor Midden- en Oost-Europa als geheel.<br />
De kernpunten uit het rapport:<br />
De Europese vastgoedvoorraad groeide vorig jaar met 5% naar EUR 3.250<br />
miljard, voor een deel gefi nancierd met nieuwe kredieten maar vooral met<br />
eigen vermogen.<br />
Nieuwe regels zullen tot verdere schuldverlaging bij banken dwingen. Toch<br />
voorspelt <strong>DTZ</strong> matige volumegroei naarmate geldschieters van buiten de<br />
bankensector bereid zijn de ‘funding gap’ te dichten.<br />
Investeringsvolumes gingen in 2011 met 9% omhoog, met MOE-landen en<br />
‘Waarom zitten er nooit vreemde<br />
vogels aan tafel?’<br />
‘Er zijn een paar tijdgeesten in vastgoedontwikkeling. Vastgoed 1.0<br />
wordt in de basis gestuurd door aanbod. Vastgoed 2.0 - het niveau waarop we nu<br />
zitten - wordt dat ook, maar kent al meer interactie met de vraagkant. Toch is het<br />
nog niet waar we zijn moeten om - in de nieuwe werkelijkheid - marktconforme<br />
vastgoedproducten te ontwikkelen. Het is nu echt tijd voor vastgoed 3.0. Hierbij gaat<br />
het om marktgeoriënteerd vastgoedprojecten ontwikkelen. In het vroegste stadium<br />
gaan partijen een samenwerking met elkaar aan. Waarom zitten er nooit vreemde<br />
vogels aan tafel die vanuit hun vakgebied iets kunnen zeggen over de behoefte of<br />
over de doelgroep? Waarom kijken we zo weinig naar het DNA van een omgeving?<br />
Niet alleen de volgorde in de totstandkoming van een object moet<br />
veranderen. Ook het proces zelf is niet meer van deze tijd. De time to market is<br />
veel te lang. We bedenken iets en zijn vervolgens te lang bezig met beleidsvisies.<br />
Voordat het project in deze dynamische tijd op de markt komt, is het eigenlijk alweer<br />
gedateerd. In plaats van steeds bezig te zijn vanuit een maakbaarheidsgedachte en<br />
het dichttimmeren van alle onzekerheden, moeten we ons meer laten leiden door de<br />
marktbehoefte. Flexibeler zijn. Door te starten met why? en te beseff en voor wie een<br />
project wordt gerealiseerd.’<br />
Noord-Europa als meest actieve regio’s.<br />
<strong>DTZ</strong> voorspelt 11% volumedaling voor 2012 in de ‘base case’. De belangrijkste<br />
Europese markten tonen ook minder herstel in het ‘break-up scenario’ voor de<br />
Eurozone.<br />
Nog altijd voldoende aantrekkelijke marktkansen in heel Europa, met hoge tot<br />
zeer hoge potentie in 72 van de 98 markten. Alle Duitse en Britse markten zijn<br />
aantrekkelijk geprijsd.<br />
De verwachting is dat nieuwe Europese bankregels tot verdere schuldverlaging<br />
zullen dwingen en de huidige kloof in schuldfi nanciering in de belangrijke<br />
Europese markten zullen vergroten.<br />
Bekijk het rapport Money<br />
into Property 2012 Europe op<br />
www.duidelijkdtz.nl/europa
Paul Iske Professor Open<br />
Innovation and Business Venturing<br />
Maastricht University<br />
TENDENS<br />
Distributiecentra slurpen steeds<br />
meer vierkante meters op<br />
De performance van de Nederlandse markt voor distributiecentra was<br />
in 2011 in geen enkel opzicht een afspiegeling van het economische<br />
klimaat. 2011 toonde namelijk een bijzonder grote dynamiek. Dit resulteerde<br />
begin 2012 in een sterk lager leegstandspercentage dan in 2009 en<br />
2010. Vrijwel alle objecten die speculatief werden gebouwd in de periode<br />
2008-2010 zijn door gebruikers opgenomen. Het aantal distributiecentra<br />
werd daarnaast fors uitgebreid met een groot aantal build-to-suitprojecten<br />
voor omvangrijke logistieke operaties.<br />
Bekijk de uitgave Markt voor distributiecentra<br />
op www.duidelijkdtz.nl/distributie<br />
‘Nu is het moment om<br />
ingesleten refl exen uit de<br />
markt te halen’<br />
‘De vastgoedsector heeft 30 jaar lang op hetzelfde<br />
spoor gezeten. Verandering leek niet nodig. Als er economische<br />
neergang was, zat de sector het uit en ging men op dezelfde voet<br />
verder. Dat is niet meer realistisch. De markt kan het niet langer<br />
ontkennen en moet veranderen. We kunnen niet naar elkaar of de<br />
overheid blijven wijzen. Ik was onlangs op een congres waar de<br />
overheid werd opgeroepen de regie te nemen. Opeens ging het<br />
brandalarm af. Iedereen bleef zitten. De brandweer moest eraan te<br />
pas komen om de zaal te evacueren. Ik denk echter dat we lang<br />
kunnen wachten tot de overheid brandweer gaat spelen.<br />
We moeten niet op zoek naar oplossingen die de<br />
structuur van de markt veranderen. Het zit in de cultuur.<br />
Wat meer vrouwelijk DNA zou een wezenlijk verschil maken in de<br />
vastgoedmarkt. Ik denk dat we dat niet moeten onderschatten en<br />
dat er ruimte voor moet komen. Momenteel zijn er vrijwel geen<br />
vrouwen aan de top van de vastgoedwereld. Als dat verandert, zal<br />
ook de marktcultuur in positieve zin veranderen. Ik denk dat de<br />
communicatie er opener van zal worden en dat vaste patronen weer<br />
vloeibaar kunnen worden.’<br />
‘Dé waarde van vastgoed bestaat niet.<br />
Waarde is geen intrinsieke eigenschap, maar<br />
wordt bepaald door wat je met het vastgoed doet.<br />
De waarde bepalen aan de hand van<br />
(bouw)kosten is niet meer van deze tijd. Er zijn<br />
meer perspectieven die moeten worden bekeken;<br />
de economische, sociale en maatschappelijke<br />
vormen van waardecreatie. Zo wordt de waarde<br />
bepaald door de functie. Een passende<br />
benadering, want objecten staan niet op zichzelf.<br />
Zij vervullen een rol in een groter geheel.<br />
Lang is er gebouwd voor slechts een<br />
toepassing. Dat is een niet-duurzaam model,<br />
waardoor nu bijvoorbeeld veel kantoren leeg<br />
staan. Echte waarde creëren komt straks tot stand<br />
COLOFON<br />
Duidelijk. #02 2012<br />
Duidelijk. is een magazine en online platform voor relaties en opdrachtgevers van<br />
<strong>DTZ</strong> <strong>Zadelhoff</strong> en verschijnt drie keer per jaar.<br />
Productie: LVB Networks<br />
Redactie: Jeroen de Bruijn, Wanda<br />
Bossink-Gruyters en Wendy Schellens<br />
(<strong>DTZ</strong> <strong>Zadelhoff</strong> ). Debby Beekman en<br />
Tim Jansma (LVB Networks)<br />
Drukwerk: Klomp Grafi sche Communicatie<br />
E-mail: duidelijk@dtz.nl<br />
Website: www.duidelijkdtz.nl<br />
Telefoon: 030 2 320 000<br />
Twitter: @duidelijkdtz<br />
Dirk Brounen Professor<br />
Real Estate Economics Tilburg<br />
University<br />
‘We moeten oude patronen doorbreken’<br />
JUNI 2012 7<br />
door meerdere opties te integreren tijdens de<br />
ontwikkeling van een object. In de toekomst<br />
moeten we op zoek naar paradigmaverschuivingen:<br />
anders is niet altijd beter, maar beter is wel altijd<br />
anders. De manier waarop altijd is gewerkt, komt<br />
niet meer terug. Daar is creativiteit en innovatie<br />
voor nodig. Het is tijd om de sector open te<br />
breken. Samenwerking en multidisciplinair denken<br />
kunnen een nieuwe impuls geven. Denk aan<br />
gezamenlijke innovaties met bijvoorbeeld de<br />
landbouwsector, integratie van nieuwe ICT- en<br />
materiaaltechnologieën en gebruik van kennis uit<br />
de psychologie, sociologie, design en biologie.<br />
Dat noem ik Combinatorische Innovatie en zo<br />
ontdek je voorheen ongekende mogelijkheden.<br />
Maar daar is wel het juiste klimaat voor nodig.’<br />
Hoe moet het dan wel?<br />
Dirk Brounen, Robèrt Dackus en Paul Iske delen hun ideeën op<br />
www.duidelijkdtz.nl/verandering<br />
Disclaimer: Overname en vermenigvuldiging<br />
van artikelen is niet toegestaan zonder<br />
voorafgaande schrift elijke toestemming van<br />
de uitgever. © <strong>DTZ</strong> <strong>Zadelhoff</strong> v.o.f.<br />
ISSN: 2212-9162<br />
Wilt u Duidelijk. niet meer of liever<br />
digitaal ontvangen?<br />
www.duidelijkdtz.nl/aanmelden<br />
▲
20 km 2<br />
8<br />
ANP<br />
‘Maasvlakte 2 wordt met<br />
20 km 2 even groot als<br />
Schiphol. Hoe bepaal je de<br />
waarde zonder vergelijkbare<br />
transacties? Door kennis en<br />
ervaring. Als taxateur heb<br />
je in dit soort gevallen twee<br />
leidraden: de actuele waarde<br />
en de waarde bij een nieuwe<br />
bestemming. Maar welke<br />
waarde ken je toe aan een<br />
vierkante kilometer zee?<br />
We hebben verschillende<br />
referenties aangehaald, zoals<br />
ongerept bos, weiland en<br />
de Zuiderzee. Ook hebben<br />
we eventuele toepassingen<br />
meegewogen bij de<br />
waardering. Belangrijk is<br />
om te kijken naar mogelijke<br />
bebouwing en andere<br />
functies van het gebied.’<br />
Eddy Halter, taxateur bijzondere<br />
objecten bij <strong>DTZ</strong> <strong>Zadelhoff</strong><br />
@duidelijkdtz Is risicoanalyse nu belangrijker dan taxatie? #dtz